Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Monagas, de 14 de Marzo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

Maturín, 14/03/2011

200° y 152°

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: L.J.F.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.776.118.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: D.B., Abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 8.366.824, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.229.

PARTE DEMANDADA: F.A.S.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.775.935.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.E.S. y C.A.M., Abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 17.933.487 y 12.154.775 respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 138.974 y 99.055 también respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

EXPEDIENTE: 13.803

II

NARRATIVA

El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda interpuesto por el ciudadano L.J.F.G., debidamente asistido por el Abogado D.B., mediante el cual manifestó que según consta en recibo firmado en fecha 01/04/2009, que acompañó marcado “A”, entregó al ciudadano F.A.S.A., la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,oo) por concepto de reserva de opción de compra venta de una casa ubicada en la Urb. V.d.C., primera calle, N° 62, Sector Las Cayenas, que dicho recibo se hizo para validar la reserva, y que para el día jueves 02/04/2009 se firmaría una opción de compra venta para cerrar dicha venta, la cual se firmó realmente el 22/05/2009, según documento que acompañó marcado “B”. Que en la cláusula primera de dicho contrato quedó establecido que el vendedor le concedía una opción de compra venta para adquirir un inmueble constituido por una parcela de terreno de aproximadamente ciento ochenta y nueve metros cuadrados (189 mts 2) y la casa sobre ella erigida con una cabida de sesenta y uno con sesenta y cinco metros cuadrados (61,65 mts 2), ubicada en la calle principal de la Urbanización Las Cayenas, entre la Carretera vía La C.d.L.P. con caño de por medio y Urbanización J.T.M., Jurisdicción del Municipio Maturín, Estado Monagas, del Conjunto Residencial V.d.C., casa N° 62, la cual consta de 3 habitaciones, 2 baños, cocina, sala, comedor, lavandero y estacionamiento. En la cláusula segunda quedó establecido como precio de la venta la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo). Que de acuerdo al precio establecido, efectuó un pago por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,oo) y el saldo restante conversaron lo iba a cancelar con un préstamo haciendo uso de su política habitacional, por lo que procedió a hacer los trámites por ante el Banco del Tesoro como empleado de PDVSA, para lo cual el banco le ordenó hacer un avalúo del inmueble, y contrató los servicios de un especialista, quien con autorización del propietario para entrar a las instalaciones de la casa, lo hizo por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,oo), acompañó dicho avalúo marcado “C”. Procedió a entregar dicho avalúo, el documento de propiedad de la casa, el contrato de opción a compra y otros documentos personales a la Entidad financiera; la cual posteriormente le notificó que el documento de propiedad sólo hacía referencia a la casa, es decir a las bienhechurías, pero que no señalaba la propiedad del terreno sobre el cual estaba construida la misma. En vista de ello le solicitó el documento de propiedad al demandado quien le manifestó que ese era el único documento que tenía, por el cual le había comprado al IVIM. Continuó explicando el actor, luego le exigió que acudiera a dicho organismo a solicitar el documento de propiedad del terreno, pero pasaron los días y el propietario no le entregó nada. Luego de ello la entidad financiera le notificó que sin el documento de propiedad del terreno no podían darle curso al otorgamiento del crédito hipotecario, y le entregaron una comunicación en donde le informaban que el préstamo habitacional había sido rechazado en fecha 02/06/2009, por no haber presentado el documento de propiedad del terreno; acompañó dicha comunicación marcada “F”. En virtud de eso se dirigió nuevamente al propietario y le manifestó que debía devolverle el dinero dado como reserva de la opción a compra y pagarle los daños y perjuicios causados. En la cláusula cuarta del referido contrato se estableció la compensación que tendría que cancelar la parte que incumpliere con el mismo, pero que en este caso el ciudadano F.A.S.A., a sabiendas de que por culpa de su persona, por estar vendiendo una casa sin tener la propiedad del terreno, la negociación no se pudo llevar a efecto; se ha negado a devolverle la totalidad del dinero que le entregó, y a pagarle el 25% del monto total de la venta como compensación de los daños y perjuicios que le ha ocasionado. Que sólo le ha reintegrado la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,oo) según consta de recibo de fecha 22/07/2009, el cual acompañó marcado “D”. En razón de ello acude ante esta autoridad para demandar al ciudadano F.A.S.A., para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: 1) Devolverle la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo) que es el saldo que le adeuda por el monto dado como reserva. 2) Pagarle los daños y perjuicios que le fueron ocasionados en virtud de su incumplimiento, calculados en la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 37.000,oo) de acuerdo a lo establecido en la cláusula penal cuarta del contrato. 3) En pagarle los intereses que se han generado y los que se sigan generando hasta la sentencia definitiva, por todo el tiempo en que ha tenido en su poder el dinero dado en reserva. 4) Demanda igualmente la indexación monetaria por la depreciación que ha podido experimentar y siga experimentando la cantidad de dinero dada como reserva. 5) En pagar las costas y costos procesales.

