Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 15 de Marzo de 2011

Se inició la presente causa por escrito contentivo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 4 de agosto de 2010, ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admitiendo la misma por auto de fecha 22 de septiembre de 2010, ordenando la citación de la demandada para que diera contestación a la demanda intentada en su contra.

En fecha 28 de septiembre de 2010, la parte demandada se da por citada, dando contestación a la demanda el 4 de octubre de 2010.

Ambas partes consignaron pruebas en el juicio, siendo admitidas y reglamentadas mediante autos del 18 de octubre de 2010.

El 11 de noviembre de 2010, el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda intentada. Contra esta decisión, la parte demandante ejerció recurso de apelación que fue oído en ambos efectos por auto del 22 de noviembre de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, recayó en este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándole entrada mediante auto del 24 de febrero de 2011, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.

La parte demandante en fecha 25 de febrero de 2011, presenta ante esta alzada escrito y acompaña copias certificadas de instrumentos públicos sobre cuya valoración se pronunciará posteriormente esta alzada.

Estando dentro del lapso correspondiente pasa esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

La parte actora alega en el libelo de demanda que le dio en arrendamiento a la ciudadana M.M.M.G., un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con el N° D-4, en el 4° piso del edificio Miguelangel, ubicado en la avenida Boyacá, entre calles Páez y Comercio, N° 98-62, Valencia, estado Carabobo; que el contrato de arrendamiento fue autenticado en fecha 27 de agosto de 2008, ante la Notaría Pública Segunda de V.d.E.C., quedando inserto bajo el N° 54, Tomo 182 y; que en la cláusula segunda del contrato se estableció un tiempo determinado a partir del 1 de agosto de 2008 hasta el 1 de agosto de 2009, fecha en la cual comenzó a transcurrir el lapso establecido en la prórroga legal de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera del contrato.

Que en el presente caso la prórroga legal era de un (1) año, en virtud que la arrendataria ya había celebrado un contrato anterior; pero que pese haber concluido el lapso fijado como prórroga legal el 1 de agosto de 2010, y habiéndose hecho llegar notificación de fecha 1 de julio de 2009 por medio de la cual se le indicaba que comenzaba a regir la prórroga legal, sin embargo, la arrendataria no ha cumplido con la entrega del inmueble.

Fundamenta su pretensión en lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicita que la arrendataria, ciudadana M.M.M.G., sea condenada a lo siguiente: Primero: Que cumpla con la entrega del inmueble arrendado, en virtud de haber concluido el término establecido como prórroga, esto es, el 1 de agosto de 2010; Segundo: Que cumpla con la entrega del inmueble conforme a lo establecido en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, es decir, que lo entregue en el mismo estado que lo recibió y; Tercero: Que cumpla con el pago del quince por ciento (15%) del canon de arrendamiento mensual, por cada día de ocupación del inmueble después del vencimiento de la prórroga legal, esto es, a partir de 1 de agosto de 2010, hasta el momento en que se produzca su total desocupación, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato.

Estima la demanda en la cantidad de diez mil bolívares (10.000,00 Bs.).

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada niega y contradice en todas y cada una de sus partes los fundamentos de hecho y de derecho del libelo de demanda, señalando que entre su persona y el demandante se produjo una tácita reconducción del contrato de arrendamiento, tomándose el contrato a tiempo indeterminado; que el referido contrato fue por un año fijo y el lapso de prórroga era de seis (6) meses y; que en forma verbal convinieron prorrogar el contrato por tiempo indeterminado, tal y como lo evidencia del cobro de cánones de arrendamiento hasta el mes de julio de 2010.

III

ANÁLISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DEL DEMANDANTE

Produce la demandante junto al libelo de demanda cursante a los folios del 3 al 5 de expediente marcado con la letra “A”, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia en fecha 27 de agosto de 2008, inserto bajo el Nº 54, Tomo 182, al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido que en la fecha indicada las partes en el presente juicio celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 4, piso 4° del edificio Miguelangel, ubicado en la avenida Boyacá, entre calles Páez y Comercio, de la ciudad de Valencia, estado Carabobo; que el término del contrato era por un (1) año contado a partir del 1 de agosto de 2008 hasta el 1 de agosto de 2009.

Marcado con la letra “B”, cursante al folio 6 del expediente, instrumento privado que emana de la parte promovente, por lo que dado el principio de alteridad de la prueba, que supone que la fuente de la prueba debe ser ajena a quien de ella se aprovecha, toda vez que nadie puede construir prueba a favor de si mismo, no se le concede ningún valor probatorio a dicho instrumento.

Produce cursante a los folios del 7 al 11 copia fotostática simple de instrumento público protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 28 de enero de 1981, inserto bajo el Nº 42, protocolo 1º, tomo 9, al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, en cuanto a su mérito el instrumento bajo revisión resulta irrelevante ya que el mismo nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha del proceso.

En la oportunidad de promover pruebas, (numerales 1 y 2) la parte demandante reproduce el valor probatorio de los instrumentos consignados junto con el libelo de demanda, los cuales ya fueron objeto de análisis por este juzgador, razón por la cual se reitera lo decidido.

Promueve en el numeral 3 del escrito de promoción de pruebas, contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de V.d.E.C., en fecha 3 de agosto de 2007, inserto bajo el N° 39, Tomo 168.

En relación al valor probatorio de este instrumento, es preciso destacar que la parte demandante pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y de la prórroga legal, alegando “que la ARREDATARIA, ya había celebrado anterior contrato con el Arrendador” y en base a esta premisa considera que el lapso de la prórroga legal era de un año. Siendo esta la pretensión de la parte actora, en criterio de esta alzada el instrumento fundamental de la demanda, lo constituyen los dos contratos de arrendamiento a que alude el libelo de demanda.

En este sentido, es oportuno traer a colación el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.

En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.

Sobre la norma in comento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 01-429 de fecha 25 de febrero de 2004, caso: I.A.I. vs Inversiones M.P., C.A., estableció lo que sigue:

…Es claro pues, que la parte actora no acompañó con el libelo de la demanda, el original del contrato de cesión mediante el cual Administradora Luzardo y Eraso le cedió todos los derechos, acciones y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre ésta y la arrendataria Inversiones M.P. C.A., ni las copias certificadas de las Planillas de Liquidación Sucesoral Nos. 1624 y 507, de fechas 30 de octubre de 1984 y 13 de julio de 1972, expedidas por el Departamento de Sucesiones adscrito al Ministerio de Hacienda, a pesar que de esos documentos deriva su carácter de propietarias y emana su cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento.

Al no presentarlos junto con la demanda ni tampoco hacer uso de las excepciones que contempla el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora perdió la oportunidad para producir eficazmente estos documentos, siendo extemporáneos por haber sido presentados en el lapso de promoción de pruebas…

De la norma y criterio jurisprudencial antes citado se evidencia que la parte accionante debe acompañar al libelo de demanda el instrumento en que fundamenta la misma, a menos que dicho instrumento se encuentre comprendido entre las excepciones que contempla el artículo 434 del Código de Procedimiento, y pueda ser consignado en la oportunidad de promover pruebas, constatando este sentenciador que en la presente controversia la parte demandante no consigna a los autos el instrumento en que fundamenta su pretensión, ni hace uso de las excepciones indicadas en el referido artículo, por lo que, considera quien aquí juzga que el instrumento bajo revisión fue producido en forma extemporánea, razón por la cual no se le concede valor probatorio alguno y se desecha del proceso.

Mediante escrito de fecha 25 de febrero de 2011, la parte actora produce en la oportunidad de promover pruebas en esta instancia, copia certificada de los dos contratos de arrendamientos, que ya fueron objeto de análisis, razón por la cual este juzgador reitera lo decidido sobre estos dos medios de prueba.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

En la oportunidad de promover pruebas la parte demandada alega el principio de la comunidad de la prueba, lo que no constituye un medio de prueba en nuestro sistema procesal, por lo que nada tiene que valorar este juzgador en ese sentido.

