Decisión nº 018-F-14-02-07 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 14 de Febrero de 2007
| Fecha de Resolución | 14 de Febrero de 2007 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Marcos Rafael Rojas GarcÃa |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE
Expediente: Nº 4038.-
I
Vista la apelación interpuesta por el abogado G.V., actuando como apoderado del ciudadano A.C., contra la sentencia del 20 de diciembre de 2006, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento verbal, fundada en incumplimiento; acumulada al pago de los alquileres y servicios públicos insolutos y daños ocasionados que intentara la ciudadana L.G. contra el apelante, quien suscribe para decidir observa:
II
La controversia planteada al conocimiento de esta Alzada se limita a las pretensiones de la ciudadana L.G., para que el ciudadano A.C., le pague la cantidad de cuatro millones ochocientos mil bolívares (Bs.4.800.000, oo), por concepto de 24 cánones de arrendamiento vencidos, a razón de doscientos mil bolívares mensuales cada uno (Bs.200.000,oo), correspondientes a los meses de marzo de 2004 a febrero de 2006; más las siguientes cantidades: cuarenta y cinco mil ciento cincuenta bolívares (Bs.45.150,oo); cuarenta y cinco mil cuatrocientos bolívares con cuatro céntimos (Bs.45.400,04); veintidós mil seiscientos bolívares (Bs.22.600,oo); diez mil setecientos noventa y ocho bolívares con once céntimos (Bs.10.798,11); doce mil cuatrocientos bolívares (12.400,oo) y doce mil quinientos bolívares (12.500,oo), por concepto de servicio telefónico; más la cantidad de ciento treinta y tres mil cuarenta bolívares (Bs.133.040,oo), por concepto del pago del servicio de energía eléctrica y aseo urbano más daños y se ordene el desalojo del demandado, basada en que: a) el 18 de abril de 2000, celebró en forma verbal un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.C., sobre una casa situada en la Urbanización Independencia, III Etapa, Vereda 15, casa Nº 13, de Coro, estado Falcón. b) que el arrendatario no paga los alquileres desde marzo de 2004; c) así mismo ha incumplido con el pago de los servicios de teléfono, energía eléctrica y aseo, servicios que se vio obligado a pagar a fin que no se interrumpiera; d) que ella mediante documento privado celebró con el locatario un acuerdo para el desalojo del inmueble, que éste no ha cumplido; e) que se ha negado rotundamente a cumplir las mejoras que requiere el inmueble desde mayo de 2003, por la cual lo demanda, conforme a las pretensiones que se señalan en la parte introductoria de este fallo, estimando la demanda en la cantidad de seis millones seiscientos seis mil cuatrocientos cincuenta y cuatro bolívares (Bs.6.606.454,oo).
Frente a la resistencia del demandado a reconocer los hechos imputados, alegando que nada adeuda a la demandante, negando el acuerdo presuntamente firmado entre ellos para el desalojo, porque tiene tachaduras que lo hacen nulo; negando que el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario haya sufrido deterioros o daños, no especificados en la demanda, ni su causa, ni su valor; que las facturas telefónicas aparecen pagadas a nombre de la demandante; y que la demanda es inadmisible, puesto que no se pueden acumular “acciones”, de cumplimiento de contrato, desalojo y resolución del mismo, porque tienen procedimientos incompatibles entre sí; y que la demanda es improcedente porque la demandante tiene la posesión de la cosa, desde antes de introducir la demanda.
Para probar sus respectivas afirmaciones las partes promovieron y evacuaron las pruebas que se indican en la parte motiva de este fallo.
El 20 de diciembre de 2006, el Tribunal de la causa declaró parcialmente con lugar la demanda incoada por la ciudadana L.G. contra el ciudadano A.C., declarando la existencia del contrato alegado y señalando que la parte demandante ya estaba en posesión de la cosa arrendada y sin lugar las pretensiones de pago de alquiler y los servicios de luz, y teléfono y sin lugar el pago de los alquileres; decisión que fue objeto de apelación por la parte demandada y en razón de ello, suben las actas a conocimiento de este Tribunal Superior.
III
Como se ha expresado, la controversia sometida a conocimiento de este Tribunal Superior se limita a las pretensiones de la ciudadana L.G. que celebró con el ciudadano A.C. un arrendamiento verbal sobre una casa de su propiedad situada en la urbanización Independencia de esta ciudad de Coro, pero, que éste último desde el mes de marzo de 2004, estaba insolvente en el pago de los alquileres y de los servicios públicos de agua, luz eléctrica y aseo urbano domiciliario; y de causar daños a la cosa arrendada; frente a la negativa del demandado de reconocer estos hechos, no obstante reconocer que había estado arrendado; pero, señalando que la arrendadora ya estaba en poder de la casa, aun antes de presentar la demanda; y de excepcionarse, alegando que la demanda era inadmisible por inepta acumulación de pretensiones y de procedimientos incompatibles, ya que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento era antinómica a la pretensión resolutoria del mismo; como también lo era la pretensión de desalojo, que se deduce para dejar sin efecto los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, de la pretensión resolutoria utilizada para resolver los contratos de arrendamiento a tiempo determinado. De modo que la afirmación de existencia del contrato de arrendamiento no estaba en discusión y por ende, no era un hecho controvertido; y así se decide.
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se desprende que la demandante acreditó su propiedad con el documento registrado ante el Registro subalterno del municipio Miranda de este estado, el 16 de septiembre de 1982, bajo el Nº 17, tomo segundo, protocolo primero, tercer trimestre de ese año, acompañado en copia simple, admisible según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con los efectos que indican los artículos 1369 y 1360 eiusdem; y pretendió acreditar unos daños y deterioros en la cosa arrendada, así como su valor, no especificados en el juicio, mediante una inspección judicial que no es la prueba idónea para acreditar estos hechos, tal como lo indica el artículo 1428 del Código Civil y los artículos 435 y 436 del Código de Procedimiento Civil; y así se establece.
Así mismo produjo copias simples de los recibos de pago del servicio telefónico y una relación histórica del consumo de energía eléctrica, que por ser facturas, así como una relación, emanadas, uno de una compañía privada y otro, de una compañía pública, constituidas bajo forma de sociedad mercantil, hacen que estos recibos, por un lado, por ser copias simples debieron ser declarados no eficaces, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código adjetivo civil; y de otro lado , con arreglo al artículo 431 eiusdem, requerían de su ratificación en juicio, mediante prueba testimonial o la solicitud de informes a esas entidades, para producir eficacia probatoria, medios que no se utilizaron por lo que la pretensión de estos pagos, es improcedente; y así se establece.
Asimismo promovió la demandante un documento privado, suscrito entre ella y el demandado fechado el 14 de febrero de 2004, que éste desconoció porque estaba tachado, cuando el medio de impugnación para los documentos privados emanados de parte es el desconocimiento de firmas, tal como lo establece el artículo 444 eiusdem; o tachándolos por los motivos indicados en el artículo 1381 ordinal 3° del Código Civil, en este caso se alegó que el documento estaba enmendado y en efecto aparece enmendada la fecha referida al día nueve de febrero pero aparece subsanada como catorce de febrero de 2004 debajo de la firma del demandante, lo cual en esencia no altera el contenido del documento. De ese documento se desprende que las partes celebraron un arreglo amistoso para ponerle fin al contrato de arrendamiento al final de la segunda quincena del mes de abril de 2004, lo cual refuerza la conclusión que el contrato de arrendamiento existió, tal como lo reconoció el demandado, lo cual enerva a su vez el alegato, de éste según el cual era falso que había celebrado ese acuerdo; y así se establece.
Igualmente la demandante promovió una inspección ocular para dejar constancia de los daños causados al inmueble valiéndose de un practico quien consignó un informe de inspección técnica, informe que realmente es una experticia que no se puede practicar mediante inspección; prueba en la cual, por demás, no se alegó el retardo perjudicial tal como lo exigen los artículos 1328 y 1329 del Código Civil, lo cual le resta eficacia probatoria a esa prueba para acreditar unos presuntos daños que no se especificaron; y así se establece.
Por su parte, el demandado promovió una inspección judicial en la casa objeto del arrendamiento para dejar constancia de las condiciones en que se encontraba y que no estaba alquilada por él, prueba que se evacuó dejándose constancia que el inmueble se encontraba ocupado por un sobrino de la demandante y que las salas de baño estaban en buen estado y las paredes pintadas, la puerta deteriorada y el piso agrietado, prueba que acredita esos hechos y así se establece.
Así las cosas, quien suscribe para resolver observa:
Como punto previo, debe observar quien suscribe que mediante una inspección judicial no se puede dejar constancia que determinado inmueble se encuentra arrendado por otra persona, este hecho se demuestra por otros medios probatorios. Sin embargo al encontrarse otra persona ocupando el mismo y manifestando que era sobrino de la demandante, este Tribunal por indicios llega a la conclusión que la supuesta cosa arrendada no estaba ocupada por el demandado para el momento de la demanda, indicio que une al alegato del demandado y a lo establecido en el acuerdo privado celebrado por éstos, el 14 de febrero de 2004, donde se señaló que a finales de abril de ese año el demandado entregaría el inmueble, para llegar a otra conclusión, que el arrendamiento se había disuelto por mutuo acuerdo entre las partes, mucho antes de la presentación de la demanda y que la casa estuvo a disposición de la demandante, para esta fecha por lo que mal podía exigir el pago de alquileres y de servicios públicos causados a partir de esa fecha, porque el demandado no estaba en uso y disfrute de la cosa arrendada, que es lo que define al contrato de arrendamiento donde como contrato bilateral gozoso, la causa de la obligación de una de las partes, es la contraprestación de la otra; y así se establece.
De modo que, no entiende este Tribunal como es que el Juzgado de la causa llegó a la conclusión que debía declarar parcialmente con lugar la demanda, en razón de la existencia del contrato, dejando establecido que la demandante ya estaba en posesión de la casa y exonerándola de costas, sin fundamento alguno, toda vez, que de la parte motiva se desprende que declaró sin lugar las pretensiones de condena, cuando debió declarar sin lugar la demanda de resolución de contrato porque el contrato que se buscaba disolver era de naturaleza verbal y por ende indeterminado, siendo la demanda procedente la de desalojo, cuestión que no subsanó el demandante en su reforma; y además, declarar sin lugar la demanda, por falta de objeto, es decir, por no estar el demandado en el disfrute y uso efectivo de la cosa arrendada y por vía de consecuencia, sin lugar las pretensiones de pago de alquileres insolutos y de los servicios de luz eléctrica, teléfono y aseo domiciliario, por no existir causa, ya que el fundamento de estos pagos es el uso, goce y disfrute efectivo de la cosa arrendada; y así mismo, sin lugar, la pretensión de pago de unos daños, que no se especificaron y que de la inspección practicada se evidenció que la vivienda estaba en condiciones normales de habitabilidad. De modo que la sentencia apelada adolece del vicio de falta de motivación por contradicción en los mismos y entre éstos y el dispositivo del fallo, lo cual acarrea la nulidad del mismo, pero, sin lugar la reposición de la causa, por no haberse atenido el Tribunal a lo alegado y probado por las partes; y así se establece.
Lógicamente, de acuerdo con la anterior conclusión debió condenarse en costas a la demandante; y así se declara.
Las dos conclusiones anteriores, habilitaban a la parte demandada para ejercer el recurso de apelación, que en principio, pareciera ser improcedente porque del texto de la sentencia del Tribunal de la causa, pareciera no causarle agravio, tal como lo exige el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, si era procedente, conforme al análisis que queda precedentemente establecido; y así se establece.
Se deja constancia que las posiciones juradas solicitadas por el demandado, no se evacuaron.
Finalmente, en interés de la ley y a los fines orientadores, quiere dejar constancia este Tribunal:
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que la acumulación indebida de pretensiones debe hacerse valer mediante la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, defensa formal que debe acumularse en este tipo de juicio, a las defensas de fondo.
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Ciertamente, es incompatible pedir por vía de cumplimiento la continuación de un contrato de arrendamiento y la resolución del mismo a la vez, supuestos que no se dieron en este caso, donde no se pedía la continuación del arrendamiento.
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Ciertamente, se puede demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y acumularse a éste, subsidiariamente las pretensiones de pago de los alquileres causados, pero, no pagados; así mismo el pago de los servicios públicos a cargo del arrendatario, aunque la suscripción de este servicio esté a nombre del arrendador, porque aquél se sirve de ellos y se pueden acumular, además, los daños previstos en el contrato, sin que en ningún caso exista incompatibilidad de pretensiones, ni se esté ante procedimientos incompatibles.
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Es cierto que, la demanda de desalojo arrendaticio, se prevee para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado y por las causales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, en el fondo, se trata de una resolución sui generis, donde también es posible acumular subsidiariamente las pretensiones de condena anteriormente establecidas. Lo que no es posible, es pedir por vía de cumplimiento la continuación del contrato y el desalojo, porque ambas pretensiones son antinómicas y tampoco es posible pedir la resolución de un contrato de arrendamiento verbal, que es a tiempo indeterminado, porque la pretensión es de desalojo y el juez no puede sustituir la pretensión deducida, para darle otra naturaleza. Situación que fue la que ocurrió en el presente caso.
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No es cierto, que cuando la arrendadora afirma tal condición respecto del arrendatario, también tenga la carga de probar la insolvencia en el pago de los alquileres. Esta es una carga del arrendatario quien deberá acreditar con los recibos o finiquitos correspondientes el cumplimiento oportuno de la pensión de alquiler o con los recibos que le expida el Tribunal competente, en caso de recurrir al procedimiento de consignación de alquileres. La práctica forense, según la cual, los arrendadores demandantes anexan al escrito de demanda como documentos fundamentales, facturas o recibos, como prueba del impago carece de toda eficacia, porque se supone que éstos finiquitos se expiden cuando se da el pago efectivo y que al hacerse, necesariamente el recibo debe quedar en poder del arrendatario, para resguardarse de un eventual juicio por insolvencia, en el cual deberá alegar el pago y acreditar los mismos.
De modo que, aclarado por vía de reforma que la demanda era de resolución de un contrato a tiempo indeterminado y que se acumulaban a ella los pagos de alquileres insolutos, los pagos de los servicios públicos insolutos y unos presuntos daños, en los términos anteriormente señalados, la misma debió declararse improcedente porque se estaba intentando una demanda antinómica por la naturaleza del contrato y por falta de objeto en el mismo y de la causa en las obligaciones subsidiarias presuntamente incumplidas y no probadas; y así se decide.
Se deja constancia que el presente fallo se dictó en consideración al escrito presentado por el abogado G.V. en el día de hoy, haciéndole la salvedad que el carácter sumario del procedimiento breve en esta instancia no permite presentar informes o conclusiones, ya que se da un plazo perentorio improrrogable para sentenciar, plazo que por ser breve se computa por días de despacho; e improrrogabilidad, que en criterio de R.E.L.R. impide al Juez diferir el acto, agregando que ello no impide que la sentencia por razones justificadas se dicte fuera del mismo, debiendo necesariamente notificarse a las partes. Hace este Tribunal esta aclaratoria para que los abogados que han actuado en el mismo sirvan de medio multiplicador de criterios sostenidos por este Tribunal al respecto.
IV
En razones de los fundamentos de hecho antes señalados, este Tribunal Superior impartiendo Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara.
con lugar la apelación interpuesta por el abogado G.V., actuando como apoderado del ciudadano A.C., contra la sentencia del 20 de diciembre de 2006, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento verbal, fundada en incumplimiento; acumulada al pago de los alquileres y servicios públicos insolutos y daños ocasionados que intentara la ciudadana L.G. contra el apelante, sentencia que se revoca.
SEGUNDO Sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento verbal, fundada en incumplimiento; acumulada al pago de los alquileres y servicios públicos insolutos y daños ocasionados que intentara la ciudadana L.G. contra el ciudadano A.C..
Se condena en costas a la demandante.
Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, T.N. y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en S.A.d.C., catorce (14) días del mes de febrero de dos mil siete. Años 196 de la Independencia y 147 de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
ABG. M.R. ROJAS G.
EL SECRETARIO TEMPORAL
ABG. D.C.F.
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, 14 /02/07, a la hora de
_____________________________( ) Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
EL SECRETARIO TEMPORAL
ABG. D.C.F.
Sentencia Nº 018-F-14-02-07. MRG/DC/Yelixa. Exp.4038-
