Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 24 de Septiembre de 2009

Comienza este juicio mediante demanda presentada por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, por la ciudadana L.Y.B., debidamente asistida por el abogado O.S. DÍAZ DÍAZ, en la que expone:

Que en fecha 06 de diciembre de 2007, adquirió un inmueble el cual se encuentra ubicado en el Barrio El Milagro, Vía Fluor entre Calles 02 y 03, Parroquia Norte, Municipio Carirubana del Estado Falcón, siendo sus linderos los siguientes: Norte: Con casa que es o fue de C.R.; Sur: Con casa que es o fue de A.A.; Este: Con residencia Karla y; Oeste: Su frente con vía Pública (vía Fluor); tal como consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Punto Fijo, Estado Falcón, el cual anexan identificado con la letra “A”.

Que cuando adquirió el referido inmueble, se encontraba y se encuentra en la actualidad como arrendataria del mismo, la ciudadana R.V.R.S., con una relación arrendaticia bajo tiempo indeterminado y de contrato verbal.

Que consta en documento de “Acta de Comparecencia”, de fecha 12 de diciembre de 2007, emanada de la Sindicatura del Concejo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, que la referida ciudadana R.V.R.S., en su condición de arrendataria, se comprometió entre otras obligaciones a que debía pagarle la cantidad de Cien Bolívares Fuertes (Bs. F. 100,oo), por concepto de arrendamiento del inmueble, pero es el caso que la referida arrendataria no ha pagado los siguientes meses: Diciembre 2007, Enero a Diciembre 2008, sumando la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.300,oo), evidenciándose que la arrendataria incurre en el causal de desalojo del inmueble plenamente identificado de conformidad con el artículo 34, letra “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en la referida “Acta de Comparecencia” in comento, la ciudadana arrendataria acordó por escrito el inicio de su prórroga legal por un período de hasta un año, contado a partir del día 12 de diciembre de 2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “b”, quedando bien entendida la solicitud de terminación de la relación arrendaticia hecha por la arrendadora, cumpliéndose así el período de tiempo el día 12 de diciembre de 2008.

Que por lo antes expuesto, solicita se ordene el pago de cánones de arrendamiento vencidos y la entrega del bien, libre de personas y bienes, y en consecuencia demanda a la ciudadana R.V.R.S. por el pago de cánones de arrendamiento vencidos y el cumplimiento de la prórroga legal acordada con la desocupación del inmueble antes descrito, libre de personas y bienes.

Que estima la presente demanda en la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,oo).

En fecha 10 de Febrero de 2009, se admite la demanda ordenándose la citación de la ciudadana R.V.R.S..

En fecha 11 de Marzo de 2009, presenta diligencia la ciudadana L.Y.B., asistida de abogado en el cual otorga poder Apud Acta al abogado O.S.D.D..

En fecha 22 de abril de 2009, presenta diligencia el ciudadano Alguacil Titular Winder J.M., en la que expone que consigna recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana R.V.R.S..

En fecha 27 de abril de 2009, presenta escrito de cuestión previa la ciudadana R.V.R.S., asistida de abogado, en el cual expone que promueve el defecto de forma de la demanda establecida en el artículo 346, numeral 6.

En fecha 04 de mayo de 2009, presenta escrito de pruebas el abogado O.S. DÍAZ DÍAZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana L.Y.B..

En fecha 05 de mayo de 2009, presenta diligencia la ciudadana R.V.R.S., asistida de abogada en la que otorga poder apud acta a las abogadas A.C. y A.C.. En esta misma fecha se admite el escrito de pruebas promovida por la actora y asimismo presenta escrito de promoción de pruebas, la parte demandada.

En fecha 08 de mayo de 2009, se agregan las pruebas promovidas por la demandada y en fecha 11 de mayo de 2009, se admiten.

En fecha 14 de mayo de 2009, se declaran desierto los actos de testigos promovidos por la actora.

En fecha 14 de mayo de 2009, presenta escrito realizando observaciones el abogado O.S. DÍAZ DÍAZ.

En fecha 15 de mayo de 2009, el tribunal fija nueva oportunidad para evacuación de testigos promovidos por la actora.

En fecha 18 de mayo de 2009, se celebra acto de testigo con la comparecencia del ciudadano C.R., testigo promovido por la demandada.

En fecha 21 de mayo de 2009, se celebran actos de testigos promovidos por la actora.

En fecha 21 de mayo de 2009, presenta diligencia el alguacil titular Winder Martínez en la que expone que consigna boletas de citación debidamente firmadas por los ciudadanos: G.G., G.R., M.P. y F.H..

En fecha 26 de mayo de 2009, se celebra acto de ratificación de documental promovida por la demandada, compareciendo únicamente el ciudadano G.R. .

En fecha 26 de Mayo de 2009, se agrega oficio Nro. 154, procedente de la Notaría Pública Primera de Punto Fijo del Estado Falcón.

En fecha 01 de Junio de 2009, se agrega oficio Nro. 120/2009, procedente de la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Estado Falcón.

En fecha 05 de junio de 2009, presenta escrito la abogada A.C.A..

