Decisión nº 9016 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 22 de Junio de 2010

Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida en fecha 27 de febrero de 2008, por el abogado ciudadano R.A.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 02 de Junio de 2005, en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por el ciudadano: L.M.T., mediante la cual declaró con lugar la demanda.

Oída la apelación en fecha 29 de febrero de 2008, se remitió el expediente al Tribunal Distribuidor de causas, correspondiendo el conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

En fecha 07 de abril de 2008, la Dra. M.S., en su carácter de Juez Titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, se inhibió de conocer el presente procedimiento.

En fecha 29 de abril de 2008, recibido el presente expediente se le dio entrada y el Juez que suscribe se abocó al conocimiento de la causa.

Tal como se evidencia de autos, el presente proceso se inició ante el a-quo, en fecha 30 de abril de 2007, por demanda incoada por el ciudadano L.M.T.F., debidamente asistido por el Abogado O.L. GRILLO GOMEZ, contra la ciudadana MIRVAT NASER DE MISRI, la cual fue admitida por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en fecha 07 de Mayo de 2007, ordenándose a tal efecto el emplazamiento de la parte demandada.

Afirma el actor en su libelo:

1. Que en fecha 08 de Febrero de 2002, su padre M.T., suscribió contrato de arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la planta baja del Edificio “S.C.”, Silencio a Jefatura, frente al pasaje El Cristo, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas. b) Que dicho contrato estableció en la cláusula segunda, que el arrendamiento a tiempo determinado, tendría una duración de cuatro (4) años y se considerará vigente desde el 01 de Febrero de 2002, hasta el 31 de Enero de 2006, y podría ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no participara a la otra con tres (3) meses de anticipación por lo menos, por escrito antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de darlo por terminado. c) Que en fecha 27 de Octubre de 2005, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, notificó judicialmente a la arrendataria del inmueble, que a partir del Treinta y Uno (31) de enero de Dos Mil Seis (2006), fecha en que se vence el contrato, no le será prorrogado y que comenzará a regir o hacer uso de la PRORROGA LEGAL que estipula la mencionada ley, debiendo entregar el local totalmente desocupado de personas en las mismas condiciones en que se entregó. d) Que el mencionado inmueble le pertenece junto con sus hermanos, por venta que les hizo su padre y su madre, por documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Estado Vargas, en fecha 17 de Septiembre de 2005, bajo el Nº 46, Tomo 14, Protocolo Primero. e) Que fundamenta su demanda en los artículos 1.167, 1.579, 1.594 y 1.603 del Código Civil, y el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. f) Que por los hechos expuestos se desprenden las siguientes consecuencias jurídicas: 1) Que existe un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble antes identificado. 2) Que la ciudadana MIRVAT NASER DE MISRI, en su carácter de arrendataria de dicho inmueble no ha dado cumplimiento a la entrega del inmueble, tal y como lo dispone la Cláusula Segunda del precitado contrato. g) Que como consecuencia procede a demandar a la ciudadana MIRVAT NASER DE MISRI, en su carácter de arrendataria del inmueble antes descrito, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Único: En el cumplimiento a lo señalado en la Cláusula Segunda de dicho contrato, en entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió.

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el accionado lo hizo en los siguientes términos:

1. Que impugna y desconoce la Notificación Judicial de que fue objeto su representada, consignada como documento fundamental de la demanda, ya que el solicitante de la misma es el ciudadano L.M.T.F., y no indica y/o señala con que carácter actúa para realizar dicha Notificación, ya que la única persona con facultad para hacer la misma, es el arrendador, por consiguiente la notificación es nula; b) Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, por ser inciertos los hechos narrados, ya que su representada nunca fue notificada válidamente de la no prórroga del contrato de arrendamiento, y menos aún la supuesta prórroga legal; c) Que en nombre de su representada MIRVAT NASER DE MISRI, reconviene a la parte actora, ciudadanos L.M.T.F., quien actúa en nombre propio y en representación de su señora madre y hermanos M.C.F.D.T., J.G.T.F., M.M.T.F. y M.C.T.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.107.053, V-6.485.071, V-1.642.841, V-7.995.406 y V-6.499.821 respectivamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de vendedores y compradores del inmueble, como consta del documento de venta realizada, que anexó la actora marcada con la letra “C”; d) Que procede a explanar con toda claridad y precisión el objeto de la presente RECONVENCIÓN, en los siguientes términos: 1) Que consta de contrato de arrendamiento consignado por la actora, que el ciudadano M.T., dio en arrendamiento a la demandada MIRVAT NASER DE MISRI, el inmueble plenamente identificado en dicho contrato de arrendamiento, situado en la Planta Baja del Edificio “S.C.”, Silencio a Jefatura, frente al pasaje El Cristo, Maiquetía. Estado Vargas; e) Que como lo confiesa la parte actora en el libelo de demanda y lo ratifica en el documento de compra venta, que anexó marcado “C”, el mencionado inmueble le pertenece junto con sus hermanos, por venta que les hizo su padre y su madre, el cual reprodujo, opuso e hizo valer en contra de la actora reconvenida. 2) Que por existir un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la venta, tanto la parte actora L.M.T.F., como su madre M.C.F.D.T. (vendedores), inexorablemente estaban en la obligación de realizar la oferta de venta a la arrendataria MIRVAT NASER DE MISRI, lo cual no hicieron, violándole de esta forma el derecho especial de preferencia que tiene la arrendataria para adquirir el inmueble, en segundo lugar , el arrendador no le notificó a la arrendataria de dicha venta, y hasta la fecha de presentación de la demanda, la arrendataria se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que el arrendador violó el derecho de preferencia ofertiva de la arrendataria de poder comprar el inmueble antes de cualquier tercero, transgrediendo de esa forma normas de orden público, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 43, 47 y 48. 3) Que la arrendataria MIRVAT NASER DE MISRI, se acogió al Retracto Legal establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ello expresamente declaró que dicha ciudadana está en disposición de adquirir el inmueble que ocupa por la suma que fue vendido, o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy en virtud de la reconversión monetaria Bs. F. 20.000,00. 4) Que fundamenta la reconvención en los artículos 21 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5) Que por lo expuesto demandaba a los ciudadanos L.M.T.F., quien actúa en nombre propio, y a los ciudadanos M.C.F.D.T., J.G.T.F., M.M.T.F. y M.C.T.F., representados los cuatro últimos en el juicio principal por el ciudadano L.M.T., en su carácter de vendedores y compradores del inmueble objeto de la demanda, para que convengan en anular la venta y a la vez vender a la ciudadana MIRVAT NASER DE MISRI, por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), o en su defecto en caso de que la parte actora reconvenida no convenga en la Nulidad de la Venta y otorguen voluntariamente el documento definitivo de venta, en caso contrario que la sentencia que tenga a bien dictar el Tribunal conforme lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se tenga como título de propiedad, previo pago del precio por parte de la demandada reconviniente y se ordene su protocolización en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas.

   Admitida la reconvención y transcurrido el lapso de contestación, no hay constancia en autos de que la parte actora reconvenida haya dado contestación a la pretensión que por vía de reconvención ha incoado la parte demandada.

   Abierta la causa a pruebas a tenor de lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes consignaron en su oportunidad legal las respectivas probanzas.

   En fecha 20 de febrero de 2008, el Tribunal de la causa dicta su fallo del tenor siguiente:

   “…Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO propuesta por L.M.T.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.485.071, actuando en su propio nombre y en representación de su madre y hermanos M.C.F.D.T., J.G.T.F., M.M.T.F. y M.C.T.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nº. V-6.107.053, V-6.485.071, V-11.642.841, V-7.995.406 y V-6.499.821, respectivamente contra MIRVAT NASER DE MISRI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-19.561.843. En consecuencia se condena a la parte demandada-reconviniente, ya identificada a hacer entrega a la parte actora reconvenida de un local comercial ubicado en la planta baja del edificio “S.C.”, Silencio a Jefatura, frente al pasaje El Cristo, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN QUE POR NULIDAD DE VENTA propusiera la parte demandada MIRVAT NASER DE MISRI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº. V-19.561.843 contra L.M.T.F., M.C.F.D.T., J.G.T.F., M.M.T.F. y M.C.T.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, cédulas de identidad Nº. V-6.485.071, Nº. V-6.107.053, V-6.485.071, V-11.642.841, V-7.995.406 y V-6.499.821, respectivamente. Se condena en costas a la parte demandada reconviniente perdidosa.”

