Sentencia nº RC.00010 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 24 de Enero de 2006

Exp. 2005-000409

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente: C.O. VÉLEZ

En el juicio por retracto legal arrendaticio intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Apure por el ciudadano L.A.M. ÁLVAREZ, representado judicialmente por la profesional del derecho P.C.G. contra Y.C.M., ANA AURISMAR A. deS., SIOLY ROCÍO CONTRERAS MEDINA y C.A.C., las dos primeras sin representación judicial acreditada en autos, la abogada O. deM. en su carácter de defensor ad litem de la ciudadana Sioly Contreras Medina y el último representado por los abogados en ejercicio de su profesión J.C. y J.V.A., el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de “Menores” de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical, el 10 de agosto de 2004, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso procesal de apelación ejercido por el demandante contra la decisión del a quo que había declarado sin lugar la demanda. En consecuencia, confirmó el fallo apelado y condenó al accionante al pago de las costas procesales.

Contra la referida decisión, el demandante anunció recurso de casación, que fue negado por auto del 26 de octubre de 2004 y recurrido de hecho La Sala, por decisión del 31 de mayo de 2004 admitió la casación al declararlo con lugar y fue oportunamente formalizado, sin que fuere impugnado.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

DENUNCIAS POR DEFECTO DE FORMA

I Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 15 y 506 eiusdem y 49, numerales 1. y 3. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Para apoyar su delación, el formalizante expresa:

…Si la Honorable Sala echa un vistazo al escrito de cuestiones previas notará que CIPOLLA no alegó como hecho básico para apuntalar la caducidad del retracto arrendaticio incoada por MIRABAL el que esta acción había caducado porque MIRABAL tuvo conocimiento de la venta que impugna el 25 de agosto de 2000 y no, como afirmó el 25 de octubre de 2000, pues tal cosa la había reconocido en un escrito de consignación de cánones de alquileres en favor de su casera, Sra. SIFONTES BENITEZ, realizado ante un Tribunal de Municipio, de modo que juzga el Ad quem que desde ese 25-08-2000 a la fecha de la interposición de la demanda transcurrió en exceso el término de los cuarenta (40) días de caducidad fijado en el artículo 1547 del Código Civil para ejercer perentoriamente dicha acción.

Este hecho en especial no fue afirmado por el demandado; pero ello no le sirvió de impedimento al juez de la Alzada, ya que lo consideró probado pues calificó aquella declaración formulada por MIRABAL como confesión suya del conocimiento que tuvo de la compraventa del inmueble alquilado para el 25 de agosto de 2000.

(…Omissis…)

En vista de esto, quebrantado el artículo 49.1 Constitucional porque el derecho a la defensa es inviolable en todo grado y estado del proceso, pues en la especie, no tuvo la oportunidad de disponer de los medios adecuados para ejercer defensa.

Violando el artículo 49.3 ídem porque no fue juzgado con las debidas garantías procesales.

(…Omissis…)

Se violó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil porque no se atuvo el Juez a lo estrictamente alegado por el Sr. CIPOLLA y transgredido el artículo 506 ídem visto que el Juez atenderá sólo a aquellos hechos debidamente probados por algún medio de prueba útil, regular y conducente; siempre que afirmamos previamente a tiempo por la parte en el caso, huelga decir que el Juez halló demostrado un hecho que no fue alegado y lo consideró vital para fundar su fallo…

(Resaltado de lo transcrito).

Alega el recurrente que fueron infringidos los artículos denunciados por cuanto, en su decir, el ad quem le suplió defensas al co-demandado, ya que este al fundamentar su defensa previa de caducidad de la acción, no mencionó el hecho de que el accionante tuviese conocimiento de la venta del inmueble desde el 25 de agosto de 2000.

Para decidir, la Sala observa:

En el sub iudice, el juez de alzada realiza un concienzudo análisis de la situación, con base a las previsiones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en su artículo 42 prevé que el arrendatario de un inmueble tendrá preferencia a que en caso de venta de dicho bien, se le ofrezca con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando reúna los requisitos que allí se establecen, a saber: tenga más de dos años ocupando un inmueble en esa condición, se encuentre solvente en el pago de las pensiones arrendaticias y satisfaga las aspiraciones dinerarias del propietario. Asimismo, el artículo 48 literal a) eiusdem prevé que si el arrendador incumple esa obligación, el arrendatario podrá ejercer el citado derecho de retracto.

Ahora bien, establece igualmente la recurrida que existe un lapso fatal de caducidad para ejercer el derecho de retracto, el cual, a tenor de la remisión que hace del artículo 50 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los artículos del Código Civil, es de cuarenta días.

Advierte la Sala que el juez del conocimiento jerárquico vertical, luego del análisis referido supra, expresó:

…En la presente causa se observa, que el último traspaso de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, se lo hizo la ciudadana ANA AURISMAR A.D.S. al ciudadano C.A.C., por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San F. delE. (Sic) Apure, en la fecha 21 de julio del año 2000, cuya valoración legal ha quedado establecida anteriormente. Se observa además, que la presente acción fue interpuesta en la fecha 30 de noviembre del mismo año; por lo que de la simple verificación en cualquier calendario correspondiente a tales fechas, se deduce el hecho cierto, que entre la última fecha de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción, transcurrieron 131 días, o sea, más de 40 días que tenía el accionante para ejercer el derecho de retracto invocado. Debe resaltarse, que este último término es de caducidad, por lo que se debe concluir que en la presente causa el ejercicio del derecho de retracto, por motivo del tiempo transcurrido o la extemporaneidad del mismo, hace que resulte improcedente, por haber operado con relación a tal derecho, la caducidad de la acción establecida en la Ley; y así queda declarado.

Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad ésta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana L.D.C.S.B., con expresa indicación que hacía la consignación porque su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana Y.C.M., pidiendo la notificación por esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San F. deA.. Tal escrito corre inserto de los folios 27 al 28 de las actas procesales y contiene la confesión del demandante que hace plena prueba en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, respecto del conocimiento del hecho de la enajenación del inmueble a favor de un tercero, confesión esta que quien aquí decide, está obligado a valorar, por haber sido invocada como defensa y prueba, por el apoderado del ciudadano C.A.C.. De tal confesión, se deriva que también, para el accionante, por el conocimiento que tenía para la fecha 25-08-2000, de la enajenación del inmueble, le precluyó el lapso para el ejercicio de la acción propuesta, por motivo de la verificación del término de caducidad legal…

(Resaltado de la Sala).

La Sala, en razón a que se resuelve es una denuncia por defecto de forma, descendió a las actas del expediente a fin de constatar la veracidad de lo acusado y evidenció que en el libelo de la demanda, el accionante manifiesta:

…En fecha Treinta (Sic) (30) de Junio (Sic) del año Mil (Sic) Novecientos (Sic) Noventa (Sic) y Ocho (Sic) (1998) mi arrendadora L.D.C.C. (Sic) BENITEZ, debido a situaciones económicas inherentes a su persona, me manifestó que el arrendatario se lo cancelara a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, por cuanto ella tenía que viajar al interior del país y esta ciudadana le entregaría el dinero. Todo lo anterior se hizo conforme a sus dichos y ambas personas estuvieron conformes con esa situación la cual cumplí cabalmente.

Luego en los primeros días del mes de Diciembre (Sic) del año 1998, la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, quien es mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad N°. V-8.089.399 y de este mismo domicilio, se dirige a mi persona conjuntamente con una ciudadana, la cual me manifestó se llamaba Y.C.M., y me expone que debe trasladarse a la ciudad de Mérida y que se ve en la necesidad de que el pago de los cánones de arrendamiento se los entregue a esa persona que andaba con ella y que de tal circunstancia también estaba enterada la ciudadana L.D.C.S.B. quien es mi arrendadora.

Ciudadano Juez, desde que fui informado de esa resolución tomada por la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, de común acuerdo con L.D.C.S.B., seguí pagando mi arrendamiento sin ningún tipo de problemas. Pero desde el mes de Agosto (Sic) del corriente año, la ciudadana Y.C.M., quien es mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad personal N°. V-8.196.695 y de este mismo domicilio, de una manera totalmente contraria a derecho, se opone a mi permanencia en el precitado local negándose a recibir el alquiler que tanto L.D.C.S. y SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, me manifestaron debía entregar a esa persona.- La sola circunstancia de encontrarme en posesión del local arrendado, es una aceptación tácita y voluntaria de mi condición de inquilino antes aludida, motivo por el cual al no ir mas nunca al local, dado que jamás hemos tenido una relación mas estrecha, me vi en la necesidad de ocurrir ante los tribunales competentes de este Estado (Sic) Apuro (Sic) a realizar las consignaciones respectivas, al negarse por interpuestas personas que ha mandado a mi negocio a recibir sus pagos y para yo no incurrir en mora en mis pagos, ay (Sic) que mi arrendadora tampoco me ha dado la cara, pese a las múltiples diligencias realizadas en ese sentido. Todo lo expresado anteriormente, consta de instrumento que consigno marcado con la letra “C” al igual de las copias de los depósitos de las consignaciones realizadas, las cuales opongo a los demandados. Estas consignaciones las he realizado a nombre de la ciudadana Y.C.M. ya que mi arrendadora no ha sido localizada y a los fines de que la notificación se pudiere realizar y no quedar en suspenso.

(…Omissis…)

Ante la situación que se me ha planteado, es por lo que me propuse realizar una averiguación exhaustiva y la sorpresa es que la ciudadana L.D.C.S.B. ya identificada y quien es mi arrendadora, de una manera flagrante y violatoria de la ley así como desconociendo el derecho de preferencia que me acreditan las normas legales, había vendido el local en el cual me encuentro como arrendatario, bajo la modalidad de pacto de retracto a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, tanto el inmueble donde me encuentro de inquilino como otro local de su propiedad, como se evidencia de documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico (Sic) del Distrito San Fernando de este Estado (Sic) Apure, bajo el N° 125, folios 168 al 176, Protocolo Primero, Tomo Tercero Adicional I, Segundo de (Sic) Trimestre de fecha 30 de Junio (Sic) de 1.998 (Sic), el cual acompaño marcado con la letra ‘D’. Cabe destacar ciudadano juez, que de esta negociación no fui informado por las partes como era el requisito de ley a fin de ejercer mi derecho, sino que por el contrario, las mismas lo único que me dijeron fue que el pago en igualdad de condiciones se lo entregará a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA.

Siguiendo con mi averiguación, observo que la persona a quien me habían manifestado entregar luego el arrendamiento, aparece como propietaria, según documento autenticado con respecto a la firma de la vendedora, en la Oficina de Registro Publico (Sic) del Distrito Pinto Salinas del Estado (Sic) Mérida, bajo el N° 1021 (Sic), Tomo II, de fecha 22 de Diciembre (Sic) de 1.998 (Sic) y en el cual se deja constancia de que la vendedora SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, otorgaría dicha venta por ante cualquier autoridad competente del Estado (Sic) Mérida y posteriormente lo haría la compradora Y.C.M., por ante la autoridad competente del Estado (Sic) Apure, lo cual realizo (Sic) ante el registro (Sic) subalterno (Sic) de este Estado (Sic) Apure, en fecha 30 de Diciembre (Sic) del año 1.999 (Sic), quedando inserto bajo el N° 46, folio 268 al 273, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Cuarto Trimestre de la fecha antes mencionada, que lo fue un año (1) después que la vendedora otorgo el documento. Lo anterior consta del instrumento que marcado con la letra ‘E’ acompaño al presente escrito.

Pero todo no queda ahí, sino que la ciudadana Y.C.M., también en forma flagrante, vende el local donde me encuentro arrendado a la ciudadana ANA AURISMAR A.D.S., según se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico (Sic) del Distrito San Fernando de este Estado (Sic) Apure, bajo el N° 15, folios 95 al 99, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Primer Trimestre, de fecha 23 de Marzo (Sic) del año 2.000 (Sic), el cual anexo marcado con la letra ‘F’. O Sea que no se me aceptó ningún pago sino que tampoco me participaron la venta para ejercer mi derecho, no se me realizó NOTIFICACIÓN JUDICIAL alguna, con el fin de violar la ley. Pero la gota que derrama el vaso de agua, es que la ciudadana AURISMAR A.D.S., quien es venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad personal N° V-8.193.533 y de este mismo domicilio, también vendió el local en el cual soy arrendatario a ciudadano C.A.C., quien es venezolano, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad personal N° V- 9.871.930 y de este mismo domicilio, como se observa de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito San Fernando de este Estado (Sic) Apure, donde quedo anotado bajo el N°. 31, folio 238 al 243, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Tercer Trimestre del año 2.000, el cual acompaño marcado con la letra ‘G’…

(Mayúscula en negrillas de lo transcrito; subrayado, cursiva y negrillas de la Sala).

Observa la Sala de lo reseñado en el libelo de la demanda, que el mismo accionante expresa haber tenido conocimiento de las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario; así como reconocer que se presentó ante el Juzgado del Municipio San Fernando, para consignar el canon de arrendamiento por la negativa del arrendatario de recibirlo. Por lo tanto, alegada la caducidad, el ad quem en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil y actuando en conformidad al principio Iura Novit Curia, pues estando planteado el hecho del conocimiento de la venta por parte del accionante y habiendo éste presentado la prueba que contenía el depósito del canon de arrendamiento, estableció de que en dicha documental se evidencia la confesión del accionante de que para el 25 de agosto de 2005, sabía de la venta del inmueble arrendado, concluyendo en la caducidad alegada al verificarse que la demanda se propuso el 30 de noviembre de 2000, es decir, luego de transcurrido los 40 días que prevé el artículo 1.547 del Código Civil.