Promueve cursante a los folios del 23 al 37 del expediente, originales de veinticuatro (24) recibos de pago, instrumentos privados que no fueron desconocidos, por lo que, se les concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de los mismos se evidencian que la demandante recibió la cantidad de seiscientos cincuenta bolívares (650,00 Bs.), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses desde septiembre de 2008 hasta julio de 2010, ambos inclusive.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión de la parte actora se circunscribe al cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, que en su decir era de un (1) año y vencía el 1 de agosto de 2010 y alega la existencia de un contrato de arrendamiento anterior.

Por su parte, la demandada niega y contradice en todas y cada una de sus partes los fundamentos de hecho y de derecho del libelo de demanda, señalando que entre su persona y el demandante se produjo una tácita reconducción del contrato de arrendamiento, tomándose el contrato a tiempo indeterminado; que el referido contrato fue por un año fijo y el lapso de prórroga era de seis (6) meses y; que en forma verbal convinieron prorrogar el contrato por tiempo indeterminado, tal y como lo evidencia del cobro de cánones de arrendamiento hasta el mes de julio de 2010.

Trabada la litis en los términos expuestos, es indispensable a.l.n.d. contrato celebrado por las partes, habida cuenta que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que en los casos de contratos celebrados a tiempo indeterminado sólo se podrá demandar el desalojo.

En el caso, sub iudice, la parte demandante pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y de la prórroga legal, alegando “que la ARREDATARIA, ya había celebrado anterior contrato con el Arrendador” y en base a esta premisa, sin indicar en que fecha comenzó esa presunta relación anterior, omisión que no puede suplir el sentenciador conforme al principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que el lapso de la prórroga legal era de un año.

En el decurso de esta sentencia, al analizar el material probatorio aportado por las partes, se dejó establecido que conforme a los términos que fue planteada la demanda, el instrumento fundamental de la acción, lo constituyen los dos contratos de arrendamiento a que alude el libelo de demanda, siendo que la parte demandante al presentar su demanda no acompañó el instrumento en que fundamenta su pretensión, ni hizo uso de las excepciones indicadas en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, resultando concluyente que conforme al único contrato de arrendamiento que pudo ser valorado por esta alzada, el término del contrato era de un (1) año contado a partir del 1 de agosto de 2008 hasta el 1 de agosto de 2009, tal como alega la demandada en su contestación.

Como el término fijo del contrato de arrendamiento era de un año, conforme al literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal era de seis meses, venciéndose la misma el 1 de febrero de 2010.

Con los recibos de pago promovidos por la demandada y que fueron debidamente valorados por esta superioridad, quedó demostrado que el arrendador recibió el arrendamiento correspondiente a los meses desde septiembre de 2008 hasta julio de 2010, ambos inclusive, vale decir, que recibió conforme al pago del canon de arrendamiento después de vencida la prórroga legal hasta el mes de julio de 2010.

En este sentido, el artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:

1. - Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.

2. - Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

3. - Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula segunda del contrato, las partes pactaron el término de un (1) año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.

De conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal era de seis (6) meses, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía un (1) año, venciéndose en consecuencia la prórroga legal el 1 de febrero de 2010, ocupando el inmueble la demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito, vale decir, que el inquilino continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario, quedando demostrado que el arrendador recibió conforme el canon de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2010, después de vencida la prórroga legal, razones suficientes para concluir que el propietario no se opuso a que el inquilino continuara ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, por lo que esta alzada considera que en el caso sub iudice operó la tácita reconducción, deviniendo el contrato de arrendamiento en uno sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, Y ASI SE ESTABLECE.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

Como quiera que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y de cumplimiento de contrato por vencimiento del término es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

En efecto, la acción escogida por la demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal. ASI SE DECIDE.

V

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadano C.L.R.; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada en fecha 11 de noviembre de 2010 por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que declaró sin lugar la demanda; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que intentara el ciudadano C.L.R. en contra de la ciudadana M.M.M.G..

No hay condena en costas procesales, por cuanto la sentencia no fue confirmada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena remitir el presente expediente en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil once (2011). Año 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

J.A.M.

EL JUEZ TEMPORAL

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 9:55 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

D.E.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 13.058

JAM/DE/yv.-