   Por diligencia de fecha 25 de febrero de 2008, el ciudadano E.M.S., actuando en su condición de apoderado de la ciudadana MIRVAT NASER de MISRI, debidamente asistido por el Abogado ARMANDO VALDIVIESO, APELA de la decisión recaída en el presente juicio, éste recurso fue oído en ambos efectos, en fecha 20 de febrero de 2008.

   En el día de hoy, Veintidós (22) de junio de 2010, este Juzgado conociendo en alzada, y previa inhibición de la titular del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, cumplidas las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:

   III

   MOTIVACIÓN

   La acción incoada es por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término, supuesto de hecho que implica la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del término convenido en el contrato, de la prórroga legal respectivamente, y el incumplimiento de la arrendataria de entregar el inmueble en la oportunidad correspondiente.

   Por su parte, la demandada reconviniente en la oportunidad de la contestación a la demanda, reconoce la relación arrendaticia, impugna la notificación judicial efectuada y reconviene por retracto legal arrendaticio, por considerar que el arrendador violó el derecho de preferencia ofertiva de la arrendataria de poder comprar el inmueble antes de cualquier tercero, transgrediendo de esa forma normas de orden público, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 43, 47 y 48.

   Planteada así la litis, previo a cualquier otra consideración debe analizar esta alzada la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que el término de duración del contrato y la prórroga legal estén vencidos; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la terminación del contrato.

   SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO

   Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, dictaminó el a quo, lo siguiente:

   …En el caso bajo análisis, la parte actora demanda el cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, el 31 de Enero del año 2006, fecha para la cual entró en vigencia la prorroga legal, a la cual tenia derecho la arrendataria. La parte demandada con respecto a la acción principal, negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando para ello, que su representada nunca fue válidamente notificada. En relación a los términos en que ha quedado planteada la litis, esta juzgadora observa: En el caso de autos, cursa instrumental que prueba la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente proceso, hecho este por demás no controvertido….

   Ciertamente, la actora acompañó a su demanda cursante a los folios 7, 8, 9 y 10 del expediente contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 08 de Febrero de 2002, anotado bajo el Nº 81, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se estableció que la duración del señalado contrato fue por cuatro (04) años, contados a partir del día 1º de febrero de 2002, hasta el día 31 de enero del 2006, prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no participe a la otra con tres (3) meses de anticipación por lo menos, mediante notificación por escrito, antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prorrogas.

   Sobre tal instrumental, la recurrida dejó establecido en su fallo lo siguiente:

   …En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir, aquéllos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

   …omisis…

   En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE…

   No hay duda para esta alzada, que tal instrumental de carácter autentico, presentado ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), para dejar constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente, merece para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano M.T., en su condición de arrendador, y la ciudadana MIRVAT NASER DE MISRI, en su condición de arrendataria, evento admitido por las partes en este juicio, por tanto, se trata de un hecho no controvertido.- Así se establece.

   No obstante lo anterior, argumenta este sentenciador que el vínculo contractual arrendaticio, así como cualquier otro contrato, puede ser objeto de ejecución o resolución según la elección del afectado, ello de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil por motivo del incumplimiento de alguna de las obligaciones contraídas en el contrato, pero en la especial materia de arrendamiento es requisito para la procedencia de la acción, que el tiempo de duración del contrato sea determinado y que esté vencido, pues tenemos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado.

   SOBRE EL VENCIMIENTO DEL CONTRATO

   La cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece:

   El presente Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, tendrá una duración de Cuatro (4) Años y se considerará vigente desde el día 01 de Febrero de 2002, hasta el día 31 de Enero del 2006; podrá ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no participe a la otra con Tres (3) meses de anticipación por lo menos, por escrito antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de darlo por terminado (sic) Se entenderá siempre que aun cuando LA ARRENDATARIA continuase ocupando el inmueble después de vencido el término inicial o cualquiera de sus prórrogas, no operará la tácita reconducción.

   Entonces por imperativo del contrato se imponía la obligación para el arrendador de notificar al arrendatario con por lo menos tres (3) meses de anticipación, por lo que, a fin de establecer el término de la relación arrendaticia, toca a este sentenciador resolver sobre la impugnación efectuada y en tal sentido a.e.d.d.a. quo sobre este punto.

   Sobre la impugnación de la notificación razonó la recurrida así:

   Ahora bien, entiende esta Juzgadora que el motivo de la impugnación de dicha actuación, esta dirigido a que la persona que la “solicitó” no tenía facultad para ello, pero siendo esto un aspecto que toca el fondo de lo debatido en la acción principal de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, este Tribunal se reserva el pronunciamiento sobre dicho alegato de impugnación, en el capitulo tercero del presente fallo…”

   Más adelante y sobre este punto, desarrolla la recurrida:

   Tal y como señalamos anteriormente, en cuanto al hecho relativo al vencimiento del término del contrato de arrendamiento, la única defensa que alegó la parte demandada, fue la impugnación de la notificación de no prorroga que le fuera realizada el día 27 de Octubre del año 2005, por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y para cuyo pronunciamiento quien sentencia se reservó esta parte del fallo…omisis…

   Ha quedado establecido ….que el inmueble del cual forma parte el local arrendado, y que fuera objeto de la notificación practicada, fue dado en venta registrada en fecha 16 de Septiembre del año 2006, por el ciudadano M.T. (representada por L.M.T.) y M.C.F.D.T. a los ciudadanos L.M., J.G., M.M. y M.C.T.F., en la proporción indicada en dicho instrumento…

   De manera, que al haber operado la enajenación del inmueble del cual forma parte el local arrendado, por parte del ciudadano M.T. y M.C.F.D.T., a los referidos ciudadanos, resulta evidente que operó la subrogación arrendaticia…omisis…el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador.

   En base a lo antes expuesto, se desestima el alegato de Impugnación formulado por la parte demandada…, se tiene como válida la notificación judicial de no prórroga…

   Tal como lo sostiene el a quo, sobre el vencimiento del contrato de arrendamiento, la única defensa alegada por la accionada, se limita a la impugnación de la notificación judicial, pues, en su criterio no es válida por cuanto no fue solicitada ni practicada por el arrendador.

   Pero en el caso de marras, es un hecho no controvertido la venta que hiciera el arrendador, ciudadano M.T. (representado por L.M.T.), a los ciudadanos L.M.T.F., J.G., M.M. y M.C.T.F., tal como se aprecia de la instrumental que riela en los folios 22, 23 y 24 del expediente, la cual quedó exenta de impugnación, y por ser un documento público aportado al proceso en forma oportuna, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y no obstante ser un hecho admitido por las partes, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, la venta que hicieran los ciudadanos M.C.F.D.T. y L.M.T.F., actuando el segundo en nombre y representación del ciudadano M.T., a los ciudadanos L.M.T.F., J.G., M.M. y M.C.T.F., de un inmueble constituido por una casa y el terreno donde se encuentra construida, con sus derechos, anexidades y pertenencias, situada en la Parroquia Maiquetía, Calle San Sebastián, marcada con el Nº 241 y comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: EN Ocho Metros (8,00Mts), con la Calle dicha; SUR: En Trece Metros (13,00 Mts), con solar que es o fue de los Sucesores de D.H.; ESTE: En Cincuenta y Ocho Metros con Sesenta y Cinco Centímetros (58,65 Mts), con casa que es o fue de F.G.. Entonces, siendo que el local objeto del arrendamiento y así lo reconoce la parte demandada, forma parte del inmueble antes identificado, es evidente que estamos en presencia de una subrogación arrendaticia.

   En tal sentido, afirma el Dr. G.G.Q., en su tratado de Derecho Arrendaticio, respecto a la subrogación arrendaticia:

   La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI.

   Al respecto, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, afirma que:

   La compra no extingue el arrendamiento. Este es un principio que deviene del artículo 1.163 del Código Civil, según el cual “se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Lo confirma, a los efectos del ámbito de aplicación de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, su artículo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario- arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”. El artículo 1.603 del Código Civil confirma esta regla en cuanto a una modalidad de transmisión de la propiedad, la sucesión mortis causa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.

   Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 9 de Octubre de 2006, dejó establecido lo siguiente:

   …De lo anterior se desprende, que la abogada actuó en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano …; y en virtud de tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora…, tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia.

   Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

   En conclusión, habiendo operado en el caso de marras la subrogación arrendaticia por la enajenación del inmueble arrendado, no hay ninguna duda que la parte actora en tanto adquirente del inmueble, ostenta la cualidad activa para solicitar la notificación judicial y ejercer la acción incoada, razón por la cual, este tribunal actuando en alzada debe desestimar por IMPROCEDENTE la impugnación y tiene como valida la notificación judicial.- Así se establece.

   En específico, respecto al vencimiento del contrato y los efectos de la validez de la notificación judicial efectuada, razona el a quo lo siguiente:

   …se tiene como valida la notificación judicial de no prorroga solicitada por el ciudadano L.M.T., y practicada por el antes señalado Juez Segundo de Municipio dentro del lapso previsto en la transcrita cláusula, es decir, con tres meses de anticipación (27 de Octubre del año 2005) al vencimiento del plazo de duración del contrato (31 de Enero del 2006).

   Establecido como ha quedado que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción venció el día 31 de enero del año 2006, tenemos que de conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 38: “…omisis…

   b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…

   Por todos (sic) lo antes expuesto es forzoso para esta Juzgadora, concluir que el contrato de arrendamiento, se encuentra vencido en cuanto a su plazo de duración, así como la prorroga legal prevista en el referido artículo 38…”

   Efectivamente, la parte actora notificó al arrendatario en fecha 27 de octubre de 2005, y el contrato de arrendamiento tenía establecido su vencimiento en fecha 31 de enero de 2006, es obvio que la notificación de no prorroga convencional del contrato se verificó con tres (3) meses de anticipación por lo menos, por lo que, comenzó a transcurrir en esa fecha la prorroga legal arrendaticia, que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y contrario a lo afirmado por el a quo, sería de un año, el cual se cumplió en fecha 31 de enero de 2007.- Así se establece.

   Así las cosas, reitera este sentenciador que la cláusula segunda del contrato estableció una duración de cuatro (4) años, desde el día 01 de febrero de 2002, hasta el día 31 de enero de 2006, siendo que la notificación de no prorroga convencional se practicó antes de concluir el primer período de cuatro (4) años, el supuesto legal aplicable al asunto no era el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino el previsto en el literal “b” del artículo 38 eiusdem, que establece:

   Artículo 38:…omisis…

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.”

   Sin embargo, entiende este sentenciador que se trata de un error de transcripción involuntario, pues el contenido no esta conforme con el literal invocado, y la conclusión es correcta, pues, si el contrato en cuanto al lapso convencional venció en fecha 31 de enero de 2006, la prorroga legal arrendaticia se cumplió en fecha 31 de enero de 2007, por lo que, el contrato de arrendamiento se encontraba vencido a la fecha de la introducción de la demanda, manteniendo su naturaleza a tiempo determinado.- Así se establece.

   En el caso de los contratos a tiempo indeterminado, sólo será posible accionar por la vía de la resolución, siempre y cuando la causa no se encuentre dentro de las taxativamente establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, la demanda será solamente por desalojo.

   En el caso de los arrendamientos a tiempo determinado, como es el caso que nos ocupa, la acción de cumplimiento de contrato procede por el incumplimiento de las obligaciones de alguno de los contratantes; en el caso del arrendador, entre sus obligaciones principales se contemplan principalmente según la Ley: 1. Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias, 2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y 3. Devolver la cosa al vencimiento del término del contrato, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, considerando la duración de la relación arrendaticia.

   Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

   Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   …omisis….

   Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

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   Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

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   Analizando esta alzada el contenido de la cláusula antes mencionada y las disposiciones de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios observa que a partir del 1º de Febrero de 2006, comenzaba a computarse obligatoriamente para la arrendadora y potestativamente para el arrendatario, la prórroga legal de un (1) año, en virtud que el contrato fue estipulado por el lapso de cuatro (4) años; en ese orden de ideas, dicha prórroga legal vencía el 31 de enero de 2007, por tanto, habiéndose efectuado validamente la notificación judicial de no prorroga convencional, transcurrido el lapso de la prorroga legal arrendaticia y presentada la demanda en fecha 30 de abril de 2007, concluye este sentenciador que no operó la tácita reconducción, pues, a la fecha de la demanda había vencido el contrato en su primer período, manteniendo su naturaleza temporal (a tiempo determinado). Y así se establece.-

   Como corolario de lo anterior, habiéndose desestimado que la relación de arrendamiento es a tiempo indeterminado, considera quien aquí decide que en el caso de autos se han cumplido los extremos de procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, esto es: 1) Existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) Vencimiento del termino del contrato primitivo y de la prorroga legal. 3) Incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado. Entonces, la apelación ejercida no puede prosperar en derecho. Así se decide.

   SOBRE LA RECONVENCIÒN

   Con relación a la contrademanda propuesta por la representación judicial de la demandada, sentenció el a quo:

   …En el caso de autos, si bien la parte demandante reconvenida no dio contestación a la demanda, desplegó actividad probatoria tendente a demostrar que el inmueble del cual forma parte el local arrendado fue vendido en forma global, por no poseer documento de condominio que individualice cada una de las unidades aprovechables del edificio, con lo cual enervaría el fundamento de la reconvención.

   En tal sentido, tal y como quedó establecido en el análisis probatorio, trajo a los autos, el titulo supletorio de la (sic) bienhechurías conformadas por un Edificio que “consta de Planta Baja, Mezanina (primer piso) Segundo Piso, Tercer Piso y una terraza y que se encuentra distribuido así…omisis…; linderos, medidas y datos de registro que coinciden con las indicadas en el documento de venta acompañado al libelo de demanda y cuya nulidad pretende la demandada con su reconvención. Aunado a ello, este Tribunal practicó Inspección Judicial, en la que se dejó constancia de los pisos y aéreas (sic)que conforman el referido Edificio, entre las cuales se encontraban el local objeto del arrendamiento, cuyo cumplimiento se demandó como acción principal, y que son las mismas reflejadas en el referido Titulo Supletorio.

   Es decir, en el caso de autos, la parte actora probó la venta global del inmueble del cual forma parte el local ubicado en la planta baja. Según pudo constatar quien aquí decide, en ocasión de la práctica de la inspección judicial.

   En razón de lo expuesto, al caso de autos se hace aplicable la norma contenida en el artículo 49 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

   El retracto arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

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   …omisis…

   Dado que la parte demandada como fundamento de hecho y derecho de su reconvención hizo valer el derecho de preferencia para adquirir un bien conformado por un local comercial que forma parte de una sola Edificación, el cual, como ya se estableció no goza de tal posibilidad legal y excluye su derecho de preferencia en cuanto a su adquisición, en aplicación a la doctrina de la casación y del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace obligante para este Tribunal, negar como en efecto niega la procedencia de la reconvención propuesta.- Así se decide.