Fundamentó su demanda en los artículos 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185 y 1.264 del Código Civil; y la estimó en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,oo). Solicitó además fuera decretada Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien objeto del litigio.

Admitida como fue la demanda por auto de fecha 10/08/2009, por cuanto no era contraria a las disposiciones contenidas en el artículo 341 de la ley adjetiva, se emplazó a la parte demandada para que compareciera dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 02/02/2010 comparece la parte demandada asistida de Abogado y solicita copia certificada del expediente.

Posteriormente, en fecha 08/03/2010 consignó escrito de contestación a la demanda en el cual Negó, Rechazó y contradijo: tanto los hechos como el derecho por ser falsos, que deba devolverle al demandante la cantidad de treinta y siete mil bolívares, que deba cancelarle cantidad de dinero alguno por concepto de intereses, que deba devolverle cantidad alguna de dinero por concepto de corrección monetaria, que deba pagar cantidad alguna por concepto de costas. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Impugnó el Contrato de opción de Compra Venta.

Convino con el demandante que: en fecha 01/04/2009 recibió de manos de éste la cantidad de Bs. 30.000,oo de una casa de su legítima propiedad, tal como consta del recibo acompañado a la demanda marcado “A”; en fecha 22/05/2009 le devolvió la cantidad de Bs. 18.000,oo de los Bs. 30.000,oo que había recibido, tal como consta del recibo marcado “D”, y que por lo tanto le resta por devolverle la cantidad de Bs. 12.000,oo.

Indicó además, que sin que ello implicara reconocimiento alguno de la copia simple del contrato impugnado, en la cláusula segunda del mismo el precio de venta supuestamente pactado fue de Bs. 150.000,oo los cuales debía de cancelar en un plazo máximo de 120 días, contados a partir de su firma, y los mismos no fueron cancelados, y que en todo caso ello implicaría es un incumplimiento por parte del demandante. Por último agregó que en ninguna parte del contrato se estableció que el precio de venta sería cancelado con un préstamo proveniente del fondo de ahorro habitacional.

Siendo el momento procesal correspondiente sólo la parte actora consignó escrito de pruebas, y posteriormente ambas partes presentaron sus informes.

III

MOTIVA

De conformidad con el artículo 506 de la ley adjetiva vigente, que dispone que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”, corresponde entonces a este Tribunal a.t.l.p. que se hayan producido en la causa, lo que hace en la forma siguiente:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

CAPITULO I.

- Reprodujo el mérito favorable de los autos.

Valoración: Se trata del mérito jurídico que se desprende de los autos; este juzgado comparte el criterio jurisprudencial, el cual dejo sentado sobre este tipo de medio probatorio, no constituye prueba de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente; pudiendo favorecer a cualquiera de las partes.

CAPITULO II. Prueba Documental.

1. - Documento Recibo de fecha 22/07/2009, marcado “D”, suscrito por los ciudadanos F.S. y L.F., en el cual el primero de ellos entrega al segundo la cantidad de Bs. 18.000, como devolución de los Bs. 30.000 que fueron entregados por el Sr. FIGUERA como pago de la Opción a Compra de la vivienda ubicada en la Urb. V.d.C., calle # 01, casa # 62 en el Edo. Monagas. Firmada el 22/05/2009.

   Valoración: Se trata de un documento privado el cual fue reconocido y aceptado por la parte demandada en consecuencia se le tiene como fidedigno. Y así se decide.

2. - Documento Recibo de fecha 01/04/2009, marcado “A”, igualmente suscrito por los ciudadanos F.S. y L.F., en el cual el primero de ellos hace constar que recibe del segundo la cantidad de Bs. 30.000, por concepto de reserva de una casa ubicada en la Urb. V.d.C., primera calle, nro. 62, Sector las Cayenas. Y también se estipula que el mismo se hizo para validar la reserva y para el día jueves 02/04/2009 que se firmaría una opción de Compra Venta para cerrar dicha venta.

   Valoración: Se trata de un documento privado el cual fue reconocido y aceptado por la parte demandada en consecuencia se le tiene como fidedigno. Y así se decide.

3. - Documento macado “H”, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, de fecha 06/05/2009, anotado bajo el N° 10, Tomo 10 undécimo (11), folio 79 al 84, Protocolo Primero, Segundo Trimestre.

   Valoración: Se trata de una copia simple de documento público, contentivo de la venta que de una casa, ubicada en la Urbanización V.d.C., calle 01, N° 62, del Municipio Maturín del Estado Monagas, le hiciera el ciudadano J.L.R.M., en su condición de Presiente del Instituto de la Vivienda del Estado Monagas al ciudadano F.A.S.A.. El cual no fue impugnado por la contraparte en consecuencia, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 de la Ley Adjetiva se tiene como fidedigno, en el sentido de que se constata el derecho de propiedad en el contenido. Y así se decide.

4. - Informe de Avalúo de fecha 19/05/2009, realizado por la Eco. MSc. N.Y. BONILLA DE ALCOBE, a una Parcela de Terreno y la Casa sobre ella construida, distinguida con el N° 62, ubicada en la Urbanización V.d.C., calle 1, Municipio Autónomo de Maturín Estado Monagas.

   Valoración: Se trata de un documento emanado de un tercero que no es parte en esta causa, el cual no fue ordenado ni controlada su evacuación por ningún Juzgado de la República, por lo tanto debió ser ratificado por quien lo suscribió, a los fines de su valoración como prueba de lo alegado por la actora. En consecuencia no constando en autos su ratificación el mismo se desecha del proceso. Y así se decide.

5. - Constancia de fecha 22/07/2009, marcada “F”, mediante la cual el Banco del Tesoro hace constar que los tramites de solicitud de préstamo habitacional realizados por el señor L.F., quien optaba por adquirir una vivienda ubicada en la Urb. V.d.C., calle #01, casa #62, en Maturín Estado Monagas, fueron rechazados el día 02/06/2009 por esa entidad, debido a que no presentó los recaudos necesarios para proceder a tal solicitud, específicamente el documento de propiedad del terreno, y que en tal sentido la solicitud no procedía.

   Valoración: Se trata de un documento emanado de una Entidad Bancaria, el cual no fue impugnado por la contraparte en consecuencia, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 de la Ley Adjetiva se tiene como fidedigno en cuanto a lo que se pretende dejar constancia. Y así se decide.

   CAPITULO III. Prueba de Exhibición.

   - Promovió a su favor la exhibición del Documento de Opción de Compra Venta, acompañado en copia simple con la demanda, el cual según manifestó se encuentra en poder de la parte demandada.

   Valoración: Se trata de un documento privado suscrito entre las partes, el cual en principio, estando en la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada procedió a impugnarlo de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la parte actora no insistió en hacerlo valer.

   Una vez promovida su exhibición, se procedió a librar la respectiva boleta de intimación, no constando en autos que la misma se haya gestionado, y tampoco que se haya evacuado dicha prueba. Por lo tanto queda desechada en cuanto a este tipo de promoción se refiere. Y así se decide.

   Sin embargo evidencia quien decide que se trata del documento en el cual se fundamenta la acción, y que en el mismo se celebró Opción de Compra Venta sobre un bien inmueble cuyas características coinciden con el inmueble descrito en el resto de las pruebas anteriormente señaladas y de las cuales, específicamente las distinguidas en los numerales 1 y 2, fueron reconocidas por la parte demandada.

   Aunado a ello la parte demandada incurre en contradicción cuando impugna el documento contentivo de la Opción de Compra Venta y luego en su escrito de informes manifiesta, que la aceptación de la devolución parcial del pago de reserva por parte del demandante, anula la Opción a Compra. Es decir, impugna dicho documento por tratarse una copia simple, pero reconoce la relación que originó el pago de la reserva, pretendiendo su nulidad por la devolución del pago.

   En tal sentido, resulta forzoso para quien suscribe otorgarle valor probatorio a dicho documento de Opción de Compra Venta como demostración de la celebración de dicho contrato entre las partes intervinientes en esta causa, y que el mismo se rige por las cláusulas en él establecidas, incluida la cláusula penal. Y así se decide.

   Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas presentadas, y los alegatos esgrimidos por cada una de las partes, se tienen como hechos aceptados y como hechos ciertos los siguientes:

   - Que efectivamente entre las partes se celebró Contrato de Opción a Compra Venta, siendo el objeto del mismo un inmueble constituido por una Parcela de terreno de aproximadamente ciento ochenta y nueve metros cuadrados (189 mts 2) y la casa sobre ella erigida con una cabida de sesenta y uno con sesenta y cinco metros cuadrados (61,65 mts 2), ubicada en la calle principal de la Urbanización Las Cayenas, entre la Carretera vía La C.d.L.P. con caño de por medio y Urbanización J.T.M., Jurisdicción del Municipio Maturín, Estado Monagas, del Conjunto Residencial V.d.C., casa N° 62, la cual consta de 3 habitaciones, 2 baños, cocina, sala, comedor, lavandero y estacionamiento.

   - Que aun y cuando en el contrato de Opción de Compra Venta se señala la parcela de terreno sobre la cual está construido el inmueble, la parte demandada solo es propietaria del inmueble y no de la parcela.

   - Que la parte actora, ciudadano L.J.F.G. dió como reserva para la compra de la casa al ciudadano F.A.S.A., la cantidad de Bs. 30.000,oo. Y que éste último posteriormente le devolvió la cantidad de Bs. 18.000,oo, quedando a deberle por este concepto sólo la cantidad de Bs. 12.000,oo.

   Determinados los hechos que se tienen como ciertos, y verificado el transcurso del tiempo sin que se haya dado cabal cumplimiento al contrato, así como la voluntad de las partes, por lo que hay lugar a la Resolución del Contrato; queda entonces planteada la controversia, en establecer a cual de las partes es imputable dicho incumplimiento.

   Apuntó el demandante que realizó los trámites para adquirir por ante una Entidad Bancaria el crédito hipotecario con el cual cancelaría el precio del inmueble, que dicha solicitud de crédito fue rechazada por no haber consignado el documento de propiedad del terreno sobre el cual está construido el inmueble, y que a pesar de habérselo solicitado a la parte demandada, ciudadano F.A.S.A., éste nuca se lo entregó.

   Respecto a ello evidencia quien decide, que tal como lo expresó el demandado, en ninguna de las cláusulas estipuladas en el contrato se observa que las partes hayan convenido en que el costo del inmueble lo pagaría el actor con la obtención de un crédito hipotecario. Por otro lado llama la atención de quien decide el hecho de que mediante dicho documento se pretendiera la venta de una parcela de terreno sobre la cual no se tiene la titularidad.

   Por su parte la accionada aduce que el ciudadano LEOARDO J.F.G. se comprometió a cancelar el monto restante en un lapso de 90 días continuos mas 30 días de prorroga, para un total de 120 días continuos y tras no poder cumplir dentro del lapso indicado se limitó a aceptar la devolución del dinero dada como reserva. Lo que implica su incumplimiento y que no conforme con eso introdujo la demanda 45 días antes del vencimiento del contrato.

   Al respecto los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil disponen:

   Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Artículo 1.264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

   En conclusión, del análisis de los elementos constitutivos de la presente causa se aprecia que ambos contratantes incurrieron en el incumplimiento de sus obligaciones; el demandado por pretender vender una cosa de la cual no dispone (la parcela de terreno), y el actor por no cancelar la totalidad del precio de venta de la cosa en el tiempo acordado, atribuyéndole para ello al accionado una obligación no pactada en el contrato, como lo era la espera de la aprobación de un crédito hipotecario.

   En consecuencia dado el incumplimiento recíproco de las partes, declara este Juzgado procedente la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 22/05/2009. Debiendo cancelar la parte demandada al actor el saldo restante del monto recibido como reserva, y además el saldo que resulte por la indexación monetaria de la misma, el cual deberá ser determinado a través de una experticia complementaria del fallo.

   IV

   DISPOSITIVA

   Por todos los razonamientos antes expuestos y en conformidad con los artículos señalados, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda propuesta por el ciudadano L.J.F.G. contra el ciudadano F.A.S.A., ya identificados en el encabezamiento de esta decisión. En consecuencia, PRIMERO: Se declara resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes en fecha 22/05/2009. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada cancelar al actor el saldo restante del monto recibido como reserva, es decir, la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo), mas el saldo que resulte por la indexación monetaria de la misma, el cual deberá ser determinado a través de una experticia complementaria del fallo. TERCERO: En virtud del vencimiento recíproco, cada parte deberá hacer el pago de las costas de la contraria. Ello de conformidad con lo previsto en el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.

   Dado, Sellado y Firmado en la Sala de audiencia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los Catorce (14) días del Mes de Marzo del año 2011. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

   El Juez

   Abg. Gustavo Posada Villa La Secretaria,

   Abg. Dubravka Vivas

   En esta misma fecha se publico la anterior decisión, siendo las 02:40 p.m.

   La Secretaria,

   Abg. Dubravka Vivas

   GPV/mjm

   Exp. 13.803