Decisión nº 085 de Juzgado del Municipio San Fernando de Apure de Apure, de 26 de Marzo de 2007

Que nada le adeuda al señor L.A.F. por concepto de canon de arrendamiento, pues si pagó el último pago que adeudaba en fecha 12 de Febrero del año 2.007.

Que la casa objeto del presente Desalojo funge como una Casa Interés Social, pues allí funciona la Casa Comunal.

Que Desconoce la deuda de Elecentro pues en la casa donde reside nunca llegaron los respectivos recibos, más sin embargo en un tiempo perentorio sufragará dicho compromiso.

Impugnó los recaudos consignados por la parte demandante, a los folios siete (7) y ocho (8), evidentemente por ser copias simples.

Señaló al Tribunal que en la sentencia objeto del presente Desalojo, habitan cuatro (4) niños de 13, 7, 4 y 3 años de edad respectivamente.

Seguidamente esta juzgadora, pasa a analizar las Pruebas que constan en autos, tomando en cuenta que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el libelo de la demanda:

Al folio 4, consignó Estado de Cuenta de la Empresa Elecentro, a objeto de demostrar la deuda contraída por el demandado.

En relación con este documento, aunque no fue impugnado por la demandada, esta Juzgadora no le da valor probatorio por cuanto no se tiene certeza jurídica quien lo suscribe por en ende se desecha.

A los folios 6 y 7, consignó copia fotostática simple del Libro Diario de FUMBAIFA.

En cuanto a estas copias, esta Juzgadora observa que fue impugnada la cursante a la folio 7, no obstante considera, que no tienen ningún valor probatorio, por cuanto se trata de copias simples que no se tiene certeza jurídica de quienes lo suscriben, por en ende se desechan.

Al folio 8, consignó copia fotostática simple de Justificativo de testigos, que esta Juzgadora no valora, por cuanto se trata de una copia de un documento privado del cual no se tiene certeza jurídica de su autoría.

Al folio 9, consignó, copia fotostática simple de documento de compra venta celebrada entre los ciudadanos B.D.H. y L.A.F., a objeto de demostrar la propiedad del inmueble.

En relación con esta documental, este Tribunal señala que la doctrina y la jurisprudencia ha dejado sentado que los documentos administrativos, conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por lo tanto no deben asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados y que por lo tanto no existiendo una disposición procesal especial que regule la oportunidad en que deben producirse en juicio los documentos administrativos, resulta plenamente aplicable en principio general el contenido de los Artículos 396 y 400 del Código de Procedimiento Civil, según las cuales, las partes quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas, y no de cualquier grado y estado de la causa y hasta últimos informes como ocurre con los documentos públicos.

La Sala de Casación Civil, en Sentencia de fecha 8 de Marzo de 2005, expresó:

…La Sala acoge y reitera estos precedentes jurisprudenciales, y establece que si bien los documentos públicos administrativos son dictados por funcionarios de la administración Pública en el ejercicio de sus funciones y en forma exigida por la Ley, no son documentos públicos, sino una categoría distinta…la Sala concluye que si bien el documento público y el documento administrativo gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se forman, la cual emanan del funcionario público que interviene en el acto, los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públicos, por cuanto gozan de presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba o pruebas en contrario, que deben ser incorporados en el proceso en cumplimiento de las formas procesales establecidas en la Ley, con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción. Por esta razón, la Sala ha establecido de forma reiterada que los documentos administrativos sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio y no en cualquier grado y estado de la causa y hasta los últimos informes como ocurre con los documentos públicos, que solo pueden ser destruidos a través de la tacha o el juicio de simulación…

De lo expresado se puede concluir, que aunque los documentos Administrativos, no se asemejan por completo a los documentos públicos, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo algunos efectos plenos del documento público.

Según lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o de cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos o privados reconocidos, se tendrán por fidedignos sino fueran impugnados por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidos en el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes si han sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la contraparte.

De la norma señalada precedentemente se determinan que son tres (3) los requisitos que deben cumplirse para considerar validas las fotocopias de documentos: 1.- Debe tratarse de documento público o privados reconocidos o tenidos legalmente como reconocidos. 2.- Que dichas copias no sean impugnadas por el adversario. 3.-que dichas documentales hayan sido producidas con la demanda, con la contestación o en el lapso probatorio, ya que si fueran producidas en otra oportunidad tendrían valor probatorio si fueran aceptadas expresamente por la contraparte.

En tal sentido, tenemos que el documento que se analiza se tratan de una copia fotostática de un documento Administrativo, emanado del Sindico Procurador del Municipio San Fernando para ese momento, no obstante para considerarlas validas deben cumplir con los requisitos señalados anteriormente, y por cuanto se evidencia que dicha documental fuera impugnada y por cuanto fue promovida dentro del lapso legal , es por lo que esta Juzgadora le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que demuestra que el lote de terreno donde se encuentra construido, el inmueble objeto del presente litigio fue dado en venta al ciudadano L.A.F., parte demandante en este juicio..

En la oportunidad legal:

Promovió y ratificó las copias introducidas con la Demanda de Desalojo interpuesta, cursantes a los folios 4, 5, 6, 7, 8 y 9, las cuales fueron analizadas precedentemente por esta Juzgadora.

Promovió copia del Libro Diario de FUMBAIFA de fecha 06-06-2006, donde el día 22-06-06 el ciudadano L.F. cita al señor J.V. para el día 26-06-06, en relación al caso.

Promovió copia del Libro Diario de FUMBAIFA, de fecha 06-06-2006, donde el día 26-06-06 el ciudadano L.F. y J.V. se presentaron por ante la Oficina de Fumbaifa para llegar a un acuerdo y que le dieran unos meses para mudarse de la casa objeto de litigio.

Al respecto, considera quien aquí decide que se trata de copia del libro Diario de Asesoria de Fumbaifa, presentado al tribunal en original en la oportunidad correspondiente, y certificada la copias por la secretaria del mismo de conformidad con lo establecido en el articulo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, el cual confiere a los secretarios de Tribunales entre sus deberes y atribuciones: Autorizar con su firma los actos del Tribunal, Autorizar las solicitudes que por diligencia hagan las partes así como testimonios y copias certificadas que deban quedar a el Tribunal, entre otros, por ende se tiene como fidedigna la certificación de la instrumental, ya que la funcionaria publica que certifico esta investida para dar fe de las actuaciones que se practiquen en este Tribunal, y por cuanto no fueron impugnadas por la contraparte, este tribunal las valora, en virtud de que demuestra, que efectivamente existía una contrato de arrendamiento verbal entre las parte en un inmueble propiedad del demandado y que adeudaba un monto a Elecentro e Hidrollanos.

Promovió Constancia en original expedida por el consejo Comunal del Barrio El Guásimo I, donde se evidencia que le mismo no funciona en la mencionada casa en litigio como lo dice el ciudadano J.V..

A los fines de pronunciarse este Tribunal sobre la prueba, hace las siguientes consideraciones: Señala el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, que: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de la misma, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.

En Sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso E.J.C. c/ Seguros La Seguridad, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalo:

“…El Código Civil sólo Prevé la eficacia probatoria de los documentos privados emanados de las partes, pero no de terceros, al igual que ocurría en el Código de Procedimiento Civil derogado. Frente a este vació lega, la sala dejo sentado que “…el documento emanado de personas que no son partes en el juicio, sino que mas bien contienen la testimonial de sus signatarios, solo pueden ser apreciadas cuando se le promueva y evacue con las formalidades y en la oportunidad que fija la Ley para la prueba de testigos (sentencia de fecha 8 de junio de 1.960)…Acordes con esos precedente, el articulo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil, vigente desde 1.987 tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él no se rigen por los principios de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en un juicio en el cual no sean partes los otorgantes de tales documentos, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndole atribuibles más valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presenten como un simple auxilio de precisión, para que entiendan mejor lo que se le pregunta(sentencia de fecha 15 de julio de 1.993…). En correspondencia con ese criterio, el autor R.J.D.C. ha expresado que no se trata de una prueba documental, sino un testimonio, que debe ser apreciado por las reglas de la valoración de la prueba de testigo prevista en el 508 del Código de Procedimiento Civil, y no de acuerdo con las de los documentos privados a que se contrae el articulo 1.363 del Código Civil…Acordes con esas opiniones doctrinarias, el autor J.E.C. ha señalado:”…No es esta la situación con los documentos que confirman al articulo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro de proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte de la prueba testimonial, de ser ello posible (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificaran o aclararan con las repreguntas)…”…Ahora bien los anteriores criterios de la Sala de los antecedentes jurisprudenciales se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por el reconocimiento de los juristas patrios ,y favorecen la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con un tercero, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas estas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u autentico, la cual es mayor que otras pruebas simples creadas en el proceso, con participación del Juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes…Por esta razón la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y si participación del Juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del Juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso por referirse el testimonio a su contenido. De ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el Juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil…”

La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, reitera este precedente jurisprudencial.

Hecha estas consideraciones y por cuanto esta Juzgadora constato que del expediente no se desprende que las declaraciones hechas por los terceros que suscriben dicha documental, hayan sido trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, con inmediación del Juez, y participación de las partes, es por lo que quien aquí decide no le otorga valor probatorio alguno y por ende se desecha.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

No promovió prueba alguna que favoreciere a su representado.

Esta Juzgadora para decidir observa:

Visto que la relación arrendaticia se rige por un Contrato Verbal, la misma se rige por las disposiciones establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 1°, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.

Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 ejusdem, el cual señala: “Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos o el hijo adoptivo…”

A tenor de lo contemplado en el literal “a” de la norma en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el Artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime cuando según el ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. No obstante el Artículo 51 ejusdem, consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas.

Por otra parte, en cuanto a lo contemplado en el literal “b”, como es la necesidad de ocupación voluntaria por el propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos, la doctrina establece tres (3) requisitos para la procedencia del mismo, que seria: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), ya que si fuera a plazo seria improcedente el desalojo, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento al incumplimiento, y no a la necesidad de ocupación; 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo; y, 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, tal necesidad viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma.

En el caso in comento, se desprende del libelo de la demanda que la parte actora demanda el DESALOJO del inmueble, constante de una casa ubicada en el barrio el Guàsimo, Calle Principal Nº 56, jurisdicción del Municipio San F. delE.A., por falta de pago del canon de arrendamiento, que le dio la casa en arrendamiento desde el 15-05-2004, por seis meses, y desde que se le dio en arrendamiento solo le ha pagado la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00), y hasta la actualidad le debe de canon de arrendamiento vencidos la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00), restándole QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00),e igualmente una deuda de servicio de luz por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 326.735,00), y la necesidad de ocupación que tiene un familiar del demandante, ahora bien, se parte de la premisa de que existe un Contrato de Arrendamiento Verbal entre las partes, tal y como lo manifiesta el accionante en su escrito libelar, y que el demandado no desvirtuó, por lo cual le es aplicable lo establecido en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala la norma que podrá demandarse el Desalojo de un inmueble bajo Contrato de Arrendamiento Verbal cuando el Arrendatario deje de pagar dos mensualidades consecutivas por concepto de canon de arrendamiento, igualmente establece la necesidad de ocupación voluntaria por el propietario, o alguno de sus parientes consanguíneos previa la procedencia de tres requisitos a saber: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; y 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, en ese sentido, se desprende de autos del expediente, que el ciudadano J.J.V., contestó la demanda señalando que: Nada le adeuda al señor L.A.F. por concepto de canon de arrendamiento, pues si pagó el último pago que adeudaba en fecha 12 de Febrero del año 2.007. Que la casa objeto del presente Desalojo funge como una Casa Interés Social, pues allí funciona la Casa Comunal. Que Desconoce la deuda de Elecentro pues en la casa donde reside nunca llegaron los respectivos recibos, más sin embargo en un tiempo perentorio sufragará dicho compromiso, además señaló al Tribunal que en la residencia objeto del presente Desalojo, habitan cuatro (4) niños de 13, 7, 4 y 3 años de edad respectivamente, ahora bien, en lapso probatorio, nada probo que le favoreciera ni que corroborara lo alegado en autos, tampoco acompaño los recibos o finiquitos que demostraran la solvencia en los cánones de arrendamiento insolutos, así como tampoco consigno los recibos de solvencia de luz, lo que quiere decir que el demandado J.J.V., debe los cánones de arrendamiento que señala la parte actora en su libelo de demanda, por ende, existe incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del Inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, así como el monto alegado por el demandado por concepto de luz eléctrica del referido inmueble, en consecuencia, el arrendador tiene derecho a intentar la acción correspondiente, lo que hace Procedente dicha demanda fundamentada en el literal “a”, del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por otra parte, tenemos que en cuanto la necesidad de ocupación del inmueble por parte de un familiar, se observa con respecto a los requisitos de procedencia de tal causal, se desprende de los autos que se demostró la existencia de la relación arrendaticia ya que el demandado no la negó, la cualidad de propietario del lote de terreno donde se encuentra construido el inmueble de la parte demandante el cual se evidencia al folio 9 del expediente, no obstante, en cuanto a la necesidad de ocupación del mismo por parte de su hijo encontramos que, no demostró la necesidad del pariente consanguíneo o familiar para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, y por cuanto no demostró tal hecho alegado en la demanda, es por lo que concluye, quien aquí decide, que es Improcedente el hecho alegado por el demandante L.A.F., en relación con el literal “b” del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia se declara Parcialmente con Lugar la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano L.A.F.. Y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano L.A.F., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 4.669.750, representado por la Abogada ROSA BESTALIA DANIEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 63.095, y de este domicilio, contra el ciudadano J.J.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y se condena:

A entregar al ciudadano L.A.F., plenamente identificado en autos, el inmueble objeto de la presente causa consistente en Una (1) Casa, ubicada en el Barrio El Guásimo, Calle Principal, Casa N°. 56, de este Municipio San Fernando, Estado Apure, totalmente desocupada de personas y bienes.

Se condena al demandado a cancelar por concepto de cánones de arrendamiento insolutos la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00).

La cantidad de TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 326.735,00), por concepto de servicio de energía eléctrica.

No se condena en costas a la parte demandada, por no resultar totalmente vencida de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, Y DÉJESE COPIA.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San F. deA., siendo las 02:30 p.m., del día Veintiséis (26) de Marzo dos mil siete (2007). AÑOS 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. L.M.S.P..

En esta misma fecha y hora se publicó, registró la anterior Sentencia, y se libraron Boletas de Notificación conforme a lo ordenado, y quedó anotada al punto N°. , folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. L.M.S.P..

EXP. N°: 2.007- 4.091.-

Mder.-