Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 25 de Abril de 2008

La ciudadana L.E.L. asistida por la Abogada LUDDY M.C.R., ocurrió ante este Juzgado para demandar a la ciudadana G.Z.R.V..

Fundamentó la demanda en los siguientes hechos:

-Que el 23/01/2003 la ciudadana G.Z.R.V.f. contrato de arrendamiento sobre una vivienda signada con el N° 1-116, ubicada en la Redoma del Educador, calle Altamira, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 23/01/2003, anotado bajo el N° 63, Tomo 11.

-Que la duración del contrato se fijó en un (1) año, el cual finalizaría el 14/01/2004, pudiendo ser prorrogado a voluntad de las partes.

-Que el 24/06/2006 notificó a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia; e igualmente, le ofreció la casa en opción a compra, y fijaron como plazo para entregar el inmueble el día 14/07/2006. Que la inquilina no le respondió.

-Que en virtud de lo anterior era que demandaba a la ciudadana G.Z.R.V., por resolución de contrato por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, para que convenga o sea condenada por el Tribunal:

1. En pagar los cánones arrendaticios insolutos correspondiente a los meses: Desde el 15/10/2007 al 15/11/2007, del 15/11/2007 al 15/12/2007, y del 15/12/2007 al 15/01/2008, a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) mensuales, para un total de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 800,00).

2. En entregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, solvente en los servicios públicos.

3. En pagar los intereses de mora vencidos y los que se sigan venciendo hasta la finalización del juicio.

4. En pagar las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios profesionales.

Estimó la demanda en OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 800,00) (fs. 1 al 14).

En fecha 30/01/2008 se admitió la demanda (f. 15).

En fecha 03/03/2008 la ciudadana G.Z.R.V. asistida por la Abogada A.C.M.M., procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:

-Contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

-Que no son ciertos los hechos alegados por la actora.

-Que no era cierto que no respondió al ofrecimiento de venta del inmueble; pues en marzo de 2007 firmaron ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, un contrato de opción de compra; pero como debía corregir dicho documento, hizo otro de aclaratoria el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, en fecha 26/07/2007.

-Que en diciembre la propietaria le manifestó, que no le vendía el inmueble y que debía entregarlo.

-Que en cuanto a los cánones arrendaticios, fue de común acuerdo, que los meses de octubre, noviembre, diciembre y parte de enero se descontaría del depósito que se había entregado en el año 2003. Que el depósito no fue de dos (2) meses, sino cuatro (4) meses, es decir, la suma de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 640,00); pero solo colocaron dos (2) meses por su necesidad de vivienda.

-Solicitó se declarara sin lugar la demanda (fs. 20 y 21).

1. La parte demandada promovió:

   -El mérito favorable de autos.

   -Documentales: El contrato de opción a compra, de fecha 09/03/2007. Aclaratoria de fecha 26/07/2007. Recibo de envío de documento a Maturín. Recibo de envío de Maturín a San Cristóbal. Documento de aprobación del crédito de IPASME.

   -Solicitó prueba de informes al Banco de Venezuela (fs. 22 al 39).

2. La parte actora promovió:

   -El mérito favorable de autos.

   -Documentales: El documento de propiedad del inmueble. El contrato de arrendamiento. Las cartas enviadas a la inquilina. El contrato de opción a compra.

   -Invocó los artículos 1154 y 1363 del Código Civil, y 444 del Código de Procedimiento Civil (fs. 41 y 42).

   III

   PARTE MOTIVA

   Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y en tal sentido, observa lo siguiente:

   ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

   Demandó la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento indicando:

   .- Que según consta de contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 23 de enero de 2003, inserto bajo el N° 63, Tomo 11 de los libros de autenticaciones, dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana G.Z.R.V., un inmueble consistente en una vivienda compuesta de dos (2) habitaciones, sala, cocina comedor, dos (2) salas de baño, signada con el N° 1-116, ubicada en la Redoma del Educador, calle Altamira, Parroquia San J.B.d.M.S.C.d.E.T..

   .- Que en las cláusulas del referido contrato, las partes convinieron que su término de duración era de un (1) año, el cual finalizaba el 14 de enero de 2.004, pudiendo ser renovado por voluntad de las partes, manteniéndose vigentes las mismas convenciones y estipulaciones convenidas.

   .- Que dicho contrato se fue prorrogando automáticamente, hasta el 24 de junio de 2.006, momento en el cual manifestó a su arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, el inicio de la prórroga legal, y que igualmente por acuerdo entre las partes se extendía la prórroga por tres (3) meses más al plazo legal establecido.

   .- Que igualmente se estableció en el contrato, que la falta de cumplimiento de cualquiera de sus cláusulas daba derecho a la arrendadora a darlo por resuelto y a exigir la inmediata desocupación del inmueble, así como que la falta de cumplimiento en el pago de una de las mensualidades de arrendamiento daba derecho a la arrendadora a dar por terminado el contrato y exigir su resolución.

   .- Que a pesar de las múltiples diligencias efectuadas para lograr la entrega del inmueble desocupado, más la cancelación de cuatro (4) meses de cánones insolutos, no ha sido posible, ni el pago de cánones de arrendamiento, ni la entrega del inmueble.

   .- Que por ello, demanda la resolución del contrato por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, con fundamento en los artículos 35 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 861 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 1592, 1614 y 1616 del Código Civil; para que G.Z.R.V. convenga o sea condenada por el Tribunal:

   • En el pago de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses comprendidos: Desde el 15 de octubre de 2.007 al 15 de noviembre de 2.007, del 15 de noviembre de 2007 al 15 de diciembre de 2007, y del 15 de diciembre de 2.007 al 15 de enero de 2.008; a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 200,00) mensuales, para un total de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 800,00).

   • En la entrega del inmueble en el mismo estado en que lo recibió, solvente en el pago de los servicios públicos.

   • En pagar los intereses de mora vencidos y los que se sigan venciendo hasta el fin del juicio.

   • En pagar las costas del proceso, incluyendo los honorarios profesionales de Abogado.

   Estimó la demanda en OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 800,00) y solicitó medida de secuestro.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Al dar contestación a la demanda la accionada indica:

   .- Contradecir en todas sus partes, la demanda intentada, ya que la demandante inicia el juicio alegando hechos que no son ciertos y que si bien la trascripción de las cláusulas que cita son textuales a las que contiene el contrato firmado, y que se prorrogó hasta el 24 de junio de 2006, cuando se le hace el ofrecimiento de venta del inmueble, -indica que- si contestó la oferta.

   .- Que le cambiaron el precio de venta del inmueble, hasta que en el mes de marzo de 2007, firmaron un contrato de opción de compra, en el que se cometió un error en el nombre de la propietaria del inmueble, por lo que contrató una Abogada para que le resolviera tal situación enviándoselo a la propietaria del inmueble, la cual tardó un (1) mes en devolver el mismo, para posteriormente indicarle que no realizaría tal venta y que debía devolver el inmueble.

   .- Que la actora no señala en la demanda el contrato de opción de compra venta, ya que su fin es justificar su mal proceder, debiendo reintegrar lo recibido en arras.

   .- Que con respecto a los cánones de arrendamiento, fue de común acuerdo, que los meses de octubre, noviembre, diciembre y parte de enero, se descontara del depósito dado en el año 2003, que en realidad fue por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 640,00), y que al dirigirse a realizar el depósito del mes de enero y febrero en la cuenta de ahorro de la parte actora, la misma fue cancelada, por lo que pide al Tribunal se oficie al Banco de Venezuela para informar sobre ello.

