Decisión nº 10-01-03. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 7 de Enero de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y T.D.L.C.

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 07 de enero del 2010

Años 199º y 150º

Sent. N° 10/01//03.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios intentada por el ciudadano L.O.P., italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-302.238, actuando en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil Servicios, Proyectos y Construcciones Arolida, C.A., domiciliada en Barinas, Estado Barinas, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, el 13 de diciembre del 2001, bajo el N° 63, Tomo 21-A, con domicilio procesal en la avenida 23 de enero, edificio “Hotel Bristol”, oficina 7, Barinas, Estado Barinas, representado por el abogado en ejercicio A.R.P.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.296, contra la sociedad mercantil Construcciones 3 M.I.A., C.A., domiciliada en Caracas, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 15 de octubre del 2002, bajo el N° 21, Tomo 711AQTO, en la persona de su representante legal ciudadano M.A.B.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.918.655, con domicilio procesal en la urbanización El Parral, calle Los Cujíes, centro comercial El Parral, piso 3, oficina 313, Barquisimeto, Estado Lara, representada por la abogada en ejercicio Elymar Cordero Cuartín, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.011.

Alega la parte actora en el libelo de demanda que consta de documento autenticado en fecha 24 de febrero del 2006, por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, Estado Barinas, bajo el N° 18, Tomo 37, que acompañó en copia certificada, que su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil Construcciones 3 M.I.A., C.A., sobre un local comercial en el Centro Empresarial C.P., ubicado en el cruce (esquina) de las avenidas C.P. y Montilla, en la ciudad y Municipio Barinas del Estado Barinas, en la segunda planta distinguido con el N° 7 (4-2), que tiene una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados con setenta y nueve centímetros cuadrados (42,79 M2), con sala de baño, totalmente equipada de W.C., lavamanos, accesorios sanitarios y sus paredes revestidas en cerámica, medidor de agua independiente, un equipo acondicionador de aire marca Ecox, capacidad 36.000 BTU, cuyo condensador está ubicado en el piso 2, acceso por el local N° 5 (2-2); que consta de t.d.T. y teléfono, tomacorrientes y apagadores, puerta principal entamborada de madera con pequeña ventana en vidrio, que posee una ventana corrediza en bronce y vidrio, tres (3) lámparas fluorescentes del tipo splendor, piso de cerámica y paredes de bloques de arcilla frisadas, con revestimiento tipo salpicado y pintadas, que el techo es una placa de concreto armada, que adicionalmente presenta trabajos de techo raso, alinderada así: norte: escalera y pasillo de circulación, sur: vista a la casa que es o fue de O.R., este: vista a la casa que es o fue de J.L., y oeste: local N° 6 (3-2).

Que la arrendataria se obligó a pagar a la arrendadora a título de canon de arrendamiento por mensualidad adelantada y dentro de los primeros siete (7) días de cada mes, la cantidad de un millón ciento treinta mil bolívares (Bs.1.130.00,00), hoy un mil ciento treinta bolívares (Bs.1.130,00), en la cual no se encontraba incluido el impuesto al valor agregado (I.V.A.); y que se acordó que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento daría derecho a la arrendadora para optar entre pedir la resolución del contrato con pago de indemnizaciones o exigir el cumplimiento del mismo por todo el tiempo estipulado; que se estableció que el tiempo de duración sería de seis (6) meses, contados a partir del 01 de marzo de 2006, prorrogables conforme a la cláusula tercera por un lapso igual con un incremento en el canon conforme al índice de precios al consumidor para el Área Metropolitana de la ciudad de Caracas que publica el Banco Central de Venezuela.

Adujo que el referido contrato fue prorrogado sucesivamente por las partes contratantes en cada vencimiento semestral, siendo el último de ellos el 01 de marzo del 2008, que el canon de arrendamiento fue incrementado en cada prórroga y pagado conforme al índice de precios al consumidor (I.P.C.), resultando el último canon de arrendamiento a partir de dicha fecha, por la cantidad de un mil novecientos ochenta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.1.980,44) mensuales, que el contrato se fue ejecutando sucesivamente sin inconvenientes hasta el mes de abril del 2008, momento en el cual pese a continuar poseyendo el inmueble arrendado Construcciones 3 M.I.A., C.A., dejó de pagar dicho canon de arrendamiento, adeudando hasta esa fecha (29/01/2009) los cánones correspondientes a los meses de abril a diciembre del 2008, para un monto total de diecisiete mil ochocientos veinticuatro bolívares (Bs.17.824,00) a razón de un mil novecientos ochenta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.1.980,44) cada uno, cuyo pago afirmó reclamaría como indemnización de daños y perjuicios de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil.

Manifestó que la conducta asumida por la arrendataria de no pagar los cánones convenidos, además de constituir un incumplimiento a su obligación principal genera una responsabilidad civil en el sentido de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados, correspondientes hasta ese momento en la cantidad de diecisiete mil ochocientos veinticuatro bolívares (Bs.17.824,00) a razón de un mil novecientos ochenta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.1.980,44) por cada pensión de arrendamiento insoluta, correspondiente a los meses de abril a diciembre del 2008, ambos inclusive. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.270, 1.271, 1.579 y 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por todo lo expuesto demanda a la sociedad de comercio Construcciones 3 M.I.A., C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a: 1°) la resolución del contrato de arrendamiento objeto de litigio; 2°) pagar la cantidad de diecisiete mil ochocientos veinticuatro bolívares (Bs.17.824,00) como indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento; y c) que como consecuencia de dicha resolución y por ende terminación del mismo, a la cancelación del consumo de los servicios públicos del inmueble en cuestión, durante todo el tiempo de duración del contrato, tales como agua, luz eléctrica y cualesquiera otro inherente a éste, conforme a la cláusula “novena” del contrato.

Solicitó medida de secuestro de la cosa arrendada de conformidad con lo previsto en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que por ser su representada la propietaria se le acordara el depósito de la misma. Solicitó la indexación judicial de las cantidades demandadas. Además acompañó: copia simple de acta constitutiva y estatutos de la sociedad mercantil Servicios, Proyectos y Construcciones Arolida, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, de fecha 13/12/2001, bajo el N° 63, Tomo 21-A de los libros respectivos.

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En fecha 29 de enero del 2009, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la presente demanda, la cual se admitió por auto del 03/02/2009, sustanciándose de acuerdo con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el procedimiento breve regulado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose citar a la demandada sociedad mercantil Construcciones 3 M.I.A., C.A., en la persona de su representante legal ciudadano M.A.B.F., para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la misma, cuyos recaudos fueron librados el 17/02/2009.

No habiéndose logrado la citación personal de la sociedad mercantil demandada, conforme se colige de la diligencia suscrita por el Alguacil cursante al folio 27, y previa solicitud del apoderado actor, se acordó por auto del 09/03/2009 la citación por carteles de la demandada, de acuerdo con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuyos ejemplares de los carteles librados publicados en los Diarios “El Diario de los Llanos” y “La Prensa” de este Estado, así como en los Diarios “El Nuevo País” y “El Universal” de circulación nacional, fueron consignados en fecha 11/05/2009, y el ejemplar del cartel respectivo fue fijado por la Secretaria de este Despacho el 20 de aquél mes y año, tal y como se desprende de la nota estampada en esa fecha, que riela al folio 44.

Previa solicitud de la representación judicial del accionante, y por auto del 22 de septiembre del presente año, se designó como defensora judicial de la parte accionada, a la abogada en ejercicio B.T.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 34.510, quien notificada aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, según se evidencia de la diligencia suscrita y acta levantada el 02/10/2009, cursantes a los folios 50 y 51, en su orden.

Por auto del 05/10/2009, se ordenó emplazar a la defensora judicial designada, para que compareciera por ante este Tribunal a dar contestación a la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, librándose los recaudos respectivos el 20/10/2009. Sin embargo, en fecha 22/10/2009, el ciudadano M.A.B.F., en su condición de presidente de la firma mercantil Construcciones 3 M.I.A., C.A., asistido por la abogada en ejercicio E.P.O., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 131.311, presentó escrito manifestando darse por citado y solicitó se dejara sin efecto el nombramiento del defensor ad-litem.

Dentro de la oportunidad legal, la apoderada judicial de la parte accionada presentó escrito de contestación a la demanda en el que opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición de ley de admitir la acción propuesta, manifestando que la parte actora ha venido hilando su pretensión como si estuvieran en presencia de un contrato a tiempo determinado, que no endilga la supuesta situación de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que indica en el libelo, que en tal supuesto implicaría causal de desalojo. Que tales alegatos y calificación de contrato a tiempo determinado, están apartados de la realidad jurídica, que su conferente y el arrendador han mantenido una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de litigio desde el año 2006, de manera continua y sin interrupción alguna, que resulta indeterminado el contrato de arrendamiento, del texto de la cláusula tercera del mismo y de la situación que continuó entre las partes, la cual señaló.

Que a la fecha de presentación de ese escrito (26/10/2009), vencieron los supuestos seis meses de la relación arrendaticia, como también cuatro (04) períodos más de seis (06) meses, es decir, hasta el mes de marzo de 2008, que su conferente continuó ocupando y accediendo al inmueble en condición de arrendataria, cumpliendo con todas sus obligaciones contractuales y legales, que el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, que nunca le comunicó ni verbal ni por escrito, ni dentro de la oportunidad convenida, su voluntad o decisión de ponerle fin al contrato, ni que gozaba de prórroga legal, que por tal razón el contrato se encuentra vigente.

Manifestó que a finales del mes de marzo de 2008, su representada, sus directivos y empleados, intentaron acceder al inmueble arrendado, cuando sorpresivamente los vigilantes les impidieron el acceso al edificio y al local en cuestión, argumentando que tenían órdenes expresas de los dueños de no permitir el acceso al edificio, ni a la oficina; que a pesar de haber ocurrido a esas vías de hecho hasta esa fecha la arrendadora no ha comunicado su voluntad de dar por terminado el contrato, lo que desencadenó en que la relación arrendaticia se indeterminara en el tiempo y solicitó así sea decidido.

Dio contestación al fondo, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, aduciendo no ser ciertos los hechos alegados por el actor e inaplicable el derecho que de ellos pretende derivar. Alegó que mal podría su representada, en su condición de arrendataria cumplir con su obligación contractual y legal, cuando la arrendadora no cumplió con su obligación contractual establecida en el artículo 1.585 del Código Civil, oponiendo la excepción de contrato no cumplido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 ejusdem, afirmando que su representada no estaba obligada a cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento a partir de la fecha en que le fue negado el acceso al inmueble y goce pacífico de la cosa arrendada (31/03/2008), porque la arrendadora no la mantuvo en el uso y goce del inmueble al negársele el acceso al mismo.

Reconvino por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la actora Servicios, Proyectos y Construcciones Arolida, C.A., alegando que la arrendadora cumplió con su obligación de mantener a su representada en el uso y goce pacífico de la cosa desde la fecha de vigencia del contrato (01/03/2006) hasta el 31/03/2008, incumpliendo tal obligación para los meses de abril a diciembre del 2008 y todos los demás cánones de arrendamiento que han transcurrido y los que transcurran hasta la sentencia definitiva, demandando a la actora para que convenga o sea condenada por este Tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento que mantiene con su representada y se le restituya en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, permitiéndosele el acceso al inmueble arrendado y al pago de las costas y costos del proceso. Fundamentó la reconvención en los artículos 1.160, 1.167, 1.487, 1.585 ordinal 3° del Código Civil, y la estimó en la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000,00) equivalentes a tres mil unidades tributarias (U.T. 3000).

Solicitó se declare sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta en contra de su representada. Acompañó: original de poder autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 23/09/2009, bajo el N° 57, Tomo 130 de los libros respectivos, y de documento constitutivo y estatutos sociales de la sociedad mercantil Construcciones 3 M.I.A., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15/10/2002, bajo el N° 21, Tomo 711AQTO de los libros respectivos.

Por auto del 27 de octubre del 2009, se admitió la reconvención propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, con fundamento en la parte final del primer parágrafo del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el segundo (2°) día de despacho siguiente a aquél, para que la parte actora contestara la reconvención propuesta, conforme a lo estipulado en el citado artículo 888.

En fecha 29/10/2009, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, presentó escrito mediante el cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, por ser absolutamente falsos los hechos señalados e improcedente el derecho aplicado, particularmente y no únicamente lo referente a que su representada no le ha permitido el uso pacífico de la cosa arrendada, lo que rechazó categóricamente. Rechazó por exagerada la estimación de la demanda, manifestando que la demandada reconviniente no explica de dónde la obtiene. Solicitó que la reconvención planteada sea declara sin lugar con los accesorios de ley.

Dentro del lapso legal, ambas partes presentaron escritos de pruebas mediante los cuales promovieron las siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. Mérito favorable de autos, especialmente del original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.D.O.A., actuando en su carácter de Directora Gerente de la empresa mercantil Servicios, Proyectos y Construcciones Arolida, C.A. -arrendadora- y la sociedad de comercio Construcciones 3 M.I.A., C.A., representada por su presidente ciudadano M.A.B.F. -arrendataria-, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/02/2006, bajo el Nº 18, Tomo 37 de los libros respectivos. En cuanto al mérito favorable de los autos, se observa que al haber sido promovida en forma genérica, sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable. Y respecto al contrato de arrendamiento, se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Mérito favorable de autos. Se observa que al haber sido promovida en forma genérica, sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable.

2. Valor probatorio de todos los instrumentos públicos y privados acompañados al libelo de demanda y que cursan en autos, los cuales no fueron desconocidos ni tachados en la oportunidad procesal correspondiente. Se observa que al haber sido promovida en forma genérica, sin señalar de manera específica las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable.

3. Inspección judicial. En la oportunidad fijada (12/11/2009), se trasladó y constituyó este Tribunal en el Centro Comercial C.P., ubicado en la avenida C.P. entre avenidas Libertad y Montilla, específicamente en el local comercial signado con el N° 4-2, situado en el segundo piso del referido Centro Empresarial de la ciudad de Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, en compañía de la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente promovente, abogada en ejercicio Elymar J.C.C. y del apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado en ejercicio A.R.P.S.. El Tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: 1°) que el local comercial signado con el número 4-2, se encontraba cerrado; 2°) que el conjunto de llaves que presentó en ese acto la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, fue probado por la mencionada profesional del derecho en el cilindro de la puerta de acceso principal al Centro Empresarial donde se encontraba constituido, no correspondiendo ninguna de ellas a la referida puerta, no así el protector de hierro y la puerta correspondiente que dan acceso al referido local, las cuales si fueron aperturadas con las llaves presentadas por la mencionada apoderada judicial; 3°) que con el conjunto de llaves que presentó en ese acto la apoderada judicial de la parte demandada quien las probó en presencia del Tribunal sólo se pudo tener acceso al local signado con el N° 4-2; 4°) en cuanto a la sala de baño W.C., lavamano, accesorios sanitarios y cerámicas de las paredes, si bien se percibió que estaban sucios, se encuentran en buen estado, observándose una consola de aire acondicionado tipo split, de cuyas condiciones no se dejó constancia por no haber servicio de energía eléctrica, se observó techo raso en el local y en el baño en buenas condiciones, así como la puerta principal y la ventana corrediza; en cuanto a los tomacorrientes y apagadores, se observó la existencia de ellos en buen estado; 5°) que en el referido local se observó la existencia de los siguientes bienes: equipos de computación, impresora, fotocopiadora, escaparate metálico, escritorio de fórmica, un fax, varias sillas, algunas con ruedas y otras fijas, papeleras plásticas, una guillotina, una caja de primeros auxilios, una mesa redonda en fórmica, así como diversas carpetas y papeles varios, todos en buen estado; que algunas de las carpetas observadas presentaban en su lomo (de las carpetas) un logo donde se leyó Construcciones 3 MIA; 6°) en cuanto a que se interrogara al encargado del centro comercial, jefe de seguridad o cualesquier persona que diera fe de la razón o razones por las cuales no ha sido posible dar acceso a la parte demandada al local comercial señalado y desde que fecha aproximadamente, el Tribunal se abstuvo de dejar constancia por considerar que lo indicado es objeto de un medio de prueba distinto al promovido; 7°) respecto a la documentación señalada, el Tribunal ratificó lo referido a ello, indicado en el particular quinto. Luego, la apoderada de la parte demandada al concedérsele el derecho de palabra solicitado, expuso: que dejaba constancia que el acceso que se tuvo en forma pacífica al centro empresarial era por la presencia del Tribunal, que la llave principal de acceso no corresponde como se dejó constancia en el primer particular, que los vigilantes aproximadamente desde hace un año por ordenes expresas no han permitido su acceso, estimando urgente tomar posesión de los documentos y archivos por ser vitales para el funcionamiento de la empresa. Luego, el apoderado actor al concedérsele el derecho de palabra, expuso: pido al Tribunal que en la sentencia definitiva se pronuncie sobre la manifiesta ilegalidad de esta prueba, particularmente con relación a los puntos donde la demandada ha pretendido demostrar una falta de acceso al inmueble con un manojo de llaves exhibido por ella misma lo cual escapa del debido control de la prueba de esta representación. Se aprecia en todo su valor para comprobar las circunstancias a que se refiere, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.428 y 1.430 del Código Civil.

   En fecha 19/11/2009, el apoderado judicial de la accionante presentó escrito en el que expuso las razones por las que procede la acción resolutoria con daños y perjuicios en materia arrendaticia, citando jurisprudencia de casación, solicitando se declare con lugar la demanda con expreso pronunciamiento sobre las costas procesales.

   Por auto de fecha 23 de noviembre del 2009, se difirió la sentencia para ser dictada dentro de los treinta (30) días calendarios consecutivos siguientes a aquél, con fundamento en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   PREVIO:

   Seguidamente esta juzgadora, de conformidad con lo establecido en el encabezamiento del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se pronuncia sobre la cuestión previa opuesta por la apoderada judicial de la accionada en la oportunidad de la contestación a la demanda, prevista en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición de ley de admitir la acción propuesta, manifestando que la parte actora ha venido hilando su pretensión como si estuvieran en presencia de un contrato a tiempo determinado, que no endilga la supuesta situación de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que indica en el libelo, que en tal supuesto implicaría causal de desalojo. Que tales alegatos y calificación de contrato a tiempo determinado, están apartados de la realidad jurídica, que su conferente y el arrendador han mantenido una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de litigio desde el año 2006, de manera continua y sin interrupción alguna, que resulta indeterminado el contrato de arrendamiento, del texto de la cláusula tercera del mismo y de la situación que continuó entre las partes, la cual señaló.

   Que a la fecha de presentación de ese escrito (26/10/2009), vencieron los supuestos seis meses de la relación arrendaticia, como también cuatro (04) períodos más de seis (06) meses, es decir, hasta el mes de marzo de 2008, que su conferente continuó ocupando y accediendo al inmueble en condición de arrendataria, cumpliendo con todas sus obligaciones contractuales y legales, que el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, que nunca le comunicó ni verbal ni por escrito, ni dentro de la oportunidad convenida, su voluntad o decisión de ponerle fin al contrato, ni que gozaba de prórroga legal, que por tal razón el contrato se encuentra vigente; que hasta esa fecha la arrendadora no ha comunicado su voluntad de dar por terminado el contrato, lo que desencadenó en que la relación arrendaticia se indeterminara en el tiempo, solicitando así sea decidido.

   En tal sentido, tenemos que el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece:

   Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

   11º) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

   Sobre la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, se debe tener en cuenta que es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que tal defensa debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

   Esta cuestión previa se refiere a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla.

   Al respecto, quien aquí juzga advierte que comparte el criterio sostenido por la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 14 de agosto de 1997, caso E.A.R.C. contra Corporación Venezolana de Guayana, expediente N° 12.090, sentencia N° 542, que estableció:

   ...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...

   Ahora bien, de la doctrina anteriormente transcrita se desprende que, era labor del juez de la recurrida, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en razón a que se trata de un punto de pleno derecho, verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada…(omissis)”.

   En el caso de autos, del contenido del libelo de la demanda se desprende claramente que la pretensión ejercida es de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 24 de febrero del 2006, bajo el N° 18, Tomo 37 de los libros respectivos, e indemnización de daños y perjuicios, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.270, 1.271, 1.579 y 1.167 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, al no existir en esta causa prohibición alguna por parte del legislador de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, así como tampoco se desprende de dichas normas la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de tal acción; es por lo que resulta forzoso considerar que la cuestión previa opuesta no puede prosperar dada su manifiesta improcedencia; Y ASI SE DECIDE.

   PREVIO:

   En relación con la reconvención propuesta por la representación judicial de la sociedad de comercio demandada contra la empresa mercantil actora, por cumplimiento del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en litigio, resulta menester precisar que tal contrademanda fue expresamente estimada por la apoderada de la accionada en la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000,00) equivalentes a tres mil unidades tributarias (U.T. 3000).

   En este orden de ideas, el encabezamiento del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

   En la contestación de la demanda,…(sic). En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía

   .

   El artículo 1 de la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18/03/2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 39.152 de fecha 02/04/2009, es del tenor siguiente:

   Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

   a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

   b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.)…(omissis)

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   A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas de dinero en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.), al momento de la interposición del asunto”.

   Así las cosas, tenemos que en nuestro país constituye un hecho notorio y comunicacional lo referido a que el valor actual de la unidad tributaria fue fijado por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en la cantidad de cincuenta y cinco bolívares (Bs.55.00), y por ende, tal circunstancia se encuentra relevada, eximida o exenta de ser demostrada.

   En el caso de autos, se evidencia del escrito de contestación a la demanda cursante a los folios del cincuenta y ocho (58) al sesenta y siete (67), ambos inclusive, que en forma expresa la apoderada judicial de la parte demandada expuso que conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil estimaba esa demanda –entendiéndose por tal la reconvención- en la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000,00) equivalentes actualmente a tres mil unidades tributarias (U.T. 3000), según lo establecido por la Resolución N° 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia.

   En consecuencia, de lo señalado en el párrafo que precede, se colige que la suma por la cual fue estimada la reconvención propuesta oportunamente por la parte accionada en esta causa, es evidentemente inferior a la cuantía atribuida en forma expresa a los Tribunales de Primera Instancia, y en virtud de que en nuestro ordenamiento jurídico no existe norma alguna que en forma expresa y exclusiva atribuya a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, el conocimiento de la pretensión ejercida a través de dicha contrademanda, es por lo que resulta forzoso para este órgano jurisdiccional declarar que la reconvención propuesta es inadmisible por ser este Juzgado incompetente por la cuantía para conocer de la misma, conforme a las disposiciones legales antes citadas; Y ASÍ SE DECIDE.

   PREVIO:

   En virtud de las motivaciones expresadas en el punto previo que antecede, este órgano jurisdiccional considera inoficioso e improcedente emitir pronunciamiento acerca del rechazo por exagerada de la estimación de la demanda formulada por el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, en el escrito presentado en fecha 29 de octubre del año 2009; Y ASÍ SE DECIDE.

   PREVIO:

   Seguidamente se examina la excepción de contrato no cumplido opuesta con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, por la apoderada judicial de la accionada en el escrito de contestación a la demanda, alegando que mal podría su representada, en su condición de arrendataria cumplir con su obligación contractual y legal, cuando la arrendadora no cumplió con la obligación establecida en el artículo 1.585 del Código Civil, que su representada no estaba obligada a cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento a partir de la fecha en que le fue negado el acceso al inmueble y goce pacífico de la cosa arrendada (31/03/2008), porque la arrendadora no la mantuvo en el uso y goce del inmueble al negársele el acceso al mismo.

   El artículo 1.168 del Código Civil, reza:

   En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

   .

   La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 23 de noviembre de 1988, señaló que la excepción non adimpleti contractus comprende los efectos del contrato, más no lo extingue; y en materia procesal constituye una defensa de fondo o perentoria que debe oponer la parte accionada en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, y en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.

   Por otra parte, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 06 de febrero del 2003, en el expediente N° 02055, sostuvo que:

   “La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio E.M.L., es:

   La excepción non adimpleti contractus, (excepción de contrato no cumplido), llamada también de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación

   . (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica A.B., 1995)

   Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”

   En cuanto a las condiciones necesarias para que pueda prosperar la excepción non adimpleti contractus, la mayor parte de la doctrina como la jurisprudencia nacional coinciden en afirmar que son las siguientes:

1. Que se trate de un contrato bilateral. En el presente caso, tal requisito se encuentra cumplido conforme se desprende del contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes hoy en litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 24/02/2006, bajo el Nº 18, Tomo 37 de los libros respectivos.

2. Que las obligaciones recíprocas deban satisfacerse en forma simultánea. Dada la naturaleza del contrato que vincula a las partes en controversia, debe advertirse que las obligaciones de éstas no son de cumplimiento simultáneo, pues la obligación legal estipulada en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil correspondiente a la arrendataria, es de tracto sucesivo.

3. Que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito. Tal circunstancia no fue demostrada en autos, pues al respecto advierte esta juzgadora que, por el simple hecho de no encontrarse en el conjunto de llaves que tenía en su poder la apoderada judicial de la demandada y presentadas en la oportunidad de la evacuación de la inspección judicial promovida, la correspondiente a la puerta de acceso al edificio donde funciona el Centro Empresarial en el cual se encuentra el local comercial arrendado, mal puede pretenderse que de ello se pueda colegir la demostración del argumento esgrimido por dicha parte como fundamento de la excepción invocada al respecto.

4. Que la parte que oponga la excepción no haya motivado, a su vez el incumplimiento de la otra parte. Como bien se dijo en el numeral que precede no fue comprobado en esta causa el incumplimiento contractual por parte de la aquí actora y arrendadora.

5. Que se trate de un incumplimiento culposo, es decir, que la conducta ilícita de la demandante sea la causa y justificación para que la demandada no cumpla o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo. Se observa que ello no se encuentra demostrado en este expediente.

   Conforme al principio procesal de la carga de la prueba consagrado en nuestro ordenamiento jurídico, quien se excepciona debe probar los hechos en los cuales la fundamenta en virtud de la máxima latina “reus in excepcione fit actor”, el demandado excepcionante se coloca en su excepción en la misma posición que el actor en cuanto a la prueba de los hechos que sirven de base a su demanda, porque el hecho nuevo en este caso implica el reconocimiento de la existencia de la obligación, del acto o convenio celebrado por las partes que obligaría al cumplimiento de la misma.

   En el presente caso, cabe precisar que no se encuentran cumplidas todas y cada una de las condiciones requeridas para que proceda la excepción aquí opuesta, ello en virtud del carácter concurrente de las mismas, pues debe reiterarse que no cursa en estas actas procesales elemento de prueba alguno que demuestre el incumplimiento por parte de la arrendadora de la obligación consagrada en el ordinal 3° del artículo 1.585 del Código Civil, razón por la cual no puede prosperar la excepción de contrato no cumplido opuesta; Y ASÍ SE DECIDE.

   PREVIO:

   Analiza esta juzgadora el pedimento formulado por el apoderado judicial de la parte actora en la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida sobre la manifiesta ilegalidad de esa prueba, particularmente con relación a los puntos donde la demandada ha pretendido demostrar una falta de acceso al inmueble con un manojo de llaves exhibido por ella misma lo cual escapa del debido control de la prueba de esta representación.

   Al respecto, debe precisarse que la doctrina patria sostiene que el derecho a probar y a la prueba judicial, constituye un derecho y una garantía constitucional, que consiste en aportar al proceso todos los medios probatorios legales y pertinentes para convencer al juez de la veracidad de la afirmación o negación de los hechos en que se basa la pretensión o defensa, según el caso; comprendiendo ello, entre otros, el derecho a promover los medios de prueba que se estimen pertinentes, requiriéndose que tales medios de pruebas, sean: legales, relevantes, pertinentes, conducentes, lícitos y oportunos; y el derecho a contradecir los medios de pruebas aportados por el adversario para su no admisión por el juez (oposición de pruebas).

   Sobre el derecho a contradecir o a objetar las pruebas aportadas por la contraparte, el Dr. Cabrera Romero, sostiene que ello se basa en el principio de contradicción de la prueba, que se manifiesta a través de dos figuras:

   • la oposición: lo que se pretende es que la prueba no ingrese al proceso por ser manifiestamente ilegal, impertinente, ilícita, no idónea, extemporánea o por estar irregularmente promovida, de allí que tenga carácter preventivo, pues la inadmisión de la prueba por el juez es in limine litis; y

   • la impugnación: es la forma de atacar, enervar o contradecir los medios probatorios que han sido admitidos, con o sin oposición, para que estos no produzcan efectos procesales, es decir, no influyan en el ánimo del juez.

   En el caso de autos, debe observarse que la prueba de inspección judicial promovida oportunamente por la parte demandada es manifiestamente legal, dado que tal medio probatorio se encuentra estipulado en forma expresa en nuestro ordenamiento jurídico, razón por la cual fue admitida; y en el supuesto negado de que la parte contraria hubiere considerado lo contrario, ha debido hacer uso del principio probatorio respectivo, cual es, el de control y contradicción de la prueba, a través de los mecanismos que estimare pertinentes, circunstancia ésta no planteada en autos, dada la contradicción y ambigüedad de los argumentos aducidos en el acto de evacuación de dicha prueba, antes señalados, motivo por el cual resulta improcedente el planteamiento formulado al efecto; Y ASÍ SE DECIDE.

   Para decidir este Tribunal observa:

   La demanda intentada versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios celebrado entre la sociedad de comercio Servicios, Proyectos y Construcciones Arolida, C.A. -arrendadora-, representada por su directora gerente ciudadana M.D.O.A. y la sociedad mercantil Construcciones 3 M.I.A., C.A. -arrendataria-, representada por su presidente ciudadano M.A.B.F., según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24/02/2006, bajo el Nº 18, Tomo 37 de los libros respectivos, sobre un local comercial en el Centro Empresarial C.P., ubicado en el cruce (esquina) de las avenidas C.P. y Montilla, en la ciudad y Municipio Barinas del Estado Barinas, en la segunda planta distinguido con el N° 7 (4-2), que tiene una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados con setenta y nueve centímetros cuadrados (42,79 M2), con sala de baño, totalmente equipada de W.C., lavamanos, accesorios sanitarios y sus paredes revestidas en cerámica, medidor de agua independiente, un equipo acondicionador de aire marca Ecox, capacidad 36.000 BTU, cuyo condensador está ubicado en el piso 2, acceso por el local N° 5 (2-2); que consta de t.d.T. y teléfono, tomacorrientes y apagadores, puerta principal entamborada de madera con pequeña ventana en vidrio, que posee una ventana corrediza en bronce y vidrio, tres (3) lámparas fluorescentes del tipo splendor, piso de cerámica y paredes de bloques de arcilla frisadas, con revestimiento tipo salpicado y pintadas, que el techo es una placa de concreto armada, que adicionalmente presenta trabajos de techo raso, alinderada así: norte: escalera y pasillo de circulación, sur: vista a la casa que es o fue de O.R., este: vista a la casa que es o fue de J.L., y oeste: local N° 6 (3-2).

   Al efecto, el representante legal de la sociedad de comercio actora alegó que el referido contrato fue prorrogado sucesivamente por las partes contratantes en cada vencimiento semestral, siendo el último de ellos el 01/03/2008, que el canon de arrendamiento fue incrementado en cada prórroga y pagado conforme al índice de precios al consumidor (I.P.C.), resultando el último canon de arrendamiento a partir de dicha fecha, por la cantidad de un mil novecientos ochenta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.1.980,44) mensuales, que el contrato se fue ejecutando sucesivamente sin inconvenientes hasta el mes de abril del 2008, momento en el cual pese a continuar poseyendo el inmueble arrendado Construcciones 3 M.I.A., C.A., dejó de pagar dicho canon de arrendamiento, adeudando hasta esa fecha (29/01/2009) los cánones correspondientes a los meses de abril a diciembre del 2008, para un monto total de diecisiete mil ochocientos veinticuatro bolívares (Bs.17.824,00) a razón de un mil novecientos ochenta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.1.980,44) cada uno.

   Asimismo adujo que la conducta asumida por la arrendataria de no pagar los cánones convenidos, además de constituir un incumplimiento a su obligación principal genera una responsabilidad civil en el sentido de indemnizar los daños y perjuicios ocasionados, correspondientes hasta ese momento en la cantidad de diecisiete mil ochocientos veinticuatro bolívares (Bs.17.824,00) a razón de un mil novecientos ochenta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.1.980,44) por cada pensión de arrendamiento insoluta, correspondiente a los meses de abril a diciembre del 2008, ambos inclusive, y los que se sigan ocasionando hasta la terminación total de este juicio, demandando: 1°) la resolución del contrato de arrendamiento objeto de litigio; 2°) pagar la cantidad de diecisiete mil ochocientos veinticuatro bolívares (Bs.17.824,00) como indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento; y c) que como consecuencia de dicha resolución y por ende terminación del mismo, a la cancelación del consumo de los servicios públicos del inmueble en cuestión, durante todo el tiempo de duración del contrato, tales como agua, luz eléctrica y cualesquiera otro inherente a éste, conforme a la cláusula “novena” del contrato, todo ello con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.270, 1.271, 1.579 y 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En tal sentido, encontramos que el artículo 1.133 del Código Civil, dispone:

   El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Por su parte, el artículo 1.159 ejusdem, establece:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

   .

   La norma transcrita está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, a saber: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal disposición es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

   El artículo 1.167 ejusdem, reza:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato, b) la resolución del contrato, y c) daños y perjuicios, este último por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

   Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la sociedad de comercio accionada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, aduciendo no ser ciertos los hechos alegados por el actor e inaplicable el derecho que de ellos pretende derivar.

   Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos que alegare.

   Ahora bien, a los fines de precisar si nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, resulta menester a.l.n.d. contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.

   En este orden de ideas, se analiza lo estipulado por las partes contratantes en la cláusula tercera del referido contrato, que es del siguiente tenor:

   La duración del presente contrato es de seis meses (06) meses, contados a partir del 01 de marzo de 2006, se prorrogará automáticamente por periodos iguales si dentro de un (1) mes de anticipación por lo menos al final de cada periodo cualesquiera de las partes contratantes no manifestare a la otra por escrito lo contrario. De manera pues queda expresamente convenido entre las partes, que las mismas podrán dar por terminado el presente contrato dentro de las treinta (30) días de anticipación a la finalización de la fecha aquí establecida o de cualquiera de sus prorrogar, si alguna de ella manifestare a la otra su deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento, Bastará como notificación una carta misiva con acuse de recibo dirigido a LA ARRENDATARIA, o telegrama por correo certificado con acuse de recibo dirigido a la dirección del inmueble arrendado…(omissis)

   .

   En el presente caso, se evidencia del texto del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas en fecha 24/02/2006, anotado bajo el N° 18, Tomo 37 de los libros respectivos, que en el mismo se estipuló una duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo del 2006, es decir, que se celebró por tiempo determinado; y por cuanto en forma expresa las partes contratantes y hoy en litigio, pactaron que el mismo se prorrogaría automáticamente y por periodos iguales, si dentro de un (1) mes de anticipación por lo menos al final de cada periodo cualquiera de ellas no manifestare a la otra por escrito lo contrario, circunstancia ésta no comprobada en autos, es por lo que resulta forzoso considerar que al vencimiento del lapso inicial de seis meses, dicha relación arrendaticia se ha venido prorrogando de manera continua y sucesiva; y por ende, tal contrato continúa siendo a tiempo determinado; Y ASÍ SE DECIDE.

   Precisado lo anterior, tenemos que el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, estipula:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

   .

   En tal sentido, quien aquí decide considera oportuno precisar lo establecido en la cláusula segunda del contrato en cuestión, la cual es del tenor siguiente:

   SEGUNDA: LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a LA ARRENDADORA, a título de canon de arrendamiento. Por mensualidad adelantada y dentro de los primeros siete (7) días de cada mes, la cantidad de UN MILLON CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES ( Bs.1.130.000,00) mensuales, en la cual no se encuentra incluido el Impuesto al Valor agregado ( IVA). La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA para optar entre pedir la resolución del contrato con indemnizaciones de ley o exigir el cumplimiento del contrato por todo el tiempo estipulado.

   En el caso de autos, la demanda de resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio fue fundamentada en el incumplimiento de la sociedad de comercio Construcciones 3 M.I.A., C.A., arrendadora y demandada, por haber dejado de pagar dicho canon de arrendamiento, adeudando hasta esa fecha (29/01/2009) los correspondientes a los meses de abril a diciembre del 2008, y por cuanto no cursa en las actas procesales que integran el presente expediente elemento probatorio alguno del cual emerja que la parte aquí accionada hubiere cumplido con la citada obligación legal y contractual, dado que no fue demostrado el pago de las referidas pensiones de arrendamiento insolutas, es por lo que esta sentenciadora estima que la demanda de resolución del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento debe prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

   Respecto a la petición formulada por la parte demandante de que la demandada le cancele por concepto de daños y perjuicios la cantidad de diecisiete mil ochocientos veinticuatro bolívares (Bs.17.824,00) a razón de un mil novecientos ochenta bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.1.980,44) por cada pensión de arrendamiento insoluta, correspondiente a los meses de abril a diciembre del 2008, ambos inclusive, y los que se sigan ocasionando hasta la terminación total de este juicio, cuyo pago reclama por tal concepto, observa esta juzgadora que siendo el pago del canon de arrendamiento la obligación principal del arrendatario, conforme a lo estipulado en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, mal puede considerarse que el incumplimiento de tal deber legal, y contractual en este caso, constituya un daño y perjuicio que deba ser indemnizado, pues quien aquí juzga estima que ello sólo procede cuando la acción ejercida sea la de cumplimiento del referido contrato, la cual no conlleva la terminación de la relación contractual, pues en el caso de autos, siendo que la intentada fue de resolución del mismo, que implica la finalización del contrato celebrado y por ende, la entrega del inmueble arrendado, debe desestimarse tal pedimento por ser contrario a derecho, pues al ser ambas pretensiones -resolución y cumplimiento de contrato de arrendamiento-, contrarias entre sí, por excluirse mutuamente, conforme a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y ante la procedencia de la acción resolutoria intentada, mal puede prosperar el cumplimiento de dicho contrato; Y ASÍ SE DECIDE.

   Como consecuencia de las motivaciones expresadas en el párrafo que precede, se estima improcedente el pedimento formulado por la empresa demandante de que se le cancele el consumo de los servicios públicos del inmueble en cuestión, durante todo el tiempo de duración del contrato, tales como agua, luz eléctrica y cualesquiera otro inherente a éste, conforme a la cláusula “novena” del contrato, pues ello sólo tiene cabida cuando la pretensión verse sobre el cumplimiento del contrato en cuestión, caso éste totalmente opuesto al que nos ocupa, cuya pretensión es de resolución del referido vínculo contractual; Y ASÍ SE DECIDE.

   En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C. Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara INADMISIBLE la reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta por la apoderada judicial de la sociedad mercantil Construcciones 3 M.I.A., C.A, contra la sociedad mercantil Servicios, Proyectos y Construcciones Arolida, C.A., ya identificadas.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la sociedad mercantil Servicios, Proyectos y Construcciones Arolida, C.A., contra la sociedad mercantil Construcciones 3 M.I.A., C.A, antes identificadas.

TERCERO

Como consecuencia de lo anterior, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 24 de febrero del 2006, bajo el Nº 18, Tomo 37 de los libros respectivos, y en consecuencia, se ordena a la demandada hacer entrega a la actora del inmueble constituido por un local comercial en el Centro Empresarial C.P., ubicado en el cruce (esquina) de las avenidas C.P. y Montilla, en la ciudad y Municipio Barinas del Estado Barinas, en la segunda planta distinguido con el N° 7 (4-2), que tiene una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados con setenta y nueve centímetros cuadrados (42,79 M2), con sala de baño, totalmente equipada de W.C., lavamanos, accesorios sanitarios y sus paredes revestidas en cerámica, medidor de agua independiente, un equipo acondicionador de aire marca Ecox, capacidad 36.000 BTU, cuyo condensador está ubicado en el piso 2, acceso por el local N° 5 (2-2); que consta de t.d.T. y teléfono, tomacorrientes y apagadores, puerta principal entamborada de madera con pequeña ventana en vidrio, que posee una ventana corrediza en bronce y vidrio, tres (3) lámparas fluorescentes del tipo splendor, piso de cerámica y paredes de bloques de arcilla frisadas, con revestimiento tipo salpicado y pintadas, que el techo es una placa de concreto armada, que adicionalmente presenta trabajos de techo raso y se encuentra alinderada de la forma siguiente: norte: escalera y pasillo de circulación; sur: vista a la casa que es o fue de O.R.; este: vista a la casa que es o fue de J.L.; oeste: local N° 6 (3-2).

CUARTO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas del presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

No se ordena notificar a las partes y/o de sus apoderados judiciales, por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso de diferimiento previsto en el artículo 251 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C. Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los siete (07) días del mes de enero del año dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. R.C.P..

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C.

Exp. N° 09-9080-CE

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