   En efecto, en la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada propone reconvención, y en tal sentido expone que la parte actora sostiene en su escrito contentivo de la demanda que el inmueble le pertenece por venta que le hiciera su padre y madre, por tanto se le ha violado el derecho especial de preferencia que tiene como arrendataria de adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; que el arrendador no le notificó dicha venta y que para la fecha de la demanda se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que el arrendador transgredió las normas de orden público previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 43, 47 y 48, y en consecuencia se acoge al retracto legal, pero concluye calificando su acción reconvencional como nulidad de venta.

   Se observa que por una parte, los hechos y el derecho invocado configuran una acción de retracto legal arrendaticio, pero incurre en un equivoco al peticionar la nulidad de la venta, pues, el efecto del retracto no es otro que la sustitución del arrendatario en el tercero adquirente del inmueble (subrogación), entonces debe tenerse la acción ejercida por vía de reconvención como retracto legal y no nulidad de venta, pese a la confusión en la que incurre el actor en la reconvención, y que lo advierte el a quo en su fallo. Así se establece.

   Sobre la confesión ficta alegada, es preciso reiterar los extremos para su procedencia y en tal sentido, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquél lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

   Pauta la norma antes trascrita los supuestos de la confesión ficta, estos son: 1) Falta de contestación a la demanda. 2) Que no promueva pruebas que le favorezcan, y, 3) Que no sea contraria a derecho la petición del demandante.

   En efecto, la Sala Constitucional en un fallo de fecha 29 de agosto de 2003, dejó establecido que cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.

   Así las cosas, en el caso de marras estamos en presencia de una falta de contestación a la demanda, pero en la fase probatoria el demandado en la reconvención desarrolló una actividad probatoria tendiente a desvirtuar la pretensión de la reconvención.

   Pues, aportó a los autos el título supletorio debidamente evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Departamento Vargas de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (hoy Municipio Vargas del Estado Vargas), en fecha 21 de Marzo de 1.984, quedando anotado bajo el Nº 34.- Esta instrumental quedó exenta de impugnación en el curso del juicio, y la parte promovente no promovió las testimoniales a fin de ratificar el mérito probatorio del titulo supletorio.

   En efecto, el titulo supletorio como elemento probatorio deberá estar sometido al contradictorio en el juicio en el cual se pretende hacer valer, entonces si no declararon en el juicio los testigos que participaron en su conformación, no puede asimilarse en cuanto a su valor probatorio a los documentos públicos, pero siendo que en el caso de marras, no fue objeto de oposición o impugnación, aun cuando no hayan comparecido los testigos intervinientes en su formación debe valorarse como un indicio.

   En tal sentido, la precitada instrumental declara titulo supletorio suficiente a favor del ciudadano M.T., para asegurar sus derechos sobre unas bienhechurías construidas sobre un lote de terreno de su propiedad situado en Maiquetía del Departamento Vargas del Distrito Federal en la Calle San Sebastian marcada con el Nº 241 y comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte, en ocho metros (8.00 mts) con la calle San Sebastian, hoy Silencio a Jefatura; Sur, en trece metros (13.00 mts) con solar que es o fue de los Sucesores de D.H.; ESTE, en cincuenta y ocho metros con sesenta y cinco centímetros (58.65 mts) con casa que fue de B.H.; y OESTE, con cincuenta y ocho metros con sesenta y cinco centímetros (58.65 mts) con casa que fue de F.G.. Las bienhechurías se describen así: “…un Edificio que consta de Planta Baja, Mezanina (primer piso) Segundo Piso, Tercer Piso y una Terraza y que se encuentra distribuido así: PLANTA BAJA: Consta de un local comercial con dos (2) baños y una oficina con dos (2) baños; PRIMER PISO (Mezzanina): Consta de seis (6) Oficinas, a saber: Oficinas 1,2,3,4,5 y 6, cada una con su sala de baño y un patio interno; TERCER PISO, un apartamento con un salón grande, cuatro dormitorios y cinco baños: Cuarto Piso: Existe una terraza…”

   Ciertamente la descripción del referido inmueble coincide en cuanto a sus datos, medidas y linderos con el que se determina en el instrumento contentivo de la venta efectuada a los ciudadanos L.M., J.G., M.M. Y M.C.T.F., y de cuya estructura forma parte el inmueble arrendado, así se desprende de la Inspección Judicial promovida por la parte actora reconvenida y practicada por el a quo en fecha 11 de febrero de 2006, la cual, por haberse practicado en pleno juicio y por tanto sujeta al control por la parte contraria, y en uso de la inmediación, pues fue realizada directamente por el juez de causa, por tanto con carácter público, presta para este sentenciador pleno valor probatorio respecto a la estructura y distribución del inmueble, y en ese orden se deja constancia de los siguientes hechos: 1) De la existencia del Edificio denominado S.C., situado de silencio a jefatura, frente al pasaje El Cristo. Maiquetía, Estado Vargas. 2) Que en la Planta Baja del referido inmueble funciona un local comercial. 3) Que se aprecia la existencia de una Primera Planta con seis (6) Oficinas, una segunda planta o piso, con cinco (5) oficinas, un tercer piso o planta constituido por un (1) apartamento, y una terraza ubicada en la cuarta planta.

   Concluye este sentenciador que el objeto de la venta lo constituye el lote de terreno y el edificio ampliamente identificado en el cuerpo de este fallo, pues, los datos y descripción señalada en el titulo supletorio consignado a los autos, coincide con la que aparece en el instrumento contentivo de la venta y lo ratifica la Inspección Judicial, de donde no surge ninguna duda que el local arrendado se encuentra ubicado en la planta baja del precitado inmueble; se trata entonces de una venta global.

   Sobre la venta o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte el local arrendado y el retracto legal arrendaticio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 16 de Octubre de 2009, dejó establecido lo siguiente:

   …La Sala observa que el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

   El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

   De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, …. Declaró procedente el retracto…omisis

   De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto del arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos…

   Es claro también para quien aquí decide que lo ocurrido en el caso de marras es una transferencia global de la totalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, por lo tanto estamos en presencia de la excepción a la regla prevista en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Señala la doctrina en materia arrendaticia, que esta regulación se justifica debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forman parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter.

   El artículo 42 eiusdem, se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta, “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, esto indica que la preferencia sólo incluye el inmueble que tiene con tal carácter y no otro, aun cuando aquél forme parte de este.

   En síntesis, es claro que la enajenación o venta efectuada por el arrendador, tiene por objeto la totalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, por tanto ello configura el supuesto legal previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por consiguiente una excepción que hace IMPROCEDENTE el retracto legal arrendaticio ejercido, y esta conclusión hace inoficioso entrar a considerar la solvencia inquilinaria, entonces resultará forzoso para este sentenciador declarar IMPROCEDENTE la RECONVENCIÓN, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.

   D I S P O S I T I V A

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con sede en Maiquetía, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada y en consecuencia se CONFIRMA la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas en fecha 20 de febrero de 2008 y en consecuencia: 1) CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO ha propuesto el ciudadano L.M.T.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.485.071, actuando en su propio nombre y en representación de su madre y hermanos M.C.F.D.T., G.T.F., M.M.T.F. y M.C.T.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V- 6.107,053, V-6.485.071, V- 11.642.841, V- 7.995.406 y V-6.499.821, respectivamente, contra MIRVAT NASER DE MISRI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-19.561.843, y como corolario TERMINADO el contrato de arrendamiento existente entre las partes y se ordena la entrega del inmueble arrendado: Constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del Edificio “S.C.”, Silencio a Jefatura, frente al pasaje El Cristo, Parroquia Maiquetía del Estado Vargas. 2) SIN LUGAR LA RECONVENCIÒN que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuso la ciudadana: MIRVAT NASER DE MISRI, contra los ciudadanos L.M.T.F., M.C.F.D.T., G.T.F., M.M.T.F. y M.C.T.F., todos plenamente identificados en autos. Así se establece.