Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 26 de Abril de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA GUANARE

EXPEDIENTE 15.174.

DEMANDANTE LIDIAM ELIXAMA H.D.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.054.005.

APODERADOS JUDICIALES M.J.B., Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 65.693.

DEMANDADO I.N.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.053.918.

APODERADOS JUDICIALES

ORMÁN ALDANA, J.M.M., C.M. Y B.A., Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 53.332, 105.057, 110.280 y 117.467 respectivamente.

MOTIVO DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE.

SENTENCIA DEFINITIVA.

MATERIA CIVIL.

CONOCIENDO EN ALZADA del Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

Jueza, Abg. D.C.A..

Han subido las presentes actuaciones judiciales, a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en virtud a la apelación interpuesta por el abogado M.A.J.B., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora ciudadana Lidiam Elixama H.d.B., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito Judicial, de fecha 14 de Marzo del 2007, la cual fue declarada sin lugar por el Tribunal A quo.

Alega el Apoderado Judicial la parte actora que su mandante ciudadana Lidiam Elixama H.d.B., es legitima de la ciudadana A.D.V. de Hidalgo, quien es propietaria de un inmueble constituido por un local, ubicado en la carrera 10 entre calles 12 y 13 Barrio La Arenosa de esta ciudad de Guanare, Estado Portuguesa. Además alega que desde el 05/04/2002, el ciudadano I.N.S., ha venido ocupando en calidad de arrendamiento dicho local, con un canon de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), los cuales serían pagados sin demora el primer (01) día de cada mes en el domicilio del arrendador, y como un mal pater familia, al local se le han venido ocasionando deterioros mayores, tales como: el piso se encuentra deteriorado, lleno de grasa, aceite de motor, el techo se encuentra deteriorado por goteras, las paredes también manchadas por aceite de motor. Acompañó junto con el libelar, Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, efectuada el día 22/11/2006, la cual anexa marcada “B”, en la cual se puede leer que el bien inmueble objeto del litigio se encuentre deteriorado. Por los anteriores razonamientos es que demanda por desalojo de inmueble al ciudadano I.N.S., debido al deterioro del inmueble y al incumplimiento del pago del canon de arrendamiento, de conformidad con el Artículo 34 literal “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Solicita medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble descrito, conforme lo establece el Artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil. Demanda las costas procesales, estima la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00). Fundamenta la demanda en los Artículos 33, 34 literal “e”, 35, 36 y 37 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Artículos 16, 340, 599 ordinal 7, 881, 883, 884 y subsiguientes hasta el 894 del Código de Procedimiento Civil.

Admitida la demanda, se ordenó la citación del demandado, quien fue citado en fecha 07/02/2007, y el día 08/02/2007 otorgó poder apud acta al ciudadano Ormán Aldana, J.M.M., C.M. y B.A.. Posteriormente en fecha 09/02/2007, el apoderado judicial de la parte demandada abogado Orman Aldana, dio contestación a la demanda de la manera siguiente:

Refuta, desdeña y replica que su mandante I.N.S. haya venido ocupando en calidad de arrendatario desde el 05/04/2002, como un mal pater familiae, y que en tal virtud le haya venido ocasionando al inmueble deteriores mayores. Asimismo refuta, desdeña y replica que su mandante haya celebrado un contrato de arrendamiento desde el 05/04/2002, lo cierto es que su mandante ha venido constituyéndose como arrendatario del local ubicado en la carrera 10 entre calles 12 y 13 del Barrio La Arenosa de esta ciudad de Guanare. Rechaza, niega y contradice que se hubiere verificado y constatado a través de una Inspección Judicial efectuado por ante un Juzgado de Municipio el deterioro del inmueble, rechaza, niega y contradice la acción de desalojo y su causal, por ser incierta, de la misma manera rechaza la medida cautelar de secuestro, las costas procesales y la cuantía de la demanda.

Por otro lado, manifiesta que en fecha 12/10/1999, se puso en contacto con el encargado del local comercial que ocupa actualmente ciudadano S.D.P.B., y concretó el alquiler del inmueble en CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) mensuales, un deposito de dos meses y cancelar el alquiler al momento del vencimiento respectivo. Igualmente manifiesta que en dicho local funcionaba un Talle Mecánico cuyo titular era el ciudadano L.A., y por cuanto aún se encontraba en proceso de mudanza tuvo que esperar hasta el día 15/11/1999, para entrar en posesión real del inmueble. En fecha 01/11/2000, el canon de arrendamiento fue aumentado a CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), luego a partir del 01/03/2002, se incremento nuevamente el canon de arrendamiento a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) hasta el día 01/03/2003, en que culminó este contrato, continuando dicha relación arrendataria entre las partes contratantes (su mandante y la propietaria A.D.), pero a tiempo determinado, posteriormente la ciudadana propietaria vendió a cierta compañía cuyas accionistas eran sus propias hijas, sin embargo la ciudadano propietaria A.D. continuaba cobrándole el alquiler, luego en fecha 06/10/2003, recibió arbitrariamente una carta donde se le participaba que el contrato había culminado en fecha 01/03/2003 y por tanto debía entregar dicho inmueble, que conversó con la propietaria exigiéndole un plazo prudencial para buscar otro local, y no obstante continuaba cancelándole los cánones de arrendamiento y por cuanto ésta se negó a recibirlo comenzó a depositarlo a partir del mes de febrero del 2004 en el Juzgado Primero del Municipio Guanare, y el 25/10/2004, la Dirección de Inquilinato de Guanare lo notificó que el canon de arrendamiento estaba regulado en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 287.000,00), mensual, los cuales ha estado cancelando.

Alega igualmente que ese inmueble tiene como actividad comercial el uso de un Taller Mecánico y que la propietaria tuvo conocimiento de la actividad comercial que se realizaba en dicho inmueble, y anteriormente al arrendamiento que suscribió en ese local funcionaba un taller mecánico del ciudadano L.A.. Que esa actividad lógicamente que genera grasa, aceite de motor, lubricantes, llaves, tornillos, tuercas y otros similares y que no ha realizado reformas en el inmueble no autorizadas por la arrendadora.

En el lapso probatorio la parte actora promovió la testimóniales de J.M.M. y M.A.C., la parte demandada promovió varias documentales que serán analizadas en la parte motiva de este fallo, también promovió varias testimoniales y una inspección judicial. Dichas pruebas admitidas por el Tribunal de la causa, posteriormente la parte actora impugnó los documentos presentados por la demandada cursante a los folios 48 al 115, ambos inclusive.

El Tribunal de la causa dictó sentencia el día 14/03/2007, declarando sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la parte actora, quien apeló el 20/03/2007, la cual fue oída en ambos efectos.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

Para dirimir este conflicto intersubjetivo entre el actor y el demandado se hace necesario para este Tribunal de alzada, a los fines de dictar una sentencia congruente, razonada y motivada, de acuerdo a la fijación de los hechos controvertidos en este proceso, debatirlo y subsumirlo en las normas jurídicas aplicables al caso en concreto y como consecuencia de ese análisis y valoración de todos los medios probatorios aportados por las partes en conflictos, los cuales pertenecen al proceso bajo el principio de la comunidad de la prueba, dictar la sentencia como tutela judicial efectiva, el punto controvertido viene dado en que el demandante le imputa al demandado el incumplimiento de obligaciones contractuales, tales como el deterioro del inmueble dado en arrendamiento y la falta de pago de los cánones, y la fundamenta en el Artículo 34 literal “a” y “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la parte demandada al momento de contestar la demanda rechaza y contradice la misma, exponiendo que se encuentra solvente con los cánones de arrendamiento y que el inmueble no se encuentra deteriorado, porque desde que fue arrendado, en el mismo siempre a funcionado un Taller Mecánico, donde es lógico que haya grasa, aceite, lubricante, tornillos, tuercas, llaves, piso manchado de todos estos derivados, y que ante de arrendarlo en ese local comercial funcionaba un taller mecánico y que él no ha efectuado reformas sin autorización del propietario.

En este orden de ideas, el contrato a tiempo determinado es aquel donde las partes convencionalmente acuerdan y establecen un período de tiempo fijo y que llegada esa oportunidad el arrendatario debe entregar el inmueble, y el contrato a tiempo indeterminado las partes no acuerdan previamente la duración del mismo y por ende la oportunidad en que el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, tales estipulaciones están consagradas en los Artículos 1.599, 1.600 y 1.614 del Código Civil que establecen:

…“Artículo 1.599. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”…

De manera que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el Artículo 34, establece cuales son las causales que debe invocar el demandante, para fundamentar el desalojo del inmueble y este contrato debe ser a tiempo indeterminado.

El demandante fundamenta la pretensión del desalojo del local comercial en que el arrendatario esta deteriorando el inmueble en virtud de la existencia de todos esos derivados del uso de un taller mecánico y a tales efectos promovió con la demanda un inspección extrajudicial practicada por el juzgado segundo del Municipio Guanare, el día 22/11/2006, quien se trasladó al local comercial ubicado en la carrera 10 entre calles 12 y 13del Barrio La Arenosa de esta ciudad de Guanare, dejando constancia expresa que en el mismo funciona un taller mecánico denominado Inversiones Los Caracas, hay un oficina, un baño y que se encuentra en regular estado de conservación, las paredes en mal estado de conservación, porque presentan manchas de lubricantes y ranuras, que una parte del acerolit está roto y fue suplantado con lámina de zinc, y que el piso está manchado con grasa y que el fotógrafo tomó 12 exposiciones fotográficas, observando el Tribunal que en los autos sólo existe una sola exposición.

Esta inspección extrajudicial a la cual anteriormente hemos hecho referencia, tenemos que confrontarla con la inspección judicial que promovió la parte demandada, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa y evacuada el 05/11/2007, (folio 134 al 136, 141 al 144) dejando constancia el Tribunal que el local comercial donde funciona el taller mecánico ubicado en la carrera 10 entre calles 12 y 13 del Barrio La Arenosa, observando que el local se encuentre buen uso y conservación para el fin que fue destinado, que las paredes se encuentran en buenas condiciones de pintura y que en la mezanine las paredes se encuentran marcadas de grasa, propia de la actividad mecánica, que no se observaron goteras en el techo, que no hay deterioro mayor, que los baños se encuentran con baldosa antiguas y nuevas, que la oficina y habitación están en buen estado y que se tomaron siete impresiones fotográficas, que fueron consignadas por el experto el 06/03/2007.

Por cuanto este reconocimiento judicial que esta establecido en el Artículo 1.430 del Código Civil, en relación con el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, ha quedado demostrado que el inmueble objeto de controversia no se encuentra deteriorado, menoscabado, averiado, mermado, dañado, ya que la inspección judicial evacuada por el Tribunal de la causa que fue percibida por los sentidos del juez, dejó plena constancia que el inmueble se encuentra en buen uso y conservación, que no hay goteras en el techo, que existen cerámicas nuevas y de las diapositivas que se tomaron ese día que este Tribunal aprecia y valora, se observa que ese inmueble es de uso exclusivo de un taller mecánico, donde no evidencia por ningún lado daño o destrucción del mismo, y lleva a este sentenciador a la convicción de que ese hecho controvertido de deterioro del inmueble invocado por la parte actora, es incierto y por lo tanto, con esta prueba de inspección judicial resuelve ese conflicto o hecho controvertido, en el sentido, que el inmueble se encuentra en buen estado y conservación para uso al cual está destinado. Así se decide.

La parte actora promovió las testimoniales del ciudadano J.M.M., quien declaró el 27/02/2007, exponiendo que conoce a la parte demandante, que conoce el inmueble, que conoce que hay existe un taller mecánico de I.N.S., que se encuentra deteriorado, es un desastre porque no se puede caminar en el mismo, porque hay pedazos de motores, cajas, mangueras, grasa, aceite, las manos se la limpian en las paredes y que él es de la opinión que ese local comercial debe ser entregado a su propietario, el Tribunal no aprecia esta declaración testimonial, en primer lugar por no merecerle fe y confianza, ya que para el día que declaró el 27/02/2007, y el día en que se evacuó la inspección judicial el 05/03/2007, en esta última a quedado demostrado y así se evidencia que el inmueble está en buen estado de conservación para el uso al cual está destinado, por otro lado, este testigo queda desechado desde el mismo momento que emite opinión sobre los hechos controvertidos, es decir, al opinar que ese inmueble debe ser entregado a su propietario, por estas razones se desecha esta testimonial.

El 27/02/2007, declaró por ante el Tribunal de la causa la ciudadana M.A.C., quien depuso que conoce a la demandante y al demandado, que en el inmueble funciona un taller mecánico que se encuentra en mal estado, deteriorado, techo dañado, grasas, tornillos, el Tribunal no aprecia la declaración de este testigo, por cuanto contradice a la inspección judicial evacuada por el Tribunal de la causa, donde dejó constancia al momento de trasladarse y percibir con sus sentidos que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación para el uso al cual esta destinado, prueba esta que el Tribunal le merece mayor valor probatorio por ser evacuada por el juez de la causa y resuelve el hecho controvertido del fundamento de la pretensión de la parte actora, que fue rechazado por la parte demandada, y donde está última demostró que no era cierto que el inmueble se encontraba deteriorado, por estas razones se desecha esta testimonial.

La inspección extrajudicial que presenta la parte actora no fue ratificada en juicio y además le merece mayor valor probatorio la que practicó el Tribunal de la causa que contradice aquella y por estas razones no se aprecia esa inspección extrajudicial.

La parte demandada promovió una serie de instrumentos privados que fueron admitidos por el Tribunal de la causa, y que la parte actora los impugnó extemporáneamente ,y de estos instrumentos se evidencia (desde el folio 48 al 110) que el arrendatario ha venido cancelando los cánones de arrendamiento desde el 12/10/1999, donde pagaba CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) al arrendador, que posteriormente fueron aumentados en el año 2001 a CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), y en el año 2002 a DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), posteriormente se le aumento a DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 287.000,00) por resolución emitida de la Dirección de Inquilinato, los cuales han sido cancelado mensualmente por el arrendatario demostrándose que se encuentra solvente con esos cánones de arrendamiento, por lo que resulta improcedente la pretensión denunciada por el actor al señalar que éste está insolvente. Así se decide.

La parte demandada promovió las testimóniales de los ciudadanos C.F. e Ysbelia G.R., quienes depusieron que conocen al ciudadano I.S., que éste tiene arrendado un inmueble desde 1999 y trabaja en un taller mecánico que el mismo no se encuentra deteriorado, el Tribunal aprecia las declaraciones de estos testigos para demostrar tales hechos controvertidos, la cual coincide con la inspección judicial que demuestra que el inmueble no se encuentra deteriorado sino en buen estado de conservación para el uso al cual esta destinado.

Por todo lo anteriormente expuesto se concluye, que la parte actora no logró demostrar mediante los medios probatorios aportados los fundamentos de su pretensión, en cambio la parte demandada si probó las defensas y excepciones alegadas en la contestación de la demanda, como lo fue que se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento y que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación, por lo que el ejercicio de la acción en forma abstracta ejercida por la demandante mediante la pretensión debe sucumbir. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) SIN LUGAR la pretensión de desalojo de inmueble incoada por la ciudadano Lidiam Elixama H.d.B., contra el ciudadano I.N.S., fundamentada en el Artículo 34 literal “a” y “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 2) SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte actora, abogado M.J.B., contra el fallo dictado por el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el día 14/03/2007. 3) SE CONFIRMA el fallo dictado por el Tribunal A quo.

Se condena en costas a la parte actora apelante (actor), por haber resultado totalmente vencido en esta alzada, todo de conformidad con el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los veintiséis días del mes de abril del año dos mil siete (26/04/2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M..

La Secretaria,

Abg. A.M..

En la misma fecha se dictó y publicó a las 02:55 p.m.

Conste,