Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Agosto de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 3 de agosto de 2011

201º y 152º

ASUNTO: AP11-V-2009-000903

PARTE DEMANDANTE: sociedad de comercio ESTACION LGH SERVICE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 2 de julio de 2003, bajo el N° 37, Tomo 40-A- 4to.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos LEON R.A. y L.J.V.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.23.766 y 27.385, respectivamente, según documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 21 de julio de 2009, quedando inserto bajo el Nº 78, tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos G.B.V. y G.G.B.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nos. V.- 6.853.618 y V.- 5.223.163, respectivamente; y los HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS de la ciudadana E.V.V., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V.- 989.995 (PEDRO A.V.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V.- 4.360.414).

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ELYS R.C.M. y A.R.T., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 103.644 y 76.078, respectivamente, según documentos poderes autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital de fechas 21 de mayo y 10 de junio de 2010, quedando insertos bajo los Nos. 34, tomo 10 y 041, tomo 072, respectivamente, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, y poder apostillado en los Estados Unidos de América, Florida en fecha 27 de mayo de 2010.

MOTIVO: CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 10° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

I

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

Se plantea la controversia cuando el demandante propone demanda de Retracto Legal Arrendaticio contra los ciudadanos G.B.V., G.G.B.V. y los HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS de la ciudadana E.V.V., por cuanto ha sido incumplida la preferencia ofertiva que tenía la parte demandante sobre un inmueble ubicado en la Unidad Vecinal N° 2, Sector “C”, marcada con el N° 26010-26011, frente a la calle 60 de la Urbanización Montalban, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital de Caracas, de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala el demandante en su escrito libelar, que en fecha 12 de junio de 2006, los ciudadanos E.V.V., en vida para el momento, y G.B.V. dieron en venta el inmueble in litis al ciudadano G.G.B.V., según documento de Compra-Venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 9, Tomo 7, Protocolo 1ero, situación esta, que pudo constatar en fecha 18 de junio de 2009, y la cual no le fue notificada a la sociedad de comercio ESTACION LGH SERVICE C.A., parte demandante en el presente juicio, por lo que habiéndose silenciado la referida operación, tanto los vendedores como el comprador, actuaron de mala fe en detrimento de los intereses de la prenombrada sociedad de comercio, violando con ello las disposiciones de Ley, por cuanto no se materializo la preferencia ofertiva que poseía la ESTACION LGH SERVICE C.A., en razón que la misma llevaba una relación arrendaticia sobre el inmueble desde el 1 de julio de 2003, lo que a la fecha de la venta, resultaba a un lapso mayor a dos (2) años y por lo tanto, de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el vendedor debió ofrecerle el inmueble antes que a cualquier tercero, a la parte demandante.

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, esto es, la Caducidad de la Acción, por cuanto desde la fecha en que se hizo la venta del inmueble (a su decir, 12 de junio de 2006), hasta la fecha de la interposición de la demanda (4 de agosto de 2009), la parte demandante no ejerció el recurso de Retracto Legal dentro de los cuarenta (40) días que establece el artículo 1.547 del Código Civil para ello, aduciendo además, que la parte demandante, había mantenido una relación contractual con el ciudadano co-demandado G.B.V., sin hacer ninguna oposición, durante cuatro (4) años, por lo que se evidenciaba que la parte actora tenía conocimiento que los progenitores del prenombrado ciudadano, los ciudadanos E.V.V. y G.B.V., le habían cedido el bien inmueble objeto de esta controversia en fecha 12 de junio de 2006, produciéndose con ello una subrogación en la relación contractual, y en virtud de que la parte actora prosiguió celebrando los contratos de arrendamiento con el ciudadano G.B.V., desde el 1 de julio de 2006, la parte demandada alega que esto debe ser tomado como una confesión tácita sobre el conocimiento de los hechos y por lo tanto, debe declararse la Caducidad de la Acción, en virtud de que han transcurrido mas de cuatro (4) años desde el momento en que fue protocolizada la cesión del bien in litis, de conformidad con el artículo supra señalado.

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO

Se inicia la presente demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada junto con los respectivos recaudos, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de julio de 2009, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, previo sorteo respectivo.

En fecha 04 de agosto de 2009, este Juzgado admitió la presente demanda, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos G.G.B.V. y G.B.V., antes identificados, a los fines de que dieran contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo, se ordenó librar Edicto a los HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS de la ciudadana E.V.V., a los mismos fines, dando cumplimiento con lo ordenado en esa misma fecha.

En fecha 21 de septiembre de 2009, se libró compulsa de citación a los ciudadanos G.B.V. y G.G.B.V..

Posteriormente, en fecha 12 de marzo de 2010, habiendo resultado infructuosa la practica de la citación personal de los ciudadanos demandados, este Tribunal ordenó la citación mediante Carteles, y en fecha 25 de mayo de 2010, comparecieron por ante este Juzgado, los apoderados judiciales de la parte demandada, los ciudadanos ELYS R.C. y RANIERI A.T., supra identificados, a los fines de darse por citados en el presente juicio.

El 8 de junio de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó los dos (2) primeros Edictos de fecha 25 de mayo de 2010, referentes a la citación de los HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS de la ciudadana E.V.V., los cuales fueron agregados en autos por este Tribunal, en fecha 11 de junio de 2010.

En fecha 23 de julio de 2010, la Secretaria de este Juzgado, ciudadana Norka Cobis Ramírez, dejó constancia que en fecha 22 de julio de 2010, fijó a las puertas del inmueble ubicado en la dirección Calle 60, Centro Comercial Euba, Piso 1, Oficina 16, Urbanización Montalban, Caracas, el cartel de citación librado a la parte demandada en el presente juicio.

Posteriormente, en fecha 30 de julio de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, consignó publicación de los Edictos librados a los HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS de la ciudadana E.V.V., marcados con los números desde el 1/34 al 34/34, de fechas 27 de mayo de 2010, 3 de junio de 2010, 4 de junio de 2010, 8 de junio de 2010, 10 de junio de 2010, 15 de junio de 2010, 17 de junio de 2010, 22 de junio de 2010, 25 de junio de 2010, 29 de junio de 2010, 1 de julio de 2010, 6 de julio de 2010, 8 de julio de 2010, 13 de julio de 2010, 15 de julio de 2010, 20 de julio de 2010 y 22 de julio de 2010, los cuales fueron agregados a los autos por este Juzgado en fecha 3 de agosto de 2010, a los fines de que surtieran los efectos legales correspondientes. Posteriormente, en fecha 9 de noviembre de 2010, la secretaría de este Tribunal, Norka Cobis Ramírez, dejó constancia de haber fijado en la cartelera del Juzgado el Edicto.

El 23 de noviembre de 2010, se recibió escrito de contestación de la demanda presentado por los apoderados judiciales de los co-demandados, G.B.V. y G.G.B.V., P.A.V.V., en el cual opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de enero de 2011, la parte actora solicitó se designara Defensor Judicial a los HEREDEROS DESCONOCIDOS de la ciudadana E.V.V., por cuanto ya habían transcurrido los sesenta (60) días otorgados y no constaba en autos una declaración sucesoral y de únicos y universales herederos.

El 25 de enero de 2011, este Tribunal designó al apoderado judicial de la parte demandada, ELYS R.C.M., como defensor judicial de los HEREDEROS DESCONOCIDOS de la ciudadana E.V.V., ordenándolo a comparecer al tercer (3°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación, a los fines de aceptar dicho cargo, lo cual ocurrió el 28 de enero de 2011, y el acto de juramentación en el cual el referido abogado acepto el cargo, se llevó a cabo en fecha 7 de febrero de 2011.

El 2 de marzo de 2011, compareció por ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte demandante, a los fines de solicitar se librara compulsa de citación al defensor judicial designado, la cual se libró en fecha 17 de marzo de 2011. En esa misma fecha, se abocó la Juez Provisoria de este Juzgado, a la presente causa.

En fecha 17 de marzo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas.

El 24 de marzo de 2011, el Alguacil Titular de este Circuito Judicial, consignó Boleta de Citación firmada por el ciudadano ELYS R.C.M., apoderado judicial de la parte demandada, y el 5 de abril de 2011, contestó la demanda en idénticos términos a la del 23 de noviembre de 2010, y opuso también la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil.

El 4 de mayo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas, en iguales términos del 17 de marzo de 2011.

II

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 10° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Siendo ésta la oportunidad de pronunciarse el Tribunal sobre la cuestión previa alegada en el artículo 346, ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, y contradicha de acuerdo con los artículos 351 y 352 de la Norma adjetiva, pasa a pronunciarse con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las consideraciones siguientes:

OPOSICIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA

La representación judicial de los codemandados fundamenta la oposición al señalar que la parte demandada conocía que los progenitores del codemandado G.B.V., le habían cedido el bien inmueble objeto de la querella, que suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento el 1 de julio de 2006, sin manifestar oposición a esté, ni a los sucesivos contratos, concluyendo en la caducidad alegada, al verificarse a su decir, que la demandad se propuso el 4 de agosto de 2009, (el Tribunal hace la aclaratoria de que la demanda se presentó en fecha 23 de julio de 2009 y no en fecha 4 de agosto de 2009, tal y como lo señala la parte demandada, pues, en esa fecha se admitió la presente demanda), luego de haber transcurrido 40 días que establece el artículo 1.547 del Código Civil

CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA

La parte demandante, para contradecir la cuestión previa opuesta, que el codemandado G.B.V., como arrendador sobrevenido en la relación contractual, conllevaba a la notificación de una eventual preferencia ofertiva (sic), la cual a su decir, jamás puede interpretarse tácitamente de acuerdo al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y porque la fecha cierta de su conocimiento esta determinado en el libelo de la demanda, 18 de junio de 2009, oportunidad en la cual verifico que el 12 de junio de 2006, no materializó la preferencia ofertiva del artículo 42 de la ley supra, violando su derecho.

Con fundamento en los términos en que ha quedado planteada la oposición y su contradicción, estima pertinente este Juzgado traer a colación lo establecido en el artículo 1.547 del Código Civil:

Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

De la norma se colige el derecho de retracto, así como el lapso para ejercerlo, que puede ser (1) dentro de 9 días desde el aviso del vendedor o comprador, si esta presente o representado, (2) de 40 días, desde la fecha del registro del instrumento, si no esta presente y no tuviera representante.

Con fundamento en la norma señala es pertinente, citar la Sentencia N° 260 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de mayo de 2005, del Magistrado ponente Carlos Oberto Vélez, con relación específicamente a la parte in fine:

(…) 1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

(…Omissis…)

Como corolario de lo expuesto anteriormente, se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa, ha sido ya transferido.

(…Omissis…)

Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, (…).

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos (26, 257 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954,(…)

(Negrillas, paréntesis y subrayado de este Tribunal)

De la sentencia parcialmente transcrita se colige, el abandono del criterio establecido desde 1954, por la extinta Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, con respecto al lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste; estableciéndose que será de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que quede demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

Asimismo, que debe encontrarse garantizado, el aviso o notificación de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal (incluso arrendaticio), y que en modo alguno depende de éste, sino que es una carga que debe demostrar el comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente.

Con relación a la ley vigente en los casos de retracto legal arrendaticio, cabe citar lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que: “A los fines del ejercicio del derecho de preferencia, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación (…).

El artículo 1547 del Código Civil, regula el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto incluso el arrendaticio, y en la Sentencia se establece categóricamente cuando comienza, es decir con el aviso o notificación, así como quien tiene la carga de cumplir con éste, y en el artículo de la ley especial en materia de arrendamiento, se establece la modalidad o forma de la notificación o aviso, a saber mediante documento auténtico, y debe ser expresa la manifestación de vender, todo ello a los fines de que comience a correr de manera indubitable el lapso de la caducidad.

Con fundamento a lo precedentemente expuesto, es pertinente precisar si los codemandados, en su oposición y el demandante en su contradicción demostraron o no la caducidad, y a estos efectos se tiene que los codemandados se limitaron a indicar que la parte demandada conocía que los progenitores del codemandado G.B.V., le habían cedido el bien inmueble objeto de la querella, en virtud de haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento el 1 de julio de 2006, sin manifestar oposición a esté, ni a los sucesivos contratos, concluyendo en la caducidad alegada, en tanto que la demandante cumplió en contradecir, tal aseveración, al señalar que como arrendador (G.B.V.) sobrevenido en la relación contractual, conllevaba a la notificación de una eventual preferencia ofertiva, la cual a su decir, jamás puede interpretarse tácitamente.

Los codemandados en su condición de vendedor y adquirente o comprador-arrendador, no demostraron a partir de que fecha el demandante tuvo conocimiento de la enajenación o adquisición, mediante la notificación o aviso autenticado, como prueba fehaciente, expresa y categórica, para que el arrendador ejerciera su derecho de preferencia, limitándose a indicar que la parte actora conocía de ésta (enajenación o venta), lo cual a la luz de las normas citadas y de la sentencia, y a criterio de esta Juzgadora no constituye prueba suficiente e indubitable, para que comience a computarse el lapso de la caducidad alegada en la oposición. Así se decide.

III

Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 10° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL opuesta por los codemandados atinente a la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ha incoado la sociedad de comercio ESTACION LGH SERVICA, C.A., contra los ciudadanos G.B.V., G.G.B.V., y los SUCESORES CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS de la Decujus E.V.V. (PEDRO A.V.V.)

Conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte codemandada.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso, se ordena notificar de las partes.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada del presente fallo en el Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 3 días del mes de agosto del año 2011. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

La Juez.

S.M.C..

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

Adrián.