Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Mayo de 2012
| Fecha de Resolución | 16 de Mayo de 2012 |
| Emisor | Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Luis Leon |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Opción De Compra-Venta |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, Dieciséis (16) de Mayo del año dos mil doce (2012).
202º y 153º
ASUNTO: AP11-V-2009-001271
SENTENCIA DEFINITIVA
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana L.E.R.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.131.730.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos L.R.C. e I.P.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 5.472 y 77.783, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana H.J.A.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.807.923.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas A.V.O.V. Y C.L.R.O. abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 13.803 y 51.580, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
Narración de los Hechos
Se inicia la actual pretensión mediante libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de enero de 2009, y previo el sorteo respectivo le correspondió conocer a este Tribunal de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana L.E.R.M. contra la ciudadana H.J.A.C..
En fecha 26 de enero de 2009, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda por el procedimiento oral y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda.
En fecha 29 de enero de 2009, la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa, canceló los emolumentos para la práctica de la citación, asimismo otorgo poder apud acta a la abogada I.P.P..
En fecha 03 de febrero de de 2009, se deja constancia por secretaría de haberse librado la compulsa a la parte demandada en la presente causa.
En fecha 26 de febrero de 2009, el Alguacil consignó a los autos el recibo de comparecencia debidamente firmado.
En fecha 09 de marzo de 2009, la representación de la parte actora solicito pronunciamiento en cuanto a la medida solicitada; en cuanto a dicho pedimento este Tribunal por auto de fecha 24 de marzo de 2009, ordeno la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 16 de abril de 2009, la representación de la parte demandada sustituyo poder y procedió a dar contestación a la demanda.
En fecha 21 de Abril de 2009, el Juzgado de Municipio de esta Circunscripción Judicial fijó la oportunidad para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa.
En fecha 11 de mayo de 2009, se llevo a cabo la Audiencia Preliminar dejándose constancia de la comparecencia de las partes involucradas en el presente caso, consignando ambas partes sendos escritos.
En fecha 14 de mayo de 2009, se llevo a cabo el acto conciliatorio fijado para las partes.
En fecha 18 de mayo de 2009, se llevo a cabo la Audiencia Preliminar dejándose constancia en la misma de los límites de la controversia.
En fecha 21 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia interlocutoria de fecha 18 de mayo de 2009.
En fecha 01 de junio de 2009, se agregaron a los autos los escritos de pruebas presentados por las partes. En esa misma fecha el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se declaró incompetente por la cuantía para seguir conociendo del juicio.
En fecha 11 de junio de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito solicitando la regulación de la competencia conforme a lo señalado en el artículo 69 y 71 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha la representación de la parte actora apelo de la sentencia de fecha 01 de junio de 2009.
En fecha 18 de junio de 2009, el Juzgado de Municipio ordeno remitir las copias certificadas con motivo de la regulación de competencia interpuesta y declaró improcedente la apelación interpuesta por la parte actora.
En fecha 29 de junio de 2009, la representación de la parte demandada consignó los fotostátos a los fines de que fueran remitidos al superior.
En fecha 02 de Julio de 2009, se deja constancia por secretaría de haberse librado oficio Nº 295-09 al Juzgado Superior en lo Civil de esta misma Circunscripción, en virtud de la regulación de competencia.
En fecha 09 de Noviembre de 2009, el Juzgado de Municipio ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, librándose el oficio respectivo.
En fecha 19 de mayo de 2009, se recibió ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el presente asunto, a los fines de su distribución, y previo el sorteo respectivo le correspondió conocer a este Tribunal de la demanda.
En fecha 07 de diciembre de 2009, la representación de la parte demandante solicito se declinara la competencia al Juzgado de Municipio.
En fecha 09 de febrero de 2010, este Juzgado dictó sentencia mediante la cual declaró no tener competencia y ordenó remitir el expediente al Tribunal de la causa, a los fines de su tramitación y su decisión.
En fecha 19 de febrero de 2010, este Juzgado deja constancia de haber librado oficio número 2010-120, remitiendo el expediente.
En fecha 22 de abril de 2010, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial le dio entrada al expediente y declaró el conflicto de competencia, remitiendo el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 14 de junio de 2010, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial declaró competente a este Juzgado, por cuanto el mismos es llamado por la ley al tener competencia en la materia, territorio y cuantía para conocer del juicio, remitiendo el expediente a este Juzgado el día 16 de julio de 2010.
En fecha 22 de Julio de 2010, se recibió el expediente proveniente del Juzgado Superior.
En fecha 05 de agosto de 2010, se dictó auto mediante el cual el Juez quien suscribe el presente fallo se aboco al conocimiento de la causa y procedió a la admisión de la demanda por el procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. En esa misma fecha la parte actora solicitó el abocamiento y pronunciamiento en cuanto a los actos verificados en el procedimiento.
En fecha 28 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte actora solicito se cumpliera con la sentencia dictada por el Juzgado Superior.
En fecha 29 de septiembre de 2010, la representación de la parte demandada solicito se revocara el auto de admisión y se continuará la causa al estado de admisión de pruebas.
En fecha 06 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 03 de noviembre de 2010, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de Noviembre de 2010, este Juzgado dictó sentencia interlocutoria en la cual se ordenó la continuación de la causa en el estado que se encontraba. En esa misma fecha se practicó cómputo por secretaría y se indico por auto que la causa estaba en la etapa de promoción de pruebas.
En fecha 15 de noviembre de 2010, la representación de la parte demandada solicita se emita pronunciamiento en cuanto a las pruebas.
En fecha 22 de noviembre de 2010, la representación de la parte actora consignó escrito de pruebas.
En fecha 23 d noviembre de 2010, este Juzgado agregó a los autos los escritos de pruebas presentados por las partes.
En fecha 12 de enero de 2011, la representación de la parte demandada solicitó se procediera a la admisión de la pruebas.
En fecha 02 de febrero de 2011, este Juzgado procedió a la admisión de las pruebas promovidas por las partes, ordenándose la notificación de las partes.
En fecha 24 de febrero de 2011, la representación de la parte demandada se dio por notificada de auto de admisión de pruebas y solicitó se notificara a su contraparte.
En fecha 01 de marzo de 2011, la representación de la parte demandada consignó los fotostátos requeridos en el auto de admisión de pruebas.
En fecha 09 de marzo de 2011, se deja constancia de haber librado boleta de notificación a la parte actora.
En fecha 17 de marzo de 2011, la representación de la parte demandante se dio por notificada del auto de admisión de pruebas.
En fecha 21 de marzo de 2011, la representación de la demandada solicitó se libre oficio correspondiente a la prueba de informes, siendo ratificado tal pedimiento por dicha representación el día 05 de abril de 2011.
En fecha 06 de abril de 2011, este Juzgado dictó auto mediante el cual se abstiene de librar los oficios de informes hasta tanto constará a los autos las copias simples indicadas en el auto de admisión de pruebas.
En fecha 11 de abril de 2011, la representación de la parte demandada consignó los fotostátos requeridos para la evacuación de la prueba de informes.
En fecha 13 de abril de 2011, este Juzgado deja constancia de haber librado los oficios al BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA y al BANCO BANESCO.
En fecha 15 de abril de 2011, la representación de la parte demandada presentó escrito de Informes.
En fecha 25 de abril de 2011, la representación de la parte actora consignó las copias para la elaboración de los oficios de pruebas.
En fecha 28 de abril de 2011, se deja constancia por secretaría de haberse librado el oficio al BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA.
En fecha 12 de mayo de 2011, el Alguacil adscrito a este Circuito dejó constancia de haber hecho entrega de los oficios dirigidos al BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA.
En fecha 30 de mayo de 2011, la representación de la parte actora consignó escrito de Informes.
En fecha 09 de junio de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes.
En fecha 12 de julio de 2011, se agregó a los autos el oficio proveniente del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA.
En fecha 21 de septiembre de 2011, la representación de la parte demandada solicito se dictará sentencia en la presente causa; siendo ratificado tal pedimento en varias oportunidades por dicha representación.
En fecha 15 de marzo de 2012, este juzgado dictó auto donde le hace saber a los diligenciantes que las causas que están en fase de dictar sentencia serán resultas en el orden en que vayan siendo recibidas.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador observa:
ALEGATOS DE FONDO
La representación judicial de la parte actora alega en su escrito libelar que consta en documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 25 de abril de 2007, quedando anotado bajo el número 4, Tomo 6, Protocolo Primero, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las letras PH-A del Edificio “GAYDIA”, ubicado con frente a la Avenida Neverí, sector denominado “La Vara”, de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Asimismo señalan que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, anotado bajo el número 35, Tomo 33, que su representada celebró un contrato de opción de compra venta con la parte demandada, sobre el inmueble antes identificado, en el cual se estipulo en su cláusula primera que la vendedora se obligaba a vender a el comprador un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una apartamento distinguido con las letras PH-A del Edificio “GAYDIA”, ubicada con frente a la avenida Neverí, sector denominado “La Vara”, de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda; que el apartamento de la opción de compra se encuentra ubicado en la séptima planta o planta pent-house del edificio hacia el Noreste de la planta; tiene una superficie cubierta con ciento tres metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados (103,61 Mts.2), más un área de ocho metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (8,25 Mts.2), de balcón cubierto, está integrado en la forma que se indica en el citado documento de condominio, al propietario del apartamento le corresponde el derecho de uso exclusivo de un puesto de estacionamiento de vehículo en la planta sótano distinguido con el número once (11) , el cual fue debidamente deslindado y demarcado en los planos que se agregaron al Cuaderno de Comprobantes en la oportunidad de protocolizar el mencionado documento de condominio y está alinderado dicho apartamento así: NORESTE: fachada principal noreste del edificio; NOROESTE: fachada lateral noroeste del edificio; SUROESTE: fachada posterior suroeste del edificio; SURESTE: caja de escalera, hall de distribución y parte del apartamento letra PH-B. Por encima de él esta la planta techo o azotea del edificio y por debajo de él esta el apartamento y letra seis (6-A); como consecuencias del régimen de Propiedad Horizontal le corresponde el seis con treinta y un centésimas por ciento (6,31%) del condominio sobre las cosas de uno común y las cargas de la comunidad de propietarios.
Del mismo modo señalaron que el comprador se obligaba a adquirir el inmueble en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 265.000,00), los cuales cancelaría de la siguiente forma: La cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 165.000,00), en el acto de la firma de la opción y la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000,00) los cancelaría el comprador.
Igualmente alegan que el término de la duración del contrato sería de ciento ochenta (180) días continuos más prorroga de trenita (30) días contados a partir de la fecha cierta de la firma del contrato, que establecieron una cláusula pelan en caso de que venciera el plazo establecido y de no llegarse a perfeccionar la compra venta definitiva por culpa o razones imputables al comprador y vendedora, estableciendo como domicilio procesal a la ciudad de Caracas.
Manifiestan que luego de la firma del referido documento de mutuo acuerdo y confiando en la buena fe de la compradora, le hizo entrega anticipada del inmueble con la firme promesa por su parte de que en el lapso previsto ella le entregaría el dinero que se quedó a deber y procederían a la firma del documento definitivo de venta, pero es el hecho que la demandada ha incumplido la cláusula tercera del contrato, así como también ha violado el artículo 14174 del Código Civil.
Por último proceden a demandar en su carácter de vendedora a la compradora a lo siguiente: PRIMERO: En resolver el contrato de opción de compra, aplicando la cláusula penal contenida en el Cláusula Quinta del contrato que fuera autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao, Distrito Capital del Estado Miranda, el 27 de marzo de 2008, quedando anotado bajo el número 35, Tomo33, de los Libros de autenticaciones que se llevan por ante esa Notaría, de conformidad con la cláusula quinta del referido contrato, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil. SEGUNDO: Consecuencialmente, que la ciudadana H.J.A.C., le haga entrega del inmueble objeto del contrato de opción a Compra y que pisee a título precario, constituido por el apartamento distinguido con las letras PH-A del Edificio “GAYDIA”, ubicada con frente a la Avenida Neverí, sector denominado “La Vara”, de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. Tercero: Los gastos y costas de este juicios, incluyendo honorarios de abogados.
Concluyen solicitando medida de secuestro y que la demanda sea declara con lugar con todos los pronunciamientos de ley con expresa condenatoria en costas.
DEFENSAS OPUESTAS
En la oportunidad de la contestación de la demanda la representación judicial de la parte demandada de conformidad con el artículo 865 en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, convino que es cierto que la actora adquirió de la ciudadana T.M.B.D.C., el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que presenta como instrumento fundamental de la acción interpuesta, lo que demuestra la adquisición del inmueble y que del análisis del mismo emerge que el parte actora pagó las totalidad el precio de venta gracias a un préstamo a intereses otorgado por el Banco Industrial de Venezuela, estipulándose cuotas para el pago del referido préstamo, que se constituyo hipoteca convencional de primer grado sobre el referido bien para garantizar la devolución del préstamo.
Asimismo señala que es cierto que el precio de la venta convenido por los contratantes era la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 265.000,00) y que es cierto que la demandada ocupa el inmueble porque así lo propuso la parte actora, con la finalidad de que ésta efectuara las mejoras necesarias para ponerlo habitable.
Rechaza, niega y contradice parcialmente tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos esgrimidos en el escrito libelar por la parte actora por no ser ciertos ni ajustados a derecho, específicamente que el contrato fundamento de la acción constituya la formalización del ofrecimiento en venta del inmueble, pues entre la actora y la demandada se ejecutó un acuerdo verbal asumido desde el mes de marzo de 2007, independientemente de los contratos de opción de compra celebrados, así lo demuestran la planillas de depósitos bancario, recibos de transferencias efectuados a las cuentas 0003-0012-85-01100297118 y 0134-0070-94-0703023169, depósitos también imputados al precio de venta del bien.
Señalan que el análisis del documento de propiedad obedece a la intención de demostrar que la negociación entre la parta actora y la demandada, se estableció mediante acuerdos verbales entre ellas desde el mes de marzo de 2007, independientemente de cualquier otro contrato, los cuales consistían en que la demandada y su hijo pagarían el precio de venta acordado, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 265.000,00) pagando las cuotas de devolución del préstamo otorgado por el banco, para lo cual informaron el número de cuenta que ella debía mantener activa en el banco para el deposito de esas cuotas como lo indica el documento de propiedad, por esa razón el ciudadano J.A.A. hijo de la demandada el 21 de marzo de 2007, conforme el acuerdo verbal con la actora efectuó el primer pago y depósito a el banco en la referida cuenta la cantidad de Bs. F 35.000,00 , según consta de planilla Nº 52310476 y sucede unos días antes porque su ofrecimiento en venta se efectuó el mismo día de la negociación del inmueble, ya que ésta no dispone de la solvencia económica que le permitiera pagar al banco.
Del mismo modo indican que posteriormente la parte actora y el ciudadano J.A., celebraron un contrato de opción de compra autenticado el 7 de junio de 2007, ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 52, el cual después de transcurrido un año se deja sin efecto el mismo, mientras tanto los depósitos bancarios de devolución de las cuotas del préstamo continuaron efectuándose mensualmente, comenzándose desde el 21 de marzo de 2007 hasta el 27 de marzo de 2009.
Asimismo rechaza, niega y contradice que la demandada haya pagado a la actora en a fecha de autenticación del contrato de opción de compra objeto del presente juicio el 27 de marzo de 2008, la cantidad de Bs. F 165.00,00, pues el acuerdo verbal entre la parte actora y la parte demandada se ha ejecutado conforme al contrato verbal asumido desde el año 2007 y que en realidad es que ha recibido imputado al precio de la venta Bs. F 186.963,80. Además rechaza que la parte demandada haya incumplido la cláusula tercera del contrato, pues su vigencia de 180 días continuos más una prorroga de 30 días contados a partir de la fecha cierta de su firma, no fue tomado en cuenta en la ejecución del ofrecimiento en venta asumido verbalmente desde el mes de marzo de 2007 tal y como lo demuestran las planillas de depósitos bancarios.
Rechaza que su mandante deba condenarse al pago de los daños y perjuicios por incumplimiento establecidos en la cláusula quinta, pues la ejecución del acuerdo verbal entre ellas se ejecutó independientemente de la vigencia del contrato de opción de compra venta en que se fundamente la demanda. También rechaza, niega y contradice que la demandada haya violado el principio establecido por los artículos 1.159, 1.160, 1.164, 1.169 del Código Civil.
Finalmente solicita que la demanda se a declara sin lugar con todos los pronunciamientos de ley.
DE LAS PRUEBAS
Pasa este juzgador a analizar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Consta a los folios 08 al 17 del expediente COPIA SIMPLE DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD de un inmueble propiedad de la parte demandada, el cual fue debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 25 de abril de 2007, quedando anotado bajo el número 4, Tomo 6, Protocolo Primero, al cual se le adminicula la COPIA SIMPLE del referido documento que cursa a los folios 97 al 113, así como la COPIA SIMPLE del mismo documento que cursa a los folios 161 al 170 ; y en vista que los mismo no fueron cuestionados, este Juzgado les otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia de su contenido que la parte demandante es propietaria del bien objeto del contrato de opción de compra venta, y así se decide.
• Consta a los folios 18 al 22 de la presente causa COPIA SIMPLE DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito entre las ciudadanas L.E.R.M. y H.J.A.C., autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao Distrito capital, Estado Miranda, anotado bajo el número 35, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual se le adminicula el ORIGINAL del referido CONTRATO que cursa a los folios 114 al 119; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como ciertas la recíprocas obligaciones contractuales a las que se comprometieron las partes de autos sobre el inmueble identificado Ut Supra, tales como la extinción del contrato de alquiler, las formalidades para la venta del mismo al igual que el pago del precio, a fin de llegar el documento definitivo, así como la indemnización por incumplimiento, y así se decide.
• Consta al folio 120 del Expediente RECIBO cancelación de TELEGRAMA, al cual se le adminicula el TELEGRAMA que cursa al folios 121, enviado por las parte actora a la parte demandada en fecha 29 de enero de 2009, en el cual se le participaba que tenia a su disposición los documentos exigidos por el Registro Inmobiliario para la protocolización del documento definitivo de compra venta; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno, este Despacho les otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuestos en los artículos 12, 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363, 1.370 y 1.371 del Código Civil, y aprecia la información contenida en el mismo, y así se decide.
• Consta a los folios 122 del expediente CEDULA CATASTRAL emitida por la Alcaldía de Baruta; se le adminicula CERTIFICADO DE SOLVENCIA expedido por la Alcaldía de Baruta el 31 de diciembre de 2009 que cursa al folio 123; así como el CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE FOSPUCA que cursa al folio 124; también el CERTIFICADOS DE SOLVENCIAS DE HIDROCAPITAL que cursa al folio 125; dichas documentales al no ser cuestionadas en forma alguna surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia la cancelación de los servicios del bien objeto de la presente demanda, y así se establece.
• Consta a los folios 126 al 133 del expediente COPIA DE LIBRETA DE AHORROS, del Banco Industrial de Venezuela signada bajo el número 0003-0012-85-0100297118, a nombre de la ciudadana ROLON MOLINA L.E., el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 507, 509, 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363 del Código Civil; demostrándose así que ella realizó la parte actora mantiene la cuenta en dicha entidad bancaria, y así se decide.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandante promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de O.R.P.T., páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
• Asimismo promovió la prueba documental de los DEPÓSITOS BANCARIOS que cursan a los folios 293 al 300, dichos depósitos en la cuenta de la parte demandante que mantiene el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA; los cuales no habiendo sido desconocidos o impugnados, este juzgado valora los mismos como tarjas y deberá adminicularlo a otro medio, que hacen presumir a este Juzgador unos depósitos efectuados en la referida cuenta, y así se decide.
• Igualmente promovió la prueba de INFORMES dirigida al BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA; la cual fue debidamente admitida ordenándose su evacuación. Consta a las actas procesales la respuesta de la misma a los folios 367 al 371, la cual se valora conforme los Artículos 12, 433, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia de su contenido lo siguiente: Que el Banco Industrial manifiesta que la titular de la cuenta número 0003-0012-85-0100297118, es la ciudadana L.E.R.M., que el lugar y fecha de la apertura fue en la Oficina de Sabana Grande el 21 de septiembre de 2001 y anexaron la relación de los últimos cincuenta movimientos de la referida cuenta, y así se decide
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDA:
• Consta a los folios 44 al 47 del expediente COPIA CERTIFICADA DE PODER otorgado a la abogada A.V.O.V., autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Número 04, Tomo 307 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por la mandante en nombre de su poderdante, y así se decide.
• Consta a los folios 48 al 50 del expediente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sucrito entre el ciudadano J.A.A. y L.E.R.M. autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, Estado Miranda, anotado bajo el número 20, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual se le adminicula la REVOCATORIA del referido contrato de opción que cursa a los folios 51 al 53; dichos documentos si bien no fueron cuestionadas por la contraparte el Tribunal los desecha del proceso por cuanto no ayudan a resolver el thema decidendum, y así se decide.
• Consta a los folios 54 al 55 de la presente causa COPIA SIMPLE DE CONVENIO-FINIQUITO; este Tribunal observa que el mismo versa sobre un documento doméstico privado ya que no posee firma, en razón de ello el Tribunal considera oportuno señalar la sentencia dictada por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 19 de Mayo de 2004, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, Exp. Nº 15.222, en el juicio por cumplimiento de contrato interpuesto por la Sociedad Mercantil Inversiones Sabenpe Zulia, C.A., contra la Alcaldía del Municipio M.d.E.F., puntualizó lo que parcialmente se extrae a continuación:
“…Por otra parte, en lo que concierne a la apreciación de las probanzas insertas a los folios 32 al 55 de la primera pieza del expediente, las cuales versan sobre los documentos privados, observa la Sala que éstas se refieren a documentos privados consistentes en comunicaciones dirigidas por la misma actora a la Alcaldía del Municipio M.d.E.F. y al Instituto Municipal de Aseo Urbano y Domiciliario de ese municipio, y dos actas. De las primeras, debe decirse que se trata de probanzas emanadas de la propia sociedad demandante como supuesta acreedora de la obligación; son entonces papeles domésticos que no hacen fe en favor de quien los escribió, pero que lo pueden hacer en su contra, en los supuestos enunciados en el artículo 1.378 del Código Civil, el cual dispone: “Los registros y papeles domésticos no hacen fe en favor de quien los ha escrito; pero hacen fe contra él: 1º. Cuando enuncian formalmente un pago que se le ha hecho. 2º. Cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento a favor del acreedor.” En virtud de este dispositivo, y como quiera que las comunicaciones señaladas no enuncian formalmente un pago realizado a la demandante, así como tampoco contienen mención expresa de haberse hecho la anotación en el título demostrativo del crédito para suplir la falta de documento a favor del acreedor, estas pruebas no hacen fe contra la parte actora. De igual forma, debe aclararse que tampoco hacen fe en su favor, por imperio de la norma transcrita. De allí que a los efectos de la resolución del asunto debatido, las comunicaciones referidas no pueden ser apreciadas por esta Sala por carecer de eficacia probatoria. Así se decide…”.
De la revisión efectuada al citado documento, infiere éste Juzgador que se trata de un documento privado que no posee firma de su emisor, lo cual, conforme al espíritu, razón y alcance de lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, y en aplicación analógica de la anterior trascripción jurisprudencial, versa sobre los denominados papeles domésticos que no hacen fe en ninguna forma de derecho a favor de quien lo produjo, ya que considerar lo contrario daría lugar a una práctica insana que puede conllevar a la presentación de probanzas para suplir la falta de documento en favor del acreedor sin la anotación correspondiente; y siendo así, no puede el Tribunal, bajo la óptica del derecho común, dar crédito a un convenio-finiquito, a través de un documento que carece de eficacia probatoria, conforme lo dispuso la Sala en referencia; y la consecuencia legal de esta circunstancia es que, dicho papel doméstico debe desecharse del proceso, por cuanto no fue traído a las actas procesales conforme los medios de pruebas establecidos en la Ley; esto en franco acatamiento al deber que tiene el Juez de coadyuvar a la uniformidad en la interpretación en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, pautado en el Artículo 321 eiusdem, lo cual siendo así, en consecuencia el Tribunal y por imperativo de las normas en referencia debe DESECHARSE DEL PROCESO, y así queda establecido.
• Consta a los folios 56 al 65 del expediente DEPÓSITOS BANCARIOS, efectuados a favor de la ciudadana L.R., en la cuenta Nº 0003-0012-85-0100297118 del Banco Industrial de Venezuela; a las cuales se le adminiculan las COPIAS SIMPLES de los referidos depósitos que cursan a los folios 144 al 153; los cuales no habiendo sido desconocidos o impugnados, este juzgado valora los mismos como tarjas y deberá adminicularlo a otro medio, que hacen presumir a este Juzgador unos depósitos efectuados en la referida cuenta, y así se decide.
• Consta al folio 66 del expediente RECIBOS DE TRANSFERENCIAS efectuada a la parte demandante en el presente proceso en BANESCO BANCO UNIVERSAL, a la cual se le adminicula las COPIAS SIMPLES de las referidas transferencias que cursan al folio 154; la cual al no haber sido cuestionada; este Tribunal tiene como fidedigna la copia en cuestión conforme lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole valor probatorio a dichos recaudos según lo contemplado en los Artículos 12, 507, 509 y 510 eiusdem, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, constatándose la transferencia a la referida cuenta que mantiene la demandante en la referida entidad bancaria, y así se decide.
• Consta a los folios 84 al 86 del expediente ESTADOS DE CUENTA emitidos por el Banco Industrial de Venezuela; y en vista que no fueron cuestionados este Juzgado los valora conforme lo preceptuado en los Artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo prescrito en los Artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, y aprecia diversos movimientos bancarios de la parte demandante, y así se decide.
• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de O.R.P.T., páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.
• Asimismo promovió la prueba de INFORMES, dirigida al BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA y BANESCO BANCO UNIVERSAL, la cual fue admitida por el Tribunal en su oportunidad ordenando su evacuación y en vista que a las actas procesales no consta que ello se haya verificado, en consecuencia no hay prueba de informes que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.
DE LA RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y a.l.p.s. pasa a decidir el mérito de la causa, previa las siguientes consideraciones:
De autos surge que fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta, así como las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que la parte demandada manifiesta que no debe tomarse en cuenta el documento de opción de compra suscrito entre las partes en fecha 27 de marzo de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito capital, Estado Miranda, anotado bajo el número 35, Tomo 33, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, sino el contrato verbal acordado entre las partes, este Tribunal de acuerdo al análisis de las pruebas aportadas en la presente causa, se evidencio que la parte demandada no trajo a las actas procesales prueba alguna de ello, ni promovió prueba de testigos a fin que arrojaran algún indicio de tal contrato verbal; asimismo se debe señalar que al ser nuestro sistema procesal meramente instrumental mal puede darse por cierto la fundamentación de un acuerdo verbal que no quedo probado en autos; por lo que debe prevalecer en todo su contenido el contrato de opción de compra señalado con antelación, y así se deja establecido.
Ahora bien, al haber quedado valido el contrato de opción de compra venta, razón por la cual resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a las siguientes instituciones y sus efectos, en la forma siguiente:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.
En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.
Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
Ahora bien, cabe destacar que los contratos de opción bilateral de compra – venta, se realizan mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva, y en el caso bajo análisis no se evidenció acuerdo verbal, donde las partes llegaran a un convenio distinto en cuanto al precio, y a los términos bajo los cuales se llevaría a cabo la negociación, tal y como lo señalo la parte demandada en su escrito de contestación.
Con vista a lo anterior, es oportuno señalar en cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio sobre la resolución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la resolución de la negociación del inmueble de marras, ya que éste a través de su representación judicial no desvirtuó nada de lo alegado por la parte actora es su escrito libelar.
Además se debe señalar que la parte demandada no aporto prueba alguna para demostrar las mejoras que ella dice haber realizado en el apartamento objeto de la presente causa, si bien es cierto que ésta logra probar un pagó efectuado a la parte demandada, a través de unos depósitos pero no demostró que tales pagos correspondan con el bien objeto de la demanda; aunado al hecho que la sumatoria de los depósitos efectuados no llegan al monto establecido en el contrato bajo estudio, por lo que mal puede excepcionarse en esos alegatos, lo que consecuencialmente produce una confesión de su parte al no pagar en el lapso establecido el saldo del precio al que se comprometió en el referido contrato, es decir, pagar el remanente del precio dentro de los ciento ochenta días (180) días continuos más una prorroga de 30 días contados a partir de la fecha de la autenticación, conforme su Cláusula Tercera, lo cual también hace procedente la indemnización solicitada, ya que la venta no se concretó por causas imputables al comprador, conforme la Cláusula quinta del referido contrato, razón por la cual es forzoso para este Juzgador DECLARAR CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana L.E.R.M. contra la ciudadana H.J.A.C., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte demandada incumplió con lo pactado en Cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta.
Con vista al anterior pronunciamiento queda resuelto el contrato de opción de compra venta de autos, debidamente autenticado ante Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao Distrito Capital, Estado Miranda, anotado bajo el número 35, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública e igualmente quedan a cargo de la parte actora la cantidad de Treinta y Tres Mil Bolívares (Bs. F 33.000,00), ya que la venta no se concretó por culpa imputable al comprador, conforme la Cláusula Quinta del contrato.
SE CONDENA a la parte demandada a que cumpla voluntariamente en entregar el apartamento distinguido con las letras PH-A del Edificio “GAYDIA”, ubicada con frente a la avenida Neverí, sector denominado “La Vara”, de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda; que el apartamento de la opción de compra se encuentra ubicado en la séptima planta o planta pent-house del edificio hacia el Noreste de la planta; tiene una superficie cubierta con ciento tres metros cuadrados con sesenta y un decímetros cuadrados (103,61 Mts.2), más un área de ocho metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (8,25 Mts.2), de balcón cubierto, está integrado en la forma que se indica en el citado documento de condominio, al propietario del apartamento le corresponde el derecho de uso exclusivo de un puesto de estacionamiento de vehículo en la planta sótano distinguido con el número once (11) , el cual fue debidamente deslindado y demarcado en los planos que se agregaron al Cuaderno de Comprobantes en la oportunidad de protocolizar el mencionado documento de condominio y está alinderado dicho apartamento así: NORESTE: fachada principal noreste del edificio; NOROESTE: fachada lateral noroeste del edificio; SUROESTE: fachada posterior suroeste del edificio; SURESTE: caja de escalera, hall de distribución y parte del apartamento letra PH-B. Por encima de él esta la planta techo o azotea del edificio y por debajo de él esta el apartamento y letra seis (6-A); como consecuencias del régimen de Propiedad Horizontal le corresponde el seis con treinta y un centésimas por ciento (6,31%) del condominio sobre las cosas de uno común y las cargas de la comunidad de propietarios.
SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
SE ORDENA la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciséis (16) días del mes de Mayo de año dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ
Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR SOUKI URBANO
En la misma fecha se publicó y registró el presente fallo siendo las 9:37 a.m.
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR SOUKI URBANO
