Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 9 de Junio de 2009

A que cumpla con su obligación de entregar a mi mandante ciudadano LIEN FONG HUNG, plenamente identificado en el cuerpo del presente libelo, el inmueble denominado Quinta Las Mercedes, ubicado en las Avenidas Los Geranios, cruce con la Avenida Principal de la Urbanización Las Palmas de esta ciudad de Caracas, libre de personas y de bienes, y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se entregó, como así mismo, entregar los recibos donde conste que ha satisfecho la totalidad de los pagos de los servicios públicos del inmueble en cuestión, esto es, luz eléctrica, gas, aseo urbano y agua.

A pagar lasa costas procesales impuestas por este Tribunal.

En fecha 19/02/2009 mediante auto dictado por este Tribunal se admitió la demanda, ordenando el emplazamiento a la parte demandada Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT HOO KING HUNG, S.R.L, para que de contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 12/03/2009 mediante diligencia suscrita por el abogado E.P. B, inscrito en el Inpreabogado bajo el 1933, donde solicito la elaboración de la compulsa y dejó expresa constancia de haber consignado los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa y apertura del cuaderno de medidas.

En fecha 19/03/2009 mediante auto dictado por este Tribunal se libro la compulsa a la parte demandada, y en esa misma fecha se negó la medida de secuestro, la cual fue confirmada por la alzada.

En fecha 26/03/2009, la parte actora consigno los medios y recursos para que fuera gestionada la citación de la parte demandada.

En fecha 31/03/2009, diligencio el Alguacil M.H.P., dejando constancia que entrego la compulsa al ciudadano SUI KAO WOO, titular de la Cedula de Identidad Nº 16.380.152, quien se negó a firmar el recibo de citación.

En fecha 06/04/2009 comparece la Abogada YOLIMAR Q.V., apoderada judicial de la parte demandada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.473, consignando escrito de contestación de la demanda y poder que le faculta para darse por citada.

En fecha 21/04/2009 comparece la Abogada YOLIMAR Q.V., apoderada judicial de la parte demandada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.473, consignando escrito de pruebas.

En fecha 21/04/2009 mediante auto dictado por este Tribunal, se admitió el escrito de promoción de pruebas suscrito por la Abogada YOLIMAR Q.V., apoderada judicial de la parte demandada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.473, ordenando oficiar al Juzgado 25° de Municipio a fin de que informe a este Tribunal si los ciudadanos LIEN FONG HUNG y HUNG MOK KAM LIN, han retirado las consignaciones habidas en el expediente Nº 98008387 nomenclatura de ese Tribunal.

En fecha 27/04/2009, mediante diligencia suscrita por el abogado E.P. B, inscrito en el Inpreabogado bajo el 1933, solicitó computo por secretaria los días de despacho trascurridos entre el 19/02/2009 (inclusive) y el 26/03/2009 (inclusive).

En fecha 28/04/2009, el abogado E.P. B, inscrito en el Inpreabogado bajo el 1933, consigno escrito de promoción de pruebas.

En fecha 28/04/2009, el abogado E.P. B, inscrito en el Inpreabogado bajo el 1933, consigno escrito de conclusiones.

En fecha 28/04/2009 mediante auto dictado por este Tribunal, se realizo el computo por secretaria de los días de despacho trascurridos entre el 19/02/2009 (inclusive) y el 26/03/2009 (inclusive).

En fecha 28/04/2009 mediante auto dictado por este Tribunal, se admitió el escrito de pruebas promovido por el Abogado E.P. B, inscrito en el Inpreabogado bajo el 1933.

En fecha 25/05/2009, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por tres (3) días continuos.

II

Revisada las actas procesales, el Tribunal pudo constatar, que en fecha 31 de Marzo de 2009, según consta al folio 46, el Alguacil M.H.P., diligencia y deja constancia, de haber entregado la compulsa al ciudadano: SUI KAO WOO, titular de la Cédula de Identidad Nº 16.380.152, y este se negó a firmar el recibo de citación, posteriormente en fecha 06 de Abril de 2009, según consta a los folios que van del 49 al 63, diligencia la Abogada YOLIMAR QUINTERO, apoderada de la parte demandada y consigno escrito de contestación a la demanda e instrumento poder que la faculta para darse por citada, por lo que el Tribunal considera que a partir del día 06 de Abril de 2009, la parte demandada quedo citada en el presente juicio, debiendo considerar el Tribunal tempestiva la contestación de la demanda, toda vez, que en ella no se opusieron cuestiones previas, todo ello acogiéndose el Tribunal al criterio establecido en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 25 de Junio de 2007, expediente 06-0797, ponente Magistrado CARMEN ZULETA DE MERCHAN, donde se estableció:

“…Ahora bien, observa esta Sala Constitucional que la acción de amparo constitucional fue interpuesta contra la sentencia dictada el 20 de febrero de 2003, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por el ciudadano Gennaro Scaletta, actuando con el carácter de Director de Inversiones Bla Bla, C.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que incoara Esvall, C.A. contra Inversiones Bla Bla, C.A. –hoy accionante-, por haber operado la confesión ficta, la cual confirmó.

Por otra parte, observa esta Sala que la parte apelante sostiene como fundamento de su recurso que:

… la contestación anticipada en materia de juicio breve, como lo es precisamente el juicio de resolución de contrato de arrendamiento donde se produjo la decisión accionada en amparo, no puede dársele el mismo tratamiento que la contestación anticipada en materia de juicio ordinario, conforme a la interpretación vinculante establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en los términos precedentemente expuestos, toda vez que, la oportunidad para la comparecencia del demandado prevista en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, consiste en un término y no en un lapso, lo que obligatoriamente lleva implícito que el demandado debe contestar la demanda, única y exclusivamente, al segundo día siguiente a su citación, de suerte que, tanto la contestación anticipada o la presentada con posterioridad, resultarían a todas luces extemporáneas, como en efecto ocurrió en el presente caso, al realizarse antes de que empezara a correr el lapso de comparecencia, esto es el día 7 de octubre de 2002, cuando lo cierto es que, en todo caso, tal actuación, ante el hecho de no constar en autos las resultas de la práctica de la medida cautelar por parte del Tribunal Ejecutor, debía ser considerada el acto de citación tácita a partir del cual comenzaría a correr el término de dos (2) días para la contestación de la demanda, todo lo cual fue ignorado por el Juez de alzada en la sentencia accionada…

.

En tal sentido resulta oportuno acotar que, esta Sala en sentencia N° 981, del 11 de mayo de 2006, (caso: “José del C.B. y otros”), estableció lo siguiente:

...la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo.

Ahora bien, debe destacar esta Sala que el criterio anteriormente establecido es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud de principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería en el supuesto del juicio breve, donde la parte demandada debe contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver vulnerado su derecho a la defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga cuestiones previas y la parte actora tiene oportunidad para contradecirlas.

...Omissis...

(Subrayado del presente fallo).

No obstante, se debe señalar que en sentencia N° 1904 del 11 de noviembre de 2006, en la cual se verificaron las mismas partes, la Sala determinó la validez de la contestación de la demanda de forma anticipada en un procedimiento breve, tal como lo constituye el juicio por resolución de contrato de arrendamiento y, dentro de esa perspectiva citó la sentencia N° 2973 del 10 de octubre de 2005, (caso: “Servicios Halliburton de Venezuela, S.A.”), y concluyó que:

Ahora bien, estima la Sala que en el presente caso, el adelantamiento en la contestación de la demanda, no constituyó per se perjuicio alguno a la parte actora, por cuanto la misma no se efectuó -tal como lo indicó la accionante- en detrimento, con aventajamiento, o en desmedro de los derechos de la demandante. En tal sentido, observa la Sala que a pesar de que el caso sub júdice se trata de un juicio breve, el mismo efectivamente se desarrolló en formas similares con las del juicio ordinario, ya que al no haber sido opuestas cuestiones previas por el demandado, de ninguna manera podría haber resultado afectada la parte actora; en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva; y así se declara

.

Partiendo de ello, esta Sala debe ratificar el criterio sentado, al verificarse que en el caso de autos, el adelantamiento en la contestación de la demanda, no causó ningún agravio a la parte actora, en virtud de que no fueron opuestas cuestiones previas por el demandado, en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva, de allí que, la acción de amparo debe ser declarada con lugar. Así se decide…” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Ahora bien, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada alego la perención de la instancia, en virtud de que la demanda fue admitida por este Tribunal en fecha 19 de Febrero de 2009, según consta al folio 37, y dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda, la parte actora no cumplió con la obligación de consignar los medios y recursos para la practica de la citación de la parte demandada.

En este sentido, el Tribunal debe señalar, que si bien es cierto, que en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 06 de Julio de 2004, Nº RC-00537, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ, expediente Nº 01436, se estableció:

…Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece…

Sentencia esta a la cual, debe acogerse este Tribunal, también es cierto, que la presente demanda fue admitida el 19 de Febrero de 2009, el día 20 de Febrero de 2009, el Tribunal no Despacho, en virtud de lo acordado en la Resolución Nº 2007-0017, de fecha 19 de Febrero de 2007, dictada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, que acordó que los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y con sede en el Edificio J.M.V. no despacharían los días miércoles y viernes, motivado a la problemática de los ascensores, el día 21 de Febrero de 2009, fue día sábado, el día 22 de Febrero de 2009, fue día domingo, los días 23 y 24 de Febrero de 2009, correspondieron a lunes y martes de carnaval (no laborables), posteriormente desde el 25 de Febrero de 2009 hasta el 10 de Marzo de 2009, este Tribunal no Despacho, toda vez, que esta sentenciadora estuvo de reposo medico por sufrir una parálisis facial periférica derecha, por lo que, el primer día de Despacho siguiente a la admisión de la demanda (19-02-2009) fue el 12 de Marzo de 2009, fecha esta en la cual, la parte actora diligencia y consigno los fotostatos para que se librara la compulsa, la cual se libro en fecha 19 de Marzo de 2009, según consta al folio 42, y posteriormente en fecha 26 de Marzo de 2009, consigno los medios o recursos necesarios para que el Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo se trasladara a practicar la citación de la parte demandada, según consta al folio 44, por lo que este Tribunal considera que habiéndose admitido la demanda en fecha 19 de Febrero de 2009, y habiéndose dejado de Despachar desde el 25 de Febrero de 2009 al 10 de Marzo de 2009, por motivos de salud de esta sentenciadora, si bien los días para la perención del mes, deben ser computados por días calendarios consecutivos, sería injusto computarle a la parte actora para la perención, el lapso del reposo medico de esta sentenciadora (25-02-2009 al 10-03-09), por lo que dicho lapso de treinta (30) días calendarios consecutivos, sería el siguiente: 20, 21, 22, 23, 24 de Febrero de 2009, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 y 31 de Marzo de 2009, 01, 02, 03 y 04 de Abril de 2009, verificándose de las actuaciones que constan en autos, el cumplimiento de la obligación de consignar los medios y recursos para la practica de la citación de la parte demandada dentro del lapso antes señalado, por lo cual se desecha la perención de la instancia alegada y así se decide.

En este mismo orden de ideas, se debe señalar, que en el libelo de la demanda, la parte actora alego:

…Que entre la sociedad mercantil BAR RESTAURANT HOO KING HUNG, S.R.L. (LA ARRENDATARIA) y mi representado el ciudadano LIEN FONG HUNG (EL ARRENDADOR) se suscribió, sobre el inmueble descrito al inicio de este libelo: un primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado contenido en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, en fecha 24 de Mayo de 1995, anotado bajo el N° 76, Tomo 180, el cual había comenzado “. . .a regir a partir del 01-08-94”; un segundo contrato, igualmente a tiempo determinado, autenticado ante la Notaría Publica Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 28 de Abril del año 2000, anotado bajo el N° 62, Tomo 26, y un tercer contrato, también a tiempo determinado, (prórroga del firmado el 28 de Abril del año 2000), firmado según documento autenticado por ante la Notaría Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital el 26 de Febrero del 2003, bajo el N° 37, Tomo 08, cuyo término de vencimiento fue establecido para el 01 de Enero de 2006.

18.- Los contratos y prórroga antes referidos demuestran palmariamente la data de la relación locativa por mas de diez (10) años, respecto al inmueble dado en arrendamiento por mi patrocinado, constituido por la Quinta denominada Las Mercedes, ubicada en la Avenida Los Geranios, cruce con la Avenida Principal del la Urbanización Las Palmas de esta ciudad de Caracas.

19.- Que en base a la cláusula de duración o temporalidad contractual así como la naturaleza de los contratos a tiempo determinado (incluida la prórroga) que ha vinculado a los contratantes, al no acordarse prorrogar mas la convención locativa se da inició — en consecuencia — al lapso de prórroga legal, beneficio obligatorio para la arrendadora y potestativo para la arrendataria, la sociedad mercantil BAR RESTAURANT HOO KING HUNG, S.R.L, quien de manera irrebatible e indubitable se acogió y disfruto el lapso máximo de tres (3) años, consecuencia obligada de la fecha de la relación arrendaticia iniciada el 1° de Agosto de 1994.

20.- Que LA ARRENDATARIA, BAR RESTAURANT HOO KING HUNG,

S.R.L. no ejecutó la obligación legal y convencional mediante la devolución del inmueble objeto del contrato, al finalizar la prórroga legal por el lapso máximo de tres (3) años, de acuerdo a las previsiones del literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

21.- Que LA ARRENDADORA tiene derecho de exigir A LA ARRENDATARIA y obligarla, a que le restituya el inmueble cedido en arrendamiento por un plazo fijo y cuya prórroga legal se encuentra ya vencida desde el día 10 de Enero de 2009…

En la contestación al fondo de la demanda, la parte demandada, rechazo y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho y alego:

“…que el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 28 de Abril del 2.000,…estableció en su Cláusula DECIMA SEGUNDA, lo siguiente:

El presente contrato se podrá prorrogar por un (1) año mas siempre y cuando las partes, acuerden con tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo, por escrito un nuevo canon de arrendamiento

…..En fecha 26 de Febrero de 2003, la parte actora y mi representada, suscriben un seudo Contrato de Arrendamiento, …donde se establece nuevo termino de duración del Contrato de Arrendamiento suscrito con anterioridad, por tres (3) nuevos años fijos, contados estos desde el 01 de Enero del 2.003 hasta el 01 de Enero de 2006. También se establece nuevos cánones de arrendamiento y se establece que todas las demás cláusulas del Contrato de Arrendamiento ya mencionado, es decir del suscrito el día 28 de Abril del 2.000, con excepción de las modificadas (termino de duración y cánones de arrendamiento), quedaban plenamente vigentes y sin cambio alguno.

Es decir que la cláusula DECIMA SEGUNDA, que establece lo siguiente:

El presente contrato se podrá prorrogar por un (1) año mas siempre y cuando las partes, acuerden con tres (3) meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo, por escrito un nuevo canon de arrendamiento

Quedo plenamente vigente y sin cambio alguno….., el Arrendador del Inmueble, quien es parte Actora en el presente juicio, ciudadano LIENG FONG HUNG…., suscribió comunicación en fecha 06 DE JULIO DEL 2.008…. donde taxativamente señalo lo siguiente: “…mi disposición de prorrogar el contrato de arrendamiento que tenemos celebrado…”.

Una vez vencido el último Contrato de Arrendamiento suscrito, el día 01 de Enero de 2.006, el mismo fue prorrogado por un (1) año más, es decir hasta el día 01 de Enero de lo 2.007 y desde entonces No se suscribió nuevo Contrato de Arrendamiento, nunca fue practicado desahucio alguno y el Arrendador continuo recibiendo los Cánones de Arrendamiento todos los meses desde ese día, por lo que se ha producido la tacita reconducciòn…”

Trabada la littis con la contestación de la demanda, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Pruebas de la parte actora:

Original del poder que corre inserto a los folios 12 al 14, notariado en la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de Enero de 2007, anotado bajo el Nº 69, tomo 05 de los libros de Autenticaciones, el cual no fue tachado, ni impugnado por la parte demandada, por lo que el Tribunal lo valora como documento autenticado.

Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en este juicio, que corre inserto a los folios que van del 15 al 20, notariado en fecha 24 de Mayo de 1995, en la Notaría Pública Novena de Caracas, anotado bajo el Nº 76, tomo 180 de los libros de Autenticaciones, la cual no fue impugnada por la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo consignada su copia certificada a los folios que van del 92 al 96, no siendo tachada la misma, por lo que se valora como documento autenticado.

Copia certificada mecanografiada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que corre inserta a los folios que van del 21 al 25, notariado en la notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 28 de Abril de 2000, anotado bajo el Nº 62, tomo 26 de los libros de Autenticaciones, no siendo tachada la misma, por lo que se valora como documento autenticado.

Original del contrato, que corre inserto a los folios 26 y 27, notariado en la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 26 de Febrero de 2003, anotado bajo el Nº 37, tomo 08 de los libros de Autenticaciones, mediante el cual se modifican las cláusulas referidas al tiempo de duración y cánones de arrendamiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y notariado en la notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 28 de Abril de 2000, anotado bajo el Nº 62, tomo 26 de los libros de Autenticaciones, no siendo tachado el mismo, por lo que se valora como documento autenticado.

Copia simple de la Resolución Administrativa Nº 011196, de fecha 04 de Julio de 2007, dictada por la Dirección General de Inquilinato, mediante la cual fijan canon de arrendamiento al inmueble objeto de los contratos de arrendamiento antes referidos, la cual se desecha, por no guardar relación con los hechos debatidos.

Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de los contratos de arrendamiento antes referidos, la cual corre inserta a los folios que van del 31 al 35, registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de Noviembre de 1988, registrado bajo el Nº 26, tomo 116, la cual no fue impugnada por la parte demandada, por lo que se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copias simples de los cheques emitidos por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y comprobantes de retiro de los mismos, que corren insertas a los folios que van del folio 88 al 91, las cuales se valoraran mas adelante.

Pruebas de la parte demandada:

Copia certificada del poder que corre inserto a los folios que van del 61 al 63, notariado en la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 11 de Enero de 2008, anotado bajo el Nº 57, tomo 2, de los libros de Autenticaciones, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado.

Original de la comunicación que corre inserta al folio 64, la cual no fue desconocida por la parte actora, por lo que se tiene como reconocida de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Copias simples que corren insertas a los folios que van del 72 al 77, del expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el Nº 98008387, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, las cuales se valoraran más adelante.

En cuanto a la prueba de informes solicitada al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, del expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el Nº 98008387, la misma no ha sido recibida en este Tribunal.

Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

De las actas procesales se evidencia, que la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio, se inicio mediante contrato de arrendamiento notariado en fecha 24 de Mayo de 1995, en la Notaría Pública Novena de Caracas, anotado bajo el Nº 76, tomo 180 de los libros de Autenticaciones, el cual establece en su cláusula tercera lo siguiente:

“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de cuatro (4) años prorrogables, el cual empezó a regir a partir del 01-08-94 y terminara el 31 de Julio de 1.998, con un incremento anual de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) a partir del segundo año de vigencia. A tales efectos, “LA ARENDATARIA” deberá pagar a “EL ARRENDADOR” la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) a partir del 1ero. de Agosto de 1995 hasta el 31 de Julio de 1.997; para el periodo comprendido de Agosto de 1996 a Julio de 1998 pagara la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) y para el último año de vigencia, la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00). Dichos pagos se harán de la manera estipulada en la Cláusula Segunda del presente contrato. Vencido el periodo contractual, para las sucesivas prorrogas del contrato, las partes fijaran mediante mutuo acuerdo los reajustes que crean convenientes, para cuyos fines tendrá como base el ultimo canon de arrendamiento y el valor del mercado. Si al vencimiento del termino de los cuatro (4) años, alguna de las partes contratantes no hubiere dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por terminado este contrato se considerara prorrogado automáticamente y de pleno derecho y así sucesivamente en el caso de prorrogas. En todo caso, el aviso de una de las partes a la otra de su voluntad de no continuar el arrendamiento vencido el plazo contractual respectivo o alguna de las prorrogas deberá ser dado a la otra con dos meses de anticipación por lo menos.” (Negrillas del Tribunal)

Desprendiéndose de la cláusula anterior, que el contrato de arrendamiento entro en vigencia el 01 de Agosto de 1994 por un periodo de cuatro (4) años que vencían el 31 de Julio de 1998, y por cuanto no consta en autos la voluntad de las partes de no prorrogar el contrato, el mismo se prorrogo, sin embargo, las partes vuelven a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento el cual fue notariado en la notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 28 de Abril de 2000, anotado bajo el Nº 62, tomo 26 de los libros de Autenticaciones, dicho contrato establece en sus cláusulas tercera y décima segunda, lo siguiente:

TERCERA: El termino de duración del presente contrato es de tres (3) años fijos, contados a partir del 01 de enero de 2.000 y finalizara el 01 de enero de 2003.

(Negrillas del Tribunal)

DECIMA SEGUNDA: El presente contrato se podrá prorrogar por un (1) año más siempre y cuando las partes, acuerden con tres (3) meses de antelación al vencimiento del plazo fijo, por escrito un nuevo canon de arrendamiento.

(Negrillas del Tribunal)

Según las cláusulas citadas, el segundo contrato celebrado entre las partes comenzó a regir el 01 de Enero de 2000 y finalizo el 01 de Enero de 2003, estableciéndose en la cláusula décima segunda, como condición para prorrogar el contrato por un (1) año mas, que con tres (3) meses de antelación al vencimiento del plazo fijo, es decir al 01 de Enero de 2003, las partes acordaran por escrito un nuevo canon de arrendamiento, condición esta que no fue cumplida, toda vez, que la misma no consta en autos, procediendo las partes, a celebrar un contrato notariado en la Notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 26 de Febrero de 2003, anotado bajo el Nº 37, tomo 08 de los libros de Autenticaciones, después de la fecha de vencimiento del ultimo contrato (01 de Enero de 2003) en el cual modificaban la cláusula de duración y el canon de arrendamiento del contrato notariado en la notaria Pública Décima Tercera del Municipio Libertador, en fecha 28 de Abril de 2000, anotado bajo el Nº 62, tomo 26 de los libros de Autenticaciones, el cual entro en vigencia el 01 de Enero de 2000 y venció el 01 de Enero de 2003, dejando vigentes el resto de las cláusulas, por lo que se debe señalar, que habiendo vencido el contrato de arrendamiento que entro en vigencia el 01 de Enero de 2000 y venció el 01 de Enero de 2003, por no haberse cumplido con lo establecido en la cláusula décima segunda de dicho contrato para su renovación por un (1) año más, mal podían las partes modificar su cláusula de duración, en virtud, de que los contratos son ley entre las partes y deben cumplirse tal y como han sido pactados, debiendo ser cumplida la condición establecida en la cláusula décima segunda para su renovación por un (1) año mas, en tal sentido, por cuanto no se cumplió la condición para su renovación, llegada la fecha de su vencimiento, es decir, el 01 de Enero de 2003, comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho el 02 de Enero de 2003, la prorroga legal de dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ……….

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogara por un lapso máximo de dos (2) años…..” (Negrillas del Tribunal)

Dicha prorroga venció el 02 de Enero de 2005, ahora bien, de las copias simples de los cheques emitidos por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y comprobantes de retiro de los mismos, que corren insertas a los folios que van del folio 88 al 91, traídas a los autos por la parte actora y las copias simples que corren insertas a los folios que van del 72 al 77, del expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el Nº 98008387, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, traídas a los autos por la parte demandada, no siendo impugnadas estas copias por las partes, por lo que se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por formar parte del expediente de consignaciones arrendaticias Nº 98008387, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales se puede apreciar con claridad, que vencida la prorroga legal, el arrendador continuo recibiendo los cánones de arrendamiento hasta el mes de Septiembre de 2008.

Ahora bien, corresponde determinar cómo se evidencia la voluntad del arrendador de dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y en este sentido, el caso típico, sería que el arrendador recibiera el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, pues entonces claramente, estaría manifestando que aunque el contrato terminó tiene la voluntad de que el arrendatario continúe gozando de la cosa más allá del término pactado; pues, evidentemente si el arrendador procede a cobrar el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, está manifestándole al arrendatario que quiere que él continúe con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento o este puede variar en caso de locales comerciales, para los cuales esta permitido el aumento de los cánones de arrendamiento; pero, ahora indeterminado, operando así la tácita reconducción.

En tal sentido, en virtud de que el arrendador retiro del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, los cánones de arrendamiento depositados por el arrendatario, después de vencida la prorroga legal, este hecho demuestra indefectiblemente la voluntad del arrendador de mantener al inquilino en el goce de la cosa, trayendo como consecuencia, la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, lo que hace inadmisible la acción de cumplimiento de contrato, cuando el contrato ha pasado a tiempo indeterminado, todo ello en acatamiento a la sentencia dictada por la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

INADMISIBLE la demanda interpuesta por el ciudadano LIEN FONG HUNG contra la sociedad mercantil BAR RESTAURANT HOO KING HUNG, S.R.L., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta sentencia.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en este proceso.

Por cuanto la presente decisión salio fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese, Notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los (09) días del mes de Junio de 2009. Años 1987° y 150°

LA JUEZ TITULAR

Abg. L.S.

EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. E.G.

En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. E.G.

Exp. N° AP31-V- 2009-000293