En fecha 30 de Junio de 2009, el tribunal dicta decisión en la cual declaró con lugar la acción de desalojo, ordenándose notificar a las partes las cuales se cumplieron formalmente en fecha 08 de julio de 2009.

En fecha 08 de julio de 2009, presenta diligencia la ciudadana R.R. en la que otorga poder apud acta al abogado A.M..

En fecha 14 de Julio de 2009, presenta diligencia el abogado A.M. en la que apela del fallo dictado en fecha 30 de junio de 2009.

En fecha 15 de Julio de 2.009, se oye la apelación formulada por la parte demandada en ambos efectos, ordenándose remitir la causa al tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a los fines de que conozca de dicha apelación.

En fecha 23 de Julio de 2009, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, le da entrada al expediente signado con el Nro. 2009-2014 (nomenclatura del Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón), fijándose la causa para dictar sentencia.

M O T I V A

Llegada la oportunidad de decidir el recurso de apelación ejercido por la demandada en el presente juicio en contra de la sentencia de fecha 30 de Junio de 2009, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, limitándose la presente controversia a la pretensión del demandante de que la demandada cumpla con su obligación al pago de cánones de arrendamiento vencidos, y desaloje el inmueble objeto de litigio libre de personas y bienes, por alegar el vencimiento de prórroga legal acordada y la falta de pago de cánones de arrendamiento; habiendo opuesto la parte demandada la cuestión previa referente al defecto de forma, el Tribunal lo hace previo el análisis de las pruebas presentadas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Presentadas con el libelo de la demanda:

1. Documento de compra venta en original, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, inserto bajo el Nro. 87, Tomo 98 de los Libros respectivos, el cual se valora como demostrativo de la propiedad del demandante sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento mencionado, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, como documento privado reconocido.

2. Copia certificada del Acta de Comparecencia emanada del Concejo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, Sindicatura Municipal, de fecha 12 de diciembre de 2007, como demostrativa del convenio efectuado por las partes respecto a la prórroga legal establecida a los fines de la entrega del inmueble arrendado, y al pago de cánones de arrendamiento, copia certificada que fue impugnada por la parte demandada en fecha 05 de mayo de 2009, en la oportunidad en que promovió las pruebas, entendiendo este juzgador que siendo el documento impugnado un instrumento administrativo al emanar de la administración pública, no basta para enervarlo la simple impugnación sino que debió haber sido tachado o demostrado su falsedad con el apoyo de otros medios legales, hecho que no ocurrió, a tal efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de junio de 2005, mediante sentencia No. 00381, dejó sentado lo siguiente: “Del presente criterio jurisprudencial se desprende que las actuaciones administrativas son documentos públicos administrativos que no se pueden asimilar completamente a los documentos públicos porque el interesado puede impugnar el hecho que se derive de estas actuaciones con apoyo de otros medios legales y no sólo por la tacha de falsedad o de la simulación como ocurre con los otros documentos públicos”, por lo que se valora la presente prueba a tenor de lo establecido en el artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativos, como documento administrativo.

   Promovidas en el lapso probatorio:

1. Documento en original contentivo de la constancia de que la ciudadana L.Y.B. es conocida como única propietaria del inmueble objeto de litigio, emanado del C.C., Sector “El Milagro”, Comité de Tierra Urbana, Nro. 000029, Parroquia Norte, Municipio Carirubana del Estado Falcón, de fecha 23 de abril de 2009, la cual al ser un documento privado no ratificado en juicio, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

2. Prueba de testigo de las ciudadanas EDITHMAR M.A.F. y ANGLORYS VENEZ J.D., quienes declaran que la ciudadana L.B. es la propietaria del inmueble objeto de este juicio, y que tiene un contrato de arrendamiento de ese inmueble con la ciudadana R.V.R.S., quien se ha negado a pagar los cánones y a desalojar el inmueble, prueba a la que no se le otorga ningún valor probatorio, por cuanto la carga de probar que ha cancelado los cánones de arrendamiento corresponden es a la parte demandada, de conformidad con criterio jurisprudencial emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 1509, de fecha 17 de julio de 2007, que dispone: “Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos”.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   - Constancias de reparación y acondicionamiento del inmueble objeto de litigio, insertas a los folios 22 al 24, habiendo reconocido el ciudadano G.M.R.A. el documento expedido por él en fecha 16 de febrero de 2006, que riela al folio 23, donde se deja constancia que realizó trabajos de limpieza de monte en el inmueble objeto de este juicio, ratificación a la que no se le otorga ningún valor probatorio, por cuanto tal declaración se refiere es a una limpieza de monte que no es lo que está debatido en este juicio, siendo que lo que debe probar es el pago de los cánones de arrendamiento. Los otros dos documentos que aparecen a los folios señalados y que son instrumentos privados emanados de terceros no fueron ratificados a tenor del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por lo que no se les otorga valor probatorio.

   - Original de facturas Nros. 0466, 0467 y 0468, insertas a los folios 25 al 27, las cuales al constituir documentos privados emanados de terceros y no ratificados en juicio mediante la prueba testifical, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio.

