Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 8 de Agosto de 2007
| Fecha de Resolución | 8 de Agosto de 2007 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques |
| Ponente | Hector del Valle Centeno |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
197º y 148º
PARTE ACTORA: LIESELOTTE FRIEDRICH DE SCHROEDER y C.M.S.F., venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 249.065 y 4.845.527, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.M.D. LEON, LANYEN LEON RAMIREZ, M.C.M. y G.T., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.286, 59.620, 81.431 y 50.625, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: A.D.J.R.A., de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.225.977, y/o el FONDO DE COMERCIO FERRETERIA HERMANOS ALMADA.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: E.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 82.202.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE N° 17067.
CAPITULO I
NARRATIVA
Subieron a esta alzada las presentes actuaciones contentivas de la apelación interpuesta por la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 17 de Abril de 2007, que declaró sin lugar la acción de desalojo.
Se inicia el presente procedimiento, mediante demanda que interpusiera las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH DE SCHROEDER y C.M.S.F., contra el ciudadano A.D.J.R.A. y/o Fondo de Comercio FERRETERIA HERMANOS ALMADA, por DESALOJO.
Admitida la demanda por el Juzgado de la causa, éste ordenó emplazar a la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación.
En fecha 29 de Junio de 2005, a solicitud de la parte actora, se ordenó citar a la parte demandada por medio de Carteles, en virtud de que fue imposible citarla personalmente, y por cuanto no compareció a darse por citada, se le designó Defensor Judicial.
Cumplidos los requisitos de la notificación y citación del Defensor Judicial designado, en la persona de la abogada E.R., en fecha 19 de Marzo de 2007, compareció la misma y presentó escrito de contestación de demanda.
En fecha 03 de Abril de 2007, la parte actora consignó escrito donde solicita que se decida el asunto con los solos elementos consignados con el libelo de la demanda, los cuales ratifica en dicho acto, siendo admitidas las pruebas por auto de fecha 09 de Abril de 2007
En fecha 17 de Abril de 2007, el Tribunal de la causa dictó decisión declarando sin lugar la demanda, de cuya decisión apeló la parte actora.
Por auto de fecha 30 de Abril de 2007, se oyó la apelación en ambos efectos y se ordenó remitir el expediente al Juzgador Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y sede, correspondiéndose el conocimiento de la misma a este Juzgado, quien en fecha 30 de Mayo de 2007, dio por recibido el expediente y se fijó oportunidad para dictar sentencia.
CAPITULO II
MOTIVA
El Tribunal a los fines de decidir sobre la apelación interpuesta por la parte actora, hace previamente las siguientes consideraciones:
RESUMEN DE ALEGATOS
LIBELO DE DEMANDA
Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar: Que sus representadas son propietarias de una parcela de terreno que tiene una extensión aproximada de un mil trescientos veintiún metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (1.321,46 mts2), ubicada en la Avenida 2 ó Calle Comercio de la población de Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda, la cual fue dada en arrendamiento en Enero de 1992 por la Empresa Hotel Barlovento al ciudadano A.D.J.R.A., pagando en la actualidad la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00) mensuales.
Que en fecha 07 de Mayo de 2001, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el arrendatario A.D.J.R.A., demandó por Retracto Legal Arrendaticio a sus representadas en ejercicio de su derecho preferente en la adquisición de la referida parcela de terreno, a los fines de la subrogación en la persona de las compradoras en el documento de compra-venta, demanda que fue declarada con lugar en primera instancia y posteriormente revocado el fallo en todas sus partes por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial en fecha 22 de Marzo de 2004, decisión que se encuentra definitivamente y en etapa de ejecución.
Que desde hace un (1) año aproximadamente, el inmueble arrendado se encuentra en estado de abandono, ocasionando al inmueble un deterioro creciente, tanto al inmueble como a la construcción donde funcionaba el fondo de comercio propiedad del arrendatario, denominado FERRETERIA HERMANOS ALMADA, según Inspección que anexa y que opone a la parte demandada; y que además de la situación real y actual de daño que ha sufrido el inmueble, con las erosiones de las cuales ha sido objeto por la acción del mar, el hecho de haberse convertido en ruinas y botadero de escombros, dada su situación de libre acceso al público, existe el temor, ante la situación social que vive el país, que la parcela de terreno señalada, pueda ser invadida u ocupada por terceros, situación que no solamente les causaría daños patrimoniales sino hasta el riesgo de pérdida del inmueble, por lo que demandan el desalojo por derecho, por cuanto la ocupación física y real no existe, sobre la referida parcela de terreno por parte del ciudadano A.R.A. o del fondo de comercio que bajo su nombre funciona.
Fundamenta su acción en el artículo 34, literal e, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en concordancia con el artículo 1.592 del Código Civil, solicitando que se decrete medida de secuestro sobre el inmueble, y se ordene el depósito de la misma en la persona de sus representadas. Por último estima la acción, en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00).
CONTESTACION DE DEMANDA
La Defensora Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de Desalojo incoada contra su representado A.D.J.R.A. y/o Fondo de Comercio FERRETERIA HERMANOS ALMADA, y que se declare sin lugar la demanda.
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
1) Copia Certificada de Sentencia definitivamente firme y ejecutoriada, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, dictada en fecha 25 de Mayo de 2004, en el juicio que por RETRACTO LEGAL interpusiera el demandado en este juicio A.D.J.R.D.A., contra las actoras en este juicio, ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH DE SCHROEDER y C.M.S.F., por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
De la revisión efectuada a dicha documental observa quien aquí decide, que la misma constituye copia fotostática de un documento público que le merece plena fe al Juzgador por emanar de un Funcionario autorizado para ello, por lo que le otorga todo el valor probatorio que emana de él, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Inspección Judicial extra litem, practicada por el Juzgado de la causa en fecha 19 de Julio de 2004.
El Tribunal establece: Que la Inspección Judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, pues, ocurre frecuentemente en materia de inspecciones extrajudiciales, que en ocasiones se imposibilita la constatación a posteriori de los mismos hechos por haber desaparecido, circunstancia ésta, que lejos de invalidar la prueba, la consolida al llenarse los extremos fundamentales de toda inspección extrajudicial requeridos por los artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil.
La parte interesada solicitó se dejara constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: De la existencia de una parcela de terreno con una extensión aproximada de 1.300 metros cuadrados, que se encuentra comprendida por el Norte con terrenos de la Sucesión Schroeder, por el Sur con Hotel Barlovento, por el Este con el M.C. y por el Oeste con la Avenida 2 ó Calle Comercio. SEGUNDO: Del estado actual de la parcela, mantenimiento, estado sanitario, etc. TERCERO: De la existencia de construcción alguna en la referida parcela de terreno. CUARTO: Del estado actual de cualquier construcción que pudiera existir, piso, paredes, techo, instalaciones eléctricas, sanitarias, etc. QUINTO: De la existencia de denominación comercial o razón social de algún fondo de comercio ya sea Ferretería Hermanos Almada, Ferretería A.Y., Carpintería o cualquier otra denominación comercial que pudiera existir. SEXTO: De la existencia de algún fondo de comercio en la referida parcela. SEPTIMO: De cualquier otra circunstancia que fuese necesario dejar constancia al momento de la inspección.
El Tribunal al evacuar la Inspección Judicial, dejó constancia de lo siguiente: PRIMERO: Que sí existe la parcela de terreno mencionada, con una extensión aproximada de 1.300 metros cuadrados, que se encuentra comprendida por el Note con la estación de bombeo principal de Higuerote, por el Sur con el Hotel Barlovento, por el Este con el m.C. y por el Oeste con la Avenida 2 o Calle Comercio. SEGUNDO: Que el estado de la parcela es de completo abandono, sin mantenimiento y sin medida sanitaria alguna, totalmente llena de escombros a la orilla del mar. TERCERO: Con la asesoría del práctico dejó constancia de la existencia de dos construcciones en dicha parcela, las cuales están en total estado de abandono y deterioro. CUARTO: Que el estado actual de las construcciones carecen de techos, paredes y pisos se encuentran deterioradas, careciendo también de instalaciones eléctricas y sanitarias. QUINTO: Con asesoría del práctico deja constancia que no existe ningún fondo de comercio ni razón social, pero se pudo observar en lo que queda de fachada principal un aviso publicitario parcialmente deteriorado. SEXTO: Que no existe ningún fondo de comercio en la referida parcela. También se pudo observar que la mayoría de los escombros que existen en la referida parcela fueron amontonados en la parte este de la parcela que da al m.c.. De conformidad con el artículo 476 del Código de Procedimiento Civil, el Práctico Fotógrafo procede a tomar diez (10) impresiones fotográficas, las cuales forman parte de la mencionada inspección.
El Tribunal aprecia dicha Inspección conforme a los artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil. Así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso, la representación judicial de la parte actora señala que sus mandantes son propietarias de una parcela de terreno ubicada en la Avenida 2 ó Calle Comercio de la Población de Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda, la cual fue dada en arrendamiento en enero de 1.992, al ciudadano A.D.J.R.A., pagando en la actualidad la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00) mensuales, y que desde hace un (1) año el inmueble arrendado se encuentra en estado de abandono, ocasionado tanto al inmueble como a la construcción donde funcionaba el fondo de comercio propiedad del arrendatario, un deterioro creciente, por lo que demanda al antes mencionado Arrendatario por desalojo, fundamentando su acción en el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, en los contratos de ejecución progresiva, como los contratos de arrendamiento, basta que el actor demuestre la existencia de la relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, siendo el arrendatario quien debe probar que está cumpliendo sus obligaciones, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
En el caso de autos, no obstante que la parte actora con su libelo de demanda no presentó el Contrato de Arrendamiento al que hace referencia en su escrito de pruebas, ni tampoco en su libelo señala que se trata de un contrato verbal, el Tribunal encuentra demostrada la existencia de la relación arrendaticia sobre el Inmueble propiedad de la parte actora, ubicado en la Avenida 2 ó Calle Comercio de la población de Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda, cuyo arrendatario es el ciudadano A.D.J.R.A., con la copia certificada de la Sentencia definitivamente firme traída a los autos, dictada en la demanda relativa al RETRACTO LEGAL interpuesto por el demandado en este juicio, la cual fue analizada y valorada en este fallo.
Ahora bien, en el presente caso, el Tribunal observa que a través de la prueba de Inspección Extralitem, analizada y valorada por este Juzgador, quedó demostrada la causal en la cual la parte actora fundamenta su demanda de Desalojo, contenida en el artículo 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a que el Arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. Tal y como se evidencia del contenido de la referida Inspección Judicial, las construcciones existentes en el Inmueble, se encuentran en total estado de abandono y deterioro. Como se observa allí está la presencia de un incumplimiento imputable al arrendatario, ante la ausencia de conservación del inmueble, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren sucederse por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito, lo cual no ha sido demostrado en autos, incumpliendo de esta manera el Arrendatario con el artículo 1.592 del Código Civil, al no cumplir con una de las obligaciones principales, como es la de servirse de la cosa arrendada como un padre de familia. En consecuencia, el Tribunal forzosamente tiene que declarar CON LUGAR la presente acción, y así debe establecerse en la parte dispositiva de este fallo.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora en fecha 25 de Abril de 2007, contra la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Higuerote, en fecha 17 de Abril de 2007.
CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por las ciudadanas: LIESELOTTE FRIEDRICH DE SCHROEDER y C.M.S.F., contra el ciudadano A.D.J.R.A., ambos plenamente identificados en esta sentencia, y como consecuencia, se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento Verbal celebrado entre las partes sobre un inmueble ubicado en la Avenida 2 o Calle Comercio de la población de Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda, comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos de la Sucesión Schoeder. SUR: Con terrenos de la Empresa Hotel Barlovento. ESTE: Con el M.C. y OESTE: Con Avenida 2 ó Calle Comercio, por lo que se condena al demandado a entregarla a la parte actora el Inmueble totalmente desocupado de bienes y de personas
Queda revocada en todas sus partes la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem, déjese copia certificada de la presente decisión.
Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los ocho (8) días del mes de Agosto del año dos mil siete ( 2007 ) Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,
DR. H.D.V. CENTENO GUZMAN.
LA SECRETARIA
ABG. ANA MILDRED GONZALEZ.
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo el anuncio de Ley, siendo las once de la mañana (11:00 am.)
LA SECRETARIA
HDVC/lcfa
EXP N°17067
