Decisión nº 012 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 30 de Enero de 2008

En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 24.10.2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, en fecha 26.10.2007, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla para despachar.

A continuación, el día 12.11.2007, la abogada R.S.M., consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa, siendo que en fecha 13.11.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Después, el día 13.11.2007, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte interesada de los medios necesarios para llevar a cabo la citación personal de la parte demandada, siendo que el día 21.11.2007, informó acerca de la práctica de tal actuación procesal, a cuyo efecto, consignó recibo firmado por la citada.

Por tal motivo, en fecha 26.11.2007, la ciudadana L.M.T.T.S., debidamente asistida por el abogado C.G.S., consignó escrito de contestación de la demanda, siendo que en esa misma oportunidad, confirió poder apud-acta al referido profesional del Derecho y a la abogada Yoleida Rojas Rojas.

Acto continuo, el día 06.12.2007, la abogada R.S.M., consignó escrito en el cual insistió en que se decretase medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, para lo cual consignó las copias fotostáticas requeridas a los efectos de abrir el cuaderno de medidas.

Después, en fecha 12.12.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse abierto el cuaderno de medidas, siendo que en esa misma fecha, la abogada R.S.M., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto dictado el día 14.12.2007.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 12.12.2007, se abrió el cuaderno de medidas.

A continuación, el día 18.12.2007, se negó la medida preventiva de secuestro solicitada, por no encontrarse llenos los extremos legales a los cuales alude el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La abogada R.S.M., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano F.E.L.L., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, adujo lo siguiente:

Que, en fecha 26.07.1995, el ciudadano F.E.L.L., celebró con la ciudadana L.M.T.T.S., un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el tiempo de duración de un (01) año, contado a partir del día 01.08.1995, prorrogable a su vencimiento por un período único de un (01) año, a voluntad de ambas partes, sobre el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 11-E, situado en el piso 11 del Edificio Cosmos, ubicado en la calle La Joya, Urbanización Chacao, Municipio Chacao, Distrito Capital.

Que, en fecha 01.09.2002, se suscribió un segundo contrato de arrendamiento, vencido el cual la arrendataria se negó a entregar el bien inmueble, razón por la que estimó que el contrato se transformó a tiempo indeterminado.

Que, el día 03.07.2007, fue practicada una inspección judicial por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a través de la cual se dejó constancia del estado de abandono, deterioro e insalubridad en que se encuentra el inmueble arrendado, constatándose no solamente el incumplimiento de la arrendataria a las obligaciones de mantenimiento y sanidad del referido bien, sino, también, que ocultó al arrendador propietario el estado de deterioro en que se encuentra y todos los daños ocasionados al mismo, ya que en los contratos de arrendamiento se dejó constancia de que fue entregado en perfecto estado de aseo, conservación y mantenimiento.

Que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en los artículos 1.592, 1.593, 1.594, 1.595 y 1.597 del Código Civil, así como en los artículos 33 y 34, literales (a), (e) y (f) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En virtud de lo anterior, procedió a demandar a la ciudadana L.M.T.T.S., por el desalojo del bien inmueble arrendado y, por ende, su entrega libre de bienes y de personas; así como el pago de la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,oo), equivalente a tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), correspondiente a los daños y perjuicios causados a su representado, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos relativos a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalente a cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. 400,oo), cada uno, y los honorarios profesionales. Además, exigió el pago de las pensiones que continuaren venciéndose hasta la oportunidad en que se verifique la entrega real y efectiva del bien.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La ciudadana L.M.T.T.S., debidamente asistida por el abogado C.G.S., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 26.11.2007, sostuvo lo siguiente:

Que, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, así como rechazó la falta de pago de cánones de arrendamiento que se imputó, ya que supuestamente se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, según las consignaciones efectuadas en el Tribunal de Consignaciones, sin que acreditara en autos prueba de ello.

Que, niega, rechaza y contradice la inspección judicial practicada el día 03.07.2007, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, respecto al estado de abandono, deterioro e insalubridad en que se constató el inmueble, ya que de acuerdo con su dicho, en fecha anterior el edificio en sí sufrió un agrietamiento en su estructura física, provocando el levantamiento de cerámicas en varios apartamentos.

Que, solicita la práctica de una inspección judicial en el inmueble arrendado, así como solicitó fuese negada la medida preventiva de secuestro.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano F.E.L.L., en contra de la ciudadana L.M.T.T.S., se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11.09.2000, bajo el N° 15, Tomo 86, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 11-E, situado en el piso 11 del Edificio Cosmos, ubicado en la calle La Joya, Urbanización Chacao, Municipio Chacao, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalente a cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. 400,oo), cada uno; también, por el aducido deterioro que ha ocasionado a la cosa arrendada, así como por haber incurrido en la violación de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad del desalojo escogido por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

(…)

(e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

(f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados; por lo cual el arrendador está autorizado para accionar el desalojo cuando el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; por el deterioro de la cosa arrendada y por el incumplimiento del Reglamento Interno del inmueble.

Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo planteado por el demandante, observa este Tribunal que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo su génesis por medio del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre ellas, en fecha 26.07.1995, siendo posteriormente sustituida la voluntad allí expresada a través de la convención locativa accionada, de cuya cláusula tercera se desprende que su duración fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.09.2000, prorrogable a su vencimiento por un único período de un (01) año, a menos que una de las partes manifestare por escrito a la otra, por lo menos, con dos (02) meses de anticipación al fenecimiento del plazo o de la prórroga, su voluntad de no prorrogarlo, lo cual no ocurrió en el presente caso.

Así pues, el término de duración contractual feneció en fecha 01.09.2001, mientras que la prórroga contractual precluyó el día 01.09.2002, por lo que de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de dos (02) años, a la que hace referencia el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual precluyó el día 01.09.2004, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de más de cinco (05) años, pero menor de diez (10) años.

Por consiguiente, habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejúsdem.

En razón de ello, la pretensión de desalojo deducida por el accionante se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se imputa a la arrendataria la falta de pago de dos (02) pensiones de arriendo consecutivas, el deterioro de la cosa arrendada, así como por la violación de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble arrendado. Así se decide.

Esclarecido lo anterior, resulta ahora pertinente para este Tribunal destacar que el lapso probatorio constituye para la parte demandada al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos establecidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el presente caso, el accionante produjo conjuntamente con el libelo de la demanda copias simples del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 26.07.1995, razón por la que resulta pertinente para este Tribunal referirse a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:

Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a la anterior norma adjetiva, se tendrán como fidedignas las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sino fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueron producidas con el escrito libelar, o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueron acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio.

En el presente caso, la documental bajo análisis constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, que da lugar a un principio de prueba por escrito y no plena, toda vez que la ley sólo autoriza la consignación de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual, su apreciación estará supeditada a la pertinencia de otras probanzas que avalen su contenido.

También, la parte actora acreditó copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11.09.2000, bajo el N° 15, Tomo 86, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, en atención de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fueron impugnadas en la contestación.

De la documental en referencia, se desprende que el arrendamiento tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 11-E, situado en el piso 11 del Edificio Cosmos, ubicado en la calle La Joya, Urbanización Chacao, Municipio Chacao, Distrito Capital, tal y como se precisa de la cláusula primera, mientras que de la cláusula segunda, se aprecia que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,oo), equivalente a trescientos cuarenta bolívares fuertes (BsF. 340,oo), el cual debía pagar el arrendatario dentro de los días uno (01) y cinco (05) de cada mes, al arrendador o a quién lo representase.

Cabe destacar, que no fue probado en autos el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalente a cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 400,oo), conforme lo enunció el demandante en el escrito libelar, razón por la que este Tribunal determina que la pensión de arriendo mensual asciende a la suma convenida en la cláusula segunda de la convención locativa accionada y, sobre la cual se analizará el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales imputadas a la accionada en relación al pago de la pensión de arriendo.

Adicionalmente, el accionante produjo durante la fase probatoria original del expediente distinguido con el N° AP31-S-2007-000610, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, interpuesta por la abogada R.S.M., actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano F.E.L.L., en el bien inmueble arrendado, cuya acta levantada durante su práctica llevada a cabo el día 03.07.2007, precisó lo siguiente:

“…Siendo las 7:40 a.m., fue brindado el acceso al inmueble por la ciudadana L.M.T.T.S., C.I. E-82.226.228, a quién se notificó debidamente de la misión del Tribunal. Acto seguido, se pasa a evacuar los particulares contenidos en la solicitud. Primero: El Tribunal deja constancia que las condiciones generales en que se encuentra el inmueble presentan (sic) estado de suciedad y deterioro en algunas áreas, tales como el piso de la sala cuya baldoza (sic) se encuentra removida, en el área de balcón, donde actualmente funciona una pequeña habitación se observan cables con su bombillo pendiendo del techo sin empotrar; se observa la jardinera en estado de deterioro, con escombros y algunas matas totalmente secas; el área de la cocina donde funciona el fregadero se observa en estado de deterioro. Segundo: El Tribunal deja constancia que según lo manifestado por los notificados, sólo están usando el inmueble para vivienda. En este estado, la apoderada judicial del solicitante manifiesta que hará uso del particular tercero en los siguientes términos: “Solicito al Tribunal deje constancia de la gran cantidad de escombros y basura que se observa en el área del apartamento, es todo”. Vista la solicitud que antecede, el Tribunal la acuerda conforme y procede a evacuar dicho particular. Tercero: El Tribunal deja constancia que se observan bienes muebles en estado de deterioro en el interior del apartamento, así como basura, que le da apariencia de insalubridad…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En este sentido, la inspección judicial bajo análisis, fue solicitada y evacuada conforme a las previsiones contenidas en el Libro Cuarto, Parte Segunda del Código de Procedimiento Civil, relativa a la “jurisdicción voluntaria”, en cuyo artículo 898 ejúsdem, se dispone lo siguiente:

Artículo 898.- Las determinaciones del Juez en materia de jurisdicción voluntaria no causan cosa juzgada, pero establecen una presunción desvirtuable.