   - Original de constancia de residencia, emitida por el Comité de Tierras Sector El Milagro, CTU N° 00029, de fecha 26 de abril de 2009, como demostrativa de que habita el inmueble objeto de litigio desde el año 2006, la cual al constituir un documento privado emanado de tercero y no ratificado en juicio mediante la prueba testifical, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio.

   - El documento donde la demandante adquiere el inmueble objeto de este litigio, el cual ya fue valorado, con el que pretende demostrar que la parte demandante incumplió con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establece la irrenunciabilidad de sus normas, al faltar en ese documento el consentimiento de la cónyuge del vendedor, dado que la persona que le vendió a la demandante estaba casado al momento de adquirir el inmueble, constando en efecto, en el documento remitido a este Tribunal mediante la prueba de informes por la Notaría Segunda de Punto Fijo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, donde el ciudadano C.E.R.G. adquiere el inmueble que posteriormente le vende a la demandante y que es el objeto de este juicio, que éste se identifica como casado (documento este que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil), y en el documento que se promueve donde éste le vende a la demandante se identifica como soltero, por lo que obviamente faltaría la firma de la cónyuge del ciudadano C.E.R.G. para realizar la venta, pero esa excepción le corresponde oponerla es a la cónyuge del ciudadano C.E.R.G. y no a la demandada, pues ésta carece de cualidad, por lo que se le niega todo valor probatorio al mencionado documento en el sentido en que fue promovido.

   - Oficios en original contentivos de notificaciones realizadas al ciudadano C.R.G. de fechas: 10 de diciembre de 2007 y 22 de Mayo de 2008, emanadas del Concejo Municipal de Carirubana, Estado Falcón, Sindicatura Municipal del Estado Falcón, no especificándose en la promoción de pruebas que se pretende probar con esas citaciones, ni encuentra el juzgador la relación que puedan tener con lo debatido en este proceso por lo que se le niega todo valor probatorio.

   - Promueve la prueba de informes a las Notarías Públicas Primera y Segunda de Punto Fijo del Estado Falcón, apareciendo repuesta de la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, haciendo saber la imposibilidad de remitir lo solicitado, y apareciendo también respuesta de la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, remitiendo el documento solicitado el cual ya fue valorado.

   - Promueve la testimonial de los ciudadanos: C.R. y F.H., siendo evacuada la declaración del primer testigo, quien declara que conoce a la ciudadana R.V.R.S. y al ciudadano C.E.R. no lo conoce mucho, que a YULIMAR BLANCO la conoció muy poco tiempo, que la ciudadana R.R. se encuentra arrendada en la casa donde habitaba C.R., y que la ciudadana R.R. contrató sus servicios para realizar trabajos en esa casa, consistentes en tres camiones de relleno en la parte de atrás de la casita, pisonear el terreno y limpiar el frente, y que le pagó UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,oo), declaración a la que no se le otorga ningún valor probatorio por cuanto no es materia de debate en este juicio, el hecho de haber realizado o no mejoras al inmueble objeto del proceso.

   Analizadas como han sido las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, pasa el tribunal a pronunciarse en primer lugar sobre la cuestión previa opuesta, de la siguiente manera: Opone la parte demandada la cuestión previa contenida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda, en el sentido de que hay varias pretensiones y son incongruentes la relación de los hechos y los fundamentos de derecho, encontrando este juzgador que se demanda el cumplimiento por haber vencido la prórroga legal, lo cual fundamenta en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que también se demanda el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo claros los planteamientos de los hechos narrados por la parte demandante, quien señala dos situaciones: una la falta de pago de cánones de arrendamiento, y otra el vencimiento de la prórroga legal, y además invoca el derecho aplicable, siendo tarea del juez determinar su procedencia o no, por lo que al no encontrarse el defecto de forma señalado se impone declarar sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

   Decidida la cuestión previa opuesta el Tribunal pasa a pronunciarse al fondo del asunto de la siguiente manera: La pretensión en el presente caso está orientada al cobro de cánones de arrendamiento, cumplimiento de la prórroga legal, y desalojo de inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34, letra “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encontrando el Tribunal que está debidamente comprobado con el Acta de Comparecencia de fecha 12 diciembre de 2007, emanada del Concejo del Municipio Carirubana del Estado Falcón, que la prórroga legal venció en fecha 12 de diciembre de 2008, y que la parte demandada se comprometió a cancelar los cánones de arrendamiento. Observándose asimismo que la parte demandada no contestó la demanda ni probó nada que le favoreciera, sobre todo no probó haber pagado los cánones de arrendamiento, carga que le correspondía a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y 508 del Código de Procedimiento Civil, y estableciendo el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocado por la parte demandante en el libelo de la demanda, la procedencia del desalojo de inmuebles por falta del pago de cánones de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades vencidas, se impone declarar sin lugar la apelación ejercida por el abogado A.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.V.R.S., en contra de la sentencia de fecha 30 de junio de 2009, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. Así se decide.

   D I S P O S I T I V A

   En mérito de las razones de hecho y de derecho a.e.T. impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: