Decisión nº 16 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Noviembre de 2011

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 20 de mayo del 2011 por el abogado P.J.V.R. en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 4 de abril del 2011 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de nulidad de contrato.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 25 de mayo del 2011, razón por la cual fue remitido el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.

Las actas procesales se recibieron el 27 de mayo del 2011 y se dejó constancia de ello el día 30 de ese mismo mes y año, por auto del día 6 de junio del 2011 se fijó el vigésimo día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad, fijándose de esa misma forma en fecha 5 de agosto del 2011, un lapso de 8 días de despacho para la presentación de observaciones a los informes. Dichas observaciones fueron presentadas en su oportunidad legal correspondiente.

El 3 de octubre del 2011, vencido el lapso para la presentación de observaciones, este ad quem se reservó un lapso de 60 días calendarios para decidir.

Siendo la oportunidad para sentenciar, se procede a ello, con arreglo a la exposición y razonamientos seguidamente expuestos:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició este proceso en virtud de la demanda introducida ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial el día 2 de agosto del 2010, por el abogado en ejercicio de su profesión P.J.V.R., actuando en su carácter de apoderado judicial de O.J.L.L. e IGMA R.V.D.L., contra M.N.A.; Los hechos relevantes expuestos por el nombrado apoderado como fundamentos de la demanda, son los siguientes:

1. Que el 12 de septiembre de 1992 sus representados suscribieron con la ciudadana D.A.D.N., un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado por 6 meses fijos, prorrogables automáticamente por períodos iguales a voluntad de las partes, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el No. 5, ubicada en la urbanización Nueva Caracas, calle El Perú, callejón San Rafael, parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.

2. Que dicho contrato ha venido prorrogándose automáticamente en el tiempo hasta la presente fecha durante 17 años, de manera pública, notoria, pacífica, pública e ininterrumpida, en los cuales sus representados cumplido fiel y cabalmente en lo que respecta especialmente al pago de los cánones de arrendamiento que siempre han sido cancelados al hijo de la arrendadora, ciudadano; M.N.A., contra quien hoy se interpone la demanda.

3. Que el 10 de diciembre del 2009, el mentado ciudadano, se negó a recibirles el canon de arrendamiento a sus mandantes, razón por la cual fueron consignados en lo sucesivo de forma mensual los respectivos cánones de arrendamiento ante el tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

4. Que la inicial arrendadora, vulnerando sus derechos de preferencia ofertiva y actuando de mala fe, dio en venta al ciudadano M.N.A., el inmueble de marras, en fecha 29 de octubre de 1998, cuya venta fue posteriormente protocolizada ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de agosto del 2006.

5. Que dicha venta se mantuvo oculta entre las partes involucradas, sin que sus mandantes tuvieran el conocimiento de la misma hasta el 11 de noviembre del 2009 fecha en la que el demandado interpuso una demanda por cumplimiento de contrato ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en contra de sus poderdantes, siendo así la forma en que éstos obtienen el conocimiento de la existencia de un tercero que se atribuye el carácter propietario.

Por lo expuesto en nombre de sus representados, solicitó la nulidad de la venta y demandó al ciudadano M.N.A., para que convenga o en su defecto sea condenado a lo siguiente:

a) que me subrogue la venta hecha por el ciudadano anteriormente identificado por el precio de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 15.000), b) que la venta que se realizó se declare NULA a objeto que el inmueble se le venda a mis representados por tener derecho a ello en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizo (sic) la misma, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1346 del Código Civil.

(copia textual).

De igual forma estimó la cuantía en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00).

Junto con el escrito libelar, consignó los siguientes instrumentos, a saber: marcado “A”, copia simple del poder conferídole que acredita su representación (folios 11 al 13); marcado “B”, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de septiembre de 1992 (folios 14 y 15); marcados “C” a la “J”, copias simples de las consignaciones arrendaticias, realizadas ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folios 16 al 23); marcado “K”, copia simple del documento de venta protocolizado el 7 de agosto del 2006 (folios 24 al 28); marcado “L”, copia simple del auto de fecha 21 de junio del 2010 emitido por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio De la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto del 3 de agosto del 2010, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda por el procedimiento breve y ordenó la comparecencia del demandado para que concurriera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demandada intentada en su contra.

Cumplidos los trámites de la citación, el 20 de octubre del 2010, mediante escrito consignado al efecto, el demandado asistido de abogada, dio contestación a la demanda, de esta manera:

a.- Rechazó, Negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra.

b.- Impugnó las copias simples marcadas con la letra “A” a la letra “L” salvo la marcada con la letra “K”, producidas con el escrito libelar por la parte actora.

c.- Adujo, que en el contrato de arrendamiento en cuestión se indica que la arrendadora dio en arrendamiento únicamente una habitación con patio y lavandero, que forma parte del inmueble de marras, ya que este último consta de dos plantas, la primera de ellas ocupada anteriormente por la ciudadana I.J.M.D.M..

