Decisión nº PJ0192016000171 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 29 de Junio de 2016

En el juicio de interdicto de amparo a la posesión incoado por L.D.L.Á.L., venezolana, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 13.768.770 y de este domicilio debidamente representada por el abogado en ejercicio P.R.G.M., inscrito en el I.P.S.A. bajo el nº 9566, contra los ciudadanos P.R.S. y R.J.V.P.P.R.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros V- 11.730.599 y 10.565.709 respectivamente y domiciliados el primero en la calle Maracaibo, quinta M.I.U.. A.E.B. y el segundo en los bloques de Vista Hermosa II apartamento Nº 01, primer piso, diagonal al Kiosco Pepitos.Com, parroquia Vista Hermosa, debidamente representados en el juicio por el profesional del derecho L.E.R.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el nº. 107.300, alegando la parte actora en el escrito de la demanda lo siguiente:

Que desde el 08 de octubre del año 2.014 siendo aproximadamente las 05:00 de la tarde se convocó una asamblea o reunión de PROMITENTES VENDEDORES Y COMPRADORES por los ciudadanos P.R.S. y R.J.V.P.P.R.S., ambos debidamente identificados, en su cualidad y condición de propietarios vendedores promitentes de un inmueble identificado por ellos como Urbanización VILLAS DEL CARMEN, ubicado en el sector las F.d.A.S., Ciudad Bolívar, estado Bolívar.

Señala que celebró por separado o individualmente, conjuntamente con otras personas CONTRATO DE VENTA PROMESA DE COMPRA VENTA con los promitentes vendedores P.R.S. y R.J.V.P.P.R.S..

Arguye que posee desde el día 08 de octubre del año 2.014 la posesión de la casa Nº 04 de la Urbanización Villas Del Carmen en forma legitima, pública, no clandestina, no equivoca y con ánimo de propietaria que le acredita la promesa de compraventa suscrita y la decisión de entrega de ella por parte de los promitentes vendedores en forma espontánea y sin apremio.

Menciona que mantuvo la posesión en forma pacifica, efectiva real y notoria hasta el 12 de septiembre del año 2015 cuando en forma irracional, irrespetuosa e ilegal los ciudadanos P.R.S. y R.J.V.P.P.R.S. procedieron a clausurar el único acceso al inmueble que ellos denominaron Urbanización Villas Del Carmen que se ubica por el lindero ESTE de la parcela de terreno de 900M2 que consta dicha Urbanización soldando el portón metálico y así impedir el acceso a los promitentes compradores que desarrolla labores para la conclusión de las casas que conforman dicho Urbanización y el de su caso particular de la casa Nº 04, ubicada dentro de los siguientes linderos Norte: terreno que es o fue de los ciudadanos L.R.Á.M. y A.R.Á.M. con 8,00 Mts; Sur: terreno que es o fue de C.L.M. con 8,00 Mts; Este: con casa y terreno asignada a la casa Nº 03 de la urbanización Villas del Carmen con 15,00 Mts y Oeste: terreno propiedad de P.R.S. y R.J.V.P. con 15,00 Mts. y comprendidos dentro de los 900Mts2 que conforma la extensión de terreno de la Urbanización Villas Del Carmen.

El 01-03-2016 fue admitida la demanda dándosele entrada en el libro de causas correspondiente; se emplazó a las partes (demandados) para dar contestación a la demanda; los cuales se dieron por citados por medio de diligencia el 09 de marzo de 2016.

Llegado la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada lo hace de la siguiente manera:

En su capítulo I alegó cuestiones previas de conformidad con el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, infracción de mandato contenido en el articulo 340 del mismo Código en cuantos a los ordinales 1.1 y 1.2; infracción del articulo 346 ejusdem, en sus ordinales 2.1 y 2.2.-

En el capítulo II alegó la impugnación de los siguientes documentos: planimetría topográfica del inmueble, la cual se encuentra en copia simple; la cuantía de la acción posesoria, por ser exagerada y ausente de garantía; la copia simple fotostática del contrato de promesa de venta, suscrito en la Notaria Publica Segunda de ciudad Bolívar bajo el nº. 53 tomo 295 de fecha 21 de octubre de 2013; la inspección notarial efectuada por el Notario Publico segundo de Ciudad Bolívar en fecha 28 de enero de 2016, por ser una prueba ilegal devenida de la falta de autorización para su practica y las fotografías anexadas junto al libelo de la demanda.

En cuanto al capítulo III niegan, rechazan y contradicen en toda forma de derecho lo alegado en el libelo.

Y, finalmente, en su capítulo VI alegan el incumplimiento de los requisitos de Ley para intentar la demanda.

Abierto el lapso probatorio las partes promovieron las que consideraron pertinentes. Admitidas las pruebas parte demandante en fecha 14 de abril de 2016 y 17 de mayo de del mismo año y, las de la parte demandada el 25 de abril 2016.

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2016-00086 el Tribunal pasa a decidir la presente causa con fundamento en las siguientes consideraciones:

La parte querellante ha incoado un interdicto de amparo a la posesión por perturbación aduciendo que celebró un contrato de promesa de compraventa de una casa nº 4 en la urbanización Villas del Carmen con los promitentes vendedores P.R. y J.V. quienes el 8 de octubre de 2014 le comunicaron que debido a la situación económica no podían concluir la vivienda y en vista que ya tenían un año de retraso le entregaron el inmueble para que lo concluyera con el compromiso de reconocer lo invertido en el precio cuando se concluyera la venta.

Dice que desde el 8 de octubre asumió la posesión legítima, pacífica, pública, no clandestina, no equívoca y con el ánimo de propietaria.

Para decidir el Juzgador Observa:

1. - El artículo 782 del Código Civil autoriza a la persona que se encuentre por más de un año en la posesión legítima de un mueble, un derecho real o una universalidad de muebles a pedir la protección posesoria por el procedimiento de los interdictos cuando sea perturbado por otro La legitimación activa la tiene, pues, el poseedor legitimo ultranual.

   El contrato producido junto a la querella estipula que las partes celebrarón una promesa de venta a través de la cual los hoy querellados dan a la promitente compradora (accionante) una vivienda nº 4 de 120 metros cuadrados aproximadamente que se entregará en obra limpia, pintada de blanco y con sobrepiso por un precio de quinientos cincuenta mil Bolívares de los cuales Bs. 200.000,00 se entregaron al momento de autenticar el documento por un cheque de gerencia del Banco de Venezuela y el saldo se pagaría mediante un crédito hipotecario estableciéndose un plazo de 6 meses prorrogables por 30 días como tiempo de vigencia de la promesa.

   A juicio de este sentenciador el documento en comentario se refiere a un contrato preliminar. En ese contrato las partes prometen recíprocamente comprar y vender una vivienda que para la fecha de su autenticación: 1) aún no estaba terminada; 2) el saldo del precio dependía de que la promitente compradora obtuviera un préstamo bancario; 3) se estipuló un lapso de duración de la promesa de 7 meses que denota la intención de las partes de no transferir la propiedad hasta tanto no se produjera el pago íntegro del precio; de otro modo no se entendería una venta que dejará de ser tal al vencer los 7 meses sin que la promitente compradora hubiera honrado su principal obligación; 4) el contrato no menciona los linderos del inmueble sino su ubicación general dentro del conjunto residencial Villas del Carmen; 5) no hace mención de que se hubiera hecho la tradición y entrega del inmueble desde luego que se trata de un inmueble en construcción; 6) no hay mención alguna del documento de parcelamiento lo que intensifica la noción de que las partes no pactaron una venta definitiva sino un contrato preliminar bilateral.

   La referencia a la naturaleza del contrato aunque inusual ya que en este tipo de juicios lo que se discute es el hecho de la posesión manifestada en el señorío que una persona ejerce sobre una cosa o un derecho real desligado de cualquier vinculación con un acto o negocio jurídico vinculado con el derecho de propiedad resulta, sin embargo, necesaria en esta causa porque no se puede ejercer la tenencia de la cosa con ánimo de dueño si el poseedor reconoce que otro sujeto es el propietario de la misma cosa.

   Si el querellante admite que comenzó a poseer el inmueble en virtud de una autorización que le confirieron sus dueños para que concluyera la vivienda con la promesa de que cuando se perfeccionase una futura venta los gastos le serían deducidos del precio entonces no puede haber posesión legítima, sino una mera detentación que le quita legitimación al querellante para pedir la protección posesoria. El artículo 773 del Código Civil preceptúa que “se presume siempre que una persona posee por sí misma y a título de propiedad cuando no se prueba que ha empezado a poseer en nombre de otra”. En el caso sometido a consideración de este tribunal la prueba de que la demandante comenzó a poseer en nombre de los querellados resulta del mismo contrato de promesa bilateral de compraventa que anexó a su libelo y de su propia afirmación de que entró al inmueble el 8 de octubre de 2014 después de la autenticación de la promesa en virtud de una autorización que le dieron los dueños del urbanismo en donde esta edificada la casa nº 4.

   Por notoriedad judicial este sentenciador conoce que en el expediente FP02-V-2015-1104 la querellante intentó una demanda por cumplimiento de contrato de promesa de venta en la cual expresamente solicitó que se condenara a los señores R.J.V. y P.R.S. a que cumplieran el contrato y para que hicieran la tradición de la casa nº 4 del conjunto residencial Villas del Carmen. Esta demanda fue inadmitida por haber incurrido en una indebida acumulación de pretensiones, no obstante, de ella se infiere que la demandante L.d.l.Á.L. reconoce a los codemandados R.J.V. y P.R.S. la calidad de dueños de la casa nº 4 y el terreno sobre el que está enclavada lo que explica que hayan pedido la condena de ellos para que cumplieran la promesa e hicieran la tradición legal mediante la entrega del documento de venta.

   Es pertinente traer a colación la decisión de la Sala Constitucional nº. 878 de fecha 20/07/2015 (caso La Cesta de los Panes CA) en la cual se hizo un enjundioso estudio sobre la figura de los contratos preliminares y los contratos de opción. Esta decisión permite comprender que el vínculo que ata a los litigantes es un contrato preliminar bilateral que no transfiere inmediato la propiedad por cuya razón la querellante comenzó a poseer como una simple detentadora, en nombre de los promitentes vendedores, que la autorizaron a ocupar el inmueble hasta tanto se produjera su venta. Dice la decisión en la parte que nos interesa:

   En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

   …

   Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. (…)

   (…)

   Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.

   Siguiendo la orientación vinculante de la decisión en comentario y los argumentos expuestos en los párrafos que anteceden el sentenciador considera que la querellante carece de legitimación para pedir la protección posesoria en razón de que en autos consta que ella comenzó a poseer en nombre de los demandados, como su promitente compradora, autorizada por ellos para entrar en la posesión precaria de la casa inconclusa hasta que llegara el momento de perfeccionar la venta y entregarla en plena propiedad. La querellante no desvirtuó la presunción del artículo 774 del Código Civil según la cual cuando alguien ha principiado a poseer en nombre de otro, se presume que la posesión continua como principió, si no hay prueba de lo contrario.

   ¿Cómo puede el sentenciador sin valorar el material probatorio de la querellante concluir que ella no desvirtuó la presunción que nace del artículo 774 CC? La respuesta es sencilla. En el libelo la actora no argumentó ningún hecho tendiente a demostrar que después de entrar al inmueble por autorización de los querellados su detentación se transformó en una verdadera posesión con ánimo de dueña; esta ausencia de alegatos hace que cualquier prueba cuyo objeto sea probar el “ánimo de poseer la vivienda en calidad de dueña” y no como una potencial compradora sea ilegal, pues solamente puede probarse lo que ha sido alegado en la demanda o la contestación.

2. - Al lado de la condición de poseedora precaria de la querellante que le quita legitimación para pedir la protección posesoria hay una razón adicional para no admitir su pretensión.

   Por notoriedad judicial conoce el sentenciador que en el expediente FP02-V-2015-1104 la señora L.d.l.Á.L. intentó previamente una demanda por cumplimento de contrato de promesa de venta en la que expresó que la negociación con los demandados P.R.S. y R.J.V. se hizo en virtud de una oferta pública de venta de las viviendas que conformarían la urbanización Villas del Carmen. Del contrato de promesa producido como un anexo de la querella se deduce que la vivienda no estaba construida para el momento de la negociación.

   Lo anterior revela que la promesa de venta de las viviendas de la futura urbanización Villas del Carmen está regida por la Ley de Venta de Parcelas y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. El artículo 18 de la Ley de Venta de Parcela claramente establece que sus disposiciones se aplicarán a las promesas de venta. El artículo 3 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria encuadra en su ámbito de aplicación a la preventa, venta o enajenación de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidos.

   El juzgador observa que el contrato de promesa bilateral de compraventa no contiene los siguientes requisitos previstos en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria:

1. - El mes y año de inicio y terminación de la obra.

2. - Los requisitos exigidos por el operador financiero para otorgar el crédito al comprador así como el lapso máximo de la respuesta a la solicitud de crédito.

3. - Indicación del área neta aprovechable y área bruta, el urbanismo y los servicios de forma detallada y las áreas de equipamientos urbanos y accesorios.

4. - El plazo máximo de protocolización del documento definitivo de venta.

5. - La constancia de su aprobación por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat

   Estos requisitos los prevé el artículo 14 de la Ley Contra ls Estafa inmobiliaria.

   Por otra parte, el contrato de promesa debió hacer referencia a los datos de inscripción del documento de parcelamiento y la descripción de la parcela de modo que sirva para conocerla distintamente con expresa referencia a su ubicación en el plano acompañado a dicho documento de parcelamiento lo que de suyo implica la mención de los linderos de la parcela. Estas menciones las debe contener el contrato de promesa porque las exige el artículo 8 de la Ley de Venta de Parcelas no solo para los documentos definitivos de venta sino para las promesas y los arrendamientos con opción a compra tal cual lo prevé el artículo 18 eiusdem.

   La promesa de compraventa viola el artículo 9 de la Ley de Venta de Parcelas que prohíbe que se obligue al adquirente o a los promitentes compradores pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el documento de venta registrado.

   Por si lo anterior no bastara la querellante afirma que las viviendas no están construidas y su ocupación fue autorizada por los querellados para que la terminara por su cuenta con el convenio de que lo invertido en la terminación se trasladaría al saldo del precio. Junto a la demanda consignó una inspección ocular practicada por el Notario Público Segundo de Ciudad Bolívar el 28 de enero de 2016 que hace fe contra su promovente porque se entiende que ella no va a producir una inspección y unos registros fotográficos que le sean desfavorables. En las impresiones fotográficas se aprecia que detrás del portón de acceso a la mal llamada urbanización Villas del Carmen lo que existe es una especie de terreno no edificado, sin calles pavimentadas ni calzadas, enmontado, dentro del cual hay unas viviendas a medio construir, en obra limpia y sin ventanas.

   Sin lugar a dudas que una “urbanización” en estas condiciones no cuenta con el permiso de habitabilidad otorgado por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas Municipales después de realizada la inspección técnica definitiva de la obra a los efectos de constatar el cumplimiento de las normas de seguridad consagradas en el ordenamiento jurídico. Esta exigencia es de tanta importancia que los artículos 41 y 42 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria establece responsabilidades civiles y penales para los constructores, productores, promotores de viviendas, funcionarios de la Administración Pública e ingenieros inspectores que incumplan, entre otras obligaciones, con lo relacionado con la constancia de habitabilidad del inmueble imponiendo, además, una sanción pecuniaria de 2.500 unidades tributarias.

   Las normas de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y la Ley de Venta de Parcelas son de orden público y como tales irrenunciables aun por las personas en cuya protección fueron promulgadas; en consecuencia, esas parcelas del conjunto residencial Villas del Carmen son inhabitables, no pueden enajenarse hasta tanto no conste el cumplimiento de conjunto de exigencias formales relativas a la protocolización del documento de parcelamiento, aprobación del proyecto de contrato por el organismo administrativo competente, constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales, solicitudes de factibilidad de los servicios públicos, aprobación del proyecto, etc., respecto de los cuales no le corresponde a este sentenciador verificar su cumplimiento porque en el marco de un juicio interdictal la satisfacción de esos requisitos en principio excede el tema litigioso que se contrae a determinar si el demandante es poseedor legítimo ultra anual y si el querellado es el autor de la perturbación posesoria. Sin embargo, en lo que concierne a la obtención del permiso de habitabilidad es palmario que al no estar construida la obra dicho permiso no ha sido concedido y, por este motivo, las parcelas no pueden ser adquiridas por ningún particular en salvaguarda de su seguridad y calidad vida, pudiendo ejercer las acciones de cumplimiento o resolución de contrato y el resarcimiento de los daños y perjuicios por el monto establecido en el artículo 43 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria (600 UT) así como ejercer su derecho a denunciar el ilícito penal previsto en el referido artículo o los previstos en la Ley de Venta de Parcelas e instar a la autoridad administrativa competente la imposición de la sanción pecuniaria prevista en el artículo 42 de la mencionada Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

   En cuanto a la protección posesoria el juzgador considera que en las condiciones en que se encuentran las viviendas es palmario que por razones de seguridad ella no pueden ser habitadas puesto que jurídicamente no es posible que dicho parcelamiento tenga el permiso de habitabilidad otorgado por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas Municipales cuya falta puede ser declarada de oficio por los jueces en ejercicio de la facultad prevista en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil. En sintonía con lo expuesto se concluye que la posesión de parcela nº 4 del conjunto residencial Villas del Carmen no produce ningún efecto jurídico por previsión del artículo 778 del Código de Procedimiento Civil que a la letra reza:

   No produce efecto jurídico la posesión de las cosas cuya propiedad no puede adquirirse.

   En consecuencia, la protección posesoria que a los poseedores legítimos concede el artículo 782 del CC no ampara a quien posee en contravención a normas de orden público que requieren una previa inspección de las condiciones de seguridad de los inmuebles para determinar si ellos son habitables. Piénsese que de amparar la posesión en condiciones tan precarias la querellante y su familia pudieran arriesgarse a sufrir daños por habitar un inmueble que no se sabe si es estructuralmente estable o si reúne las condiciones sanitarias mínimas que resguarden la salud y la seguridad de sus habitantes.

   Por las razones expuestas el amparo a la posesión no es admisible y el decreto cautelar deberá revocarse sin que sea menester abordar la valoración del material probatorio aportado por los litigantes debido a que la querella no es admisible estrictamente por consideraciones jurídicas que tienen la eficacia suficiente para enervar cualquier cuestión de hecho que hubiera sido alegada por los sujetos procesales.

   DECISIÓN

   En fuerza de los razonamientos precedentes este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, ANULA el auto de admisión de fecha 01-03-2016 así como los actos procesales efectuados al amparo de esa admisión. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la querella de amparo a la posesión intentada por L.d.l.Á.L. contra P.R. y R.J.V.P. por carecer de legitimación pasiva la querellante que no puede ser reputada poseedora legítima de un inmueble que principió a poseer en calidad de simple detentadora por autorización de sus dueños a quienes reconoció tal condición y fundamentalmente porque no puede ser legítima la posesión de viviendas inconclusas cuya adquisición en esa condiciones está prohibida por la ley.

   Se condena en costas a la demandante de autos.

   Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los veintinueve (29) días del mes de junio de dos mil dieciséis. Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

   El Juez,

   ABG. M.A.C..-

   La Secretaria,

   ABG. S.C..-

   En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las una de la tarde (1:00 pm).-

   La Secretaria,

   ABG. S.C..-

   MAC/SC/mares.-

   DIARIZADO