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   La presente versa sobre una demanda incoada por resolución de contrato de arrendamiento, bajo el alegato de incumplimiento contractual, lo cual resultó negado por la legitimada pasiva en la litis contestación, alegando para tratar de enervar la pretensión de la accionada, que de común acuerdo pactaron que los meses demandados como insolutos se le descontara del depósito que entregó a su arrendadora de SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 640,00).

   No es en consecuencia, un hecho controvertido en la litis, la existencia de una relación contractual entre las partes regida por el contrato de arrendamiento que ambas suscribieron de forma auténtica. Así se establece.

   Determinados los límites de la controversia, pasa este Juzgado a analizar y valorar, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, las pruebas consignadas por las partes en litigio.

   DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   CON EL ESCRITO LIBELAR:

   DOCUMENTAL: Copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San C.d.E.T., de fecha 18 de julio de 1990, registrado bajo el N° 32, Tomo 6, Protocolo 1º. Esta probanza está referida a copia simple de documento público, en consecuencia, admisible de producirse en juicio conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble objeto de la controversia para la accionante, de lo cual deriva su cualidad como demandante en la presente causa.

   DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, de fecha 23 de enero de 2.003, inserto bajo el N° 63, Tomo 11 de los libros de autenticaciones. Esta probanza documental al no resultar de manera alguna tachada se tiene como fidedigna por ser documento público, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para demostrar que a las partes les liga una relación arrendaticia regida por las estipulaciones plasmadas en el referido contrato, en especial en lo referente a canon arrendaticio, temporalidad, destino del inmueble y causas de incumplimiento contractual entre otras.

   DOCUMENTAL: Documento privado. Esta documental fue opuesta por la actora a la demandada, y al no ser desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, para demostrar y tener como ciertas el hecho material de las declaraciones en el mismo contenidas.

   EN EL LAPSO PROBATORIO:

   Mérito favorable de autos, en todo lo que le favorezca. Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables; el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de este, y no de las partes en particular.

   DOCUMENTAL: Documento de propiedad del inmueble. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

   DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis. Se indica que esta prueba ya fue objeto de valoración.

   DOCUMENTAL: Carta enviada a la inquilina con manifestación de voluntad de no querer mantener la relación arrendaticia. Se establece que esta probanza fue anteriormente valorada.

   DOCUMENTAL: Contrato de opción de compra venta. En relación a esta probanza, quien juzga ni la aprecia ni la valora, ya que de acuerdo a la delimitación del hecho controvertido, la presente causa se encuentra referida a una acción de resolución de contrato por incumplimiento contractual derivado de la no cancelación de cánones arrendaticios, en consecuencia, el documento promovido nada aporta en la resolución del hecho controvertido pues el mismo se refiere a un negocio jurídico de opción de transmisión de propiedad, lo cual no se discute en la litis.

   DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:

   Mérito favorable de autos. Se establece, que efectuado el aporte de pruebas las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, todo en razón de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba.

   DOCUMENTAL: Contrato de opción de compra venta firmado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 09 de marzo de 2.007, N° 25, Tomo 55. Esta documental hace referencia a un negocio jurídico por el que se pacta una posible venta del inmueble objeto de la controversia, en consecuencia, el mismo nada prueba sobre el hecho controvertido del alegato de incumplimiento contractual.

   DOCUMENTAL: Aclaratoria de nombre firmado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Monagas, de fecha 26/07/2007. Esta documental ni se aprecia ni se valora, ello en razón de que nada demuestra sobre el hecho controvertido de la litis.

   DOCUMENTAL: Recibo de envío de documento de aclaratoria. Se indica que esta probanza no es objeto de valoración por no aportar demostración alguna del hecho controvertido.

   DOCUMENTAL: Documento de aprobación de crédito del IPASME. Esta documental ni se aprecia ni se valora, ello en razón de que nada demuestra sobre el hecho controvertido de la litis.

   La prueba solicitada en el numeral sexto del escrito de promoción de pruebas no fue admitida, ello en razón de que no se determinó claramente el requerimiento de la misma.

