Decisión nº 09-02-25. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 19 de Febrero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y

MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 19 de febrero del 2009.

Años 198º y 149º

Sent. N° 09-02-25.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 17 de diciembre del 2008, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la abogada en ejercicio L.Y.M.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 34.025, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.M.D.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.384.919, con domicilio procesal en la calle Camejo, entre avenidas Libertad y Montilla, edificio Manolo, primer piso, oficina 04 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, contra la ciudadana O.S.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.488.216, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21.901, la cual fue oída en ambos efectos por auto del 09 de enero del año en curso.

En fecha 15/01/2009, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, admitiéndose por auto del 16 del mismo mes y año, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de enero del año en curso, la demandada abogada en ejercicio O.S.C., suscribió diligencia solicitando la constitución del Tribunal con Asociados; y por auto del 27 de ese mes y año, se fijó las diez de la mañana (10:00 a.m.) del tercer (3er) día de despacho siguiente a aquél, para que tuviera lugar el acto de elección de Asociados, de acuerdo con lo previsto en el artículo 119 del Código de Procedimiento Civil, en cuya oportunidad (03/02/2009) se declaró desierto el mismo, por no haber comparecido ninguna de las partes ni por sí, ni por medio de apoderado judicial.

Mediante diligencia suscrita el 03 de febrero del 2009, la demandada solicitó se fijara nueva oportunidad para la conformación del Tribunal en Asociados.

Por auto del 04/02/2009, se señaló que conforme a lo previsto en el último aparte del artículo 120 del Código de Procedimiento Civil, la presente causa seguiría su curso legal sin asociados, y en consecuencia, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a aquél, para dictar sentencia, con fundamento en el artículo 893 ejusdem.

Alega la apoderada actora en el libelo de demanda, que en fecha 22/07/1999, su representado suscribió contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con la ciudadana O.M.S., sobre un local para oficina ubicado en el edificio Don Manolo, calle Camejo, entre avenidas Libertad y Montilla, piso 1, oficina N° 06 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas; que el lapso de duración se fijó en un (1) año, prorrogable en períodos iguales conforme a lo establecido en la cláusula cuarta; que en la cláusula segunda, se fijó el canon de arrendamiento en la suma de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), hoy día cuarenta bolívares fuertes (Bs.F.40,00), modificado progresivamente, y en el mes de febrero del 2006, quedó fijado en la suma de ciento cincuenta mil bolívares, hoy ciento cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.150,00).

Que a partir del 10 de noviembre del 2006, la arrendataria comenzó a efectuar el pago de los cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en cuya oportunidad realizó el depósito por la cantidad de novecientos mil bolívares, hoy novecientos bolívares fuertes (Bs.F.900,00), correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de ese año, lo cual se tramitó en el expediente de consignación arrendaticia N° 159, y en fecha 05/03/2007, consignó los correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del 2007, siendo éstas las últimas consignaciones realizadas; que de tal expediente se evidencia que la arrendataria ha realizado esas consignaciones de manera extemporánea, es decir fuera del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que sin embargo su representado a los fines de no perjudicar a la arrendataria, procedió en fecha 18/01/2007, a retirar los cánones de arrendamiento de los meses de julio a diciembre del 2006, presumiendo que la arrendataria normalizaría los pagos, sin retardos, lo cual no sucedió, y a partir del 05/03/2007, no consignó más, lo que afirma enmarcarse dentro del incumplimiento por parte de la arrendataria, previsto en el artículo antes señalado, estando insolvente, de acuerdo al artículo 56 ejusdem.

Fundamento su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 del Código Civil, 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el incumplimiento de la arrendataria en pagar los cánones de arrendamiento, y la falta de pago de veinte (20) mensualidades consecutivas correspondiente a los meses de marzo del 2007 a octubre del 2008, da lugar a que su representado como arrendador reclame la resolución de contrato de arrendamiento. Que por todo ello, en nombre de su representado, demanda formalmente a la ciudadana O.M.S.C., por resolución de contrato, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en: 1°) la resolución del contrato de arrendamiento, y consiguiente desocupación y entrega material del inmueble objeto de litigio, y 2°) para que pague las costas procesales, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs.4.000,00).

Acompañó: original de poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 04/10/2006, bajo el N° 71, Tomo 170 de los libros respectivo; copia simple del contrato de arrendamiento privado suscrito entre el ciudadano M.M.S. y la ciudadana O.M.S., en fecha 22/07/1999; copia certificada de actuaciones que conforman el expediente Nro. 159, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana O.S. a favor del ciudadano M.M.D.S.; y original de certificación de cánones de arrendamiento expedida por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, expedida en fecha 24/09/2008.

En fecha 06/11/2008, el Juzgado de la causa admitió la demanda intentada ordenando la citación de la demandada ciudadana O.M.S.C., para que compareciera por ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la misma, siendo citada personalmente por el Alguacil de ese Despacho el 17/11/2008, según se evidencia de la diligencia y recibo, insertos a los folios 63 y 64, en su orden.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la demandada ciudadana O.M.S.C., presentó escrito mediante el cual opuso de conformidad con lo dispuesto en los artículos 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 346 del Código de Procedimiento Civil, las siguientes cuestiones previas: la contemplada en el ordinal 11° del citado artículo 346, aduciendo ser improcedente la acción porque no se encuentra en estado de mora con respecto al pago de los cánones de arrendamiento del local que ocupa, que en fecha 16/04/2008 consignó la suma de doscientos cuarenta bolívares (Bs.240,00) para que fuesen desglosados a razón de cuarenta bolívares (Bs.40,00) e imputados al pago de los mismos, por ser ese el pago que para la fecha de celebración del contrato se acordó con el propietario del edificio.

Asimismo opuso la existencia de una condición o plazo pendiente, que el contrato de arrendamiento celebrado en el año 1999, automáticamente se ha venido prorrogando por periodos iguales, siendo su vencimiento todos los 22 del mes de julio de cada año, señalándose en forma expresa que las prórrogas se considerarán como de plazo fijo, a menos que una de las partes diere a la otra un aviso de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, invocando la aplicación del ordinal 7° del referido artículo 346.

Manifestó oponer la cuestión previa estipulada en el ordinal 8° del citado artículo 346, por existir una cuestión perjudicial derivada de un proceso judicial anterior seguido en el expediente 5216 que cursó por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial y no fue resuelta en dicha oportunidad procesal, y que luego se propuso en el expediente 2105 que cursó por ante el Juzgado Segundo de Municipio Barinas de fecha 07/03/2008, oportunidad en que la parte actora volvió a interponer demanda de desalojo y un supuesto cobro de canon de arrendamiento que no existía como deuda y que al darse cuenta que ella venía realizando depósitos por pago de cánones de arrendamiento, procedió a subsanar su error, tomó las consignaciones de dinero que existían, y después desistió del procedimiento judicial; que aun tal cuestión perjudicial no le ha sido considerada por el propietario del edificio ni resuelta su situación como es la instalación del servicio formal de agua potable y la devolución del medidor de luz eléctrica caracterizado con el N° 0255182405018, dejando el local que ocupa sin tales servicios, tipificándose así una cuestión perjudicial de las contempladas en tal ordinal.

Alegó que existe sobre el mismo caso o procedimiento judicial una sentencia firme dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil en fecha 07/03/2007, con respecto a ese mismo caso que conoció en apelación que adquirió el valor de cosa juzgada, de acuerdo con lo previsto en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Señaló que para que pueda prosperar la medida de desalojo debe cumplirse con los parámetros estipulados en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que se le deben dar las prórrogas legales obligatorias para el arrendador, también lo referente al derecho de preferencia de acuerdo con el artículo 42 de dicha Ley, ya que la propuesta formal de compra y pública de compra sobre el local N° 06 que ocupa en el mencionado edificio “Don Manolo”, que interpuso en el mismo curso del proceso judicial que se siguió a esos mismos efectos en los citados expedientes 5216 y 2105, y que hasta esa fecha no le ha sido negada ni confirmada por el propietario.

Opuso la cuestión previa estipulada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir el libelo con el requisito previsto en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, en cuanto a la determinación e identificación del bien inmueble objeto de la pretensión, con indicación de sus linderos, medidas y demás características, o que en defecto de esa forma indispensable para el proceso, debió la abogada actora presentar el documento de propiedad del inmueble conjuntamente con el contrato de arrendamiento, para que se determine el valor a pagar en caso de llegar a trabarse una regulación o la negociación de compra-venta del local que ocupa.

Expuso oponer como otra cuestión previa que la abogada actora en el libelo de demanda indica el cobro de cánones de arrendamiento que no se adeudan, que no existen, que parte de supuestos falsos alegando acuerdo de pago por ciento cincuenta mil bolívares en el año 2006, aduciendo que la ley no es retroactiva, que lo que le corresponde pagar por canon de arrendamiento es el estipulado en el contrato de arrendamiento, es decir, cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), hoy cuarenta bolívares fuertes (Bs.F.40,00), que hasta la presente fecha no ha habido ningún otro acuerdo, ni firma de contrato de arrendamiento sobre dicho local, con fundamento en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Manifestó que la parte actora también señala la falta de pago de los meses de enero y febrero del 2007, y de marzo del 2007 a octubre del 2008, repitiendo que la ley no es retroactiva por los motivos ya señalados, que en sentencia confirmada el 07/03/2007, quedó comprobado que nada se adeudaba al respecto, que en febrero del 2008, se hizo un depósito para cubrir meses de arrendamiento por adelantado, que el 16/04/2008 hizo un depósito por doscientos cuarenta bolívares (Bs.240,00) para cubrir el pago por adelantado y que fueran desglosados a razón de cuarenta bolívares (Bs.40,00) cancelando seis cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo a octubre del 2008, no estando insolvente en pago de mensualidades; que la suma que alega la abogada actora no se adeuda, que no ha sido convenido entre las partes contratantes otra cosa, que el único contrato de arrendamiento vigente es el suscrito el 22/07/1999, el cual quedó con fuerza de cosa juzgada, según sentencia definitiva de un Tribunal que conoció del caso, que no ha suscrito otro contrato con el actor, citando lo previsto en los artículos 58, 63 y 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que se interpone una resolución de contrato y consiguiente desocupación, que la acción de resolución de contrato es independiente y autónoma que tiene que ser propuesta por separado y en otro juicio que se abra al efecto, y que para la consiguiente desocupación, primero debe cancelarle las mejoras y bienhechurías que realizó en el local arrendado, previa autorización del propietario.

Dio contestación a la demanda, negando y contradiciendo los alegatos de hecho y de derecho en todas y cada una de sus partes propuestos en la demanda. Negó y contradijo que no haya hecho más depósitos consignando copia simple del depósito efectuado el 16/04/2008 con el cual afirma haber pagado seis (6) meses de alquiler; que es cierto que tiene en calidad de arrendamiento el local en cuestión desde hace más de veintiún (21) años continuos, en el cual tiene establecido desde el año 1986 una oficina o bufete jurídico, pero que desde hace dos o tres años se ha visto muy afectada en sus derechos como inquilina, tanto por el propietario como por la administradora del mismo, quienes han dejado sin luz eléctrica el local, llevándose el medidor de luz, aunado a la falta de suministro de agua potable en el edificio; que le quitaron el puesto de estacionamiento que tenía para entregárselo al Sr. I.C.B., quien lo administra en provecho propio y lo cede a terceras personas no inquilinas del edificio, viéndose obligada a contratar un puesto de estacionamiento distinto y cercano en otro lugar para guardar su carro y evitar que se lo desvalijaran y le ocasionaran más daños de los ya causados; que cada vez que colocaba su vehículo frente al estacionamiento, le pinchaban cauchos, destrozaban mangueras, partían los espejos retrovisores o quebraban la antena, proponiendo reconvención con fundamento en los artículos 35 y 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.191 del Código Civil, solicitando al propietario y administrador, se le restituya el medidor de luz eléctrica que mandaron a desincorporar del local y demás servicios inherentes a dicho inmueble.

Que no es cierto que como inquilina haya acordado por pago de arrendamiento la suma de ciento cincuenta mil bolívares mensuales, que en la cláusula segunda del contrato privado firmado de fecha 22/07/1999 se fija la suma de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00) por concepto de canon de arrendamiento, el cual no ha sido modificado; que ha realizado consignaciones que exceden del monto acordado en el único contrato vigente hasta la fecha, para que vayan siendo imputadas al pago de cánones de arrendamiento siguientes, citando los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; que no es cierto que como inquilina haya demorado el pago de cánones, que las consignaciones que menciona la abogada actora y que pretende traer a los autos, afirmó ser cosa juzgada, que quedó bien claro en el Tribunal de la causa los pagos y consignaciones por ella efectuados en tiempo útil por adelantado; que su solvencia quedó confirmada por el Tribunal Primero del Municipio Barinas, expediente 5216, ratificado por sentencia de un Tribunal de Primera Instancia expediente N° 2179-07 de fecha 07/05/2007, que conoció del mismo caso; que posteriormente quedó confirmada la sentencia en expediente N° 2105 del 08, en el cual desistió la abogada actora.

Expuso que ha realizado consignaciones por un monto mayor, que todavía hay disponible en la cuenta de ahorros aperturada por el Tribunal de Municipio la suma de novecientos cincuenta y dos bolívares fuertes con quince céntimos (Bs.F.952,15) para ser imputado al pago de cánones de arrendamiento siguientes, que además hizo otros depósitos con el ánimo de no atrasarse en el pago, teniendo derecho conforme a los artículos 13, 58, 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a que se le reintegren o reconsideren éstos a los pagos de cánones subsiguientes, que el pago efectuado en posteriores oportunidades como el depósito de fecha 16/04/2008, solicitó se impute al pago de posteriores mensualidades que se vayan venciendo. Que no es cierto que deba desde marzo del 2007 a febrero del 2008, pues ha realizado depósitos por ante Banfoandes en la cuenta corriente N° 0013490010163761, a nombre del actor, caracterizados con los Nros. 01319066, 8304821 y 01319065, por Bs. 300.000,00, Bs.150.000,00 y 450.000,00, sumas estas que solicitó sean computadas y agregadas al pago de cánones de arrendamiento conforme al único contrato vigente.

En cuanto a la resolución de contrato de arrendamiento que pide la parte actora, adujo que no es procedente por ser una acción independiente y autónoma que tiene que ser propuesta por separado y en un juicio por separado; que además no se puede pedir la resolución de un contrato de arrendamiento mientras está pendiente un término o condición, o esté vigente el contrato suscrito entre las partes, o no se haya cumplido el periodo de tiempo de la prórroga legal o prórrogas sobrevenidas. Que además en dicho local tiene levantadas unas mejoras o bienhechurías que alcanzan los diez mil bolívares fuertes (Bs.F.10.000,00), entre protectores de puertas, división de tabiques, obra de albañilería para la apertura de una puerta (entrada principal), y otras que fueron autorizadas por el propietario antes de realizarlas, que afirma tener que reconocerle en caso de llegar a una resolución de contrato. Acompañó: copia al carbón de planilla de depósito Nro. 09230124, de la entidad bancaria Banfoandes, de fecha 16/04/2008, por Bs.F.240,00; copia simple (ilegible) de factura de servicio de electricidad expedido por la empresa CADAFE, Nro. 759200, y copia certificada de actuaciones que conforman el expediente signado con el N° 2105 de la numeración particular llevada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, con motivo del juicio de resolución de contrato de arrendamiento intentado por la abogada en ejercicio L.Y.M., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.M.D.S. contra la ciudadana O.S.C..

Por auto del 20/11/2008, el Tribunal a-quo negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, al no cumplir los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo que señaló imposibilitar determinar la competencia y la cuantía para conocer de la referida reconvención, conforme al artículo 341 ejusdem y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 21/11/2008, la demandada suscribió diligencia solicitando aclaratoria del auto que negó la admisión de la reconvención propuesta, manifestando que el mismo nada dice de la admisión o no de la contestación de la demanda, lo que fue acordado en conformidad por el a-quo mediante auto dictado el 25/11/2008, cursante al folio 165 de la primera pieza.

Dentro del lapso legal, ambas partes promovieron pruebas, así:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Oficiar a la entidad bancaria Banfoandes, Región Barinas, para que informara el número de depósitos realizados por la ciudadana O.S. en la cuenta de ahorros Nro. 0013490010163761 a nombre del ciudadano M.M.d.S., titular de la cédula de identidad Nro. 9.384.919 con Código de Cliente Nro. 0009384919, desde que la misma fue abierta por el Juzgado Segundo de Municipio Barinas, para realizar las consignaciones de los pagos de cánones de arrendamiento, hasta el 16/04/2008, e indique el monto preciso de dichas consignaciones; si es cierto que en la cuenta Nro. 00070013480000046779, en fecha 10/11/2006 con cheque de gerencia Nro. 79004311, a nombre del Juzgado Segundo del Municipio Barinas, y en fechas 01/02/2007 y 27/02/2007, aparecen depósitos realizados por la ciudadana O.S. a nombre del ciudadano M.M.d.S., titular de la cédula de identidad Nro. 9.384.919, e informe de cualquier otro depósito hecho por la referida ciudadana en la mencionada cuenta. En fecha 25/11/2008, se libró oficio N° 367, consignando la demandada en fecha 23/01/2008 oficio S/N de fecha 17/12/2008, el cual se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se contraen las resultas recibidas, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

 Oficiar a la entidad bancaria Banco de Venezuela, Región Barinas, para que informara si es cierto que en fecha 14/04/2004, mediante planilla de depósito Nro. 27733253 y cheque Nro. S-91-76002259 del 14/04/2004, la ciudadana O.S., realizó depósito por el monto de tres millones de bolívares (Bs.3.000.000,00), y sobre otro monto por depósitos que haya realizado a nombre del ciudadano M.M.d.S.. En fecha 25/11/2008, se libró oficio N° 368, cuya respuesta no fue recibida.

 Oficiar a la entidad bancaria Corp-Banca, Región Barinas, para que informara si la ciudadana O.S., realizó depósitos en la cuenta Nro. 310-036636-2, a nombre del ciudadano M.M.d.S., titular de la cédula de identidad Nro. 9.384.919 y el monto de las sumas de dichos depósitos. En fecha 25/11/2008, se libró oficio N° 369, cuya respuesta no fue recibida.

 Copia al carbón de factura de servicio de electricidad expedido por la empresa CADAFE, Nro. 759200. Se observa que parte de su contenido es ilegible, aunado a la particular circunstancia de que el nombre del suscriptor y la dirección del servicio prestado, se encuentran en manuscrito, lo que difiere del resto del contenido legible, razones por las cuales resulta inapreciable.

 Inspección judicial. Se negó su admisión por el a-aquo mediante auto dictado en fecha 27/11/2008, y ejercido el recurso de apelación contra tal actuación, fue conocido por esta Alzada, la cual lo declaró sin lugar por fallo dictado el 16/01/2009, confirmándose el auto apelado, tal y como consta de las actuaciones que integran el cuaderno separado de apelación.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Copia certificada de actuaciones que conforman el expediente signado con el Nro. 159 de la numeración particular llevada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana O.S. a favor del ciudadano M.M.D.S.. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Desconoció e impugnó copia al carbón de planilla de depósito Nro. 09230124, de la entidad bancaria Banfoandes, por la suma de doscientos cuarenta bolívares fuertes (Bs.F.240,00). Se observa que no constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, sino un mecanismo de defensa que ejerce una parte respecto a los instrumentos consignados por el adversario, por lo que resulta inapreciable

 Impugnó la copia simple de factura de servicio de electricidad expedido por la empresa CADAFE, Nro. 759200. Se observa que no constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, sino un mecanismo de defensa que ejerce una parte respecto a los instrumentos consignados por el adversario, por lo que resulta inapreciable.

Por ante esta Alzada, en fecha 23 de enero del año en curso, la demandada presentó escrito mediante manifestó exponer las observaciones que indicó, señalando una serie de consideraciones sobre los argumentos esgrimidos en el escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda presentado; adujo que el Tribunal de la causa no debió dictar ninguna providencia que directa o indirectamente pueda producir innovación en lo que sea materia de litigio, conforme al artículo 296 del Código de Procedimiento Civil, invocando su estado de indefensión. Con tal escrito, consignó: original de escrito presentado en fecha 09/01/2009, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial; copias al carbón de depósitos bancarios realizados en Banfoandes, signados con los Nros. 8304821, 01319066 y 01319065, de fechas ilegible el primero, el segundo del 29/05/2007 y el tercero del 09/08/2007; original de recibo de alquiler Nro. 1053, expedido en fecha 10/01/89, por la empresa INREMEBA, C.A., Inmobiliaria Barinas, C.A., por la suma de mil novecientos setenta bolívares (Bs.1.970,00), correspondiente a la mensualidad del 30/10/88, a nombre de la Dra. O.S.; copia simple de recibo de recibo de caja Nro. 4924, expedido en fecha 14/03/1986, por la empresa INREMEBA, C.A., por la suma de mil bolívares (Bs.1.000,00), correspondiente al pago de gastos de registro arriendo del local N° 06 edificio Manolo, primer piso, a nombre de la Dra. O.M.S.; original de escrito presentado en fecha 28/11/2008, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial; nota de certificación expedida por el Juzgado antes nombrado, el 08/01/2009; original de oficio S/N de fecha 17/12/2008, proveniente de la entidad bancaria Banfoandes, con el cual remiten estados de cuentas constantes de dieciséis (16) folios; original de recibo de servicio de teléfono, correspondiente a la facturación del mes de junio de 1996, expedido por la empresa CANTV, por un monto de diez mil trescientos noventa y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs.10.392,50); original de comunicación emitida por la empresa Inmobiliaria y Representaciones Mercantiles Barinas, C.A, (INREMEBA, C.A.), a la ciudadana Otilia M Sulbarán, de fecha 30/07/1990; original de comunicaciones emitidas por la empresa Inmobiliaria y Representaciones Mercantiles Barinas, C.A, (INREMEBA, C.A.), a la ciudadana O.M.S., de fechas 30/07/1990 y 08/08/1988, en su orden; original de comunicación emitida por la empresa Corell, C.A., a la ciudadana O.M.S., de fecha 30/01/1996; copia certificada de actuaciones correspondientes al expediente signado con el N° 08-9024-COT de la numeración particular llevada por este Juzgado, con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandada en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano M.M.D.S. contra la ciudadana Otilia de las M.S..

En fecha 10 de los corrientes, la parte demandada presentó escrito por ante este Juzgado mediante el cual ratifica el escrito presentado el 23/01/2009 y consignó original de constancia expedida por la Oficina Reguladora de Alquiler, Inquilinato Consultoría Jurídica, de la Alcaldía Bolivariana Socialista de Barinas, en fecha 03/02/2009.

En cuanto a los anexos consignados por la demandada con los dos escritos antes señalados, advierte esta juzgadora que los mismos no serán analizados en este fallo en virtud de que no fueron promovidos por ante esta Alzada por la parte interesada; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

De conformidad con lo establecido en el encabezamiento del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, seguidamente analiza esta Alzada todas y cada una de las cuestiones previas opuestas por la demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, en el mismo orden en que fueron invocadas.

El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 6°, 7°, 8°, 9° y 11° establece:

“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

6. ) El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340.

7. ) La existencia de una condición o plazo pendientes.

8. ) La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

9. ) La cosa juzgada.

11. ) La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

En cuanto a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta estipulada en el citado ordinal 11°, se debe tener en cuenta que es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que tal defensa debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Esta cuestión previa se refiere a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla.

En el caso de autos, como bien quedó dicho supra la pretensión contenida en la demanda intentada es de resolución del contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes en litigio, la cual fue fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil, razón suficiente para considerar que la defensa previa opuesta resulta improcedente; Y ASI SE DECIDE.

En lo atinente a la cuestión previa consagrada en el señalado ordinal 7°, referido a la existencia de una condición o plazo pendiente, la doctrina patria afirma que la condición es una relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse o no aquél acontecimiento; produciendo efectos suspensivos, pues hasta tanto esa condición no se realice, la obligación a ella sometida no ha nacido y por ende, no existe. Por su parte, el plazo es un acontecimiento futuro de realización cierta al que está sujeto la eficacia o extinción de una obligación.

En el presente caso, la defensa invocada fue sustentada en que el contrato de arrendamiento celebrado en el año 1999, automáticamente se ha venido prorrogando por periodos iguales, siendo su vencimiento todos los 22 del mes de julio de cada año, señalándose en forma expresa que las prórrogas se considerarán como de plazo fijo, a menos que una de las partes diere a la otra un aviso de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término. De ello se colige entonces, que la cuestión previa aquí opuesta está referida a la existencia de un plazo pendiente; Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, del contenido del documento antes descrito y acompañado como instrumento fundamental de la demanda, se desprende que en la cláusula segunda se estipuló: la duración de un (01) año prorrogable por periodos iguales y sucesivos, que las prórrogas se consideran como plazo fijo a menos que una de las partes diere a la otra un aviso por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del término correspondiente acordado entre las partes manifestando su voluntad de no prorrogarlo, debiendo ser firmado por las partes en fe de su aceptación y convenimiento.

En consecuencia, si bien es cierto que el contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa, se ha prorrogado sucesivamente -conforme a lo expresamente convenido y admitido por las partes en litigio-, en modo alguno puede considerarse que la materialización de tal prórroga contractual constituya la existencia de un plazo, pues ello sólo rige o regula lo concerniente al lapso de duración de la relación arrendaticia, motivo por el cual la defensa opuesta en tal sentido no puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

Respecto a la cuestión previa opuesta establecida en el ordinal 8° del artículo 346, se observa que la existencia de una cuestión prejudicial pendiente, exige el cumplimiento de los siguientes elementos o requisitos: a) la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión; y c) que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en este juicio, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla.

La doctrina patria en derecho procesal denomina prejudiciales, todas las cuestiones que deban ser resueltas con anterioridad a lo principal.

En el caso de autos, se observa que la demandada aduce que existe una cuestión perjudicial (siendo lo correcto cuestión prejudicial) derivada de un proceso judicial anterior seguido en el expediente 5216 que cursó por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial y no fue resuelta en dicha oportunidad procesal, y que luego se propuso en el expediente 2105 que cursó por ante el Juzgado Segundo de Municipio Barinas, de fecha 07/03/2008, oportunidad en que la parte actora volvió a interponer demanda de desalojo y un supuesto cobro de canon de arrendamiento que no existía como deuda y que al darse cuenta que ella venía realizando depósitos por pago de cánones de arrendamiento, procedió a subsanar su error, tomó las consignaciones de dinero que existían, y después desistió del procedimiento judicial; que aun tal cuestión perjudicial no le ha sido considerada por el propietario del edificio ni resuelta su situación como es la instalación del servicio formal de agua potable y la devolución del medidor de luz eléctrica caracterizado con el N° 0255182405018, dejando el local que ocupa sin tales servicios, tipificándose así una cuestión perjudicial de las contempladas en tal ordinal.

Ahora bien, de las actuaciones que conforman el expediente signado con el N° 2105 de la numeración particular llevada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la abogada en ejercicio L.Y.M., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.M.D.S. contra la ciudadana O.M.S.C., se colige que en fecha 09/04/2008, se impartió la homologación al desistimiento de la demanda intentada; y de las que integran el expediente N° 2006-5216 llevado por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, se desprende que en fecha 17/01/2007, se declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por la abogada en ejercicio L.Y.M., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.M.d.S. contra la ciudadana O.M.S.C., fallo este que fue reformado por la Alzada respectiva, en fecha 07/03/2007, que declaró sin lugar el recurso de apelación, sin lugar la demanda de desalojo, y sin lugar la reconvención.

En consecuencia, tomando en cuenta que con tales actuaciones se encuentra comprobado que las dos causas descritas en el párrafo que precede fueron resueltas con anterioridad a la demanda que aquí nos ocupa, la cual fue presentada en fecha 30/10/2008, y por ende, no existe causa civil alguna vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida en este juicio, pendiente de decisión, es por lo que la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar; Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, alegó la demandada que existe sobre el mismo caso o procedimiento judicial una sentencia firme dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil en fecha 07/03/2007, que conoció en apelación y que adquirió el valor de cosa juzgada, de acuerdo con lo previsto en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En este orden de ideas, cabe precisar que la cosa juzgada ha sido definida en innumerables oportunidades tanto por la doctrina como por la jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal. Así tenemos que, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 17 de mayo del 2001, acogió el concepto de cosa juzgada contenido en sentencia del 10/05/2000, que señaló:

(…) institución del Derecho Procesal Civil, que evita un nuevo pronunciamiento sobre una sentencia definitivamente firme, en virtud de la existencia de un mandato expreso, inmutable e inmodificable de un Juez, evitando así la inseguridad jurídica que produciría una nueva decisión sobre una materia ya decidida (…)

.

El ordinal 3º del artículo 1395 del Código Civil, establece:

La presunción legal es la que una disposición especial de la ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.

Tales son:

3º La autoridad que da ley a la cosa juzgada.

La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia.

Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior

.

La disposición parcialmente transcrita consagra los requisitos indispensables para la procedencia de la cosa juzgada, a saber: identidad de sujetos, objeto y causa.

En cuanto al elemento subjetivo es menester la identidad física y la del carácter, más no la posición del sujeto en la relación procesal. Respecto al objeto es el núcleo de la cosa que ha sido juzgado, no concierne al derecho sino al bien de la vida que se peticiona como objeto de la pretensión. En relación con la causa petendi o causa de pedir, está referida a la razón de la pretensión o fundamento inmediato del derecho deducido en juicio. Por lo tanto, resulta necesario analizar si en el caso de autos existe identidad de los tres elementos respecto de lo que la parte demandada adujo haber sido decidido y el presente juicio, a los fines de determinar la procedencia de la cuestión previa opuesta.

En materia de cosa juzgada rige la prohibición contenida en el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.

En el presente caso, se observa que en ambos procesos existe identidad tanto respecto de las partes ciudadanos M.M.D.S. (arrendador) y O.S.C. (arrendataria), como del objeto -un local para oficina ubicado en el edificio Don Manolo, primer piso, caracterizada con el N° 06-, sin embargo, la causa es totalmente distinta, pues la pretensión aquí intentada es de resolución del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 22/07/1999, y en el juicio (contenido en el expediente N° 2006-5216 llevado por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial), ya decidido y respecto del cual la parte demandada aduce existir cosa juzgada, versa sobre una demanda de desalojo. En consecuencia, demostrado como se encuentra plenamente que en el caso de autos no existe la triple identidad de los extremos legales ya indicados, es por lo que mal puede proceder la cuestión previa invocada; Y ASÍ SE DECIDE.

Respecto a la cuestión previa estipulada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir el libelo con el requisito previsto en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, en cuanto a la determinación e identificación del bien inmueble objeto de la pretensión, con indicación de sus linderos, medidas y demás características, o que en defecto de esa forma indispensable para el proceso, afirmando que debió la abogada actora presentar el documento de propiedad del inmueble conjuntamente con el contrato de arrendamiento, para que se determine el valor a pagar en caso de llegar a trabarse una regulación o la negociación de compra-venta del local que ocupa, tenemos que el ordinal 4° del artículo 340 ibidem, dispone:

El libelo de la demanda deberá expresar:

4°) El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales

.

En cuanto al objeto de la pretensión, estima esta juzgadora que el mismo está circunscrito a los bienes muebles o inmuebles, derechos u objetos incorporales sobre los cuales versare la misma.

En el caso de autos, se evidencia del libelo que la accionante pretende la resolución del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 22/07/1999, cuya cláusula primera es del tenor siguiente:

“El ciudadano M.M.S., ya identificado anteriormente, da en calidad de Arrendamiento a la ciudadana O.M.S., igualmente identificada anteriormente, UN LOCAL, para Oficina, ubicada en el Edificio “Don Manolo”, Primer Piso caracterizada con el N° 6.”

De la cláusula contractual transcrita, se colige la manera en que las partes contratantes y hoy en litigio, identificaron el bien inmueble objeto de arrendamiento, el cual aparece así descrito en el libelo de demanda, agregándole incluso la apoderada actora que el mismo se encuentra ubicado en la calle Camejo entre avenidas Libertad y Montilla de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, motivo por el cual se estima improcedente la defensa opuesta al respecto; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

Seguidamente se pronuncia esta juzgadora sobre el argumento esgrimido por la accionada en el escrito de contestación a la demanda, al exponer que para que pueda prosperar la medida de desalojo debe cumplirse con los parámetros estipulados en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que se le deben dar las prórrogas legales obligatorias para el arrendador, también lo referente al derecho de preferencia de acuerdo con el artículo 42 de dicha Ley, ya que la propuesta formal y pública de compra sobre el local N° 06 que ocupa en el mencionado edificio “Don Manolo”, que interpuso en el mismo curso del proceso judicial que se siguió a esos mismos efectos en los citados expedientes 5216 y 2105, y que hasta esa fecha no le ha sido negada ni confirmada por el propietario.

Así las cosas, se estima menester precisar en primer término, que la pretensión ejercida es de resolución del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes en litigio en fecha 22/07/1999, aduciendo la apoderada actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento que señaló, y en el supuesto caso de que tal hecho fuere demostrado plenamente en este juicio, ello en virtud de constituir un hecho controvertido, mal podría entonces la arrendataria-demandada tener derecho a la prórroga legal arrendaticia, de acuerdo con lo previsto en los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, cabe destacar que los artículos 42, 44 y siguientes de la Ley sobre la materia, regulan lo relativo a la preferencia ofertiva, institución ésta que requiere de manera impretermitible que el arrendador en caso de venta del bien arrendado, lo ofrezca en primer lugar y de manera preferente al arrendatario, circunstancia ésta que no fue invocada y menos aun demostrada en el curso de este juicio, en razón de lo cual el alegato expuesto al efecto por la demandada resulta manifiestamente improcedente y contrario a derecho; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

La profesional del derecho accionada manifestó oponer como otra cuestión previa que la abogada actora en el libelo de demanda indica el cobro de cánones de arrendamiento que no se adeudan, que no existen, que parte de supuestos falsos alegando acuerdo de pago por ciento cincuenta mil bolívares en el año 2006, aduciendo que la ley no es retroactiva, que lo que le corresponde pagar por canon de arrendamiento es el estipulado en el contrato de arrendamiento, es decir, cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), hoy cuarenta bolívares fuertes (Bs.F.40,00), que hasta la presente fecha no ha habido ningún otro acuerdo, ni firma de contrato de arrendamiento sobre dicho local, con fundamento en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto, resulta menester advertir que tomando en consideración los términos en que fue planteado tal argumento, -el cual la parte demandada aduce constituir una defensa-, se evidencia la total ambigüedad e imprecisión del mismo, circunstancia ésta que imposibilita o impide a quien aquí juzga de emitir pronunciamiento al efecto; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

Sobre la defensa invocada por la demandada de que la parte actora también señala la falta de pago de los meses de enero y febrero del 2007, y de marzo del 2007 a octubre del 2008, repitiendo que la ley no es retroactiva por los motivos ya señalados, que en sentencia confirmada el 0703/2007 quedó comprobado que nada se adeudaba al respecto, que en febrero del 2008, se hizo un depósito para cubrir meses de arrendamiento por adelantado, que el 16/04/2008 hizo un depósito por doscientos cuarenta bolívares (Bs.240,00) para cubrir el pago por adelantado y que fueran desglosados a razón de cuarenta bolívares (Bs.40,00) cancelando seis cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo a octubre del 2008, no estando insolvente en pago de mensualidades; que la suma que alega la abogada actora no se adeuda, que no ha sido convenido entre las partes contratantes otra cosa, que el único contrato de arrendamiento vigente es el suscrito el 22/07/1999, el cual quedó con fuerza de cosa juzgada, según sentencia definitiva de un Tribunal que conoció del caso, que no ha suscrito otro contrato con el actor, citando lo previsto en los artículos 58, 63 y 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, advierte este órgano jurisdiccional que el artículo 58 y siguientes de la citada Ley, regulan la institución del “reintegro”, cuya acción en el caso de autos no fue ejercida con sujeción a lo estipulado en el artículo 60 ejusdem, pues fue invocada como una defensa más de las opuestas en el escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda presentado, razón por la cual resulta improcedente y contrario a derecho su análisis y por ende, resolución; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

En cuanto a la defensa invocada por la demandada, de que se interpone una resolución de contrato y consiguiente desocupación, que la acción de resolución de contrato es independiente y autónoma que tiene que ser propuesta por separado y en otro juicio que se abra al efecto, y que para la consiguiente desocupación, primero debe cancelarle las mejoras y bienhechurías que realizó en el local arrendado, previa autorización del propietario, entiende esta sentenciadora –salvo mejor criterio- que lo allí expuesto constituye una cuestión previa dentro de nuestro ordenamiento jurídico, estipulada específicamente en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, y por cuanto tal defensa no fue opuesta de tal manera, para poder así ser resuelta por el ente judicial, es por lo que no se emite pronunciamiento alguno al respecto; Y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir este Tribunal observa:

La presente causa versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento privado celebrado entre los ciudadanos M.M.D.S. -arrendador- y O.M.S.C. -arrendataria-, de fecha 22 de julio de 1999, sobre un local para oficina ubicado en el edificio Don Manolo, calle Camejo, entre avenidas Libertad y Montilla, piso 1, oficina N° 06 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, alegando la apoderada actora que el lapso de duración se fijó en un (1) año, prorrogable en períodos iguales conforme a lo establecido en la cláusula cuarta; que en la cláusula segunda, se fijó el canon de arrendamiento en la suma de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), hoy día cuarenta bolívares fuertes (Bs.F.40,00), modificado progresivamente, y en el mes de febrero del 2006, quedó fijado en la suma de ciento cincuenta mil bolívares, hoy ciento cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.150,00), incumpliendo la arrendataria con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo del 2007 a octubre del 2008, lo que afirma dar lugar a que su representado como arrendador reclame la resolución de contrato de arrendamiento, con fundamento entre otros, en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

El artículo 1.133 ejusdem, define el contrato, como:

…una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Por su parte, el artículo 1.159 del referido Código, dispone:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

.

La última disposición transcrita está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes, es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen perfecto derecho para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquéllos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.

En el caso de autos, los argumentos esgrimidos por el accionante fueron negados y contradichos por la parte contraria en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en su contra, por los motivos que expuso, suficientemente indicados supra.

Ahora bien, tomando en consideración que la representante judicial del accionante adujo que la inquilina y demandada ha incumplido el contrato de arrendamiento en cuestión dado que adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo del 2007 a octubre del 2008, este órgano jurisdiccional estima oportuno analizar la cláusula cuarta del referido contrato, que es del tenor siguiente:

La duración de Un (01) año prorrogable por periodos iguales y sucesivos. Las prórrogas se consideran como plazo fijo a menos que una de las partes diere a la otra un aviso por escrito con no menos de Sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del término correspondiente acordado entre las partes manifestando su voluntad de no prorrogar el presente Contrato de Arrendamiento, el cual deberá ser totalmente firmado por las partes en fe de su aceptación y conocimiento.

Seguidamente se analiza la naturaleza del referido contrato de arrendamiento, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquél contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.

En el caso de autos, vale destacar entonces que de acuerdo a lo convenido por las partes contratantes y hoy en litigio, la relación arrendaticia que las vincula nació a tiempo determinado y continúa siendo como tal, en virtud de las diversas y sucesivas prórrogas verificadas, aunado a que no consta en las actas procesales que integran este expediente elemento de prueba alguno que demuestre que una de las partes hubiere avisado por escrito a la otra dentro del lapso allí estipulado su voluntad de no prorrogar dicho contrato; Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, por cuanto la parte actora adujo que en la cláusula segunda del contrato en cuestión, se fijó el canon de arrendamiento en la suma de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), hoy día cuarenta bolívares fuertes (Bs.F.40,00), modificado progresivamente, y en el mes de febrero del 2006, quedó fijado en la suma de ciento cincuenta mil bolívares, hoy ciento cincuenta bolívares fuertes (Bs.F.150,00), hecho este que fue reiteradamente negado y contradicho por la demandada, manifestando que no es cierto que como inquilina haya acordado por pago de arrendamiento la suma de ciento cincuenta mil bolívares mensuales, que la suma fijada en la cláusula segunda del contrato privado firmado de fecha 22/07/1999, por tal concepto no ha sido modificado, es por lo que esta juzgadora estima pertinente señalar que la referida cláusula segunda, reza:

LA ARRENDATARIA

se compromete a cancelar por concepto de Canon de Arrendamiento sobre el local dado en Arrendamiento, la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00) mensuales dentro de los primeros días de cada mes.”

Del texto de la cláusula contractual que precede, se colige entonces que las partes hoy en litigio estipularon de manera expresa el canon de arrendamiento mensual en la suma de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00), hoy cuarenta bolívares fuertes (Bs.F.40,00). No obstante, quien aquí decide observa que de la copia certificada de las actuaciones que integran el expediente signado con el Nro. 159 de la numeración particular llevada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, con motivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana O.S. a favor del ciudadano M.M.D.S., se evidencia que la arrendataria expuso en forma expresa en el escrito que encabeza tales actuaciones, específicamente en el vuelto del folio trece (13) de la primera piez ade este expediente, lo siguiente:

“…(omissis) por lo que acudo ante su competente Autoridad para hacer consignación por ante el Tribunal de un Cheque perteneciente a las Oficinas de la Entidad Bancaria denominada BANCO MERCANTIL región de Barinas caracterizado con el N° 79004311, por la Sifra de Bolívares NUEVECIENTOS MIL(Bs.900.000,oo) a nombre del Tribunal Segundo de Municipio Barinas para ser estregada al Sr. M.M.S.T. de la Cedula de Identidad personal N°.9384.919, quien es el propietario del inmueble o Edificio denominado Comercialmente “Don Manolo” para que me sea recibido por este Tribunal de la causa y se le haga el ofrecimiento formal al Sr. M.M.S. ya identificado, a razón de bolívares ciento cincuenta mil(Bs.150.000,00) que en los actuales momentos voluntariamente le estoy cancelando al Sr. M.M.S. los Cánones de Arrendamiento quedarían pagos hasta el mes de Diciembre del Año: 2006…(sic).”

Asimismo, en fecha 05/03/2007, la profesional del derecho demandada presentó escrito en el citado expediente mediante el cual consignó planillas de depósito bancario cada uno por la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00) correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero del 2007, el cual riela al folio cuarenta y tres (43) de la primera pieza del presente expediente.

Del contenido de las actuaciones descritas en los dos párrafos que preceden, y las cuales fueron realizadas por la aquí demandada en el referido expediente de consignación arrendaticia, se desprende entonces que el canon de arrendamiento fijado en el contrato privado cuya resolución se peticiona en la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs.40.000,00) hoy cuarenta bolívares fuertes (Bs.F.40,00) fue convencionalmente modificado por las partes contratantes, pues en el mes de noviembre del 2006, la mencionada profesional del derecho consignó la suma de novecientos mil bolívares (Bs.900.000,00), exponiendo en forma expresa que tal depósito era “a razón de bolívares ciento cincuenta mil (Bs.150.000,00) que en los actuales momentos voluntariamente le estoy cancelando al Sr. M.M.S. los Cánones de Arrendamiento quedarían pagos hasta el mes de Diciembre del Año: 2006”, cancelando así las mensualidades de julio a diciembre del 2006. Además en fecha 05/03/2007, consignó dos depósitos cada uno por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00) correspondiente a los meses de enero y febrero de ese año.

En consecuencia, comprobado como se encuentra en este juicio que el canon de arrendamiento actual con ocasión de la relación inquilinaria suscrita por vía privada en fecha 22/07/1999 por las partes hoy en controversia, es la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00) mensuales, ello en virtud de la declaración formulada por la demandada, y la cual constituye una confesión a tenor de lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, y por cuanto no consta en estas actas procesales elemento de prueba alguno que demuestre que la arrendataria haya cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo del 2007 a octubre del 2008, ambos inclusive, pues no hay prueba alguna del hecho liberatorio de tal obligación, es por lo que la demanda intentada debe ser declarada con lugar, y por cuanto la sentencia definitiva dictada por el a-quo ha sido modificada en los términos que anteceden, es por lo que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada prospera parcialmente; Y ASÍ SE DECIDE.

Es por ello que ante la evidente insolvencia de la inquilina-demandada, mal puede pretender dicha parte tener derecho a la prórroga legal estipulada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser un requisito impretermitible para ello que la arrendataria no esté incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, conforme a lo dispuesto en el artículo 40 ejusdem; Y ASÍ SE DECLARA.

En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en fecha 07/01/2009.

SEGUNDO

Se MODIFICA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de diciembre del 2008.

TERCERO

Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la abogada en ejercicio L.Y.M.B., en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.M.D.S., contra la ciudadana O.S.C., ya identificados.

CUARTO

Como consecuencia de lo anterior, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento privado de fecha 22/07/1999, y por ende, se ordena a la demandada hacer entrega inmediata al actor del inmueble arrendado, consistente en un local para oficina ubicado en el edificio Don Manolo, calle Camejo, entre avenidas Libertad y Montilla, piso 1, oficina N° 06 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas.

QUINTO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas del juicio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y no se hace condenatoria en las costas del recurso, con fundamento en lo establecido en el artículo 281 ejusdem.

SEXTO

No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión, por cuanto se dicta en la oportunidad prevista en el artículo 893 ibidem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los diecinueve (19) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. R.C.P.. La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha de hoy, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth R.C..

Exp. Nº 09-9051-COT

rm.