Decisión nº 1161 de Juzgado del Municipio San Fernando de Apure de Apure, de 10 de Agosto de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.011- 4.943

DEMANDANTE: Abogado L.V.

POLANCO, en nombre y

Representación del ciudadano AKRAM A.A.

DEMANDADO: S.A.S.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

FECHA DE ENTRADA DEL

EXPEDIENTE: 25 DE ABRIL DE 2.011

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 13 de Julio de 2011, se inició el presente procedimiento de DESALOJO DE INMUEBLE, mediante demanda incoada por el Abogado L.V.P., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N°. 4.668.016, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 48.707, con domicilio procesal en la Calle Diamante, N°. 22, de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, actuando en nombre y representación del ciudadano AKRAM A.A., venezolano, mayor de edad, soltero, médico, titular de la Cédula de Identidad N°. 15.005.391, contra el ciudadano S.A.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.756.942, domiciliado en la Calle Comercio, cruce con Calle Ricaurte S/N°., donde se encuentra el Fondo de Comercio Lonchería “El Cañonazo”, de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, asistido por el Abogado J.J.R.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 136.895, también de este domicilio.

Expone el demandante: “…Mi representado, a través de su Apoderado GEHAD MOUAYED AMER, venezolano, mayor de edad, comerciante, casado, titular de la Cédula de Identidad N°. 23.589.987, quien muriera en la ciudad de Caracas- Venezuela en fecha 17 de Mayo de 2.010, dio en Contrato de Arrendamiento al ciudadano S.A.S., el Local Comercial propiedad del hoy actor, tal como consta en el documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Municipio San Fernando, Estado Apure (hoy Inmobiliario), en fecha 23 de Junio de 1.983, bajo el N°. 70, folios 110 al 117, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre del mismo año, donde tiene su Fondo de Comercio Lonchería “El Cañonazo”, el demandado por tiempo Determinado, el Local Comercial presenta las siguientes características: Ubicación. Calle Comercio cruce con Calle Ricaurte de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure. Características del Inmueble: Local Comercial donde funciona Lonchería “El Cañonazo”. Linderos: Norte. Calle Comercio, con cuatro metros. Sur: Con posesión del ciudadano V.M., con cuatro metros. Este. Con posesión del ciudadano V.M., con siete metros y sesenta centímetros y Oeste. Calle Ricaurte, con siete metros y sesenta centímetros, para un total de 30,40 M2… en tal carácter de Arrendador y dado el Incumplimiento por parte del Arrendatario en la Falta de Pago de 30 mensualidades consecutivas, respecto de los Contratos de Arrendamiento celebrados entre el Apoderado Judicial de mi representado y el ciudadano demandado, autenticado por ante la Notaría de San F.d.A., en fechas 28 de Agosto del 2.000, bajo el N°. 65. Tomo 47, 31 de Agosto de 2.005, bajo el N°. 66, tomo 45, 22 de Septiembre del año 2.006 respectivamente… y fuera notificado del Desahucio, a los efectos de la Prórroga Legal, cuyo vencimiento fue en Agosto del año 2.008, negándose a hacer la entrega del Local Comercial con la agravante de no pagar los cánones arrendaticios convenidos en los Contratos supra indicados al apoderado de mi representado supra identificado, los que se negó a pagar el Arrendador- demandado S.A.S., según la manifestara a través de su Apoderado en documento público, por provenir de un Juzgado de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente del Juzgado Segundo de Primera Instancia Promiscuo o de Competencias múltiples de esta misma Circunscripción Judicial… es por ello que vengo en tiempo y forma a demandarlo en DESALOJO como efectivamente lo hago para que convenga en tal sentido y consecuencialmente en desalojar el objeto del Contrato de Arrendamiento y hacerle entrega del mismo a mi poderdante y/o mi persona como su Apoderado, sin plazo alguno, del inmueble descrito o que en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal…el canon de arrendamiento último fue la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) para la fecha suscrita, hoy SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), y no habiendo pagado el accionado las mensualidades correspondientes a los meses de Septiembre a Diciembre del año 2.008, del mes de Enero a Diciembre de los años 2.009 al 2.010 y hasta la presente fecha finales de Marzo desde Enero del 2.011, a que estaba obligado por los efectos de los Contratos, tales hechos se constituyen en una situación fáctica para solicitar el Desalojo del inmueble y la consecuencial desocupación del mismo dado en arrendamiento y la entrega correspondiente, ya que hasta la fecha de adeuda a mi poderdante la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00) producto de Treinta (30) mensualidades vencidas y no pagadas por el arrendatario, hoy demandado…”.

Invoca lo preceptuado en el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a la acción por Desalojo, y literal “a” del Artículo 34 ejusdem, en cuanto al Incumplimiento de los cánones contractuales.

Estimó la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00), equivalente a DOS MIL NOVECIENTAS SESENTA CON CINCUENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (2.960,53 U.T), así como también, solicitó Medida de Secuestro, de conformidad con lo establecido en el Artículo 599, en concordancia con el Artículo 588 Numeral Segundo, y 585 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 06-06-11, fue legalmente citada la parte demandada en la persona del ciudadano S.A.S..

En fecha 08-06-11, se recibió escrito contentivo de CUESTIONES PREVIAS conjuntamente con la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, presentado por el ciudadano S.A.S., asistido por el Abogado J.J.R.S..

En fecha 08-06-11, el Tribunal levantó Acta en ocasión de la CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, presentada por el ciudadano S.A.S., asistido de Abogado.

En fecha 09-06-11, se recibió escrito de SUBSANACION DE CUESTIONES PREVIAS, presentado por el Abogado L.V.P. con el carácter acreditado en autos.

En fecha 20-06-11, se recibió escrito de promoción de Pruebas presentado por el Abogado L.V.P., con el carácter de autos.

En fecha 07-07-11, se dijo “VISTOS”

En fecha 13-07-11, se DIFIRIO el acto de la Sentencia por un lapso de CINCO (5) DIAS, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

M O T I V A

Planteada la controversia en los términos expuestos, este Tribunal hace las siguientes precisiones:

Observa esta sentenciadora que corre inserto a los folios 60 y 61 del Expediente, escrito de Cuestiones Previas conjuntamente con la Contestación a la Demanda, presentado por el ciudadano S.A.S., asistido por el Abogado J.J.R.S. lo cual hace en los términos siguientes:

De la Promoción de la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 8° del Artículo 346: Alegó la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346, que establece: “La existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto…” , que igualmente si se observa el Poder que acredita al Abogado L.V.P. como Apoderado, podemos observar que el mismo no está otorgado en forma legal o insuficiente, toda vez que no existe la firma del otorgante en la Planilla Registral y de conformidad con el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “... en vez de contestarle promover las siguientes Cuestiones Previas: 1° Omissis…. 2° Omissis… 3° La Ilegitimidad de la persona que se presente como Apoderado o Representante del actor, porno tener capacidad necesaria para ejercer poderes en Juicio… o porque el Poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…”

Contestación al fondo de la Demanda. Negó, rechazó y contrajo de acuerdo a lo establecido en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de interés en el actor para intentar en Juicio, toda vez que la persona del demandante nunca fue contraparte ni por sí, ni mediante Apoderado Judicial, y que se evidencia que en los Contratos de Arrendamiento es el ciudadano AAMER GEHAD MOUYED, quien actuó en nombre propio al punto de anunciarse ser propietario del inmueble. Negó, rechazó y contradijo el hecho que su persona deba desalojar inmueble alguno, por cuanto están en presencia de un Contrato de Arrendamiento escrito a Tiempo Determinado, y sin que esto implique renuncia de los derechos de su representado ni convenimiento alguno sobre los hechos demandados, que la propia Ley así ha sido reiterado por la Jurisprudencia patria que la acción de Desalojo sólo procede en los Contratos a Tiempo Indeterminado o Verbales a tenor de lo establecido en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es falso que el día 13-09-2006, se le notificó el Desahucio. Que existe indeterminación del Local que señalan en la demanda incoada contra su persona como objeto de Desalojo; ya que los linderos mencionados en el libelo no forman parte, es decir, no existen en los Contratos de Arrendamiento que celebró, ya que al ser Indeterminado, los linderos señalan otro local distinto al demandado, señaló que el Acta de Defunción que forma parte del libelo de la demanda no está debidamente certificada, ya que el Tribunal no tiene competencia para certificar la presente Acta, por lo que procedió a impugnarla en vista de que carece de legalidad y sigue siendo una copia simple de acuerdo a lo previsto en el Artículo 112 del Código de Procedimiento Civil.

En Acta del día 08-06-11, cursante a los folios 66 y 67, el ciudadano S.A.S., asistido de Abogado y expuso: “En conformidad con lo establecido en el Artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, hago al propuesta de manera verbal la presentación de las Cuestiones Previas de acuerdo al Artículo 346, Ordinal 8°, ya que existen unas acciones prejudiciales y tenemos o consignamos como prueba de ello, marcados con las letras “A” y “B”, con la letra un legajo del Expediente que cursa por este mismo Tribunal, llevado con el N°. 8- 4161, y marcado con la letra “B”, Boleta de Notificación emitida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Apure y Municipio A.d.E.B., llevado con el N°. 3330 evidenciando esto, dos (2) procedimientos diferentes que guardan relación inmediata o directa con la demanda interpuesta por el ciudadano L.V.P. actuando en nombre y representación del ciudadano AKRAM A.A., pidiendo así se le de todo el pronunciamiento de Ley.”.

Seguidamente esta juzgadora, pasa a analizar las Pruebas que constan en autos, tomando en cuenta que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE. Con el libelo de la demanda:

Consignó marcado “A” cursante a los folios 7 al 9, original de documento Poder Especial otorgado al Abogado L.V.P., por el ciudadano AKRAM A.A., registrado bajo el N°. 08, folios 40 al 44, Protocolo Tercero, Tomo 1, Primer Trimestre del año 2.009, por ante el Registro Público del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, que esta Juzgadora da pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el articulo 1359 y 1360 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de un documento publico que demuestra la que el ciudadano AKRAM A.A., otorgo Poder Especial al abogado L.V.P., para que lo representara en juicio.

Consignó marcada “B” cursante a los folios 11 al 13, Copia Certificada del Acta de Defunción del causante GEHAD MOUAYED AAMER AAMER, emanada del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Apure y Municipio A.d.E.B. suscrita por la Abogada J.A.D., en su condición de Secretaria, la cual fue impugnada en el escrito de Contestación de la Demanda, cursante al folio 61 del Expediente.

Al respecto señala esta Juzgadora, que de acuerdo a lo tipificado en el Artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, los requisitos para elaborar unas copias certificadas, serian. Las expedición de las copias por el secretario del Tribunal, previo decreto del Juez, el sello correspondiente en cada una de la paginas de conformidad con lo previsto en la Ley de Sellos y la certificación, tal y como señala la Sentencia de la Sala de Casación Civil, en Sentencia N°. 1239, de fecha 20 de Octubre de 2.004. La documental que nos ocupa se trata de una copia certificada expedida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y de Protección del N.N. y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, la cual cumple con todos los requisitos indispensables para su certificación anteriormente señalados, por lo que se le da valor probatorio, ya que demuestra el fallecimiento del ciudadano GEHAD MOUAYED AAMER AAMER, C.I. 23.589.987.

Consignó marcada “C” cursante a los folios 14 al 16, Copia Certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público, del Municipio San Fernando, Estado Apure, durante el Segundo Trimestre del año 1.983, anotado bajo el N°. 70, a los folios 110 al 117, del Protocolo Segundo, certificado en fecha 28 de Marzo de 2011.

En cuanto a la documental marcada “C”, se trata de una copia certificada de un documento publico, que este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, el cual demuestran la condición de propietario del ciudadano A.A.A., de un lote de terreno, ubicado en la Calle Comercio, de esta ciudad de San F.d.A., esquina con Calle Ricaurte, constante de Treinta metros con Cuarenta centímetros cuadrados (30, 40Mts), alinderado de la siguiente manera: Norte: En longitud de cuatro metros, con Calle Comercio; Sur: La misma longitud con V.M., Este: Longitud de siete metros, con setenta centímetros lineales con V.M. y Oeste: Igual longitud con Calle Ricaurte.

En relación a la documental marcada “D”, cursante a los folios 17 al 20, Copia Certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público, del Municipio San Fernando, Estado Apure, durante el Segundo Trimestre del año 1.987, anotado bajo el N°. 06, a los folios 14 al 15 del Protocolo 3ero, certificado en fecha 28 de octubre de 2008.

Tenemos que se trata de un documento publico, que esta Juzgadora da pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado los artículos 1359 y 1360 del Código de Procedimiento Civil, que demuestra que en fecha 7 de abril del año 1.987, el ciudadano AKRAM A.A., parte demandante, otorgo Poder General de administración y disposición al ciudadano GEHAD MOUAYED AAMER AAMER, y que en ejercicio de ese mandato el apoderado entre otras podría hipotecar, enajenar el bien inmueble de su propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público, del Municipio San Fernando, Estado Apure, durante el Segundo Trimestre del año 1.983, anotado bajo el N°. 70, a los folios 110 al 117, del Protocolo Segundo.

Consignó cursante a los folios 21 al 40, Copias Certificadas de documentos marcados “B”, “C”, “D”, “F” y “G”, contentivos de Contratos de Arrendamiento suscritos entre las partes.

Se trata de copias certificadas de contratos de arrendamientos el cual se les da valor probatorio, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestran:

En cuanto al documento marcado “B”, de fecha 28 agosto de 2000, constante del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos AAMER AAMER GEHAD MOUAYED y S.A.S., donde se da en arrendamiento un Local propio para actividades comerciales, ubicado en la Calle Comercio identificado N° 54, de esta ciudad de San F.d.A., con un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del día 01 de Septiembre del año 2000, improrrogable, con un canon de arrendamiento por la cantidad TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) (Bs. F. 350,00).

En cuanto al documento marcado “C”, constante del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos AAMER AAMER GEHAD MOUAYED y S.A.S., donde se da en arrendamiento un Local Comercial, ubicado en la Calle Comercio N°. 54, de esta ciudad de San F.d.A., con un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del día 16 de Agosto del año 2001 hasta el día 16 de Agosto del año 2002, con un canon de arrendamiento por la cantidad TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), (Bs. F. 350,00).

Al documento marcado “D”, constante del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos AAMER AAMER GEHAD MOUAYED y S.A.S., donde se da en arrendamiento un Local Comercial, ubicado en la Calle Comercio N° 54, de esta ciudad de San F.d.A., con un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del día 16 de agosto del año 2002 hasta el 16 de agosto del año 2003, con un canon de arrendamiento por la cantidad CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), (Bs. F. 400,00).

En cuanto al documento marcado “F”, de fecha 25 Agosto de 2004, constante del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos AAMER AAMER GEHAD MOUAYED y S.A.S., donde se da en arrendamiento un Local Comercial, ubicado en la esquina de la Calle Comercio identificado N°. 54, de esta ciudad de San F.d.A., con un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del día 16 de Agosto del año 2004 hasta el 16 de Agosto del año 2005, con un canon de arrendamiento por la cantidad CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), (Bs. F. 450,00).

Al documento marcado “G”, se trata de una copia certificada de un documento autenticado, por ante la Notaría Pública del Estado Apure, en fecha 31 Agosto de 2005, constante del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos AAMER AAMER GEHAD MOUAYED y S.A.S., donde se da en arrendamiento un Local Comercial, ubicado en la Calle Comercio cruce con Ricaurte, esquina El Cañón, N°. 54, de esta ciudad de San F.d.A., con un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del día 01 de Septiembre del año 2005 hasta el 31 de Agosto del año 2006, con un canon de arrendamiento por la cantidad QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), (Bs. F. 500,00).

Consignó cursante a los folios 41 al 43, Copias Certificadas de documento marcado “H”, contentivo de Notificación de fecha 21 de Agosto de 2.006. Que se valora de conformidad con lo preceptuado en el articulo 111 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra Notificación realizada por la Notaria Publica de San F.d.A., al ciudadano SAAB SAMIL ALI, titular de la cedula de identidad N° V-11.756.942, por solicitud del ciudadano AAMER AAMER GEHAD MOUAYED, titular de la Cédula de Identidad N° V- 23.589.987, donde se le notifica 1.) No Prorrogar el Contrato de Arrendamiento el cual vence el 31-08.2006, 2.) Notificarle que se encuentra transcurriendo la Prórroga Legal de Dos (2) años a partir del 01-9-2006 hasta el 01-9-2008, que para el primer año de Prórroga el Canon de Arrendamiento de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) (Bs. F. 650,00) mensual, y para el segundo año de Prórroga el Canon de Arrendamiento será de OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 845.000,00) (Bs. F. 845,00) mensual, de no aceptar esta Oferta, esta será determinado por un Experto.

Consignó cursante a los folios 44 al 46, Copias Certificadas de documento de Contrato de Arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, el día 31 de Agosto de 2.005, autenticado bajo el N°. 66, Tomo 45.

Respecto a este documento, ya fue a.p.

Consignó cursante a los folios 47 al 49, marcado “I”, Copias Certificadas de documento otorgado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, el día 22 de Septiembre de 2.006, autenticado bajo el N°. 03, Tomo 76.

Que se valora de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra Convenimiento realizado entre los ciudadanos AAMER GEHAD MOUAYED y SAAB SAMIL ALI, sobre el ajuste de los cánones de arrendamiento relativos al bien inmueble o local comercial, durante dos (2) años de la Prórroga Legal del Contrato de Arrendamiento, en las siguientes condiciones: 1°. Durante el primer año de la prorroga legal, a partir del 1° de Septiembre del 2006 hasta el 31 de Septiembre del 2007, el canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) (Bs. F. 600,00). 2°. Durante el segundo año de la prorroga legal, a partir del 31 de Septiembre del 2007 hasta el 31 de Septiembre del 2008, el canon de arrendamiento mensual de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) (Bs. F. 700, 00).

Consignó cursante a los folios 50 al 54, Copias Certificadas de documento marcado “J”, contentivo de Notificación de fecha 05 de Septiembre de 2.008.

Que se valora de conformidad con lo preceptuado en el Articulo 111 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra Notificación realizada por la Notaria Publica de San F.d.A., al ciudadano SAAB SAMIL ALI, titular de la cedula de identidad N°. V- 11.756.942, por solicitud del ciudadano AAMER AAMER GEHAD MOUAYED, titular de la cedula de identidad N°. V- 23.589.987, en su condición de Apoderado del ciudadano AKRAM A.A., titular de la Cédula de Identidad N°. V- 15.005.391, cuyo contenido señala entre otras cosas: “….Primero: Que soy efectivamente el apoderado del Propietario actual del inmueble en referencia y Segundo: Que es mi voluntad manifestarle que tiene que hacer la entrega del inmueble en cuestión ya que le correspondía hacerme la entrega formal del inmueble en fecha 01 de septiembre del año 2008, ya que culmino la prorroga legal otorgada por la ley y visto que me traslade hasta el inmueble a recibir el mismo y nadie me quiso recibir la carta de entrega ni hacerme entrega del mismo, ya que se evidencia en el desahucio anteriormente descrito que se ha cumplido y vencido la prorroga legal que se le otorgo por esta misma Notaria…”, y que leído como fue por la Notaria, el contenido de la notificación manifestó una ciudadana de nombre Nayla sin identificarse que no se da por notificada y se negó a firmar.

Consignó cursante a los folios 55 al 57, marcada “E”, Copia Certificada de diligencia cursante en el Expediente N°. 6.175, expedida en fecha 26 de Noviembre de 2.000. En relación a esta documental se trata de una copia certificada de diligencia que suscribiera el abogado E.J.M., quien en nombre de su representado S.A.S., expuso que no seguirá consignando los cánones de arrendamiento mensuales, pues su representado en fecha 26 de Septiembre de 2008, descubrió que el inmueble objeto de arrendamiento no le pertenece al ciudadano AAMER GEHAD MOUAYED.

Con el escrito de Pruebas:

1°.- Promovió en legajos documentos acompañados al libelo de la Demanda cursantes a los folios del 07 al 57. 1.a) Del folio 07 al 10, documento Poder en original. 1.b) folios 11 al 13, Copia Certificada de Acta de Defunción del ciudadano GEHAD MOUAYED A.A., hermano y Apoderado que fue de su Poderdante. 1.c) folios 14 al 16, original de documento público, copia certificada donde consta la propiedad que tiene el poderdante sobre el bien inmueble objeto de la presente acción. 1.d) folios 17 al 20, Copia Certificada de Poder que otorgara el poderdante a su hermano, hoy Decujus. 1.e) folios del 21 al 54, Contratos de Arrendamiento en Copias Certificadas. 1.f) folios 55 al 57, Copia Certificada de Confesión que hiciera aquí la parte demandada de no pagar más el canon de arrendamiento desde el mes de Octubre del año 2.008. Documentales estas que fueron a.p..

2°.- Promovió Copias Certificadas de las Sentencias dictadas por el Tribunal Segundo Civil y Superior Civil, con las que prueba que por estar Firmes dichas Sentencias quedan vigentes los Contratos de Arrendamiento que intenta anular la parte demandada.

En cuanto a esta prueba, este Tribunal le da valor probatorio por cuanto se trata de un legajo de actuaciones que cursan desde los folios 138 al 240, en copia certificadas, correspondientes al expediente distinguido con el N°. 6175 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, seguido por el ciudadano S.A.S. contra el ciudadano A.A.G.M., el cual se desprende entre otras cosas Sentencia Definitiva de fecha 10 de Marzo del año 2010, donde se declaro SIN LUGAR LA ACCION DE NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano S.A.S., titular de la cedula de identidad N° V-11.765.942 en contra del ciudadano AAMER GEHAD MOUAYED titular de la cedula de identidad N° V-23.589.987, siendo apelada en fecha 05 de abril de 2010, por el abg. E.J.M., apoderado judicial del demandante ciudadano S.A.S., se le dio entrada por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, se le asigno numero 3.330, posteriormente el abg. E.J.M., apoderado judicial del Demandante, mediante escrito de fecha 04-05-2010 solicito la Regulación de Competencia, en fecha 11 de junio de 2010, a través de diligencia el abogado L.V.P., con el carácter acreditado en autos, manifestó que la parte cuya representación ejercía había fallecido, y consigna acta de defunción del mismo, por lo que el Tribunal ordeno citar por Edicto a los Herederos para que comparecieran a darse por citado, quienes se dieron por citado en fecha 27 de Octubre de 2010, luego en fecha 26 de Noviembre de 2010, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, se declaro competente para conocer la apelación, y en fecha 08 de abril de 2011, se dicto sentencia definitivamente firme donde se declaro :”….SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado E.J.M.C., apoderado judicial de la parte demandante S.A.S., contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de Marzo del año 2010. TERCERO: Se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de Marzo del año 2010.CUARTO: SIN LUGAR LA ACCION DE NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS, intentada por el ciudadano S.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. 11.765.942 domiciliado en la Calle Comercio N°. 54, cruce con calle Ricaurte de San F.d.A., representado por el Abogado E.J.M. CERRADA…en contra del ciudadano AAMER GEHAD MOUAYED….ahora sus sucesores representados por el Abogado F.S. CONTRERAS CALDERA…”.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. Con el escrito de Contestación de la demanda.

Consignó a los folios 62 al 64 del Expediente, Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, en fecha 25 de Agosto de 2.004, anotado bajo el N°. 65, Tomo 47.

En cuanto al documento marcado “C”, se trata de una copia fotostática de un documento autenticado, por ante la Notaría Pública del Estado Apure, en agosto de 2004, constante del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano AAMER AAMER GEHAD MOUAYED y S.A.S., donde se da en arrendamiento un local comercial, ubicado en la esquina de la Calle Comercio identificado con el N°. 54, de esta ciudad de San F.d.A., con un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del día 16 de agosto del año 2004 hasta el día 16 de agosto del 2005, con un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00), el cual esta Juzgadora valora de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Consignó, marcada “A” cursante a los folios 68 al 122 Copias certificadas de la Solicitud N°. 08-159, contentiva del Expediente N°. 8- 4.161, cursante por ante este mismo Tribunal.

En cuanto a esta prueba, este Tribunal le da valor probatorio por cuanto se trata de un legajo de actuaciones que cursan desde los folios 69 al 132, en copias certificadas, correspondientes al expediente distinguido con el N° 4.161 de la nomenclatura de este Juzgado del municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, seguido por los abogados M.S.P. y V.O.L., con el carácter de Apoderados Judiciales del ciudadano AKRAM A.A., titular de la Cédula de Identidad N°. V- 15.005.391, en contra del ciudadano SAAB S.A., titular de la Cédula de Identidad N°. V- 11.756.942, el cual se desprende entre otras cosas, libelo de demanda, Poder Especial otorgado a los Abogados M.S.P. y V.O.L., para actuar en lo referente al Desalojo del Inmueble objeto del presente juicio, al folio 78 al 81, cursa documento publico, que este Tribunal le dio precedentemente, pleno valor probatorio, por cuanto demuestra la condición de propietario del ciudadano A.A.A., sobre un lote de terreno, ubicado en la Calle Comercio, de esta ciudad de San F.d.A., esquina con Calle Ricaurte, constante de Treinta metros con Cuarenta centímetros cuadrados (30, 40Mts), alinderado de la siguiente manera: Norte: En longitud de cuatro metros, con Calle Comercio; Sur: La misma longitud con V.M., Este: Longitud de siete metros, con setenta centímetros lineales con V.M. y Oeste: Igual longitud con Calle Ricaurte, a los folios 82 al 85, documento donde el ciudadano A.A.A., confiere poder general de Administración y disposición al ciudadano GEHAD MOUAYED AAMER AAMER, y en general para administrar y disponer de cualquier bien mueble o inmueble; de los folios 86 al 104, contratos de arrendamiento de fechas: 28 de agosto de 2000, 16 de agosto de 2001, 29 de julio de 2002, 25 de agosto de 2004, y 31 de agosto de 2005, a.p.; a los folios 107 al 108, Notificación de fecha 21 de Agosto de 2.006 realizada al ciudadano SAAB SAMIL ALI, titular de la cedula de identidad N° V-11.756.942, por solicitud del ciudadano AAMER AAMER GEHAD MOUAYED; de los folios 112 al 115, Convenimiento realizado entre los ciudadanos AAMER GEHAD MOUAYED y SAAB SAMIL ALI, sobre el ajuste de los cánones de arrendamiento relativos al bien inmueble o local comercial, durante dos (2) años de la prorroga legal del Contrato de Arrendamiento; al folio 116 al 118, Notificación realizada por la Notaria Publica; de los folios 119 al 121, poder general amplio y suficiente al ciudadano AAMER AAMER GEHAD MOUAYED, para que lo represente, sostenga y defienda todos sus derechos, acciones e intereses que le corresponde sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Calle Comercio cruce con Ricaurte, esquina El Cañón N°. 54, San F.d.A., Estado Apure; folio 122, documento de compra venta de fecha 25 de febrero de 1.978, que hace el ciudadano C.C.T., titular de la cedula de identidad N° V-8.195.114, al ciudadano GEHAD MOUAYED AAMER, titular de la cedula de identidad N° E-302.942, de un lote de terreno ubicado en la Calle Comercio de esta ciudad de San F.d.A., esquina en Calle Ricaurte, constante de 30,40mts; folio 129 auto de admisión de fecha 04 de noviembre de 2008, de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO seguido por los abogados M.S.P. y V.O.L., con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano AKRAM A.A., en contra del ciudadano SAAB S.A., al folio 130, el ciudadano S.A.S., asistido de abogado, se da por citado para la contestación de la demanda.

Esta Juzgadora para decidir observa:

Ahora bien, como punto previo a la sentencia de merito, se analiza la excepción perentoria opuesta por el demandado en su escrito de contestación, como es la falta de cualidad e interés del ciudadano AKRAM A.A., para intentar el presente juicio de desalojo de inmueble.

