Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 8 de Febrero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: L.S.D.

DEMANDADO: ASEHABIT, C.A.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

EXPEDIENTE: 21.735

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

Por escrito presentado en fecha 04 de Febrero de 2009, el abogado N.A. L., titular de la cedula de identidad Nro. V-3.123.450, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 14.444, de este domicilio, procediendo en nombre y representación del ciudadano L.S.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.350.212, interpuso formal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO contra la sociedad de comercio ASEHABIT, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 22 de Octubre de 2003, bajo el Nro. 55, Tomo 47-A.

La demanda es admitida por este Tribunal en fecha 19 de Febrero de 2009, (folio 23).

En fecha 24 de Marzo de 2009, al folio treinta y uno (31), riela diligencia suscrita por el ciudadano Alguacil de este Despacho, a través de la cual consigna RECIBO correspondiente a la compulsa que le fue entregada a los fines de citar a la ciudadana R.A.G., dejando constancia al mismo acto que la misma quedó debidamente citada.

En fecha 29 de Abril de 2009, la abogada L.H.T., procediendo en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil ASEHABIT C.A., presento escrito de contestación a la demanda y reconvención contra el demandante de autos. Folios (33 al 35).

En fecha 21 de Mayo de 2009, al folio noventa y dos (92), el Tribunal admite la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 04 de Junio de 2009, a los folios ciento uno al ciento siete (101 al 107), la parte demandante, presentó escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 08 de Julio de 2009, al folio ocho (8) de la segunda pieza principal, por auto del Tribunal, son admitidas las pruebas de la parte demandante.

En fecha 06 de Mayo de 2010, la parte demandante presentó escrito de informes.

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

Alega en su escrito libelar:

Que consta en documento de compra venta protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., en fecha 12 de Septiembre del 2007, que su representado dio en venta pura y simple a la empresa ASEHABIT, C.A., un inmueble constituido por un lote de terreno de su exclusiva propiedad, ubicado en Jurisdicción del Municipio San Diego, Distrito V.d.E.C., hoy Municipio San D.d.E.C..

Que consta en documento público de compraventa que el precio final pactado para dicha negociación fue la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (200.000.000,ºº), o sea, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (200.000,ºº), que el COMPRADOR se obligó a pagar de la siguiente forma:

1) La cantidad de: CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,ºº) al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, y

2) El saldo del precio pactado, o sea, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,ºº) “…a los treinta días, contados a partir de la fecha de protocolización…” del documento definitivo de compra-venta, o sea, el día 12 de Octubre de 2007.

Que por expreso mandato legal, y para garantizar el pago del saldo del precio pactado, la compradora constituyó en beneficio de su representado, hipoteca legal y convencional de primer grado ÚNICAMENTE, hasta por el valor de la cantidad adeudada, o sea, hasta por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,ºº), o sea la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (150.000,ºº). (Negrillas nuestras)

Afirma que su representado cumplió con la totalidad de su obligación al hacer la tradición legal de lo vendido al comprador mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta quien, desde entonces, ejerce la ocupación del inmueble en forma pacífica.

Que la compradora, empresa ASEHABIT, C.A., ya identificada, ha sido contumaz en NO CUMPLIR con su obligación de pago del saldo del precio, a pesar de los múltiples requerimientos de pago que se le han formulado aun adeuda a su representado los CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,ºº) que debió pagar “…a los treinta días, contados a partir de la fecha de protocolización…” del documento definitivo de compra-venta, o sea, el día 12 de Octubre de 2007.

Que la compradora no ha cumplido con su obligación de pagar, incumpliendo así la obligación principal del contrato, enriqueciéndose injustamente a cuenta del patrimonio de su representado.

Fundamenta la acción lo establecido en los artículos 1.527, 1.269 y 1.167 del Código Civil.

Demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO de compra-venta suscrito con la sociedad mercantil ASEHABIT, C.A., y demanda a la misma para que convenga o a ello sea declarado por el Tribunal:

1) En la veracidad de los hechos narrados en el libelo de demanda.

2) En la procedencia de aplicación del derecho invocado; y, como resultado de ello,

3) En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA, protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San D.d.e.C., en fecha 12 de Septiembre del 2007, donde quedó anotado bajo el No. 48, Protocolo Primero, del Tomo 117.