Se presumen de buena fe, hasta prueba en contrario, los terceros adquirientes de derechos que hayan sido objeto de la declaración judicial

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Con vista a lo anterior, hasta tanto no se desvirtúen las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas, sobre las cuales versó la inspección judicial evacuada fuera del juicio, se presume la veracidad de lo que el Juez percibió a través de sus sentidos.

Por lo tanto, la presunción legal de las actuaciones llevadas a cabo bajo el ámbito de la jurisdicción voluntaria, establecen una presunción juris tantum, salvo prueba en contrario, de modo que la parte que pretende desconocer los efectos que emanan de esa actuación, deberá desvirtuarla con la presentación de un medio probatorio que la modifique.

En el caso sub júdice la parte demandada sólo se limitó a desconocer los efectos de la inspección judicial evacuada fuera del juicio, sin aportar algún medio probatorio que desvirtúe los hechos explanados en la referida actuación, razón por la que este Tribunal aprecia que en fecha 03.07.2007, la Titular del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, percibió el hecho de que el inmueble se encontraba en estado de suciedad y deterioro en algunas áreas, tales como el piso de la sala, cuya baldosa fue observada removida; en el área de balcón, donde se halla una pequeña habitación, se observaron cables con su bombillo pendiendo del techo sin empotrar; de igual manera, se observó la jardinera en estado de deterioro, con escombros y algunas “matas” totalmente secas; también, en el área de la cocina donde funciona el fregadero se observó en estado de deterioro, así como la existencia de bienes muebles en estado de deterioro en el interior del apartamento y basura, que daba apariencia de insalubridad.

Por otra parte, el demandante además proporcionó copias certificadas del documento de propiedad del bien inmueble arrendado, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 06.10.1987, bajo el N° 06, Tomo 02, Protocolo Primero, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron libradas por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar donde se autorizó su expedición.

En tal sentido, se aprecia de la referida documental que la sociedad mercantil Vamzar C.A., dio en venta de forma perfecta e irrevocable, al ciudadano F.E.L.L., el bien inmueble arrendado, quién detenta actualmente el derecho de propiedad sobre el mismo.

En vista de las probanzas analizadas anteriormente, juzga este Tribunal que el accionante probó la existencia del arrendamiento, por cuanto ha quedado demostrado en autos que entregó a la parte demandada a partir del día 26.07.1995, el bien inmueble determinado en líneas anteriores para uso de vivienda, estableciéndose un canon como contraprestación, por lo que la imputación de falta de pago de los meses reclamados como insolutos constituye un hecho negativo cuya carga de probar no la tiene atribuida el accionante, sino, por el contrario, la parte demandada, a quién sólo correspondía acreditar su solvencia durante las fases integrantes del proceso de cognición.

Aunado a lo anterior, también quedó comprobado el deterioro del bien inmueble arrendado, conforme se desprende de la inspección judicial extra-litem practicada en fecha 03.07.2007, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, sin que la arrendataria notificase a su arrendador-propietario sobre la necesidad de reparar las novedades dañosas que con el transcurrir del tiempo deterioraron el referido bien, en atención de las obligaciones legales contenidas en los artículos 1.592, numeral 2° y 1.595 del Código Civil, así como los deberes contractuales pactados en las cláusulas sexta y octava de la convención locativa accionada, ya que de ésta se desprende que el bien inmueble fue entregado a la demandada en perfecto estado de mantenimiento y conservación.

Por consiguiente, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante el lapso probatorio de diez (10) días de despacho al cual alude el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada no acreditó en autos probanza alguna que la eximiera de pagar en su oportunidad los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,oo), equivalente a trescientos cuarenta bolívares fuertes (BsF. 340,oo), cada uno, ni mucho menos que haya notificado a su arrendador sobre la necesidad de efectuar reparaciones en el inmueble dado en arriendo, lo cual conduce a determinar la procedencia del desalojo sometido al conocimiento de este Tribunal, toda vez que se ha constatado el incumplimiento de la demandada en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas, así como el deterioro causado sobre la cosa arrendada por su inercia en comunicar oportunamente al accionante la necesidad de realizar las reparaciones respectivas. Así se declara.

Por otra parte, observa este Tribunal que el demandante atribuyó a la demandada el incumplimiento de las disposiciones contenidas en el Reglamento Interno del bien inmueble arrendado, a tenor de lo previsto en el literal (f) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, siendo que la referida documental en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, es suplida por el documento de condominio y el reglamento de condominio, conforme a lo preceptuado en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que el accionante haya acreditado en autos alguno de ellos, es por lo que esta circunstancia conduce a desestimar el desalojo invocado bajo tal supuesto, por cuanto la falta de presentación de esas documentales impide constatar la inobservancia imputada. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: