Decisión nº DEFINITIVA de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 12 de Febrero de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ESTADO PORTUGUESA

ACARIGUA

EXPEDIENTE C-2008-000015

DEMANDANTE L.R.Y., Mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.532.182.

APODERADOS JUDICIALES D.Y.R. y E.C., Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 80.704 y 78.945

DEMANDADO M.M.D.S., Mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 24.683.845.

APODERADO JUDICIAL M.L.T., Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.481.

MOTIVO DESALOJO DE INMUEBLE

SENTENCIA DEFINITIVA

MATERIA CIVIL

EN APELACIÓN Del Juzgado Segundo del Municipio Páez de este Circuito Judicial, Jueza ABG. A.A.M..

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez de este Circuito Judicial, en fecha 19 de julio de 2.007, cuando la Abogada D.Y.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana L.R.Y. demanda al ciudadano M.M.D.S., por DESALOJO DE UN INMUEBLE, constituido por un apartamento ubicado en el Piso 2 del Edificio Araure, situado en la Avenida Libertador entre Calles 27 y 28, Acarigua, Estado Portuguesa, que ocupa en condición de arrendatario el demandado, conforme al contrato de arrendamiento que suscribieron en forma privada en fecha 01 de Octubre de 2002.

El Aquo admite la demanda en fecha 25 de julio del 2.007 (f-18), ordenándose la citación del demandado, conforme el criterio de la Sala Constitucional del TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en Sentencia N° 323, del 20-02-2003.

En acta fechada el 15 de Noviembre de 2007 (f-28), el ciudadano M.M.D.S., asistido por el abogado M.L.T., consigna mediante escrito en cuatro folios útiles, contestación de la demanda y reconvención, la cual fue admitida en ese mismo acto por el Aquo.

En fecha el 22 de Noviembre de 2007 (f-33), la Abogada D.Y.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana L.R.Y. presenta escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 27 de noviembre del 2.007 (f-39), el ciudadano M.M.D.S., presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Aquo en la misma fecha, por auto rielante al folio 50.

En fecha 06 de diciembre del 2.007 (f-101) la Abogada D.Y.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana L.R.Y. presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Aquo en la misma fecha, por auto rielante al folio 103.

En fecha 18 de diciembre de 2.007 (f-105) el Segundo del Municipio Páez de este Circuito Judicial, dicta sentencia definitiva en la presente causa.

En fecha 07 de enero del 2.008 (f-123), el ciudadano M.M.D.S. apela de la decisión del Aquo en cuanto a la declaratoria de sin lugar de la reconvencion, y en la misma fecha el Abogado E.C. Apoderado Judicial de la ciudadana L.R.Y., apela del fallo.

El Aquo por auto de fecha 09 de enero del 2.008 (f-125), oye en ambos efectos la apelación ordenando remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil.

Por auto de fecha 16 de enero del presente año (f-126), este Tribunal le da entrada a la presente causa, y fija el décimo (10°) día de Despacho para dictar Sentencia.

Por auto de fecha 01 de febrero de 2008 (f-127) se difiere la publicación de la sentencia conforme a la motivación del auto.

MOTIVOS DE HECHOS Y DERECHO PARA DECIDIR

El pronunciamiento sobre esta decisión el Tribunal lo hace bajo los siguientes criterios: Conoce esta alzada de la apelación de la Sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 18 de Diciembre del 2.007 mediante la cual DECLARÓ:

…PRIMERO: SIN LUGAR la Reconvención planteada con fundamento en lo establecido en el Artículo 1.155 del Código Civil por el demandado M.M.D.S. por NULIDAD PARCIAL del documento otorgado en fecha 23 de Octubre de 2006, anotado con el Nro. 48, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua, ; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por Desalojo Arrendaticio propuso la ciudadana L.R.Y. contra el ciudadano M.M.D.S., por falta de pago en forma oportuna en el precio del arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre, Diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007, y TERCERO: CON LUGAR la pretensión de cobro en la diferencia del precio del arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007, por lo que se CONDENA al demandado M.M.D.S., a pagar la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (BS. 1.980.000,oo) cada uno de estos meses a razón de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo), así como la diferencia en el precio de los arrendamientos generados desde la fecha de la presentación de la demanda que lo fue el día 19 de Julio de 2007 y hasta la fecha de la ejecución de la sentencia.

Se condena en costas al demandado-reconviniente por haber resultado vencido en la demanda de nulidad parcial de contrato.

No hay condenatoria en costas con respecto a la demanda por Desalojo Arrendaticio, como tampoco en la pretensión de pago de diferencia en el precio de arrendamientos, por cuanto el demandado no resultó totalmente vencido, en razón que lo demandado no resultó lo adeudado hasta el mes de Julio de 2007…

Ahora bien, de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se prohíbe al Juez sacar elementos de convicción fuera de autos, o suplir excepciones o argumentos de hechos que no hayan sido alegados ante el aquo (thema decidemdum) o probados por las partes. De allí pues, que la sentencia debe contener, en sí misma, la prueba de su conformidad con el derecho; y de que los elementos de la causa han sido cuidadosamente examinados y valorados. No han de consistir los fundamentos en meras afirmaciones del sentenciador, sino que debe expresar las razones y demostraciones de lo resuelto en el dispositivo del fallo, mas aun al encontrarnos ante un fallo que fue apelado por ambas partes, por lo que pasa este Tribunal a a.l.p.c. en su totalidad.

En el presente asunto se aprecia, que ambas partes apelan de la sentencia proferida por el a quo, conforme a las diligencias cursantes a los folio 123 y 124 respectivamente, Lo que permite a este juzgador asumir la jurisdicción plena de conflicto sometido a la revisión en segunda Instancia conforme al principio quantum apelatum quantum devolutum.

Así pues, del libelo se observa, que para el momento de incoar la demanda, la parte querellante aduce:

Que el demandado ha dejado de cancelar por largos períodos de tiempo los cánones de arrendamiento y, que el demandado le solicitó la regularización de su situación de atraso, puesto que adeudaba el monto correspondiente al canon de arrendamiento de quince (15) meses y que por ello firmaron un contrato mediante el cual acordaron la modificación del precio del arrendamiento desde el mes de abril de 2006, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) los cuales debía cancelar el arrendatario, ratificando lo pautado en el contrato verbal de arrendamiento, los días 01 de cada mes, por otra parte, acordaron poner fin a la relación arrendaticia existente, quedando asentado que el arrendatario desocuparía el inmueble el día 30 de Marzo de 2007.

Que el demandado ha dejado de cumplir con su obligación de pago de los arrendamientos, ya que por haberlo hecho incorrectamente, toda vez que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre de 2006, debió depositarlo como máximo el día 16 de Noviembre de 2006, por ser la primera consignación arrendaticia, por cuanto los pagos de los cánones de arrendamiento deben hacerse los días 01 de cada mes, pero sin embargo tal consignación fue realizada en forma incompleta el día 15 de Diciembre de 2006, es decir, con treinta días de atraso, junto con la consignación arrendaticia incompleta del canon correspondiente al mes de Diciembre de 2006, que debió haberse efectuado el día 01 de Diciembre de 2006; que asimismo, el canon de arrendamiento del mes de Enero de 2007, debió ser consignado el día 07 de Enero de 2007, por ser el primer día de despacho siguiente al día en que efectivamente le correspondía realizar dicha consignación, pero tal consignación se efectuó de forma incompleta el día 07 de Febrero de 2007, con treinta y siete (37) días de atraso, junto con la consignación arrendaticia incompleta del canon correspondiente al mes de Febrero de 2007; de igual manera, el canon del mes de Marzo de 2007, debió ser consignado el día 01 de Marzo de 2007, pero fue realizada de forma incompleta el día 17 de Abril de 2007, con cuarenta y siete (47) días de atraso, junto con la consignación arrendaticia incompleta del canon correspondiente al mes de Abril de 2007, con diecisiete (17) días de atraso, el cual debió haberse efectuado el 01 de Abril de 2007; que el canon correspondiente al mes de Mayo de 2007, que debió ser consignado el día 01 de Mayo de 2007, fue realizada de forma incompleta el día 21 de Mayo de 2007, con veintiún (21) días de atraso y que la última consignación realizada hasta la fecha (la de la proposición de la demanda en fecha 19-07-2007), corresponde al mes de Junio de 2007, la cual se efectuó de forma incompleta el día 29 de Junio de 2007, es decir, con veintinueve (29) días de atraso después de la fecha correspondiente; que la consignación del mes de Julio de 2007 debió haberse realizado el día 01 de Julio de 2007 y, hasta la fecha aún no se ha realizado, por lo que se ha retrasado el arrendatario también en el pago del canon de arrendamiento del mes en curso (Julio de 2007).

Que el arrendatario ha actuado de mala fe, al acudir en el mes de Diciembre de 2006 ante el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa a consignar la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2006, bajo el falso alegato de que la arrendadora no le recibió el pago del canon de arrendamiento y que desde ese momento el ciudadano M.M.D.S., ha efectuado ante el expresado Juzgado, las consignaciones arrendaticias por un monto inferior al convenido por las partes y de manera extemporánea; que el monto depositado es inferior por cuanto fue convenido de mutuo acuerdo por ambas partes la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) por concepto de canon de arrendamiento, y no la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 80.000,oo) lo cual ha hecho de manera extemporánea, ya que debió consignarlos los día 01 de cada mes y que en el supuesto negado de que no se le haya recibido la ley le otorga un plazo de 15 días continuos siguientes al día que debió haber cancelado el canon de arrendamiento, pero que este beneficio es solo en la primera consignaciones y las siguientes debe hacerlas en el día efectivamente señalado por las partes, tal y como lo ha establecido recientemente el Tribunal Supremo de Justicia.

Que el ciudadano M.M.D.S. ha dejado de cumplir su obligación de pagar el canon de arrendamiento que establece el Artículo 1592, Numeral 2° del Código Civil, alegando el hecho de estar depositando por ante un Tribunal dichos cánones de arrendamiento, puesto que no basta con depositar los cánones de arrendamiento por ante un Tribunal, sino que es necesario depositar oportunamente y el monto estipulado al tal efecto.

Que por todo lo expuesto que el ciudadano M.M.D.S. adeuda la cantidad de DOS MILLONES SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.060.000,oo), correspondiente a las fracciones arrendaticias que van del 01 de Noviembre de 2006 al 30 de Noviembre de 2006, del 01 de Diciembre de 2006 al 30 de Diciembre de 2006, del 01 de Enero de 2007 al 30 de Enero de 2007, del 01 de Febrero de 2007 al 28 de Febrero de 2007, del 01 de Marzo de 2007 al 30 de Marzo de 2007, del 01 de Abril de 2007 al 30 de Abril de 2007, del 01 de Mayo de 2007 al 30 de Mayo de 2007, del 01 de Junio de 2007 al 30 de Junio de 2007 y del 01 de Julio de 2007 al 30 de Julio de 2007, es decir, que por cada uno de los meses referidos, el arrendatario dejó de pagar la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo).

Solicitando en su petitorio:

Que el ciudadano M.M.D.S., desaloje de manera inmediata del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, haciendo entrega de la cosa arrendada en las mismas condiciones en que la recibió; cancelar la cantidad de DOS MILLONES SESENTA MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.060.000,oo) correspondiente a las fracciones arrendaticias atrasadas, así como las fracciones arrendaticias que se adeuden para el momento de la entrega definitiva del inmueble; en pagar las costas y costos del procedimiento.

Por otra parte la demandada, quien se excepciona señalando:

Que no es cierto que la relación arrendaticia se haya iniciado desde un principio con la ciudadana L.R.Y., desde el día 01 de Octubre de 2002; que lo cierto es que la relación arrendaticia se inició desde el año 1987 con la ciudadana J.O.C.D.C., quien fue la persona que adquirió el terreno donde está edificado el Edificio Araure, la cual continuó con sus herederos, ciudadanos W.C., M.C.D.C.C.C., C.C.C., P.L.C.C., M.J.C.D.H., D.R.D.C. y A.J.C.C., por subrogación subjetiva, al fallecer su causante, la ya mencionada ciudadana J.O.C.D.C. y que si bien es cierto que la ciudadana L.R.Y. adquirió el apartamento que ocupa como arrendatario, no es menos cierto que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1604 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1605 eiusdem, se subrogó subjetivamente en las obligaciones de arrendador originario y en tal condición, todos los derechos que le asistan como arrendatario, la demandante debe respetarlos.

Que consta del documento otorgado en fecha 23 de Octubre de 2006, anotado con el Nro. 48, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua, acompañado a la demanda, por una parte acredita su solvencia en el pago de los arrendamientos hasta el mes de Octubre de 2006, y por otra parte, además de haber convenido en aumentar el precio del arrendamiento de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) desde el mes de Marzo de 2006, también consta que la arrendadora declara que le concede un plazo de Ciento Veinte (120) días para la realizar la mudanza del apartamento y que este tiempo es considerado como única prórroga legal.

Que conforme al Artículo 1° de las Resoluciones Nros. DM/N° 152 y DM/N° 046, que en forma conjunta dictaron el Ministerio de la Producción y el Comercio y el Ministerio de Infraestructura, de fecha 18 de Mayo de 2004, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nro. 37.941 del 19 de Mayo de 2004, se mantiene en todo el territorio nacional, los montos de los cánones de arrendamiento para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y, que en ese sentido, el inmueble que ocupa como arrendatario, es un apartamento destinado, desde un principio, para vivienda. Que no obstante a ese convenio de aumento en el precio del arrendamiento, ello implica una renuncia a la disposición anterior referida, pues al estar congelados los aumentos de precio en el arrendamiento, cualquier estipulación en contrario no es eficaz y por ende, afectada de nulidad; pues la autonomía de la voluntad de las partes, en ese sentido, es superada por la noción de orden público, ya que las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al Artículo 7°, son irrenunciables y, las dictadas por el Ejecutivo Nacional, competente por razón de la materia, también son irrenunciables, pues en ese sentido, sus disposiciones están inspiradas en el deber de garantía del bienestar de la población en general y de salvaguarda de los derechos e intereses de los usuarios, habida cuenta de la declaratoria como servicio de primera necesidad de los alquileres de viviendas y, que ello, que el aumento en el precio del arrendamiento que en la actualidad se pretende un pago de Bs. 220.000,oo como diferencia de los canones de arrendamiento consignados ante el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, es nulo de toda nulidad.

Que en relación a la extemporaneidad alegada por la demandante en la consignación del precio de los arrendamientos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2006, meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, alega que las ha realizado en forma tempestiva ante el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a favor de la ciudadana L.R.Y., es decir, dentro de los quince días siguientes de vencido el mes pagado.

Con respecto a lo que afirma la demandante de que las subsiguientes consignaciones deben realizarse efectivamente el día convenido, supuestamente a un criterio del Tribunal Supremo de Justicia, alega que de existir ese criterio, ello no es de carácter normativo. Por otra parte alega el demandado que lo dispuesto en el Artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al referirse a la negativa del arrendador, en forma expresa o tácita de recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, no se está refiriendo a que en forma restrictiva la mensualidad vencida, sea la primera que el arrendador rehusé en recibirla, porque así no lo consagra, pues nada dice que las subsiguientes consignaciones deben realizarse precisamente el día de su vencimiento.

Que siendo nulo el convenio de aumento en el precio de arrendamiento y que ha realizado tempestivamente las consignaciones, no ha incurrido en insolvencia y que por razón de ello es improcedente el desalojo del inmueble.

Reconviniendo a la parte demandante por lo siguiente:

En base a las resoluciones ministeriales y que el objeto de una obligación debe entenderse a la prestación y por esta la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor, alega que lo pactado en cuanto al aumento del precio del arrendamiento es un objeto ilícito, pues no lo ampara o autoriza el ordenamiento jurídico positivo. Por ello, según alega, a la demandante no le asiste derecho alguno para pretender el pago de los arrendamientos en TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo).

Que la prestación, en este caso es el pago a la arrendadora de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo) como aumento en el precio del arrendamiento desde el mes de Marzo de 2006 y, que en síntesis, al no existir objeto lícito, no hay causa lícita, esto es, no prohibida por la Ley, su razón legal y como tal, no debe haber pago de ese aumento y, por ende, se determina causal de anulabilidad del contrato antes descrito, por cuanto el objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable, conforme a lo establecido en el Artículo 1.155 del Código Civil.

Pretendiendo con su reconvención:

La NULIDAD PARCIAL de contrato otorgado en fecha 23 de Octubre de 2006, anotado con el Nro. 48, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua y que en razón a la reconvención, se debe declarar la nulidad dicho contrato en cuanto al aumento en el precio de los arrendamientos desde el mes de Marzo de 2006 y se declare que el precio vigente es la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo); que siendo ilícito el aumento en el precio del arrendamiento, no existe insolvencia como causal para que se pretenda el desalojo, que se debe tener como inexistente la prórroga legal, que según el contrato aludido, se considera como única y legal. Estimando la reconvención en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo).

Así, la parte accionante reconvenida, en su oportunidad para contestar la reconvención rechaza la misma alegando:

Que el reconvincente pretende sorprender en su buena fe al Juzgador al hacerle creer la existencia de la figura de orden público que no existe en las resoluciones ministeriales antes indicadas, que es la que utiliza al demandado-reconviniente como fundamento de derecho de su pretensión, sino que basa su apreciación, por demás personal, en un artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que es una norma jurídica distinta a la antes mencionada; que las resolución ministerial conjunta, no manifiesta en su articulado, ser una norma de orden público, siendo por lo tanto, relajable entre las partes y que en el caso en comento, ambas partes acordaron sin coacción de ningún tipo, entre otros tópicos, el monto por concepto de canon de arrendamiento.

Que el Artículo 1.142 del Código Civil sólo establece como causales por las cuales un contrato puede ser anulado, la incapacidad legal de las partes o de alguna de ellas o por vicios del consentimiento; que no habiendo el demandado atacado la capacidad de alguna de las partes, queda entendido que ambas son capaces para contratar y no se encuentran incursos dentro de ninguna de las incapacidades contempladas en el Artículo 1.144 del Código Civil; que al demandado-reconviniente prestó su consentimiento en forma expresa y que él no alegó la existencia de error, violencia, dolo o mala fe; que el documento del cual se pretende la nulidad parcial, tiene causa lícita, toda vez que arrendadora y arrendatario manifiestan de mutuo consentimiento en disolver el contrato verbal de arrendamiento que les une, sobre un apartamento ubicado en el piso 2 del Edificio Araure, en la Avenida Libertador entre Calles 27 y 28, de la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa, lo que evidencia que en el documento las partes al contratar, persiguieron fue disolver de mutuo acuerdo un contrato de arrendamiento, por lo que mal podría afirmarse que esta es una causa ilícita.

Niega la existencia de un supuesto aumento ilícito del precio del canon de arrendamiento; que la suma por la cual se deben los arrendamientos sea la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) mensuales; que al monto de la cuantía de la reconvención es exagerada y que no debe pagar las costas del proceso.

Pasa este Tribunal a valorar las pruebas agregadas a los autos, bajo los siguientes criterios:

Valoración probatoria:

PARTE ACTORA:

Junto al libelo de demanda

Documentales

• Poder Especial (f-06) otorgado por la ciudadana L.R.Y. a los Abogados D.Y.R. y E.A.C., por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 23 de mayo de 2.007, anotado bajo el N° 56, Tomo 74 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. El Tribunal les confiere pleno valor probatorio, por haber sido expedida por el funcionario competente, se aprecia y valora con el carácter de plena prueba de su contenido a tenor de lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizado por un Notario con facultad para ello y hace plena fe tanto entre las partes como respecto de terceros del acto que declara haber presenciado. Así se decide.

• Documento de Compra venta (f-8), de todos los derechos y acciones sobre un lote de terreno de 140 Mts2 y las bienhechurias sobre ellas construidas, consistente en un Edificio denominado araure de 03 plantas, debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 10 de Enero del 2.003, quedando registrado bajo el N° 09, folios 01 al 04, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del año 2.003. El tribunal le confiere valor probatorio, amen de que en la presente causa se discute el desalojo de un inmueble arrendado y no la propiedad del inmueble, la adquisición del bien la adquiriente se subroga a la condición de arrendadora, conforme a lo establecido en el Artículo 1.604 del Código Civil. Así se decide.

• Convenio (f-14) celebrado entre los ciudadanos L.R.Y. (representado por el ciudadano J.A.) y el ciudadano M.M.D.S., en fecha 23 de Octubre de 2006, anotado con el Nro. 48, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua, en el cual ambas partes declaran de mutuo consentimiento disolver el contrato verbal de arrendamiento que los une, y dejan sentados las cláusulas del mismo. El Tribunal le confiere valor probatorio, y en cuanto a la nulidad parcial el Tribunal se pronunciará mas adelante. Así se decide.

PARTE DEMANDADA

Documentales

• Contrato de arrendamiento (f-42) suscrito en fecha 01 de Octubre de 1997 entre la Administradora Cuatro “C”, C.A., representada por el ciudadano P.L.C.C., en su condición de Presidente Suplente, y el ciudadano M.M.D.S., por el inmueble objeto de la presente controversia, el cual fue ratificado ante el Aquo en fecha 30 de noviembre del 2.007 (f-100), por el P.L.C.C.. El Tribunal le confiere valor probatorio, por ser un instrumento privado emanado de un tercero que fue ratificado mediante la testimonial, conforme a lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Informes

• Del Juzgado Primero del Municipio Páez de este Circuito Judicial (f-52) remitiendo copia certificada del Expediente de Consignaciones N° 489, realizadas por el ciudadano M.M.D.S. a favor de la ciudadana L.R.Y., donde se observa que en la cuenta Nro. 0059-23-0010015549 en el Banco Banfoandes, Agencia Acarigua, abierta para que el consignante realizara los pagos, de la manera siguiente:

o Primera consignación realizada en fecha 15 de Diciembre de 2006, por Bs. 160.000,oo para pagar el precio del arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2006.

o Segunda consignación realizada en fecha 07 de Febrero de 2007, por Bs. 160.000,oo para pagar el precio del arrendamiento correspondiente a los meses de Enero y Febrero de 2007.

o Tercera consignación realizada en fecha 17 de Abril de 2007, por Bs. 160.000,oo para pagar el precio del arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo y Abril de 2007, en cuyo duplicado de la planilla de depósito Nro. 00057840 consta que el pago fue realizado en dicha cuenta en fecha 04 de Abril de 2007, para pagar el arrendamiento de este mes y la planilla Nro. 00057841 donde consta que el deposito para el pago del mes de Marzo de 2007, fue realizado el día 22-03-2007.

o Cuarta consignación realizada en fecha 21 de Mayo de 2007, para pagar el arrendamiento del mes de Mayo de 2007, en cuya planilla de depósito Nro. 01072535 el pago se hizo en fecha 09 de Mayo de 2007.

o Quinta Consignación realizada en fecha 29 de Junio de 2007, en cuya planilla de depósito Nro. 01072548 el pago se hizo en fecha 07 de Junio de 2007.

o Sexta Consignación realizada en fecha 27 de Julio de 2007, por Bs. 160.000,oo para pagar el arrendamiento de los meses de Julio y Agosto de 2007, en cuyas planillas de depósitos Nros. 01072541 y 01072544, respectivamente, consta que los pagos se hicieron en fechas 12 de Julio de 2007 y 25 de Julio de 2007, en el mismo orden.

o Séptima Consignación realizada en fecha 27 de Septiembre de 2007, para el arrendamiento del mes de septiembre, en cuya planilla de depósito Nro. 01072540, el pago fue realizado el día 26 de Septiembre de 2007.

o Octava Consignación realizada en fecha 29 de Octubre de 2007, en cuya planilla de depósito Nro. 03284356, el pago se hizo el día 05-10-2007.

El Tribunal le confiere valor probatorio, por ser un instrumento proveniente de un Juzgado, en copia certificada, a tenor de lo establecido en el Artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por haber sido presentados las consignaciones ante una autoridad con facultades prevista en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios para recibir las mismas, conforme a lo previsto en el Artículo 51 de la ley especial. Así se decide.

PUNTO PREVIO

Considera necesario este juzgador pronunciarse sobre la validez del Convenio celebrado entre los ciudadanos L.R.Y. (representado por el ciudadano J.A.) y el ciudadano M.M.D.S., en fecha 23 de Octubre de 2006, anotado con el Nro. 48, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua, y a tal efecto, por encontrarse impregnada la materia inquilinaria del orden público que la rige, según disposición expresa de la legislación especial, en este orden se pasa a citar el contenido del artículo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:

…Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…

.

De acuerdo a esta norma, se tiene al arrendatario como el débil jurídico, lo protege, y es de estricto orden público, por lo tanto, todo aquello que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que le asisten al arrendatario no pueden ser relajados por las partes, ni convalidados por autoridad alguna, de allí pues, que de un estudio exhaustivo del convenio celebrado entre las partes, el mismo desmejora considerablemente la protección otorgada por la ley especial inquilinaria al arrendatario, pues del contenido del acuerdo suscrito entre las partes, se observa lo siguiente:

…De mutuo acuerdo hemos decidido disolver el contrato verbal de arrendamiento que nos une sobre un apartamento…, el cual se regulará de acuerdo a las siguientes cláusulas PRIMERA: EL ARRENDATARIO manifiesta el consentimiento en disolver el contrato de arrendamiento que lo une con el ARRENDADOR, y en ese acto reconoce y acepta el retraso en el pago de los cánones de arrendamiento debidos desde el mes de agosto del año 2005 hasta el mes de octubre del año 2006; asimismo reconoce que el canon de arrendamiento mensual cancelado por el inmueble hasta el mes de diciembre del 2005 es la cantidad de … 80.000.00 Bs., y que en el mes de enero fue acordado un aumento en el canon que ascendió a la cantidad de … 300.000,00, monto que ambas partes declaran conocer y aceptar. SEGUNDA: en aras de llegar a un acuerdo amistoso a los efectos del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, EL ARRENDATARIO solicita Y EL ARRENDADOR así lo acepta, que se cancelen los cánones de arrendamiento de los meses de agosto del 2005 a febrero del 2006, ambos inclusive, por la cantidad de … 80.000,00, y que se cancelen los cánones de arrendamiento de los meses de marzo del 2006 a octubre del 2.006 ambos inclusive, por la cantidad de 300.000,00 Bs., en consecuencia el ARRENDATARIO ofrece cancelar en este acto la cantidad de … 2.960.000 Bs, por concepto de pago de los 15 cánones de arrendamientos vencidos y no cancelados en su debida oportunidad… TERCERA: EL ARRENDADOR manifiesta su consentimiento en disolver el contrato de arrendamiento que mantiene con el ARRENDATARIO, y en este acto acepta la cantidad de 2.960.000 Bs … CUARTA: EL ARRENDATARIO solicita de EL ARRENDADOR una prorroga suficiente a los efectos de realizar la mudanza de sus pertenencias y EL ARRENDADOR manifiesta estar de acuerdo con la petición, en consecuencia, acuerdan que el lapso de prorroga sea de 120 días continuos contados a partir del día primero de noviembre del 2.006 y culminara el día treinta de marzo del 2.007. QUINTA: las partes dejan entendido que el lapso de prorroga aquí estipulado es considerado como única prorroga legal a los efectos de la ley de arrendamiento inmobiliario y asimismo el ARRENDATARIO renuncia a cualquier prorroga legal que pudiese tener a su favor, y ratifica la entrega definitiva del inmueble se efectuará el día 30 de marzo del 2007. SEXTA: queda entendido entre las partes que durante el lapso de prorroga establecido en el presente escrito, EL ARRENDATARIO deberá cancelar a EL ARRENDADOR el primero de cada mes la cantidad de Bs. 300.000,00, por concepto de canon de arrendamiento de el inmueble objeto del presente contrato. SÉPTIMA: en caso de incumplimiento del presente acuerdo por parte de el ARRENDATARIO dará derecho a EL ARRENDADOR de accionar por antes las autoridades competentes, la entrega inmediata del inmueble objeto del presente contrato, ya descrito anteriormente, en consecuencia quedará la parte obligada a pagar al ARRENDADOR por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs. 4.000.000,00 mas los gastos de honorarios profesionales de abogados y demás gastos judiciales o extrajudiciales que se efectuaren para hacer efectivo el desalojo y hacer cumplir el presente contrato…

Salta a la vista la ilicitud de varias cláusulas del convenio anteriormente trascrito, en primer lugar, lo concerniente a lo establecido en la CLÁUSULA QUINTA, púes conlleva la renuncia del arrendatario a disfrutar de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliarios, al convenir expresamente:“….el ARRENDATARIO (sic) renuncia a cualquier prorroga legal que pudiese tener a su favor, y ratifica que la entrega definitiva del inmueble se efectuará el día 30 de Marzo del 2007…”(negritas nuestras)

Sobre este punto objeto del debate procesal, es necesario traer a la decisión el contenido del artículo 38 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios el cual establece en beneficio del inquilino la prórroga legal arrendaticia para los contratos a tiempo determinado, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, es un imperativo de la Ley. El mismo artículo trae una metodología a seguir, para el establecimiento de la prórroga, tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia en sus literales que van desde la “a” a la “d”.

Ahora bien, es determinante la consideración que, el acuerdo autenticado por ante la notaría pública en fecha 23- 10- 2006, es contrario no sólo a la resolución conjunta del Ministerio de la Producción y el Comercio y el Ministerio de Infraestructura, sino que también al espíritu, propósito y razón de la citada norma legal de obligatorio cumplimiento, en el sentido que la prorroga legal es aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado.

El presente caso de las pruebas se evidencia y de la misma alegaciones de las partes, que la relación arrendaticia se inicio en fecha 01 de Octubre de 2002, al decir la actora: “ ….mí representada … en fecha 01 de Octubre de 2002, celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano M.M.D.S., convirtiéndose a tiempo indeterminado…”

En segundo lugar, por la ilicitud, conforme al Artículo 1° de la Resolución Conjunta dictada por los Ministerio de la Producción y Comercio y el Ministerio de Infraestructura, de fecha 18 de Mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficinal Nro. 37.941 de fecha 19 de Mayo de 2004, que ordena mantener en todo el territorio nacional el monto de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002.

Por estas razones este es Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa - Acarigua declara NULO PARCIALMENTE, en cuanto se refiere a las CLÁUSULAS QUINTA Y SEXTA del convenio celebrado entre los ciudadanos L.R.Y. (representado por el ciudadano J.A.) y el ciudadano M.M.D.S., en fecha 23 de Octubre de 2006, anotado con el Nro. 48, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua, Así se decide.

Por consiguiente, resuelto lo anterior, como la declaratoria de nulidad de las cláusulas del convenio contrarias a la ley, no cabe lugar a dudas para este juzgador, que en el presente proceso resulta a todas luces improcedente la pretensión de desalojo, bajo la alegación que el Arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de alguna otra obligación contractual a tenor de las causales recurrentes dispuesta en el Artículo 33 de la especial ley, toda vez que, se observa que las consignaciones realizadas ante el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, fueron hechas por los canones de arrendamiento convenido en el convenio verbal suscrito entre los contratantes, que en definitiva era su obligación contractual de pago de canones de arrendamiento a razón de 80.000 Bs. mensuales, contrario a lo pretendido y estipulado en el acuerdo de 300.0000 Bs. Por consiguiente, no existiendo por tanto causal de desalojo, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por la Abogada D.Y.R., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana L.R.Y., demanda al ciudadano M.M.D.S., con diferentes criterios a la Juzgado Segundo del Municipio Páez de este Circuito Judicial, y como consecuencia, SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 07 de enero del 2.008 por el Abogado E.C. Apoderado Judicial de la ciudadana L.R.Y..

Asimismo, por las razones anteriormente expuestas de declaratoria de NULIDAD PARCIAL en cuanto se refiere a las CLÁUSULAS QUINTA Y SEXTA del convenio celebrado entre los ciudadanos L.R.Y. (representado por el ciudadano J.A.) y el ciudadano M.M.D.S., en fecha 23 de Octubre de 2006, anotado con el Nro. 48, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua, se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 07 de enero del 2.008 por el ciudadano M.M.D.S., toda vez que considera este juzgador que el convenimiento es contrario a la ley de arrendamientos inmobiliarios. Al igual que innecesario pronunciarse sobre las de más alegaciones en la fase de trámite del juicio breve. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara: declara PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 07 de enero del 2.008 por el Abogado E.C. Apoderado Judicial de la ciudadana L.R.Y., con otros criterios. SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 07 de enero del 2.008 por el ciudadano M.M.D.S., toda vez que considera este juzgador que el convenimiento es nulo en sus cláusulas, las CLÁUSULAS QUINTA Y SEXTA del convenio celebrado entre los ciudadanos L.R.Y. (representado por el ciudadano J.A.) y el ciudadano M.M.D.S., en fecha 23 de Octubre de 2006, anotado con el Nro. 48, Tomo 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua, por ser contrario a la ley especial. Así se decide.

Se condena en costas del recurso de apelación declarado sin lugar a la parte actora, y no hay condenatoria en costas del recurso de apelación declarado con lugar.

Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, a los DOCE (12) días del mes de FEBRERO del año DOS MIL OCHO. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.-

El Juez

Abg. José Gregorio Marrero Camacho

La Secretaria

Abg. Carmen Elena Valderrama de Durán

En la misma fecha se dictó y publicó a las 11:45 p.m. Conste