Con base a las anteriores consideraciones esta M.J. aprecia que no se produjo en la recurrida la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que el juez superior si resolvió de conformidad con lo alegado y probado en autos; tampoco hubo la violación del artículo 15 eiusdem, pues el accionante al estar en conocimiento de los hechos, debió y no lo hizo, intentar su demanda en tiempo útil y no puede estimarse que porque la alzada, del análisis de las actas dedujo que el accionante había confesado estar enterado de la situación, se le haya violentado a este su derecho a la defensa. Igualmente no puede considerarse infringido al artículo 506 ibidem, pues si bien pudiera ser cierto que el accionado no fundamentó su defensa en el hecho del conocimiento que pudo tener el demandante sobre las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble arrendado, el superior llegó a esa conclusión después de efectuar el análisis de las actas procesales, evidenciando tal conocimiento de los mismos dichos del demandante en su libelo.

En razón de las anteriores consideraciones se declara improcedente la presente denuncia. Así se establece.

En referencia a la denuncia del artículo 49 numerales 1 y 3 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, supuestos programáticos o de pretensiones no circunscritas a los requisitos que debe contener el escrito de formalización, es indudable que no cumple con la técnica adecuada para su concreto análisis, por lo cual debe ser declarada improcedente, toda vez que una denuncia aislada de dichas normas, en principio, es una previsión constitucional cuyo conocimiento corresponde a la jurisdicción constitucional; no obstante que esta Sala tiene facultad oficiosa para establecer el orden público infringido y siempre dentro del orden señalado. Así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, por incongruencia.

Para apoyar su denuncia el formalizante alega:

…el ad quem declaró con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción (art. 346.10 del Código de Procedimiento Civil) promovida por el Sr. CIPOLLA, y por supuesto desechó la demanda de plano; dicho esto, resulta evidente la trascendencia de esta consideración jurídica empleada por el juzgado para la suerte definitiva de lo dispositivo del cuestionado fallo.

En ese párrafo, se advierte con facilidad que el Ad quem asevera (Sic) viene obligado a valorar la confesión judicial del actor, ‘por haber sido invocado como defensa y prueba por el apoderado del ciudadano C.A. CIPOLLA’

Nada más incierto. Hasta la propia recurrida señaladamente apunta cuál fue la defensa que en su descargo formuló el codemandado CIPOLLA; innegable adujo la caducidad de la acción pero el Juez para declararla con lugar se apoyó en una cuestión de hecho muy diferente a la alegada por el Sr. CIPOLLA en su escrito de cuestiones previas.

Si la respetable Sala revisa dicho escrito encontrará que CIPOLLA, en verdad, alegó la caducidad de la acción; y que ello ocurrió porque desde la última fecha de la venta objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción transcurrieron 131 días; datos por cierto que coloca el Juez en la narrativa de la recurrida (Ver f. 105 vuelto).

Mientras el Tribunal, si bien se ocupa de resolver el tema de la caducidad, con lo que se mantiene dentro estrecho círculo de lo alegado, después se aparta abiertamente de ello porque sentencia desde una óptica de hecho muy diferente a la invocada por CIPOLLA, con vista a que le da la vuelta a la defensa en cuestión porque entiende que MIRABAL:

‘tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad esta en que ocurrió a un Tribunal del Municipio a hacer consignación arrendaticia y favor de …L.D.C.S.B., con expresa indicación que hacía la consignación porque su arrendadora había vendido el inmueble a Y.C.M.’ (Rayado mío).-

Esto no fue invocado por el Sr. CIPOLLA en abono a su defensa de caducidad; vale decir puso un hecho no invocado por el codemandado CIPOLLA y sobre la base del mismo, concluyó obró la caducidad; significa usó un argumento de hecho extraño a la controversia misma y esto hace incongruente el fallo, quebrantando la imparcialidad de que está revestido el Juez para ejercer su noble ministerio de administración de justicia…

. (Resaltado de lo transcrito).

Acusa el recurrente que la sentencia de la alzada esta inficionada de incongruencia en razón de que, en su decir, el co-demandado no habría alegado en su favor el hecho de la confesión del accionante y no obstante ello el juez asevera en su sentencia “…confesión esta que quien aquí decide, esta obligado a valorar por haber sido invocada como defensa y prueba, por el apoderado del ciudadano C.A. CIPOLLA…”.

Para decidir, la Sala observa:

Mediante pacífica y reiterada doctrina, esta M.J. ha sostenido el criterio según el cual el juez esta en el deber de resolver en la sentencia todos los alegatos que hubiesen realizado los litigantes en el escrito de la demanda, la contestación y los informes.

En este sentido se estima oportuno invocar como apoyo de lo antes expresado, la sentencia N° 830 de 11 de agosto de 2004, caso P.A.N.S. y otros contra C.D. de Falcón y otros, expediente N° 03-1166, con ponencia del Magistrado que suscribe la presente, donde se señaló lo siguiente:

“...Con relación al vicio de incongruencia por la tergiversación de los alegatos de las partes, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 435 de 15 de noviembre de 2002, caso J.R.D.S. contra M.R.D.S., expediente N° 99-062, con ponencia del Magistrado que suscribe la presente, señaló lo siguiente:

La Sala ha indicado de forma reiterada el carácter de orden público de los requisitos formales de la sentencia, por lo que, al detectarse una infracción en este sentido, le es dable ejercer la facultad consagrada en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, para casar de oficio el fallo recurrido.

En tal sentido, la Sala en sentencia Nº 72, de fecha 5 de abril de 2001, Exp. 00-437, en el caso de Banco Hipotecario Venezolano, C.A., contra Inversiones I.L.L.C.C., C.A., con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe ésta, ratificó el siguiente criterio, que hoy nuevamente se reitera:

...Los requisitos intrínsecos de la sentencia contemplados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como se ha establecido en numerosos fallos de esta Sala, son de estricto orden público. En este sentido, se ha señalado ‘que los errores in procedendo' de que adolezca una sentencia de última instancia, constituyen -como atinadamente expresa Carnelutti- ‘un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la rescisión de la sentencia’, en cuanto que los errores de tal naturaleza se traducen en violación del orden público, por en fin de cuentas reconducirse en la vulneración de alguna ‘de las garantías no expresadas en la Constitución’. (Sentencia de fecha 13 de agosto de 1992, caso E.P.M. contra C.L.F., expediente Nº 91-169, Sentencia Nº 334)...

El artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, prevé que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma es acorde con el artículo 12 eiusdem, el cual dispone, entre otras cosas, que el Juez debe atenerse a lo alegado en autos.

Ambas normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, y sujetan la actividad decisoria del juzgador: a) Sólo sobre los hechos alegados en el proceso, sin extender su pronunciamiento sobre hechos no controvertidos por las partes, y; b) Sobre todos y cada uno de los alegatos en que quedó trabada la litis, bajo pena de cometer el vicio de incongruencia positiva o incongruencia negativa, respectivamente.

Asimismo, la Sala ha establecido de manera reiterada, que también constituye el vicio de incongruencia, cuando el juez se aparta de los hechos alegados, y tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o en la contestación, pues en tales casos, no resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes y, simultáneamente resuelve algo no pedido: el argumento desnaturalizado.

Así lo ha establecido la Sala entre otras, en sentencia Nº 270, de fecha 4 de julio de 1995, Exp. 94-016, en el caso de Inversiones M.P. C.A. (Mepeca) contra F.A.M.P., oportunidad en la cual precisó lo siguiente:

‘...Los escritos de contestación a la demanda o de oposición a la ejecución, no constituyen en principio una prueba, sino que contienen los alegatos de las partes. Por ello, cualquier distorsión o tergiversación de su contenido no constituye suposición falsa, sino el vicio de incongruencia, defecto de forma de la sentencia sólo denunciable con fundamento en el ordinal 1ro. del artículo 313 de Código de Procedimiento Civil...’” (Resaltado del texto)

Ahora bien, en el sub iudice la recurrida expresó lo que a continuación se transcribe:

…Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad ésta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana L.D.C.S.B., con expresa indicación que hacía la consignación porque su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana Y.C.M., pidiendo la notificación por esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San F. deA.. Tal escrito corre inserto de los folios 27 al 28 de las actas procesales y contiene la confesión del demandante que hace plena prueba en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, respecto del conocimiento del hecho de la enajenación del inmueble a favor de un tercero, confesión esta que quien aquí decide, está obligado a valorar, por haber sido invocada como defensa y prueba, por el apoderado del ciudadano C.A.C.. De tal confesión, se deriva que también, para el accionante, por el conocimiento que tenía para la fecha 25-08-2000, de la enajenación del inmueble, le precluyó el lapso para el ejercicio de la acción propuesta, por motivo de la verificación del término de caducidad legal…

( Mayúscula del transcrito).

Asimismo observa la Sala que al folio 158 de la tercera pieza del expediente, cursa escrito contentivo de las observaciones escritas del accionado sobre los informes de la contraria mediante el cual que expresa:

“…PRIMERA OBSERVACIÓN:

Los informes presentados por la parte demandante en esta instancia se limita a un recurso del desarrollo del proceso y a señalar que no se le dio valoración de conformidad con lo establecido en el Código Civil, al contrario de arrendamiento suscrito por el demandante ciudadana L.D.C.S.B.. Pero, con dichos informes en nada se desvirtúan la confesión de la parte demandante, con fundamento a la cual se dictó la sentencia recurrida, en el sentido que tenía conocimiento, desde la fecha 25-08-2000, que su arrendador le había vendido el inmueble objeto del arrendamiento a la ciudadana Y.C.M..

Tal confesión surte plenos efectos en contra de la pretensión de la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, que textualmente establece:

‘Artículo 1.401.- La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los limites del mando, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba’. (Resaltado de lo transcrito).

En el caso bajo decisión, advierte la Sala que el ad quem confirmó el fallo de la primera instancia que declaró con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción estallida en la Ley, opuesta por el co-demandado prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esgrimiendo como fundamento de su alegato que entre la fecha del documento a través del cual adquirió el inmueble objeto del retracto y la data de la interposición de la demanda, habían transcurrido 131 días; que el lapso de caducidad para el efectivo ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, por expresa remisión del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se computa de conformidad con lo establecido en el artículo 1.547 del Código Civil, el que señala que dicho retracto podrá interponerse: en el caso de que el vendedor haya dado aviso al arrendatario respecto a la intención de vender el inmueble arrendado, dentro de los nueve días siguientes a dicha notificación. En los casos en que no se lo hubiese dado (el aviso), el lapso será de cuarenta días contados a partir de la protocolización del documento mediante el cual se trasmite la propiedad.

Ante dicho planteamiento, la Sala, por encontrarse resolviendo una denuncia de forma, descendió al estudio de las actas expediente y evidenció que al folio 13 de la pieza 3, correspondiente al libelo de la demanda, se expresa que:

“…me vi en la necesidad de ocurrir ante los tribunales competentes de este Estado (Sic) Apure a realizar las consignaciones respectivas, al negarse por interpuestas personas que ha mandado a mi negocio a recibir sus pagos y para yo no incurrir en mora en mis pagos, ay (Sic) que mi arrendadora tampoco me ha dado la cara, pese a las últimas diligencias realizadas en ese sentido.- Todo lo expresado anteriormente, consta de instrumento que consigno marcado con la letra ‘C’ al igual que las copias de los depósitos de las consignaciones realizadas, las cuales opongo a los demandados.- Estas consignaciones las he realizado a noviembre de la ciudadana Y.C.M., ya que mi arrendadora no ha sido localizada y a los fines de que la notificación se pudiere realizar y no quedar en suspendo.

(…Omissis…)

Ante la situación que se me ha planteado es por lo que me propuse realizar una averiguación exhaustiva y la sorpresa es que la ciudadana L.D.C.S.B., ya identificada y quien es mi arrendadora, de una manera flagrante y violatoria de la ley así como desconociendo el derecho de preferencia que me acreditaban las normas legales, había vendido el local en el cual me encuentro como arrendatario, bajo la modalidad de pacto de retracto a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, tanto el inmueble donde me encuentro de inquilino como otro local de su propiedad, como se evidencia de documento debidamente registrado ante la Oficina subalterna (Sic) de Registro Público del Distrito San Fernando de este Estado (Sic) Apure, bajo el N°. 125, folios 168 al 176, Protocolo Primero, Tomo Tercero Adicional I, Segundo Trimestre de fecha 30 de junio de 1.998 (Sic), el cual acompaño marcado con la letra “D”…

(…Omissis…)

Siguiendo con mi averiguación, observo que la persona a quien me habían manifestado entregar luego el arrendamiento, aparece como propietaria, según documento autenticado con respecto a la firma de la vendedora, en la Oficina de Registro Público del Distrito Pinto Salinas del Estado (Sic) Mérida, bajo el N°. 1021, Tomo II, de fecha 22 de diciembre de 1.998 (Sic) y en el cual se deja constancia de que la vendedora SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, otorgaría dicha venta por ante cualquier autoridad competente del Estado (Sic) Mérida y posteriormente lo haría la Compradora (Sic) Y.C.M., por ante la autoridad competente del Estado (Sic) Apure, lo cual se realizo (Sic) ante el registro subalterno (Sic) de este Estado (Sic) Apure, en fecha 30 de Diciembre (Sic) del año 1.999 (Sic)…

(…Omissis…)

Pero todo no queda ahí, sino que la ciudadana Y.C.M., también en forma flagrante, vende el local donde me encuentro arrendado a la ciudadana ANA AURISMAR A.D.S. según se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Fernando de este Estado (Sic) Apure… … el cual anexo marcado con la letra “F”… …Pero la gota que derrama el vaso es que la ciudadana ANA AURISMAR A.D.S. … … también vendió el local en el cual soy arrendatario al señor C.A.C. … … como se observa de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de registro Público del Distrito San Fernando de este Estado (Sic) Apure, donde quedó anotado bajo el N° 31, folios 238 al 243, Protocolo primero, Tomo Cuarto, Tercer Trimestre del año 2.000 (Sic), el cual acompaño marcado con la letra “G”…” (Subrayado de la Sala).

Asimismo se evidenció que a los folios 27 y 28 del expediente cursa el instrumento indicado con la letra “C” en su libelo de demanda, fechado el 25 de agosto de 2000 y según el cual hace el depósito de un canon de arrendamiento, y se expresa:

…Yo, L.A.M. A., mayor de edad, venezolano, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-4.998.489 y de este domicilio; debidamente asistido para este acto por la Dra. P.C.G., mayor de edad, venezolana, soltera, titular de la cédula de identidad N° V-8.192.947, abogado en ejercicio, Inpreabogado N°. 70.629 y de este mismo domicilio, ante usted, con el debido respeto y acatamiento de ley, ocurro para exponer y solicitar lo siguiente:

Se evidencia de copia certificada de documento que anexo signado con la letra ‘A’, que el día 30 de Octubre (Sic) de 1995, realice contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la ciudadana L.D.C.C.B., quien es venezolana, mayor de edad, comerciante titular de la cédula de identidad N° V-5.362.826 y de este mismo domicilio, sobre un local comercial de su propiedad, fijándose a tales fines un canoon (Sic) de arrendamiento mensual de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo). Posteriormente la precitada ciudadana vendió el local comercial antes mencionado a la señora SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, según copia fotostática de documento de venta que anexo marcada ‘B’ con la cual mantuve en pleno vigor el contrato de arrendamiento antes mencionado en los mismos términos y formas de pago. Pero es el caso de que en estos momentos, aparentemente dicho local comercial le fue vendido presuntamente a una persona de nombre Y.C.M. de quien desconozco mayores detalles, quien es la persona que se dice dueña y se opone a mi permanencia en dicho local negándose a recibir el pago de arrendamiento respectivo. Dicha ciudadana me presentó un documento de propiedad que anexo marcado ‘C’ a los fines legales consiguientes.

De más esta mencionar que si esa venta se realizó a mis espaldas violentándose mis derechos dado el tiempo que estoy ocupado el local. Por tales motivos y en aras de una sana justicia, es por que ocurro a su competente autoridad para consignar cheque de gerencia N° 00004507 por un monto de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) que es el pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio (Sic) del corriente año y que se notifique a la ciudadana Y.C.M. de la presente consignación de canon de arrendamiento, en la siguiente dirección: Avenida Los Cedros, N° 107, San F. deA.…

(Mayúsculas de lo transcrito, subrayado y negrillas de la Sala).

De todas las actas precedentemente trasladadas en este fallo, Sala constata que habiéndose opuesto la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el ad quem resolvió con fundamento a los alegatos de las partes y a lo probado en autos, pues siendo el argumento central de la defensa del co-demandado la caducidad de la acción, efectivamente sobre ese punto resolvió el ad quem, basándose además en los alegatos del co-demandado, en el reconocimiento hecho por el accionante de que conocía la venta del inmueble el 25 de agosto de 2000, cuando depositó el canon de arrendamiento ante un Tribunal de Municipio.

Respecto a la confesión a la que se refiere la sentencia de alzada, esta M.J. sobre ese punto debe dejar establecido que ciertamente al folio 158 de la tercera pieza del expediente, cuyo texto parcialmente fue trascrito en el cuerpo de esta decisión, se constata que el co-demandado sí lo acusó en el escrito de observaciones a los informes en el segundo grado de jurisdicción, razón por la cual se concluye que no habiéndose pronunciado el juzgador del conocimiento jerárquico vertical sobre materia extraña al thema decidendum, ni otorgando más ni menos de lo pedido, no incurrió en el vicio de incongruencia que se le acusa, lo que lo exonera de ser infractor de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, motivo por el que se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción de los artículos 346 ordinal 10° ibidem y 1.401 y 1.547 del Código Civil, por falsa aplicación y la falta de aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Para apoyar su delación el formalizante alega:

…Siguiendo los clásicos principios de la jurisprudencia y de la doctrina, la confesión es la admisión libre y voluntaria que hace una parte de un hecho que afirmado por la otra, sirve de reconocimiento del derecho invocado por su contraparte o adversario.

En la especie, la propia recurrida informa que interpuesta demanda por retracto legal contra Y.C.M., ANA AURISMAR ARCILLA DE SANZ, SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA y C.A.C., sólo éste concurrió dentro del plazo dado para contestar la demanda y, en su lugar, opuso la cuestión previo contemplada en el artículo 346.10 del Código de Procedimiento Civil; luego, la controversia incidental resultó trabada entre MIRABAL y CIPOLLA.

No obstante, el Juez de Alzada con la finalidad de justificar el que hubo confesión de MIRABAL a favor del derecho de CIPOLLA dispuso:

‘Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como dejó asentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad ésta en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consideración arrendaticia a favor de la ciudadana L.D.C.S.B., con expresa indicación que hacía la consignación porque su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana Y.C.M., pidiendo la notificación de ésta última y señalando su expresa dirección esta ciudad de San F. deA.. Tal escrito corre inserto a los folios 27 al 28 de las actas procesales y contiene la confesión del demandante que hace plena prueba en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 (Sic) del Código Civil respecto del conocimiento del hecho de la enajenación del inmueble a favor de un tercero’ (Ver p. 8 de la recurrida) (Subrayado mío).-

Diáfano que el hecho afirmado por MIRABAL no beneficia a CIPOLLA, tanto que tal reconocimiento favorecería a ‘un tercero’ como lo dice la recurrida porque la Sra. SIFONTES BENITEZ, arrendadora de MIRABAL, SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA Y Y.C.M. no son partes en el incidente nacido con ocasión a la promoción de la cuestión previa alegada por CIPOLLA.

(…Omissis…)

Esa declaración, de la que extrajo el Juez una confesión, no está referida a un hecho y menos a un derecho que pertenezca a CIPOLLA; accidente que patentiza que a lo sumo esa declaración sólo favorecería a las personas que aparecen mencionadas en ese (Sic) declaración, que por cierto no son partes en el incidente; la confesión rinde efectos para el adversario no para un tercero.

Luego, los hechos puestos por la sentencia no se correlacionan con los hechos descritos en la norma aplicada por el Juez, por lo que inevitablemente hizo una falsa aplicación del artículo 1.401 del Código Civil, que es la norma de valor probatoria atinente a la confesión judicial; hizo por tanto una errónea valoración de esa confesión judicial.

(…Omissis…)

Y trascendente la infracción, ya que apoyada en esa confesión judicial de MIRABAL llegó también a la errónea conclusión de que había operado la caducidad de la acción de retracto arrendaticio promovida por MIRABAL transcurrió el lapso de cuarenta (40) días fijado por la Ley como límite último para intentar dicho retracto con lo que aplicó falsamente el artículo 1.547 del Código Civil y por supuesto, aplicó falsamente el artículo 346.11 (Sic) del Código de Procedimiento Civil, al considerar hubo de consumarse la caducidad legal y en consecuencia, desechó la demanda; de no haber cometido esas infracciones, entonces el dispositivo debió ser otro porque debió desechar sin más preámbulos la caducidad alegada…

(Resaltado de lo transcrito).

Acusa el recurrente que el ad quem al apreciar con el carácter de confesión lo dicho en el libelo de la demanda y en la actuación ante otro Tribunal en la oportunidad de consignar el canon de arrendamiento, referente al conocimiento que expresó poseer el demandante sobre las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble y de las que se enteró mediante investigación que hiciera en la Oficina Subalterna de Registro, y valorar tales dichos a favor del co-demandado Cipolla, incurrió en falsa aplicación del artículo 1.401 del Código Civil, pues su decir esa confesión beneficia a terceros. De igual manera estima que infringió por la misma razón el artículo 1.547 eiusdem, ya que apoyado en la señalada confesión llegó a concluir que se había consumado el lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio.

Para decidir, la Sala observa:

En el caso que se decide el juez de alzada, resolviendo la cuestión previa opuesta por el co-demandado, analizó los dichos del accionante y realizando la aplicación de la preceptiva legal contenida en el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que remite, en cuanto a las situaciones no previstas, a aplicar “…las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil…”, expresó:

Como la obligación de notificar para el propietario-arrendador y el nuevo adquirente es facultativa, ya que no comporta sanción alguna; cuando se verifica la venta sin que se haga la notificación, entra a surtir efectos el supuesto que prevee (Sic) el artículo 48 literal “a” del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto es, cuando no hay notificación de la venta ¿Cuál es el lapso para el ejercicio del retracto legal? Indudablemente que por remisión que al Código Civil hace el artículo 50 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios, tal lapso es el previsto en el artículo 1,547 del Código Civil, o sea, 40 días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, donde se verifica el traspaso de la propiedad. Esto deriva de la esencia funcional del Registro (Sic), como lo es darle publicidad frente a terceros de los actos que se registran y en consecuencia revestirlo de efectos erga omnes.

En la presente causa se observa, que el último traspaso de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, se lo hizo a la ciudadana ANA AURISMAR A.D.S. al ciudadano C.A.C., por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de registro Público del Municipio San F. deA., en la fecha 21 de julio del año 2000, cuya valoración legal ha quedado establecida anteriormente. Se observa además, que la presente acción fue interpuesta en la fecha 30 de noviembre del mismo año; por lo que de la simple verificación en cualquier calendario correspondiente a tales fechas, se deduce el hecho cierto, que entre la última fecha de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción, transcurrieron 131 días, o sea, más de 40 días que tenía el accionante para ejercer el retracto invocado. Debe resaltarse, que este último término es de caducidad, por lo que se debe concluir que en la presente causa el ejercicio del derecho de retracto, por motivo del tiempo transcurrido o la extemporaneidad del mismo, hace que resulte improcedente, por haber operado con relación a tal derecho, la caducidad de la acción establecida en la Ley; así queda establecido.

Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación

del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre de 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto de 2000, oportunidad esta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana L.D.C.S.D.B., con expresa indicación que hacía la consignación por que su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana Y.C.M., pidiendo la notificación de esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San F. deA.…

.

El artículo 1.401 del Código Civil, establece: “La confesión hecha por la parte o su apoderado dentro de los límites del mandato ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”

Lo que se evidencia del texto de la recurrida es que el sentenciador superior analizó los hechos acaecidos y entre los que encontró que el demandante había expresado tener conocimiento de las sucesivas ventas realizadas sobre el inmueble del cual es arrendatario, luego y compartiendo la motivación expresada por el a quo, llegó a la misma conclusión de que se había producido la confesión del accionante. Entonces, a la luz del artículo supra trascrito, debe la Sala concluir que siendo el recurrente la parte demandante, resulta palmario que su confesión hace plena prueba en su contra y favorece a los litigantes contrarios y no puede el confesante pretender que sólo afecte a los “terceros” como señala. La controversia se plantea entre el accionante y el accionado, independientemente de que pueda darse, como efectivamente se da, el hecho de que en una de las posiciones procesales haya uno o más participantes constituyendo lo que en el foro jurídico se conoce como la figura del “litisconsorcio”. En el sub iudice como se dijo, el juez de la recurrida analizó los autos llegando a la conclusión de que se había producido la confesión del demandante sobre el conocimiento de los hechos referidos y partiendo de ella, determinó que había ocurrido la caducidad ya que, entre la fecha cuando se enteró el accionante de la venta (25/8/00) oportunidad en la que él mismo lo expone al momento de hacer la correspondiente consignación del canon arrendaticio ante el Juzgado del Municipio Autónomo San Fernando y la fecha de la interposición de la demanda 29/11/00, había transcurrido fatalmente el lapso para que dicha sanción se consumara. En este orden de ideas y en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y ante la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, la Sala en sentencia N° 260, del 20/5/05, en el juicio de Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, expediente N°. 2004-000807, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe esta, se estableció: “En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).

Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:

‘Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...’ (Doble subrayado de la Sala).

En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.

Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

(…Omissis…)

Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

(…Omissis…)

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G. deA. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide…” (Lo resaltado es de la decisión trasladada).

En el caso que ocupa la atención de la Sala siéndole aplicable la doctrina supra invocada, resulta evidente que no puede beneficiarse el demandante con el nuevo criterio, ya que, quedó evidenciado de los dichos de la recurrida, así como de la confesión del accionante que entre la fecha en que éste se enteró de las ventas y la data de la interposición de la demanda había transcurrido fatalmente el lapso para que operara la caducidad. Con base a las consideraciones precedentes debe establecer la Sala que no se produjo la falsa aplicación del artículo 1.401 del Código Civil, todo lo contrario, el jurisdicente de alzada aplicó la norma al encontrar que los hechos encajaban en el supuesto de la misma. Por otra parte y en referencia a la denuncia de falsa aplicación del artículo 1.547 eiusdem, esta M.J. concluye que habiendo analizado la recurrida las fechas en que se produjeron los acontecimientos tantas veces mencionados, determinó que la demanda había sido incoada vencido el lapso de caducidad de cuarenta días previsto para ello, luego de determinar que el inicio de ese lapso lo constituye la fecha cierta en que tuvo el accionante de la realización de la venta, tal como lo exige el criterio actual de la Sala. En atención a la parte de la delación que se refiere a la falsa aplicación del artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, resulta totalmente infundada pues quien opone la cuestión previa es el co-demandado por lo cual el juez ad quem debía, indefectiblemente, resolver sobre tales alegatos y establecer si realmente había méritos para declarar con lugar la cuestión previa. Entonces los hechos alegados por el oponente debían ser apreciados por el juez y si, como en efecto, resultaban suficientes para demostrar que había ocurrido la caducidad, el ad quem tenía que aplicar el señalado artículo 346 ordinal 10°. Denuncia también el formalizante la infracción por falta de aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al respecto observa la Sala que no existe argumentación ninguna que sustente la delación, en consecuencia, al no evidenciarse fundamentos al respecto, no es posible determinar si realmente se infringió el citado artículo.

Con base a los razonamientos que anteceden, se declara improcedente la denuncia analizada. Así se decide.

II

Con fundamento en los artículos 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 1.401 y 1.547 del Código Civil, por falsa aplicación y el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, por falta de aplicación.

Para apoyar su delación el formalizante alega que:

“…La propia recurrida (ver f. 6/7 de la recurrida) suministra el argumento central sobre el que hizo descansar el Sr. CIPOLLA su defensa, no otra que operó la caducidad porque al contar desde la última fecha de protocolización transcurrieron 131 días, o sea más de cuarenta (40) días establecido como término de caducidad para intentar la acción.

Más, el ad quem entiende hubo confesión judicial sobre extremos de hechos no invocados por el codemandado CIPOLLA, por consiguiente (Sic) imposible (Sic) sean catalogados como hechos controvertidos bien que, no necesitan de pruebas porque nada útil aportarían para la solución del problema judicial al grado que el Juez juzgaría sobre materia ajena al debate, lo que por cierto fue objeto de delación por incongruencia en capítulo aparte a esta formalización.

(…Omissis…)

Bien se alcanza a comprender que el Juez montado sobre el mérito de esa declaración encontró probado que MIRABAL accionó su pretensión por retracto arrendaticio más allá de los cuarenta (40) días a que alude el artículo 1.547 del Código Civil, pues en el decir del Juez MIRABAL reconoce tuvo conocimiento de la venta que su arrendadora le hizo a SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA desde el 25-08-2000, y sin mayores reflexiones y miramientos llegó a la conclusión de que por ese exclusivo motivo hubo de operar la caducidad de la acción, pero no reparó que ese alegato no fue formulado con el escrito de cuestiones previas.

Naturalmente que no podía ser empleado como base de hecho para hacer el cómputo de ese término de caducidad; violó a contrapelo por falsa aplicación el referido artículo 1.547 del Código Civil.

No empeciente que la sola invocación del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil autoriza a la Honorable Sala a penetrar al estudio de los autos, esta representación cita en su ayuda los artículos 1.363 y 1.369 del Código Civil, que son las normas jurídicas reguladoras del valor probatorio de documentos privados de fecha, cuya calidad tiene el escrito de promoción de cuestiones previas del Sr. CIPOLLA para que la Sala verifique que tal hecho en que se apoya la confesión de MIRABAL no fue expresamente alegado por CIPOLLA, no en balde que sí opuso la caducidad de la acción pero basada en el hecho de que la misma se consumó porque desde la fecha en que se protocolizó la última venta del inmueble arrendado a MIRABAL transcurrieron 131 días, mas no que porque tuvo conocimiento de esa venta el 25-08-2000, en vista de que ese punto no fue controvertido quedando fuera del debate (Vid f. 104/105).- (Resaltado de lo transcrito).

Delata el formalizante que el ad quem fundamentó su decisión de que realmente había operado la caducidad, tomando en cuenta tal argumento de la confesión sin que el mismo hubiese sido alegado por el co-demandado.

Para decidir, la Sala observa:

La presente delación no difiere en mucho, en cuanto a su fundamentación de la analizada precedentemente, ya que, en la que se decide insiste el formalizante en que la alzada, valorando sólo la confesión del demandante que, según sus dichos no fue alegada por el accionado, llegó a concluir que había transcurrido el lapso para que se verificara la caducidad.

Tales dichos no se compadecen con la verdad de los hechos, pues la Sala ha constatado que quien argumentó en primer término con respecto a la confesión, fue el juez de la primera instancia en su sentencia; luego el superior acogiendo dicha motivación así como los alegatos del co-demandado que evidenciaron que el señalado lapso había precluído, en razón de que así como fue establecido en la sentencia invocada supra, es la fecha en que el interesado tiene efectivo conocimiento de la venta la que marca el inicio del lapso fatal de caducidad en los casos en que no se haya practicado la notificación estando presente el arrendatario, y el ad quem estableció que entre la fecha en que él había confesado tener conocimiento de la venta (25 de agosto de 2000) y la data de interposición de la demanda (29 de noviembre de 2000) habían transcurrido más de cuarenta días.

No es posible pretender que el ad quem valoró una prueba impertinente, ni que la misma no fue promovida por el accionado cuando, la misma fue promovida con el libelo de demanda y en atención al principio de la comunidad de la prueba, una vez incorporada al proceso, pertenece a este y no a una sola de las partes; en el sub iudice lo decidido fue el producto del análisis de las actuaciones procesales que llevaron a la alzada a concluir, que efectivamente se había consumado el lapso para interponer la demanda de retracto legal arrendaticio, y ello con fundamento en lo dicho por el mismo accionante, quien reconoció ante un Juzgado de Municipio en fecha 25/8/2005, que él sabía que el bien inmueble que arrendaba había sido vendido.

Por tal motivo y vista la estrecha relación existente entre la presente denuncia y la desestimada en el capítulo anterior, la Sala, a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles, considera innecesario realizar nuevamente los razonamientos expuestos precedentemente, los cuales da por aplicados y reproducirlos aquí íntegramente para establecer la improcedencia de la denuncia de falsa aplicación de los artículos 1.547 y 1.401 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

III

Con apoyo en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 1.547 del Código Civil por errónea interpretación.

Como fundamento de su delación el recurrente alega que:

…La confrontación entre lo dispuesto por el ad quem y la tesis que prevalece sobre el punto por Casación pone en evidencia que el ad quem se apartó de ese precedente, que por cierto no es nuevo, comoquiera que ya la extinta Corte Suprema de Justicia, en su Sala de Casación Civil, había tenido la oportunidad de fijar que los cuarenta (40) días como lo refiere el fallo citado, a que alude el artículo 1.547 del Código Civil sólo corren desde el efectivo conocimiento por el inquilino, de que el bien que se le alquiló fue enajenado por su arrendador a otro, a fin de que entonces y solo entonces, estuviese en óptimas condiciones para ejercer a tiempo su retracto legal arrendaticio.

Sin embargo, el ad quem interpretó la norma con otro sentido, distinto de aquel que se deriva del espíritu y propósito que tuvo el legislador al dictarla. Vale decir, lo correcto es que cuando no se hace la notificación por el daño del inmueble a su inquilino, es decir, no lo tanteo previamente para que exprese su voluntad o ánimo para adquirir el inmueble con preferencia a cualquier otro, es que, de enajenarse la cosa arrendada sin ese esencial aviso, el término de caducidad previsto en el artículo 1.547 del Código Civil comience a partir del conocimiento del inquilino de la venta con la finalidad de que no se le sorprenda con daño a si derecho de preferencia.

Siendo esto, cuando el Juez entendió que el término se computaba desde la última protocolización realizada en el Registro Público competente y no desde aquel conocimiento, materialmente diáfano que no comprendió la norma y por supuesto incurrió en un error de diagnóstico.

La errónea interpretación del artículo 1.547 ídem constituye una infracción que influencia decisiva en lo dispositivo del fallo. Comoquiera que de haber tenido en cuenta la verdadera razón y alcance de sus preceptos, no habría declarado que la acción había caducado…

(Resaltado de lo transcrito).

Aduce el formalizante que el ad quem erró al interpretar que el lapso de caducidad a que alude el artículo 1.547 del Código Civil, debía computarse a partir de la fecha de protocolización del documento mediante el cual se traspasa la propiedad.

Respecto a la caducidad, estableció el a quem:

…En la presente causa se observa, que el último traspaso de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, se lo hizo la ciudadana ANA AURISMAR A.D.S. al ciudadano C.A.C., por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San F. delE. (Sic) Apure, en la fecha 21 de julio del año 2000, cuya valoración legal ha quedado establecida anteriormente. Se observa además, que la presente acción fue interpuesta en la fecha 30 de noviembre del mismo año; por lo que de la simple verificación en cualquier calendario correspondiente a tales fechas, se deduce el hecho cierto, que entre la última fecha de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción, transcurrieron 131 días, o sea, más de 40 días que tenía el accionante para ejercer el derecho de retracto invocado. Debe resaltarse, que este último término es de caducidad, por lo que se debe concluir que en la presente causa el ejercicio del derecho de retracto, por motivo del tiempo transcurrido o la extemporaneidad del mismo, hace que resulte improcedente, por haber operado con relación a tal derecho, la caducidad de la acción establecida en la Ley; y así queda declarado.

Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad ésta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana L.D.C.S.B., con expresa indicación que hacía la consignación porque su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana Y.C.M., pidiendo la notificación por esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San F. deA.. Tal escrito corre inserto de los folios 27 al 28 de las actas procesales y contiene la confesión del demandante que hace plena prueba en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, respecto del conocimiento del hecho de la enajenación del inmueble a favor de un tercero, confesión esta que quien aquí decide, está obligado a valorar, por haber sido invocada como defensa y prueba, por el apoderado del ciudadano C.A.C.. De tal confesión, se deriva que también, para el accionante, por el conocimiento que tenía para la fecha 25-08-2000, de la enajenación del inmueble, le precluyó el lapso para el ejercicio de la acción propuesta, por motivo de la verificación del término de caducidad legal…

(Resaltado de la Sala).

Para decidir, la Sala observa:

De lo transcrito, puede entenderse que la alzada dio dos razonamientos lógicos para declarar la caducidad. El primero es el referido por el formalizante, pues determinó que entre la fecha de protocolización de la venta y la introducción de la demanda transcurrieron más de los 40 días que exige el artículo 1.547 del Código Civil. Y el segundo que aún lo anterior el accionante confiesa que tuvo conocimiento de dicha venta el 25 de agosto de 2000, mediante su actuación en un Tribunal de Municipio para consignar un canon de arrendamiento, en donde reconoció que sabía que el inmueble había sido enajenado.

La presente denuncia atacó sólo la motivación del primer aspecto relacionado, indicando que la fecha de protocolización no es la que debe considerarse como inicio del lapso de caducidad, lo cual resultó de una errada interpretación del citado artículo 1.547.

Tiene razón el formalizante respecto a esta infracción, pues en atención al criterio vigente de la Sala, que ya se reprodujo en el cuerpo de este fallo, en la primera denuncia por infracción de ley que se resolvió, el lapso de los 40 días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, en caso de ausencia de notificación del presente, debe comenzar a computarse desde el momento en que el accionante se enteró de la venta.

Sin embargo esta infracción del Superior no es determinante en el dispositivo del fallo, pues a reglón seguido de que estableció la caducidad computando el lapso desde la protocolización de la venta, determinó que además opera la caducidad por cuanto existe constancia en el expediente de que el actor reconoció en fecha 25/08/2005 de que sabía que el inmueble objeto de su arrendamiento había sido enajenado y que desde esa fecha hasta la presentación de la demanda ya había transcurrido el lapso de caducidad. Pronunciamiento este último que si se adjun

ta al contenido y alcance del artículo 1.574 del Código Civil y que sostiene legalmente el pronunciamiento de caducidad contenido en el fallo recurrido, lo cual conlleva a declarar improcedente la presente denuncia. Así se decide.

DECISIÓN Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por el demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del estado Apure y Municipio Arismendi del estado Barinas en fecha 10 de agosto de 2004.

Se condena al pago de las costas del recurso, al recurrente, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de cognición, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Apure. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen, ya identificado, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 326 eiusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de enero de dos mil seis. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

Presidente de la Sala-Ponente,

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C.O. VÉLEZ

Vicepresidenta Temporal

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ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO

Magistrado,

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A.R.J.

Magistrada,

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YRIS PEÑA DE ANDUEZA

Magistrado,

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L.A.O.H.

El Secretario,

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ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp. AA20-C-2005-000409