Decisión nº PJ0152012000161 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 31 de Julio de 2012

Con fundamento en el numeral 2 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmando la falta de capacidad para comparecer en juicio dada la existencia de un usufructo sobre el bien.-

Con fundamento en los numerales 2 y 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señala que el actor no tiene el carácter que se atribuye y señala que no es arrendador sino un tercero extraño y que no puede incoar la demanda dada la existencia del usufructo.-

Con fundamento en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirma que no se indica con precisión el objeto de la pretensión pues no se indicó los linderos del inmueble. -Señala además, que no se narran con exactitud los hechos ni se realizan las pertinentes conclusiones y que tampoco se acompañaron al libelo los documentos fundamentales de la demanda.-

Luego contesta al fondo señalando en síntesis que la rechaza, niega y contradice y alega: Que la arrendadora se encuentra solvente, respecto al pago de los cánones indicados en el libelo; que el contrato celebrado con el arrendador P.I.N. es a tiempo indeterminado; que no hay ni cesión, ni traspaso del local ni tampoco existe subarrendamiento; que no hay desposesión de todo o parte del inmueble y que la arrendataria ocupa, usa y paga el arrendamiento; que la arrendataria cumple con todas las normas de convivencia del Edificio Planinco del cual forman parte los locales arrendados; que la arrendataria no ha destinado las áreas del estacionamiento para ser usadas como depósito; que la arrendataria no ha incumplido la conformidad de uso de las Autoridades Municipales; que la arrendataria no ha no ha cerrado espacios o áreas de los locales; que tampoco ha impedido el ingreso del personal de la comunidad de propietarios para ejecutar las labores de mantenimiento; que no ha destinado el local a uso deshonestos ni ilegales; que no ha incurrido en deterioros mayores del inmueble.-

Continúa la demandada insistiendo que el actor no es el arrendador y que lo es P.I.N..

En esa oportunidad impugna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la copia del documento por el cual L.I.I. adquiere el inmueble y se constituye el usufructo, desconoce que el documento contentivo del contrato de arrendamiento consignado en copia emane de la representante de la demandada E.A.B., tacha de falsa la inspección practicada por la Notaria Cuarta del Municipio Chacao, en fecha 24 de febrero de 2012 en el local arrendado.- Intenta reconvención que fue declarada inadmisible por auto de fecha 23 de mayo de 2012.-

En estos términos ha quedado planteada la litis y fijado el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo y a tal fin se observa:

II

PRUEBAS

1. Al folio veintiuno (21) del expediente cursa copia fotostática de instrumento protocolizado por el cual el ciudadano P.I.N. da en venta a L.I.I. y éste ultimo constituye a favor del primero usufructo, todo sobre los sótanos 1 y 2 del edificio PLANINCO.- Esta instrumental fue impugnada conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y la parte que lo produjo consigno la copia certificada del mismo que cursa entre los folios cien (100) y ciento siete (107) por lo cual surte su pleno valor probatorio, valorándose conforme al artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que el ciudadano L.I.I. es propietario del inmueble y que sobre el mismo se constituyo usufructo.

2. Al folio veinticuatro (24) del expediente cursa copia fotostática de instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre P.I.N. y la sociedad mercantil SERVICIO AUTOMOTRIZ NOAR S.R.L.- Esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden producirse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos como tales.-

3. Al folio veintinueve (29) del expediente cursa copia fotostática de carta fechada el 01 de octubre de 2008 que se dirige a Servicio Automotriz Noar S.R.L., por L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden producirse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos como tales.-

4. Al folio treinta (30) del expediente cursa copia fotostática del Instrumento Protocolizado que contiene el documento de Condominio de las Residencias PLANINCO, de la cual forman parte los locales de estacionamiento respecto a los cuales versa la presente causa.- Esta Instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como prueba de que los sótanos 1 y 2 están destinados para estacionamiento y hace mérito respecto al alegato de la actora en el sentido de que el único uso admitido por los locales es el de estacionamiento.-

5. Al folio treinta y cinco (35) del expediente cursa copia fotostática de Acta de Defunción del ciudadano P.O.I.N..- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil se aprecia como prueba de la muerte del referido ciudadano por lo cual hace mérito respecto a la extinción del usufructo.-

6. Al folio cuarenta (40) del expediente cursa copia fotostática de Acta de Defunción de la ciudadana I.I.D.I..- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil se aprecia como prueba de la muerte del referido ciudadano por lo cual hace mérito respecto a la extinción del usufructo.-

7. Al folio cuarenta y uno (41) cursan resultas de inspección ocular extra litem evacuada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda.- Respecto a esta Instrumental fue anunciada tacha en la contestación de la demanda, empero, no se hizo formalización alguna de los alegatos en los que se funda la misma por lo cual surte su efecto probatorio que es el de constituir un indicio sobre que al momento de la inspección habían en el sótano 1 dos puertas negras y que no se tuvo acceso al interior de las mismas.- Igualmente, que no se encontraba fijado a la vista del público el listado de precios, ni la p.d.s. ni licencia de actividades económicas, ni reloj de marcado de entrada y salida de los vehículos, ni barrera a la entrada, ni factura, ni maquina fiscal, ni central de alarma de incendio.-

8. Al folio cincuenta (50) del expediente cursa comunicación emanada del ciudadano C.R. gerente administrador de la ADMINISTRADORA M.C. C.A esta instrumental fue ratificada en juicio mediante testimonio por su autor por lo cual se tiene como prueba de que la administradora del edificio le manifestó al actor que tenían quejas sobre la atención del estacionamiento y que en oportunidades los inquilinos del mismo han obstaculizado reparaciones en bienes comunes.-

9. Al folio ciento veinte (120) cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2010.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la actora respecto a la solvencia del mes en cuestión.-

10. Al folio ciento veintiuno (121) cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre de 2010.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la actora respecto a la solvencia del mes en cuestión.-

11. Al folio ciento veintidós (122) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2010. Esta instrumental se valora conforme al 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace merito a favor del alegato de la actora respecto a la solvencia del mes en cuestión.

12. Al folio ciento veintitrés (123) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2010.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la actora respecto a la solvencia del mes en cuestión.-

13. Al folio ciento veinticuatro (124) del expediente cursa copia de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

14. Al folio ciento veinticinco (125) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2010.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la actora respecto a la solvencia del mes en cuestión.-

15. Al folio ciento veintiséis (126) del expediente cursa copia de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I.. Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 439 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tendidos como reconocidos.

16. Al folio ciento veintisiete (127) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

17. Al folio ciento treinta (130) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

18. Al folio ciento treinta y uno (131) del expediente recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

19. Al folio ciento treinta y dos (132) del expediente cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

20. Al folio ciento treinta y tres (133) recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

21. Al folio ciento treinta y cuatro (134) del expediente cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 439 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tendidos como reconocidos.

22. Al folio ciento treinta y cinco (135) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

23. Al folio ciento treinta y seis (136) del expediente cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

24. Al folio ciento treinta y siete (137) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

25. Al folio ciento treinta y ocho (138) del expediente cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

26. Al folio ciento treinta y nueve (139) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

27. Al folio ciento cuarenta (140) del expediente cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

28. Al folio ciento cuarenta y uno (141) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

29. Al folio ciento cuarenta y dos (142) copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

30. Al folio ciento cuarenta y tres (143) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

31. Al folio ciento cuarenta y cuatro (144) cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tendidos como reconocidos.-

32. Al folio ciento cuarenta y cinco (145) del expediente cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

33. Al folio ciento cuarenta y seis (146) copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

34. Al folio ciento cuarenta y siete (146) cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

35. Al folio ciento cuarenta y ocho (148) del expediente cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

36. Al folio ciento cuarenta y nueve (149) cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

37. Al folio ciento cincuenta (150) copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

38. Al folio ciento cincuenta y uno (151) cursa recibo de pago del arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2011.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de esa mensualidad y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

39. Al folio ciento cincuenta y dos (152) del expediente cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tendidos como reconocidos.-

40. Entre los folios ciento cincuenta y tres (153) y ciento cincuenta y seis (156) recibos de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero de 2012; febrero de 2012 y marzo de 2012.- Estas instrumentales se valoran conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto al pago de la mensualidad de enero de 2012; febrero de 2012 y marzo de 2012 y en tal virtud hace mérito a favor del alegato de la solvencia respecto a esa pensión.-

41. Al folio ciento cincuenta y dos (152) del expediente cursan copias de cheques emitidos a favor de la ciudadana L.I.I..- Esta instrumental se desecha por ilegal pues conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil solo pueden promoverse reproducciones de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos como reconocidos.-

42. Al folio ciento sesenta y tres (163) cursa copia simple del documento público administrativo fechado 4 de octubre de 1999, “CONFORMIDAD DE USO” que resuelve como admitido el uso de estacionamiento de vehículos que solicitó la sociedad mercantil SERVICIO AUTOMOTRIZ NOAR S.R.L. Esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como prueba de que la accionada tramitó los permisos municipales para la explotación comercial del inmueble arrendado como estacionamiento de vehículos.-

43. Al folio ciento sesenta y cuatro (164) del expediente cursa copia de documento público administrativo recibo de pago de impuesto sobre la renta del periodo 01/01/2011 al 31/12/2011.- Esta se aprecia como prueba respecto a que la demandada realizó el pago del referido impuesto por el monto que se indica.-

44. Al folio ciento sesenta y cinco y ciento sesenta y seis copia de documentos públicos administrativos recibos de pago de impuesto al valor agregado del periodo 01/03/2012 al 30/04/2012. Esta se aprecia como prueba respecto a que la demandada realizo el pago del referido impuesto por el monto que se indica.

45. Al folio ciento sesenta y siete (167) cursa copia de documento público administrativo relativo al Registro de Información Fiscal de la sociedad mercantil SERVICIO AUTOMOTRIZ NORA S.R.L., esta se aprecia como prueba de la inscripción de la demandada en dicho registro.-

46. Inspección Judicial sobre el local arrendado practicada para atender solicitudes separadas hechas por las partes, recogida en acta que cursa entre los folios ciento setenta y dos (162) y ciento setenta y siete (167), en la cual el Tribunal deja constancia de los siguientes hechos, los cuales se consideran plenamente demostrados a) Que en los sótanos existen dos puertas de metal pintadas en color negro que corresponden a dos pequeños espacios de depósito vacíos, b) que en el sótano 2 no hay una puerta negra que corresponda a un depósito, c) que el estacionamiento está a cargo de SABRIEM MIZRAHI SALAZAR titular de la cédula de identidad V 6.285.863 d) Que no se encontraba presente la ciudadana E.A., e) que en la entrada del estacionamiento se encuentra la cartelera fiscal de la empresa Servicios Automotriz Noar S.R.L. f) que no hay alfombras ni sistema acondicionador de aire, g) que se encuentran varios vehículos estacionados en los sótanos, h) que se desarrolla la actividad comercial de estacionamiento de vehículos, i) que el local se encuentra en buen estado de conservación y limpieza.-

47. Testimonial del ciudadano H.S.C., quien se desempeña como pulidor de carros y quien manifiesta que el local es utilizado como estacionamiento que en él no se realizan fiestas, ni se explota otra actividad comercial.- No obstante, el sentenciador advierte que existe una relación entre la demandada y el testigo quien afirma que habitualmente llega a las siete de la mañana al estacionamiento y realiza pulido de carros, por lo cual se desecha su testimonio.-

48. Testimonial del ciudadano C.R. quien ratifica el instrumento que de él emanó y que cursa al folio cincuenta y uno (51) del expediente, este testigo además aporta el señalamiento de que en el sótano no funcionó una pequeña cerrajería.- No obstante, este testigo se declara familiar del demandante por lo cual se desecha su testimonio.-

49. Entre los folios ciento noventa y cuatro (194) y doscientos veintidós (222) cursa copia de cheques, órdenes de transferencias electrónicas y estados de cuenta, todos los cuales se desechan por ilegales ya que solo pueden producirse por esta vía los documentos públicos y los privados reconocidos, por ello no hacen ningún mérito probatorio.-

50. Testimonio del ciudadano S.V.J. quien manifiesta a preguntas que estaciona habitualmente su vehículo en el inmueble arrendado que no ha visto fiestas en el mismo que no ha sido maltratado por los empleados del estacionamiento.- Este testigo se admite como indicio de la veracidad de los hechos que declara.-

51. Informe de la Junta de Condominio que cursa al folio doscientos treinta y tres (133) por el cual se señala que los empleados del estacionamiento han impedido trabajos de mantenimiento, incumplen los horarios y tarifas, no cuentan con p.d.s. ni equipo de alarma de incendios, ni tienen reloj marcador, ni emiten factura, ni tienen una barrera de entrada y salida, que se maltrata a los usuarios.- Esta información se desecha ya que se refiere fundamentalmente a afirmaciones de carácter genérico y no a un hecho concreto susceptible de demostrarse con esta prueba.-

52. Posiciones juradas del ciudadano L.I.I. recogidas en acta que cursa al folio doscientos cuarenta y nueve (249) en la cual éste ratifica varias de las afirmaciones que funda su demanda y nada se aporta sobre las cuestiones controvertidas.- En ese mismo acto, se recibe la declaración bajo juramento de la ciudadana MIZRAHI S.M. quien se ha presentado a absolver las posiciones juradas en nombre de la empresa SERVICIOS AUTOMOTRIZ NORA S.R.L., no obstante, siendo que ésta no tiene la cualidad de representante de la empresa, se estima ilegal la prueba y por tanto se le desecha.-

53. Copia fotostática de comunicación de fecha 17 de enero de 2012 emanada del ciudadano L.I. indicando a la demandada que debe hacer los pagos a nombre del ciudadano P.I..- Esta se desecha por ilegal por cuanto solo puede promoverse mediante estas reproducciones los instrumentos públicos o privados reconocidos.-

54. Cursando a partir del folio doscientos sesenta y uno (261) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento entre P.I.N. y la sociedad mercantil SERVICIOS AUTOMOTIZ NOAR S.R.L.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y de los términos que se estipularon para la misma.-

55. Al folio trescientos cuatro (304) cursa informe emanado de la Alcaldía del Municipio Chacao del Estado Miranda en la cual deja constancia que a la sociedad mercantil SERVICIO AUTOMOTRIZ NOAR S.R.L., se le otorgó licencia para ejercer la actividad de estacionamiento de vehículos en el inmueble al que se ha hecho referencia en la causa.-

Adminiculando las probanzas aportadas el sentenciador establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto los sótanos 1 y 2 del edificio Planinco ubicado en la Avenida F.d.M. en el Municipio Chacao del Estado Miranda, que el actor adquiere la condición de arrendador en virtud de subrogación derivada de la extinción del usufructo que pesaba sobre el inmueble.- Igualmente, se establece que la arrendataria ha pagado las pensiones de arrendamiento de los meses de agosto de 2010 hasta marzo de 2012, los cuales se habían señalado como insolutos.- Se establece además, que el local se encuentra en buen estado de mantenimiento y limpieza y su explotación es hecha directamente por la arrendataria sociedad mercantil SERVICIOS AUTOMOTRIZ NOAR S.R.L., y comprende únicamente el servicio de estacionamiento de vehículos.-

III

CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

se opone la cuestión previa relativa a la falta de capacidad para comparecer en juicio dada la existencia de un usufructo sobre el bien.- Observa el sentenciador, que reiteradamente lo ha señalado la doctrina y así también lo entiende quien aquí decide que la cuestión previa de falta de capacidad procesal atiende a evitar que el litigio se trabe de forma irregular con un incapaz y recordamos que en el sentido a que se hace referencia a la capacidad es en la capacidad de obrar, de modo, que con ello se evita que quien no ha llegado a la mayoridad o quien se encuentra entredicho o inhabilitado se constituya como parte actora del proceso.- Tales supuestos no son los alegados y por ello es evidente que debe rechazarse por infundada la cuestión previa opuesta.-

