Decisión nº 3167-11 de Juzgado Cuarto de Municipio de Vargas, de 6 de Mayo de 2011

En reconocer que el contrato de arrendamiento suscrito con sus representados venció el día 06 de noviembre de 2008.

A cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito por el local comercial, en cuanto al plazo establecido y en consecuencia devolver el mismo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, tal como se estipuló en la cláusula quinta de dicho contrato.

A pagar la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 59.040,00), por concepto de indemnización, estipulado como hasta el día 10 de noviembre de 2010, y los días que se sigan venciendo hasta la entrega voluntaria o forzosa del local arrendado.

Solicitó al Tribunal se ordenara pagar los gastos y costos del proceso, tal como se estipulo en la Cláusula decima sexta del contrato.

Solicito se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación de la demanda, el ciudadano L.A.A.C., Apoderado de la parte demandada, ciudadano A.F.D.S., lo hizo en los términos contenidos en el Escrito consignado en fecha 21 de Febrero de 2011, a saber:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

En primer lugar, opone la Cuestión Previa, de indebida acumulación de pretensiones, de conformidad con los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, con base a las razones siguientes:

Alegando que el Tribunal, antes de admitir la demanda, debió hacer un análisis de los hechos y pretensiones que le fueron sometidos a su conocimiento, mas sin embargo, pasó por alto la flagrante violación al orden público procesal, respecto a que en el mismo libelo, no podrían acumularse pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, tal y como lo establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que en consecuencia de ello, que se traiga a su representado a ventilar en el presente proceso en una misma demanda, pretensiones de resolución y cumplimiento de contrato, a pagar (cumplimiento) la cantidad de Bs. 59.000,00 por concepto de indemnización, por Clausula Penal, es decir, que se acumulo indebidamente en el mismo libelo, una acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento y la acción de resolución de contrato y a la vez, se solicitó el desalojo del inmueble que equivale a resolución.

A esos fines, transcribió parte del libelo, concretamente donde la actora señaló que el arrendatario debía entregar el local arrendado el día 06 de noviembre de 2008, lo cual no ocurrió por la conducta contumaz del arrendatario, de no cumplir con la entrega del inmueble el día fijado (LO CUAL DICE ES ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO) debiendo pagar la indemnización prevista en la cláusula décima tercera, que contiene la cláusula penal. Que cuando la Cláusula Décima Cuarta señala, que ante el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario, el arrendadora tiene derecho a proceder judicialmente para solicitar el desalojo, mediante la resolución del contrato de arrendamiento (ESTO ES RESOLUCION). Que cuando señala que el arrendatario violó la CLÁUSULA TERCERA, al no ajustarse a lo preceptuado en cuanto el tiempo establecido que era de tres años, hecha la notificación de no renovar, el arrendatario debía entregar el local arrendado en la fecha establecida (ESTO ES RESOLUCIÓN DE CONTRATO).

Luego en el punto Segundo del petitorio, los actores solicitaron a su representado “ a cumplir con el contrato de arrendamiento (ESTO ES CUMPLIMIENTO) suscrito por el local comercial, en cuanto al plazo establecido y en consecuencia devolver el mismo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, tal como se estipulo en la cláusula quinta del contrato, luego en el petitorio Tercero, demandan a su representado para que pague la cantidad de Bs 59.040 por concepto de indemnización estipulado como cláusula penal en dicho contrato “calculada la indemnización hasta el 15 de noviembre de 2010 y los días que se sigan venciendo hasta la entrega voluntaria o forzosa del local arrendado”; en el petitorio Cuarto el cual transcribió, relativo al pago de gastos y costos del proceso. Y finalmente solicitaron al Tribunal, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.

Alega que la demanda presenta pretensiones antinómicas, lo que atenta contra el orden público procesal y por ende se vulneró el derecho al debido proceso, pues esta contiene una inepta acumulación de pretensiones y por ende la demanda debe ser declara inadmisible por este Tribunal.

Alegó que la parte actora debió ser sancionada por el Tribunal, con la inadmisión del libelo incoado en contra de su mandante, por el incumplimiento de una carga procesal establecida en su Código Adjetivo, en su artículo 78, referida a la prohibición de acumular pretensiones que se excluyen y que son contrarias entre sí, pues no puede solicitarse la resolución de un contrato de arrendamiento y además el incremento de la cantidad de Bs. 59.040,00 que se genere hasta la sentencia definitiva, alegando que no es mas que su representado cumpla con las obligaciones contenidas en el contrato cuya resolución se pretende.

Alegó que ejercieron, de manera conjunta, las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, pues los actores demandan la resolución del contrato de arrendamiento y el pago incremento de lo fijado por concepto de cláusula penal, sin indicar los actores que lo hacen de manera subsidiaria o bien diferenciando que lo hacer por concepto de daños y perjuicios, como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual transcribió.

Alegó asimismo que la demanda es contraria a derecho, en virtud de que no puede acordarse de manera simultanea la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro, imponiéndole a su poderdante la cantidad de Bs. 59.040,00 por concepto de indemnización como clausula penal cantidad esta que se incrementará hasta la entrega voluntaria o mediante ejecución de sentencia del local arrendado, sin permitirle el goce del inmueble, pues incluso se peticiona como medida cautelar, el secuestro del inmueble, que de ser decretado (a lo cual se opuso formalmente) impediría el goce del mismo al arrendatario y por tal razón, proceda a declarar inadmisible la acción propuesta por ser contraria a derecho ya que violenta el orden público procesal.

Alegó que a ese respecto, estableció la Sala Constitucional del M.T., en sentencia Nro. 669 de fecha 04 de abril de 2003, bajo la ponencia del Magistrado Dr. J.E.C., se pronuncio en cuanto al planteamiento simultáneo de la resolución de un contrato de arrendamiento y el cumplimiento del mismo, que concluye, en que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de Cumplimiento y Resolución, por ser antinómicas, pero si puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios.

Alega que de la jurisprudencia citada, se evidencia que la única pretensión que puede acumularse a la resolución del contrato, son los daños y perjuicios y lo mismo si se demanda el cumplimiento del contrato puede acumularse también los daños y perjuicios y así tiene que pedirse y en ningún caso pretenderse el cobre de una cláusula penal representado por la suma de ochenta mil bolívares diarios, mas el incremento por cada día que permanezca en el inmueble dado en arrendamiento, hasta su definitiva entrega bien voluntariamente o bien por sentencia.

Alegando que se observan en el petitorio del libelo, la existencia de dos pretensiones antinómicas, ya que en el numeral segundo se demanda a su representado, para que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal “a cumplir con el contrato de arrendamiento… en cuanto al plazo establecido y en consecuencia devolver el mismo, vale decir, del verbo cumplir, se evidencia el cumplimiento del contrato y del verbo devolver se evidencia la resolución del mismo.

Alegó igualmente, que se peticionó el decreto de medida de secuestro del inmueble, y solicitó al Tribunal negara su decreto , lo que significa que en el supuesto negado de ser decretada, le impediría a su representado el goce y disfrute del inmueble en cuestión y por ello la cantidad por cláusula penal no podría incrementarse hasta la finalización del proceso.

Alegó que la resolución de un contrato trae consigo varios efectos a saber, 1) Que el contrato de extingue y que el momento de la terminación de éste, no es aquel en que se declara la resolución, sino que se considera como si nunca hubiese existido y por ende las partes quedan en la situación que tenían antes de contratar; 2) Tiene efecto retroactivo en cuanto a la situación de las partes, por cuanto la resolución destruye el contrato privándole de sus efectos y por ende borra todas sus consecuencia, por tanto la situación patrimonial se restablece al estado anterior al contrato, respecto de las partes y de los terceros.

Alegó que es evidente que si la situación vuelve al estado anterior al contrato, no podría solicitarse el pago de ningún incremento sobre la cantidad de Bs 59.040,oo, ni tampoco lo concerniente a un supuesto secuestro del inmueble, pues ello acarrearía que su mandante no habría de ocuparlo en caso de que se declarara tal medida, pues el hecho de pagar lo pretendido respecto de ese concepto, es la obligación de hacer contenida en el contrato que por sentencia judicial fuese resuelto y por ende es inexistente y consecuentemente, no existe ninguna obligación de pagar, pues la situación de las partes se retrotrajo a la situación anterior a la firma del contrato.

Alegó que por tal razón, queda demostrado que se solicitó resolución y cumplimiento del mismo contrato, lo que evidentemente es contradictorio, dada la inepta acumulación de las pretensiones hechas por los actores.

Igualmente alegó que la parte actora debe ser sancionada con la inadmisión del libelo incoado en contra de su mandante, por el incumplimiento de una carga procesal establecida en su Código Adjetivo, en su artículo 78, referida a la prohibición de acumular pretensiones que se excluyen y que son contrarias entre sí, pues no puede solicitarse la resolución de un contrato de arrendamiento y además el pago de una cantidad que según el libelo vendría causándose y que será incrementada hasta la sentencia definitiva, lo cual es contrario a derecho a otro resarcimiento, aunque pruebe que la pena no resuelta indemnización suficiente que es lo pretendido por los actores el peticionar que se incremente lo establecido por la cláusula penal hasta más allá, vale decir, durante el juicio y hasta sentencia del Tribunal.

Alegó que se trata en el caso, de una pretensión de resolución de contrato y de indemnización de daños y perjuicios como si lo permite el Artículo 1.167 del Código Civil por cuanto en el petitorio se solicitó cumpla con el contrato como se dijo precedentemente.

Asimismo alegó que al existir pretensiones que se excluyen entre sí, es indiscutible, aplicar el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido de que existe una disposición expresa de la ley, en el caso el Artículo 78 ejusdem, y por ende , es obligatorio para el Órgano Jurisdiccional declarar inadmisible la demanda incoada.

Por las razones expresadas, pidió que se declare con lugar la cuestión previa y por ende la inadmisión de la presente acción.

En segundo lugar, opuso la Cuestión Prejudicial previa contenida en el numeral octavo (8°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un p.d..

En ese sentido alegó, que su mandante discute a la fecha, contra los hoy demandantes y contra el ciudadano L.A.G.M., su condición de comunero del inmueble que le ha sido dado en arrendamiento por los ciudadanos L.A.G.M., L.M.G.M. Y J.A.G.M., en virtud que el ciudadano L.A.G.M., le ofreció en venta a su conferente A.F.D.S., la tercera parte del inmueble objeto de arrendamiento- de la cual es él copropietario, del mismo inmueble que le fuera dado por los tres antes identificados a su mandante bajo la figura de arrendamiento, ofrecimiento que su conferente aceptó, perfeccionándose la venta y pagando el precio, a través de u procedimiento de Oferta Real, cuya sentencia de segundo grado (dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas) es objeto actualmente de un procedimiento de AMAPARO CONSTITUCIONAL, que se encuentra en apelación por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y que de ser decidido conforme a la Ley., esa Sala debe declarar la nulidad de la Sentencia dictada en fecha 19/02/10 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que declaró Sin lugar el procedimiento de Oferta Real, y habiendo interpuesto A.C., contra dicha sentencia. Consecuentemente la nulidad de la sentencia del primer grado dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia de esa Circunscripción Judicial, habrá de ser dictada una nueva decisión por otro Tribunal de igual Jerarquía, que cumpla con todos los requisitos de una verdadera sentencia, analizando todas y cada una de las probanzas aportadas a los autos y examinando todas y cada una de las defensas opuestas, lo que no hizo dicho Tribunal, causándole a su mandante gravísimos daños y perjuicios.

Alegando que debe esperar las resultas de la decisión que habrá de ser dictada por la Sala Constitucional del M.T. de la República, y esperar también la decisión que habrá de ser dictada por otro Tribunal de igual Jerarquía al de la primera instancia que conoció en segundo grado el juicio de oferta real, porque de prosperar aquella acción, su mandante ya no sería arrendatario del local comercial que le fuera dado en arrendamiento, sino que será un co-propietario con los hoy demandantes en el mencionado inmueble, y habrá de reconocerlo su cualidad de copropietario con todos los derechos que la Ley le concede.

En tercer lugar, opone asimismo dicha cuestión prejudicial previa contenida en el numeral octavo (8°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, el Juicio seguido por su mandante A.F.D.S., en contra de los ciudadanos L.M.G.M., L.A.G.M. y J.A.G.M., que se sustancia en el expediente signado con el Nº 11.908, por simulación y subsiguiente nulidad del documento de Cesión, efectuado por L.A.G.M. a favor de L.M.G.M. y J.A.G.M., que tiene relación con la Oferta de Compra-Venta hecha por L.A.G.M. a su mandante, de la tercera parte del mismo inmueble arrendado al mismo, y por ende esa es la relación con el procedimiento de Oferta Real y con el A.C. que se encuentra pendiente de decisión por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

NEGÓ, RECHAZÓ Y CONTRADIJO en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en contra de su mandante, por los ciudadanos L.M.G.M. y J.A.G.M., tanto en los hechos por no ser ciertos, como en cuanto al derecho por no asistirles.

Señalando en cuanto a lo alegado por el actor en el libelo, que tal y como consta de los recaudos consignados por la parte actora, su mandante suscribió el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, Parroquia Catia la Mar, en fecha 25 de abril de 2005, quedando inserto bajo el Nº 40, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre el inmueble objeto del presente litigio, y que establece que la duración del contrato era de tres años comenzando a regir el 06/11/2005 hasta el día 06/11/2008, pudiendo prorrogarse por un año a menos que con 30 días de anticipación, cualquiera de las partes manifestase a la otra su deseo de no renovarlo, como consta de la Cláusula Tercera del Contrato mencionado supra.

Que los arrendadores hicieron una notificación a su poderdante en fecha 13 de agosto de 2008, en la que manifestaron que el arrendamiento no sería renovado.

Invocó el contenido del Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, conforme al cual, en los contratos a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, en este caso, el 6 de noviembre de 2008, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo con las reglas que allí se fijan, siendo aplicable en el presente asunto, el literal “B” de dicha norma, el cual determina que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, se prorrogará por una lapso máximo de un año, de conformidad con el artículo 39 ejusdem, la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario la entrega del inmueble, es decir que en el presente asunto, el día 07 de Noviembre de 2008 comenzó a operar de pleno derecho la prorroga legal que estipula la Ley, y ésta vencía el día 07 de Noviembre de 2009.

Que el demandado comenzó a realizar los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2008, a través de consignaciones hechas por ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por cuanto los arrendadores se negaron a recibir el pago correspondiente, tal y como consta de copia certificada del expediente de consignación signado bajo el Nº 606/08, la cual opuso formalmente a la parte actora.

Que vencida la prorroga, el arrendador no exigió la entrega del inmueble y su mandante continuó realizando el pago de los cánones de arrendamiento, tal y como se denota del folio 96 en concordancia con el folio 97, correspondiente al pago al mes de diciembre de 2009, a los folios 102 y 103, mes de enero de 2010, a los folios 108 y 109 mes de febrero de 2010.

Que al folio 107 del expediente, cursa escrito presentado por ante el Juzgado Segundo de Municipio en el cual se estaban efectuando las consignaciones, siendo que los hoy actores solicitaron, se les haga entrega de la cantidad depositada por el demandado, desde el 15 de julio de 2007 hasta el mes de diciembre de 2009, y que dejen expresa constancia, que el contrato se encuentra vencido y que el retiro de la cantidad consignada no convalida la ocupación del inmueble ni constituye renuncia a los derechos a accionar en contra del arrendatario. Que su mandante cancelo los meses de marzo de 2010, hasta abril de 2010, evidenciándose que siempre ha estado solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, tanto durante la vigencia del contrato como del lapso de la prórroga legal, así como hasta la fecha de presentación del presente escrito y en adelante.

Que los arrendatarios solicitaron las cantidades consignadas de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2010, dejando constancia, que el contrato se encuentra vencido y que el retiro de la cantidad consignada no convalida la ocupación del inmueble ni constituye renuncia a los derechos hacer cumplir los términos del contrato.

Alegó que si bien la prorroga legal de su mandante finalizó el día 07 de noviembre de 2009, este permaneció ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento y los arrendatarios retiraron todas las cantidades que fueron consignadas una vez vencida la mencionada prorroga, es decir, los meses de diciembre de 2009, enero hasta abril de 2010, lo que deja claro que hubo la tacita reconducción del contrato.

Luego de definir la Tacita Reconducción, alegó que para que opere la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, además de la permanencia del arrendatario dentro del inmueble objeto del contrato, son los hechos y actitudes asumidas por las partes de continuar con la relación contractual entendiéndose estas actitudes o hechos en el caso del arrendatario de continuar pagando los cánones de arrendamiento y ocupando el inmueble y del arrendador, la no exigencia de la entrega material del inmueble y la aceptación de los cánones de arrendamiento bien directamente o a través del retiro de las cantidades de dinero consignadas en el Tribunal respectivo, todo ello efectuado una vez que la prorroga legal ha vencido, lo que efectivamente ocurrió en el presente asunto, pues su mandante continuó ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento y los arrendadores retirando las cantidades de dinero que fueron consignadas correspondientes estas a los pagos de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal.

En ese sentido, alega que es cierto que las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de tres años, pero aunado a ello, está el hecho, de que vencido dicho lapso operaba la prorroga legal de un año de conformidad con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (que según la cláusula Vigésima las partes acordaron aplicar) y que vencida ésta, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador recibió los pagos de los cánones de arrendamiento, permitiéndole con ello tal ocupación.

En ese sentido, citó al autor J.L.V.P. en su Obre ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOINMOBILIAROS, p. 153, el cual transcribió, relacionado con la figura de la tacita reconducción, y de los elementos necesarios para que se configure.

Alegando que en el presente caso, operó la tácita reconducción, y el contrato dejo de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, pues se cumplieron los supuestos, ya que por una parte su conferente continuó ocupando el inmueble y pagando los cánones, una vez vencida la prorroga legal y los arrendadores se presentaron por ante el Tribunal de consignaciones y retiraron todas las cantidades que su conferente consignó por concepto de pago de canon de arrendamiento desde diciembre de 2009 hasta abril de 2010 todos inclusive, meses en los cuales la prorroga legal ya había fenecido, y de allí se evidencia la intención de ambas partes de continuar en las misma condiciones en las que se suscribió el contrato, exceptuándose la duración del mismo.

Alegando que habiendo vencido la prorroga legal el 07 de noviembre de 2009, los arrendadores podían retirar los cánones hasta la referida fecha, sin embargo, los mismos solicitaron se le hiciera entrega de la cantidad depositada por su mandante de los meses de julio hasta el mes de diciembre de 2009, siendo ese mes de diciembre el mes subsiguiente al vencimiento de la prórroga legal; asimismo solicitaron la entrega de las cantidades depositadas por el consignante desde enero hasta abril de 2010, es decir, que cobraron los cánones de arrendamiento una vez vencida la prórroga legal, lo que demuestra indefectiblemente, su voluntad de mantener a su mandante en el goce de la cosa, siendo así procedente la tácita reconducción que alego y como consecuencia de ello, a declaración del contrato a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.600 del Código Civil.

Asimismo alegó que respecto a la supuesta no entrega por parte de su conferente de los recibos de electricidad, teléfono, aseo y consumo de agua, alegó que se le imposibilitó la entrega mensual de los mismos a los arrendadores, pues ello se hacia en la misma oportunidad en que le entregaba el pago de los cánones de arrendamiento, y por cuanto ese ultimo tuvo que consignar en el Tribunal de consignaciones, se hizo imposible su entrega efectiva de tales recibos dado que la Ley no contempla en estos casos la manera de llevar a cabo dicha entrega.

En cuanto al anexo marcado con la letra “D” que fue consignado por la parte actora para demostrar que el coarrendador L.A.G.M. le cedió supuestamente a los hoy actores todos los derechos que tenía sobre el contrato de arrendamiento impugno formalmente el mismo, por cuanto sólo aparece, una declaración unilateral de supuesta cesión que hace dicho ciudadano a los hoy actores, pero no emerge ni aceptación expresa por parte de los últimos ni precio convenido de esa supuesta operación, razón por la cual solicito el pronunciamiento sobre su invalidez respecto del presente proceso.

De la medida de secuestro solicitada

Alegó que la medida de secuestro no puede ser decretada, por cuanto no se cumplen los requisitos exigidos por el legislador en el Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, que exige el numeral 7º , que se acordará cuando el demandado lo fuere, por falta de pago, por estar deteriorada la cosa o por haber dejado de hacer las mejoras a que este obligado según el Contrato” , y en este caso, la demanda no versa sobre ninguno de estos supuestos.

Por otra parte, si bien existe en el contrato suscrito, la posibilidad de solicitar el secuestro, ello solo tiene cabida cuando exista un incumplimiento por el arrendatario de cualquier cláusula contractual, pero en el caso, tal como demostró supra. Además de la acumulación indebida de acciones lo que hace proceder la primera cuestión previa opuesta, su representado no estaba obligado a la entrega del inmueble por estar en `presencia de la tácita reconducción. Finalmente, en cuanto a la medida, señaló que la actora peticionó la medida sin motivar las razones que la hacían procedente y no puede el Juez suplir la carga que le correspondía.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN CUANTO A LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Conforme al escrito que cursa a los folios 14 y 15 de la segunda pieza del expediente, consignado en fecha 28/02/11 por la representación judicial de la parte actora, en atención al auto dictado por el Tribunal instando a las partes a que aleguen lo que a bien consideren en cuanto a las cuestiones previas opuestas, esta manifestó en ese sentido lo siguiente:

Señala que se trata de un ardid procesal de la representación del demandado con la finalidad de demorar una decisión y mantener al su representado A.F.D.S. en posesión del local arrendado, pero que representa una conducta de deslealtad y falta de probidad, que colide con lo dispuesto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

Alega que de la simple lectura del libelo y su petitorio, se puede deducir con facilidad que no existe acción de cumplimiento de contrato y resolución del mismo acumulado en dicho libelo, a cuyos efectos transcribió textualmente:

Primero, en reconocer que el contrato de arrendamiento suscrito con sus representados venció el día 06 de noviembre de 2008.

Segundo, a cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito por el local comercial, en cuanto al plazo establecido y en consecuencia devolver el mismo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, tal como se estipuló en la cláusula quinta de dicho contrato.

Tercero, a pagar la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 59.040,00), por concepto de indemnización, estipulado como hasta el día 10 de noviembre de 2010, y los días que se sigan venciendo hasta la entrega voluntaria o forzosa del local arrendado.

Alega que como se lee, se trata de una fabula inventada por el Abogado de la demandada, para tratar de distraer la atención, lo que evidentemente constituye una temeridad y mala fe al interponer una defensa que no se corresponde con la realidad, conducta que esta sancionada con el artículo 170 ejusdem.

Por otra parte alega, que el petitorio tercero no constituye una acción de Resolución de Contrato como señala la demandada, es una indemnización por cláusula penal, contenida en el contrato, que el Abogado confunde con la acción de cobro de pensiones que se demanda en forma subsidiaria con la resolución, que no es el caso de marras. Por lo que solicita se declare sin lugar la inepta acumulación.

Por otra alega, que pretende la representación del demandado, que se declara la cuestión previa de Existencia de una Cuestión Prejudicial, para lo cual argumenta que se encuentra en la Sala Constitucional, una apelación que interpuso ante el Tribunal Superior, que declaró sin lugar una Acción de Amparo. Acotando que el Abogado del demandado A.F., tramitó un procedimiento de Oferta Real ante el Tribunal 1° de Municipio del Estado Vargas, que fue declarado sin lugar, una vez apelada conoció el Tribunal 1° de Primera Instancia en lo Civil, quien confirmó dicha decisión. No contento con ambas decisiones adversas, el referido abogado intento una tercera instancia, proponiendo una Acción de Amparo contra la decisión del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Estado Vargas, el cual también desestimó dicha acción de amparo y le oyó apelación en un solo efecto. Con ello dos aspectos importantes por los que no debe proceder la prejudicialidad alegada como defensa previa, en primer termino porque se trata de un procedimiento de Oferta Real que terminó por Sentencia definitivamente firme. Y en segundo término, porque la Acción de Amparo propuesta, constituye un recurso extraordinario intentado contra una sentencia proferida por el Tribunal, mas no es una acción intentada contra mis representados.

Opone de igual forma la prejudicialidad, por existir un juicio ante el Juzgado

2. de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.V., por simulación y subsiguiente nulidad de documento, inventado por el demandado, en el que no se ha trabado la litis, por no existir citación de sus representados, el cual no guarda relación con el presente juicio. Pues en el supuesto negado, de que prospere la acción, en nada incide en este proceso. Concluyendo en que rechaza las cuestiones previas por maliciosas, por cuanto lo que pretenden es demorar la decisión.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANADADA

Conforme al escrito inserto a los folios 6 al 11, consignado por la parte demandada mediante diligencia de fecha 25/02/11, por intermedio de su apoderado judicial, esta promovió pruebas de la siguiente manera:

Capítulo I

Promovió a favor de su mandante, el merito favorable de los autos, en especial del propio escrito libelar, en el cual se evidencia con meridiana claridad, que la parte demandante, al redactar su escrito libelar este adolece o contiene un defecto de forma de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, que señala que no podrán acumularse en el mismo libelo, pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí. Esta cuestión previa se encuentra suficientemente explicada en el escrito contentivo de la contestación de la demanda, y basta hacer una lectura del mismo libelo, para darse cuenta de la procedencia de esta cuestión previa propuesta.

Capítulo II

Ratificó e hizo valer a favor de su mandante, las copias certificadas acompañadas con el escrito de contestación a la demanda, marcada “B”, en copia simple de actuaciones que se encuentran actualmente por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, relacionadas con el procedimiento de A.C. intentado contra la Sentencia dictada en fecha 19 de Febrero de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, y que el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, por sentencia dictada en fecha 04 de Octubre de 2010, declaró Sin Lugar, sentencia esta que fue motivo de apelación, el cual fue oído en un solo efecto, y remitido todo el expediente en forma original a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y el cual se encuentra esperando decisión.

Capítulo III

Promovió de conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes, y solicitó se oficiara al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, para que informe a este Juzgado, si en ese Juzgado cursó el expediente de A.C. interpuesta por A.F.d.S., contra la Dra. M.S., Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

Capítulo IV

Ratificó e hizo valer también, las copias certificadas consignadas como anexo al escrito de contestación de la demanda, marcada con las letras “C “ y “D”, emanadas de los Juzgados Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, correspondiente al juicio seguido por su mandante contra L.M.G.M., J.A.G.M. Y L.A.G.M., por SIMULACIÓN Y SUBSIGUIENTE NULIDAD, que se sustancia en Expediente Nº 11.908, el cual se encuentra en estado de designación de Defensor Judicial, y tiene una intima relación con el presente juicio, así como lo tiene el A.C., que se encuentra en apelación ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ya que de prosperar dicha apelación, habría de dictarse nueva Sentencia sobre los derechos que mi mandante tiene sobre una tercera parte del inmueble que ocupa como arrendatario.

Asimismo, ratificó e hizo valer a favor de su mandante, las copias certificadas, acompañadas al escrito de contestación marcada “D”, emanada del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, correspondiente a las consignaciones que su mandante viene haciendo del canon de arrendamiento mensual por el inmueble que le fuera dado en arrendamiento por los ciudadanos L.M.G.M., J.A.G.M. y J.A.G.M., copia esta de singular importancia porque sirve para demostrar de manera palmaria y sin ningún tipo de dudas, que los Arrendadores, después que se venció el Contrato de Arrendamiento, es decir el día 06 de noviembre de 2008, y vencida también la prorroga legal de UN (1) AÑO, es decir el 6 de noviembre de 2009, permitieron o consintieron en que su mandante permaneciera en el inmueble arrendado, y no solo eso, sino que además, retiraron del Tribunal Segundo de Municipio las consignaciones hechas, correspondientes a los meses de Diciembre 2009, y Enero a Abril de 2010, con lo cual se ha operado de pleno derecho la tacita reconducción del Contrato de Arrendamiento, celebrado entre las partes, por tres (3) años.

Capítulo V

De conformidad con o establecido en el Artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de testifical de los ciudadanos: M.C.S. Y J.R.R..

Por ultimo alega, que con todas las probanzas probaran todos los extremos contenidos en el escrito de contestación de la presente demanda, demostraremos que las cuestiones previas proceden. Y demostraremos que el Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: L.M.G.M., J.A.G.M. y L.A.G.M. y su mandante, se encuentra en plena vigencia, y que ha cumplido con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de noviembre de 2005.

Conforme al escrito inserto a los folios 20 al 22, consignado por la parte demandada en fecha 03/03/11, por intermedio de su apoderado judicial, promovió otras pruebas, a saber:

Capítulo I

Consignó marcada con la letra “E”, constante de veinticuatro (24) folios, copia certificada expedida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de actuaciones cursante ante esa Sala, correspondiente al recurso de apelación interpuesto por su en representación de A.F.D.S., contra la sentencia dictada en fecha 04 de octubre de 2010, por el Juzgado Superior en lo civil, Mercantil, del Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que se había acompañado en copia simple al otro escrito de pruebas. Alegando que con esta probanza demostrara de forma fehaciente, que las cuestiones previas propuestas en el escrito de contestación deben prosperar, por cuanto la demanda debe ser declarada INADMISIBLE, de acuerdo a la primera, y de no considerarlo así el Tribunal, deben prosperar las otras cuestiones previas opuestas, en especial la existencia de cuestiones prejudiciales que deben ser resueltas y que tienen intima relación con el juicio.

Que en efecto en la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, esta pendiente de decidir, la apelación interpuesta contra la sentencia dictada Juzgado Superior del Estado Vargas, y que de prosperar anularía la Sentencia dictada en fecha 19/02/10 por el Juzgado 1° de Primera Instancia antes mencionado, por lo que habría que dictar otra sentencia que cumpla las exigencias de Ley, analizando todas las pruebas traídas a los autos en ese Juzgado, y entonces de prosperar la demanda, su mandante no sería más arrendatario del inmueble propiedad de los demandantes, sino sería como en efecto debe ser declarado, co-propietario de una tercera parte del mismo, y en consecuencia comunero, junto con los ciudadanos L.M.G.M., J.A.G.M. y L.A.G.M. , ya que la cesión del Contrato de Arrendamiento que éste último le hiciera a los dos primeros, es nulo de toda nulidad como lo hemos alegado, pues no se le colocó precio a la cesión ni fue aceptada por los sedicentes cesionarios.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Conforme al escrito cursante a los folios 16 y 17 del expediente, consignado por la representación judicial de la parte actora en fecha 28/02/11, promovió pruebas de la siguiente manera:

CAPITULO I

Promueve y hacer valer el contrato de arrendamiento acompañado al libelo, que el mismo no fue impugnado, tachado ni desconocido por la contraparte en la oportunidad de dar contestación a la demanda y prueba fehacientemente la oportunidad en que debía entregar el demandado el inmueble arrendado, así como también la indemnización por cláusula penal establecida en dicho contrato, el cual fue redactado por el Abogado L.A., apoderado de A.F.D.S..

CAPITULO II

Promueve y hace valer la notificación judicial hecha al demandado A.F.D.S., la cual no fue impugnada, tachada ni desconocida y hace plena prueba.

CAPITULO III

Promueve y hace valer la cesión de los derechos del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado A.F.D.S., que hizo L.A.G.M. a Jesús y L.G.M., dicho documento no fue impugnado ni desconocido por el demandado y por lo tanto tiene el carácter de plena prueba.

DE LA DECISION

Conforme a lo alegado por la parte actora en el libelo, se trata en este caso de una acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos L.M.G.M. y L.A.G.M., contra el ciudadano A.F.D.S., fundamentada en el vencimiento del tiempo de duración estipulado en el contrato para el 06 de Noviembre de 2008, en razón de lo cual, solicitan se reconozca que el contrato se encuentra vencido, por lo que debe producirse la entrega del inmueble arrendado. Solicitando además, que ante el incumplimiento en la entrega del inmueble arrendado a su vencimiento, se aplique la Cláusula Penal establecida en el contrato a partir del 07 de Noviembre de 2008, que hasta el 15 de Noviembre de 2010, derivan un monto por este concepto de CINCUENTA Y NUVE MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs.59.040,oo), los cuales solicita le sean pagados por el demandado, así como los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble.

Por su parte la demandada, en cuanto a la acción incoada en su contra, comienza oponiendo las Cuestiones Previas, consagradas en los Ordinales 6° y 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que son el “Defecto de forma del libelo por Inepta Acumulación de Acciones” y “Existencia de una Cuestión Prejudicial”, cuyos fundamentos fueron ampliamente expuestos en la parte motiva de la presente decisión.

En cuanto al fondo, luego de rechazar la demanda en todas y cada una de sus partes, haciendo una relación de los alegatos esgrimidos por la actora en el libelo, señala que según consta de los documentos anexados, se evidencia que suscribió el Contrato de Arrendamiento fundamento de la demanda, del cual se constata, que su duración era de tres (03) años comenzando a regir el 06/11/08, pudiendo prorrogarse por un (01) año adicional, a menos que hubiere notificación en contrario con por lo menos 30 días de anticipación, ello según la Cláusula Tercera. Que en ese sentido, en fecha 13/08/08, se le hizo una Notificación, en la que le manifestaron que el contrato no sería renovado, en virtud de la cual, la duración del contrato sería hasta el 06/11/08, y a partir de allí, por disposición expresa de la ley, procedía el plazo de prorroga legal previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo el aplicable al caso el señalado en el Literal “b”, que es de un (1) año, el cual opera de pleno derecho, a partir del 07/11/08 hasta el 07/11/09.

Que no obstante el vencimiento de la prorroga, el arrendador no exigió la entrega del inmueble, y él continuó realizando el pago de los cánones de arrendamiento, mediante el procedimiento de consignaciones arrendaticias a partir del mes de Julio de 2008, ante la negativa de los arrendadores de recibirlos, los cuales fueron retirados por los arrendadores. Que de lo expuesto se evidencia, que si bien la prorroga legal finalizó el 07/11/09, el arrendador permaneció ocupando el inmueble y pagando los cánones, que fueron retirados por los arrendatarios, lo que dice deja claro, que hubo la tacita reconducción del contrato, por cuanto retiraron las cantidades de los meses posteriores al vencimiento de la prorroga legal, no obstante haber señalado en ocasión de solicitarlo, que el contrato se encontraba vencido, y que no querían convalidar con la solicitud de entrega del dinero, tal vencimiento.

Solicitando asimismo, se declare la Nulidad del documento anexado al libelo marcado “D”, para demostrar que el coarrendador L.A.G.M., le cedió todos los derechos que tenía sobre el contrato de arrendamiento, impugnándolo por cuanto solo aparece suscrito por éste, solo aparece una declaración unilateral de cesión, que no tiene la aceptación ni el precio convenido por la operación, razón por la cual, debe declararse su invalidez en el proceso.

Vistos los alegatos esgrimidos por las partes, la controversia quedó trabada en cuanto a la procedencia o no de las cuestiones previas opuestas, y en cuanto al fondo, respecto de la procedencia o no de la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada, a cuyos fines será menester establecer si operó o no en este caso, la tacita reconducción invocada por la parte demandada, y en ese sentido y orden, nos corresponde pronunciarnos, previo el análisis y valoración de las pruebas producidas y promovidas en el juicio.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.

Cursa a los folios 9 al 15 del expediente, consignado por la parte actora como anexo de su libelo, el original del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la parte actora arrendadora, ciudadanos: L.M.G.M., L.A.G.M. y J.A.G.M. y el demandado arrendatario A.F.D.S., sobre el inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial, identificado con el Código Catastral N° 2.01.01.2, ubicado en la Avenida El Ejercito, entre las Veredas 11 y 12 de la Urbanización Páez, Parroquia Catia la M.d.E.V., en fecha 20/04/2005, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, anotado bajo el Nº 40, Tomo 21.

El antes descrito instrumento, constituye un documento consignado en copia certificada, que dada su condición de haber sido suscrito ante funcionario público, le otorga el carácter de documento público, que fue opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien tenía la carga de impugnarlo y tacharlo, cosa que no se produjo, pues por el contrario, admitió expresamente en su contestación y escritos probatorios, haber suscrito dicho contrato, siendo en consecuencia de ello, que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1360 del Código Civil, pueda surtir efectos probatorios, en todo cuanto del mismo se derive a los fines de la controversia ventilada en el presente juicio. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, a criterio de este Juzgador, se evidencia de su contenido, la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto y las condiciones de la misma, entre las cuales interesa a la decisión, lo relativo a la duración del contrato y el establecimiento de la denominada Cláusula Penal.

En ese orden de ideas, en cuanto a la duración, se estipuló en el Contrato lo siguiente, Cláusula Tercera:

La duración del presente contrato de arrendamiento a tiempo determinado será de tres (3) años, comenzando a regir a partir del día seis (6) de noviembre de dosmil cinco (2005) hasta el día seis (6) de noviembre de dosmil ocho (2008) (aunque este contrato se autentique antes o después), y prorrogable por un (1) año, a menos que con treinta (30) días de anticipación por lo menos, cualquiera de las partes manifieste a la otra su deseo de no renovarlo. Queda entendido y así lo aceptan las partes, que las posibles prórrogas sucesivas convierten al contrato a tiempo indeterminado y que a los fines de la notificación de voluntad de prorrogar el contrato, se podrá alternativamente, elegir cualquiera de los siguientes medios: a) la participación en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación; b) por vía judicial, mediante la notificación realizada por un Tribunal Competente; c) por la vía de cartel publicado en un diario de la localidad del inmueble; d) por vía de correo del correo certificado telegrama con acuse de recibo; e) por vía de fijación de la notificación a las puertas del inmueble dado en arrendamiento. Será totalmente válida la notificación que al respecto recibiere cualquier persona que se encontrare en el inmueble o en la habitación o morada del notificado para el momento de recibirla. Por último, se conviene dentro de esta Cláusula, que todas las obligaciones que asume EL ARRENDATARIO en virtud del presente contrato a tiempo determinado, permanecerán en toda su fuerza y vigor, hasta la hora en que el inmueble sea entregado a LOS ARRENDADORES

. Lo resaltado del Tribunal.

De acuerdo con el contenido de la estipulación contractual antes transcrita, se evidencia que el contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, en cuanto a su duración estableció de forma expresa una condición de Tiempo Determinado, con un plazo inicial de tres (03) años, para el cual, se fijo como fecha de inicio el 06/11/05, y la de terminación el 06/11/08, susceptible de ser prorrogado por un (1) solo año adicional, siempre y cuando no hubiere una manifestación expresa de cualquiera de las partes de no renovarlo, circunstancia que nos impone revisar si en el caso de marras se verificó esa notificación o no, para establecer si el contrato mantuvo su condición de tiempo determinado o no, en relación con lo cual nos pronunciaremos posteriormente. Así se declara.

Por otra parte, consta en el Contrato de Arrendamiento cuyo valor probatorio quedó establecido, en cuanto a la Cláusula Penal, invocada por la parte como fundamento del petitorio formulado en el numeral Tercero, tenemos que las partes estipularon en el Contrato lo siguiente, Cláusula Décima Tercera: “Para el caso de que vencido el término de este Contrato “EL ARRENDATARIO” no desocupare el inmueble que mediante el presente contrato se le da en arrendamiento, se obliga a pagarle al “ARRENDADOR” por concepto de Cláusula Penal, la suma de ochenta mil bolívares (Bs.80.000,oo) diarios, por cada día que permanezca en el inmueble dado en arrendamiento, hasta su definitiva entrega, voluntaria o mediante ejecución de sentencia”. Lo resaltado del Tribunal.

La estipulación antes citada, evidencia que las partes, en uso del principio de la voluntad de las partes, acordaron en el contrato, la aplicación de una penalidad, para el caso de que vencidos los plazos de duración, el arrendatario no hubiere entregado el inmueble, debiendo cancelar la cantidad de Ochenta mil bolívares (Bs.80.000,oo) de los antiguos, equivalentes a Ochenta bolívares (Bs.80,oo) de los actuales, por cada día que aquel permanezca en el inmueble, disposición ésta aplicable solo a partir del momento en que fueren agotados los plazos de duración contractual y de prorroga legal procedentes en el caso concreto, sin que se hubiere hecho la entrega del inmueble arrendado. Así se declara.

Cursa a los folios 17 al 52 del expediente, consignado por la parte actora como anexo del libelo, original de las actuaciones contentivas de una Notificación Judicial, evacuada por el Juzgado 2º de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Expediente Nº 2185/08, en virtud de la solicitud que a dichos efectos, formularon los ciudadanos J.A. y L.G.M., presentada para su distribución en fecha 17/08/08, con el fin de notificar al ciudadano A.F., de los particulares a que se contrae la misma.

La documental antes relacionada, contiene las actuaciones originales de una Solicitud de Notificación Judicial, llevadas a cabo por el Juzgado 2º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a solicitud de parte, actuaciones para las cuales esta expresamente facultado el Tribunal dentro su función jurisdiccional conforme a lo previsto en el ordenamiento adjetivo, circunstancias que le dan a la misma carácter de documento público, y como tal surte efecto probatorio en la medida en que no sea impugnado ni desvirtuado en el proceso, cosa que no se llevó, pues por el contrario la parte demandada, admitió expresamente en el escrito de contestación a la demanda, que dicha notificación se llevó a cabo, razón por la cual, puede surtir efectos probatorios en todo cuanto del mismo se derive a los fines de la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio de la notificación judicial objeto de análisis, se evidencia de ella, la notificación practicada por el Juzgado 2° de Municipio del Estado Vargas, con el fin de poner en conocimiento del aquí demandado A.F., de la manifestación de voluntad de sus arrendadores J.A. y L.G.M., en cuanto a que el Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellos en fecha 25/04/05, NO SERA PRORROGADO, por lo que dicho contrato vencería el 06 de Noviembre de 2008, fecha esta última en la cual el notificado debe entregar dicho inmueble. Contrato que cabe acotar, es el instrumento fundamental de la demanda objeto de la presente decisión, siendo precisamente con el fin de demostrar la terminación del mismo, que se produce en el presente juicio la notificación objeto del presente análisis.

Ahora bien, consta en el referido expediente de Notificación Judicial, que el ciudadano A.F., se dio por notificado del contenido de la misma, en forma personal mediante la diligencia de fecha 13/08/08, que corre inserta a los folios 31 y 32 del expediente, con lo cual, se evidencia que el mismo quedó formalmente notificado de su contenido, referidos a que el contrato no se prorrogaría, por lo que su duración contractual vencería el 06 de Noviembre de 2008, ello por cuanto la notificación se hizo efectiva respetando en exceso, el lapso previsto en la Cláusula Tercera del Contrato a esos efectos, que es de treinta (30) días de antelación. Así se declara.

Cursa al folio 53, consignado por la parte actora como anexo del libelo, original del documento de Cesión Derechos, emitido en fecha 03 de Julio de 2008, por el ciudadano L.A.G.M., a favor de los ciudadanos: L.M.G.M. y J.A.G.M., relativo a los derechos que sobre el Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 25/04/05, le corresponden al cedente, el cual fue suscrito con el ciudadano A.F.D.S.. Documento que según lo alegado por la parte actora, es aportado para acreditar que el coarrendatario L.A.G.M., les cedió los derechos que tenía sobre el referido contrato.

Conforme a las características del antes descrito instrumento, conforma un documento privado consignado en original, en cuyo contenido se constata, que aparecen plenamente identificados, el cedente L.A.G.M., y los cesionarios J.A. y L.G.M., encontrándose estampadas al pie en original, tres (03) firmas ilegibles, con sus correspondientes números de cédulas de identidad, que se identifican con las del cedente y los cesionarios. Siendo de destacar, que si bien el documento en cuestión, tiene mencionado en su texto el nombre del demandado A.F., tal mención obedece solo a la indicación del nombre de la persona con la cual se suscribió el contrato cuyos derechos se ceden, razón por la cual, no se encuentra suscrito por el demandado, y por ende de ello, la imposibilidad de impugnarlo toda vez que no emana de él. Así se declara.

No obstante lo anterior, la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, señaló que dicho documento fue aportado al juicio para acreditar que el coarrendador L.A.G.M., le cedió los derechos que tenía en el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, procediendo acto seguido a impugnarlo, bajo el argumento de que dicho documento, contiene una declaración unilateral de supuesta cesión del referido ciudadano a los hoy actores, pero no emerge ni aceptación expresa de estos, ni el precio convenido por esa cesión, razón por la cual, es menester pronunciarnos en cuanto a dicho impugnación.

EN CUANTO A LA NULIDAD DEL DOCUMENTO DE CESIÓN DE DERECHOS

En tal sentido, esta Juzgadora observa, que consta del Contrato de Arrendamiento fundamento de la demanda, que cursa a los folios 9 al 15 del expediente, que son tres (03) los arrendatarios, que se identifican plenamente con sus nombres y números de cédulas, los cuales se corresponden con los señalados en el documento de cesión cuya nulidad solicitó la parte demandada.

Por tal razón, como quiera que la finalidad de la actora al promoverlo, fue acreditar la cesión de los derechos de uno de los coarrendadores, a favor de los otros, que son quienes actúan en el presente juicio como parte actora, para quien aquí Sentencia, al evidenciarse que el documento de Cesión tiene estampada al pie, tres (03) firmas que si bien son ilegibles, son originales, y tienen igualmente estampados unos números que se identifican, con los de las cédulas de quienes aparecen identificados en su contenido, a criterio de esta Juzgadora, se tienen como autores de las mismas a los arrendadores demandantes, quienes en todo caso tenían la carga de impugnarlo y no lo hicieron, interpretando tal suscripción del documento de cesión, como una aceptación de la misma . Así se declara.

Aunado a lo anterior, emana con claridad del contenido del referido instrumento, la inequívoca manifestación de voluntad de su otorgante, el cedente ciudadano L.G.M., quien en atención al principio de la autonomía privada de la voluntad, que comporta la posición del sujeto en el ámbito de su esfera particular, caracterizada por su libertad de gozar y ejercer sus derechos subjetivos, y la potestad de determinar por si mismo sus relaciones jurídicas con otros sujetos, mediante el ejercicio de su libertad, que le puede llevar a suscribir negocios jurídicos, en virtud de los cuales, emitió el documento de cesión a que se refiere el presente pronunciamiento, en el cual, el cedente en uso de capacidad para disponer libremente de sus derechos, le cedió a los otros coarrendadores, los derechos que le correspondían en el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda. Así se declara.

Es oportuno lo antes sentado, en cuanto al alegato esgrimido por la parte demandada, como fundamento de la pretendida nulidad del instrumento analizado, relativo a que no tiene registrada la Cesión un precio, por cuanto precisamente en uso de esa potestad que tiene todo sujeto para disponer libremente de sus derechos, para quien aquí Sentencia, es posible que el cedente disponga a titulo de liberalidad o gratuito, de los derechos cedidos sin contraprestación alguna, máxime como en este caso, donde las partes vinculadas en dicha operación están ligados por un parentesco de consanguinidad, como son los hermanos G.M., y adicionalmente, sin que se haya planteado un negocio ilícito en torno a dicha cesión. Así se declara.

Por último, no puede pasar inadvertido esta Juzgadora, el hecho de que la parte demandada pretende se declare la nulidad de la cesión de unos derechos que están siendo ejercidos por otros en el presente juicio, situación que de ser procedente implicaría un vicio, que incidiría en la cualidad de la parte actora, que no se hizo valer al objetar la validez, del documento de cesión respecto de la controversia a decidir. Circunstancia ésta, que en consonancia con los pronunciamientos antes señalados, para quien aquí Sentencia, imponen el que la nulidad de la Cesión de los derechos derivados del Contrato de Arrendamiento fundamento de la demanda, propuesta por la parte demandada no es procedente. Así se declara.

Cursa a los folios 90 al 119, consignado por la demandada como anexo de su escrito de contestación, copia simple del Expediente Nº AA50-T-2010-001184, sustanciado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, contentivo de la Acción de A.C., interpuesta por el ciudadano A.F.D.S., en virtud de la apelación interpuesta contra la decisión dictada en fecha 04 de Octubre de 2010, el cual fue promovido en copia certificada en el lapso probatorio, corriendo inserta a los folios 23 al 45 de la Segunda pieza del expediente.

Conforme a las condiciones y características de la documental antes descrita, por tratarse de una copia certificada expedida por la Secretaría de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, conteniendo actuaciones que forman parte del Expediente N° AA50-2010-001184, que se sustancia en esa Sala, para esta Juzgadora el mismo reviste el carácter de documento público, y como tal es apto para producir efectos probatorios, en todo cuanto pueda desprenderse de su contenido a los fines de la controversia a decidir. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes descrito, tenemos que éste contiene un Escrito de Informes, consignado en el identificado expediente de la Sala Constitucional por el aquí demandado, ciudadano A.F., en v.d.R.d.A. interpuesto contra la decisión dictada en fecha 04 de Octubre de 2010, por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección de Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial de Estado Vargas. Decisión conforme a la cual, el referido Tribunal Superior, declaró Improcedente un Recurso de Amparo, interpuesto por el antes mencionado recurrente, contra la decisión dictada por el Juzgado 1 ° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 19 de Febrero de 2010, quien conociendo como alzada, declaró Sin lugar la apelación interpuesta, por el aquí demandado, contra la decisión dictada en fecha 25/05/10, por el Juzgado 1° de Municipio de esta misma circunscripción Judicial, las cuales con motivaciones diferentes, declararon la Improcedencia de la Oferta Real y Depósito planteada, en ocasión de un supuesto ofrecimiento de venta del inmueble arrendado, que fue aceptado por el demandado, circunstancias estas cuya incidencia o no en cuanto a la controversia objeto de decisión se establecerá posteriormente. Así se declara.

Cursa a los folios 120 al 402 del expediente, consignado por la parte demandada como anexo de su contestación a la demanda, copia certificada del Expediente Nº 11908, contentivo del Juicio que por Nulidad de Documento, interpuso en fecha 16/09/10, el ciudadano A.F.D.S., contra los ciudadanos: J.A.G.M., L.M.G.M. y L.A.G.M., cursante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

Conforme a las condiciones y características de la documental antes descrita, por tratarse de una copia certificada expedida por la Secretaría del Juzgado 2° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, conteniendo actuaciones que forman parte del Expediente N° 11908, sustanciado por ese Tribunal en virtud de estar legalmente facultado para ello, condiciones que para esta Juzgadora, le imprimen a dicha documental el carácter de documento público, a consecuencia de lo cual, es apto para producir efectos probatorios, en todo cuanto pueda desprenderse de su contenido a los fines de la controversia a decidir. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento analizado, esta Juzgadora observa que del mismo se evidencian los siguientes elementos:

Que el ciudadano A.F., aquí demandado, interpuso una demanda de Simulación y subsidiaria Nulidad de un documento Partición, incoada contra los ciudadanos L.A., J.A. y L.M.G.M., relacionada con una operación de Partición de los derechos que estos tienen proporcionalmente en el inmueble objeto del presente juicio, verificada por documento registrado en fecha 03 de Julio de 2008, mediante el cual deciden partir la comunidad existente entre los demandados, en ocasión del traspaso que el comunero L.A.G.M., hace del treinta y tres por ciento (33%) de los derechos y acciones que sobre el inmueble objeto del juicio le corresponden, a favor de los coherederos L.M. y J.A.G.M., en proporciones iguales. Documento este que se encuentra protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, bajo el N° 2008.50, Asiento Registral 1, Inmueble matriculado con el N° 456.24.1.420, correspondiente al Folio Real del Año 2008.

Que el expediente a que se refiere el presente análisis, según la última actuación contenida en la copia analizada, fue la de admisión de la demanda, verificada por auto de fecha 01 de Octubre de 2010.

Que se encuentran contenidos en el expediente, además de las pruebas documentales en que fundamentan la demanda de Simulación a que se refiere el expediente, entre las cuales se encuentran, las actuaciones verificadas en un Procedimiento de Oferta Real y Depósito, planteada por el aquí demandado, en contra de los ciudadanos L.A., J.A. y L.M.G.M.. Elementos del expediente, que se evidencian según lo antes relacionado, cuya incidencia o no, en la controversia ventilada en el presente juicio, relativa a la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por los ciudadanos J.A. y L.M.G.M., contra el ciudadano A.F., se establecerá posteriormente. Así se declara.

Cursa a los folios 403 al 555 del expediente, contenido en la copia certificada del Expediente N° 11908, consignada por la parte actor como anexo del libelo, copia del Expediente de Consignaciones Arrendaticias, que signado con el Nº 606/08, sustanciado por el Juzgado 2° de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Estado Vargas, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento, realizadas por el ciudadano A.F.D.S., a favor de los ciudadanos: L.M., L.A. y J.A.G.M..

El antes descrito instrumento, conforma como ya se dijo, una copia de un Expediente de Consignaciones, sustanciado por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, relacionado con las Consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano A.F., en virtud de la negativa de sus arrendadores Liliana, Luis y J.G.M., de recibir los cánones de arrendamiento pactados, procedimiento consignatorio consagrado en los Artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el cual están debidamente facultados los Tribunales de Municipio con competencia en el lugar donde se encuentren ubicados los inmuebles objeto del mismo, aplicables al caso de marras, debido a que el inmueble objeto del juicio se encuentra ubicado dentro la jurisdicción que nos compete. Circunstancias las antes expuestas, que le otorgan al instrumento objeto del presente análisis, el carácter de documento público, que quedó opuesto de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene valor probatorio, en tanto en cuanto no sea impugnado ni desvirtuado en el juicio, cosa que no se produjo en este caso, razón por la cual, se le reconoce valor probatorio en todo cuanto de su contenido pueda derivarse a los fines de la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, esta Juzgadora observa, que del mismo se ratifica la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto, con el inmueble objeto del juicio, así como de la obligación asumida por el arrendatario demandado, en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, cuyo valor probatorio fue establecido previamente, conforme a la cual se estableció el canon de arrendamiento, que seria incrementado anualmente, siendo además suceptibles de ajuste, para el caso de que el mismo se prorrogare, elemento este último que no tiene incidencia en la controversia a decidir, por cuanto el incumplimiento de dicha obligación no forma parte de misma.

Sin embargo, si tiene incidencia en la litis planteada en este juicio, lo relacionado al alegato de la parte demandada, relativo a la Tacita Reconducción invocada para desestimar la procedencia de la Acción de Cumplimiento a decidir, cuyo fundamento entre otros, fue el que los arrendadores demandantes retiraron en el presente juicio, los cánones de arrendamiento causados durante los meses subsiguientes al vencimiento de la prorroga legal, conducta de la cual infieren que hubo consentimiento por parte de los demandados, para que el arrendatario demandado se mantuviere en el inmueble, no obstante haberse vencido los plazos de duración del contrato y de su prorroga.

En tal sentido, consta efectivamente en el Expediente de Consignaciones objeto del presente análisis, que la parte actora efectivamente solicitó en el mismo, la entrega de las cantidades consignadas a su favor por concepto de los cánones comprendidos entre los meses desde Julio de 2007 hasta Abril de 2010, según se constata de los escritos presentados en fechas 10 de Febrero, 12 de Marzo y 23 de Abril del año 2010, que cursan a los folios 509, 515 y 525 del presente expediente, respectivamente, en el primero de los cuales dejan expresa constancia de que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y que el retiro de la cantidad consignada no convalida la ocupación del inmueble, ni constituye renuncia de nuestros derechos a accionar en contra del arrendatario, para que cumpla con el contrato suscrito o desistimiento de la acción. Lo resaltado y subrayado del Tribunal.

Constando además que la referida solicitud, fue acordada por el Juzgado 2° de Municipio que tiene a su cargo la sustanciación del expediente, mediante el auto de fecha 06 de Mayo de 2010, que cursa al folio 527 del mismo, conforme al cual se ordenó entregar las cantidades por concepto de cánones de arrendamiento, correspondientes entre los meses Julio 2008 a Abril 2010. Y que en fecha 27 de Mayo de 2010, los ciudadanos L.G. y J.G., recibieron las cantidades consignadas a su favor, según lo ordenado en el auto antes citado, circunstancias las antes establecidas, cuya incidencia en la controversia objeto de decisión estableceremos posteriormente. Así se declara.

Cursan a los folios 47 al 50 y 55 al 56 de la segunda pieza del expediente, actos de declaración de los testigos J.R.R. y M.K.C.S., promovidos por la parte demandada, las cuales fueron rendidas en fechas 03 y 11 de Marzo del presente año 2011, con la intervinieron ambas partes, quienes ejercieron su derecho de interrogarlos y repreguntarlos respectivamente.

Ahora bien, a los fines del análisis y valoración de los dichos de los testigos antes identificados, este Tribunal, procede de conformidad con lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, conforme al contenido de las preguntas que les formuló la parte que los promovió, las cuales toman como punto de partida, el conocimiento que los testigos tienen de la parte demandada, a verificar que la intervención de estos en el juicio, esta destinada a probar el pago de los cánones de arrendamiento y la entrega de los comprobantes de los servicios públicos, causados por el inmueble arrendado, así se evidencia de las Preguntas que le formuló su promovente, a saber, Segunda: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en algunas oportunidades acompaño al señor A.F., cuando este le pedía el favor, a pagar el canon de arrendamiento del local ubicado en Catia la Mar, y de los servicios públicos del mismo? ; Tercera: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que el señor A.F. iba mensualmente a un local ubicado con frente a la avenida Soublette, al lado de la licorería Viña Grande, donde funcionaba un negocio de aire acondicionado y allí hacia entrega a la persona que lo atendía en dinero efectivo el canon de arrendamiento y además le hacia entrega de copias de los recibos de servicios públicos del inmueble ubicado en Catia la mar?; Cuarta: ¿Diga el testigo si era la única persona que acompañaba al señor A.F. a ese negocio donde hacia tales diligencias?, preguntas todas a las que los testigos contestaron afirmativamente. Observándose que de las repreguntas que le formuló la parte actora, como contraparte, conforme a las cuales, se insiste en la vinculación del testigo con el demandado, y el porque acompañaban siempre al demandado a entregar los pagos y recibos, no se derivó contradicción alguna, por lo que podríamos decir en principio, que los testigos fueron contestes entre sí, en cuanto a que les consta que el demandado hacia tales gestiones, pero no existen en las actas procesales otros medios probatorios con los que puedan concordarse esos dichos. Lo que aunado al hecho, de que dichas declaraciones nada aportan en cuanto a la controversia objeto de decisión, que es una Acción de Cumplimiento por Vencimiento de los plazos de duración del contrato y de su prorroga legal, en la que no tiene ninguna incidencia la verificación del pago de los cánones y de los servicios públicos, independientemente de que los demandantes manifestaron en el libelo, que el arrendatario había incumplido también el contrato, por cuanto no ha presentado los recibos de los servicios de electricidad, aseo, teléfono, y consumo de agua, impone a esta Sentenciadora, a desestimar este medio probatorio. Así se declara.

Verificado como fue, el análisis y valoración de las pruebas promovidas y producidas en el presente juicio, nos corresponde pronunciarnos, conforme a lo previsto en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos, como un punto previo a la decisión de fondo, respecto de las cuestiones previas opuestas, y en ese sentido procedemos seguidamente.

EN CUANTO A LA CUESTION PREVIA “DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO POR CONTENER UNA INEPTA ACUMULACIÓN DE ACCIONES

En la oportunidad de la contestación, la parte demandada opuso la Cuestión Previa, prevista en el Artículo 346, Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho en el libelo la indebida acumulación de pretensiones, de conformidad con los artículos 78, y 341 del Código de Procedimiento Civil, con base a las razones siguientes:

Alega que el Tribunal, antes de admitir la demanda, debió hacer un análisis de los hechos y pretensiones que le fueron sometidos a su conocimiento, mas sin embargo, pasó por alto la flagrante violación al orden público procesal, respecto a que en el mismo libelo, no podrían acumularse pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, tal y como lo establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que en consecuencia de ello, que se traiga a su representado a ventilar en el presente proceso en una misma demanda, pretensiones de resolución y cumplimiento de contrato, a pagar (cumplimiento) la cantidad de Bs. 59.000,00 por concepto de indemnización, por Clausula Penal, es decir, que se acumulo indebidamente en el mismo libelo, una acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento y la acción de resolución de contrato y a la vez, se solicitó el desalojo del inmueble que equivale a resolución.

Señala que en el libelo de demanda, se alega que el arrendatario debía entregar el local arrendado el día 06 de Noviembre de 2008, lo cual no ocurrió por la conducta contumaz del arrendatario, de no cumplir con la entrega del inmueble el día fijado (lo que dice es una Acción de Cumplimiento), debiendo pagar la indemnización prevista en la cláusula décima tercera, que contiene la cláusula penal. Que cuando la Cláusula Décima Cuarta señala, que ante el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario, el arrendador tiene derecho a proceder judicialmente para solicitar el desalojo, mediante la resolución del contrato de arrendamiento (diciendo que esto es Resolución). Que igualmente, cuando se señala en el libelo, que el arrendatario violó la CLÁUSULA TERCERA, al no ajustarse a lo preceptuado en cuanto el tiempo establecido que era de tres años, hecha la notificación de no renovar, el arrendatario debía entregar el local arrendado en la fecha establecida (diciendo que esto es Resolución). Invocando que en el punto Segundo del petitorio, los actores solicitaron a su representado “ a cumplir con el contrato de arrendamiento (diciendo que esto es Cumplimiento) suscrito por el local comercial, en cuanto al plazo establecido y en consecuencia devolver el mismo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, tal como se estipulo en la cláusula quinta del contrato, y pide asimismo en el petitorio Tercero, que el demandado pague la cantidad de Bs 59.040 por concepto de indemnización estipulado como Cláusula Penal, en dicho contrato “calculada la indemnización hasta el 15 de noviembre de 2010 y los días que se sigan venciendo hasta la entrega voluntaria o forzosa del local arrendado.

Alega que la demanda presenta pretensiones antinómicas, lo que atenta contra el orden público procesal y por ende se vulneró el derecho al debido proceso, pues esta contiene una inepta acumulación de pretensiones y por ende la demanda debe ser declara inadmisible por este Tribunal, el cual desde el inicio, debió ser sancionar a la parte actora, por el incumplimiento de una carga procesal establecida en su Código Adjetivo, en su artículo 78, referida a la prohibición de acumular pretensiones que se excluyen y que son contrarias entre sí, como son la resolución y el pago de indemnización por la cláusula penal, invocando la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentada en la Sentencia N° 669, de fecha 04 de Abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C., que se pronuncio en cuanto al planteamiento simultáneo de la

Resolución de un Contrato de Arrendamiento y el Cumplimiento del mismo, que concluye, en que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de Cumplimiento y Resolución, por ser antinómicas, pero si puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios. Siendo la única pretensión que puede acumularse a la resolución del contrato, la que es por daños y perjuicios y lo mismo si se demanda el cumplimiento del contrato, puede acumularse también los daños y perjuicios y así tiene que pedirse, y en ningún caso pretenderse el cobre de una cláusula penal representado por la suma de ochenta mil bolívares diarios, mas el incremento por cada día que permanezca en el inmueble dado en arrendamiento, hasta su definitiva entrega bien voluntariamente o bien por sentencia.

Vistos los términos en que fue planteada la cuestión previa objeto de decisión, es pertinente invocar las disposiciones vinculadas con la misma, a saber:

El Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su Ordinal 6°, “El defecto de forma del libelo, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse la acumulación prohibida en el Artículo 78”. Lo subrayado del Tribunal.

Artículo 78 ejusdem, que establece: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; no aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

En ese mismo orden de ideas, cabe traer a colación lo establecido por la doctrina en cuanto a la Inepta Acumulación prevista en las disposiciones legales invocadas, en relación con lo cual el procesalista patrio, A.R.R., en su Obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo código de 1987, Tomo II, pags. 126 al 136. Tomo III, pag. 77.

Conforme a la ley, son tres los casos en que se prohíbe la acumulación de pretensiones:

1. Cuando se excluyan mutuamente las pretensiones entre si o sean contrarias.

2. Cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento de un mismo tribunal.

3. Cuando tengan procedimientos legales incompatibles entre si.

   La acumulación de pretensiones que se produzca en contravención a dicha prohibición, es lo que se denomina en el foro jurídico Inepta acumulación, y constituye un defecto de forma del libelo que se hace valer mediante la alegación de la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil”.

   En cuanto al supuesto concreto, invocado por la parte demandada en el presente juicio, que es la proposición de dos pretensiones que según su dicho se excluyen mutuamente, el mismo procesalista citado, señala:

1. Dos pretensiones se excluyen mutuamente, cuando los efectos jurídicos que tienden a producir no pueden subsistir simultáneamente, sino que se oponen entre sí. Ejemplo: la de resolución del contrato acumulada con la ejecución del mismo, la reivindicación del inmueble con la de reconocimiento de una servidumbre de paso.

   La Casación no considera dentro de la hipótesis mencionada la pretensión de resolución del contrato de tracto sucesivo relativo a la pretensión de goce de bienes y servicios, acumulada con la reclamación de la remuneración mensual insoluta porque este pedimento equivale a la liquidación del saldo deudor pendiente a la fecha de la resolución del contrato. Sin embargo, aquí no se trata propiamente de acumulación de pretensiones diversas, sino de varios puntos de la misma pretensión, porque todos dependen del mismo título y versan entre las mismas partes, siendo por tanto una sola pretensión propuesta

   .

   Para determinar la procedencia o no de la cuestión previa objeto del presente pronunciamiento, se impone traer a colación, el planteamiento de la pretensión perseguida por los demandantes, en atención a lo narrado en el libelo y planteado en el petitorio del mismo, conforme a los cuales, los arrendadores demandantes alegan, la existencia de un Contrato de Arrendamiento, que fue suscrito entre las partes en fecha 25/04/05, al que según lo previsto en la Cláusula Tercera del mismo, se le estipuló una duración de tres (03) años, comprendidos entre el 06/11/05 al 06/11/08, con la posibilidad de prorrogarlo por un (01) solo año, salvo que se verificare notificación en contrario, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo inicial. Que en este caso, se llevó a cabo la correspondiente Notificación, mediante la cual se le puso fin a la duración del contrato, para el 06/11/08, fecha en la cual debía la parte demandada entregar el inmueble, cosa que no ocurrió, elementos estos, que fueron admitidos por la parte demandada en ocasión de dar contestación a la demanda.

   Invocando asimismo la parte actora, la aplicación de la Cláusula Penal establecida en el Contrato fundamento de la demanda, a consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en entregar el inmueble al vencimiento de su plazo de duración, a razón de Ochenta mil bolívares (Bs.80.000,oo) diarios, a partir del día 07 de Noviembre de 2008, hasta el 07 de Noviembre de 2010.

   Siendo plasmada la pretensión perseguida, en el Petitorio del libelo de la siguiente manera:

En reconocer que el contrato de arrendamiento suscrito con sus representados venció el día 06 de noviembre de 2008. ( Lo resaltado por el Tribunal).

A cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito por el local comercial, en cuanto al plazo establecido y en consecuencia devolver el mismo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, tal como se estipuló en la cláusula quinta de dicho contrato. (Lo resaltado por el Tribunal).

A pagar la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 59.040,00), por concepto de indemnización, estipulado como hasta el día 10 de noviembre de 2010, y los días que se sigan venciendo hasta la entrega voluntaria o forzosa del local arrendado. (Lo resaltado por el Tribunal).

Vistos los alegatos esgrimidos por la parte actora, según lo explanado anteriormente, en virtud de los cuales, plantea que la duración estipulada en el contrato que suscribieron en fecha 25/04/05, se venció el 06/11/08, a consecuencia de la Notificación Judicial practicada, con el fin de ponerlo en conocimiento, de la voluntad expresa de los arrendadores de no prorrogarlo, hecho éste que cabe acotar, de acuerdo con lo propuesto en el Particular Primero del Petitorio, solicita la actora le sea reconocido por la parte demandada. Lo que en consonancia con el pedimento formulado en el Particular Segundo del Petitorio, mediante el cual, solicita de forma clara y expresa, que el demandado Cumpla con lo convenido, en cuanto al plazo establecido, y por ende de ello, devuelva el inmueble objeto del juicio, para quien aquí Sentencia, sin lugar a dudas, evidencia que la Acción planteada en el presente juicio, es de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de sus plazos de duración, y no de Resolución como plantea la parte demandada. Así se declara.

Dejando a salvo lo antes sentado, a los fines de la Inepta Acumulación invocada por la demandada, ésta alegó que los demandantes en el libelo, acumularon a la proposición de una Acción Resolutoria, que como ya se dijo no es la planteada en el presente juicio, pues de lo que se trata en el caso de marras es de Cumplimiento, el pago de las cantidades por aplicación de la Cláusula Penal prevista en el contrato, pedimento que dice es antinómico, y violenta la disposición contenida en el Artículo 1167 del Código Civil, y es contraria la Jurisprudencia de la Sala Constitucional invocada, conforme a los cuales, no se puede pedir simultáneamente, la resolución de un contrato de arrendamiento y su cumplimiento.

En tal sentido, determinado como quedó, que la Acción incoada en el presente juicio es de Cumplimiento por Vencimiento del Término, es necesario establecer si tal acción es antinómica o no, con relación al pedimento formulado por la parte actora en el libelo, concretada en el Particular Tercero del Petitorio, relativo a la aplicación de la denominada Cláusula Penal, a consecuencia de la cual, solicita se le pague una cantidad determinada por tal concepto.

De acuerdo con lo alegado en el libelo, la parte actora manifiesta que las partes convinieron en la Cláusula Décima Tercera del Contrato, el establecimiento de una indemnización por concepto de cláusula penal, aplicable para el caso de que el arrendatario no entregare el inmueble arrendado una vez vencido el contrato, en cuyo caso se impondría el pago de una cantidad por cada día de retraso.

En tal sentido, esta Juzgadora observa, que consta en la Cláusula Décima Tercera del Contrato instrumento fundamental de la demanda, que las partes efectivamente establecieron una Cláusula Penal, aplicable para el caso de que el Arrendatario no se desocupare el inmueble al vencimiento del término, imponiendo el pago de una cantidad por cada día que permanezca en el inmueble hasta que lo entregue voluntariamente o mediante ejecución.

Así las cosas, calificada en la disposición contractual in comento, la obligación derivada a titulo de cláusula penal, aplicable ante el incumplimiento de una obligación principal, tenemos que estas se constituyen a consecuencia de las regulaciones convencionales que dentro de la ley pueden estipular las partes, las cuales conforme a la doctrina de el Dr. J.M.O., en su Obra Doctrina General del Contrato, no pueden ser modificadas al arbitrio judicial, sino en el exclusivo caso de que la obligación principal cuyo cumplimiento se ha garantizado con una cláusula penal se hubiere ejecutado en parte. Cláusulas estas, que tienen como asidero legal, el ordenamiento sustantivo, donde este tipo de estipulaciones se encuentran reguladas en el Artículo 1276 del Código Civil, en los siguientes términos:

Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras

. Lo subrayado del Tribunal.

Trasladando a los pedimentos formulados en el libelo, respecto del Cumplimiento y la aplicación de la Cláusula Penal prevista en el Contrato, considera esta Juzgadora independientemente de la procedencia o no de dichos pedimentos, que la acción principal en este caso, es la de Cumplimiento del Contrato, propuesta en virtud del supuesto incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en entregar el inmueble arrendado al terminar la duración del contrato, hecho este del cual parte la actora, para exigir como un pedimento subsidiario, a consecuencia del referido incumplimiento, la indemnización establecida en la citada Cláusula Décima Tercera, que según su propio texto, opera precisamente para el caso de que no se verificare la entrega del inmueble arrendado, una vez llegado el vencimiento del término del contrato, y el arrendatario no lo desocupare.

Ante las consideraciones antes señaladas, independientemente de que en la definitiva se declarare o no, la Acción de Cumplimiento de Contrato incoada en el juicio y la consecuente aplicación de la referida Cláusula Penal, es perfectamente viable la pretensión de ambos pedimentos, conformados por la exigibilidad del cumplimiento de una obligación concreta, cual es la de entregar el inmueble por haber vencido el plazo de duración del contrato, y la surgida como una consecuencia de dicho incumplimiento, capaz de generar una justa indemnización por tal incumplimiento, tal como lo consagra el propio Artículo 1167 del Código Civil, cuando establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. Lo subrayado del Tribunal.

Pero además, se encuentra el petitorio del libelo de marras, en consonancia con la Jurisprudencia de la Sala Constitucional invocada por la demandada, la cual acogiendo la disposición legal antes citada, señala que la única pretensión que puede acumularse a la resolución del contrato, son los daños y perjuicios, y lo mismo si se demanda el cumplimiento del contrato puede acumularse también los daños y perjuicios, como precisamente entiende esta Juzgadora ha sido planteado en el presente juicio. Así se declara.

Conforme a las consideraciones antes sentadas, quien aquí Sentencia considera, que no existe en el caso de marras, la formulación de peticiones antinómicas, ni pretensiones que se excluyan mutuamente, por cuanto los efectos jurídicos de las pretensiones perseguidas en el juicio, Cumplimiento y aplicación de la Cláusula Penal, lejos de excluirse, implican una complementación entre una y otra. Pues de considerarse en la definitiva, el efectivo incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en cuanto al retardo en la entrega del inmueble arrendado, que haría posible la procedencia de la Acción de Cumplimiento incoada en el juicio, operaria como una consecuencia, la aplicación de la referida cláusula penal, circunstancias que nuestro criterio, imponen desechar la Cuestión Previa opuesta por la parte demanda, “Defecto de forma del libelo por presentar una Inepta Acumulación de Acciones”, propuesta de conformidad con lo previsto en el Artículo 346, Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 78 ejusdem. Así se declara. Lo resaltado del Tribunal.

EN CUANTO A LA CUESTIÓN PREVIA “EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN P.D.

Opuso igualmente la parte demandada, la Cuestión Previa, contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “La existencia de una Cuestión Prejudicial que debe resolverse en un p.d.”, a cuyos fines alegó lo siguiente:

Que su mandante discute a la fecha, contra los hoy demandantes y contra el ciudadano L.A.G.M., su condición de comunero del inmueble que le ha sido dado en arrendamiento por los ciudadanos: L.A.G.M., L.M.G.M. Y J.A.G.M., en virtud que el ciudadano L.A.G.M., le ofreció en venta al aquí demandado, A.F.D.S., la tercera parte del inmueble objeto de arrendamiento- de la cual es él copropietario, del mismo inmueble que le fuera dado, por los tres antes identificados a su mandante, bajo la figura de arrendamiento. Ofrecimiento que alega aceptó, con lo que dice se perfeccionó la venta, por lo que pretendió pagar el precio, a través de un Procedimiento de Oferta Real, que fue sustanciado en primera instancia por el Juzgado 1° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el cual declaró Improcedente la misma. Ejerciendo el demandado el recurso de apelación, cuya Sentencia de Segundo grado fue dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas), es objeto actualmente de un procedimiento de A.C., que se encuentra en apelación por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y que de ser decidido conforme a la Ley, debe declarar la nulidad de la Sentencia dictada en fecha 19/02/10 por el referido Juzgado de Primera Instancia, que declaró Sin lugar el Procedimiento de Oferta Real, contra la cual interpuso una Acción de Amparo contra decisión, que fue declarada improcedente, ejerciendo el correspondiente Recurso de Apelación ante el Tribunal Supremo.

Alegando que se debe esperar las resultas de la decisión que habrá de ser dictada por la Sala Constitucional del M.T. de la República, y esperar también la decisión que habrá de ser dictada por otro Tribunal de igual Jerarquía al de la primera Instancia que conoció en Segundo grado el Juicio de Oferta real, porque de prosperar aquella acción, su mandante ya no sería arrendatario del local comercial que le fue dado en arrendamiento, sino que será un co-propietario con los hoy demandantes en el mencionado inmueble, y habrá de reconocerlo su cualidad de copropietario con todos los derechos que la Ley le concede.

Alega asimismo como fundamento de la invocada “Existencia de una Cuestión Prejudicial”, el hecho de que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, un Juicio por Simulación y subsiguiente Nulidad de documento de Cesión, incoado por A.F.D.S., en contra L.M.G.M., L.A.G.M. y J.A.G.M., que se sustancia en el Expediente Nº 11.908. Nulidad relacionado con un documento de Cesión de derechos, efectuada por el ciudadano L.A.G.M., a favor de L.M. y J.A.G.M., que tiene relación con los derechos ofrecidos en venta al aquí demandado, por el cedente L.A.G.M., que representan la tercera parte del inmueble arrendado a que se refiere el presente juicio. Ofrecimiento que una vez aceptado, lo llevó a los fines de concretar una venta, a proponer el pago del precio de venta ofrecido, mediante el Procedimiento de Oferta Real y Depósito, cuya decisión del Tribunal que conoció como alzada, fue objeto del antes referido Recurso de Amparo contra decisión, que fue declarado Improcedente por el Tribunal Superior, fallo éste en contra del cual, ejerció el correspondiente Recurso de Apelación, que se encuentra pendiente de decisión por ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

La proposición de la cuestión previa objeto de decisión, hace pertinente entrar a revisar, lo que la doctrina tiene establecido en cuanto a la Prejudicialidad, invocada por la parte actora como una defensa previa al fondo de la controversia.

En tal sentido, se ha señalado, que se entiende por Prejudicialidad, toda cuestión que requiere ó exige, una resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal, por estar ó hallarse éste subordinada a aquélla.

Para cuya configuración, se exige el cumplimiento de los siguientes extremos:

a.) la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la Jurisdicción Civil.

b.) Que esa Cuestión curse en un Procedimiento distinto de aquél cual se ventilará dicha pretensión.

c.) Que la vinculación entre la Cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la Sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla…”

Observando que cuando, se esgrime esta defensa, es porque realmente existe un Juicio en curso, cuya decisión constituye un presupuesto lógico para la causa a solventarse, así ha establecido la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia y el común de la Doctrina, de que para que prospere la Cuestión Previa de Prejudicialidad, es necesario que se haya incoado una querella contra el accionado, por algún delito penal, para el supuesto de una Prejudicialidad penal y/o que efectivamente exista en curso una acción de cuya decisión dependa el Juicio Civil, como el caso de la prejudicialidad administrativa; y/o el procedimiento Inquilinario; esto es ratificando la idea, para que proceda la prejudicialidad, deben haber dos juicios en curso, uno de los cuales debe influir indefectiblemente en la decisión del otro, es decir es necesario, que exista una resolución judicial previa a la cual deba supeditarse la decisión de la causa aquí debatida. Siendo de resaltar, que en el Derecho Procesal, no estimó el Legislador que las apelaciones pendientes, constituyan prejudicialidad, toda vez que desnaturalizaría la esencia misma del instituto de la apelación; en virtud de la cual se establece que no existe tal prejudicialidad en esos casos.

La prejudicialidad entonces, está referida al examen previo a la sentencia principal, tratándose de un antecedente necesario de la decisión de mérito, porque influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, están referidas a la pretensión, en la cual han de influir. La cuestión prejudicial tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquélla. En este sentido, ha señalado el procesalista G.C., que es necesario para la declaratoria de existencia de prejudicialidad entre una causa que se ventila en otro Tribunal y la causa en la que es opuesta dicha cuestión, que el objeto de la primera sea tal que hubiera formado el objeto de una acción autónoma de declaración, los simples hechos jurídicos lo serán sólo en v.d.n. expresa; que ésta se trate de un punto prejudicial, es decir, que su decisión sea necesaria para pronunciarse sobre la demanda principal, si ésta se funda en premisas en las que no está comprendido el punto en cuestión, el juez no deberá ocuparse de la cuestión que se refiera a él y finalmente que el punto sea discutido por parte de quien pide la declaración y del adversario.

En el mismo orden de ideas, según la doctrina del procesalista Rengel Rombert, Tomo III, pags. 78 y 79, la existencia de una cuestión prejudicial, relacionada con una cosa ventilada en un p.d. que influye en la decisión ha tomarse en el caso en el cual se le opone, no afecta al desarrollo del proceso, el cual continua su curso hasta llegar al estado de dictarse sentencia de mérito, en el cual se detiene hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito (Art. 355 C.P.C).

Aunque la causa prejudicial se ventila en proceso separado, es evidente que la promoción de ella como cuestión previa, tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquella.

Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la Casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta. Presentándose una relación de conexión, que se da entre la causa principal y la causa prejudicial, que se origina, cuando para la decisión de una causa es necesario decidir también, con efecto de cosa juzgada, una cuestión prejudicial que surge en el seno del proceso como antecedente lógico y necesario de la decisión final.

En nuestro sistema solo se consideran cuestiones prejudiciales aquellas que deben resolverse en un p.d. del proceso principal, y constituyen una cuestión previa (Art.346 Ord.8º C.P.C), cuyo efecto es no el paralizar el proceso, sino el de continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en el cual se detiene el pronunciamiento sobre el mérito hasta que se resuelva la cuestión prejudicial, que debe influir en la decisión (Art. 355 C.P.C), de modo que no produce efecto acumulativo en el mismo proceso.

En el caso de marras, la parte demandada invoca como fundamento de la prejudicialidad opuesta, la existencia para la fecha de la demanda, de dos Juicios que a su criterio influirían en la decisión a dictarse en el presente juicio, que son por una parte, el Juicio que cursa ante el Tribunal 2° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Estado Vargas, en Expediente N° 11908, contentivo de una Acción de Simulación y subsiguiente Nulidad, respecto de una operación de Cesión de Derechos, que llevó a cabo el ciudadano L.A.G.M., a favor de sus hermanos coherederos, L.M. y J.A.G.M., quien le cedió en partes iguales a estos, los derechos que sobre el inmueble objeto del presente juicio le correspondían al mismo, acción que alega interpuso, porque dicha cesión se hizo después que el referido cedente, le había ofrecido en venta los mismos derechos que cedió.

Invocando por otra parte, la existencia de otro proceso, que para la fecha de la demanda se encuentra en la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a consecuencia del Recurso de Apelación interpuesto, contra una decisión dictada en fecha 04 de Octubre de 2010, por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que en sede constitucional, declaró improcedente el Recurso de Amparo, incoado por el aquí demandado, contra la decisión dictada en fecha 19 de Febrero de 2010, por el Juzgado 1° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario del Estado Vargas, que conociendo como alzada, declaró con motivación distinta, improcedente el Procedimiento de Oferta Real y Depósito interpuesto, por el demandado en contra de los hermanos G.M.. Procedimiento éste, que fue conocido en primera instancia por el Juzgado 1° de Municipio del Estado Vargas, quien a su vez, mediante decisión de fecha 25 de Mayo de 2009, conforme a la cual, se había declarado improcedente el referido procedimiento. Siendo pertinente señalar, que el procedimiento de Oferta Real en referencia, fue planteado por el aquí demandado, en virtud de un ofrecimiento de venta de los derechos del inmueble arrendado objeto del presente juicio, que fue aceptada, por lo que consideró el demandado acudir al referido procedimiento para pagar el precio de venta pactado, encontrándose con la oposición de los otros copropietarios.

En atención a los elementos antes resaltados, los cuales constan en autos, por evidenciarse de los instrumentos consignados como anexo de la contestación, cuyo valor probatorio fue establecido previamente, tenemos por una parte el Recurso de Apelación relacionado con las decisiones dictadas en el Procedimiento de Oferta Real y Depósito, cuyo Escrito de Informes dirigido a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cursa en copia certificada a los folios 20 al 45 de la segunda pieza del expediente, y el Juicio de Simulación y subsiguiente Nulidad de la Cesión de derechos otorgada en fecha 03 de Julio de 2010, que se sustancia en el Tribunal 2° de Primera Instancia en lo Civil del Estado Vargas, en Expediente N° 11908, cuya copia cursa a los folios 120 al 402 de la primera pieza del expediente, según la cual, dicho procedimiento se encuentra admitido desde el mes de Octubre de 2010, sin ninguna otra actuación.

Elementos los antes relacionados, conforme a los cuales a criterio de esta Juzgadora, se constata que los expedientes producidos en el juicio como fundamento de la Prejudicialidad invocada, están relacionados con acciones dirigidas a pretender, el posible reconocimiento a favor del demandando A.F., respecto de una parte de los derechos de propiedad del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario desde el año 2005, que es un negocio jurídico de distinta naturaleza, que de prosperar lo que podría es reconocerle al demandado, un derecho como copropietario de un porcentaje de los derechos de propiedad del referido inmueble, que en todo caso no lo exime del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia a que se refiere la acción objeto de la presente decisión, asumida con antelación, razón por la cual, para quien aquí Sentencia, la Cuestión Previa de Existencia de una cuestión prejudicial, consagrada en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es improcedente. Así se declara.

Desechadas como fueron, según lo sentado previamente, las cuestiones previas opuestas por la demandada, “Defecto de forma del libelo por tener la inepta acumulación de pretensiones” y “La existencia de una cuestión prejudicial”, previstas en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus Ordinales 6° y 8°, este Tribunal por cuanto la naturaleza de dichos pronunciamientos, a tenor de lo previsto en el Artículo 357 ejusdem, no tienen apelación, procede seguidamente a pronunciarse en cuanto al fondo de la controversia. Así se declara.

DE LA DECISIÓN DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

De acuerdo con lo alegado en el libelo, y según quedó establecido previamente, fue incoada en el presente juicio una Acción de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de sus plazos de duración contractual y de prorroga legal, que fue rechazada por la parte demandada, invocando su improcedencia a consecuencia de haber operado la tacita reconducción, que derivó que el contrato se hiciere de tiempo indeterminado. Ello por cuanto, no obstante el vencimiento de la prorroga, el arrendador no exigió la entrega del inmueble, y él continuó realizando el pago de los cánones de arrendamiento, mediante el procedimiento de consignaciones arrendaticias a partir del mes de Julio de 2008, ante la negativa de los arrendadores de recibirlos, los cuales fueron retirados por los arrendadores, no obstante haber señalado en ocasión de solicitarlo, que el contrato se encontraba vencido, y que no querían convalidar con la solicitud de entrega del dinero, tal vencimiento.

Vistos los alegatos de las partes antes señalados, a los fines de pronunciarnos en cuanto a la procedencia o no de la acción objeto de decisión, esta Juzgadora observa, que consta en las actas procesales, que las partes suscribieron el Contrato de Arrendamiento fundamento de la demanda, el cual fue consignado por la parte actora como anexo del libelo, siendo reconocido de forma expresa por el demandado.

Consta en las actas procesales, conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, cuyo valor probatorio fue establecido previamente, que la duración del mismo fue de tres (03) años, contados a partir del 06/11/08, pudiendo prorrogarse por un (01) año adicional, a menos que hubiere notificación en contrario con por lo menos 30 días de anticipación.

Asimismo, a los fines de dejar constancia de la voluntad de los arrendadores, en cuanto a la culminación del plazo de duración estipulado en el contrato, y de la no prorroga del mismo, los arrendadores demandantes, promovieron una Solicitud de Notificación Judicial, evacuada por el Juzgado 2° de Municipio del Estado Vargas, que también fue debidamente analizada y valorada con antelación. Expediente de Notificación en el cual se constata, que el arrendatario demandado, mediante una diligencia de fecha 13/08/08, se dio por notificado de la manifestación de voluntad de sus arrendadores, de no prorrogar el plazo de duración del contrato, actuación ésta que igualmente fue reconocida por el demandado.

A consecuencia de los efectos de la Notificación Judicial antes señalada, se le puso fin al plazo de duración estipulado en la Cláusula Tercera del contrato en cuestión, siendo su vencimiento el 06 de Noviembre de 2008, por lo que a partir de allí, por disposición expresa de la ley, procedía la aplicación del plazo de prorroga legal previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo el aplicable al caso de marras en atención al plazo de duración del contrato, el señalado en el Literal “b”, que es de un (1) año, el cual operó de pleno derecho, a partir del 07/11/08 hasta el 07/11/09. Así se declara.

Tomando en cuenta la fecha en que fue agotado el plazo de la prorroga legal aplicable al caso de marras, vale decir, el 07 de Noviembre de 2009, nos corresponde analizar si efectivamente en este caso se produjo o no la Tacita Reconducción, que se encuentra prevista en el Artículo 1600 del Código Civil, y que se constituye, cuando no obstante la llegada de la expiración del término de duración fijado en el contrato y de su correspondiente prorroga legal, el arrendatario se queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, produciéndose una presunción legal de que el contrato se tiene como renovado, pero su efecto se regula como si tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración.

En tal sentido, la doctrina ha señalado que los supuestos cuyo cumplimiento es necesario para que se constituya la Tacita Reconducción, son:

1. Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado.

2. Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendado al vencimiento del mismo.

3. Que el arrendador lo haya dejado en esa posesión, llevando a cabo una conducta silente y ausente.

En este caso, tal como quedó establecido, el Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, es de Tiempo determinado, cuyo plazo de duración culminó el 06 de Noviembre de 2008, operando de inmediato y de pleno derecho a partir de esta fecha, la aplicación de la prorroga legal de un (01) año, que expiró el 06 de Noviembre de 2009. Siendo necesario verificar, si se cumplen los dos supuestos previstos en los literales b y c antes relacionados, en cuanto a la permanencia del arrendatario demandado en el inmueble arrendado después de haber expirado los referidos plazos de duración y de prorroga legal, ello con la anuencia de los arrendadores, siendo necesario para este último, un comportamiento del arrendador, que con hechos o aptitudes, implique una aceptación voluntaria e inequívoca, de continuar con la relación contractual.

Siendo alegado en ese sentido por el demandado, como hechos que implican dicha aceptación, la ocupación del inmueble arrendado por parte del arrendatario, quien además siguió pagando los cánones de arrendamiento y ocupando el inmueble, sin que el arrendador planteara la exigencia de la entrega material del inmueble, quien además retiro de las cantidades de dinero consignadas a su favor en el Tribunal respectivo, todo ello efectuado una vez que la prorroga legal ha vencido, cosa que dice ocurrió efectivamente en el presente asunto.

En cuanto al fundamento esgrimido por el arrendatario demandado a los fines de la tacita reconducción invocada, referido a que a pesar de haber vencido la prorroga legal el 07 de Noviembre de 2009, los Arrendatarios no plantearon la exigencia de recuperar el inmueble sino hasta la fecha de la presente demanda, que fue presentada para su distribución en fecha 12 de Noviembre de 2010, y admitida el 08 de Diciembre del mismo año 2010, de lo cual podría inferirse, si tomamos en cuenta los elementos suministrados por el arrendatario demandado, que entre la fecha en que terminó la prorroga legal y la fecha en que se interpuso la demanda, y se inició el presente procedimiento, transcurrió un (01) año, durante el cual el arrendatario se mantuvo en el inmueble arrendado.

En ese orden de ideas, si bien es cierto que para la fecha de interposición de la presente demanda, había transcurrido un (01) año desde que la culminación del plazo de prorroga legal correspondiente, cabe señalar, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no establece un plazo de Caducidad para exigir el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, razón por la cual, no podría quedar a la libre interpretación de los arrendatarios, la aplicación de una consecuencia de tal magnitud, capaz de derivar la conversión del contrato como de Tiempo indeterminado, que haría nugatoria la posibilidad de interponer en estos casos las acciones de cumplimiento como lo es la ejercida en el presente juicio.

No obstante lo antes indicado, y en cuanto a que los arrendadores no intentaron exigir la recuperación del inmueble arrendado una vez vencida la prorroga legal, esta Juzgadora observa:

Consta en las actas procesales, aportado por la propia parte demandada como anexo de su escrito de contestación, formando parte de la copia certificada del Expediente N° 11908, sustanciado por el Juzgado 2° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Transito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que cursa a los folios 120 al 402 del presente expediente, contentivo de una Acción de Nulidad de Documento incoada por el arrendatario demandado en contra de los ciudadanos: L.A., L.M. y J.A.G.M., concretamente a los folios 345 al 349 de la primera pieza del presente expediente, copia de una Sentencia dictada por este mismo Tribunal 4° de Municipio del Estado Vargas, en fecha 05 de Mayo de 2010, en el Expediente N° 1507/09, referido al Juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de los plazos de duración del contrato y de su prorroga legal, fue incoado por los aquí demandantes ciudadanos L.M. y J.A.G.M., en contra del aquí demandado A.F.D.S., decisión conforme a la cual, este Tribunal previo alegato de la parte demandada, declaró la Perención de la Instancia de conformidad con lo previsto en el Artículo 267, ordinal 1°, del Código de Procedimiento Civil. Lo resaltado del Tribunal.

La verificación en el presente expediente, de la antes referida decisión, detectada en virtud de la revisión minuciosa de las actas que lo conforman, llevada a cabo por esta Juzgadora en cumplimiento del Principio de Exhaustividad que compete a todo órgano jurisdiccional en la búsqueda de la verdad, conforma un hecho que por efecto de la denominada Notoriedad Judicial, es amplia y suficientemente conocido por esta Juzgadora.

Por otra parte, aplicando en este caso el Principio de la Comunidad de la Prueba, conforme al cual, una vez aportadas las pruebas, estas pasan a formar parte del proceso, y no pertenecen exclusivamente a quien la aporta, pudiendo el Juez examinarla y derivar de ellas la existencia o inexistencia de hechos que interesen a la controversia objeto de decisión, independientemente de que resulte en beneficio de quien la adujo o de la parte contraria, a criterio de esta Sentenciadora, la consignación en el expediente de la copia de la antes referida sentencia, impone su valoración en el sentido de que se evidencia de la misma, que la parte actora con antelación al presente juicio, había incoado una acción para exigir el Cumplimiento del mismo Contrato por parte del demandado, en virtud de haberse vencido los plazos de duración del contrato y de su prorroga legal, cuyo objeto era obtener la entrega del inmueble arrendado, ello independientemente de que en dicho procedimiento se haya declarado la Perención de la Instancia planteada por la parte demandada (A.F.).

Llama la atención de este órgano jurisdiccional, el que a pesar de que la parte demandada tenía conocimiento de la interposición de la demanda de Cumplimiento incoada con antelación, esta obviara tal hecho, para alegar como fundamento de la Tacita Reconducción invocada, la supuesta conducta permisiva de los arrendadores demandantes, para que éste se mantuviera en el inmueble a pesar de su vencimiento, sin que sus arrendadores hubieren intentado exigir la entrega del mismo.

En ese sentido, a tenor de lo previsto en el artículo 1.614 del Código Civil, para que opere la tácita reconducción de un Contrato de Arrendamiento, resulta imprescindible que una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de marras, pues los arrendadores demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, tal como quedó evidenciado con la interposición de la acción de Cumplimiento por Vencimiento del termino, incoada en Enero de 2010, vale decir, dos (02) meses después de haberse vencido la prorroga lega, la cual fue sustanciada por este Tribunal. Así se declara.

Elementos los antes sentados, que derivan la improcedencia del argumento esgrimido por la parte demandada, como fundamento de la tacita reconducción invocada, por cuanto no es cierto que los arrendadores demandantes hayan observado la referida conducta silente a que se refiere la doctrina, y que pretende hacer ver el demandado para sustentar la tacita reconducción, pues no es cierto que aquellos no hayan intentado exigir del arrendatario la entrega del inmueble arrendado. Así se declara.

En cuanto al otro alegato esgrimido por el Arrendatario demandado, como fundamento de la Tacita Reconducción invocada como excepción para la improcedencia de la Acción de Cumplimiento incoada en su contra, referido a que la demandada retiró los cánones de arrendamiento consignados a su favor, circunstancia ésta que a su criterio, convalida la permanencia del arrendatario demandado en el inmueble objeto del juicio, esta Juzgadora observa:

Cursa en las actas procesales, en los folios 403 al 555 en la primera pieza del expediente, copia certificada del Expediente de Consignaciones Arrendaticias, signado con el N° 606/08, sustanciado por el Juzgado 2° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, que fue producido en el juicio por la parte demandada, como anexo de su escrito de contestación a la demanda, contentivo del Procedimiento de Consignaciones interpuesto por el arrendatario demandado “A.F.”, desde el 15 de Julio de 2008, que fue debidamente analizado y valorado previamente, donde se constata, que en fecha 10/02/10, los arrendadores demandantes solicitaron la entrega de las cantidades consignadas a su favor en el referido expediente, tal como se evidencia del escrito que cursa al folio 509 de la misma pieza primera. Que consta además que en el referido escrito, los arrendadores beneficiarios de dichas consignaciones, manifestaron expresamente, dejar constancia, que el contrato se encuentra vencido y que el retiro de la cantidad consignada no convalida la ocupación del inmueble, ni constituye renuncia a los derechos a accionar en contra del arrendatario, para que cumpla con el contrato suscrito o desistimiento de la acción. Lo resaltado del Tribunal.

A dichos fines es imperativo analizar, si el hecho de retirar las cantidades consignadas, es capaz para producir como consecuencia la tacita reconducción alegada, a cuyos fines es pertinente traer a colación la disposición legal contenida en el Artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”. Todo lo resaltado del Tribunal.

Sobre este particular, el autor J.L.V.P., en su obra “ANÁLISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, en su páginas 194, 195 y 199, señala lo siguiente:

…De la interpretación del artículo 52 del decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se apreciar que regula diversas situaciones:

1.-Cuando está en curso un proceso judicial: Expresa el legislador que cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial, el cual puede ser en sana lógica de cualquier naturaleza, civil, administrativa entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá (de manera pura y simple) retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor. Todo lo cual indica que el propietario o arrendador podrá efectuar dicho retiro libremente, sin protesta o reserva alguna, sin que este acto, por mandato legal, pueda interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario (a excepción del supuesto de que la demanda estuviere fundamentada en la falta de pago). (…)

2.- Cuando no esté en curso un proceso judicial: En esta circunstancia, se aplica igualmente el principio general conforme al cual el arrendador puede retirar las sumas de dinero depositadas a su favor. Y el acto de retiro de las consignaciones, dependiendo de la forma en que se hubiere efectuado producirá efectos tanto para el arrendador como para el arrendatario. Si la consignación, fue retirada o dispuesta libremente por el arrendador, tendrá para el arrendatario los efectos liberatorios y extintivos del pago. (…)

3.- Cuando medie un proceso judicial y la acción estuviere fundamentada en la falta de pago. En este supuesto debe entenderse que el arrendador o propietario, puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, pues no hay prohibición alguna, pero si mediando un proceso judicial la acción estuviere fundamentada en la “falta de pago de las pensiones de alguien”, puede considerarse como renuncia o desistimiento de la acción”.

De la norma transcrita se extraen tres situaciones, la primera que se refiere a la posibilidad de que el arrendador o propietario pueda retirar y disponer libremente de las cantidades de dinero consignados a su favor aún estando el proceso en curso, acto éste que hecho en forma pura y simple y sin reservas no configura un desistimiento o renuncia tácita de la acción, a menos que la demanda verse sobre la presunta insolvencia en canon de arrendamiento, la segunda, que se refiere a esa misma posibilidad cuando no existe un proceso en curso, caso en el que aun siendo puro y simple y sin reservas, configura una aceptación del pago y por lo tanto tiene efectos liberadores para el caso de que el retiro de la consignación se hiciera con reservas, haciendo expresa mención al rechazo u oposición de la misma, la situación sería distinta, pues en ese caso no se estaría renunciando a las acciones judiciales correspondientes; La tercera situación, se refiere a que dicho retiro, su reservas se produzca existiendo en curso un proceso judicial y el mismo estuviera fundamentado en la falta de pago de pensión de arrendamiento, lo cual indudablemente traería como consecuencia la renuncia o el desistimiento tácito de la acción. Lo resaltado del Tribunal.

En el mismo orden de ideas, cabe invocar, la posición jurisprudencial sentada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada en fecha 21 de Julio de 2010, en el Expediente N° 2010-0517, con Ponencia del Magistrado Arcadio Rosales, en la cual se pronuncia en cuanto a la aplicación de la disposición legal contenida en el citado Artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la siguiente forma:

Delimitada como ha sido la competencia para conocer de la presente revisión, esta Sala pasa a decidir y, para ello, observa:

La vía extraordinaria de revisión ha sido concebida como un medio para preservar la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, o para corregir graves infracciones a sus principios o reglas (vid. sentencias 1760/2001 y 1862/2001), lo que será determinado por la Sala en cada caso, siendo siempre facultativo de ésta su procedencia o no.

En efecto, la propia Sala dejó sentado en la sentencia citada supra, del 6 de febrero de 2001 (caso: Corporación Turismo de Venezuela CORPOTURISMO), que la potestad de revisión consagrada en el artículo 336, cardinal 10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, puede ser ejercida de manera discrecional; por lo tanto, la misma no debe ser entendida como una nueva instancia, puesto que su procedencia está limitada a los casos de sentencias definitivamente firmes, esto es, decisiones amparadas por el principio de la doble instancia judicial.

En el caso de autos, el fallo judicial sometido a revisión de esta Sala es la sentencia dictada el 28 de noviembre de 2008 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por el ciudadano Elsio M.P. contra la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2004 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esa misma Circunscripción Judicial, que declaró (i) sin lugar la cuestión previa de defecto de forma opuesta a la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios incoada en su contra por los ciudadanos Ernesto D´ Escrivan Guardia y Tomás Eduardo Ernesto D´ Escrivan Guardia; (ii) con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término; (iii) parcialmente con lugar la pretensión indemnizatoria de los daños y perjuicios; (iv) sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte actora reconvenida ; y (v) sin lugar la reconvención opuesta.

Al respecto, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de efectuar un análisis detallado sobre las denuncias aducidas por el apoderado judicial del ciudadano Elsio M.P. determinó que las mismas resultaban parcialmente procedentes, en consecuencia declaró: (i) parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento y de su prórroga legal, así como el pago de los cánones de arrendamiento y daños y perjuicios interpuesta en su contra; (ii) improcedente el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, al igual que la indexación peticionada y la demanda subsidiaria por daños y perjuicios impetrada y (iii) sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada.

El apoderado judicial del ciudadano Elsio M.P. esgrimió, como fundamento de la revisión planteada, que los demandantes actuaron con dolo al permitir que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas emitiese un fallo parcialmente favorable a sus pretensiones, a pesar de haber desistido tácitamente de la acción incoada al haber retirado en el curso del proceso judicial las cantidades de dinero depositadas por su representado por concepto de consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En este orden de ideas, denunció que la sentencia objeto de revisión, adolece del vicio de cosa juzgada aparente, al haberse emitido en un proceso judicial en el cual se incumplieron varios requisitos para su validez, causando un perjuicio a la parte demandada. Asimismo, adujo que de procederse a la ejecución del fallo cuestionado se estaría vulnerando la tutela judicial efectiva y sus derechos al debido proceso y a la defensa, ya que se estaría ejecutando un fallo en el que “…la acción deducida no existe por la renuncia que de ella formalizó el actor cuando procedió a retirar del Juzgado Vigésimo Quinto los cánones demandados como insolutos antes de que el fallo estuviese definitivamente firme; y por retirar además los cánones de arrendamiento consignados después de fenecida la prórroga legal (01/09/2003)…”.

Precisado lo anterior, esta Sala procede a analizar el alegato esgrimido por el solicitante, para lo cual estima pertinente hacer referencia al contenido del artículo 52 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ello a los fines de fijar los supuestos fácticos en que se pueda dar el desistimiento de la acción cuando se demanda la falta de pago de las pensiones de alquiler. Al respecto, la disposición en referencia establece que:

Artículo 52.- Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

El contenido de la disposición legal in commento, prevé que el retiro por parte del arrendador o propietario de las cantidades depositadas a su favor por concepto de consignaciones arrendaticias, será considerado como una renuncia o desistimiento de la acción incoada, siempre que se cumplan dos requisitos, en primer lugar, que la pretensión principal de la demanda interpuesta se encuentre sustentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y, en segundo lugar, que el retiro de dichas cantidades se produzca en el curso de un proceso judicial en el cual no exista una sentencia definitivamente firme.

Ahora bien, a los fines de determinar si en el caso de autos existió -tal como lo afirma el solicitante- un desistimiento de la demanda incoada, este órgano jurisdiccional procede a a.e.p.t. el contenido de la pretensión incoada y, al respecto, observa:

La presente causa tiene su origen en la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada el 2 de septiembre de 2003, por los ciudadanos Ernesto D´ Escrivan Guardia y Tomás Eduardo Ernesto D´ Escrivan Guardia, actuando en su carácter de propietarios arrendadores, contra el ciudadano Elsio M.P., en su condición de arrendatario, al haberse vencido el término de tres (3) años de prórroga legal acordada según documento suscrito por ambas partes y autenticado el 1 de Septiembre de 2000 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 35, tomo 200 de los Libros de Autenticaciones, sin haberse producido la entrega del inmueble arrendado.

Aunado a la pretensión de cumplimiento, los demandantes solicitaron: (i) que la entrega del inmueble alquilado se efectuara libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó al arrendatario; (ii) el pago de las pensiones locativas vencidas e insolutas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2003; (iii) la elaboración de una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar lo pretendido por concepto de indemnización por mora, estimada en la cantidad de Bs. 50.000,00 diarios de conformidad con la cláusula décima del contrato de arrendamiento sobre el cual operó la prórroga legal debido al retraso en la entrega del inmueble; (iv) el pago por vía subsidiaria e indemnizatoria de los daños y perjuicios ocasionados; y (v) la elaboración de una experticia complementaria del fallo a los fines de que se les aplique a las cantidades demandadas la corrección monetaria o la indexación del valor para el momento de la sentencia definitiva de la cancelación total de la deuda y la entrega definitiva del inmueble.

Advierte la Sala, luego de una revisión detallada de las actas que conforman la presente causa que, tal como fue señalado por el solicitante, durante el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento tramitado en segunda instancia ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los arrendadores procedieron a efectuar de manera periódica retiros parciales de las cantidades de dinero depositadas a título de consignaciones arrendaticias ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alcanzando un total de 15 solicitudes de retiro en el lapso comprendido entre el 11 de mayo de 2005 y el 23 de febrero de 2010.

La situación descrita supra constituye al menos preliminarmente una circunstancia que daría lugar a considerar procedente el argumento expuesto por el solicitante, sobre el desistimiento de la acción incoada en su contra, debido a que para el momento en que los arrendadores procedieron al retiro de las consignaciones arrendaticias aún no existía a su favor sentencia definitivamente firme que los habilitara a realizar los retiros in commento. No obstante lo anterior, para que el desistimiento previsto en el artículo 52 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios resulte posible, es necesario que la pretensión principal se encuentre sustentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, circunstancia esta que no se encuentra presente en el caso de autos, ya que a pesar de formar parte de la pretensión de los arrendadores el pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2003, su pretensión principal se centró en el cumplimiento del contrato, debido al incumplimiento injustificado del arrendatario en hacer entrega del inmueble arrendado una vez que venció la prórroga legal.

En razón de lo expuesto, esta Sala concluye que durante la tramitación del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento no existió un desistimiento de la acción incoada por los arrendadores; en consecuencia, desecha el argumento esgrimido por el solicitante.

En lo que concierne al argumento expuesto por el solicitante respecto de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, al haber retirado los demandantes las cantidades que no fueron demandadas como insolutas sin que existiese sentencia definitivamente firme que los autorizara a retirar más de lo pedido, esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.

En consecuencia, el retiro por parte de los demandantes de las consignaciones arrendaticias que no fueron demandadas como insolutas, no constituye -tal como erróneamente pretende hacerlo ver el solicitante- una circunstancia válida para considerar tácitamente reconducido el contrato de arrendamiento.

Esta Sala debe reiterar, que la revisión no es un recurso ordinario que opera como un medio de defensa ante la configuración de pretendidas violaciones por supuestos errores de juzgamiento del juez de mérito, sino una potestad extraordinaria y excepcional de esta Sala Constitucional cuya finalidad es el mantenimiento de la homogeneidad de los criterios constitucionales, en resguardo de la garantía de la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, lo cual reafirma la seguridad jurídica.

En este sentido, aprecia esta Sala que los fundamentos contenidos en la presente solicitud de revisión no encuadran en ninguno de los supuestos que haría procedente la revisión de la sentencia, puesto que no se considera que existan “infracciones grotescas” de interpretación de norma constitucional alguna, ni se evidencia el desconocimiento de algún criterio interpretativo de normas constitucionales que haya fijado esta Sala Constitucional; tampoco se puede afirmar que la decisión judicial sometida a su consideración quebranta principios jurídicos fundamentales contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ni fue pronunciada como consecuencia de un error inexcusable, dolo, cohecho o prevaricación, ya que se aprecia claramente que la decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas fue producto del análisis por parte del Juzgador de las denuncias expuestas por el solicitante; por lo tanto, se considera que la revisión pedida no contribuiría a la uniformidad de la interpretación de las normas y principios constitucionales; más bien, de los alegatos del solicitante lo que se evidencia es una disconformidad con la decisión impugnada, al ser ésta contraria a sus intereses, razón por la cual resulta forzoso para este órgano jurisdiccional declarar que no ha lugar la revisión solicitada; y así se decide.” Todo lo resaltado es de este Tribunal.

Vista la disposición legal y las posiciones doctrinaria y jurisprudencial invocadas previamente, a criterio de quien aquí Sentencia, cuando el pago de los cánones se verifique mediante el Procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, las cantidades consignadas podrán ser retiradas y dispuestas libremente por el arrendador o propietario, habiendo o no en curso algún proceso, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de las acciones que puedan corresponderle o que hayan sido intentadas, siendo la única limitante que la acción que se pretenda incoar o se haya incoada, se fundamente en la falta de pago, por cuanto es evidente que al retirar los cánones, se entiende como una aceptación de dichos pagos.

Ahora bien, en el caso de marras, consta en las actas procesales por una parte, que los arrendadores demandantes, propusieron en fecha 10/02/10, la solicitud de entrega de las cantidades consignadas a su favor, comprendidas desde Julio de 2007 hasta Diciembre de 2010, solicitud que cabe acotar fue formulada, cuando ya se encontraba en curso la demanda de Cumplimiento por Vencimiento de los plazos de duración y de prorroga legal, recibida por efecto de la distribución en fecha 15/12/09, cuya admisión fue pronunciada por este mismo Tribunal en fecha 13/01/10, y en el cual, a solicitud de parte, se declaró la Perención de la Instancia, mediante sentencia de fecha 05 de Mayo de 2010, que cursa a los folios 345 al 349 de la primera pieza del expediente. Constando asimismo de las actuaciones contenidas en los folios 527 y 531 de la misma pieza, que el Tribunal acordó la entrega de los cánones hasta el mes de Abril de 2010, y los arrendadores procedieron a recibir el pago, en fechas 06 y 27 de Mayo de 2010, respectivamente.

Por otra parte, se evidencia del escrito que cursa al folio 509, que los arrendadores beneficiarios de dichas consignaciones, manifestaron de forma expresa, que dejaban constancia que el Contrato de Arrendamiento suscrito con el consignatario, para la fecha de la solicitud se encontraba vencido, por lo que el retiro de dichas cantidades no convalida la ocupación del inmueble, no constituye renuncia de sus derechos a accionar contra el arrendatario, no obsta para que éste cumpla con el contrato, ni puede derivar el desistimiento de la acción. Términos estos, que para esta Juzgadora, dejan sin lugar a dudas evidenciado, que los arrendadores aquí demandantes, solicitaron la entrega de las cantidades consignadas a su favor, haciendo expresa reserva de los derechos que les asisten, sin que ello pudiera implicar convalidación de la ocupación del inmueble, renuncia a sus derechos, y mucho menos desistimiento de la acción de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, que para la fecha de la solicitud, cursaba por ante este Tribunal en Expediente N° 1507/09. Lo resaltado del Tribunal.

Siendo así, en atención a las consideraciones esgrimidas previamente, a criterio de quien aquí Sentencia, se pueden subsumir en este caso los fundamentos legales, doctrinarios y jurisprudenciales invocados con antelación, por cuanto los arrendadores demandantes, si bien retiraron cánones de arrendamiento no obstante haberse vencido la prorroga legal, lo hicieron cuando ya habían incoado una Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (la ventilada en el Expediente N° 1507/09 nomenclatura de este Tribunal), cuyo objeto era exigir el cumplimiento de la obligación del arrendatario, aquí también demandada, respecto de entregar el inmueble arrendado a causa del vencimiento de sus plazos de duración contractual y de prorroga legal, procedimiento éste que obviamente no tiene nada que ver con la falta de pago, lo que aunado al hecho de que estos hayan dejado expresa constancia de preservar las acciones que les correspondían, hacen improcedente la pretensión perseguida por el arrendatario demandado, en cuanto a que el retiro de las consignaciones efectuadas puedan implicar la aceptación por parte de los arrendadores, para que el arrendatario permaneciere ocupando el inmueble arrendado. Pues por el contrario, consta en las actas procesales de forma fehaciente, que desde el momento en que se verificó la notificación de no prorroga del contrato, y se interpuso al mes siguiente del vencimiento de la prorroga legal, la primera demanda de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de los plazos de duración y de prorroga legal, ha sido clara la manifestación de voluntad inequívoca de los arrendadores, no solo de ponerle fin a la relación contractual, sino además de exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado, razones por las cuales, en consonancia con los otros pronunciamientos emitidos a los mismos fines, la Tacita Reconducción invocada por el arrendatario demandado, es improcedente. Así se declara. Lo subrayado del Tribunal.

Desechada como ha quedado precedentemente, los alegatos de excepción esgrimidos por el demandado para desvirtuar la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada en su contra en el presente juicio, pues no operó en este caso la Tacita Reconducción invocada, con el fin de pretender que el contrato de arrendamiento se había hecho de tiempo indeterminado, es forzoso por el contrario, declarar procedente la Acción de Cumplimiento objeto de la presente decisión, por cuanto efectivamente fueron agotados los plazos de duración contractual y de prorroga legal aplicables en el caso de marras, a consecuencia de lo cual, surgió para el arrendatario demandado la obligación de entregar el inmueble arrendado, siendo por ende procedente, acordar el pedimento contenido en el particular Segundo del Petitorio, ordenando al demandado que cumpla con la referida obligación de entregar el inmueble arrendado, en el mismo estado en que lo recibió. Así se declara.

En cuanto al pedimento formulado por la parte actora en el particular Tercero del Petitorio, mediante el cual solicita se condene al pago de la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLIVARES (Bs. 59.040,00), por concepto de indemnización, estipulado como hasta el día 10 de noviembre de 2010, y los días que se sigan venciendo hasta la entrega voluntaria o forzosa del local arrendado. Fundamentado en cuanto a los hechos, en que de acuerdo con la Notificación de no prorrogar el contrato, este se venció el día 06/11/08, razón por la cual el demandado debía entregar el local arrendado ese día, lo cual no ocurrió. Por lo que debido al incumplimiento en la entrega del inmueble el día fijado, debe pagar la indemnización prevista en la Cláusula Décima Tercera, la cual transcribió. Alegando que desde el día 07 de Noviembre de 2008, hasta el día 15 de Noviembre de 2010, ambos inclusive, han transcurrido de acuerdo al calendario, 738 días, alegando que el arrendatario adeuda a sus representados la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 59.040,00), por concepto de indemnización como Cláusula Penal establecida en la Cláusula Décima Tercera, cantidad ésta que se incrementará hasta la entrega voluntaria o mediante ejecución de sentencia del local arrendado.

Tal pedimento hace pertinente traer a colación la disposición contractual en la cual la actora fundamento el mismo, cual es, la Cláusula Décima Tercera, del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, cuyo valor probatorio quedó establecido previamente, en la cual las partes contratantes acordaron:

“Para el caso que vencido el término de este Contrato “EL ARRENDATARIO” no desocupare el inmueble que mediante el presente contrato se le da en arrendamiento, se obliga a pagar a pagar a “EL ARRENDADOR”, por concepto de Cláusula Penal, la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs.80.000,oo) diarios, por cada día que permanezca en el inmueble dado en arrendamiento, hasta su definitiva entrega, voluntaria o mediante ejecución de sentencia”. Lo subrayado del Tribunal.

De acuerdo con los argumentos de hecho y de derecho, esgrimidos por la parte actora como soporte del petitorio en cuestión, tenemos que el mismo esta supeditado al incumplimiento por parte del arrendatario, que se encuentra directamente relacionado con lo que ha sido el fundamento de la Acción de Cumplimiento incoada en el presente juicio, y cuya procedencia fue establecida con antelación, cual es la no entrega del inmueble arrendado no obstante haberse vencido los plazos de duración contractual previsto expresamente, y de la prorroga legal aplicable al mismo. Entendido dicho pedimento, como una obligación derivada a titulo de Cláusula Penal, que hace procedente invocar a estos efectos, las consideraciones esgrimidas en ocasión de pronunciarnos en cuanto a la Inepta Acumulación invocada por el demandado como cuestión previa, en el sentido de que dicha cláusula penal, es aplicable siempre y cuando se verifique el incumplimiento de una obligación principal, penalizaciones estas que se constituyen a consecuencia de las regulaciones convencionales que dentro de la ley pueden estipular las partes, las cuales conforme a la doctrina de el Dr. J.M.O., en su Obra Doctrina General del Contrato, no pueden ser modificadas al arbitrio judicial, sino en el exclusivo caso de que la obligación principal cuyo cumplimiento se ha garantizado con una cláusula penal se hubiere ejecutado en parte. Cláusulas estas, que tienen como asidero legal, el ordenamiento sustantivo, donde este tipo de estipulaciones se encuentran reguladas en el Artículo 1276 del Código Civil, en los siguientes términos:

Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras

. Lo subrayado del Tribunal.

Trasladando a los planteamientos antes señalados, al pedimento objeto del presente pronunciamiento, referido a la aplicación de la Cláusula Penal prevista en el Contrato, quien aquí Sentencia considera, que debido a la procedencia de la acción principal incoada en el presente juicio, cual es la de Cumplimiento del Contrato, cuyo fundamento fue precisamente el incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en entregar el inmueble arrendado al terminar la duración del contrato, la cual queda pautado en función del agotamiento del plazo de duración estipulado en el contrato y de su consecuente prorroga legal, es procedente exigir la indemnización establecida en la citada Cláusula Décima Tercera, que según su propio texto, opera precisamente para el caso de que no se verificare la entrega del inmueble arrendado, una vez llegado el vencimiento del término del contrato, y el arrendatario no lo desocupare. Así se declara.

Pedimento que como ya quedó señalado, representa una consecuencia de la procedencia la Acción de Cumplimiento de Contrato incoada en el juicio, y la consecuente aplicación de la referida Cláusula Penal, que se encuentra ajustada a derecho, debido a que se trata de una la pretensión, consecuencia de la exigibilidad del cumplimiento de una obligación concreta, cual es fue la de entregar el inmueble por haber vencido el plazo de duración del contrato, que para la fecha de la demandada no ha sido cumplida, siendo capaz de generar una justa indemnización por tal incumplimiento, tal como lo consagra el propio Artículo 1167 del Código Civil, que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. Lo subrayado del Tribunal.

Pedimento que además, se encuentra en consonancia con la Jurisprudencia de la Sala Constitucional invocada en la presente decisión, la cual acogiendo la disposición legal antes citada, señala que la única pretensión que puede acumularse a la resolución del contrato, son los daños y perjuicios, y lo mismo si se demanda el cumplimiento del contrato puede acumularse también los daños y perjuicios, como precisamente entiende esta Juzgadora fue planteado en el presente juicio, todo lo cual opera como fundamentos legales y jurisprudenciales, a los fines de la procedencia de la aplicación de la Cláusula Décima Tercera del contrato de marras, prevista como cláusula penal. Así se declara.

Verificado el pronunciamiento anterior, nos corresponde revisar, los parámetros conforme a los cuales se debe aplicar la referida Cláusula Décima Tercera, la cual según lo alegado por el actor en el libelo, es exigible a partir del vencimiento de la duración contractual del contrato, que fue determinada a consecuencia de la Notificación Judicial practicada con el fin de manifestar la no prorroga, para el día 07 de Noviembre de 2008, por lo que dice que a la fecha de la demanda, han transcurrido Setecientos treinta (730) días, que a razón de los Ochenta bolívares (Bs.80,oo) diarios, (aplicando la conversión monetaria), hacen un monto total de Cincuenta y nueve mil cuarenta bolívares (Bs.59.040,oo).

Ahora bien, visto el planteamiento formulado por la parte actora, quien aquí Sentencia observa, que se pretende aplicar la referida cláusula penal, a partir del vencimiento del plazo de duración estipulado en el contrato, que fue según quedó establecido el día 06 de Noviembre de 2008, sin tomar en cuenta el plazo de prorroga legal que de conformidad con lo previsto en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera de pleno una vez llegado el vencimiento del plazo estipulado, el cual además es obligatorio para el Arrendador. Plazo durante el cual cabe acotar, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 38 ejusdem, en su último aparte, permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.

Siendo así, debe aplicarse al caso de marras, el plazo de prorroga legal correspondiente, que de acuerdo con la duración del contrato es el previsto en el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de un (01) año, que opera a partir del vencimiento de la duración del plazo estipulado en el contrato, vale decir, a partir del 07 de Noviembre de 2008, el cual se extiende hasta el 07 de Noviembre de 2009, plazo este durante el cual, según lo previsto en la parte in fine del mismo artículo, el contrato mantiene sus mismas condiciones, siendo en consecuencia de ello, que será al vencimiento de dicho plazo, vale decir, el 07/11/09, que se aplicará la indemnización prevista en la referida Cláusula Décima Tercera a titulo de cláusula penal, por lo que se desestima la fecha a partir de la cual la parte actora formuló dicho pedimento. Así se declara.

Como corolario de lo anterior, llevando a cabo una simple operación aritmética, tenemos que tomando como punto de partida el día siguiente al vencimiento del plazo de duración de la prorroga legal correspondiente, que es el día 08 de Noviembre de 2009, hasta la fecha indicada por la parte actora como limite para el calculo de la cantidad demandada por este concepto, que fue el 15 de Noviembre de 2010, han transcurrido Trescientos setenta y tres (373) días, que a razón de Ochenta bolívares (Bs.80,oo) por cada día, y no Setecientos treinta (730) como señaló el demandante. Así se declara.

Siguiendo el mismo orden, tenemos que tomando en cuenta el número de días que de acuerdo con lo establecido anteriormente, han transcurrido a partir del vencimiento de la prorroga, el 08/11/10, que es de Trescientos setenta y tres (373) días, al aplicarse el monto establecido en la referida Cláusula Décima Tercera, que es de Ochenta bolívares (Bs.80,oo) por cada día, hasta el día 15/11/2010, se hace un monto total de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA (Bs.29.840,oo), causados por el incumplimiento en la entrega del inmueble al vencimiento del contrato, por lo que el monto reclamado por el actor por el mismo concepto no se encuentra ajustado a derecho. Así se declara.

Como quiera que el monto estipulado por concepto de cláusula penal, según lo establecido previamente, esta calculado a la fecha 15/11/10, y la Cláusula Décima Tercera del contrato instrumento fundamental de la demanda, que sustenta el petitorio objeto del presente pronunciamiento, consagra expresamente que la indemnización a que se hace referencia en la misma se debe extender por cada día que el arrendatario permanezca en el inmueble, hasta su definitiva entrega, voluntaria o mediante ejecución de sentencia, para esta Juzgadora, resulta procedente y ajustado a derecho, acordar el pago de la referida indemnización hasta que se verifique la ejecución del presente fallo, a razón de ochenta bolívares (Bs.80, oo) por cada día. Así se declara.

D I S P O S I T I V A

Por las razones antes expuestas, éste TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentada en el vencimiento de los plazos de duración y de prorroga legal del contrato, interpusieron los ciudadanos: L.M.G.M. y J.A.G.M., en contra del ciudadano: A.F.D.S., todos ampliamente identificados en la parte narrativa de la presente decisión.

Se condena a la parte demandada, a cumplir con la entrega del Local Comercial objeto del juicio, identificado con el Código Catastral N° 2.01.01.2, ubicado en la Avenida El Ejercito, entre las Veredas 11 y 12 de la Urbanización Páez, Parroquia Catia la mar, del Estado Vargas.

Se condena a la parte demandada, a pagar como indemnización sustitutiva, la cantidad de VIENTINUEVE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs.29.840,oo), por concepto de Cláusula Penal, prevista en la Cláusula Décima Tercera del Contrato, calculada a partir del día 08 de Noviembre de 2009, hasta el 15 de Noviembre de 2010. Condenándose además el pago de la referida inmdenización, a partir del 16 de Noviembre de 2010 hasta la fecha en que se verifique la ejecución del presente fallo, a razón de OCHENTA BOLIVARES (Bs.80,oo), por cada día que se encuentra causado para la fecha de la presente decisión, así como los que se sigan causando.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los Mayo 06 de Mayo de dos mil once (2011).

Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. S.R.P..

LA SECRETARIA

Abg. A.M.D.A.

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.).

LA SECRETARIA,

Abg. A.M.D.A.

Exp. N° 1691/10

SRP/AMDA/mary