d.- Alegó que el 11 de agosto de 2006 le notificó a la parte actora que a partir del 13 de septiembre del 2006 comenzaría a contarse la prórroga legal arrendaticia correspondiente, que tal notificación fue recibida y firmada por los accionantes, y por ende, el alegato de que el contrato se ha prorrogado automáticamente en el tiempo no es cierto.

e.- Que a partir del año 2000, los demandantes al igual que el inquilino que ocupaba la otra parte de la casa ocurrían a depositar lo debido por concepto del canon de arrendamiento, en una cuenta de ahorro a su nombre, siendo concientes de que él era el nuevo propietario.

f.- Que por otra parte procedió a demandar a los arrendatarios ante el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en dicho proceso consta que el 3 de agosto del 2010 se celebró acto conciliatorio en el cual se solicitó y a su vez el juez de esa causa acordó suspender el proceso por 60 días continuos, para llegar a un acuerdo y resolver todo lo concerniente a la venta del inmueble, una vez se obtuvieran las resultas del juicio seguido contra la ciudadana I.J.M.D.M., quien posee igualmente el carácter de inquilina del inmueble en cuestión. Destacó igualmente que la parte actora al contestar la demanda que recaía en su contra nada adujo al respecto ni tampoco en el acto conciliatorio celebrado el 3 de agosto del 2010 aun cuando el día anterior, es decir, el día 2 de agosto del 2010 introdujo la presente demanda por nulidad de contrato.

g.- Que al encontrarse el inmueble del caso que nos ocupa arrendado a varias personas es lógicamente evidente la no procedencia del retracto que pretende la parte acciónate.

Finalmente, rechazó la estimación de la cuantía por considerarla exagerada y no motivada, y solicitó se declarara sin lugar la demanda.

En fecha 27 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte actora, ofreció pruebas, así: a) pruebas documentales; b) testimoniales; y, c) posiciones juradas.

El 29 de octubre del 2010 el a quo admitió las pruebas de la actora y en esa misma fecha fijó el tercer día de despacho siguiente para que tuvieran lugar las testimoniales promovidas, asimismo, fijó el tercer día de despacho siguiente a la intimación del ciudadano M.N.A. para que tuviera lugar la evacuación de las posiciones juradas acordadas. En esa misma fecha el demandado consignó escrito de promoción de pruebas, en el que ofreció, documentales, prueba de testimoniales e informes; tales pruebas fueron admitidas y posteriormente evacuadas.

En fecha 4 de abril del 2011 el juzgado a quo, como antes se dijo, dictó sentencia de mérito, en los términos siguientes:

En el caso que nos ocupa el Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios regula una hipótesis de subrogación legal de carácter personal.- La procedencia de la misma está vinculada no solo al hecho de que el inquilino debe encontrarse solvente del pago del canon y tener más de dos (2) años de antigüedad como tal, sino en que ejerza tal derecho dentro de los cuarenta (40) días siguientes al haber tenido conocimiento de la venta.- En el caso de autos destaca que conoció la venta con habérsele citado en el juicio que tramitó el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 04 de Diciembre de 2009.- No obstante esta demanda no se interpone sino hasta el 02 de Agosto de 2010, alegando una nulidad.

En la teoría de la nulidad absoluta de los contratos la doctrina más autorizada señala que la misma se produce y conlleva a quitarle los efectos atribuidos por las partes y la ley, cuando el contrato carece de los elementos esenciales a su existencia, que están contemplados en el Artículo 1.141 del Código Civil, y en aquellos casos, donde se lesiona el orden público o la buena costumbre, en los mismos se violan una norma imperativa o prohibitiva de la ley, destinada a proteger esos intereses.- Los contratos que tienen objeto ilícito y causa ilícita, siempre están afectados de nulidad absoluta y estos no son susceptibles de ser confirmados por las partes.- En el caso de autos no existe una norma que sancione la nulidad de la venta hecha sin cumplirse la oferta al arrendatario, por lo tanto, mal podría entonces considerarse nula la compraventa examinada en la causa.

De modo que lo procedente en derecho y en justicia es desechar la demanda y así se declara (copia textual).

En virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 20 de mayo del 2011 por el abogado P.J.V.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadanos O.J.L.L. e IGMA R.V.D.L., a esta instancia revisora corresponde determinar si actuó ajustado a derecho el a quo al negar el pedimento de la parte actora.

Lo anterior constituye, en opinión de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

subrayado nuestro.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente el m.T.S.d.J. en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 3 de agosto del 2010, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Así se decide.

Ahora bien, en lo tocante al fondo del asunto se observa:

Como ha quedado plasmado en el segmento narrativo de este fallo, la parte demandante al proponer su acción contra el ciudadano M.N.A., solicitó al tribunal que se declare nulo el negocio jurídico de compraventa a que se refiere el documento registrado ante el Registro inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital el 7 de agosto de 2006, anotado bajo el N° 15, Tomo 12, Protocolo Primero; traído en copia simple a las actas del expediente, cursante a los folios 24 al 28, el cual de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código Adjetivo Civil se considera fidedigno; ello, ya que a su decir, la ciudadana D.A.D.N. al venderle el inmueble en cuestión al accionado actuó de mala fe y violó sus derechos de preferencia ofertiva.