Con fundamento en los numerales 2 y 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señala que el actor no tiene el carácter que se atribuye y señala que no es arrendador sino un tercero extraño y que no puede incoar la demanda dada la existencia del usufructo.- Advierte el sentenciador que la demandada erradamente involucra como si se tratara de un solo supuesto las previsiones de las causales 2 y 3 del artículo 346, recordamos que las del ordinal 2 están referidas como ya se señaló a la falta de la capacidad procesal y aquí se reproduce la consideración antes vertida.- En cuanto al supuesto de la falta de capacidad de postulación o la adecuada representación, se significa que con ella se controla que el apoderado constituido en el juicio tenga capacidad de postulación, derivada de la condición de abogado habilitado para ejercer en la República y que el poder que este presente sea suficiente y este otorgado en la forma prevista en la Ley; así que la existencia del usufructo que es una cuestión del orden subjetivo en modo alguno puede servir de fundamento para la cuestión previa alegada como lo pretende la demandada.- De modo que debe desechársele.- Y así se decide.-

Se alega la existencia de un defecto de forma del libelo afirmando que se incumple con las exigencias de indicar el objeto de la pretensión pues no se señalan los linderos y que no se narran con exactitud los hechos ni se hacen las pertinentes conclusiones.- Al respecto el sentenciador significa que la indicación de los linderos no es un requisito para la pretensión de desalojo, pues aquí el objeto de la misma es precisamente poner fin a la relación locativa y por ello basta una adecuada identificación del inmueble que permita su individualización.- Igualmente, se observa que la lectura del libelo evidencia una clara construcción de los hechos por los cuales se pretende el desalojo y la una precisa exposición de cómo y por que motivos concluye el actor que el mismo es procedente.- Estos extremos son suficientes tanto para que el Órgano judicial pueda tramitar la pretensión, como para que el demandado pueda ejercer su defensa adecuadamente como lo ha hecho.- Siendo así se desecha la cuestión previa alegada.-

En razón de lo anterior, este Tribunal estima improcedentes todas las cuestiones previas opuestas y así también se decide.-

IV

DEL DESALOJO SOLICITADO

El desalojo es la forma de terminación en vía judicial de los arrendamientos de inmuebles destinados a locales comerciales cuando el arrendatario incurre en incumplimiento de sus deberes o bien cuando el arrendador necesita servirse del inmueble arrendado.- Tal instituto solo procede por las causales previstas taxativamente en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales son supuestos de interpretación restrictiva.- Vale además agregar que en el procedimiento judicial que se solicita, siguiendo la regla general de distribución de la carga de la prueba que prevén los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, corresponderá al solicitante del desalojo demostrar la existencia de la causal, para que a partir de su plena demostración pueda el Juez atender favorablemente la pretensión, pues en caso contrario rige la norma de fallar a favor del demandado como impone el artículo 254 del Código adjetivo.- Partiendo de esta consideración general se procede al análisis de cada uno de los alegatos hechos para pretender el desalojo y la resistencia opuesta en cada caso, en atención a los hechos que quedaron demostrados en el debate probatorio, así tenemos que:

Se solicita el desalojo con fundamento en la causal contenida en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señalando el actor que no ha recibido el canon desde desee el mes de septiembre de 2010 y hasta la fecha de la demanda marzo de 2012.- Ahora bien, los recibos aportados por la parte demandada evidencian que el arrendador ha recibido las pensiones desde agosto de 2010 y por lo menos hasta marzo del año 2012, siendo así y considerando especialmente que se trata del pago aceptado por el acreedor, no puede considerarse al inquinilino en estado de insolvencia y en virtud de ello no puede prosperar el desalojo por la causal invocada y así se decide.-

Se solicita el desalojo con fundamento en la causal contenida en el literal e del artículo 34 del la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, afirmándose que el arrendatario ha cambiado el uso del inmueble al destinar parte del mismo para depósitos y que a la par a contravenido con ello la conformidad de uso que las autoridades municipales han otorgado para el inmueble.- Con la inspección judicial practicada por este Juzgado sobre el inmueble quedó establecido que la actividad comercial que tenia lugar en el mismo era la de estacionamiento de vehículos no se observo ni la existencia de depósitos, ni el funcionamiento de una cerrajería que se ha referido en las actas.- Consta además que en el año 1999 se expidió una conformidad de uso para los referidos locales por parte de la autoridad municipal indicando que los mismos estaban admitidos para estacionamiento de vehículos.- Vale agregar que al tener la licencia o patente para ejercer la actividad económica no encuadra dentro de la causa invocada, no solo porque la misma se refiere específicamente a la “conformidad de uso” sino por cuanto el tema de esta causal es que no se contraríe el uso que corresponde al inmueble según lo pactado o lo fijado legalmente.- De modo que no se encuentra configurado el supuesto de hecho que da lugar al desalojo por esta causa y así se decide.-

Afirmando que el arrendatario ha ocasionado deterioros mayores al inmueble se solicita se acuerde el desalojo con invocando la causa contenida en el literal e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Los deterioros mayores son aquellos que comprometen la existencia misma del inmueble o lo hacen inservible para el fin al cual esta destinado, en la inspección judicial que practicó el Juzgado sobre el inmueble se encontró que el mismo se encuentra en buen estado de conservación y limpieza y además que esta funcional para su fin que es el estacionamiento de vehículos.- Siendo así se estima que no están llenos los extremos para acordar el desalojo solicitado con fundamento en esta causal.-

Se solicita el desalojo conforme a la causal f del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se alega que el arrendatario ha violado las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble pues ha impedido el ingreso de personal del condominio para labores de mantenimiento de bienes comunes como los equipos hidroneumáticos, tuberías de aguas blancas y negras, cuarto de basura y tanque de agua y que además incumple las normas legales sobre la prestación del servicio de estacionamiento al no tener fijados los precios, una póliza que cubra los posibles siniestros y la carencia de planos visibles de uso bomberil y la licencia de actividades económicas.- Observa el sentenciador que sobre los hechos señalados no hay prueba plena pues solo encontramos las afirmaciones vertidas en una comunicación suscrita por la administradora del edificio y que posteriormente reproduce en otra comunicación un representante de la Junta de Condominio, pero en ninguna de ellas se refiere un hecho concreto como sería un evento especifico en el cual se haya impedido el acceso a los bienes comunes señalados.- Igualmente, se observa que el incumplimiento de las normas que regulan la prestación del servicio de estacionamiento, da lugar a los procedimientos y sanciones que prevé la legislación espacial en materia de protección al consumidor y al usuario y ellas en modo alguno pueden considerarse como normas internas o reglamentarias del inmueble, pues son externas y regulatorias de la actividad comercial.- Así no se encuentran llenos los extremos para declarar procedente el desalojo solicitado por esta causal.-

Se alega que el arrendatario ha subarrendado en partes para depósito y taller de cerrajería y que con ello ha incurrido en la causal de desalojo que prevé el literal g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Sobre este alegato se observa que no demostró el actor la existencia de los subarrendamientos que invoca, pues, ni en la inspección practicada se encontró que funcionara un taller de cerrajería como se afirma, ni los depósitos que se indica.- Así no esta configurado el supuesto que hace procedente el desalojo conforme a esta causal.-

V

DISPOSITIVA

En virtud del anterior razonamiento este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad de la Ley declara SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS Y SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO intentada por el ciudadano L.I.I. contra la Sociedad Mercantil SERVICIO AUTOMOTRIZ NOAR S.R.L, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión.-

Respecto a las costas se procederá conforme a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a los treinta y un (31) días del mes de Julio del año dos mil doce (2012).- Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

El Juez Titular,

Abg. V.M.D.S..-

La Secretaria,

Abg. N.J.T.J..-

En esta misma fecha 31 de Julio de 2012, siendo las 11:17 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste,

La Secretaria,

Abg. N.J.T.J..-

VMDS/ntj

EXP N° AP31-V-2012-000305

ASIENTO LIBRO DIARIO: 28