Decisión nº 086 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 25 de Julio de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE:

Ciudadana L.S.D.A.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.746.015.

DEMANDADA:

Ciudadana FAHIDI YANOSKY FORTOUL PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 12.813.210.

Apoderados de la demandada:

Abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.884 y 6.691 en su orden.

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Apelación de la decisión de fecha 20 de junio de 2011, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)

En fecha 11 de julio de 2011 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente No. 12.843, procedente del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta mediante escrito presentado en fecha 22 de junio de 2011, por los abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana L.S.d.A.d.C., contra la sentencia proferida en fecha 20 de junio de 2011, por el referido Juzgado.

En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el décimo día de despacho para dictar sentencia.

Ahora bien, a los fines de tener un amplio conocimiento sobre la apelación ejercida ante esta Alzada, se relacionan las actas que conforman el presente expediente:

Se tiene que la presente causa se inició mediante escrito presentado para distribución en fecha 14-10-2010, por los abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, actuando con el carácter de apoderados de la ciudadana L.S.d.A.d.C., según poder que les fue otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, bajo el No. 25, Tomo 09, folios 76-78 de fecha 26-01-2010, en el que demandó a la ciudadana Fahidi Yanosky Fortoul Pérez, por cumplimiento de contrato. Alegó que en fecha 22-08-2008 y por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el No. 40, tomo 161, se firmó un contrato de arrendamiento entre la empresa Luinkar Bienes Raíces, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, tomo 3-B de fecha 23 de abril de 2002, representada por su propietaria G.M.C.d.C., denominada en dicho contrato la arrendadora, así como también firmó la ciudadana Fahidi Yanosky Fortoul Pérez, quien se denominó la arrendataria; que en dicho contrato en la cláusula primera, la arrendadora dio en arrendamiento un inmueble propiedad de L.S.d.A., quien facultó suficientemente para el acto a la inmobiliaria Luinkar Bienes Raíces, según contrato de administración de fecha 15-08-2008, firmado entre las partes, que el inmueble se encuentra ubicado en la segunda planta de la calle 14 con carrera 20, No. 13-94, Barrio Obrero, parte Alta, parroquia P.M.M., Municipio San Cristóbal, conformado por un área comercial de 139 metros cuadrados, entrada independiente, destinándose dicho inmueble para uso comercial. Que en la cláusula cuarta la propietaria conviene y acepta que la arrendataria realice mejoras y remodelación en dicho local, consistentes en: cableado interno para la electricidad, instalaciones de tuberías de aguas negras y blancas; pisos de terracota, frisos de paredes, ventanas con vidrio panorámicas de 8 líneas de espesor, cerámicas en las paredes de los baños con sus respectivas piezas sanitarias y accesorios, puertas, arreglo de escaleras, instalación de tanque de agua de 2000 litros y otros presentando el proyecto respectivo, dichas remodelaciones tienen un precio estimado de Bs. 40.000, los cuales serán presentados con sus respectivas facturas; que también se especificó que el canon de arrendamiento convenido era la suma de Bs. 3.000,00 mensuales mas el impuesto al valor agregado. Que en la cláusula sexta la propietaria aceptó que del canon de arrendamiento convenido, la arrendadora descontara la cantidad de Bs. 1.500,oo, por el lapso del primer año, los cuales serían abonados por la propietaria, como pago a las mejoras realizadas en dicho local y en los años restantes del contrato de arrendamiento, este descontaría en el 50% del valor mensual del alquiler, según el ajuste inflacionario del momento en que se realicen los pagos; que en la cláusula séptima quedó convenido entre las partes que a partir de la firma del contrato, se le darían dos meses de gracia, para la realización de dichas remodelaciones; en la cláusula octava, se señaló que todas las mejoras estructurales quedaban a beneficio de la propietaria y todas las remodelaciones o decoraciones serían propiedad de la arrendataria tales como lámparas, cocina muebles y otros. Que el caso es que luego de 02 años de arrendamiento del inmueble la arrendataria no ha permitido a la propietaria conocer si las mejoras prometidas han sido realizadas tal y como ella lo propuso, pero sí se le descontó del canon de arrendamiento el 50% de dicho valor y por el término de 02 años, lo cual asciende a la cantidad de Bs. 36.600,oo, y la propietaria nunca ha tenido acceso al local arrendado ni ha tenido en sus manos soportes o facturas que prueben la realización de las mejoras y por cuanto han sido infructuosas de manera extra judicial los llamados hechos para que la arrendataria se comunique con la arrendadora tendientes a verificar su realización y el precio de las mismas, es por lo que demandan a Fahidi Yanoski Fortoul Pérez, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en demostrar que dio cumplimiento a su obligación contenida en la cláusula cuarta del contrato, de realizar mejoras y remodelaciones en el local antes mencionado contentivas de: cableado interno para la electricidad, instalaciones de tuberías de aguas negras y blancas; pisos de terracota, frisos de paredes, ventanas con vidrio panorámicas de 8 líneas de espesor, cerámicas en las paredes de los baños con sus respectivas piezas sanitarias y accesorios, puertas, arreglo de escaleras, instalación de tanque de agua de 2000 litros y otros presentando el proyecto respectivo, dichas remodelaciones tienen un precio estimado de Bs. 40.000, los cuales serian presentados con sus respectivas facturas. Debiendo dar cumplimiento la arrendataria ya que su representada cumplió ha cabalidad su obligación de permitir que le fuera descontado del pago del alquiler, la suma de Bs. 1.500,oo mensuales, por el lapso del primer años, los cuales fueron abonados por su representada como pago a las mejoras realizadas en el local de su propiedad. Solicitó que en caso de que la arrendataria no haya cumplido con la realización de las mencionadas mejoras, se lleve a cabo un corte en las cuentas sobre los gastos y costos realizados hasta las mejoras existentes y de existir un saldo a favor de su representada le sea entregado inmediatamente, así como también que presenten el proyecto utilizado para la realización de las mejoras con el soporte de las correspondientes facturas. Resaltó que el referido local hace mas de 01 año que se encuentra cerrado y no se han observado presencia de obreros o persona alguna en el local. Agregó que de conformidad con la cláusula séptima del contrato se acordó darle a la arrendataria 02 meses de gracia para la realización de las remodelaciones y en este tiempo ya ha transcurrido 02 años, observándose que dichas mejoras no fueron realizadas en dicho plazo. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 40.000,oo, equivalentes a 615,38 unidades tributarias. Anexó presentó recaudos.

Mediante auto de fecha 28-10-2010, el a quo admitió la demanda por el procedimiento breve y acordó la citación de la demandada. De conformidad con lo dispuesto en el único aparte del artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo previsto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, se fijó a las 10:00 am del segundo día de despacho, oportunidad para la realización de un acto conciliatorio.

De los folios 15 y 16, diligencia del alguacil del Tribunal en la que dejó constancia que le ha sido imposible la ubicación de la demandada.

En fecha 28-03-2011, los abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, actuando con el carácter de autos, solicitaron la citación de la demandada por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

De los folios 18 al 22, actuaciones relacionadas con la expedición del cartel de citación librado a la demandada, conformes el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

De los folios 23 y 24, escrito de fecha 23-05-2011, donde la ciudadana Fahidi Yanosky Fortoul Pérez, se dio por citada en la presente causa y confirió poder apud-acta al abogado P.P.R.J..

Al folio 26, acto conciliatorio de fecha 25-05-2011, el cual fue declarado desierto por cuanto no asistió ninguna de las partes.

De los folios 27 al 35, escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas, presentado en fecha 25-05-2011, por el abogado P.P.R.J., en el que opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que es el defecto de forma de la demanda, ya que los accionantes no cumplieron con el requisito del ordinal 2° del artículo 340 ejusdem, al no indicar el carácter que tiene la demandante. Contestación a la demanda: como defensa perentoria de fondo alegó la falta de cualidad o falta de interés de la actora para intentar el juicio, ya que en el libelo de demanda se evidencia que la representación legal de la parte actora reconoce que la arrendadora es la empresa mercantil Luinkar Bienes y Raíces, representada por la ciudadana G.M.C.d.C., en consecuencia, con ello plasma en toda forma de derecho que no tiene cualidad para actuar y sostener el presente juicio como parte demandante, por lo que solicita se declare sin lugar la demanda y se condene a la demandante al pago de las costas y costos de honorarios profesionales, incluyendo honorarios de abogado conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de su representada, por no cumplir la misma con los extremos legales para hacerla procedente. Agregó que a su representada se le adeudan la cantidad de Bs. 10.000,00, lo cual evidenciará en la respectiva fase de pruebas; que es un hecho falso de su representada no haya cumplido con su palabra, muy por el contrario, cumplió con todo lo que se comprometió a hacer, pero que en el caso de marras la legitimación de la acción no le corresponde a los abogados apoderados de L.S.d.A.d.C.. Impugnó las copias simples agregadas a la demanda, para que sean desechadas del proceso conforme la regla del artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

A los folios 36 y 37, escrito de pruebas presentado el 06-06-2011, por los abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, actuando con el carácter de autos, en el que promovieron: - original de documento poder que les fue otorgado por L.S.d.A.d.C., ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 26-01-2010, inserto bajo el No. 25, tomo 09, folios 76-78; - contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 22-08-2008; - contrato de administración firmado entre su representada y la representante legal de la empresa Luinkar Bienes Raíces, donde se evidencia la cualidad y el carácter de L.S.d.A.d.C. como propietaria del local arrendado.

Por auto de fecha 06-06-2011, el a quo admitió las pruebas promovidas por los apoderados de la demandante, cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.

De los folios 48 al 51, escrito de pruebas presentado en fecha 07-06-2011, por el abogado P.P.R.J., actuando con el carácter de autos, en el que promovió: - libelo de demanda contenido en la presente causa desde el folio 1 al 03 ambos inclusive; - la confesión judicial efectuada por la representación judicial de la parte demandante L.S.d.A.d.C..

Por auto de fecha 07-06-2011, el a quo admitió las pruebas promovidas por el apoderado de la demandada, cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva.

De los folios 79 al 87, decisión de fecha 20 de junio de 2011, en la que el a quo declaró: “INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana L.S.D.A.D.C. contra la ciudadana FAHIDI YANOSKY FORTOUL PEREZ, ambas suficientemente identificados en esta sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (Sic)

Al folio 90, escrito presentado en fecha 22-06-2011, por los abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, actuando con el carácter de autos, en el que consignaron en nombre de su representada el certificado de solvencia de sucesiones No. 06-982, correspondiente al causante M.P.d.A.Q., donde se demuestra que su mandante tiene derechos y carácter de heredera como propietaria del inmueble señalado en el segundo aparte de la forma 32 anexo 1, correspondiente al inmueble donde se haya construido el local comercial objeto del presente litigio; igualmente apelaron de la decisión dictada el 20-06-2011.

Por auto de fecha 23-06-2011, el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y, acordó remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor.

Estando para decidir, este Tribunal observa:

La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha veintidós (22) de junio de 2011, por los apoderados de la parte demandante, abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, contra la decisión de fecha veinte (20) de junio de 2011 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

El recurso fue oído en un solo efecto por el a quo el día veintitrés (23) de junio del año que discurre y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a este Tribunal donde se le dio entrada y se fijó el décimo (10) día para dictar sentencia.

MOTIVACION

La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso que interpuso en fecha veintidós (22) de junio de 2011, los apoderados de la parte demandante, abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, contra la decisión de fecha veinte (20) de junio de 2011 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por la ciudadana L.S.d.A.d.C. contra la ciudadana Fahidi Yanosky Fortoul Pérez.

De la revisión del expediente, esta Alzada encuentra que la controversia se circunscribe a determinar si la ciudadana L.S.d.A.d.C. tiene legitimación para intentar la demanda, cuando el contrato de arrendamiento del que pide cumplimiento fue firmado entre la firma personal denominada Luinkar Bienes Raices como “LA ARRENDADORA” y la ciudadana Fahidi Yanosky Fortoul Pérez como “LA ARRENDATARIA”, tal como consta en el contrato que consta inserto en los folios 8 al 10 y 41 al 44, encontrando que en el texto del mismo se identifica a la ciudadana L.d.A. como propietaria del inmueble, sin que ella suscriba ni firme el instrumento al que se le pide cumplimiento, no constando además datos de registro sobre la propiedad del local.

Así, al tratarse de una acción de cumplimiento de un contrato escrito, el Código Civil, en sus artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264, señala:

Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causales autorizadas por la Ley.

Artículo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Artículo 1264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Este Juzgador al estudiar el caso y en aplicación de los artículos anteriores, observa que los contratos son ley entre las partes y en caso de contravención solo las partes pueden pedir su cumplimiento o resolución, pero en el caso en concreto, el propietario por tener el derecho de disposición del inmueble podría ejercer acciones para que se ejecute el contrato suscrito por el administrador, entrando en discusión si está lo suficientemente probada la propiedad a favor de la ciudadana L.d.A.d.C., coincidiendo esta Alzada con el a quo que el autos no consta documento de propiedad que le acredite tal derecho, haciendo la salvedad que la planilla sucesoral (consta en folios 91 al 96) consignada con el escrito de apelación no es la prueba idónea para demostrar la titularidad del derecho de propiedad, ya que solo prueba que se ha cumplido con el trámite ante la autoridad administrativa, tal como lo indica la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo Nº 00591 de fecha 08/08/2006, así:

Entonces las planillas de derechos sucesorales consignadas en autos, sólo prueban que se cumplió con el trámite ante la autoridad administrativa, pero de ellas nunca podrá derivarse derecho alguno para quien realice la diligencia, pues es bien sabido, por quienes se desenvuelven dentro del foro jurídico, que en innumerables casos se instituye apoderado a un profesional del derecho para que las efectué. De lo expuesto deviene que las planillas de marras no pueden estimarse conducentes para demostrar la condición de heredero, vale decir que el medio de prueba no se corresponde con el hecho que con él se pretende probar; lo que, por vía de consecuencia, convierte en inconducente a las tantas veces mencionadas planillas de derechos sucesorales.

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Agosto/RC-00591-080806-05818..htm)

Así, luego del estudio del caso y en concordancia con todo la expuesto anteriormente, este juzgador concluye que la demanda interpuesta por la ciudadana L.S.d.A.d.C. contra la ciudadana Fahidi Yanosky Fortoul Pérez, resulta inadmisible, por no estar probada la titularidad del derecho de propiedad del local ubicado en la calle 14 con carrera 20, casa N° 13-94, segunda planta, Barrio Obrero, San Cristóbal, Estado Táchira, haciendo la salvedad que la parte demandante puede demandar de nuevo presentando documento de propiedad, así como otras pruebas que evidencien su derecho. Razón determinante para declarar sin lugar la apelación propuesta, con la consecuente confirmatoria del fallo. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintidós (22) de junio de 2011, por los apoderados de la parte demandante, abogados A.E.P.M. e Hildemar Rojas Balza, contra la decisión de fecha veinte (20) de junio de 2011 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la decisión de fecha veinte (20) de junio de 2011 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró: “INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana L.S.D.A.D.C. contra la ciudadana FAHIDI YANOSKY FORTOUL PEREZ, ambas suficientemente identificados en esta sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandante en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

TERCERO

SE CONDENA en costas procesales a la parte recurrente, ciudadana L.S.d.A.d.C., de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la decisión apelada.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en la oportunidad correspondiente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de julio de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada.

La Secretaria,

Abg. B.R.G.G.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 11:05 de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MJBL/brgg

Exp. Nº 11-3706