Ahora bien, antes de entrar a valorar el cúmulo de pruebas allegadas al expediente por las partes contendientes, resulta necesario pasearse por algunas de las definiciones que ha formado la doctrina sobre la figura de la nulidad. Así tenemos, que el autor patrio, A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el Nuevo Código de 1987, volumen II, edición 11°, impreso por Altolitho C.A., en sus páginas 210 y 211, la define de la manera siguiente:

…De conformidad con esta disposición, sólo en dos casos podrán los jueces declarar la nulidad de un acto procesal: a) cuando la nulidad haya sido establecida expresamente por la ley; b) cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial para su validez.

En el primer caso, el juez no tiene facultad de apreciación acerca del vicio que afecta al acto y debe declarar, sin más, la nulidad expresamente consagrada en la ley; en el segundo, el juez ha de apreciar si la forma o requisito omitido en el acto es o no esencial para su validez.

(…omissis…)

No expresa la ley cuándo debe considerarse que ha sido omitido un requisito esencial para la validez del acto. Esta cuestión queda a la libre apreciación del juez. Sin embargo, es de doctrina y así lo tiene admitido también la jurisprudencia, que falta un requisito formal del acto cuando la omisión de la formalidad desnaturaliza al acto y le impide alcanzar el fin para el cual ha sido preordenado por la ley.

Conforme a esta doctrina, para determinar si la forma omitida es esencial, es necesario averiguar si la omisión ha impedido al acto alcanzar su fin, porque entre la forma y el fin del acto existe una relación necesaria, toda vez que la forma está dada como medio para la obtención del fin, y si ha alcanzado su fin, no puede decirse que está privado de formalidades esenciales…

.

Teniendo clara la conceptualización de la nulidad y sus requisitos, corresponde ahora pronunciarnos sobre lo pretendido y determinar si el negocio jurídico aquí demandado fue o no nulo. Cabe destacar que tal pretensión está fundada en la violación del derecho atribuido a la parte actora, que se traduce en la preferencia ofertiva a la hora de la venta del inmueble del caso de marras, ya que ellos se encontraban para el momento de dicha venta en ocupación del inmueble, en virtud del contrato de arrendamiento antes descrito, cursante en original a los folios 58 y 59.

Como puede notarse, los accionantes reclaman el derecho del retracto legal arrendaticio, siendo que por su condición de arrendatarios tenían el derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto de la venta.

En atención a lo establecido en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se observa que para la procedencia del retracto legal arrendaticio; que es aquel que se constituye como el derecho que tienen los arrendatarios de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad; es necesario que sea ejercido dentro de un plazo de 40 días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deba hacerle el adquirente.

En este orden de ideas, de la revisión de las actas que conforman el expediente se verifica que la parte actora manifestó haber tenido conocimiento de la venta en fecha 11 de noviembre de 2009 y que hasta el 2 de agosto del 2010 la parte actora no dio cumplimiento a la totalidad de las obligaciones previstas en la ley para ejercer su derecho de retracto legal arrendaticio, por cuanto, no fue sino hasta tal fecha que interpuso la acción legal correspondiente, habiendo transcurrido holgadamente el lapso de cuarenta días previsto en la respectiva Ley, lo que conduce necesariamente a la conclusión de que en la situación sub examine no opera el derecho de retracto legal arrendaticio, y por lo tanto, el a quo estuvo ajustado a derecho al declarar no ha lugar la acción judicial que por nulidad de contrato incoaran O.J.L.L. e IGMA R.V.D.L. contra M.N.A.. Así se establece.

Finalmente, para cumplir con el mandato a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ellas, el Tribunal establece que carecen de trascendencia procesal las pruebas documentales ofrecidas por las partes excluyendo, claro está, la valoradas a lo largo de este fallo, por cuanto, no aportan elementos de convicción suficientes que hagan nugatorio el derecho del contrario; en cuanto a las pruebas testimoniales y de informes opuestas, por ambas partes, este tribunal hace constar que no le atribuye ninguna virtud probatoria, porque las mismas acreditan, cuando más, que en efecto existió una relación arrendaticia en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en primer término entre la parte actora y la ciudadana D.A.D.N. y que posteriormente el cumplimiento de dicha relación arrendaticia fue demandado por el ciudadano M.N.A., lo que en puridad ningún significado especial tiene, dados los términos en que se trabó el pleito. Así se decide.

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la demanda por NULIDAD DE VENTA intentada por los ciudadanos, O.J.L.L. e IGMA R.V.D.L. contra el ciudadano M.N.A., en consecuencia, SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado P.J.V.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia proferida en este juicio el 4 de abril del 2011 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda CONFIRMADO el fallo apelado.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre del dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZA,

Dra. M.F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

En la misma fecha, 28/11/2011, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 3:12p.m.-

LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

Exp. N° 6.159

MFTT/ELR/astrid.

Sent. DEFINITIVA.-