Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 24 de Mayo de 2004

EXP: 04-5391

Parte Demandante: Ciudadano A.D.J.R.D.A., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.225.977, siendo inicialmente su apoderado judicial el ciudadano E.H.S., abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.390 y posteriormente el Ciudadano J.A.V.R., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.563.

Parte Demandada: Ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-249.065 y V-845.527 respectivamente, siendo inicialmente sus apoderados judiciales los ciudadanos S.S.L. y J.G.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 77.345 y 12.590 respectivamente y posteriormente las ciudadanos abogadas J.M.d. LEÓN, LANYEN LEÓN RAMÍREZ y M.C.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 18286, 59620 y 81431 respectivamente.

Motivo: RETRACTO LEGAL

Conoce este órgano jurisdiccional del recurso de apelación interpuesto por el abogado J.G.C., en su carácter de representante judicial de la parte demandada ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., contra la sentencia en fecha 22 de marzo de 2004, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

La sentencia recurrida en apelación declaró con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano ALBILIO DE J.R.D.A., en contra de las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., con motivo del ejercicio del derecho al Retracto Legal Arrendaticio, disponiendo la subrogación del ciudadano ALBILIO DE J.R.D.A., en el lugar de quienes adquirieron el inmueble arrendado, contenido en el documento de compra venta celebrado con la Sociedad Mercantil Hotel Barlovento C.A., en los mismos términos, condiciones y precio estipulados en el mencionado documento.

Se inicia el procedimiento por libelo de demanda presentado por el ciudadano ALBILIO DE J.R.D.A., debidamente representado por el abogado en ejercicio E.H.S., mediante la cual demandó por Retracto Legal a las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., aduciendo, que su representado es arrendatario de un inmueble constituido por un lote de terreno y local construido sobre el mismo, en el cual funciona un fondo de comercio denominado Ferretería A.Y.A. C.A, llamada antiguamente Ferretería Hermanos Almada C.A, el cual se encuentra ubicado en la avenida 2 o calle Comercio de la población de Higuerote del Municipio Brión del estado Miranda, con una superficie aproximada de un mil trescientos veintiún metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (1.321,46 mtrd2) comprendido dentro de los siguientes linderos Norte: con terrenos que son o fueron de las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F.; Sur: Con terrenos que son o fueron de la empresa Hotel Barlovento C.A; Este: con el m.c.; Oeste: con la avenida 2 o calle comercio de la población de Higuerote.

Manifiesta, el apoderado judicial de la parte actora que la condición de arrendatario de su representado comenzó en el año 1992, en virtud de la relación arrendaticia celebrada con la empresa Hotel Barlovento C.A, siendo que su representado es una persona fiel y cumplidora de todas y cada una de las obligaciones que como arrendatario debe tener, alegando que el mismo se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Así mismo la representación judicial de la parte actora alega que en fecha 03 de abril de 2004, su representado fue objeto de una notificación judicial por el Juzgado de los Municipios Brión y E.B. del estado Miranda, mediante la cual le notificaron que las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., identificadas up-supra, habían adquirido mediante compra efectuada a la empresa Hotel Barlovento C.A, el inmueble que ocupa su representado, y que la mencionada notificación no indicó el monto de la negociación y que no fue acompañada por documentación alguna.

Manifiesta que de las averiguaciones que efectuó su representado por ante la oficina subalterna de Registro de los Municipios Brión y E.B. del estado Miranda, obtuvo copia simple de la negociación en cuestión la cual fue realizada por un monto de trece millones doscientos catorce mil seiscientos bolívares (Bs.13.214.600,00), y en donde la empresa Hotel Barlovento C.A daba en venta a las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., el inmueble que su representado ocupa en calidad de arrendatario tal y como consta del documento registrado por ante la oficina subalterna ya identificada según el No.12, folios 57 al 59, Protocolo Primero, Primer Trimestre de fecha 21 de enero de 1999.

La representación judicial de la parte demandante fundamentó la demanda en los artículos 42, 43, 44, 48 y 50 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, solicitando al a quo, la anulación y en consecuencia dejar sin efecto alguno la compra efectuada a la empresa Hotel Barlovento C.A, y que le sea otorgado título de propiedad del inmueble que ocupa su representado como arrendatario, mediante la operación de compra venta en los mismos términos, condiciones y precio estipulado en los documentos que las prenombradas ciudadanas negociaron con la empresa en cuestión, manifestando que su representado no solo cumpliría a los actuales propietarios al precio de venta pactado, sino adicionalmente los rubros establecidos en el artículo 1544 del Código Civil.

Solicitaron se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda y estimaron la pretensión en la cantidad de Quince millones de bolívares (Bs.15.000.000,00).

En fecha 30 de mayo de 2001, consignaron en seis (06) folios útiles escrito de reforma de la demanda en los siguientes términos:

Que su representado ha sido arrendatario del inmueble negociado desde el año 1992, siendo el caso que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y siempre fue de su voluntad adquirir en compra el inmueble arrendado, razón por la cual esta dispuesto a hacerlo en las mismas condiciones en que fue negociado, satisfaciendo en consecuencia las aspiraciones del propietario.

Que con base a las consideraciones invocadas es pertinente la conclusión del derecho que asiste a su representado a subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el documento de compraventa, en la condición de propietario del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario.

Que demanda a las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., para que convengan o en su defecto sean condenadas por el tribunal a que subroguen a su representado en los términos, condiciones y precio estipulados en el documento de compraventa, así como satisfacer los rubros establecidos en el artículo 1544 del Código Civil y a pagar las costas y costos del juicio.

Admitida la demanda y su respectiva reforma, se ordenó el emplazamiento de las demandadas a dar contestación a la misma.

En fecha 27 de septiembre de 2001, los abogados S.S.L. y J.G.C., actuando en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F. identificadas up-supra, dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:

i Manifiestan que rechazan y contradicen la demanda tanto en el derecho como en los hechos, en que se fundamenta, especialmente en la razón de que nunca existió contrato de arrendamiento entre el demandante y la empresa Hotel Barlovento C.A, ya que por el contrario, el contrato de pactó entre su representada ciudadana C.M.S.F. y el demandante, siendo así en virtud de que si la empresa Hotel Barlovento C.A, tenía la propiedad de la parcela de terreno arrendada, la posesión legítima de la misma la ha tenido siempre la indicada C.M.S.F., quien con tal carácter la dio en arrendamiento al demandante, siendo así que los recibos de cánones de arrendamiento están a nombre C.M.S.F. y que a los fines de aclarar cualquier circunstancia dudosa en lo referido al pago de arrendamiento, se le manifestó por notificación judicial al demandante que la propiedad de la parcela arrendada había pasado a sus representadas.

ii Que invocan la improcedencia de la demanda, toda vez que el contrato de arrendamiento de que trata dicha acción se constituyó sobe una parcela de terreno urbano, siendo que por expreso mandato del artículo 3, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario vigente, tal inmueble escapa del ámbito de aplicación de dicha Ley.

Abierto el juicio a pruebas, en fecha 08 de octubre de 2001, el apoderado judicial de la parte demandante abogado E.H.S., consignó escrito de pruebas (folios 81 y 82) donde reprodujo en todas y cada una de sus partes el mérito favorable de los autos, así como el valor probatorio del libelo de la demanda y cada uno de los documentos e instrumentos acompañados en la misma, promoviendo y evacuando las siguientes:

(i) Instrumento poder consignado ad-Initio que lo acredita como apoderado judicial del ciudadano A.d.J.R.A..

(ii) Recibos de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble que ha ocupado su representado en calidad de arrendatario.

(iii) Copia certificada de las actuaciones del libro diario llevado por el Juzgado de los Municipios Brión y E.B. del estado Miranda, donde consta la notificación judicial practicada por la parte demandada a su representado, la cual no cumplió con los requisitos de eficacia y validez estipulados en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

(iv) Copia certificada de la notificación practicada a su representado.

(v) Comunicación escrita dirigida a su representado por la representante legal de la empresa Hotel Barlovento C.A donde se desprende que la referida empresa arrendó a su representado el inmueble que ocupa, comunicación esta que opone en su contenido y firma a la referida representante.

(vi) Recibo de pagos de cánones de arrendamiento del inmueble arrendado a su representado por la sociedad de comercio Hotel Barlovento C.A, correspondientes a los meses de mayo y junio de 2001, y copia certificada de las actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones llevados por ante el Juzgado de los Municipios Brión y E.B., donde se evidencia que su representado se encuentra al día en el pago de los cánones de arrendamiento.

(vii) De conformidad con lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó inspección judicial, a fin de dejar constancia que en el referido inmueble funciona un fondo de comercio.

(viii) De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes testimoniales: ciudadanos E.A. y A.L., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.185.842 y V-5.549.836 respectivamente, a fin de que previa las formalidades legales, rindan sus declaraciones.

En fecha 09 de octubre del 2002, el a quo, admite el escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandante, comisionando suficientemente al Juzgado de Municipio de los Municipios Brión y E.B., a fin de que rindan sus declaraciones los ciudadanos promovidos como testigos, así mismo negó la solicitud de inspección judicial por considerar que existen otros medios para demostrar sus alegatos.

Mediante escrito contentivo de un (01) folio útil la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas en los siguientes términos:

(i) Reproduce el mérito favorable de los autos y especialmente en lo que respecta a la identificación con carácter de parcela de terreno y no de construcción, local o galpón, que en el correspondiente documento de que trata la venta celebrada entre sus representadas y Hotel Barlovento C.A, que se le da al inmueble vendido, lo que da a entender que la venta se limitó simplemente a un terreno urbano, sin incluir sobre el mismo construcción alguna, quedando igualmente claro que Hotel Barlovento C.A, jamás efectuó construcciones sobre la parcela de terreno en cuestión.

(ii) Invocó la demostración cursante en autos, que se deriva de los recibos de los cánones de arrendamiento efectuados por el demandante a la ciudadana C.M.S.F., lo cual pone en manifiesto el carácter única arrendadora de esta última respecto a la parcela de terreno arrendado.

En fecha 10 de octubre del 2001, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de adicional y complementario de pruebas, promoviendo Inspección Judicial realizada por el Juzgado de Municipio Brión y E.B. del estado Miranda, donde se evidencia que en el inmueble arrendado se encuentra construido un galpón en donde funciona un fondo de comercio. Así mismo invocó la confesión efectuada por la parte demandada que se evidencia de la notificación judicial practicada a su representado.

Siendo la oportunidad fijada por el a quo, en fecha 22 de octubre de 2001, se fijó la designación de expertos grafotécnicos de conformidad con lo establecido en el artículo 447 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de marzo de 2004, el a quo dictó decisión declarando con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano A.d.J.R.d.A. contra las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F. por motivo del ejercicio del derecho de Retracto Legal Arrendaticio, en consecuencia se dispone la subrogación del ciudadano A.R.d.A., en el lugar de quienes adquirieron el inmueble arrendado, contenido en el instrumento de compraventa celebrado con la sociedad mercantil Hotel Barlovento C.A, en los términos, condiciones y precio estipulado en el documento, siendo recurrida en apelación la decisión dictada por parte de la representación judicial de la parte demandada y oída la misma en ambos efectos, remitiendo el presente expediente mediante oficio a este Juzgado Superior.

En fecha 03 de mayo de 2004, se recibió y se le dio entrada al presente expediente, fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento, esta juzgadora hace previamente las siguientes consideraciones.

M O T I V A

Este Juzgado Superior con competencia funcional por la materia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en ejercicio de su potestad sentenciadora, la cual conlleva al estudio tanto de los alegatos expuestos por el recurrente, así como el contenido de la sentencia impugnada, al realizar el pertinente análisis en el sub judice, observa:

Alega la representación judicial de la recurrente, en escrito cursante a los folios 285 al 301, que fundamentan la apelación interpuesta en los siguientes términos:

(i) Que la sentencia apelada deja establecido que de conformidad con lo pautado en los artículos 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 500 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y en tal sentido como la parte demandada contestó la demanda, es decir, negando la existencia de una relación arrendaticia entre el actor y el Hotel Barlovento C.A, por consiguiente correspondía a la parte accionante demostrar tal relación contractual.

(ii) Que el actor no acompañó a los autos contrato alguno que lo acreditara como arrendatario del inmueble.

(iii) Que la sentencia apreció susodicha verbalidad para concluir enfáticamente la existencia de la relación arrendaticia del accionante, basándose en una certificación del Juzgado del Municipio Brión y E.B. del estado Miranda, relativa a una consignación de cánones de arrendamiento, donde figura como consignatario el demandante y como beneficiario el Hotel Barlovento C.A, figurando así mismo las demandadas como representantes del hotel, que dicha consignaciones fueron hechas con posterioridad a la fecha en que se presentó su demanda, es decir cuando ya conocía que las propietarias del inmueble eran las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F. y que el canon de arrendamiento era por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs.900.000,00) mensuales y que cuyos recibos están identificados de la siguiente manera: dos recibo por la cantidad de ciento treinta mil Bolívares (Bs.130.000,00) cada uno con fechas 08/06/2001 y 14/07/2001, por concepto de alquiler de los meses de mayo y junio respectivamente, a cargo del accionante y emitidos por C.M.S.F., es decir, que el juzgador en primera instancia le concedió el valor probatorio a recibos que no están emitidos por el Hotel Barlovento C.A, y además con fechas posteriores, al inicio del juicio cuando ya el accionante conocía que el inmueble objeto de la acción le pertenecía a sus representadas. Que existe una relación de carácter arrendaticia, en la cual el ciudadano A.R.d.A. funge como arrendatario, que la sentencia recurrida dejó establecido una un existe un arrendador que supuestamente podría no ser el propietario del inmueble y que el mismo no fue determinado en la misma, y por haberse constatado la existencia de ese arrendador en el proceso, se debió establecer en la sentencia la naturaleza y las características del nexo jurídico que lo unía al propietario del inmueble.

(iv) Que la recurrida no determina elemento probatorio alguno que haga presumir que el demandante tenía dos (02) años como inquilino, requisito este de absoluta necesidad para que pueda tener procedencia la acción propuesta, y que solo se consignó documento privado que no fue desestimado por el juez en la definitiva.

(v) Que en la sentencia apelada, no existen elementos de convicción que conlleven a considerar solvente al demandante en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

La sentencia recurrida en apelación dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, observó lo siguiente:

• Que por la forma como la parte demandada dio contestación a la demanda, le corresponde a la parte actora demostrar la relación arrendaticia que dice existió con la empresa HOTEL BARLOVENTO C.A., y a la parte accionada deberá probar tal como lo señaló, que la relación arrendaticia se estableció con la ciudadana C.M.S. como arrendadora, y por otra parte, que el inmueble arrendado es sólo una parcela de terreno urbano, sin construcción, todo sobre la base de la buena fe que presume este sentenciador conlleva los dichos de las partes a fin de arribar a una decisión justa conforme a derecho...

• Que el retracto legal constituye un derecho establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando se cumpla las condiciones contempladas en la Ley, entre ellas, que el sujeto que ejerza el derecho tenga la cualidad de arrendatario, que cumpla con las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esto es, que el arrendatario que ocupe el inmueble tenga mas de dos (2) años como tal y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; además de esto la Ley exige como presupuesto que el propietario del inmueble arrendado haya efectuado la transmisión de la propiedad del mismo, a favor de una persona distinta al inquilino.

• Que la parte actora pretende el ejercicio del derecho de retracto legal y subrogarse en la persona de las demandadas en los mismos términos condiciones y precio estipulado en el documento de compraventa que consta en autos, pues según lo afirma en su reforma de la demanda, fue sorprendido por el hecho de la venta, cuando siempre tuvo la intención de comprar el inmueble que le tienen arrendado.

• Que todos los elementos probatorios traídos a los autos conllevan al a quo, a la convicción de que efectivamente existe una relación de carácter arrendaticia, en la cual el ciudadano A.D.J.R.D.A., funge como arrendatario, teniendo en cuenta que el arrendatario sea o no propietario del inmueble, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario el derecho real de retracto legal arrendaticio el cual no puede ser disminuido en detrimento de quien es titular del referido derecho.

• Que la inspección judicial realizada por el Juzgado de Municipio de Brión y E.B. del estado Miranda, dejó expresa constancia que sobre el inmueble objeto de la acción está construido un inmueble donde funciona un fondo de comercio denominado Ferretería A.J., dejándose constancia de la existencia de un galpón en la parte posterior de la ferretería de 100mt de lardo por 45mt de ancho, y que en virtud de que esta inspección judicial no fue impugnada ni objetada por la parte demandada, conllevando los presupuestos de hecho a la aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Determinado lo anterior y sobre el análisis de las actuaciones de las partes, en cuanto a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, se aprecia que el thema desidemdum de la presente causa, se circunscribe a los siguientes hechos:

1. La existencia o no de una relación arrendaticia que el actor manifiesta que posee sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y el local construido sobre el mismo, en el cual funciona un fondo de comercio denominado Ferretería A.Y.A. C.A, llamada antiguamente Ferretería Hermanos Almada C.A, el cual se encuentra ubicado en la avenida 2 o calle Comercio de la población de Higuerote del Municipio Brión del estado Miranda, con una superficie aproximada de un mil trescientos veintiún metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (1.321,46 mtrd2) comprendido dentro de los siguientes linderos Norte: con terrenos que son o fueron de las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F.; Sur: Con terrenos que son o fueron de la empresa Hotel Barlovento C.A; Este: con el m.c.; Oeste: con la avenida 2 o calle comercio de la población de Higuerote, siendo que su condición de arrendatario comenzó a partir del mes de enero de 1992, en virtud de una relación arrendaticia celebrada con la empresa Hotel Barlovento C.A., encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. A lo cual la demandada manifestó que rechazan y contradicen dicha pretensión en virtud de que jamás existió contrato de arrendamiento entre el demandante y la empresa Hotel Barlovento C.A., ya que dicho contrato se pactó entre el demandante el la ciudadana C.M.S.F..

2. La procedencia o no en derecho del retracto legal arrendaticio que demanda el actor, ya que del contenido de sus alegaciones el mismo manifiesta que en fecha 03 de abril de 2004, fue objeto de una notificación judicial por el Juzgado de los Municipios Brión y E.B. del estado Miranda, mediante la cual se le notificó que las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., identificadas up-supra, habían adquirido mediante compra efectuada a la empresa Hotel Barlovento C.A, el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, y que la mencionada notificación no indicó el monto de la negociación ni fue acompañada por documentación alguna, siendo el caso que al haber sido arrendatario del inmueble negociado por un lapso mayor de dos (2) años, encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haber sido siempre su voluntad la de adquirir en compra el inmueble arrendado, esta dispuesto a hacerlo en las mismas condiciones en que fue negociado, satisfaciendo en consecuencia las aspiraciones del propietario. Siendo que al contestarse la demanda, la representación judicial del sujeto pasivo de la pretensión manifiesta con respecto a estas alegaciones que el contrato de arrendamiento de que trata la presente acción se constituyó sobre una parcela de terreno urbano, respecto a la cual, por expreso mandato del articulo 3, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal inmueble escapa del ámbito de aplicación de dicha Ley.

Así las cosas, el punto central de la presente causa, versa sobre la figura de retracto legal arrendaticio, pretensión esta que demanda el ciudadano A.D.J.R.D.A. contra las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH DE SCHROEDER y C.M.S.F..

En este sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42 establece que:

“ La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Por su parte el artículo 43 ejusdem, establece:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporta la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Las disposiciones anteriormente transcriptas definen el retracto legal y las condiciones de procedencia del mismo, siendo este un derecho del cual es acreedor el arrendatario que tenga tal carácter por mas de dos (02) años; se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y cubra las expectativas de las negociaciones de compraventa del arrendador a los fines de subrogarse en el lugar de quien adquirió el inmueble arrendado, bajo las mismas condiciones que le fueron estipuladas al adquirente, circunstancias estas que llevan a esta Juzgadora a determinar si en el presente caso se cumple con los requisitos de procedencia de la presente acción y en consecuencia se observa:

Promueve la parte actora a los fines de probar la existencia de la relación arrendaticia con la sociedad mercantil Hotel Barlovento C.A, una serie de copias simples de recibos a los cuales califica como “recibos de pago de cánones de arrendamiento que acompaño a la presente marcados con la letra “B”.”, los cuales cursan del folio 19 al 33 del expediente, siendo el caso que el Juzgador de Primer Grado de Jurisdicción Vertical, indicó en su decisión de merito que a dichos instrumentos: “ este sentenciador no les concede valor probatorio alguno al tratarse de documentos privados en fotostatos no reconocidos.” . Siendo que en criterio de esta Alzada, tal apreciación utilizada por el a quo, se encuentra debidamente ajustada a derecho, ya que en efecto se aprecia que dichos instrumentos no fueron reconocidos durante el desarrollo del proceso por la parte contra la cual fueron promovidos, esto es la sociedad mercantil HOTEL BARLOVENTO C.A, la cual no fue llamada al proceso por la parte actora ni en calidad de parte ni de tercerista, ni aún en calidad de simple testigo. Asimismo acompañó en la etapa de promoción de pruebas dos (2) recibos de pago por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 130.000,00) de fechas 08 de junio de 2.001 y 14 de julio de 2.001 por concepto de pago de alquiler de los meses de mayo y junio de 2.001. Siendo que con dichos instrumentos pretende demostrar tal y como se evidencia de su escrito de promoción de pruebas la existencia de la relación arrendaticia que mantiene con la sociedad de comercio Hotel Barlovento C.A, pero es el caso que esta persona jurídica no fue llamada a juicio a los fines de que ratificara dichos instrumentos y de esta forma pudieran estos surtir efecto dentro del proceso, siendo que no obstante a esto el a quo, les concede a dichos recibos el valor probatorio que de los mismos se desprende, con lo cual en criterio de esta Alzada se incurrió en falta de aplicación de la disposición contenida en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa textualmente:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Pero es el caso que la demanda ha sido incoada en contra de las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., en su carácter de adquirientes, del inmueble dado en arrendamiento por la sociedad mercantil HOTEL BARLOVENTO C.A al ciudadano A.D.J.R.D.A., carácter con el cual éstas actúan en juicio, no obstante, a las mencionadas demandadas le son opuestos instrumentos que no son emanados de ellas sino de un tercero, HOTEL BARLOVENTO C.A, el cual no fue traído a juicio por ninguna de las partes, con lo cual se evidencia que las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., carecen de facultad a los fines de reconocer, rechazar e impugnar instrumentos que emanan de un tercero ajeno al juicio, por lo que los referidos instrumentos cursantes a los autos, de los folios 19 al 33, ambos inclusive, así como los recibos de pago de fechas 08 de junio de 2.001 y 14 de julio de 2.001, cursantes a los folios 84 y 85, ambos inclusive, deben ser desechados por no haber sido ratificados en el proceso por la parte de quien dice el actor que emanan esto es Sociedad Mercantil Hotel Barlovento C.A. Y Así se decide.

Promueve la parte demandante en el lapso probatorio, un documento privado de fecha 16 de agosto de 1.996, dirigido a los ciudadanos J.C. y A.D.J.R.D.A., suscrito por la ciudadana LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER en su carácter de representante legal de la empresa Hotel Barlovento C.A., el cual y a mayor abundamiento, del propio análisis que del mismo hace el Juzgado de la causa, se desprende y así lo aprecia esta Juzgadora, que la mencionada ciudadana fungió como representante legal de la empresa HOTEL BARLOVENTO C.A., reconociendo expresamente la existencia de un contrato de arrendamiento entre esa sociedad mercantil en su condición de arrendador y los mencionados ciudadanos como arrendatarios; dicho instrumento le fue opuesto a la parte demandada, siendo desconocido por el representante judicial de las mismas, activándose el dispositivo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prueba de cotejo, designándose los expertos para el análisis de la referida prueba.

El Tribunal de la causa desestimó las resultas de la prueba de cotejo practicada por no darse cumplimiento a uno de los requisitos legales y de orden público para su validez, esto es la juramentación de los expertos, lo que la hace inválida e ineficaz, trayendo como consecuencia en criterio del Juzgador de Primer Grado de Jurisdicción vertical que el documento desconocido de fecha 16 de agosto de 1.996 debe tenerse como no emanado de la parte a quien se le opuso.

A mayor abundamiento, esta Sentenciadora acoge la desestimación de la señalada prueba, no obstante, considera que el mecanismo del cotejo fue activado erróneamente, pues según lo expresado por la parte promovente del instrumento, este emana de la empresa HOTEL BARLOVENTO C.A., parte que no fue llamada a juicio en carácter de demandada, ni tercerista ni en calidad de testigo, en consecuencia el referido instrumento no pudo ser validamente opuesto a las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., quienes por ser personas naturales distintas a la arrendadora, no tienen cualidad para reconocer o desconocer un instrumento emanado de persona distinta a ellas, por cuanto su presencia en el proceso lo ha sido a título personal, no en calidad de representantes de la supuesta arrendadora sociedad Mercantil Hotel Barlovento C.A.,. Así se decide.

Continuando con el análisis del elenco probatorio aportado a los autos por la representación judicial de la actora, se aprecia que cursa a los folios 17 y 18 del expediente, una solicitud dirigida por dicha representación al Juez del Municipio Brión del estado Miranda, a los fines de que se le expida una copia certificada de las actuaciones llevadas por ese Juzgado en su Libro Diario de fecha 3 de abril de 2.001, lo cual fue acordado en la misma fecha, dejándose así constancia de lo siguiente:

Ordinal 26: Se recibió escrito de Lieselotte Friedrich de Schroeder y C.M.S., a los fines de practicar la Notificación judicial de los ciudadanos: A.d.J.R.d.A. y J.C.R.d.A., se le dio entrada a la misma y se le asignó el N° JV2001-1184.- Ordinal 1° Se actuó en Notificación N° JV2001-1184, siendo las tres de la tarde, se trasladó y constituyó el Tribunal en la segunda avenida de la población de Higuerote, en la Ferretería Hermanos Almada y se efectuó la notificación en la persona de A.d.J.R.A. siendo las tres y treinta minutos de la tarde, el Tribunal ordena el regreso a su sede…”

Con relación a esta certificación del Libro diario del Juzgado de los Municipios Brión y E.B. del estado Miranda, de fecha 3 de abril de 2.001, este Juzgado Superior observa lo siguiente: Se trata de una certificación de la notificación que practican las demandadas a los ciudadanos A.d.J.R.d.A. y J.C.R.d.A., no obstante no indicarse en la nota que queda asentada en el libro diario que las señaladas actuaciones se refieran a la notificación a la cual hace mención el demandante con motivo de la compra que se hiciera del inmueble dado en arrendamiento por la empresa HOTEL BARLOVENTO C.A., se aprecia que las demandadas, ciudadanas Lieselotte Friedrich (v) de Schroeder y C.M.S.F., lejos de atacar dicho instrumento, expresamente lo aceptan como emanado de ellas, manifestando que dicha notificación tuvo por finalidad la de notificarle al actor que la propiedad de la parcela arrendada había pasado a su nombre, aceptando igualmente como emanada de su persona la notificación dirigida al arrendatario relativa al aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) una vez transcurridos noventa días de efectuada la notificación.

Esta Sentenciadora en merito de lo anteriormente expuesto aprecia la notificación señalada, como emanada de las demandadas y en consecuencia al adminicular la misma con el contenido de la contestación de la demanda concluye que existe una expresa aceptación de que la relación arrendaticia que demanda el actor existe, estando solamente cuestionada la persona del arrendador de la misma, lo cual en forma alguna puede disminuir el derecho que reclama el actor. Y así se decide.

Entra esta Juzgadora a determinar si el retracto legal invocado es efectivamente procedente en derecho, apreciando igualmente que en este sentido la parte demandada invoca a su favor el contenido del artículo 3. Literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el contexto que el inmueble objeto del presente juicio escapa del ámbito de aplicación de la citada Ley, ya que el mismo es un inmueble urbano, no edificado.

En este orden de ideas, aprecia esta Instancia Superior que la actora promueve a los fines de dejar constancia de la existencia de una construcción o edificación en la parcela dada en arrendamiento y objeto posterior de venta, inspección judicial, la cual es negada por el a quo, por no ser idónea en relación a esos hechos, por lo que el demandante acude extra juicio ante el Juez de los Municipios Brión y Buroz del estado Miranda y solicita al Ciudadano Juez que por vía de inspección ocular deje constancia de lo siguiente: a) de la existencia en el inmueble de un galpón y sus características; b) si en el referido inmueble funciona un fondo de comercio y su denominación siendo que el referido Juzgado, valiéndose de la ayuda de un práctico deja constancia de lo siguiente:

Primero: De la existencia de un galpón de dimensiones 100 metros x 45 de ancho con paredes e bloques, frisados, techo de acerolit, vigas de hierro, revestido en manto asfáltico.

Segundo: Se deja constancia del funcionamiento de una ferretería antes descrita y adicionalmente funciona una carpintería que según información del notificado tiene la misma denominación comercial.

Al respecto este Juzgado Superior observa:

La referida inspección judicial fue evacuada extra juicio por la parte demandante, contrariando la propia argumentación del Juez de instancia que consideró la referida prueba como “no idónea” a los fines de probar la existencia de una construcción.

Siendo que el Juez de instancia otorga a la referida inspección, valor probatorio aduciendo que la misma no fue impugnada u objetada en forma alguna de derecho por la parte demandada, olvidándose que el propio Juez la había considerado como “no idónea”, circunstancia esta que en criterio de esta Alzada puso en desventaja a la parte contraria, la cual no fue llamada para su evacuación, por lo que es forzoso para esta sentenciadora rechazarla por haber sido obtenida contraviniéndose las disposiciones contenidas en los artículos 473 y 474 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen:

473: Para llevar a cabo la inspección judicial, el Juez concurrirá con el Secretario o quien haga sus veces y uno o más prácticos de su elección cuando sea necesario. Las partes, sus representantes o apoderados podrán concurrir al acto.

474: La parte, sus representantes y apoderados podrán hacer al Juez, de palabra, las observaciones que estimaren conducentes, las cuales se insertarán en el acta, si así lo pidieren.”.

En efecto, la falta de notificación de la parte contra quien obra la Inspección, a los fines de informarle de la oportunidad de su evacuación, desvirtúa el carácter contradictorio del proceso y de la propia prueba en sí, lo que constituye una violación al derecho a la defensa, de las partes en juicio, lo cual a su vez coloca a la prueba en situación de ilegalidad, así como la información o hechos obtenidos, situación esta que conlleva a esta Juzgadora a desechar del proceso dicha inspección judicial. Y así se decide.

En otro orden de ideas, se observa que fue consignado con el libelo de demanda, copia fotostática del documento de venta suscrito entre la sociedad mercantil HOTEL BARLOVENTO C.A., y las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., efectuada en fecha 21 de enero de 1.999, cuyas determinaciones referidas a ubicación, superficie y linderos coinciden con las determinaciones de la parcela que alega el demandante que ocupa desde el mes de enero de 1.992, de la manera siguiente:

…Que vendo en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a las ciudadanas C.M.S.F. y LIESELOTTE FRIEDRICH DE SCHROEDER, quienes son venezolanas, mayores de edad, domiciliadas en la población de Higuerote, Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, titulares de las Cédulas de identidad Nos. V-4.845.527 y V-249.065 respectivamente, un inmueble propiedad de mi representada constituido por una porción de terreno de Un mil trescientos veintiuno con cuarenta y seis metros cuadrados (1.321,46 mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Terrenos propiedad de las ciudadanas Lieselotte Friedrich de Schroeder y C.M.S.F., en treinta y un metros con cincuenta centímetros (31,50 mts), SUR: terrenos propiedad del Hotel Barlovento C.A, en cuarenta y seis metros con cincuenta y tres centímetros (46,53Mts); ESTE: con el M.C., EN CUARENTA METROS (40Mts) OESTE: con la AVENIDA DOS (2) de la población de Higuerote en treinta y tres metros (33Mts), el cual se encuentra dentro de una mayor extensión de QUINCE MIL SEISCIENTOS METROS (15.600 Mts)…

Dicha copia, en forma alguna fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente y al tratarse la misma de una reproducción fotostática, de un documento público esta juzgadora la tiene como fidedigna a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo el caso que del contenido de dicho instrumento se aprecia que el objeto de la negociación efectuada y sobre la cual el actor reclama su derecho al retracto legal que invoca a su favor, se circunscribe a la enajenación de un inmueble constituido por una porción de terreno de UN MIL TRESCIENTOS VEINTIUNO CON CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (1.321,46 MTS2), siendo el caso que dicha extensión de terreno es la misma sobre la cual el actor alega la existencia de su relación arrendaticia, circunstancia esta que igualmente se aprecia de los linderos que conforman dicho inmueble, pero es el caso que en dicho instrumento en forma alguna se expresa la existencia de construcción alguna, ya que la negociación se circunscribe solo a la extensión de terreno, razón esta por la cual dicho instrumento solo sirve para demostrar y así lo aprecia esta Juzgadora, la veracidad de las afirmaciones efectuadas por el actor, en cuanto a la enajenación del inmueble sobre el cual es arrendatario, -esto es la parcela de terreno- sin demostrarse que dicha venta también incluyó la enajenación del local en el cual funciona el fondo de comercio denominado Ferretería A.Y.A. C.A. Y así se decide.

Ahora bien, apreciadas como han sido las pruebas aportadas al presente caso, concluye esta Juzgadora que esta debidamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia que invoca el actor, así como la enajenación del lote de terreno sobre el cual recae dicha relación arrendaticia, pero es el caso que no esta demostrada la existencia de edificación o construcción alguna, sobre dicho lote de terreno, lo cual lleva a esta Instancia Superior a concluir que el inmueble objeto de la negociación, cuyo retracto legal invoca el actor, escapa del ámbito de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que a tenor de lo establecido en el artículo 3 de la citada Ley, están fuera del perímetro de su aplicación: a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, ya que dicho decreto Ley, solo afecta a los inmuebles construidos, no a los terrenos urbanos, siendo que estos en consecuencia pueden darse en arrendamiento de conformidad a lo establecido en el Código Civil, siendo esta en consecuencia la normativa que debe ser aplicada al presente caso.

Por otra parte se aprecia, que igualmente escapan del ámbito de competencia de la Ley, los fondos de comercio, entendiéndose por estos a la universalidad de bienes que comprende un negocio, que puede ser desde el letrero que está en la puerta de la calle, el valor del punto, el mobiliario, las mercancías y también la edificación donde todo eso se contiene, siendo que si lo que se alquila es solamente el local con o sin el mobiliario, si entraría en el ámbito de la ley de conformidad a lo establecido en el artículo 1, pero es el caso que como precedentemente se ha explicado, el actor no logró demostrar que el local en el cual funciona el fondo de comercio denominado Ferretería A.Y.A. C.A, llamada antiguamente Ferretería Hermanos Almada C.A, forme parte de la relación arrendaticia que tiene sobre el lote de terreno enajenado, cuya subrogación reclama, con lo cual independientemente de la existencia o no de dicho local comercial, debe aplicarse al presente caso las disposiciones contenidas en el Código Civil y no las previsiones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

De esta forma esta Juzgadora, conociendo del presente asunto y en base al principio iura novit curia, entra a a.l.p.d. la acción incoada en base al las previsiones contenidas en el Código Civil, y en este sentido observa:

En el ordenamiento jurídico venezolano los derechos se extinguen por prescripción y por caducidad, instituciones que, aunque analógicas por conducir al mismo fin, tienen en nuestra legislación diferencias profundas que las distinguen esencialmente. En efecto, aunque en una y otra la extinción del derecho se verifica por la inacción durante un lapso señalado en ejercer determinada actividad jurídica, la prescripción por no ser de orden público es un derecho que puede hacerse valer o renunciarse por la parte a quien beneficia; los términos de la prescripción pueden ser interrumpidos, en tanto que la caducidad es de orden público y constituye un término fatal, que no está sujeto a interrupción ni suspensión y obra contra toda clase de personas.

La Casación Civil venezolana, ha deslindado claramente los efectos de la caducidad y de la prescripción y considera que los de esta última constituyen una defensa de fondo, mas, no así, los de la caducidad, cuyo lapso es fatal y, la acción, una vez caduca, carece de existencia y no puede discutirse en debate judicial. Así las cosas en relación al lapso de caducidad en materia de retracto legal arrendaticio, que constituye el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al extraño que adquiere un derecho sobre el inmueble que tiene arrendado, bien sea por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, el artículo 1.547 del Código Civil, establece que este derecho podrá ejercerse en un término de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura.

En innumerables fallos, la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, ha a.e.t.r. a la caducidad legal del retracto legal arrendaticio, encaminada principalmente a determinar el lapso para ejercer el derecho y su vencimiento. El espíritu del legislador es permitir a quien tiene derecho de preferencia poder ejercerlo dentro de los lapsos que considere apropiados, para conciliar el interés del arrendatario con otro interés de carácter superior y eminentemente de orden público como es el de consolidar el derecho de propiedad.

Desde las primeras interpretaciones se precisó que en casos como el de autos, el juez se encontraba ante una laguna de ley, por lo que procedió la aplicación del artículo 4 del Código Civil, lo que encuentra su fundamento en los métodos de integración recogidos en ese artículo. Por ello, la ausencia de regla expresa aplicable a casos como el de autos, se cubren mediante el procedimiento analógico del artículo 4 del Código Sustantivo, fijando como punto de partida del lapso de caducidad la fecha en que la escritura fue protocolizada y aceptando que ese lapso debe ser de cuarenta días y no de nueve días. Entonces, la extinta Corte Suprema de Justicia consideró que en el caso del arrendatario presente a quien no se le da aviso, era aplicable en forma total y mediante el citado procedimiento analógico, lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, aplicación que se sustentó en el hecho de que al ocurrir la protocolización y obtener el contrato efectos erga omnes ya debía considerarse al arrendatario notificado a los efectos del ejercicio de su derecho. Es esta la doctrina y jurisprudencia imperante.

Estableció igualmente la extinta Corte, que cuando el retrayente presente tiene conocimiento de la operación de venta del inmueble por gestiones realizadas por él en la propia Oficina de registro, el punto de partida de la caducidad es la fecha en que la escritura fue protocolizada y que ese lapso debe ser de cuarenta días y no de nueve, para que de ese modo la solución que el legislador previó para el caso del retrayente no presente y sin representante, sea aplicada en su totalidad y por analogía al caso del arrendatario presente a quien no se le dio aviso pero que tuvo conocimiento motu propio de la operación realizada.

En sentencia de fecha 5 de mayo de 1999, la Sala de Casación Civil expresó en este sentido lo siguiente:

"…10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el "vendedor o el comprador" de la "enajenación (venta) perfeccionada" por la circunstancia que dicho inquilino "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

11) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el "arrendatario presente o con un representante debidamente constituido" no haya sido notificado por el "vendedor o el comprador" de la "enajenación (venta) perfeccionada", por aplicación analógica -único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva".

De lo anteriormente expuesto, se observa que en el presente caso, debe aplicarse el criterio utilizado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, aprecia esta Juzgadora que se evidencia del contenido de las actuaciones que conforman el expediente, que la enajenación efectuada sobre el lote de terreno, donde el arrendatario tiene su relación arrendaticia, se efectuó en fecha 21 de enero de 1999, quedando dicha enajenación debidamente protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Brión y Buroz del estado Miranda, bajo el N° 12, folios 57 al 59, Protocolo Primero, Tomo 2, Primer Trimestre del año 1999, situación esta que forzosamente lleva a esta Juzgadora a evidenciar que el presente asunto operó fatalmente la caducidad establecida en el artículo 1.547 del Código Civil, ya que debe tenerse como fecha cierta para el inició del lapso establecido para el ejercicio de la acción de retracto legal, la fecha de protocolización del instrumento de compra venta, en virtud de haber obtenido el contrato efectos erga omnes, por lo cual debe considerarse al arrendatario notificado a los efectos del ejercicio de su derecho, en la fecha de protocolización de dicho instrumento y siendo que la acción fue intentada en fecha 07 de mayo de 2001, es indudable que transcurrieron mas de los cuarenta (40) días señalados en la norma sustantiva civil, por lo cual debe desecharse la presente acción en virtud de la caducidad que sobre la misma se constata, declarándose en merito de ello la inexistencia de la pretensión propuesta y por ello la improcedencia de su discusión en debate judicial. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Miranda con sede en Los Teques, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

Primero

CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., contra la sentencia en fecha 22 de marzo de 2004, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

Segundo

SE REVOCA EN TODAS SUS PARTES, la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, de fecha 22 de marzo de 2004,mediante la cual se declaró con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano ALBILIO DE J.R.D.A., en contra de las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., con motivo del ejercicio del derecho al Retracto Legal Arrendaticio, disponiendo la subrogación del ciudadano ALBILIO DE J.R.D.A., en el lugar de quienes adquirieron el inmueble arrendado, contenido en el documento de compra venta celebrado con la Sociedad Mercantil Hotel Barlovento C.A., en los mismos términos, condiciones y precio estipulados en el mencionado documento.

Tercero

SIN LUGAR, por inexistencia de la pretensión propuesta y por ello la improcedencia de su discusión en debate judicial al haber operado de conformidad a lo establecido en el artículo 1547 del Código Civil, la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, intentada por el ciudadano A.D.J.R.D.A., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.225.977, contra las ciudadanas LIESELOTTE FRIEDRICH de SCHROEDER y C.M.S.F., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-249.065 y V-845.527 respectivamente.

Cuarto

De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al ciudadano A.D.J.R.D.A., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.225.977.

Quinto

Remítanse las actuaciones al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en su oportunidad legal.

Sexto

Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en Los Teques a los veinticuatro (24) días del mes de mayo de dos mil cuatro (2004). Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

La Jueza

Dra. M.G.M..

El Secretario Accidental,

R.A.C.

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las doce y quince de la tarde (12:15 p.m.).

El Secretario Accidental,

R.A.C.

Exp. No. 04-5391