4) En pagar las COSTAS y COSTOS causados con motivo de esta acción, conforme prevé el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, con inclusión de los Honorarios Profesionales de los abogados actuantes en esta causa.

5) Hace reserva expresa para reclamar, separadamente, los daños y perjuicios causados por el demandado de autos con motivo de su incumplimiento.

6) Que declarada como sea con lugar la demanda, a los efectos del reembolso a la compradora de la cuota del precio pagado, con los intereses civiles a la tasa que ese tribunal determine. Pide que la cuantía de los mismos sea calculada mediante experticia complementaria del fallo.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

Por otro lado, la sociedad mercantil ASEHABIT, C.A., al momento de contestar la demanda, afirma:

Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante actor, niega que el demandante pueda solicitar la resolución de contrato de venta de terreno.

Que suscribió contrato de OPCIÓN COMPRA VENTA, en fecha 01 de Septiembre de 2006, en principio terreno ofertado por el vendedor por la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00) hoy según reconvención monetaria, en TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, pero que sobre el inmueble pesa una servidumbre de paso, sujeta a los decretos de franja protectora de los sistemas de transmisión de hidrocarburos, motivo por el cual el representante legal del vendedor en múltiples conversaciones con el presidente de la empresa, se quedó a un precio definitivo de venta de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES, tal como se evidencia en documento de venta suscrito entre el VENDEDOR y la empresa ASEHABIT, C.A., donde se expresa claramente la manifestación de voluntad del vendedor de vender y la compradora de comprar el inmueble.

Que el inmueble fue cancelado en totalidad por intereses pagados por DOSCIENTOS DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 202.000.000).

Que a pesar de haber cancelado la totalidad de la deuda acordada, han tratado de comunicarse con el mencionado ciudadano a los fines que libere el presente inmueble de la hipoteca en primer grado que pesa sobre el, pero que ha sido negativa toda gestión.

Resume su contestación a la demanda en la siguiente forma:

Que niega rechaza y contradice que deba pagar la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 150.000,00) por incumplimiento de pago de la obligación.

Niega rechaza y contradice que deba pagar daños y perjuicios ocasionados al demandante, ya que el daño lo ha ocasionado el demandante a su representada, al no dejar usar el bien inmueble que ella compro legítimamente y que conoce y le consta que era para desarrollo de proyecto habitacional, aún así lo vendido viciado, pues conoce suficientemente que no se le da la habitalidad de ese por la servidumbre que pesa a favor de PDVSA GAS.

Niega, rechaza y contradice que deba pagar las costas del presente juicio por cuanto es una acción emprendida de forma mala fe, ya que le consta suficientemente al demandado, el pago total del bien vendido”.

Ahora bien, la demandada presentó reconvención en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN:

Reconviene contra el demandante, a los fines de que libere la hipoteca en primer grado que pesa sobre el mencionado inmueble y cumpla con su obligación de liberar la hipoteca cancelada o en su defecto sea obligado por este Tribunal a ello.

Reconviene al demandante a que pague los daños y perjuicios ocasionados a su representada, por no poder la actividad comercial, que es la venta de parcelas para desarrollo habitacional, ya que realiza actividad comercial (venta de desarrollo habitacional), pues no ha podido usufructuar el bien, ocasionando un daño emergente y a su vez al no dejarle ejercer la actividad comercial para lo cual su representada realiza tal inversión ocasionándole un lucro cesante, obstaculizándole en la adquisiciones patrimoniales que necesita para el desarrollo de su actividad comercial, pues afirma que el terreno vendido no ofrece condiciones habitables para la realización de esta.

Que al invertir en otro terreno el cual acondicione suficientemente su representada para tales fines, acarrea gastos inesperados y perjudiciales para su representada. Que todo se realizó previa autorización del demandante, ocasionando una perdida y empobrecimiento de su capital, perdida de utilidad o gananciales, cierta y positiva que ha dejado de obtenerse de esta actividad comercial.

Calcula estos daños en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Tal como se evidencia en los folios ciento uno al ciento siete (101 al 107), el abogado, N.A. L., procediendo en su carácter de apoderado judicial del demandante, ciudadano L.S.D., presento escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada en los siguientes términos:

Niega, rachaza y contradice tanto los hechos alegados por la demandada de autos, como el derecho cuya aplicación invoca la misma (tanto los expresados en la contestación de la demanda, como en la reconvención propuesta), por no ser ciertos, ni pertinentes y el derecho por no ser aplicable al caso subjudice.

Rechaza específicamente lo siguiente:

1) Que la demandada haya pagado en forma alguna el saldo del precio que quedó a deber cuando suscribió el contrato de compraventa.

2) Que su representado este en la obligación de liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato compraventa.

3) Que como resultado de algún hecho o conducta imputable a su representado, la demandada de autos haya sufrido cualquier tipo de lesiones patrimoniales, por no haber podido ejecutar el “desarrollo de proyecto habitacional”, y que esto le haya impedido obtener “…la habitalidad de ese por la servidumbre que pesa a favor de PDVSA GAS”.

4) Que el contrato suscrito por las partes, que contiene un contrato de Opción a Compraventa tenga alguna inherencia con el documento público de compraventa cuya resolución se demanda en esta causa. o que cualquier cantidad de dinero que la demandada de autos pudiese haber pagado en razón de dicha opción de compraventa, pueda ser relacionada, o sea imputable en algún modo, al saldo del precio que la demandada quedó en deber al suscribir el contrato de compraventa.

5) Que los pagos producidos por la demandada, que consisten únicamente de fotocopias de recibos, de cheques y planillas de deposito bancario, originados de la propia demandada, tengan cualquier valor o eficacia jurídica, o sea imputables, en modo alguno, al pago del saldo del precio que la demandada quedó a deber al suscribir el contrato de compraventa cuya resolución se demanda. Asimismo niega que los mismos hayan emanado de su representado, o de cualquiera de sus representantes.

6) Que las planillas de deposito bancario producidas conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, efectuadas por ASEHABIT, C.A., o por un ciudadano de nombre F.P., sean inherentes, estén relacionadas, o puedan ser imputados, en forma alguna, a las obligaciones resultantes de la negociación de compraventa.

7) Que sobre el inmueble vendido pese alguna servidumbre o limitación a la propiedad predial que fuese desconocida para la demandada de autos, al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

8) Que la demandada haya adquirido el inmueble con el propósito de “…venta de DESARROLLO HABITACIONAL”.

9) Que su representado, de manera ilegítima, haya causado, o sea directa o indirectamente de cualquier tipo de actividad que dañe, lesione, limite o impida las actividades comerciales de la demandada de autos, o su derecho de propiedad sobre el bien vendido.

10) Que su representado haya limitado en modo alguno, entorpecido o impedido la actividad comercial de la demandada, causándole daño emergente y lucro cesante o cualquier otro tipo de lesiones económicas, sean directas o indirectas.

MOTIVA

Analizados como han sido los alegatos de las partes y los alegatos de la reconvención y contestación a la reconvención, considera necesario esta juzgadora, pronunciarse sobre la procedencia de la demanda incoada.

Al respecto, se observa que ha sido jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que el procedimiento de ejecución de hipoteca es exclusivo y excluyente para el cobro de un crédito garantizado con hipoteca, sin que la parte interesada pueda escoger entre este procedimiento y el de la vía ejecutiva.

Así, en sentencia No. 398 de fecha 3 de diciembre de 2001, en el juicio de Sofitasa C.A., contra I.C.S. y otros, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció lo siguiente:

“...Sostiene el formalizante que la recurrida no se pronunció sobre lo alegado en la contestación de la demanda, en relación con los extremos requeridos que faltan en el título hipotecario para desplazar el procedimiento de ejecución de hipoteca hacia la vía ejecutiva, no señalado por el actor en su libelo de demanda tal como lo exige el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala observa del estudio de la recurrida, que en el actual sistema, tal forma de proceder no se corresponde con el mandato contenido en el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, el que en forma imperativa ordena que el demandante de un crédito garantizado con hipoteca, debe acudir al especial procedimiento de Ejecución de Hipoteca a los fines de su reclamación, sin que pueda escoger entre ese procedimiento y el de la vía ejecutiva, al que tan solo podrá acceder en forma excepcional, cuando no se llenen los requisitos exigidos en el artículo 661 eiusdem, tal como lo señala el artículo 665 ibidem, lo que debe ser justificado por el demandante. De acuerdo como quedó establecido en sentencia de fecha 5 de abril de 2000, (caso Banco Capital C.A. contra Distribuidora Barqui Burguer S.R.L.,).

Por tanto, el procedimiento especial de “Ejecución de Hipoteca” es exclusivo y excluyente, pues el demandante de un crédito garantizado con hipoteca debe acudir a este procedimiento especial a los fines de su reclamación y, el procedimiento por la “Vía Ejecutiva” es residual porque tan sólo podrá acceder en forma excepcional cuando no llene los requisitos exigidos en el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil”. (Negrillas y subrayado de la Sala).

Asimismo, en sentencia N° 00422 de fecha 21 de agosto de 2003, caso: Banco Principal S.A.C.A., c/ Venmetal C.A., y J.B.J., la Sala ratificó el anterior pronunciamiento y señaló lo siguiente:

“...El crédito concedido por el Banco Principal a Venmetal C.A., fue garantizado con hipoteca mobiliaria e hipoteca convencional de primer grado, ésta última sobre un inmueble constituido por un terreno y las edificaciones y construcciones existentes en éste.

El artículo 660 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca establecido en el presente capítulo

.

La norma citada consagra el principio de que la obligación garantizada con hipoteca se hará efectiva por medio del procedimiento de ejecución de hipoteca. Este principio tiene una excepción contemplada en el artículo 665 del Código de Procedimiento Civil, a saber:

La ejecución de las obligaciones garantizadas con hipoteca que no llene los extremos requeridos en el artículo 661 de este capítulo, se llevará a cabo mediante el procedimiento de la vía ejecutiva

.

(...)

En el presente caso, la pretensión planteada por la parte actora contraviene lo estatuido en el artículo 660 del Código de Procedimiento Civil, norma que expresamente señala que el procedimiento de ejecución de hipoteca es la vía para el cobro de un crédito garantizado con hipoteca.

Por tanto, lo demandado por la parte actora en el presente juicio no podía ser tramitado a través de la vía ejecutiva, pues el artículo 660 del mencionado Código, es exclusivo y excluyente para intentar tal reclamación.

La recurrida, al admitir por la vía ejecutiva el cobro de un crédito garantizado con hipoteca, infringió el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que: “...Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales...”.

Todas estas razones conducen a la Sala a declarar infringidos los artículos 660 y 7 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, a casar de oficio y sin reenvío el fallo recurrido, pues siendo inadmisible la demanda planteada a través de la vía ejecutiva, es innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo.

Por este motivo, en el dispositivo de este fallo se declarará inadmisible la demanda incoada por el Banco Principal S.A.C.A., contra Venmetal C.A. y J.B.J., anulándose en consecuencia, el auto de admisión de fecha 11 de octubre de 1993 proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, así como todas las actuaciones posteriores al mismo. Así se resuelve...”. (Negrillas nuestras)

Bien, en el presente caso, quien demanda, -tal como se ha dicho- alegó en su escrito libelar, que por expreso mandato legal, y para garantizar el pago del saldo del precio pactado, la compradora constituyó en beneficio de su representado, hipoteca legal y convencional de primer grado ÚNICAMENTE, hasta por el valor de la cantidad adeudada, es decir, hasta por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,ºº), lo que equivale a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bf.150.000,ºº). Lo cual quedó probado con el documento consignado adjunto al libelo de demanda.

Por lo cual, de conformidad con la jurisprudencia anteriormente citada, el demandante debió seguir el procedimiento de ejecución de hipoteca que es exclusivo y excluyente para el cobro de un crédito garantizado con hipoteca y no optar por demandar resolución de contrato de compra venta, porque de acuerdo a lo ya indicado, no estaba facultado para elegir entre estos procedimientos.

Por tanto, al demandar Resolución de Contrato de compra venta, garantizado con hipoteca convencional de primer grado, infringió el procedimiento pautado en el Código de Procedimiento Civil. Por lo cual, la demanda presentada debe ser declarada improcedente, por no estar ajustada a derecho. Tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la demanda intentada por el ciudadano L.S.D., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA contra LA SOCIEDAD MERCANTIL ASEHABIT, C.A., ambos identificados en autos.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del código de procedimiento civil, se ordena la notificación las partes de la presente decisión.-

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los ocho (08) días del mes de febrero del año dos mil once (2011).

Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación….

…La Juez Provisorio,

Abog. O.E.,

La Secretaria,

Abog. N.M.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 10:45 de la mañana.-

La Secretaria,

Abg. N.M.