En tal sentido, tenemos que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Juntos con las defensas invocadas por el demandado en la contestación de la demanda podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio… (omissis)”.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

La doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela en cabeza ARCAYA (Estudio Critico de las excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para A.B. (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad e Interes, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho. Para esta Juzgadora, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, con lo cual cabe escudriñar la excepción del demandado en relación, a la Falta de Cualidad e Interés del Actor, alegando que éste nunca fue parte contratante ni por si, ni mediante apoderado judicial. A tal efecto, bajando a los autos se observa que en la Acción Desalojo, nacida del contrato de arrendamiento la cualidad la tiene el propietario del inmueble. Ha podido ocurrir, como lo señala el Tratadista G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. UCAB, año 2003, PAG 1947), que el inmueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no solo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. En el caso sub-lite, la parte Actora AKRAM A.A. alega ser propietaria del inmueble, cuyo derecho se demuestra a través de un título público debidamente registrado, documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno, San F.d.A., anotado bajo el N°. 70, Tomo Segundo, folios 110 al 117, Segundo Trimestre, del año 1.983, la cual , es una instrumental publica con valor de plena prueba, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, a través del cual se denota la propiedad y el carácter de propietario del demandante AKRAM A.A., y, siendo éste propietario, tiene la plena cualidad e interés para accionar el desalojo del inmueble cuya propiedad está plenamente demostrada a los autos; por ello, la cualidad para accionar en desalojo, no la tiene única y exclusivamente el que celebró el arrendamiento, por ese título, sino también el propietario del inmueble cuyo desalojo se solicita y así, se declara.

PUNTO PREVIO

Establece el Articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La parte demandada, en la oportunidad de contestar la demanda opuso las cuestiones previas establecidas en el ordinal 8° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

El Artículo Ordinal 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece:

Dentro del lapso fijado para la Contestación de la Demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes Cuestiones Previas: …8º…La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto…

Este Tribunal antes de pronunciarse sobre la cuestión previa planteada, establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es necesario dejar sentadas las siguientes consideraciones.

La prejudicialidad es definida por el Dr. Ricardo Henríquez La Roche como “el Juzgamiento esperado, que compete darlo a otro Juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (questio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro Juez, permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto”.

Por su parte el autor Dr. F.V., en su obra Los Principios Fundamentales y las Cuestiones Previas en el nuevo Código de Procedimiento Civil sostiene: “La octava cuestión previa, es la existencia de una Cuestión Prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. A propósito de esa cuestión previa, es útil y oportuno citar un fragmento del Maestro Borjas que admirablemente nos explica qué es la prejudicialidad: “En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a estas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas) meros incidentes en una litis, sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentra tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso. Plantea Borjas aquí, el problema de la prejudicialidad, que por cierto, ha sido muy maltratado en alguna jurisprudencia de instancia, según la cual la prejudicialidad requiere que el juicio del cual se le quiera deducir haya sido promovido con anterioridad en el tiempo al juicio en que se promueve; y nos parece un disparate esa tesis porque la prejudicialidad no tiene que ver con el tiempo, sino con la ligazón, con la vinculación entre dos asuntos que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo de que la decisión de uno es condición para la decisión del otro”. Por su parte el Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de la Sala Política-Administrativa del 16 de Mayo de 2000 señaló los elementos que deben darse para la procedencia de la prejudicialidad, al asentar: “La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exige lo siguiente: a.- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión debatida ante la jurisdicción civil. b.- Que esa cuestión cursa en un procedimiento distinto de aquel en el cual se ventilará dicha pretensión. c.- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella…”Respecto a la cuestión prejudicial debemos recordar que el Maestro Borjas quien afirma lo siguiente:

En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales.- Lo que caracteriza a éstas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis; sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente de un proceso separado se encuentran tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso

Es así que tanto la autorizada doctrina nacional como una larga interpretación jurisprudencial coinciden en que la procedencia de esta cuestión previa supone A) La existencia de un proceso distinto al que origina la cuestión previa, y B) que, la decisión que surja en ese proceso tenga efectos en la decisión que se produce en éste”.

La jurisprudencia patria, con relación a la prejudicialidad también ha expresado: “Una cuestión es prejudicial a un proceso, cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la controversia sometida a juicio. La cuestión prejudicial se corresponde entonces, con una relación jurídica sustancial independiente y distinta de la que motiva el juicio, cuya resolución constituye materia de la sentencia de fondo... De declararse con lugar la cuestión previa opuesta de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, el proceso continuará su curso y se suspenderá en estado de sentencia hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión…”. (Tribunal Supremo de Justicia. Febrero 2001).-

De modo que podemos concluir en que la jurisprudencia patria exige que efectivamente exista un proceso judicial y que éste sea indisolublemente determinante en el proceso en el cuál se alega la prejudicialidad.

Seguidamente, se pasa a examinar el asunto planteado en el caso de marras, pudiendo constatar que estamos en presencia de un procedimiento de DESALOJO DE INMUEBLE, mediante demanda incoada por el Abogado L.V.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°s. V- 4.668.016, actuando en este acto con el carácter de Apoderados Judiciales del ciudadano AKRAM A.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V- 15.005.391 y de este domicilio, en contra del ciudadano SAAB SAMIL ALI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V- 11.756.942, de este domicilio, contractualmente ubicado en el local comercial ocupado por la persona del demandado, ubicado en la calle Comercio, esquina con calle Ricaurte, S/N, Donde se encuentra el Fondo de Comercio Lonchería El Cañonazo, San F.d.A., Estado Apure; fundamentado su demanda de conformidad con los Artículos: 33 y 34, literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada, en la oportunidad de contestar la demanda, mediante escrito que se señalo al inicio de esta decisión, opuso como defensa perentoria la cuestión previa de prejudicialidad, contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que: “…si observamos el libelo de la demanda que corre inserto al presente expediente, signado con el Nro..11-4.943, nos podemos dar cuenta que la presente tiene relación directa con el expediente que cursa por este Tribunal de Municipio llevado con el número 8-4161 de la nomenclatura de este Tribunal, lo cual no ha sido resuelta, la cual debe resolverse en un proceso distinto, como lo es la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término. A tal efecto, anexo la prueba de la existencia de la cuestión perjudicial, que deber resolverse en un proceso distinto y previamente a la presente causa, marcada con la letra “A”. También es de señalar otra cuestión prejudicial, que debe resolverse en un proceso distinto, ...Cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, demanda que por nulidad de Contrato de Arrendamiento y convenio, intente en contra del ciudadano AAMER GEHAD MOUYED arriba identificado y se le dio entrada bajo el numero 15.503, que posteriormente previa apelación subió al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure,, se le asigno numero 3.330.Siendo el caso , ciudadana juez que previamente a la presentación y admisión de la presente demanda en mi contra, existe una cuestión prejudicial que se ventila y debe resolverse en un tribunal y Proceso distinto, como lo es la demanda de nulidad de los contratos de arrendamientos…”

Ahora bien, del examen de los recaudos consignados, que consisten en copias certificadas de un legajo de actuaciones que corren insertas desde los folios 69 al 130, correspondientes al expediente distinguido con el N° 4161 de la nomenclatura de este Juzgado del Municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, seguido por el ciudadano AKRAM A.A. contra el ciudadano S.A.S., así como también cursan desde los folios 138 al 240, en copia certificadas, correspondientes al expediente distinguido con el N° 6175 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, seguido por el ciudadano S.A.S. contra el ciudadano A.A.G.M., queda demostrado que efectivamente, 1°. Que los abogados M.S.P. y V.O.L., apoderados judiciales del ciudadano AKRAM A.A., en la causa distinguida con el N°. 4161 de la nomenclatura de este Juzgado del Municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial, incoaron demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO en contra del ciudadano S.A.S., cuyo objeto es un local comercial, ubicado en la Calle Comercio esquina con Calle Ricaurte N°. 54, constante de Treinta metros con cuarenta centímetros (30,40mts), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Longitud de cuatro metros con Calle Comercio, Sur: La misma longitud con V.M., Este: Longitud de siete metros, con setenta centímetros lineales con V.M. y Oeste: Igual longitud con Calle Ricaurte, admitida en fecha 04 de noviembre de 2008; dándose por notificada la parte demandada en fecha 17 de noviembre de 2008, la cual no ha sido resuelta. 2°. Que el demandado oponente de la cuestión previa de prejudicialidad, en la causa distinguida con el N°. 6175 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, demando al ciudadano AAMER AAMER GEHAD MOUAYED, por NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, y que los Contratos de Arrendamiento cuya Nulidad se demanda, entre otros, son los mismos Contratos de Arrendamiento que el ciudadano AKRAM A.A., mediante Apoderado Judicial en la presente causa, produjo junto con su escrito libelar como los instrumentos fundamentales de su demanda, intentada en contra del demandado oponente en el presente juicio, cuyo Desalojo pide por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades, cursantes a los folios 21 al 40 del expediente, marcados como los anexos “B” “C”, “D”, “F” y “G” , en la cual se dicto sentencia definitiva en fecha 10 de Marzo de 2010, donde se Declaro SIN LUGAR LA ACCION DE NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS, intentada por el ciudadano S.A.S., en contra del ciudadano AAMER GEHAD MOUAYED, siendo interpuesto el recurso de apelación en fecha 05 de abril de 2010, por el abg. E.J.M., apoderado judicial del demandante ciudadano S.A.S., se le dio entrada por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, se le asigno numero 3.330, posteriormente el abg. E.J.M., apoderado judicial del Demandante, mediante escrito de fecha 04-05-2010 solicito la Regulación de Competencia, en fecha 11 de junio de 2010, a través de diligencia el abogado L.V.P., con el carácter acreditado en autos, manifestó que la parte cuya representación ejercía había fallecido, y consigna acta de defunción del mismo, por lo que el Tribunal ordeno citar por Edicto a los Herederos para que comparecieran a darse por citado, quienes se dieron por citado en fecha 27 de Octubre de 2010, luego en fecha 26 de Noviembre de 2010, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, se declaro competente para conocer la apelación, y en fecha 08 de abril de 2011, se dicto sentencia definitivamente firme donde se declaro :”….SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado E.J.M.C., apoderado judicial de la parte demandante S.A.S., contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de Marzo del año 2010. TERCERO: Se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de Marzo del año 2010.CUARTO: SIN LUGAR LA ACCION DE NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS, intentada por el ciudadano S.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. 11.765.942 domiciliado en la Calle Comercio N° 54, cruce con calle Ricaurte de San F.d.A., representado por el abogado E.J.M. CERRADA…en contra del ciudadano AAMER GEHAD MOUAYED….ahora sus sucesores representados por el abogado F.S. CONTRERAS CALDERA…”.

Empero lo expuesto, considera quien aquí decide, que si bien es cierto que previamente a la presentación y admisión de la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, existe efectivamente una cuestión vinculada con la materia de la pretensión debatida ante este mismo Tribunal, la cual se encuentra paralizada, como es el caso de la antes mencionada causa distinguida con el N° 4161 de la nomenclatura de este Juzgado del Municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, seguido por el ciudadano AKRAM A.A. contra el ciudadano S.A.S., el cual se ventila por el Procedimiento Breve, establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto, que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO), y la pretensión reclamada en el presente proceso,(DESALOJO DE INMUEBLE) no influye de modo alguno en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo a esta sentencia, pues aunque las misma se refieran al mismo bien inmueble, y las partes sean las mismas, la causa es distinta y la decisión que aquí se dicta no se encuentra subordinada a una decisión previa a dictarse en el otro proceso, ni influye en el mismo. Y ASI SE DECLARA.

Por otra parte, respecto a la causa Exp. N°. 6175, que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de Estado Apure, por cuanto la causa distinguida con el N°. 6175 de la nomenclatura de ese Juzgado, contentiva del juicio de NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, que se demando, se dicto sentencia definitiva en fecha 10 de Marzo de 2010, donde se Declaro SIN LUGAR LA ACCION DE NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, siendo ratificada en todas y cada una de sus parte por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en sentencia definitivamente firme de fecha 08 de abril de 2011. Por lo que no existe cuestión prejudicial alguna, ya que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso (NULIDAD DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO), fue resuelta con anterioridad al presente juicio, por ende, no influye de manera alguna en la pretensión reclamada en el presente proceso (DESALOJO DE INMUEBLE). Y así se decide.

Por ello es forzoso concluir que en el presente caso no están dados los supuestos de la prejudicialidad. Y así se decide.

El Artículo Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece:

Dentro del lapso fijado para la Contestación de la Demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes Cuestiones Previas: …3º La Ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…

El primer supuesto del Ordinal 3º del Artículo 346 ejusdem, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; se refiere a que para poder realizar actos dentro del proceso se requiere tener capacidad técnica para representar o asistir a las partes, esto es, sólo pueden actuar en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.

Dicha existencia la encontramos en el Artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y en los Artículos 3º y 4º de la Ley de Abogados (Gaceta Oficial Nº. 1.081, Extraordinario del 23 de Enero de 1.967).

En efecto, los mencionados artículos expresan:

Artículo 166. Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados

(Cursivas de la Sala)

Artículo 3º. Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley.

Los representantes legales de personas o derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio.

El segundo supuesto del Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como Apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, se refiere al caso en que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación legal o representaciones concedidas por la Ley, como por ejemplo los supuestos contenidos en el Artículo 168 del Código de Procedimiento Civil .

Finalmente, el tercer supuesto del Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la Ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

Conforme a lo establecido en el Artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderado, estos deben estar facultados con mandato o poder, el cual puede ser otorgado de forma especial o de manera general para todos los negocios jurídicos del mandante, de acuerdo a lo previsto en los Artículos 1.687 y 1.688 del Código Civil.

En relación con esto, el Artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente:

Artículo 155.- Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.

En cuanto a los requisitos propios del instrumento de Poder, los Artículos 151, 152 y en el citado articulo 155 del Código de Procedimiento Civil, señalan que para los actos judiciales el Poder debe ser otorgado en forma pública o auténtica, Apud- Acta en el propio Expediente y si se confiere a nombre de otra persona natural o jurídica, se deberá enunciar en el Poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos que acreditan la representación que ejerce el poderdante.

Ahora bien, se evidencia al folio 07 al 09, del Cuaderno Principal, que en el instrumento Poder Especial, otorgado por el ciudadano AKRAM A.A., titular de la Cédula de Identidad N°. 15.005.391, al Abogado L.V.P., por ante el Registro Publico del Municipio Díaz del Estado Nueva Esparta, en fecha 19 de Enero de 2009, quedando anotado bajo el Nº. 8, folios 40 al 44, Protocolo Tercero, Tomo N°. 1, Primer Trimestre del año 2009. La Registradora dejó constancia que el documento fue redactado por el Abogado T.A., y que fue presentado para su protocolización por su otorgante ciudadano AKRAM A.A., y que junto a la suscrita y los testigos, verificaron la exactitud de las copias en los protocolos, firmados en esos y en el original ante su presencia, y que los testigos junto con su persona d.f.d. acto.

En consecuencia, tal como se aprecia de los razonamientos y circunstancias expresadas con anterioridad, el poder consignado por el apoderado judicial de la parte actora junto con el escrito de demanda, contiene las formalidades que deben aparecer en el cuerpo del instrumento para que el otorgamiento del mismo sea considerado válido, conforme lo prevé al artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Por ende, no es Procedente la Cuestión Previa Opuesta por el demandado, con fundamento al Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCION

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los Contratos a Tiempo Indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del Contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:

El Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.

El Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

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Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº 06-1043: 6-10436-1043

…Omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. Omissis…

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Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos, se desprende que el ciudadano GEHAD MOUAYED AAMER AAMER, hoy extinto, apoderado del ciudadano AKRAM A.A., dio en arrendamiento, un inmueble constituido por un (1) local comercial, ubicado en la esquina de la Calle Comercio identificado con el N° 54, de esta ciudad de San F.d.A., bajo contrato a tiempo determinado al ciudadano S.A.S., según se evidencia de contratos de arrendamiento consecutivos, suscritos desde el año 2000, tal y como se desprende de los autos del expediente, siendo el ultimo de ellos suscrito en fecha 31 de Agosto de 2005 , contra quien se intenta acción por Desalojo, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo a lo que se desprende del libelo y a los recaudos, se observa que el contrato de arrendamiento de fecha 31 de Agosto de 2005, fue convenido por un tiempo de duración de un (1) año. Tal y como se desprende de la cláusula “cuarta” del contrato de arrendamiento, cursante a los folios 109 al 111 del expediente, la cual expresamente establece lo siguiente: “El termino de duración será de: UN (1) año, contados a partir del 01 de Septiembre de 2.005 hasta el 31 de Agosto del año 2006….”.

Así las cosas, considera esta Jurisdicente, en uso de las facultades conferidas por el artículo 12 de nuestro Código Adjetivo Civil, necesario a.l.n.d. contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, a los fines de precisar si es un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el entendido que el Contrato a tiempo determinado o fijo es aquel que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. En contrario, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.

En el caso de marras, observa este Tribunal la existencia de una relación arrendaticia entre las partes desde el año 2000, tal y como se desprende de contratos de arrendamiento celebrados consecutivamente, cursantes a los folios 86 al 111 del expediente, y que en el ultimo contrato de fecha 31 de Agosto de 2005, convinieron en la citada Cláusula Cuarta, que la vigencia del contrato de arrendamiento sería de un (1) año, contados a partir del día 01 de Septiembre de 2.005 hasta el 31 de Agosto del año 2006, por ende, es evidente y claro, que ambas partes celebraron el denominado contrato de arrendamiento, cursante a los folios 109 al 111 del expediente, del cual nace la voluntad contractual volitiva de los mismos estampada en la letra del contrato que se analiza, donde el arrendador entrego al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en dicho contrato, es decir que el plazo fijo es lo que distingue esa relación; puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido por el tiempo, que el arrendador y arrendatario establecen en el mismo momento de la celebración del contrato. Los sujetos intervinientes conocen ab initio cuando comienza y cuando termina en principio el momento de su duración; sin que surja ninguna duda sobre el inicio del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo, de modo que, se conviene para una fecha precisa en determinado día, hasta cierto día y que no abre lugar a incertidumbre.

En tal sentido, cabe señalar que la regla b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos contempla: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: c.-Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o mas, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

En adecuación a la regla c) invocada, la relación arrendaticia entre las partes inicio desde el año 2000 hasta la fecha estipulada en el ultimo contrato de fecha 31 de Agosto de 2005, con fecha de vencimiento el 31 de Agosto de 2006, en tal sentido, tenemos que vencido dicho lapso, este se prorrogo obligatoriamente para el arrendatario, es decir opero de pleno derecho la prorroga legal, por ello el arrendatario por mandato de la norma contenida en el articulo 38, literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene un lapso de dos (2) años de prorroga legal, lapso este en que la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecen las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes, en el contrato, salvo las variaciones de cánones de arrendamiento, y siendo deber de los jueces atenernos a lo alegado probado en autos e interpretar los contratos o actos de acuerdo a la intención de las partes, tal como establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en la cláusula contractual bajo estudio las partes que intervienen en la negociación jurídica acordaron, que seria por un año, ahora bien, establece la Doctrina sobre la materia que cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el articulo 38, esto es que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y si llegado o vencido el termino contractual, el arrendatario estuviere incurso en el cumplimiento de las referidas obligaciones, que le impedirían el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejara automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda inpso iure la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino; sino que , en tal caso el derecho a la prorroga legal no desaparece no se extingue de tal manera, pero si indica que al arrendador podrá, ante ese incumplimiento, acceder al órgano judicial a solicitar la Resolución de Contrato de conformidad con el articulo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o cualquier otra acción con fundamento en el incumplimiento; puesto que por efecto de la prorroga legal impuesta por la Ley, ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prorroga.

Por otra parte, el Articulo 1.600 del Código Civil, establece que “si a la expiración del termino fijado en el arrendamiento, el arrendatario que da y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo” concepción esta que resulta igual a la del Articulo 1.614 ejusdem. De ambos textos legales se obtiene que la tacita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continua ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el termino de duración máxima que corresponda fijada en el Artículo 38 de LAI.

En el caso de marras, y en atención a lo expuesto queda claro que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, puesto que vencido el lapso de duración (31 de Agosto de 2006), del contrato de fecha 31 de Agosto de 2005, este se prorrogo obligatoriamente para el arrendatario, es decir opero de pleno derecho la prorroga legal, que de conformidad con la norma establecida en el literal c) del articulo 38 ejusdem, se prorrogo por dos (2) años, terminando la misma, el 31 de Agosto del 2008, lo que quiere decir, que vencida la prorroga legal, se dejo transcurrir mas de dos (2) años, y el hecho de haber estado el arrendatario, parte demandada S.A.S., todo este plazo en el goce de la cosa arrendada, es por lo que considera esta Juzgadora que en el presente caso el contrato objeto de la acción se convirtió a tiempo indeterminado y en consecuencia la pretensión de desalojo del demandante, con fundamento en el artículo 34. literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”, esta ajustada a derecho, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, puesto que tal y como se desprende de la norma en comento, solo procede el desalojo en aquellos casos donde el inmueble se encuentre arrendado mediante un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, en tal sentido, visto lo anterior, y por cuanto se ha mantenido el inmueble en posesión del arrendatario, después de haber terminado la vigencia del contrato de arrendamiento (lapso de duración del Contrato más Prórroga Legal), se entiende la existencia de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado. ASI SE DECIDE.

El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.

Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 ejusdem, el cual señala: “Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

A tenor de lo contemplado en el literal “a” de la norma en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el Artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime cuando según el Ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon está sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil : “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad”.

No obstante el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas.

En el bajo estudio, se desprende del libelo de la demanda que la parte actora demanda el DESALOJO del inmueble, consistente en un Local Comercial donde funciona el Fondo de Comercio Lonchería “El Cañonazo”, ubicado en la Calle Comercio cruce con Calle Ricaurte de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, dentro de los siguientes linderos: Norte. Calle Comercio, con cuatro metros. Sur: Con posesión del ciudadano V.M., con cuatro metros. Este. Con posesión del ciudadano V.M., con siete metros y sesenta centímetros y Oeste. Calle Ricaurte, con siete metros y sesenta centímetros, para un total de 30,40 M2, dado el Incumplimiento por parte del Arrendatario en la Falta de Pago de 30 mensualidades consecutivas, respecto de los Contratos de Arrendamiento celebrados entre el ciudadano GEHAD MOUAYED AAMER AAMER, Apoderado de su representado para ese momento, tal y como se desprende de autos y el ciudadano S.A.S., demandado, en fechas 28 de Agosto del 2.000, 16 de agosto de 2001; 29 de Julio de 2002; 25 de agosto de 2004 y 31 de Agosto de 2.005, respectivamente, cuyo último canon de arrendamiento fue la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) hoy SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), y no habiendo pagado el accionado las mensualidades correspondientes a los meses de Septiembre a Diciembre 2.008, Enero a Diciembre de 2.009, al 2.010 y hasta la presente fecha finales de Marzo de 2.011, tales hechos constituyen en una situación fáctica para solicitar el DESALOJO del inmueble, ahora bien, se parte de la premisa de que existe un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado entre las partes, en virtud de lo a.p. por lo cual le es aplicable lo establecido en el Articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien, señala la norma que podrá demandarse el Desalojo de un inmueble bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a Tiempo Indeterminado, cuando el Arrendatario deje de pagar dos mensualidades consecutivas por concepto de canon de Arrendamiento, en ese sentido, se desprende de autos del Expediente, que el ciudadano S.A.S., contestó la demanda alegando que es falso que su persona debiera desalojar inmueble alguno, por cuanto se está en presencia de un Contrato de Arrendamiento escrito a Tiempo Determinado, y sin que esto implique renuncia de los derechos de su representado ni convenimiento alguno sobre los hechos demandados, la propia Ley así lo ha reiterado por la Jurisprudencia patria, que es falso que el día 13-09-2006, se le hubiese notificado el Desahucio y que existe indeterminación del Local que señalan en la demanda incoada contra su persona como objeto de Desalojo; ya que los linderos mencionados en el libelo no forman parte, es decir, no existen en los Contratos de Arrendamiento que celebró.

Ahora bien de las pruebas presentadas, encontramos que la parte demandada no demostró, ni trajo a los autos prueba alguna que ratificara lo alegado en la contestación de la demanda, ni tampoco desvirtuó los hechos alegados por los demandante en el escrito libelar, ni presento los recibos o finiquitos que demuestren los pagos de los cánones de arrendamiento insolutos, en tal virtud es por lo que concluye, quien aquí decide, que es cierto el hecho de que el ciudadano S.A.S., le debe los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a: Septiembre a Diciembre de 2008; Enero a Diciembre del año 2009; Enero a Diciembre del año 2010 y desde Enero hasta marzo del año 2011, por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES, (Bs. 700,00), mensual, en virtud de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado celebrado entre las partes, y en consecuencia se declara procedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”. Y así se decide.

Por otra parte, tenemos que en cuanto a la defensa alegada por la parte demandada referente a que existe indeterminación del local que señalan en la demanda como objeto de desalojo, ya que los linderos mencionados en el libelo no forman parte, es decir, no existen en los contratos de arrendamiento que celebro, ya que al ser indeterminado los lindero señala, otro local distinto al demandado. Tenemos pues, que en relación a la indeterminación del inmueble considera esta Juzgadora que la parte demandada, debió oponer en la oportunidad legal cuestión previa, alegando defecto de forma del libelo de la demanda, y no lo hizo, se limito en la contestación de la demanda a señalarlo de forma simple, no obstante, se puede observar que del libelo y documentos presentados se evidencia claramente la pretensión se refiere al desalojo de un inmueble, constituido por un local comercial, donde funciona un fondo de comercio denominado: LONCHERIA EL CAÑONAZO, ubicado en la antes Calle Comercio cruce con Ricaurte, S/N, de esta ciudad de San F.d.A. bajo los siguientes linderos: Norte: Longitud de cuatro metros con calle comercio; Sur: La misma longitud con V.M.; Este: Longitud de siete metros sesenta centímetros y Oeste: Igual longitud con calle Ricaurte, constante de treinta metros con cuarenta centímetros cuadrados (30,40 mts2), por lo que no existe tal indeterminación.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el Abogado L.V.P., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N°. 4.668.016, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 48.707, con domicilio procesal en la Calle Diamante, N°. 22, de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, en nombre y representación del ciudadano AKRAM A.A., venezolano, mayor de edad, soltero, médico, titular de la Cédula de Identidad N°. 15.005.391, de este domicilio, contra el ciudadano S.A.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.756.942, domiciliado en la Calle Comercio, cruce con Calle Ricaurte S/N°., donde se encuentra el Fondo de Comercio Lonchería “El Cañonazo”, de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, y se condena:

PRIMERO

Al ciudadano S.A.S., anteriormente identificado, quien deberá entregar al ciudadano AKRAM A.A. suficientemente identificado en autos, el inmueble consistente en un Local Comercial donde funciona el Fondo de Comercio Lonchería “El Cañonazo”, ubicado en la Calle Comercio cruce con Calle Ricaurte de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, dentro de los siguientes linderos: Norte. Calle Comercio, con cuatro metros. Sur: Con posesión del ciudadano V.M., con cuatro metros. Este. Con posesión del ciudadano V.M., con siete metros y sesenta centímetros y Oeste. Calle Ricaurte, con siete metros y sesenta centímetros, para un total de 30,40 M2, totalmente desocupado de personas y bienes.

SEGUNDO

A cancelar los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a: Septiembre a Diciembre de 2008; Enero a Diciembre del año 2009; Enero a Diciembre del año 2010 y desde Enero hasta marzo del año 2011, por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES, (Bs. 700,00), mensual.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San F.d.A., siendo las 02:00 p.m., del día Diez (10) de Agosto de Dos Mil Once (2.011). AÑOS 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. P.M.S.D..

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia, y se libraron Boletas de Notificación conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°. , al folio

, del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. P.M.S.D..

EJSM/pmsd/mder.-

EXP. N°. 2.011- 4.943.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F.d.A., 10 de Agosto de 2.011

201º y 152º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: Abogado L.V.P., en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AKRAM A.A., parte demandante en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido contra el ciudadano S.A.S., que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.011- 4.943.

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. P.M.S.D..

Domicilio:

Calle Diamante N°. 22

San F.d.A..

EXP. N°. 2.011- 4.943.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F.d.A., 10 de Agosto de 2.011

201º y 152º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: Ciudadano S.A.S., parte demandada en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido en su contra por el Abogado L.V.P., en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AKRAM A.A., que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.011- 4.943.

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. P.M.S.D..

Domicilio:

Calle Comercio c/c Calle Ricaurte

Lonchería “El Cañonazo”

San F.d.A..

EXP. N°. 2.011- 4.943.-