Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Agosto de 2008

Expediente: Nº 9441

Definitiva / Recurso.

Retracto legal/Civil

Sin Lugar/Confirma/“F”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.-

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: L.L.G. e I.M.A.d.G., venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 638.481 y V.- 3.853.485, en su orden.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: H.G. y J.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 26.981 y 71.371, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: G.J.B.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 9.665.011 y la ciudadana A.G.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 5.015.465.

   DEFENSORA JUDICIAL DEL CIUDADANO GERLAD JHONN BARRENO: E.C.M., mayor de edad, venezolana, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 117.136.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA CIUDADANA A.G.: E.J.M.T. y A.B., mayores de edad, venezolanos, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 35.940 y 106.672, respectivamente.

   MOTIVO: Retracto Legal.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las actuaciones ante esta Alzada en razón de la apelación interpuesta por la abogada A.B., apoderada judicial de la co-demandada A.G.T., en contra la decisión de fecha 04/10/2007, del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la pretensión de retracto legal planteada por los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G. en contra de los ciudadanos G.B.P. y A.G.T.; Nula la venta que hiciera el ciudadano G.B.P. a la ciudadana A.G.T.; y subrogó a los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G. en la condición de propietarios del inmueble referido, ordenando a su vez a los actores consignar por ante ese tribunal la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), hoy VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 25.000,00) para el reembolso a la ciudadana A.G.T.. En consecuencia de lo anterior, estableció que una vez consignado dicho monto, el tribunal procedería a la ejecución del fallo que consistiría en la inscripción de la decisión en el Registro Subalterno correspondiente del inmueble identificado en autos, dejando constancia que los ciudadanos L.L.G. e I.M.A. se subrogarían en la posición de propietarios del inmueble e indicándole al registrador el deber de hacer la respectiva nota de conformidad con los artículos 1.920, 1.922 y 1.924 del Código Civil; por último declaró improcedente la pretensión de pago de la cantidad QUINCE MILLONES CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 15.055.284,00), accionada por los actores.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 07/02/2008, la dio por recibida, entrada y tramite de definitiva.

   En fecha 10/03/2008, ambas partes presentaron sus escritos de conclusiones.

   El 02/04/2008, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron observaciones a los informes de su contraria.

   Llegada la oportunidad para sentenciar el tribunal para resolver observa:

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio, por demanda incoada por la abogada H.G., actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G., en contra de los ciudadanos G.J.B.P. y A.G.T., en fecha 28/06/2000, la cual fue asignada al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C..

   Por auto de fecha 06/07/2000, el tribunal de instancia admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

   En fecha 19/01/2001, la representación judicial de la parte actora, presentó reforma de la demanda y sus recaudos.

   El juzgado de primer grado admitió la reforma de la demanda en fecha 30/01/2001, ordenó el emplazamientos de la parte demandada, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la última citación, para que diese contestación a la demanda y su reforma.

   Por auto de fecha 18/01/2002, la abogada J.C.P., se abocó al conocimiento de la causa, en su carácter de juez suplente especial.

   Realizadas todas las diligencias tendentes a lograr la citación personal de la parte demandada y por cuanto no se logró la misma, en fecha 25/01/2007, el tribunal de instancia designó como defensora judicial a la abogada E.C.M., quién una vez notificada aceptó el cargo.

   Por auto de fecha 30/05/2007, el juzgado de instancia ordenó la citación de la defensora judicial, para que al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación diese contestación a la reforma de la demanda.

   En fecha 20/06/2007, la abogada E.C.M., presentó escrito de contestación a la demanda, constante de tres (03) folios útiles.

   El 20/06/2007, comparecieron los abogados E.J.M.T. y A.B., apoderados judiciales de la ciudadana A.G., co-demandada, consignaron escrito de contestación a la demanda constante de cuatro (04) folios útiles y poder que acredita su representación.

   En fecha 28/06/2007, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 29/06/2007.

   El 02/07/2007, los apoderados judiciales de la co-demandada, ciudadana A.G., presentaron escrito de promoción de pruebas, constante de seis (06) folios útiles, admitidas por auto de esa misma fecha.

   En fecha 06/07/2007, oportunidad fijada por el tribunal de instancia para que tuviese lugar el acto de ratificación de documento privado por parte de la ciudadana A.G., anunciado el acto, se dejó constancia que sólo comparecieron la ciudadana A.G., asistida por sus apoderados judiciales.

   El 07/08/2007, se agregó a los autos las resultas de la comisión de evacuación de testigos.

   En fecha 14/08/2007, fue agregado a los autos los oficios de las pruebas de informe procedente de Corp Banca y Banesco, Banco Universal.