   Seguidamente se realizan unas consideraciones previas, a objeto de determinar la carga de la prueba en el presente caso y determinar de esa manera, si de las pruebas aportadas han demostrado las partes los hechos alegados en defensa de sus alegaciones.

   PRIMERA CONSIDERACIÓN: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se trascriben:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, señala:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   En el caso subjudice, la accionante persigue la declaratoria de resolución de un contrato de arrendamiento suscrito con la hoy demandada. Tal circunstancia ---la existencia del contrato--- aparece probada del propio documento acompañado por la demandante y de la propia confesión espontánea de la demandada ---artículo 1401 del Código Civil---. ASI SE DECLARA.

   SEGUNDA CONSIDERACIÓN: La resolución del contrato la solicita la parte actora, aduciendo que la hoy demandada incumplió las cláusulas del contrato objeto de la presente acción, en especial la cláusula décima segunda, que establece:

   En general la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato dará derecho a LA ARRENDADORA a darlo por resuelto y exigir la inmediata desocupación del inmueble sin necesidad de previa sentencia judicial y sin perjuicio de las indemnizaciones a que hubiere lugar…

   En aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, a la accionante correspondía probar el hecho de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado, y a la demandada le comportaba comprobar el hecho extintivo de la obligación demandada, esto es, del pago de los cánones de arrendamiento en la forma convenida, o que de alguna manera se encontraba liberada de tal obligación de pago.

   Ahora bien, establecido ello, se evidencia del cúmulo de probanzas aportadas por las partes lo siguiente:

   La parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento, en razón de la insolvencia en el pago de los cánones de alquiler de los meses comprendidos: Desde el 15 de octubre de 2007 al 15 de noviembre de 2007, del 15 de noviembre de 2007 al 15 de diciembre de 2007, y del 15 de diciembre de 2007 al 15 de enero de 2008.

   Como defensa para excepcionarse ante la obligación de pago en los cánones arrendaticios por la que era demandada, la arrendataria, expresa que:

   •… fue de común acuerdo dado a la negociación que realizamos que los meses de octubre, noviembre, diciembre y parte de enero lo descontaría del depósito que le entregue en el año 2.003…•.

   Es decir, la demandada alegó un hecho nuevo a la litis, el cual debió demostrar a objeto de su excepción, sin embargo, no se deriva de autos probanza alguna que demuestre tal afirmación.

   Ante la no demostración de la circunstancia liberatoria de la obligación cuyo cumplimiento se imputa a la demandada, o ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar el hecho extintivo alegado, resulta forzoso para quien decide, declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción resolutoria propuesta y, así se establece.

   CÁNONES ARRENDATICIOS:

   Por otra parte, puede observarse del escrito libelar, que la actora pretende el pago de la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 800,00) por concepto del cobro de cánones insolutos; respecto a ello, se indica, que la doctrina y jurisprudencia patria han venido estableciendo, que en las relaciones arrendaticias ciertamente es admisible el pago, por vía subsidiaria, de los cánones dejados de percibir conjuntamente con la acción de desalojo o resolución de contrato. Por lo que se declara procedente el pago a la parte actora respecto a la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 800,00), por concepto de indemnización pecuniaria, derivada de no cancelación de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses demandados como insolutos.

   INTERESES:

   Peticiona igualmente el actor, el pago de intereses moratorios causados por el atraso en el pago de pensiones insolutas. En referencia a ello, quien aquí dilucida estima, que dicha acción pecuniaria tiene su origen por un retardo culposo del propio demandado, quien no demostró ninguna causa extraña no imputable a su incumplimiento, por ello los intereses moratorios constituyen una indemnización para el acreedor, por el retraso incurrido.

   En virtud de lo expuesto, resulta jurídicamente procedente acordar los intereses moratorios reclamados, que se encuentran previstos por el Legislador en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   IV

En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: