Decisión nº 26 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 9 de Junio de 2010

República Bolivariana de Venezuela

En su nombre

Juzgado Cuarto de Primera Instancia

En lo Civil, Mercantil y Tránsito

de la Circunscripción Judicial del estado Zulia

200° y 151°

Expediente: 12619

Parte demandante:

L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.794.751, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, presidenta de la Junta de Condominio de Torre Cumaná del Conjunto Residencial Torres del Saladillo.

Apoderada judicial:

Y.V.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 63.547 inicialmente; luego J.P.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 46.344.

Partes demandadas:

Wuilder Rivas, Yineth Nivar, Nabriel Mérida, A.B., R.R., Odilsa Ocando, M.V. y D.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.798.542, 17.915.340, 14.737.421, 10.414.423, 5.062.763, 9.192.997, 9.719.556 y 5.527.446, respectivamente.

Apoderada judicial:

M.A.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 65.486.

Fecha de entrada: 09 de junio de 2009.

Motivo: Nulidad de acta de asamblea.

Sentencia: Definitiva.

Síntesis Narrativa

Del estudio minucioso y exhaustivo de las actas que integran el expediente se desprende lo siguiente:

En auto de fecha 01 de julio de 2009, el tribunal admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho.

En diligencias de fecha 06 de julio de 2009, los ciudadanos Wuilder Rivas, Yineth Nivar, A.B., M.V. y D.C., antes identificados, se dieron por citados en el juicio.

En diligencia de fecha 08 de julio de 2009, los ciudadanos Nabriel Mérida, R.R. y Odilsa Ocando, se dieron por citadas en la causa.

En fecha 07 de agosto de 2009, la abogada M.A.A., antes identificada, en su condición de apoderada judicial de las partes demandadas, presentó escrito de contestación alegando como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de la actora y propuso reconvención por rendición de cuentas.

En auto de fecha 13 de agosto de 2009, se declaró inadmisible la reconvención propuesta.

En fecha 05 de octubre de 2009, se agregaron a las actas los escritos de promoción de pruebas presentados por las abogadas Y.V.B. y M.A.A., antes identificadas, quienes actúan con el carácter de apoderadas judiciales la primera de la parte actora y la segunda de las partes demandadas.

En auto de fecha 13 de octubre de 2009, se admitieron las pruebas promovidas tanto por la parte actora como las demandadas.

En fecha 12 de enero de 2010, se agregaron a las actas las resultas de las pruebas testimoniales evacuadas ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En diligencia de fecha 23 de marzo de 2010, la abogada en ejercicio Y.V.B., renuncio al poder apud acta otorgado por la parte actora.

En diligencia de fecha 24 de marzo de 2010, la parte actora otorgó poder apud acta a la abogada en ejercicio J.P.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 46.344.

En auto de fecha 01 de junio de 2010, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo quinto (15) día de despacho, contados a partir de la constancia en actas de las notificaciones de las partes demandadas, para llevar a cabo el acto de informes.

En fechas 13 y 19 de julio de 2010, las abogadas en ejercicio J.P.N. y M.A.A., ya identificadas, presentaron escritos de informes.

Límites de la controversia

La parte actora en su escrito libelar manifestó lo siguiente:

Yo, L.R. (sic),… en mi carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de Torre Cumana del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, situado entre las calles 93 Av. Padilla y 95 con Av. 14 y 13 en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, carácter que consta en Acta de Asamblea Extraordinaria de Condominio realizada en fecha 06 de Febrero (sic) de 2008, corre inserta en los folios (106,107 y 108) del Libro de actas,…, ante Usted (sic) respetuosamente ocurro para demandar, como efectivamente demando a los Ciudadanos (sic):…; por haber creado junta de condominio paralela, en fecha 7 de Mayo (sic) de 2009, tal como se evidencia en Comunicado (sic)…

Impugnamos ese acto, por los siguientes argumentos de hecho y de derecho que a continuación enunciamos:

Primero: …, es el caso que la Junta de Condominio que presido desde el 6 de Febrero (sic) de 2008, en que fuimos electos, tienen un lapso de duración de 2 años, tal como se evidencia de documento de Constitución de condominio,…, en su Articulo (sic) 29, referido a las funciones de la Asamblea y el cual prevé que la Junta de Condominio tendrá 2 años en el ejercicio de sus funciones, es preciso destacar, que si se evidencia del mismo libro de actas, las juntas de condominios anteriores a la actual, se han desempeñado de manera legal y consuetudinariamente por el periodo de 2 años. Por lo cual si no se ha previamente revocado a esta junta de Condominio que presido, la misma sigue en sus funciones hasta el 6 de Febrero (sic) de 2010, fecha en la cual terminan nuestras funciones.

Segundo: es preciso resaltar Ciudadano (sic) Juez (sic) que el mismo Documento (sic) del (sic) Condominio (sic) en su Articulo (sic) 27, referido a los requisitos para la validez de las Asambleas,…, más (sic) no cumplieron con las normas allí establecidas, ni con la norma prevista en el Articulo (sic) 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto el mecanismo para convocar validamente a la Asamblea de Propietarios, si la misma es de carácter ordinario se debe convocar por prensa con 7 días de anticipación, paso este que no fue cumplido por el mencionado grupo de propietarios, y si en su defecto es extraordinaria debe ser solicitado al administrador, quien procederá a convocarla si es la exigencia de los propietarios que representen un tercio (1/3) y será convocada con tres días de anticipación, requisitos estos para validez de la Asamblea, que no fueron cubiertos en este caso, por cuanto no existe solicitud escrita dirigida al Administrador (sic) o en su defecto al Juez (sic) como lo establece el Articulo (sic) 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y de la publicación de prensa de la convocatoria que circulo (sic) el día 5 del mes de Mayo (sic) de 2009, del diario La Verdad,…, se evidencia que se convoca para un solo día a tres horas distintas y con solo dos (2) días de antelación, y no tres (3) como lo requiere el documento de Condominio (sic) y la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual hace que la misma se tenga como nula de pleno derecho, por no haberse llenado los extremos de Ley y del documento (sic) de Condominio, aparte que la convocatoria no establece si la Asamblea es de carácter ordinario o extraordinario.

Tercero: ahora bien, conocemos de varios propietarios, a quienes oportunamente traeré en condición de testigos, que este grupo de propietarios, se dedico a recolectar firmas para un asunto de seguridad, caso este que importa a todo el colectivo, con la premisa de solventar la inseguridad, y que de manera fraudulenta se desvió el espíritu y razón de las firmas recolectadas, para efectuar una convocatoria a Asamblea para elección de nueva Junta de condominio (sic) y Administración, hecho este que se puede evidenciar por cuanto le fue presentado una propuesta de seguridad en una hoja inicial y que posteriormente fue cambiado por otro encabezado, lo cual hace ilícita esa solicitud, por cuanto el encabezado debe aparecer en cada una de las hojas de las firmas recolectadas. Las cuales están en poder de los demandados y que solicito sean consignadas en el expediente.

Cuarto: llegada la fecha para la celebración de la Asamblea, y en vista de las desviaciones efectuadas con las firmas, la generalidad de los copropietarios y propietarios, decide no asistir por cuanto la convocatoria no fue efectuada por la Junta de Condominio legalmente vigente de la torre (sic) Cumana del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, ni por la administración (sic) de la misma, entes ante el cual ocurren los propietarios a solicitar vía escrita, sin ningún otro tipo de formalidad dichas asambleas, para asuntos de interés personal o colectivo, de cada propietario o copropietario, requerimientos que son atendidos a la prontitud.

Quinto: el objeto de esta impugnación, por cuanto están viciadas de nulidad, tanto la convocatoria como la presente acta, la cual no inserta en ningún libro sellado y registrado como de este condominio, y hasta la fecha Ciudadano (sic) Juez (sic), este grupo de propietarios no se ha acercado a ningún miembro de la Junta (sic), ni a la administradora (sic), para hacerle entre de la misma. Lo cual nos obligo (sic) a asistir ante la Intendencia de Maracaibo con la finalidad de que presentaran todos los documentos en los cuales fundan sus argumentos y no fue posible la conciliación, por cuanto el asunto a debatir son las razones legales aquí esgrimidas.

Por lo tanto desconocemos la cantidad de asistencia de los propietarios, a tal efecto solicitamos que el mismo sea presentado y a fin de que se cumplan con los Artículos (sic) del documento de condominio.

Sexto: cabe resaltar Ciudadano (sic) Juez (sic), que dentro de los presuntos miembros en la Junta (sic) paralela,… se constate que cuatro (4) de las personas aquí demandadas están insolventes con la Administración (sic), lo cual de acuerdo a lo previsto en el Articulo (sic) 28 del Documento de Constitución del (sic) Condominio en su ultima (sic) parte, establece que no tienen derecho a voto los propietarios insolventes en el pago de las cuotas de condominio.

Por todo lo expuesto, y por cuanto los argumentos legales y de hecho nos asisten impugnamos de conformidad con el Articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, por estar viciados los actos de nulidad basados, en los siguientes argumentos de derecho: 1. Por no cumplir la convocatoria los requisitos formales. 2. Por no haber identificación expresa en la convocatoria, si se trata de una asamblea general ordinaria o extraordinaria, requisito indispensable para atender a los quórum reglamentarios, para cada una de ellas y a los lapsos reglamentarios para la publicación. 3. Por cuanto no se lleno (sic) el requisito del quórum valido (sic), los mismos hacen llamarse Junta (sic) paralela, perturbando el normal desenvolvimiento de la actividad a nosotros encomendada. 4. Por cuanto, algunos participantes en dicha asamblea, están incursos en incumplimiento en el pago de las cuotas del condominio, condicionante, de conformidad con el articulo (sic) 23 del Reglamento interno del condominio en concordancia con el articulo (sic) 28 del Documento de Constitución del (sic) Condominio, que prohíbe el derecho a voto a aquellos propietarios y copropietarios insolventes y para lo cual anexo listado de administración, sobre el estado de cuenta de cada apartamento, copia del documento de constitución y su reglamento a fin de evidenciar que se infringió la reglamentación…

Por su parte, los demandados en su escrito de contestación adujeron lo siguiente:

PRIMERO: FALTA DE CUALIDAD E INTERES (sic) DEL DEMANDANTE PARA INTENTAR EL JUICIO.

…, la ciudadana L.R. (sic), ya identificada, desde el 6 de febrero de 2008 ha estado actuando como presidente (sic) del Conjunto residencial (sic) Torres del Saladillo Torre Cumana, pero lo que no es cierto es que dicha representación sea apegada a derecho, pues dicha asamblea no fue realizada con las formalidades legales que la parte actora; ahora pretende invocar para impugnar el acta de asamblea realizada en fecha 7 de mayo de 2009, y que en su oportunidad demostraremos estuvo apegada a la legalidad. La referida ciudadana ha pretendido mantenerse como presidente de condominio obedeciendo a intereses individuales propios y en perjuicios de los colectivos, Dicha (sic) representación carece de legalidad por las siguientes razones de hecho y de derecho: La (sic) parte actora en su primer considerando de impugnación alega que según el documento de constitución de condominio…; en su articulo (sic) 29 referido a las funciones de la asamblea prevé que la Junta de Condominio tendrá una duración de 2 años en el ejercicio de sus funciones, y por lo tanto es ella quien hasta febrero el (sic) 2010 será la presidenta del condominio, rechazamos dicha aseveración pues como se evidencia del escrito de la demanda de la actora, la misma invoca la norma que mas le conviene para el momento, y con una total inobservancia de la jerarquía y aplicación de la ley, pues invoca en tanto le conviene ese articulo (sic) 29 de un documento (sic) de Constitución de Condominio en contravención del articulo (sic) 18 de la ley (sic) de propiedad (sic) Horizontal sancionada según gaceta Oficial (sic) 3.241 extr (sic) de fecha 18 de agosto de 1983… la referida ciudadana ha ejercido el cargo de manera ilegal pues nunca se cumplieron las respectivas formalidades legales, …; de hecho y de derecho se venció en fecha seis (06) (sic) de febrero de 2009. Sin embargo a pesar de que en reiteradas oportunidades varios copropietarios le hicieron la observación a la referida ciudadana, la misma no quiso bajo ninguna forma legal entregar ni convocar a una asamblea para la elección de la nueva Junta de Condominio, alegando las mismas razones por las que ahora pretende impugnar el acta (sic) de asamblea (sic) legal de Condominio (sic) de fecha 07 de mayo de 2009, basados en la renuencia… de convocar y amparados en la certeza jurídica de que su periodo ya estaba vencido, es por lo que un grupo se decidió a recoger firmas para convocar a una asamblea de copropietarios para elegir la Junta (sic) directiva como en efecto se hizo; … la ciudadana L.R. (sic)… se negó a entregar el libro de actas de juntas de condominio, las llaves del local, los respectivos documentos, carpetas, expedientes de propietarios etc, por lo cual la nueva junta se vio obligada por los momentos para registrar las decisiones que se tomarían en la asamblea convocado por prensa, a sellar un nuevo libro de actas pues de alguna forma debía llevarse a cabo el registro de esas decisiones… pretende la parte actora invocar no solo el art (sic) 29 de un documento de constitución de condominio de menor rango legal en contravención con el Art. 18 de la ley de propiedad horizontal (sic); sino que alega la costumbre manifiesta en otras actas de asambleas,… en consecuencia es evidente desde cualquier parte del derecho que dicha Asamblea de fecha 06 de febrero de 2008 además de ilegal por carencia de formalidades y además por lo dispuesto en el articulo (sic) referido de la ley (sic) de Propiedad Horizontal, pues insistimos es un año (01) (sic) y no dos (02) (sic) como pretende la parte actora; por lo que es forzoso concluir que esta vencida de pleno derecho. En consecuencia estando vencido carece de legitimidad para demandar y en consecuencia seria un exabrupto declarar la vigencia de una Junta (sic) que a todas luces esta vencida de pleno derecho teniendo como argumentos la costumbre, el uso y aun mas amparándose en normas de jerarquía inferior a la ley que regula esta materia, pues en el presente caso no se trata de un vació legal sino de una norma de un reglamento que esta en contravención con la ley especial de la materia que se discute…

Con esos antecedentes, estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, este jurisdicente lo hace previa a las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

I

En el acto de la contestación a la demanda, son distintas las posiciones o actitudes que puede asumir el demandado, pues el Código de Procedimiento Civil instauró disposición conveniente, para que bajo la utilización de las vías legales la parte pueda enervar la pretensión aducida por el actor, ésta es, la contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra especifica:

en la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener en juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesta como cuestiones previas.

Si el demandado quisiera proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

Detalladas las defensas que se pueden asumir en esta etapa procedimental, se determina en el presente caso que la abogada M.A.A., en su carácter de apoderada judicial de las partes demandadas alegó en su escrito de contestación, la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar este juicio de Nulidad de acta de asamblea, siendo la cualidad en nuestro ordenamiento jurídico una cuestión inherente al fondo de la controversia, es uno de los puntos principales que debe ser considerado al momento de sentenciarse.

En cuanto al pronunciamiento por parte del juez o jueza con relación al tema de la cualidad e interés, la jurisprudencia venezolana ha establecido el trámite a seguir y el momento hábil para dictaminar su procedibilidad, en sentencia de fecha 06 de diciembre de 2005 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, se fijó:

…Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

(… OMISSIS…)

Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada…

.

Transcrito lo pautado por nuestro M.T., se concluye que la falta de cualidad e interés como defensa de fondo debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva; en tal sentido, este juez en aras de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia conforme lo establece el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, acoge el criterio anterior y en consecuencia lo aplica al presente caso. Y así se decide.

Una vez enfatizado lo que antecede, es relevante distinguir la legitimación de las partes (legitimatio ad processum) de la legitimación o cualidad (legitimatio ad causam); basta recordar que la ilegitimidad es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio hasta tanto no se subsane el defecto. Mientras que la legitimación o cualidad, expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esa razón.

Esta regla general en su contenido, constituye en sí lo que la doctrina denomina una legitimación normal que surge entre el titular y el sujeto pasivo, pero hay casos excepcionales en los que la legitimación para obrar o contradecir deviene de la ley, es decir, ciertas personas que no solamente no afirman ser titulares activos ni pasivos de la relación o interés jurídico controvertido, sino que no son en absoluto sujetos de dicha relación por lo que se configura una legitimación ex lege, fuera de la ley, en cuyos casos se patentiza mas aun que la legitimación es una cosa y la titularidad del derecho es otra.

Al respecto, el autor A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Teoría General del Proceso, décima primera edición, página 28, expone: “…, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o intereses jurídicos controvertidos es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.”

Por otra parte, para Chiovenda dicha defensa significa: “[…] la cualidad es un juicio de relación y no de contenido, y puede ser activa o pasiva. La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito (demandante abstracto). Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley de la acción (demandado abstracto)”; (negritas y subrayado del Tribunal). Doctrina extraída de la obra Instituciones de Derecho Procesal, 2005, página 128, del ilustre jurista venezolano Dr. Henríquez La Roche, Ricardo.

Asimismo, para el Dr. Rengel Romberg Arístides, en su obra titulada Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987, Tomo II, Teoría General del Proceso, décima edición, páginas 27-30, la legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.

En ese sentido, para ahondar en este punto es necesario establecer en concreto y en palabras mas sencillas, que la cualidad se circunscribe a la facultad que atribuye la ley a determinada persona para intentar o ejercer una acción –en el supuesto de la legitimación o cualidad activa-, y para sustentar lo afirmado, se hace ineludible traer a colación las opiniones jurisprudenciales implantadas por nuestro M.T. de la República, en Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez (caso: G.M.A.S. contra Servicios Telcel C. A., Sucursal Barquisimeto y Telcel Celular, C. A.) la cual es del tenor siguiente:

Ahora bien, como ya se señaló, la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la legitimidad de la representación en juicio, la cual fue resuelta declarándose sin lugar, en el sentido que la accionante puede legítimamente representar sin poder al resto de los condueños del edificio Residencias L.L., a tenor de lo previsto en el artículo 168 eiusdem, y, por otra parte, la falta de cualidad e interés de la demandante, solicitándola como defensa de fondo en la contestación de la demanda y declarada por la ad quem, está referida a la facultad atribuida por ley a determinada persona para intentar la acción; por lo que se desprende que se trata de defensas distintas, la primera, relativa a la facultad de representar legítimamente a una de las partes en el proceso y, la segunda, dirigida a determinar si efectivamente la persona que intenta la acción, está facultada para ello por la ley; de lo cual deviene que por el hecho de declararse que la representación que ostenta la accionante es legítima, no determina per se que ella (la accionante) tenga cualidad para intentar el presente juicio.

(Negrillas y subrayado de la Sala).

Efectuadas las consideraciones precedentes, luego de revisadas las actas procesales que integran el asunto bajo estudio, ocurre ante este órgano jurisdiccional la ciudadana L.R., en su condición de presidenta de la Junta de Condominio de la Torre Cumana del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, tal y como se evidencia del acta de asamblea de fecha 06 de febrero de 2008, la cual corre inserta entre los folios cuatro (4) y cinco (5) de la pieza principal número uno (1) de este expediente, a demandar a los ciudadanos Wuilder Rivas, Yineth Nivar, A.B., M.V., D.C., Nabriel Mérida, R.R. y Odilsa Ocando, respectivamente, por nulidad de acta de asamblea celebrada en fecha 7 de mayo de 2009, en la cual se constituyó una nueva junta de condominio en la misma Torre Cumana del mencionado conjunto residencial.

Ahora bien, es oportuno determinar que la normativa aplicable a la materia objeto de este litigio, es la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en gaceta oficial extraordinaria Nro. 3.241 de fecha 18 de agosto de 1983; según ésta la Propiedad Horizontal se puede constituir sobre apartamentos y locales de un edificio cuando éstos pertenecen a distintos propietarios; este régimen especial de propiedad se caracteriza porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su apartamento o local y un derecho de copropiedad junto con los demás dueños o propietarios, sobre los elementos que todos utilizan o disfrutan del edificio o inmueble.

Por ende, la acción de nulidad de acta de asamblea que incoa la ciudadana L.R., en su condición de presidenta, se encuentra relacionada con un inmueble perteneciente al Conjunto Residencial Torres del Saladillo, en el cual se construyeron cuatro (4) torres, formadas por apartamentos, locales comerciales, módulo educacional y estacionamientos, denominadas de la siguiente manera: Torre Barcelona, Torre Maturín, Torre Porlamar y Torre Cumana, como se evidencia en documento de condominio protocolizado en fecha 11 de junio de 1999, ante la Oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo el Nro. 20, protocolo I, tomo 19, en los libros respectivos, siendo la última de las denominadas donde se presenta el conflicto con motivo a la creación de una nueva junta de condominio, que da origen a la presente demanda de nulidad.

Bajo esa perspectiva, el inmueble anteriormente descrito queda regido por la Ley de Propiedad Horizontal -como se dijo arriba en esta sentencia-; que es la Ley Especial por la materia que regula y de aplicación preferente a las normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil; a manera ilustrativa se transcriben ciertos extractos de la sentencia suscrita por el magistrado Carlos Oberto Vélez, identificada previamente:

…, la Sala observa que el Juez Superior en su sentencia determina que estamos en presencia de un juicio incoado por un copropietario en nombre propio y en ejercicio de la representación sin poder de los condueños, a tenor de lo previsto en el artículo 168 del Código (sic) Civil; que el inmueble del cual es copropietario la accionante, está regido por la Ley de Propiedad Horizontal; que es esta Ley Especial por la materia que regula y de aplicación preferente al Código (sic) Civil;…

(… OMISSIS…)

…, la Sala concluye que, cuando el ad quem determinó que las normas rectoras del presente proceso se encontraban en la Ley de Propiedad Horizontal, por tratarse de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, y que las previstas en esa Ley Especial son de preferente aplicación a las contenidas en el Código de Procedimiento Civil,…

Determinado que la Ley Especial in comento es la normativa aplicable a casos como el presente y luego del estudio exhaustivo de su contenido, se observa que la administración de los inmuebles sometidos a este régimen le corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, dicha Junta estará integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que cubrirán sus faltas y de su seno se elegirá un Presidente.

Aunado a ello, se constata en el Título Segundo las facultades y funciones otorgadas a la Junta de Condominio y al administrador, creadas de manera taxativa, diferentes una de las otras y de aplicación según la situación que se suscite; según el artículo 18 de la Ley Especial la Junta posee las siguientes atribuciones:

1. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios

2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;

3. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;

4. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;

5. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.

En cambio, el administrador tiene asignado un conjunto de funciones, enumeradas en el artículo 20 ejusdem, referentes en su mayoría al cuido, vigilancia, administración, conservación de las cosas comunes, cumplir y velar por el cumplimiento de la normativa, valen decir, documento de condominio, su reglamento y los acuerdos de los propietarios en asamblea, llevar los libros correspondientes, ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, al igual que las formalidades necesarias para ejercer esta facultad conforme a la ley.

La representación ut supra, no es mas que la legitimación o cualidad que se necesita para actuar en nombre de los copropietarios del inmueble, siendo menester recordar la doctrina primigenia en este tema de la Sala de Casación Civil, desde la sentencia Nro. 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos:

...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

(...OMISSIS....)

El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.

Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...

. (Subrayado del transcrito).

Se debe señalar que de acuerdo con reiterada y pacífica jurisprudencia del hoy Tribunal Supremo de Justicia, se ha impartido lo que a continuación se transcribe:

…la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo.

Por lo antes expuesto, dado que el ad quem fundamentó su decisión en la aplicación del artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que el administrador designado por la Junta de Condominio es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, por lo que aún cuando la accionante en su carácter de condómino del inmueble puede representar sin poder al resto de los condueños en los asuntos relativos a la cosa común, tal representación sin poder no puede equipararse a la cualidad legalmente prevista en el citado artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual el Juez Superior no infringió por falsa aplicación el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

Tal como claramente se observa, la legitimación o cualidad para representar en juicio a los copropietarios de un inmueble sometido a este régimen, corresponde únicamente al órgano administrador designado en asamblea de copropietarios, ya que el verdadero sujeto en este caso, está integrado por todo el conjunto como una sola entidad asociativa, a quienes la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma en las relaciones de derecho material, sino que impone en el ámbito del derecho formal que el consorcio de propietarios deben actuar en bloque y por órgano de su administrador designado.

En el caso sub iudice, se verifica de las actas que la ciudadana L.R., en su condición de parte actora demanda la nulidad del acta de asamblea celebrada en fecha 7 de mayo de 2009, quien conforme a los términos planteados en el escrito libelar ostenta la presidencia de la Junta de Condominio elegida según acta de asamblea de fecha 06 de febrero de 2008, inserta del folio cinco (5) al siete (7) ambos inclusive, de la pieza principal número uno (1) del expediente, con lo cual efectivamente se determina que la participación de la ciudadana L.R. como miembro de la aludida Junta no es la de administradora. Y así se determina.

De igual modo, se delimita que la parte actora en su demanda expone que se halla debidamente facultada por la ley y por decisión tomada en Junta interna en pleno, en fecha 20 de mayo de 2009 (folios ocho (8) y nueve (9), pieza principal uno) donde los miembros de la Junta de Condominio la autorizan para que comparezca ante los tribunales a demandar la nulidad; frente a lo alegado este jurisdicente estima con fundamento en todo cuanto ha sido expuesto y como ya se a dicho en reiteradas ocasiones durante el desarrollo de esta sentencia, que la legitimación o la especial cualidad para estar en juicio en representación de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, sólo corresponde al conjunto de propietarios, ejercida a través de su administrador designado, pues la ley y la jurisprudencia han sido claras y explicitas con relación a ello.

Los términos en que la ciudadana L.R., procede a demandar pueden darse bajo otras circunstancias, como por ejemplo frente a la inexistencia de administrador, la Junta de Condominio conforme al literal c) del artículo 18 de la Ley Especial, ejercerá las funciones de éste, lo que constituye una excepción a la regla subsumida en nuestro sistema por criterios antiguos “el conjunto de propietarios debe actuar en bloque y necesariamente por órgano de su administrador”, por lo cual existiendo una persona que detenta esta figura, es ella, a quien la ley faculta para representar a los propietarios, en virtud del carácter que inviste por decisión en asamblea.

En ese mismo orden de ideas, la Sala de nuestro M.T. al decir que la cualidad corresponde única y exclusivamente al administrador o en su defecto, a la Junta como tal, se traslada al supuesto que no exista administrador en la Junta, situación en la que es necesario por imperio de ley que dicha Junta suplante al administrador y ejerza la representación bien sea como demandante o demandado en juicios, así como las actividades que se efectúan cotidianamente; el espíritu del jurista se circunscribe en solventar la ausencia de éste órgano quien cumple funciones de elevada preponderancia, que tienen por objeto salvaguardar el bienestar común de los propietarios del edificio, de lo contrario ante la carencia de esta vía y sin el administrador se crearía un caos inevitable, cualquier gestión sería tardía e ineficiente.

Lo expuesto disiente con lo que se plantea en este procedimiento, como se desprende del acta de asamblea de fecha 28 de mayo, contenida en la pieza de medidas del expediente, folios tres (3) y cuatro (4), la Junta de Condominio de la Torre Cumana del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, para la fecha en que se introdujo la presente demanda contaba con una administradora designada en asamblea de copropietarios, por lo que, aún cuando la Junta de Condominio autorizó a la ciudadana L.R. a intentar la acción de nulidad bajo estudio, tal autorización no puede equipararse a la cualidad o legitimación requerida.

En consecuencia, por las razones de hecho y de derecho que se vislumbran anteriormente, quedado asentado en las motivaciones de este fallo, que la ciudadana L.R., no figura como administradora de la Junta de Condominio de la Torre Cumana del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, concluyéndose indudablemente que la referida no posee la legitimación necesaria para proceder conforme a derecho, a la representación de los copropietarios de la Torre Cumana, la defensa de fondo opuesta por los demandados ha prosperado en derecho. Y así se declara.

II

Por último y como un capítulo aparte, al establecer en este dictamen la procedencia de la defensa de falta de cualidad e interés de la parte actora para incoar la demanda, la misma es fundamento de una cuestión jurídica previa que fulmina la presente demanda y extingue el presente juicio, en otras palabras, decidida la falta de cualidad para intentar la presente demanda y verificada su procedencia, es obvio que en este estado la labor del juez concluye, no esta obligado a pronunciarse sobre el mérito de la causa, es decir, no esta obligado a analizar y valorar los medios de pruebas promovidos y evacuados dirigidos a demostrar los hechos alegados.

Como se ha fijado en jurisprudencia reiterada: “así ha quedado establecido entre otras, en sentencia N° 273, de fecha 31 de mayo de 2005, expediente N° 2005-012, reiterada en fallo N° RC-283 del 18 de abril de 2006, expediente N° 2005-853, en la que se señaló: … En el presente caso, el formalizante lejos de atacar la cuestión jurídica previa que no permitió el análisis de fondo de la presente causa, denuncia “la no aplicación” –falta de aplicación- del artículo 507 del código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir, el ad quem debió valorar la prueba testimonial mediante la cual se demostraba la existencia del contrato de comodato, según las reglas de la sana crítica, sin percatarse que debió atacar en primer término la declaratoria de falta de cualidad para sostener el juicio tanto de su representado como de su contraparte, en la que el Juez de Alzada baso su decisión, pues esta declaratoria, exime al Juez de entrar a analizar los elementos de prueba que pretendan soportar la pretensión u excepción de fondo en todo caso, y de no ser desvirtuada dicha declaratoria de falta de cualidad, mal podía la Sala entrar a conocer sobre el fondo del asunto debatido. (Sentencia del 18 de mayo de 2009, TSJ- Casación Civil, J. E. Sánchez contra A. G. Branger). Así se decide.

Dispositiva

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PROCEDENTE la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio contentivo de Nulidad de Acta de Asamblea, opuesta por la abogada M.A.A., en su condición de apoderada judicial de las partes demandadas, y por vía de consecuencia se desecha la demanda. Así se decide.

Se condena en costas a la parte actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Déjese copia certificada de la Sentencia por secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a los 08 días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez

Carlos Rafael Frías La Secretaria

María Rosa Arrieta Finol

En esta misma fecha previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior resolución siendo las tres y veinticinco (03:25) de la tarde, quedando anotada en el libro de sentencias definitivas bajo el Nro. 26.

La Secretaria

María Rosa Arrieta Finol

CRF/kafs.-

Exp. 12619.-