   En fecha 04/10/2007, el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, publicó sentencia en la que declaró parcialmente con lugar la pretensión de retracto legal planteada por los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G. en contra de los ciudadanos G.B.P. y A.G.T.; Nula la venta que hiciera el ciudadano G.B.P. a la ciudadana A.G.T.; y subrogó a los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G. en la condición de propietarios del inmueble referido, ordenando a su vez a los actores consignar por ante ese tribunal la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), hoy VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 25.000,00) para el reembolso a la ciudadana A.G.T.. En consecuencia de lo anterior, estableció que una vez consignado dicho monto, el tribunal procedería a la ejecución del fallo que consistiría en la inscripción de la decisión en el Registro Subalterno correspondiente del inmueble identificado en autos, dejando constancia que los ciudadanos L.L.G. e I.M.A. se subrogarían en la posición de propietarios del inmueble e indicándole al registrador el deber de hacer la respectiva nota de conformidad con los artículos 1.920, 1.922 y 1.924 del Código Civil; por último declaró improcedente la pretensión de pago de la cantidad QUINCE MILLONES CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 15.055.284,00), accionada por los actores.

   Notificadas las partes, compareció por ante el tribunal de la causa la abogada A.B., apoderada judicial de la parte demandada apeló de la sentencia, la cual fue tramitada por auto de fecha 26/11/2007.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   Se defiere el conocimiento a esta Alzada de la apelación interpuesta por la abogada A.G., contra la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 04/10/2007, en la que declaró parcialmente con lugar la pretensión de retracto legal planteada por los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G. en contra de los ciudadanos G.B.P. y A.G.T.; Nula la venta que hiciera el ciudadano G.B.P. a la ciudadana A.G.T.; y subrogó a los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G. en la condición de propietarios del inmueble referido, ordenando a su vez a los actores consignar por ante ese tribunal la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), hoy VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 25.000,00) para el reembolso a la ciudadana A.G.T.. En consecuencia de lo anterior, estableció que una vez consignado dicho monto, el tribunal procedería a la ejecución del fallo que consistiría en la inscripción de la decisión en el Registro Subalterno correspondiente del inmueble identificado en autos, dejando constancia que los ciudadanos L.L.G. e I.M.A. se subrogarían en la posición de propietarios del inmueble e indicándole al registrador el deber de hacer la respectiva nota de conformidad con los artículos 1.920, 1.922 y 1.924 del Código Civil; por último declaró improcedente la pretensión de pago de la cantidad QUINCE MILLONES CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 15.055.284,00), accionada por los actores.

   Ahora bien, en aras de establecer el límite de la controversia, considera necesario este sentenciador trasladar parcialmente a este fallo la conducta procesal de las partes a través de los siguientes actos procesales;

   1. Del acto primigenio de la demanda:

      Alegó la representación judicial de la parte actora que:

      Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano G.J.B.P., en fecha 01/10/1991, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, el 24/03/1992, anotado bajo el Nº 26, tomo 15, de los libros de autenticaciones.

      Que el contrato tendría una vigencia de un (01) año, prorrogable por un período igual, salvo que alguna de las partes notificase con quince (15) días de anticipación a la terminación del lapso inicial o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogar el contrato.

      Que ninguna de las partes manifestó su deseo de no prorrogar el contrato, es decir, el contrato se mantuvo por más de seis (6) años consecutivos.

      Que en fecha 07/08/1998, su representados suscribieron con el Sr. G.J.B.P., un contrato de opción de compraventa, sobre el inmueble que sus representados ocupaban como arrendatarios.

      Que el precio de la venta fue pactado pro la cantidad de diecinueve millones quinientos mil bolívares (Bs. 19.500.000,00, de los cuales el vendedor recibió dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), imputables al precio de la venta, quedando un saldo de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,00).

      Que en fecha 04/02/1999, suscribieron un contrato de renovación de la promesa bilateral de compra venta, con este documento los arrendatarios se comprometieron a pagar mensualmente a partir del mes de marzo de 1999 hasta el vencimiento del contrato la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), por concepto de arrendamiento, cantidades que serían descontadas deducibles del precio total de venta.

      Igualmente se comprometieron a cancelar a la Junta de Condominio del Edificio Araguaney, la totalidad de los gastos de condominio del inmueble objeto de la negociación causados desde el año 1996, hasta la firma del contrato de venta definitivo, cuyo monto también sería deducido de la totalidad del saldo adeudado.

      También asumieron el día 07/08/1998, el pago de las cuotas de la hipoteca que recae sobre el inmueble a favor del Centro S.B., por un monto mensual de once mil ciento cincuenta y tres bolívares con treinta y ocho céntimos (Bs. 11.153,38).

      Que hasta el 30/05/1999, los prominentes compradores ya habían cancelado la cantidad de tres millones doscientos cuarenta y tres mil cuatrocientos cincuenta y cuatro bolívares (Bs. 3.243.454,00).

      Que el 16/07/1999, le cancelaron al vendedor la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), según cheque Nº 19606810 girado contra la entidad bancaria Corp Bank, en la cuenta corriente Nº 119-582158-1.

      Que por diferentes pagos que hicieron sus representados ascienden a la cantidad de cuatro millones ochocientos cincuenta y cinco mil doscientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 4.855.284,00), que dicho monto sería descontado del saldo total de la venta.

      Que el 07/10/1999, pagaron la suma de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) en cheque de gerencia Nº 10506607 de Caja Familia, a nombre de la ciudadana C.d.B., esposa del ciudadano G.J.B.P..

      Que en total ya habían cancelado al vendedor la cantidad de quince millones cincuenta y cinco mil doscientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 15.055.284,00) por concepto de anticipo de la compraventa del inmueble restándole a cancelar la sima de cuatro millones cuatrocientos cuarenta y cuatro mil setecientos dieciséis bolívares (Bs. 4.444.716,00)

      Que en fecha 10/11/1999, el ciudadano G.J.B.P., dio en venta a la ciudadana A.G.T., el inmueble arrendado por sus representados, es decir, que el vendedor no respetó las condiciones de venta que ya había establecido en el contrato de compraventa firmado con sus representados.

      En razón de ello demandan al ciudadano G.J.B.P. y a la ciudadana A.G.T. “… por nulidad de venta a fin que convenga en que el deslindado inmueble en este libelo debió venderse como lo consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en primer lugar a mis representados y en segundo lugar por el pago de la suma de QUINCE MILLONES CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 15.055.284,00), rechazadas por mis mandatarios al propietario G.J.B.P., en consecuencia que la venta que se hizo no es oponible a mis representados se debe sustituir a la compradora en dicha negociación y el ciudadano G.J.B.P. ya identificado, debe otorgarle o a ello sea condenado por este tribunal el documento protocolizado de compra-venta respectivo en la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagaremos la diferencia del precio de venta acordado es decir, la suma de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 4.444.716,00) debiendo convenir el demandado en que dicha venta del mencionado inmueble tienen que ser hecha libre de todo gravamen. 2) En caso de que los demandantes no convengan en la parte petitoria de este libelo, el tribunal decrete la nulidad de la venta realizada a la ciudadana A.G.T. y la sentencia dictada por este tribunal nos sirva de título de propiedad, en cuya fecha y Oficina de Registro se ofrece cancelar el precio señalado de la diferencia de la venta…”.

   2. De la contestación a la demanda del co-demandado G.J.B.P.:

      La defensora judicial del ciudadano G.J.B.P., se limito a dar contestación en forma genérica rechazando y negando todo lo alegado.

   3. De la contestación a la demanda de la co-demandada A.G.:

      Solicitaron la perención breve y la anual de la instancia, por cuanto la parte actora no cumplió con las obligaciones impuestas conforme lo establece el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

      Que la parte actora no cumplió con las obligaciones que había contraído con el vendedor, para adquirir el inmueble.

      Que el vendedor había quedado liberado de vender el inmueble a cualquier persona y así lo hizo, es decir, que la compradora adquirió el bien de buena fe.

      Tempestivamente las partes involucradas en el proceso presentaron escrito de informe ante esta superioridad en los términos que sigue:

      De los informes de la parte actora:

      Que cumplió con todas las obligaciones inherentes a lograr la citación de los demandados.

      Que sus representados tienen la preferencia ofertiva conforme lo establece el artículo 42 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuantos sus representados eran arrendatarios por más de dos (2) años del inmueble objeto de la negociación.

      Que sus representados se encontraban solventes con el cumplimiento de sus obligaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Que el demandado no cumplió con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manifestar a sus representados su voluntad de vender el inmueble.

      Solicita se declare sin lugar la apelación y se confirme la sentencia apelada.

      De los informes de la parte demandada:

      Solicita sea decretada la perención de la instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

      Que quedó demostrado que el actor no cumplió con las obligaciones que había contraído con el vendedor, para adquirir el inmueble ubicado en el Nivel Plaza (Planta Baja), del Edificio Araguaney, Torre “A” y “B”; del Conjunto denominado Jardín Botánico, Primera Etapa, de la zona Las Chanecas, Avenida L.R.P., Parroquia San Agustín.

      Que el vendedor había quedado en libertad de vender el inmueble a cualquier persona y así lo hizo.

      Que su representada adquirió el inmueble de buena fe.

      Que la sentencia recurrida crea diversas interrogantes; ¿En que momento los demandantes deben cumplir con el pago ordenado en la sentencia?, ¿Qué pasa si no consignan ese dinero en lapso o término que se le indique?, ¿Qué pasa con el dinero que su representada entregó como compradora de buena fe en la oportunidad de la compra, es decir, que dicho monto se ha devaluado y no hay compensación ni un ajuste por inflación?

      Por todo ello solicita se revoque la sentencia dictada en primera instancia.

      Una vez presentados los informes la representación judicial de la parte codemandada presentó observaciones a los mismos en los términos que sigue:

      Insiste que la parte actora no cumplió con las obligaciones asumida y que por tanto el vendedor había quedado en libertad de vender el inmueble a cualquier persona.

      Ratifica su pedimento contenido en el escrito de informe, en el sentido que se decrete la perención de la instancia, por el abandono de la parte actora en el juicio.

      Cumpliendo la exigencia de exhaustividad de la sentencia así como el mandato contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a este sentenciador, analizar las pruebas aportadas al proceso para lo que observa que:

      La parte demandante produjo junto con la reforma de la demanda y en la etapa probatoria las siguientes pruebas:

      1. - Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos G.J.B.P., en su condición de arrendador y el ciudadano L.L.G., en su condición de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24/03/1992, anotada bajo el Nº 26, Tomo 15, documento privado que fue opuesto a la parte demandada. No siendo desconocido, ni impugnado, en forma alguna, se aprecia y valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto del mismo se evidencia que ciertamente la parte actora era arrendataria y que el contrato de arrendamiento entró en vigencia el 01/10/1991, con vigencia de un (01) año y prorrogable por períodos iguales. Así se establece.

      2. - Original de documento de opción de compraventa, suscrito por los ciudadanos G.J.B.P., L.L.G., I.M.A.d.G. y C.D.G., y original de documento de opción de compraventa suscrito en fecha 04/02/1999, por los ciudadanos G.J.B.P., L.L.G. e I.M.A.d.G., contentivo de la intención del ciudadano G.J.B.P. (arrendador) de celebrar un contrato de venta con los ciudadanos I.M.A. y L.L.G. (arrendatarios), se difiere su apreciación y valoración para el capítulo referente a la motivación. Así se establece.

      3. - Original de recibo marcado “E”, expedido por el ciudadano L.L.G., titular de la cédula de identidad número V.- 9.665.011, documento privado, por el cual el codemandado recibió de la parte actora la cantidad de Cuatro Millones Ochocientos Cincuenta y Cinco Mil Doscientos Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs. 4.855.284,00), como anticipo para la adquisición del inmueble objeto de la negociación y que esta cantidad de dinero sería imputable al valor total del inmueble. Se difiere su apreciación y valoración para el capítulo referente a la motivación. Así se establece.

      4. - Original de recibo marcado “F”, expedido el 12/07/1999, por el ciudadano L.L.G., titular de la cédula de identidad número V.- 9.665.011, advierte este sentenciador que del mismo se evidencia que fue firmado por un tercero ajeno al proceso y no fue ratificado en autos mediante la prueba testimonial, como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en razón de ello debe ser desechado del proceso. Así se establece.

      5. - Corren insertos del folio 45 al 48 del expediente, originales de recibos marcados “F”, expedidos el 15/08/1999, 06/09/1999, 10/10/1999, 07/11/1999, respectivamente, por el ciudadano L.L.G., titular de la cédula de identidad número V.- 9.665.011, se difiere la apreciación y valoración de estos documentos para el capítulo referente a la motivación. Así se establece.

      6. - Original de recibo marcado “G”, expedido el 16/04/1999, por la Junta de Condominio de la Torre Araguaney “A”, documento privado emanado de tercero ajeno del proceso, que forzosamente al amparo de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil este sentenciador debe desechar del proceso, pues aún y cuando fue promovida la prueba de ratificación de documento, la misma no se evacuó. Así se establece.

      7. - Recibos de pago marcados “H”, expedidos el 05/05/1999 y 09/06/1999; marcado “I”, expedido el 15/07/1999; marcado “J”, expedido el 07/10/1999, del ciudadano L.L.G., titular de la cédula de identidad número V.- 9.665.011; documentos que serán apreciados y valorados en el capítulo de la motivación. Así se declara.

      8. - Copia simple del cheque de gerencia Nº 10506607, del Banco Caja Familia, por la cantidad de la cantidad de Nueve Millones de Bolívares Exactos (Bs. 9.000.000,oo), documento que debe ser valorado en simbiosis con la prueba de informe evacuada a respecto de la que se evidencia según informa Banesco Banco Universal, entidad financiera que representa a la emisora del instrumento, que el cheque en referencia fue presentado para el cobro en fecha 07/10/1999, se difiere su apreciación y valoración para el capítulo referente a la motivación. Así se establece.

      9. - Copia certificada del documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08/11/1999, anotado bajo el Nº 30, Tomo 13, Protocolo primero, documento público valorado por este revisor conforme lo preceptúa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se evidencia con certeza que el ciudadano G.J.B.P., titular de la cédula de identidad número V.- 9.665.011, dio en venta a la ciudadana A.G.T., titular de la cédula de identidad número V.- 5.015.465, el inmueble arrendado a los demandantes. Así se establece.

      10. - Declaración de testigo de los ciudadanos A.I.P.S., Y.Y.A.G. y E.M.A.A., todas rendidas el día 12/07/2007, observa el tribunal que aun cuando las mismas concuerdan en que conocían a los ciudadanos L.L.G. e I.A.G.; que conocían al ciudadano G.J.B.P.; que conocían a la ciudadana A.T.; que conocían el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos G.J.B.P. y los ciudadanos I.M.A. y L.L.; que conocían la opción de compra celebrada; que conocían sobre los pagos derivados del contrato de compra celebrado, deben ser desechadas del proceso, pues no aporta elementos de convicción a este revisor, pues lo que se trata de determinar es si el arrendador-propietario G.J.B.P. notificó mediante documento auténtico a los arrendatarios I.M.A. y L.L.G. su intención de vender el inmueble que le había sido arrendado, en tal razón dichos testimonios resultan impertinentes para la comprobación de la pretensión demandada. Así se decide.

      11. - Respecto las demás pruebas documentales insertas de los folios 182 al 210, a) Copia de carta dirigida por el ciudadano L.L.G., en su carácter de director administrativo del Preescolar asistencial Dr. P.L.; b) Copia simple de anuncio del proceso de inscripción del instituto educacional Preescolar Jardín Botánico; c) Copia simple de carta dirigida a la ciudadana A.M., Jefe Civil de la Parroquia San Agustín por el instituto en cuestión en fecha 27/11/1999; d) Copia simple de carta dirigida a la Junta Parroquial de San A.d.S. por el instituto en cuestión en fecha 27/09/1999; e) Copia simple de carta dirigida a la ciudadana A.M., Jefe Civil de la Parroquia San Agustín por el instituto en cuestión en fecha 10/11/1999; f) Copia simple de carta dirigida a la Junta Parroquial de San A.d.S. por el instituto en cuestión en fecha 10/11/1999; g) Copia simple de comunicación dirigida por la Jefatura Civil de San Agustín al preescolar P.L. en fecha 14/09/1999; h) Copia simple de carta dirigida por la Junta Parroquial de San Agustín al preescolar asistencial Dr. P.L. en fecha 5/11/1999; i) Copia simple de sentencia dictada por el tribunal Nº III de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 22/01/2002, relativa a una acción de protección incoada por los ciudadanos I.M. y L.L.G. contra la Alcaldía del Municipio Libertador, la cual fue declarada a su favor; j) Sentencia dictada por la Corte Superior del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 21/05/2002 que declaró sin lugar la apelación interpuesta contra la sentencia mencionada, pruebas que deben ser desechadas del proceso por cuanto son impertinentes y no aportan nada al tema debatido. Así se declara.

      Visto el abanico probatorio cursante en autos así como los alegatos de las partes, corresponde a este jurisdicente determinar la subsunción de los demandantes para subrogarse en la posición de la compradora del inmueble determinando en forma previa, el cumplimiento oportuno las diligencias tendentes a lograr la citación de la parte demandada y su subsunción en los presupuestos procesales para consolidar la institución de la perención de la instancia.

      I

      DE LA PERENCIÓN BREVE DE LA INSTANCIA

      En el caso de marras se evidencia que la demanda fue interpuesta en el año 2000, período durante el cual la jurisprudencia establecía que bastaba el cumplimiento al menos con una de las obligaciones impuesta al actor tendente a lograr la citación del demandado para que no se configurase la perención breve de la instancia, al respecto por sentencia Nº 172 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 00-373 se estableció lo siguiente:

      ”…En relación con la doctrina contenida en el fallo del 29 de noviembre de 1995 la cual aquí se abandona, la Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (sic) para que no se produzca la perención, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no opera el supuesto de hecho de la norma. Además de que luego del pago del arancel judicial respectivo para la citación del demandado, las actuaciones subsiguientes corresponde realizarlas íntegramente al tribunal, pues el Alguacil es el único que puede proceder a practicar la citación...

      Por tanto, si las actuaciones subsiguientes a ser realizadas luego del pago de la planilla de arancel judicial para el libramiento de la compulsa y boleta, así como para el traslado del Alguacil, escapan del control de la parte actora, es imposible sostener que entre cada hecho para la citación, como erróneamente se estableció en la sentencia del 29 de noviembre de 1995, aquí abandonada, no debe mediar un lapso de treinta (30) días sin que pueda ser causal de perención de la instancia que el actor, luego de cumplir con algunas de las obligaciones que le impone la ley, abandone el íter procesal de no realizar el acto inmediato subsiguiente, pues justamente esos actos en gran medida, sino todos, dependen del comportamiento y actuación de los funcionarios del tribunal.

      En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el citado ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el ínter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...”. (negrilla y subrayado de este juzgado)

      En observancia a la doctrina parcialmente transcrita, observa quien decide que para el momento de la interposición de la demanda ya estaba vigente la Constitución de 1999, que establece en sus postulados, la gratuidad de la justicia, es decir, que ya no se debía pagar el arancel judicial para gestionar la elaboración de la compulsa y así lograr la citación del demandado, entonces y conforme a la doctrina imperante para la época, bastaba que el actor cumpliera al menos con alguna de las obligaciones impuestas por la ley para interrumpir el lapso de perención breve de la instancia; de las actas se evidencia que la representación judicial de la parte actora solicitó una vez admitida la demanda y dentro del lapso legal establecido la expedición de dos (2) juegos de copias certificadas para la elaboración de la compulsa, es decir, quedo a cargo del juzgador la elaboración de las compulsas, por lo que no puede sancionarse a la parte actora con la extinción de la instancia, al amparo de la jurisprudencia imperante para ese momento, en razón que había cumplido con las exigencias de ley. En consecuencia la perención breve alegada en esta instancia no puede ser procedente y así se declara.

      II

      DE LA PERENCIÓN ANUAL DE LA INSTANCIA

      Resuelta la solicitud de perención breve es imperioso para este juzgador resolver la solicitud de perención anual de la instancia, planteada por la representación judicial de la codemandada, pues alega que después que se admitió la demanda en fecha 6/07/2000 hasta el mes de junio de 2007; transcurrió más de seis (06) años, sin haberse celebrado ningún acto de procedimiento y más de cinco (05), luego de admitida la reforma, por lo que era ajustado decretar la perención de la instancia, a tenor de lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 267del Código de Procedimiento Civil.

      Estudiadas las actas que conforman el expediente observa este sentenciador que una vez admitida la demanda en fecha 06/07/2000, la representación judicial de la parte actora estuvo impulsando la prosecución del juicio, para ello es necesario dejar constancia de los siguientes actos procesales: En fecha 19/01/2001, consignó escrito de reforma de la demanda; en fecha 19/09/2001 solicito copias certificadas; en fecha 17/12/2001 solicitó el abocamiento de la juez; en fecha 28/01/2002 solicitó se oficiara a la ONIDEX a los fines de recabar la ubicación de la parte demandada; en fecha 6/03/2002, ratificó su solicitud que se oficiase a la ONIDEX; en fecha 3/06/2002, solicita la citación de la parte demandada conforme el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y sucesivamente siguió impulsando la citación de la parte demandada hasta que por imposibilidad de la misma solicitó al tribunal se le designara defensor judicial, proveída por auto de fecha 25/01/2007. Ahora bien, en vista del impulso procesal de la actora a los actos de procedimiento tendentes a la prosecución del juicio, debe establecer este sentenciador que por todo ello tampoco se configuró en el presente procedimiento los extremos exigidos por la ley para sancionar a la parte actora con la perención de la instancia por haber transcurrido más de un año de inactividad en el juicio imputable a la propia parte. En consecuencia se declara sin lugar la perención anual de la instancia denunciada por ante esta superioridad por la representación judicial de la parte codemandada A.G.. Así se dictamina.

      III

      DEL RETRACTO LEGAL

      Ahora bien resueltos los puntos previos del merito de lo debatido, pasa a decidir el fondo de la pretensión en base a las siguientes consideraciones:

      Observa este tribunal que la representación judicial de la parte actora fundamentó su pretensión en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.166, 1.167, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil y pretende la nulidad de la venta realizada por el ciudadano G.J.B.P. a la ciudadana A.G.T., para que convenga en que el inmueble que da origen a este procedimiento debió vendérseles en primer lugar a la parte actora, por ser ellos los que permanecían arrendados en el mismo y en segundo lugar pretenden imputarle al precio de la venta la suma de quince millones cincuenta y cinco mil doscientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 15.055.284,oo), realizado al demandado vendedor, G.J.B.P.; que en tal sentido y como consecuencia de ello, la venta que se hizo no es oponible a sus representados quienes deben sustituir a la compradora en dicha negociación y el ciudadano G.J.B.P., debe otorgarle o a ello ser condenado por el tribunal, el documento de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagarían la diferencia del precio de venta, la suma de cuatro millones cuatrocientos cuarenta y cuatro mil setecientos dieciséis bolívares (Bs. 4.444.716,00); que en caso que los demandados no convengan en lo peticionado el tribunal decrete la nulidad de la venta realizada y la sentencia sirva de título de propiedad. (Negrillas y cursiva del tribunal).

      Ahora bien, en base a lo expuesto por los actores, es preciso establecer que con fundamento al principio iura novit curia, según el cual, el juez es conocedor del derecho y que una vez analizadas las actas que integran el expediente, verificar lo peticionado por las partes y establecer la norma aplicable al caso en concreto, pues no basta con que las partes señalen el camino a seguir, ya que pudiesen estar errados y debe ser cuando la loable labor del juzgador esclarecer el procedimiento y determinar la norma que llevará en definitiva a la obtención de la resolución del conflicto sometido a su conocimiento, pues no puede considerarse que el juez está atado únicamente a la normativa jurídica invocada por las partes, de ser considerado ello así se estaría limitando la discrecionalidad propia de la que están investidos los jueces de la República Bolivariana de Venezuela.

      En este sentido, la antigua Sala de Casación Civil en sentencia de vieja data dictada en fecha 23/07/1987, con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, dejó sentado:“… La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su función jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente que estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…” En el mismo sentido sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de fecha 15/06/1988, ponencia del Magistrado Aníbal Rueda; sentencia dictada por la misma Sala en fecha 9/08/1989; sentencia dictada por la misma Sala en fecha 28/05/1991, con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero). Entrelazando los hechos expuestos por la parte actora, las normas legales invocadas y el deber del jurisdicente de establecer las normas aplicables al supuesto de hecho planteado por las partes, debe este juzgador establecer que lo pretendido por la parte actora, a todas luces es el retracto legal arrendaticio contenido en las normas invocadas y pretendido en esta demanda. Así se declara.

      Así las cosas al amparo del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: La preferencia ofertiva, es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

      Cuando el arrendador tiene la intención de vender un inmueble de su propiedad nacen obligaciones y derechos para las partes unidas por el contrato de arrendamiento, para el arrendador nace la obligación de ofrecer en venta primeramente a su arrendatario el inmueble que ocupa con tal condición y para el arrendatario nace el derecho que se le haga primigeniamente el ofrecimiento en venta del inmueble que ocupa.

      Ahora bien en caso que el arrendador no cumpla la obligación de ofrecer primeramente al arrendatario el inmueble que ocupa, la ley especial de la materia contempla protección especial al arrendatario, en su artículo 43 que es el denominado Retracto legal arrendaticio, que no es mas que el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mimas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

      A mayor abundamiento para que en el arrendatario nazca su legitimación activa para ejercer el retracto legal debe cumplir con una serie de requisitos exigidos por la ley especial y estos se aprecian con p.c. en el artículo 42, a saber:

   1. Que el arrendatario estuviese ocupando el inmueble por más de dos (2) años;

   2. Que siempre se hubiese encontrado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y;

   3. Que satisfaga las aspiraciones del propietario.

      Así las cosas es preciso analizar si efectivamente la parte actora cumple con tales requisitos para la procedencia de la pretensión del retracto legal arrendaticio, en tal sentido debe este jurisdicente, establecer:

      En relación al primer requisito observa este sentenciador que de actas se evidencia un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos G.J.B.P. y L.L.G., autenticado por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 24/03/1992, anotada bajo el Nº 26, Tomo 15, documento privado que fue valorado conforme lo preceptuado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, de la revisión del mismo se evidencia que ciertamente la parte actora era arrendataria; que el contrato de arrendamiento entró en vigencia el 01/10/1991, con vigencia de un (01) año, prorrogable por períodos iguales; que en caso de que alguna de las partes no quisiera renovar el contrato debía participar a la otra por lo menos con quince (15) días de anticipación su deseo de no continuar con la renovación del contrario y por cuanto de autos no se evidencia que ninguna de las partes hubiese revelado su decisión de no proseguir con el arrendamiento, deduce este revisor que el contrato se siguió prorrogando desde 1991 hasta la fecha en que se trabo la litis y se consolidó la controversia de derechos subjetivos, por lo que es considerado satisfecho a plenitud el primer requisito. Así se decide.

      En lo atinente al segundo requisito, advierte este sentenciador que la única persona que podía alegar el incumplimiento o la insolvencia de los arrendatarios era el arrendador-demandado y por cuanto el mismo no compareció a ejercer su derecho a la defensa, debe tenerse como cierto lo dicho por la parte actora, que siempre se mantuvo solvente con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, en razón de ello también se considera satisfecho este requisito. Así se decide.

      Respecto al cumplimiento del tercer requisito, estima este revisor que el mismo esta revestido del carácter volitivo del vendedor, por tanto al no poder determinarlo el juez debe atenerse a los hechos probados en autos, que puedan ayudar a dilucidar el cumplimiento de este requisito. En este sentido, por cuanto en el presente procedimiento se han cumplido los dos requisitos anteriores, es decir, el arrendatario demostró tener más de dos (2) años como tal y encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, aunado al hecho que el ciudadano G.J.B.P., no desvirtuó lo pretendido por el actor, contrario la parte actora demostró la consecución del contrato de arrendamiento, sin ningún motivo de resolución. En consecuencia, el tribunal declara satisfecho el requisito en cuestión y así se deja establecido. En razón de ello los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G., están plenamente legitimados para el ejercicio de la pretensión de retracto legal arrendaticio. Así se establece.

      Examinados los requisitos anteriormente explanados se colige que efectivamente en cabeza de los ciudadanos L.L.G. e I.M.A.d.G., nació su legitimación activa para ejercer su derecho a preferencia.

      Es preciso ahora a.l.r.d. procedencia del retracto legal contenidos en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

   1. La existencia de una venta hecha a un tercero, y

   2. El menoscabo del derecho de preferencia en beneficio de los arrendatarios.

      En relación al primer requisito, es imperioso delatar que junto a la reforma de la demanda fue consignado documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 8/11/1999, anotado bajo el Nº 30, Tomo 12, Protocolo 1º, documento que fue valorado por quien decide, del mismo se evidencia que el ciudadano G.J.B.P. dio en venta a la ciudadana A.G.T., un local destinado a preescolar, distinguido con la letra y número P-2, situado en el Nivel Plaza (Planta baja), Nivel + 0.000, entre los ejes 1-9, del edificio Araguaney (Nº1), Torre “A” y “B” del conjunto denominado Jardín Botánico, Primera Etapa, con un área aproximada de doscientos noventa y cinco metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (295,26 Mts.2), es decir, que efectivamente el ciudadano G.J.B.P. dio en venta a un tercero el inmueble ocupado por la parte actora en calidad de arrendataria, en razón que el local vendido y el local arrendados, coinciden perfectamente, es por ello que se declara cubierto el primer requisito. Así se decide.

      Respecto al segundo requisito, para verificar el cumplimiento de este requisito es necesario analizar el contenido del artículo 44 de la mencionada norma, que establece: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Párrafo único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mimas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”, esta normativa obliga al arrendador notificar al arrendatario mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender el inmueble, indicándole el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

      En el mismo orden de ideas el artículo 47 de la Ley establece: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercicio por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”, para que comience a computarse el plazo establecido en este artículo es indispensable que se hubiese hecho la notificación auténtica al arrendatario la voluntad de vender por parte del arrendador, y de no realizarse la citada notificación el arrendatario podrá ejercer el retracto legal arrendaticio, tal como lo faculta el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiera hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. B) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente”.

      Así las cosas es imperioso para este revisor verificar si la parte actora, en su condición de arrendatario, cumple con lo exigido por la ley para acceder a los órganos de administración de justicia y ejercer su derecho de retracto, en tal sentido, se evidencia que el arrendador-demandado no demostró en el devenir del juicio que hubiese cumplido con su obligación de notificar a su arrendatario la intención de enajenar el inmueble a un tercero tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 44; tampoco se evidencia que el tercero adquirente notificare a los arrendatarios tal como lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de las anteriores consideraciones los arrendatarios están investidos de facultad para ser subrogados en la posición jurídica de la compradora, ciudadana A.G.T., quien adquirió el inmueble mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 8/11/1999, anotado bajo el Nº 30, Tomo 12, Protocolo 1º, de conformidad con el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 48 eiusdem. En consecuencia y por cuanto el efecto del retracto legal arrendaticio es subrogar al arrendatario en la posición del comprador, es ineludible para este sentenciador declarar la subrogación de la parte actora en la posición de la compradora en la venta celebrada entre el ciudadano G.J.B.P. y la ciudadana A.G.T.. Así se declara.

      Ahora bien, la normativa que regula el retracto legal contempla que de existir alguna situación no prevista se aplicarían supletoriamente las contenidas en el Código Civil. En tal sentido el artículo 1.544 del Código Civil establece: “El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que este tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones. El vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador”. Ahora bien, haciendo uso de la analogía, debe este jurisdicente, aplicar en forma supletoria el artículo trascrito al caso en estudio y por consiguiente los ciudadanos I.M.A. y L.L.G. (arrendatarios) deben pagar a la ciudadana A.G.T. (tercera adquirente) una vez quede definitivamente firme el presente fallo, la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 25.000,00) precio de la venta celebrada, una vez conste en autos el pago de la referida cantidad de dinero serán subrogados en la posición jurídica del tercero adquirente con la correspondiente ejecución por parte del juzgador de primer grado que consistirá en la inscripción de la decisión en el respectivo Registro Subalterno correspondiente a la ubicación del inmueble identificado en autos, conforme lo establecen los artículos 1.920, 1.922 y 1.924 del Código Civil. Así se decide.

      Con relación a la pretensión de atribuir al pago la cantidad de quince millones cincuenta y cinco mil doscientos ochenta y cuatro bolívares (Bs. 15.055.284,oo) hoy quince mil cincuenta y cinco bolívares (Bs. 15.055,oo), monto que presuntamente entregaron los demandantes como parte del precio de compraventa, el tribunal la declara improcedente, en virtud que para reclamar alguna situación derivada de aquella relación material (promesa bilateral) será menester que se acuda y se plantee de manera autónoma. En consecuencia de ello, se declaran impertinentes las pruebas reservadas para su establecimiento y valoración en la parte motiva de este fallo, por cuanto dicho elenco probatorio estaba atribuido a la probanza de la consolidación de la relación real entre los actores y el demandado vendedor. Así se declara.

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las razones expuestas, este Tribunal de alzada, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: