Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Enero de 2015

Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 28 de mayo de 2014, por el abogado J.B.M., en su carácter de apoderado judicial del demandado ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, contra la decisión proferida en fecha 27 de mayo de 2014 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la presente demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana L.T.D.V., por lo que ordenó la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, expediente signado con el Nº AP31-V-2013-V-000758 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 11 de junio de 2014, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación el día 19 de junio de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 20 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 26 de junio de 2014, se le dió entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia, que una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la secretaria deje constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar, mediante auto expreso, el tercer (3er) día de despacho siguiente a fin de que tenga lugar la audiencia oral y pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Posteriormente, en fecha 17 de noviembre de 2014 la representación judicial de la parte actora se dio por notificada del auto dictado en fecha 26 de junio de 2014 y a su vez solicitó la notificación de su contraparte (f. 202).

Siendo infructuoso el tramite de notificación de la parte demandada, a solicitud de la parte actora, este Juzgado mediante auto fechado 2 de diciembre de 2014 libró cartel de notificación para ser publicado en la prensa, el cuál fue consignado debidamente publicado en fecha 12 de enero de 2015, dejando constancia la secretaria de esta Alzada del cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil en esa misma fecha.

Por auto dictado por este Juzgado en fecha 27 de enero de 2015, se fijó la audiencia oral y pública al tercer (3er) día de despacho siguiente a la referida data, exclusive, a la una de la tarde (1:00 p.m.) a los fines de que tenga lugar la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

II

AUDIENCIA EN ALZADA

Notificadas las partes, revelan estas actas que este Tribunal fijó día y hora para la celebración de la audiencia oral y pública a la que alude el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual tuvo lugar el día 30 de enero de 2015. Así pues, a dicho acto concurrieron la abogada O.D.J.B.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 22.733, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte actora ciudadana L.T.D.V.. Asimismo, compareció el abogado BAHACHILLE MERDENI JORGE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.158, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ZEID BAHACHILLE MERDENI, acto en el cual se dejó asentado lo siguiente:

…En este estado, expuso sus alegatos en forma oral y pública la abogada O.D.J.B.T., ya identificada, quién actúa con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, y expuso: “Insistió que debe ser declara sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, toda vez que fueron llenos todos los extremos de Ley, siendo la causal alegada la contemplada el literal 2 del artículo 91 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a saber, la necesidad que tiene el hijo de la propietaria identificado como F.V.V.T. de ocupar él, su cónyuge y su hijo menor, el inmueble dado en arrendamiento, así como su cónyuge y su nieto, ya que todos, tanto la actora, su esposo, entre otras personas se encuentran viviendo en estado de hacinamiento, requiriendo de forma el referido inmueble a los fines de ejercer el control de su familia, y poder desarrollar la vida familiar. Pidió que la decisión dictada por el a quo, sea confirmada por esta Alzada. Es todo.”. Seguidamente, expuso sus alegatos el ciudadano BAHACHILLE MERDENI JORGE, apoderado judicial de la parte demandada, y expuso: “Alegó en primer lugar: que la relación arrendaticia tuvo su inicio en fecha 1 abril 2002, con un canon mensual de 450 bs. Asimismo, señaló que la propietaria hoy accionante aumentó el canon en varias oportunidades, siendo estos aumentos cancelados por el inquilino. Asimismo, señaló que en el 2010 la propietaria le manifiesta el cese de la relación arrendaticia, alegando que requería el inmueble para el uso de su hijo y la familia de éste, no el uso de ella misma. Advirtió que el curso en el proceso, la actora no menciona lo referido al pago excesivo cancelado por el arrendatario y que con estos pagos su inquilino esta solvente hasta el año 2020. Indicó que el ejecutivo nacional tiene una resolución donde prohíbe el desalojo del inmueble, por lo que solicitó a esta Alzada declare improcedente la petición de desalojo presentada. Es todo.”. Acto seguido, consignó escrito de alegatos constante de dos (2) folios útiles, a los fines de fundamentar su exposición anterior, al cual se ordena agregar a los autos. Acto seguido se le otorgó el derecho contrarreplica a la representación judicial de la parte actora donde expuso: “Indicó que los alegatos expuestos por el demandado, no se pueden alegar en esta fase del proceso, es decir, que la parte demandada no tiene oportunidad procesal para ejercer los alegatos esgrimidos. Asimismo, señaló que la causal de desalojo propuesta se encuentra contemplada en el la Ley Para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que insiste que sea confirmada la decisión emitida por el a quo. Es todo.”. Se deja constancia que la representación judicial de la parte demandada no ejerció su derecho de contrarréplica. Posteriormente, el ciudadano Juez de este Tribunal A.M.J. toma la palabra y expone: “Vistas las exposiciones de la parte actora, y luego de una revisión pormenorizada a las actas que conforman el presente expediente a los fines de fijar el thema decindendum se observa que respecto al mérito de la causa, en la cual se pretende el desalojo prevista en la causal contemplada el numeral 2 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la misma quedó demostrada con las testimoniales rendidas, así como las documentales promovidas y evacuadas en el proceso por lo que en el sub iudice, resulta forzoso para este ad quem, declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, encontrándose que debe prosperar la acción impetrada por la actora, dado que ha quedado demostrado en este caso el supuesto fáctico contenido en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Asimismo, este Juzgador observa que de acuerdo a lo estipulado en el artículo 12 Y 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, queda entendido que deberá concedérsele al arrendatario los lapsos comprendidos en dicha Ley para hacer entrega del inmueble dado en arriendo. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: Primero: Sin Lugar la apelación ejercida por la parte demandada, quedando confirmada la decisión recurrida. Segundo: Con lugar la pretensión de desalojo deducida y en consecuencia, queda la parte demandada obligada a hacer entrega del inmueble objeto de la demanda, ubicada en la Urbanización Las Acacias, Calle El Comercio, Parcela Nº 638, manzana B, Edificio Acuarios, Piso 7, Apartamento 72, Parroquia S.R., Distrito Capital, respetándose los lapsos y los procedimientos para la entrega previstos en la Ley que regula el arrendamiento de viviendas. Tercero: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código Adjetivo Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en este proceso. El fallo in extenso se emitirá y publicará en el día de hoy o dentro de los tres días de despacho siguientes a la presente fecha, inclusive. Se deja expresa constancia que el presente acto culminó siendo la una con treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.)…”

III

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por demanda interpuesta en fecha 20 de mayo de 2013, por la abogada O.D.J.B.T. actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadana L.T.D.V., contra el ciudadano ZEID ZALLUAA KURI, con base en los siguientes hechos: 1) Que su mandante es propietaria de un apartamento, con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 mts2), ubicado en La Urbanización Las Acacias, Calle El Comercio, Parcela Nº 630, Manzana B, Edificio Acuarios, Piso 7, Nº 72, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, según se evidencia del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de junio de 1994, anotado bajo el Nº 32, Tomo 44, Protocolo Primero. 2) Que según consta de documento autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 27, Tomo 59, en fecha 27 de marzo de 2002, su mandante celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, con el ciudadano ZEID ZALLUAA KURI, estableciéndose una duración arrendaticia de un (1) año, a partir del 1 de abril de 2002, el cual sería prorrogable. 3) Indicó que la relación arrendaticia transcurrió sin controversias de ningún tipo y se acordó renovar de forma autentica y anual el contrato de arrendamiento, lo cual ocurrió en varias oportunidades, siendo el último de los contratos celebrados en fecha 1 de abril de 2007, por un período de un año fijo, con vencimiento para el 31 de marzo de 2008, todo según se evidencia de documento autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 29 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº 27, Tomo 59, donde se estableció en la cláusula segunda y de manera expresa que la relación arrendaticia sería improrrogable, ya que el hijo de la arrendadora, ciudadano F.V.V.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.422.644, había contraído matrimonio y fijaría su residencia en el inmueble dado en arriendo. 4) Pues bien, señaló la actora que vencido el último contrato suscrito por las partes, así como por haberse tratado de una relación arrendaticia con una duración por más de siete (7) años, comenzó a correr para el arrendatario la prórroga legal contenida en el artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, vencido dicho lapso, en fecha 31 de marzo de 2010, su mandante comienza a solicitarle a la arrendataria la devolución del inmueble dado en arriendo, el inquilino, aun cuando posee un apartamento en propiedad, ubicado en la Parroquia Sucre, Urbanización Nueva Caracas, intersección de la Avenida Pan American y la Calle Colombia, distinguido con el Nº 19, Municipio Libertador del Distrito Capital, según se evidencia de documento de fecha 15 de febrero de 2000, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, registrado bajo el Nº 19 , Tomo 7, Protocolo Primero, pues de manera arbitraria, ilegítima y violenta mal utilizando la novísima ley que regula la materia de arrendamiento de viviendas, para proteger la estabilidad de quienes no poseen una propia; le manifestó a su mandante que su intención era quedarse con el inmueble arrendado, aún cuando él tenía uno propio. 5) Señaló que desde la fecha del vencimiento del lapso de la prorroga legal (abril de 2013), la actora ha visto la inestabilidad en cuanto a vivienda que ha tenido su hijo, esposa y nieto de cuatro (4) años de edad, viviendo todos en un mismo inmueble, es decir dos personas de tercera edad, dos adultos, un adolescente y un niño, siendo en total siete (7) personas habitando en una misma vivienda, ocasionando incomodidades y falta de privacidad, incurriendo en hacinamiento; todo a causa del incumplimiento del arrendatario en hacer formal devolución del inmueble. Asimismo, señaló que es evidente que la nueva familia conformada por el hijo de su mandante, su esposa e hijo antes identificados, requieran de una vivienda independiente para poder desarrollar a plenitud sus relaciones y convivencia familiar con sus propias costumbres, pautas de crianza de su hijo y crecimiento de la relación como cónyuges y ahora padres, dentro de un espacio físico adecuado para sus miembros. 6) Que a raíz de lo antes expuesto, la arrendadora acudió a la instancia administrativa específicamente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, tal como lo establece la nueva normativa arrendaticia; en virtud del cual se apertura el procedimiento previo a las demandas contenido en los artículo 94 al 96 ambos inclusive de la Ley para Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, y de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, siendo que el ente administrativo, en virtud de no conseguir ningún acuerdo entre las partes, habilitó la vía judicial a los fines de solicitar el desalojo de la parte demandada, según se evidencia de la Resolución Nº 00209, de fecha 16 de enero de 2013. 7) Señaló que el objeto de la presente demanda es demandar al ciudadano ZEID ZALLUAA KURI, ya identificado, al desalojo, fundamentado en el artículo 91 numeral 2º y parágrafo único de la Ley Para Regularización y Control de Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda, y el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con la finalidad de que el hijo de su mandante, fije su residencia en el inmueble dado en arriendo; por lo que solicitó que el demandado convenga o sea condenado por este tribunal a: PRIMERO: Entregar el inmueble arrendado libre de personas, con los bienes descritos en la lista anexa al contrato de arrendamiento y en las mismas buenas condiciones en la cual los recibió. SEGUNDO: Al pago de las costas y costos del presente proceso. Asimismo, estimaron la demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 20.000,00), equivalentes a 186,91 Unidades Tributarias (U.T.). Por último, solicitó que el presente libelo sea admitido, sustanciado conforme a derecho y declarado sin lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.

Conjuntamente con el escrito libelar, la representante judicial del accionante, consignó los siguientes recaudos:

• Marcado con la letra “A”, copia simple de los estatutos de la ASOCIACIÓN CIVIL SIN F.D.L., denominada ASOCIACIÓN CIVIL DEFENSORES COMUNITARIOS, registrado ante la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda. (f.12).

• Marcado con la letra “B”, original del poder general otorgado por la ciudadana L.T.D.V., a los Abogados H.J.S.A., J.C.B.M. y O.D.J.B. T., todos ya identificados, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 8 de agosto de 2011, anotado bajo el Nº 8, Tomo 315 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. (f. 28).

• Marcado con la letra “C”, original de la Resolución Nº 00209, de fecha 16 de enero de 2013, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, donde habilita la vía judicial para que se ventile juicio llevado por las partes. (f. 32).

• Marcado con la letra “D”, copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 9 de junio de 1994, bajo el Nº 32, folio 169, Tomo 44, Protocolo 1º. (f. 35).

• Marcado con la letra “E”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio, autenticado en fecha 27 de marzo de 2002, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 80, Tomo 36, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. (f. 41).

• Marcado con la letra “F”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio, autenticado en fecha 1 de abril de 2003, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 10, Tomo 37, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. (f. 46).

• Marcado con la letra “G”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio y del anexo contentivo del inventario del inmueble dado en arriendo, autenticado en fecha 1 de abril de 2004, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 105, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. (f. 51).

• Marcado con la letra “H”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio y del anexo contentivo del inventario del inmueble dado en arriendo, autenticado en fecha 13 de abril de 2005, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 11, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. (f. 58).

• Marcado con la letra “I”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio y del anexo contentivo del inventario del inmueble dado en arriendo, autenticado en fecha 24 de marzo de 2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 27, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. (f. 65).

• Constante de un (1) folio útil, copia simple del acta de nacimiento Nº 30, Tomo 1.- Folio 30.- Año 2009 emanado del Registro Civil de Chacao, perteneciente al ciudadano G.A., hijo del ciudadano F.V.V.T.. (f. 72).

• Marcado con la letra “K”, copia certificada del acta de matrimonio celebrado entre los ciudadanos F.V.V.T. y G.M.C.C., en fecha 25 de junio de 2005, y expedido por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f. 73).

• Marcado con la letra “L”, copia simple de un documento compra venta celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA GAZE, S.R.L, y el ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, ya identificado, respecto a un inmueble situado en la Parroquia Sucre, Urbanización Nueva caracas, Intersección de la Avenida Pan American y la Calle Colombia, Nº 19, Municipio Libertador del Distrito Federal, registrado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 15 de febrero de 2000, bajo el Nº 19, Tomo 7. (f. 77).

• Marcado con la letra “N”, copia certificada del acta de nacimiento Nº 30, Tomo 1.- Folio 30.- Año 2009 emanado del Registro Civil de Chacao, perteneciente al ciudadano G.A., hijo del ciudadano F.V.V.T.. (f. 81).

• Marcado con la letra “Ñ”, copia simple de la Resolución Nº 00209, de fecha 16 de enero de 2013, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, donde habilita la vía judicial para que se ventile juicio llevado por las partes. (f. 83).

• Marcado con la letra “O”, copia simple del acta de la audiencia conciliatoria celebrada en fecha 18 de diciembre de 2002, levantada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. (f. 86).

La demanda in comento aparece admitida por las disposiciones relativas al procedimiento oral, contenidas en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad a lo dispuesto en el Titulo IV del procedimiento judicial, Capítulos I y II de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 27 de mayo de 2013, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 88), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadano ZEID ZALLUAA KURI, en su carácter de arrendatario, para que compareciera al quinto (5º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de la celebración de la audiencia de mediación.

Agotado los trámites de citación personal de la parte demandada, y encontrándose ésta actuación debidamente practicada, en fecha 27 de noviembre de 2013 tuvo lugar la audiencia de mediación a la que alude el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, encontrándose presente únicamente la representación judicial de la parte actora, Abogada O.D.J.B.T., ya identificada, quien ratificó en todas y cada una de sus partes los alegatos señalados en el libelo de la demanda. Pues bien, en dicho acto y en vista de la incomparecencia de la parte demandada, el juzgado de la causa actuando de conformidad con los artículos 101, 105 y 107 eiusdem, dejó constancia que la parte demandada debía comparecer dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha, a fin de dar contestación a la demanda.

Así, en fecha 29 de noviembre de 2013 compareció ante el a quo el Abogado J.B.M., ya identificado ut supra, quien actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda mediante escrito constante de dos (2) folios útiles, y donde expuso lo siguiente: 1) Que rechaza, niega y contradice en todas sus partes la demanda instaurada por la parte actora. 2) Que es incierto que la parte actora requiera el inmueble dado en arriendo, por la supuesta necesidad que tiene su hijo, tal como lo ha señalado en el libelo de demanda. 3) Alegó que su representado al inicio del contrato tuvo y tiene la necesidad de vivir conjuntamente con su familia en el apartamento dado en arriendo y que la relación arrendaticia tuvo su génesis desde el año 2002, prorrogable por períodos iguales los cuales ocurrieron hasta la actualidad como lo expresa la parte actora, siendo que su representado ha tenido un comportamiento correcto (como buen padre de familia) y respetuoso de la relación arrendaticia. 4) Alegó que lo que realmente ocurrió en el presente caso, “…fue que dicha Arrendadora arbitrariamente quiso elevar el canón (sic) de arrendamiento a una suma astronómica y por su propia cuenta y como mi representado no accedió a ese requerimientos, quedó resquebrajada esa relación entre ellos…”. 5) Alegó que la actora está invocando una situación dramática de necesidad e indicó que esa necesidad también lo tiene su representado quien conjuntamente reside en el inmueble dado en arriendo junto con su familia, es decir, se encuentra a la paridad de la necesidad de ocupar dicho inmueble y habitarlo ya que no tiene ningún otro lugar donde vivir y alojarse con su familia.

Por auto de fecha 19 de diciembre de 2013 el juzgado de la causa fijó los puntos controvertidos en el presente asunto, y de conformidad con lo establecido en el artículo 112 del la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, declaró abierta la causa a pruebas por el lapso de ocho (8) días de despacho, para la promoción de las mismas.

En fecha 14 de enero de 2014, la representación judicial de la parte actora mediante escrito constante de cuatro (4) folios útiles, promovió pruebas de la siguiente forma:

• Promovió marcado con la letra “D”, copia simple constante de cuatro (4) folios útiles de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de junio de 1994, anotado bajo el Nº 32, Tomo 44 Protocolo Primero, que demuestra que la ciudadana L.T.D.V., es propietaria del inmueble dado en arriendo.

• Promovió marcado con la letra “C”, copia simple constante de tres (3) folios útiles de la Resolución Administrativa Nº 00209 de fecha 16 de enero de 2013, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad del la República Bolivariana de Venezuela.

• Promovió marcado con la letra “Z”, copia simple constante de dos (2) folios útiles del acta contentiva de la audiencia de conciliación, celebrada con ocasión del procedimiento previo a las demandas que ordena y prevé la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, celebrada en fecha 18 de diciembre de 2012, con lo que pretende demostrar que el demandado se encontraba en conocimiento de la necesidad que tenía el hijo de la actora de ocupar el inmueble dado en arriendo.

• Promovió marcado con la letra “G”, copia simple constante de un (1) folio útil, copia del acta de nacimiento Nº 1131 emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de septiembre de 1959, que corre inserta la folio 88 y vto. Del libro original de nacimientos del año 1959; donde se evidencia la filiación entre L.T. y F.V.T..

• Promovió marcado con la letra “N”, copia simple constante de un (1) folio útil, acta de nacimiento Nº 30, inserta al Tomo I, folio 30, Año 2009; de los Libros del Registros de Nacimientos llevados por la Registradora Municipal del Municipio Chacao, del Estado Miranda, en fecha 6 de enero de 2009; que demuestra la filiación entre el ciudadano G.A.V., nieto de la ciudadana L.T.D.V..

• Promovió marcado con la letra “J”, copia simple constante de un (1) folio útil, acta de matrimonio Nº 6, inserta en el Libro de Registro de Matrimonios, años 2004-2005, inserta bajo el Nº 6, a los folios vto. 15 y vto. 16, llevados por el Tribunal Séptimo de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 25 de junio de 2005, que evidencia que la ciudadana G.G. es esposa de F.V.V.T., y en consecuencia nuera de la ciudadana L.T.D.V..

• Por último, promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, la prueba testimonial de los ciudadanos Y.H., venezolana, mayor de edad, cédula de identidad Nº v- 9.487-597; y del ciudadano C.O.F., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nº v- 4.681.235.

Luego, en fecha 16 de enero 2014 la representación judicial de la parte actora consignó escrito constante de dos (2) folios útiles, mediante el cual promovió lo siguiente:

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil la prueba testimonial de los ciudadanos PASQUALE SPINELLI y L.B.D.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.268.374 y v-3.186.528.

• Promovió de conformidad con lo establecido en los artículos 1.428 al 1.430 del Código Civil, y 472 al 476 del código de Procedimiento Civil, prueba de inspección judicial y que el tribunal se traslade y constituya en el inmueble tipo apartamento identificado con el Nº 3 ubicado en la Planta Baja del Edificio Aurora, Avenida El Estadium, Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital; lugar donde habitan la actora y su familia, incluido su hijo F.A.T. y su familia, a fin de que se deje constancia de lo siguiente: PRIMERO: Cuantas habitaciones dormitorios tiene el inmueble apartamento antes descrito. SEGUNDO: cualquier otro hecho sobre el que se quiera dejar constancia en ese acto. Por último, solicitó que las presentes pruebas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la definitiva.

Por auto de fecha 22 de enero de 2014, el juzgado de la causa se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte actora, admitiendo todas las promovidas, negando únicamente lo establecido en el particular segundo de la inspección judicial, por no haber sido establecido lo que pretende el promovente se deje constancia por el tribunal.

Posteriormente, en fecha 7 de abril de 2014, el a quo de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procedió a fijar el lapso para que tenga lugar la audiencia de juicio en el presente asunto, previa notificación de las partes.

Realizado el trámite de notificación de las partes, en fecha 23 de mayo de 2014 tuvo lugar la audiencia de juicio, siendo que luego de la realización de la misma, el a quo declaró con lugar la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana L.T.D.V., contra el ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, ya identificados, por lo que ordenó la entrega material del inmueble dado en arrendamiento.

Concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 28 de mayo de 2014, por el abogado J.B.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, contra la decisión proferida en fecha 27 de mayo de 2014, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción de desalojo impetrada. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

…Observa este juzgado que los testigos indicados no se contradijeron entre si y adminiculado su testimonio a los demás medios probatorios, sus dichos le merecen confianza, por lo cual se aprecian sus declaraciones, pues tampoco fueron impugnados de cualquier forma por la parte contraria. De su testimonio en conjunto, adminiculado a los demás medios probatorios evacuados en el expediente, este juzgado puede fijar el hecho de que en el apartamento donde habitan los ciudadanos L.T.D.V. y su esposo, A.V., igualmente habita su hijo, con su respectiva familia, conformada por él y su esposa (FRANCO V.V.T. y G.M.C.C.) y su hijo, que actualmente es un niño.

Ahora bien, este juzgado concluye que es un hecho admitido entre las partes, y ratificado con las pruebas analizadas, que la ciudadana L.T.D.V. es la madre del ciudadano F.V.V.T., lo cual puede evidenciarse además del acta de matrimonio analizada, entre cuyas declaraciones aparece asentado quiénes son sus padres, con la que fue probado además que dicho ciudadano está casado con la ciudadana G.M.C.C.. Igualmente quedó probado que éstos tienen un (1) hijo, nacido en Caracas y que actualmente es un niño.

Ahora bien, este juzgado declara que quedó plenamente probado en autos que al menos dos (2) familias viven en el apartamento Nº 11, ubicado en el piso 3 del edificio Aurora, urbanización Los Chaguaramos, de esta ciudad, que son la formada por la parte actora y su cónyuge y la constituida por su hijo, ciudadano F.V.V.T.; y toda su familia necesita vivir en un espacio suficiente y con la privacidad que requiere su grupo familiar.

En base a los hechos fijados precedentemente, considera este órgano jurisdiccional que quedó plenamente probado en el presente procedimiento que la demandante tiene la necesidad de que sea desalojado el inmueble arrendado al demandado, para que sea ocupado por su hijo y su grupo familiar, por lo cual se declara procedente la demanda de desalojo interpuesta contra él.

En cuanto al alegato de la parte demandada, en el sentido de que él también tiene la necesidad de una vivienda y que no tiene otra a donde habitar, este juzgado declara que ello no es suficiente para declarar la improcedencia de la demanda, pues aparte de que quedó debidamente demostrado en autos la necesidad de la parte actora de que el inmueble sea desalojado para que lo ocupe su hijo, en caso de que llegada la oportunidad de ejecución de la sentencia y el demandado no tiene dónde mudarse, deberá este juzgado tramitar el procedimiento previo a la ejecución de la sentencia, para garantizarle que no sea desalojado de forma arbitraria del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, si no tiene antes un inmueble donde vivir.

En relación al planteamiento realizado por el apoderado judicial de la parte demandada tanto en el decurso del juicio, como en la oportunidad de celebrarse la audiencia oral, relacionado con que la arrendadora le ha aumentado el canon de arrendamiento, este juzgado declara que ello no forma parte de la controversia planteada en este procedimiento, pues no fue interpuesta reconvención por reintegro de sobrealquileres contra la actora. No obstante ello, este juzgado deja a salvo las acciones que pueda tener el demandado para acudir a los órganos jurisdiccionales, si considera que la arrendadora violó sus derechos como arrendatario, al aumentarle el canon de arrendamiento.

Con fundamento en las presentes consideraciones este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y de Ejecución de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad que le confiere la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana L.T.D.V. contra el ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, antes identificados. En consecuencia, se condena al demandado a desalojar y entregar a la parte actora el siguiente bien inmueble: apartamento Nº 72, ubicado en el piso 7, del Edificio Acuarios, situado en la urbanización Las Acacias, calle El Comercio, parcela Nº 638, manzana B, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas…

Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así, la demandante ciudadana L.T.D.V., en el escrito libelar persigue el desalojo y consecuente entrega de un bien inmueble que le pertenece, constituido por un apartamento con un área aproximada de cien metros cuadrados (100 mts2), ubicado en La Urbanización Las Acacias, Calle El Comercio, Parcela Nº 630, Manzana B, Edificio Acuarios, Piso 7, Nº 72, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, desde el año 2002 hasta el año 2008, respetándosele el lapso de prorroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos de Vivienda; y siendo que consta en la Cláusula Segunda del último contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 29 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº 27, Tomo 59, donde las partes acordaron la no renovación de la relación arrendaticia, aunado a la situación de necesidad que tiene el ciudadano F.V.V.T., hijo de la arrendataria, así como la esposa e hija de éste, de ocupar el inmueble dado en arriendo por no tener donde vivir él y su familia, ya que todos viven en el mismo inmueble, es decir, dos personas de tercera edad, dos adultos, un adolescente y una niña, ocasionando incomodidades y falta de privacidad, incurriendo en hacinamiento. Asimismo, indicó la actora que la parte demandada tiene otro inmueble que le pertenece ubicado en la Parroquia Sucre, Urbanización Nueva Caracas, intersección de la Avenida Pan American y la Calle Colombia, distinguido con el Nº 19, Municipio Libertador del Distrito Capital. Además, señaló que es evidente que la nueva familia conformada por el hijo de su mandante, su esposa e hijo antes identificados, requieran de una vivienda independiente para poder desarrollar a plenitud sus relaciones y convivencia familiar con sus propias costumbres, pautas de crianza de su hijo y crecimiento de la relación como cónyuges y ahora padres, dentro de un espacio físico adecuado para sus miembros. Indicó que se agotaron los trámites administrativos que la Ley ordena, previa instauración del proceso judicial, y por ello demanda al ciudadano ZEID ZALLUAA KURI, ya identificado, al desalojo, fundamentado en el artículo 91 numeral 2º y parágrafo único de la Ley Para Regularización y Control de Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda, y el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con la finalidad de que el hijo de su mandante, fije su residencia en el inmueble dado en arriendo.

En la litis contestatio, la parte demandada alegó que rechaza, niega y contradice en todas sus partes la demanda instaurada por la parte actora, aduciendo que es incierto que la parte actora requiera el inmueble dado en arriendo, por la supuesta necesidad que tiene su hijo, tal como lo ha señalado en el libelo de demanda y que el demandado al inicio del contrato tuvo y tiene la necesidad de vivir conjuntamente con su familia en el apartamento dado en arriendo, señalando que no tiene otro lugar para vivir, y aceptando que la relación arrendaticia tuvo su génesis desde el año 2002, prorrogable por períodos iguales los cuales ocurrieron hasta la actualidad como lo expresa la parte actora, siendo que su representado ha tenido un comportamiento correcto (como buen padre de familia) y respetuoso de la relación arrendaticia. Indicó que lo que realmente ocurrió en el presente caso, “…fue que dicha Arrendadora arbitrariamente quiso elevar el canón (sic) de arrendamiento a una suma astronómica y por su propia cuenta y como mi representado no accedió a ese requerimientos, quedó resquebrajada esa relación entre ellos…”.

Fijado lo anterior, pasa este sentenciador resolver el fondo del presente asunto para lo cual, se debe en primer lugar realizar el trabajo valorativo de las pruebas aportadas por las partes.

PARTE DEMANDANTE: Con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes documentos:

• Marcado con la letra “C”, original de la Resolución Nº 00209, de fecha 16 de enero de 2013, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda. A la referida prueba documental, se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, por cuánto dicha resolución fue emitida por una funcionaria pública en ejercicio de sus competencias específicas y en nombre de una institución que tiene por función la prestación de un servicio público, y demuestra que se agotó la vía administrativa previo a la instauración de demandas judiciales y habilita la vía judicial para que se ventile juicio llevado por las partes. Así se establece.

• Marcado con la letra “D”, copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 9 de junio de 1994, bajo el Nº 32, folio 169, Tomo 44, Protocolo 1º. Respecto a la referida prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 1.357 y 1.359 del código Civil, y demuestra que la ciudadana L.T.D.V., es la propietaria del inmueble objeto de la demanda. Así se establece.

• Marcado con la letra “E”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio, autenticado en fecha 27 de marzo de 2002, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 80, Tomo 36, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. A dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada por la parte contraria, demostrando con el mismo, la relación arrendaticia vinculante entre las partes. Así se establece.

• Marcado con la letra “F”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio, autenticado en fecha 1 de abril de 2003, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 10, Tomo 37, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. A dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada por la parte contraria, demostrando con el mismo, la relación arrendaticia vinculante entre las partes. Así se establece.

• Marcado con la letra “G”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio y del anexo contentivo del inventario del inmueble dado en arriendo, autenticado en fecha 1 de abril de 2004, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 105, Tomo 40, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. A dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada por la parte contraria, demostrando con el mismo, la relación arrendaticia vinculante entre las partes. Así se establece.

• Marcado con la letra “H”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio y del anexo contentivo del inventario del inmueble dado en arriendo, autenticado en fecha 13 de abril de 2005, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 11, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. A dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada por la parte contraria, demostrando con el mismo, la relación arrendaticia vinculante entre las partes. Así se establece.

• Marcado con la letra “I”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio y del anexo contentivo del inventario del inmueble dado en arriendo, autenticado en fecha 24 de marzo de 2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio del Municipio Chacao. Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 27, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. A dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnada por la parte contraria, demostrando con el mismo, la relación arrendaticia vinculante entre las partes. Así se establece.

• Constante de un (1) folio útil, copia simple del acta de nacimiento Nº 30, Tomo 1.- Folio 30.- Año 2009 emanado del Registro Civil de Chacao, perteneciente al ciudadano G.A., hijo del ciudadano F.V.V.T.. Respecto a dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue impugnado por la parte contraria y por tratarse de un documento público administrativo, evidenciando que el n.G.A., es nieto de la ciudadana L.T.D.V., parte actora en el presente juicio. Así se establece.

• Marcado con la letra “K”, copia certificada del acta de matrimonio celebrado entre los ciudadanos F.V.V.T. y G.M.C.C., en fecha 25 de junio de 2005, y expedido por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra la unión matrimonial existente entre los ciudadanos F.V.V.T. y G.M.C.C., siendo la última nombrada, nuera la ciudadana L.T.D.V., parte actora en la presente causa. Así se establece.

• Marcado con la letra “L”, copia simple de un documento compra venta celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA GAZE, S.R.L, y el ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, respecto a un inmueble situado en la Parroquia Sucre, Urbanización Nueva caracas, Intersección de la Avenida Pan American y la Calle Colombia, Nº 19, Municipio Libertador del Distrito Federal, registrado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 15 de febrero de 2000, bajo el Nº 19, Tomo 7. Respecto a dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, siendo que del mismo se evidencia que el ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, es propietario del referido inmueble. Así se establece.

• Marcado con la letra “N”, copia certificada del acta de nacimiento Nº 30, Tomo 1.- Folio 30.- Año 2009 emanado del Registro Civil de Chacao, perteneciente al ciudadano G.A., hijo del ciudadano F.V.V.T.. Respecto a dicha prueba documental, este Juzgado no tiene nada que decir al respecto por cuanto ya se pronunció sobre la prueba in comento.

• Marcado con la letra “Ñ”, copia simple de la Resolución Nº 00209, de fecha 16 de enero de 2013, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, donde habilita la vía judicial para que se ventile juicio llevado por las partes. Respecto a dicha prueba documental, este Juzgado no tiene nada que decir al respecto por cuanto ya se pronunció sobre la prueba in comento.

• Marcado con la letra “O”, copia simple del acta de la audiencia conciliatoria celebrada en fecha 18 de diciembre de 2002, levantada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. A la referida prueba documental, se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo, por cuánto dicha resolución fue emitida por una funcionaria pública en ejercicio de sus competencias específicas y en nombre de una institución que tiene por función la prestación de un servicio público, y demuestra que se llevó a cabo la audiencia conciliatoria en fase administrativa, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.

En el lapso probatorio, la actora promovió en los siguientes términos:

• Promovió marcado con la letra “D”, copia simple constante de cuatro (4) folios útiles de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 9 de junio de 1994, anotado bajo el Nº 32, Tomo 44 Protocolo Primero. Al respecto, este Juzgado no tiene nada que valorar por cuánto ya a.u.s.l.p. in comento.

• Promovió marcado con la letra “C”, copia simple constante de tres (3) folios útiles de la Resolución Administrativa Nº 00209 de fecha 16 de enero de 2013, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrito al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad del la República Bolivariana de Venezuela. Al respecto, este Juzgado no tiene nada que valorar por cuánto ya a.u.s.l.p. in comento.

• Promovió marcado con la letra “Z”, copia simple constante de dos (2) folios útiles del acta contentiva de la audiencia de conciliación, celebrada con ocasión del procedimiento previo a las demandas que ordena y prevé la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, celebrada en fecha 18 de diciembre de 2012. Al respecto, este Juzgado no tiene nada que valorar por cuánto ya a.u.s.l.p. in comento.

• Promovió marcado con la letra “G”, copia simple constante de un (1) folio útil, copia del acta de nacimiento Nº 1131 emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de septiembre de 1959, que corre inserta la folio 88 y vto. Del libro original de nacimientos del año 1959. Respecto a dicha prueba documental, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado por la parte contraria, evidenciando que el ciudadano F.V.T., es hijo de la ciudadana L.T.. Así se establece.

• Promovió marcado con la letra “N”, copia simple constante de un (1) folio útil, acta de nacimiento Nº 30, inserta al Tomo I, folio 30, Año 2009; de los Libros del Registros de Nacimientos llevados por la Registradora Municipal del Municipio Chacao, del Estado Miranda, en fecha 6 de enero de 2009. Al respecto, este Juzgado no tiene nada que valorar por cuánto ya a.u.s.l.p. in comento.

• Promovió marcado con la letra “J”, copia simple constante de dos (2) folios útil, acta de matrimonio Nº 6, inserta en el Libro de Registro de Matrimonios, años 2004-2005, inserta bajo el Nº 6, a los folios vto. 15 y vto. 16, llevados por el Tribunal Séptimo de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 25 de junio de 2005. Al respecto, este Juzgado no tiene nada que valorar por cuánto ya a.u.s.l.p. in comento.

• Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, la prueba testimonial de los ciudadanos Y.H., venezolana, mayor de edad, cédula de identidad Nº v- 9.487-597; y del ciudadano C.O.F., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nº v- 4.681.235. Al segundo testigo, previo juramento, la representación judicial de la parte actora le realizó las siguientes preguntas, según se desprende del acta levantada por el a quo, que corre al folio ciento sesenta y uno (f.161): PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce usted a la señora L.T.D.V. y al señor F.V.? Respuesta: Si, los conozco desde hace un año aproximadamente. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo porqué conoce a estas personas, qué relación ha establecido con ellos?. Respuesta: Bueno yo los conozco por un cliente que tengo, que les dio mi tarjeta a ellos y posteriormente ellos me contrataron. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo qué relación hay entre el señor FRANCO y la señora LIDIA?. Respuesta: Es el hijo de la señora LIDIA. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si la señora LIDIA y el señor FRANCO viven en el apartamento 11 del piso 3 del edificio Aurora en la calle El Estadium de la urbanización Los Chaguaramos, en Caracas?. Respuesta: Si. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si el señor FRANCO está casado y si tiene hijos? Respuesta: si está casado y tiene un muchachito, creo que de 4 o 5 años. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo qué otras personas habitan en el apartamento 11 del edificio Aurora de la señalada dirección? Respuesta: Allí vive una hija de la señora Lidia y de su hijo, que debe tener como 14 o 15 años. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo qué tamaño aproximado tiene el apartamento 11 del piso 3 del edificio Aurora y qué distribución interna tiene?. Respuesta: ese apartamento tiene 70 metros cuadrados, tiene una sala pequeña con un diván, tiene una división que se hizo, que antes era parte de la sala, dos (2) cuartos y un baño pequeño. Cesaron. Luego, procedió la representación judicial de la parte demandada a interrogar al testigo de la siguiente forma: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo desde qué tiempo conoce usted a la señora LIDIA y al señor FRANCO?. Respuesta: casi un año. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si debido a esa relación que usted ha manifestado anteriormente tener con la señora LIDIA y al señor FRANCO, conoce la situación económica de éstos?. Respuesta: En realidad no. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo cuántas veces aproximadamente ha visitado el citado apartamento?. Respuesta: cinco (5) veces. CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo si en esas 5 veces que usted dice haber visitado a la señora LIDIA y al señor FRANCO en la dirección indicada, ha podido observar el régimen familiar de comodidad o incomodidad de ellos en el inmueble?. Respuesta: Si, ellos dos veces me han pedido opinión de cómo meter aire acondicionado, le he dicho que no porque es un edificio viejo, para que tuviesen más fresco. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo si dentro de todas las conversaciones que ha tenido con esa familia, la señora TEPEDINO le ha manifestado que ella tiene otra propiedad diferente a ese inmueble?. Respuesta: Nunca hemos hablado de eso, solo de la situación del país las pocas veces que hablamos. SEXTA REPREGUNTA: Diga el testigo si de acuerdo a sus conversaciones, que ha tenido con esa familia, la considera como una buena amistad con ella?. Respuesta: Amistad y buenos clientes, porque siempre han pagado lo que he cobrado, he visto que son buenos clientes. Cesaron.

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Respecto a la testigo ciudadana Y.C.H.P., titular de la cédula de identidad Nº 9.487.597, previo juramento, la representación judicial de la parte actora le realizó las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce al señor F.V., a la señora G.D.V., y a la señora L.T.?. Respuesta: Si los conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo qué parentesco o relación familiar hay entre el señor FRANCO, la señora GIOVANNA y la señora LIDIA?. Respuesta: el señora FRANCO es hijo de la señora LIDIA y la señora GIOVANNA es esposa del señor FRANCO, nuera de la señora LIDIA. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo porqué conoce a las antes nombradas personas?. Respuesta: porque yo cuidaba al bebe del señor FRANCO y la señora GIOVANNA, a partir de los 6 meses hasta los 3 años. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo si las antes nombradas personas y el niño que usted cuidaba viven en el apartamento 11 del piso 3 del edificio Aurora, en la calle El Estadium de la urbanización Los Chaguaramos, en Caracas?. Respuesta: Si. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo si actualmente cuida al n.G., que es hijo de la señora GIOVANNA y el señor FRANCO?. Respuesta: no. Muy eventualmente. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo donde cuidaba al n.G.?. Respuesta: En el apartamento de ellos y en mi casa. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo qué otras personas viven en el apartamento 11 del piso 3 del edificio Aurora, ubicado en la citada dirección?. Respuesta: está la señora LIDIA con su esposo, la hija de la señora LIDIA con su hijo PASCUAL, un adolescente. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo si el citado apartamento es pequeño y qué distribución interna tiene?. Respuesta: el apartamento es pequeño, al entrar tiene un comedor con un sofá, dos cuartos, un lavandero, un baño, una cocina y en lo que sería la sala hicieron una división para una habitación. OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo en esas 3 habitaciones dormitorios que usted refiere, existen en el apartamento, cómo se distribuyen las personas para dormir? Respuesta: en una está la señora LIDIA con su esposo, en la otra está la señora ESTHER con su hijo. NOVENA PREGUNTA: Diga la testigo si es cómoda la cantidad de espacio de ese apartamento para todos los que allí conviven?. Respuesta: para esa cantidad no. DECIMA PREGUNTA: Diga la testigo como es la relación de la señora LIDIA con su nuera la señora GIOVANNA?. Respuesta: Es buena. UNDÉCIMA PREGUNTA: Diga la testigo si en alguna oportunidad cuando cuidaba al n.G., en referencia a las pautas de disciplina y crianza del n.G. y explique. Respuesta: Si hubo algunas inconveniencias, sobretodo cuando consentía demasiado al niño en las siestas, por ejemplo cuando la señora GIOVANNA me daba unas indicaciones para que el niño durmiera ciertas horas y ella lo dejaba dormir más, y luego en las noches no dormía bien; y tambien con las chucherías que le permitía comer, y eso molestaba mucho. Cesaron. Luego, procedió la representación judicial de la parte demandada a interrogar al testigo de la siguiente forma: PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo quién contrató sus servicios para esa actividad que usted desarrolla en esa casa?. Respuesta: la señora GIOVANNA y el señor FRANCO. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo si esa ocupación que usted realiza lo hace dentro del inmueble de la señora TEPEDINO o en la casa suya de habitación?. Respuesta: Al principio cuando el niño estaba pequeño de meses, yo lo cuidaba dentro de la casa de la señora TEPEDINO, luego por razones de espacio, sí me lo llevaban a mi casa para cuidarlo. TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo conforme a la relación que usted dice tener con los ocupantes de ese apartamento, explique al tribunal cada una de las profesiones que desempeñan esos señores que usted dice conocer?. Respuesta: el señor FRANCO es electromecánico, la señora GIOVANNA es administradora comercial, la señora ESTHER es odontóloga, el esposo de la señora LIDIA es latonero, y la señora LIDIA es ama de casa. Cesaron. Ahora bien, nada debe señalar esta Alzada respecto a la promoción de testimoniales de los ciudadanos PASQUALE SPINELLI y L.B.D.C., ya identificados, por cuánto no fueron evacuados por el a quo. Por otro lado, este ad quem considera que las declaraciones de los testigos indicados ut supra, en efecto guardan relación con el mérito de la causa a saber, respecto a la necesidad de la parte actora, en que si hijo y familia, ocupen el inmueble objeto de la relación locativa, quedando los testigos contestes en cuanto que todos, se encuentran viviendo en estado de hacinamiento, y las referidas declaraciones prueban la referida necesidad a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Promovió de conformidad con lo establecido en los artículos 1.428 al 1.430 del Código Civil, y 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil, prueba de inspección judicial y que el tribunal se traslade y constituya en el inmueble tipo apartamento identificado con el Nº 3 ubicado en la Planta Baja del Edificio Aurora, Avenida El Estadium, Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Capital. Respecto a la presente inspección judicial, se verifica que la misma fue practicada por el a quo en fecha 21 de febrero de 2014, donde se dejó constancia de lo siguiente: “…El tribunal deja constancia que el apartamento número once (11), ubicado en el piso tres (3) , del edificio Aurora, Avenida El Estadium, Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador, Distrito Capital, tiene tres (3) habitaciones dormitorio…”. Y se valora conforme el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa.

Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto neurálgico en este caso gira en torno a la pretensión de desalojo y consecuente entrega de un bien inmueble dado en arriendo, constituido un apartamento distinguido ubicado en la Urbanización Las Acacias, Calle El Comercio, Parcela Nº 638, Manzana B, Edificio Acuarios, Piso 7, Nº 72, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la necesidad que tiene el hijo de la actora, ciudadano F.V.V.T., de ocupar el mismo ya que actualmente vive en inmueble propiedad de la actora ciudadana L.T.D.V., ya identificada, ubicado en la Urbanización Las Acacias, Calle El Comercio, Parcela Nº 638, Manzana B, Edificio Acuarios, Piso 7, Apto. Nº 72, Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo este inmueble muy reducido para los habitantes del mismo, siento en total siete (7) personas que lo ocupan, originando hacinamiento e incomodidades en lo que respecta a la movilidad. Que aunado a lo anterior, el hijo de la actora, se encuentra casado con la ciudadana G.M.C.C., y tienen un hijo de nombre G.A.V.C., de cuatro (4) años de edad, por lo que requieren el inmueble “…para poder desarrollar a plenitud sus relaciones y convivencia familiar con sus propias costumbres, pautas de crianza de su hijo y crecimiento de la relación como cónyuges y ahora padres, dentro de un espacio físico adecuado para sus miembros; que actualmente aún con las buenas relaciones entre las seis (6) personas que habitan la residencia de nuestra mandante no es posible. Debido a que el espacio es escaso y la joven y nuestra familia debe adoptar costumbres y pautas de nuestra mandante y su cónyuge…”.

Al respecto, la parte demandada refutó el hecho de que el hijo de la parte actora, ciudadano F.V.V.T., requiera el inmueble tal como se señala en el libelo. Alegó que en la relación arrendaticia se ha comportado como buen padre de familia y respetuoso de la relación y que lo que ocurrió, es que la arrendadora arbitrariamente quiso elevar el canon de arrendamiento a una suma astronómica y por su propia cuenta, desquebrajándose la referida relación. Por último alegó que la necesidad del hijo de la arrendadora y su familia de ocupar el inmueble, no es única y exclusiva de este, siendo que también la tiene el demandado y su familia de ocupar el inmueble dado en arriendo, aunado a que es considerado como el débil jurídico de la relación arrendaticia.

Para comenzar a destrabar la litis, esta Alzada debe indicar que la parte demandada no desconoció, ni impugnó los contratos de arrendamiento consignados por la parte actora, aceptando que la relación arrendaticia se originó a partir del año 2002, manteniéndose buenas las relaciones entre las partes hasta el año 2010, año en que vencía la prorroga legal correspondiente al inquilino, de conformidad con lo establecido en el literal c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos de Vivienda. Ahora bien, en virtud de haberse interpuesto la presente demanda en mayo de 2013, y no constar a los autos algún elemento que haga presumir el deseo por parte de la actora, de no mantener en posesión al demandado del inmueble dado en arriendo, pues para este Juzgado, la relación arrendaticia pasó a ser un contrato indeterminado a partir del vencimiento de la prórroga legal, por operar la tácita reconducción a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil. Así se establece.

Pues bien, respecto al mérito del presente asunto, resulta oportuno para este Juzgado señalar que, según lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar, siendo que los mismos pueden ser a tiempo determinado o indeterminado. Ahora bien, la parte actora demandó el desalojo en virtud de la necesidad que tiene el ciudadano F.J.R.M., en ocupar el inmueble dado en arrendamiento y basado su pretensión para el momento de interposición, se subsume en el numeral “2” del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que señala:

Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

…omissis…

2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado…

Ahora bien, dicha causal invocada por la parte actora, se encontraba estipulada en al literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a la necesidad que tenia el propietario del inmueble en ocuparlo para sí o para algún miembro de su familia. Pues bien, sobre la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, afirma el Dr. J.L.V., en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, Páginas 105 y 106), lo siguiente:

“…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)…”

Por otra parte, el Dr. A.E.G.F., al respecto, en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, señala lo siguiente:

…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…

Ahora bien, para la procedencia de la acción de desalojo con base en la causal “2” del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:

1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito; así, como se indicó precedentemente la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo indeterminado a partir del año 2010, ya que operó la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil, sobre el contrato autenticado en fecha 1 de abril de 2007, en la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 29 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº 27, Tomo 59 y valorado por este ad quem, por lo que en efecto, la pretensión de desalojo resulta viable. Así se decide.

2) La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento; por lo que al respecto tenemos que la accionante en el presente asunto, ciudadana L.T.D.V., es propietaria del inmueble según se evidencia del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 9 de junio de 1994, bajo el Nº 32, folio 169, Tomo 44, Protocolo 1º, ya valorada por esta Alzada, por lo tanto, el inmueble dado en arrendamiento le pertenece, por lo que, poseen cualidad para ejercer la acción de desalojo. Así se decide.

3) Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud que sin la debida aportación probatoria al respecto, la demanda de desalojo sucumbiría y sería improcedente. Ahora bien, en este aspecto vale indicar que tanto al actor le corresponde probar su necesidad de ocupar el inmueble como al demandado de desvirtuar la alegada necesidad, siendo este último requisito el más importante para que se origine el efecto que acarrea el desalojo, tenemos que las partes están en la obligación de probar su propias afirmaciones, es decir, según las reglas de la carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por el demandado en su contestación, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más el demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en el que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit factor” , al tornarse el demandado actor de su excepción.

Entonces tenemos que en el presente caso, la parte actora sostiene la necesidad que tiene su hijo F.V.V.T., así como su esposa ciudadana G.M.C.C., e hijo de ambos el cual tiene por nombre G.A. (nieto de la actora), en habitar el inmueble de marras; y según el criterio de este sentenciador, tal necesidad fue debidamente demostrada en virtud de las actas de nacimiento, así como del acta de matrimonio, ambas documentales ya valoradas y analizadas en esta Alzada, adminiculado con las testimoniales de los ciudadanos C.O.F. y Y.C.H.P., identificados ut supra, quienes fueron contestes al afirmar que conocían de vista, trato y comunicación al ciudadano F.V.V.T. y a la ciudadana L.T.D.V., así como que les constaba que tanto la esposa del hijo de la propietaria y su nieto habitaban en el apartamento Nº 11, ubicado en el piso 3 del Edificio Aurora, Urbanización Los Chaguaramos, Distrito Capital; y que les constaba que mas de cinco (5) personas entre ellos dos personas de la tercera edad, así como un niño y una adolescente, vivían en un espacio reducido y que vivían todos en condiciones de hacinamiento, siendo un espacio muy pequeño para el sano desenvolvimiento de dos (2) familias. Ahora bien, resulta importante señalar que en cuanto a la valoración de los testigos, los jueces tienen libertad de apreciación, según la confianza que estos generen, siendo apreciados por este sentenciador ex artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

De la misma forma se demostró mediante un documento de compra venta celebrado entre la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA GAZE, S.R.L, y el ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, que el último de los mencionados es propietario de un inmueble, situado en la Parroquia Sucre, Urbanización Nueva Caracas, intersección de la Avenida Pan American y la Calle Colombia, Nº 19, Municipio Libertador del Distrito Federal; de manera que considera esta Alzada que la parte demandada no logró desvirtuar los argumentos de la parte actora, es decir, desvirtuar la necesidad alegada y que tiene el ciudadano F.V.V.T., en ocupar el inmueble dado en arrendamiento, con lo que queda plenamente demostrados los presupuestos procesales establecidos en el numeral “2” del artículo 91 Ley Para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, teniendo este Juzgado el deber de declarar ha lugar en derecho la pretensión esgrimida por la parte actora, quedando entonces obligado el demandado a entregar el inmueble dado en arriendo libre de bienes y personas, previo cumplimiento de los plazos estimulados en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Viviendas. Así se decide.

En vista de las consideraciones anteriormente señaladas y habiendo quedado plenamente demostrada la necesidad que tiene la actora L.T. de que su hijo el ciudadano F.V.V.T., ocupare el inmueble de marras, este Juzgado le resulta forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada y en consecuencia, con lugar la demanda de desalojo intentada por la actora en contra del ciudadano ZEID ZALLUAA KURY, ya identificado, de conformidad con lo establecido en el numeral “2” del artículo 91 de la Ley Para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, , por lo que el fallo dictado por el a quo, queda confirmado con la motivación aquí expuesta, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: