Decisión nº 3 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Marzo de 2007
| Fecha de Resolución | 8 de Marzo de 2007 |
| Emisor | Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Jose Daniel Pereira |
| Procedimiento | Apelación Decisión De Fondo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Expediente Nº 5.498
PARTE ACTORA:
INVERSIONES LOS LÍDERES DEL COLOR C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha nueve de marzo de 1998, bajo el Nº 37, Tomo 73-A Sgdo, representada judicialmente por A.J.T.M. y A.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 33.131 y 37.085 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
F.F.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 7.927.714; representado judicialmente por A.J.M.U., R.O.Á. y NADESKA BARRETO VIAMONTE, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 43.658, 41.430 y 96.582, respectivamente.
MOTIVO:
Apelación contra la sentencia dictada el 6 de diciembre de 2006 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en juicio de reintegro de sobre alquileres.
Ejecutado el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal decidir la apelación ejercida el 31 de enero de 2007 por el abogado A.J.M.U., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida el 6 de diciembre de 2006 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por reintegro de sobre alquileres intentada por Inversiones LOS LÍDERES DEL COLOR C.A., condenó al demandado a pagar a la actora la cantidad de veinticuatro millones ochenta y cuatro mil quinientos treinta y tres bolívares con cinco céntimos (Bs. 24.084.533,05) por concepto de pago de sobre alquileres, e impuso las costas procesales al perdidoso.
El recurso fue oído en ambos efectos por auto de fecha 7 de febrero de 2007, por lo que se dispuso la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde se recibió el 15 de febrero de 2007 y por auto de fecha 21 del mismo mes y año, se fijó oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
El 7 de marzo de 2007 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de alegatos constante de cinco (5) folios útiles.
Encontrándonos dentro de la oportunidad para dictar sentencia, el tribunal pasa a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos siguientes:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició la presente causa en virtud de la demanda de reintegro de sobre alquileres intentada el 17 de marzo de 2006 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado A.J.T.M., en su carácter de apoderado judicial de Inversiones LOS LÍDERES DEL COLOR C.A., cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La parte actora adujo en su escrito libelar, que es arrendataria a tiempo fijo desde el 1º de diciembre de 2003, de un inmueble constituido por un local comercial de dos plantas ubicado en la Urbanización Nueva Caracas, Séptima Avenida Atlántico entre las Calles Argentina y Brasil, Nº 7, jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, de conformidad con el contrato de arrendamiento suscrito entre Inversiones Los Líderes del Color C.A. y el ciudadano F.F.M., el 2 de febrero de 2004, y que posteriormente se suscribió un nuevo contrato que modificó únicamente el canon mensual.
Que el primer contrato fijó el canon mensual en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,oo), y el segundo en la suma de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,oo).
Que tales montos fueron cancelados por desconocimiento de que dicho inmueble tenía una regulación de alquileres vigente para la fecha de inicio del contrato, tal como se evidencia del Resuelto Nº 4.251 de 20 de septiembre de 1972, emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en el cual se resolvió fijar como canon máximo de dicho inmueble la cantidad de ochocientos catorce bolívares con cinco céntimos (Bs. 814,05).
Por los motivos expuestos, demandó a F.F. por reintegro de todo lo cobrado en exceso del canon máximo establecido por el organismo regulador, lo que asciende a la cantidad de veinticuatro millones ochenta y cuatro mil quinientos treinta y tres bolívares con cinco céntimos (Bs. 24.084.533,05).
El 21 de marzo de 2006 la representación judicial de la parte actora consignó: original de instrumento poder; copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 2 de febrero de 2004; copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 2 de febrero de 2005; copia certificada de Resuelto Nº 4.251 de veinte (sic) de septiembre de 1972, emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento en el expediente Nº 23.913; originales de 19 recibos de pago efectuados por Inversiones Líderes del Color C.A., por concepto de canon de arrendamiento; copia simple de documento de propiedad del inmueble de autos, y copia certificada del acta constitutiva y estatutos de la Compañía Anónima Inversiones Los Líderes del Color C.A.
Una vez consignados los recaudos, en fecha 30 de marzo de 2006 el Juzgado a-quo admitió la demanda por el procedimiento breve, conforme al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la oportunidad de la contestación, la representación judicial de la accionada negó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocados en la demanda.
Asimismo, alegó:
Que en cuanto al Resuelto Nº 4.251 dictado el 20 de septiembre de 1972 por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, se constata que el avalúo elaborado por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, base para elaborar el canon máximo mensual, al relacionarse las medidas y cálculos de las áreas que integran el inmueble, se aprecia que el mismo está formado por una sola planta, totalmente distinta al local número 7 de dos plantas que actualmente ocupa el demandante.
Que es fundamental que sea fijado el valor del inmueble lo más preciso posible y de conformidad con la realidad del mercado inmobiliario, tal como lo prevé el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para poder fijar en justicia el efectivo canon que se debe como contraprestación por el uso del inmueble, pues pretender la aplicación de un Resuelto de los años 70, es contrario a la exposición de motivos del prenombrado decreto.
Que mediante Resolución Nº 10.120 de 27 de abril de 2006 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, ésta fijó el canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble de autos en la cantidad de dos millones cuatrocientos trece mil ochocientos siete bolívares con veinte céntimos (Bs. 2.413.807,20).
En la oportunidad probática cada una de las partes hizo uso de tal derecho. La representación judicial de la parte actora hizo valer cada uno de los documentos presentados como recaudos de la demanda el 21 de marzo de 2006. La representación judicial de la parte demandada, por su lado, consignó copia certificada de actuaciones del expediente Nº 23.913 emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, la cual contiene: 1) Informe emitido por la Sección de Inspección de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento; 2) Informe de Avalúo realizado por la Sala de Avalúo de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento; 3) Resuelto emitido por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento de 15 de septiembre de 1972, marcada B1, copia certificada de actuaciones del expediente Nº 23.913 emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual contiene: a) Informe Técnico emitido por la Oficina de Inspecciones de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; b) Informe de Avalúo de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; c) Resuelto Nº 010120, emitido por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura el 27 de abril de 2006, marcada B2.
En fecha 6 de diciembre de 2006 el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó la sentencia recurrida,
En virtud de la apelación del accionado, toca a esta alzada revisar la justeza o no del fallo impugnado.
Lo anterior constituye, a criterio de este Tribunal ad-quem, un recuento claro, preciso y lacónico de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Consta en autos el siguiente material probatorio:
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Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 2 de febrero de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 68, Tomo 2 de los libros de autenticaciones. Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se da por demostrada la relación arrendaticia existente entre F.F.M.e. Inversiones Los Líderes del Color C.A., con un canon mensual de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,oo).
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Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 2 de febrero de 2005, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 50, Tomo 3, de los libros de autenticaciones. Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se da por demostrada la relación arrendaticia existente entre F.F.M.e. Inversiones Los Líderes del Color C.A, con un canon mensual de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,oo).
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Copia certificada de Resuelto Nº 4.251 de quince de septiembre de 1972, emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento en el expediente Nº 23.913, en el cual se resuelve que el canon del inmueble situado en la Séptima Avenida, Nº 7, entre calles Argentina y Brasil, Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, es por la cantidad de ochocientos catorce bolívares (Bs. 814,05). Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se da por demostrado que en 1972 el canon mensual del inmueble allí descrito fue fijado en la cantidad de ochocientos catorce bolívares con cinco céntimos (Bs. 814,05).
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Originales de 19 recibos de pago efectuados por Inversiones Líderes del Color, C.A., por concepto de canon de arrendamiento, los cuales se tienen por reconocidos de conformidad con los artículos 1.364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, con lo que se demuestra que el monto pagado por concepto de canon de arrendamiento mensual fue, en el primer año, de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,oo) y de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,oo), durante el segundo año de la relación arrendaticia.
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Copia simple de documento de propiedad del inmueble de autos, registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal el 16 de noviembre de 1971, bajo el Nº 16, folio 61, Protocolo 1º, Tomo 2. Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se da por demostrado que el inmueble de marras fue vendido a la parte demandada en el año 1971.
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Copia certificada del acta constitutiva y estatutos de la Compañía Anónima Inversiones Los Líderes del Color C.A., la cual fue librada el 3 de marzo de 2006 por el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda. Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
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Copia certificada de actuaciones del expediente Nº 23.913 emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, la cual contiene: 1) Informe emitido por la Sección de Inspección de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento; 2) Informe de Avalúo realizado por la Sala de Avalúo de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento; 3) Resuelto emitido por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento de 15 de septiembre de 1972. Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
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Copia certificada de actuaciones del expediente Nº 23.913 emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual contiene: 1) Informe Técnico emitido por la Oficina de Inspecciones de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; 2) Informe de Avalúo de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; 3) Resuelto Nº 010120, emitido por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura el 27 de abril de 2006. Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia queda demostrado que en abril de 2006 la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura fijó el canon mensual del inmueble Nº 7, ubicado en la Séptima Avenida, Nueva Caracas, Parroquia Sucre, en dos millones cuatrocientos trece mil ochocientos siete bolívares con veinte céntimos (Bs. 2.413.807,20).
En el presente caso, la parte actora pretende hacer valer una regulación de canon de arrendamiento dictada el 15 de septiembre de 1972, para una relación arrendaticia iniciada el 1º de diciembre de 2003, alegando que dicha regulación se encuentra vigente.
Ahora bien, corresponde a este sentenciador determinar si los hechos alegados por la parte actora tienen la consecuencia jurídica atribuida por ella.
El procedimiento de sobre alquileres está regulado en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así:
Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 59: La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicará las sanciones establecidas en este Decreto-Ley.
Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.
Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquiler a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley.
Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de alquileres prescribe a los dos (2) años.
Artículo 63: Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario debe satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.
Artículo 64: El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro a que se refiere este Título, remitirá de oficio al organismo regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción prevista en el artículo 82 del presente Decreto-Ley
.
Señala la doctrina que el derecho al reintegro de sobre alquileres nace cuando la regulación del alquiler por parte del organismo administrativo competente, da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato. En tal caso, el inquilino tiene derecho al cobro de las cantidades de dinero pagadas en exceso; es decir, lo que supera cuantitativamente el precio justo tasado por el justiprecio pericial de la entidad administrativa.
Evidentemente, la ley procura mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, permitiendo incluso, de conformidad con el parágrafo segundo del artículo 32 eiusdem, que el organismo administrativo de inquilinato de oficio inicie el procedimiento correspondiente que a su juicio estime necesario.
Ahora bien, el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pauta que en los inmuebles sometidos a regulación, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes; sin embargo el artículo 60 eiusdem contempla que “El reintegro se referirá a los sobrealquileres desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”.
No resuelve este dispositivo, ni algún otro de la ley, el caso en que, como ocurre en autos, para la fecha de iniciación del contrato (1° de diciembre de 2003) exista una regulación de vieja data no considerada por las partes al momento de fijar convencionalmente el canon de arrendamiento mensual.
Considera este juzgador, que el reintegro tiene lugar cuando fijado un canon de alquiler por el organismo regulador, éste resulta menor al determinado por las partes en un contrato anterior, pues, cuando el artículo 60 eiusdem prevé el lapso que se debe contabilizar, se refiere a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme, lo que a todas luces da a entender que la regulación que ha de tomarse en cuenta para verificar si hay sobre alquileres, en principio, es la que sucede a la relación jurídica arrendaticia, no la que le precede.
Pretender que el canon de arrendamiento que ha de regir en el caso de autos, es el fijado treinta años antes, resulta contrario a lo previsto por el legislador, que no es otra cosa que mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias.
¿Se corresponde con un sano principio de hermenéutica jurídica el sostener, como lo piensa la demandante, que el monto de la pensión de 1972 debe regir indefinidamente, a falta de una nueva regulación?
En realidad, no lo cree así este sentenciador, en primer lugar, porque no es eso exactamente lo que dispone el referido artículo 60, donde parece estar sugerida la idea de que cabe hablar de sobre alquileres solamente cuando una regulación posterior al contrato establece una pensión menor a la estipulada inicialmente; y, en segundo lugar, porque es ilógico y opuesto al principio de equilibrio económico de las partes en el contrato, aplicar una regulación de 1972 en el año 2004 por ejemplo, especialmente ante el hecho público y notorio de la pérdida del poder adquisitivo de nuestro signo monetario, incluso tratándose de un bien de primera necesidad, sometido a regulación, como es la vivienda, puesto que también en este sector se refleja el fenómeno inflacionario, al extremo de que se redujo de tres a dos años el período de revisión de las pensiones de arrendamiento.
En el caso de autos, se evidencia que dicha relación arrendaticia tuvo lugar desde el 1º de diciembre de 2003, y que el canon fijado por el órgano regulador el 27 de abril de 2006 supera holgadamente al convenido por las partes. En mérito de estas consideraciones, estima quien aquí decide, que a tenor de lo previsto en los artículos 58 y 60 de la comentada Ley, no hubo cobro en exceso por parte del arrendador, pues, en modo alguno está demostrado que el precio estipulado por concepto de alquiler, en los términos expresados, sea una tasación injusta, que es en definitiva lo que verdaderamente cuenta al decidir acerca de si en la situación de especie hay sobre alquileres, en consecuencia la acción debe rechazarse y así se dispondrá en la sección resolutiva de esta sentencia.
En adición a lo anterior, importa subrayar que la regulación de 1972 habla de un inmueble de una sola planta, mientras que los contratos de arrendamiento de marras refieren que el inmueble arrendado (local comercial) consta de dos plantas, lo que obviamente tiene incidencia determinante a la hora de fijar el canon o pensión de arrendamiento, asunto éste de singular relevancia, no tomado en cuenta por la compañía demandante ni por el juzgador de primer grado.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la demanda de reintegro de sobre alquileres incoada por INVERSIONES LOS LÍDERES DEL COLOR C.A. contra F.F.M., ambas partes suficientemente identificadas. 2) CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 31 de enero de 2007 por el abogado A.J.M.U. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 6 de diciembre de 2006 por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Queda REVOCADA la sentencia apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los ocho (8) días del mes de marzo de 2007. Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ,
J.D.P.M.
LA SECRETARIA
ELIZABETH RUIZ GÓMEZ
En esta misma fecha 8 de marzo de 2007, se publicó y registró la anterior decisión constante doce (12) folios útiles, siendo las 12:40 m.-
LA SECRETARIA
ELIZABETH RUIZ GÓMEZ
Expediente Nº 5.498
JDPM/ERG
