Decisión nº FH012006000387 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 3 de Marzo de 2006

El demandado de autos acompañó junto a la contestación de la demanda cinco letras de cambio, así como también un contrato de venta pura y simple debidamente protocolizado, insertos a los folios 91 al 96 del presente expediente.-

Ahora bien, en cuanto a las pruebas arriba señaladas, este Tribunal considera que las mismas no pueden ser valoradas en el presente juicio, ya que lo que se debate en este proceso es la falta de pago de los canones de arrendamiento y no la propiedad del inmueble, por lo que dichas documentales no aportan nada que pueda aclarar o resolver la presente litis. Y así se decide.-

“Reprodujo el merito favorable que se desprende de autos a favor de su representado”.-

En cuanto a este Capítulo es necesario señalar: Que el mérito favorable de las actas procesales no son medios probatorios y aún más cuando no se indica con exactitud los méritos que de ellas la favorezcan. Y ASI SE DECIDE.-

“Reprodujo igualmente el mérito favorable que se desprende de los documentos tantos públicos como privados, y muy especialmente el documento de compra-venta el cual corre inserto con la letra “H”, y a través del cual se evidencia el Despojo a la preferencia ofertiva de su patrocinado, tal como lo establece el anterior Decreto Legislativo sobre desalojo de viviendas, como la actual Ley sobre Arrendamientos Inmobiliario”.-

En cuanto a la copia del Instrumento de propiedad que corre al folio 100 del presente expediente y al cual hace referencia el demandado ofreciéndolo como medio probatorio en el Capitulo II de su escrito de pruebas; este Tribunal lo tiene como fidedigno en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código Adjetivo. Y ASI SE DECIDE.-

Promovió de conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil los siguientes testigos: O.J.A., M.D.J.M. Y A.G.S. y así como también solicitó la citación formal de los ciudadanos: A.D.J.G., L.M.S. y O.D.P., lográndose la citación únicamente de la ciudadana A.D.J.G..-

Ahora bien de los referidos testigos rindieron su declaración solo tres de ellos, como se desprende de los folios 116, 117, 118, 119, 120 y 121 respectivamente. Por lo que este Tribunal pasa a a.l.d. rendidas por los mismos, en resumen estos fueron los resultados:

O.J.A.: Al ser interrogado por la parte promovente declaro: Que si conoce al ciudadano BREDYS J.Z.M.. Que si esta consciente que él habita en la Urbanización Vista Hermosa II, Segunda Etapa, Bloque 6, Edificio 2, Apartamento 0403. Que le consta que el ciudadano BREDYS J.Z.M. habita el inmueble en referencia desde hace 17 años. Que adquirió dicho inmueble a través de I.N.A.V.I. Que tiene conocimiento de la situación de un arrendamiento. Que no le consta que el contrato de arrendamiento fue con el ciudadano L.L.C..-

En el mismo sentido de respuestas se pronunciaron: El testigo M.D.J.M.M.: Que si conoce al ciudadano BREDYS J.Z.M., que tiene 17 años conociéndolo. Que el ciudadano BREDYS J.Z.M. habita el apartamento ubicado en la Urbanización Vista Hermosa II Segunda Etapa, Bloque 6, Edificio 2, Apartamento 0403 en calidad de propietario. Que BREDYS J.Z.M. adquirió el apartamento que habita conjuntamente con su familia a través de I.N.A.V.I. Que no le consta que el ciudadano BREDYS J.Z.M. haya suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano: L.L.C..

A.J.G.S.: Que si conoce al ciudadano BREDYS J.Z.M. desde el año 85. Que si le consta que el ciudadano BREDYS J.Z.M. habita conjuntamente con su familia el apartamento ubicado en la Urbanización Vista Hermosa II, Segunda Etapa, Bloque 6, Edificio 2, Apartamento 0403. Que BREDYS J.Z.M. habita el referido apartamento en calidad de propietario. Que BREDYS J.Z.M. adquirió el apartamento a través de I.N.A.V.I. Que no tiene conocimiento que BREDYS J.Z.M. haya suscrito algún contrato de arrendamiento con el ciudadano L.L.C..-

Aún cuando ninguno de los testigos fueron repreguntados por la parte demandante o representación judicial, pues no asistieron a los respectivos actos de declaraciones para ejercer el control de la prueba, este Tribunal no le da ningún valor probatorio a las testificales en cuestión, en razón de que las mismas no guardan relación con el asunto que nos ocupa, en consecuencia se desechan las mismas de la solución de la presente causa. Y ASI SE DECIDE.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Siendo la oportunidad legal sus apoderados judiciales ofrecieron las siguientes:

Reprodujeron el mérito de autos. . . . . . . .

En cuanto al mérito de los autos este Juzgado acogiéndose a los razonamientos indicados por nuestro más alto Tribunal de Justicia señalando que los mismos no son medios probatorios, no les concede ningún valor probatorio. Y ASI SE ESTABLECE.-

En cuanto a la copia certificada del documento de compra-venta producido por la parte demandante en el libelo de la demanda y el cual riela a los folios 05 al 14 y que hizo valer en el lapso de pruebas y tratándose de copia certificada de un documento público, el cual no fue impugnado por la parte demandada en el lapso legal, a la misma se le asigna pleno valor probatorio. Y ASI SE RESUELVE.-

En relación a la copia certificada del contrato de arrendamiento que igualmente acompañó la parte actora marcado “B” y que también hizo valer en el lapso probatorio, esta alzada le da pleno valor probatorio, ya que el mismo no fue tachado, ni impugnado por la contra parte. Y ASI SE DECIDE.-

En cuanto ”a las llamadas notificaciones y citaciones también acompañadas por el actor con el libelo marcados “C”, “D” y “F” respectivamente y que ratifico en el lapso probatorio; con las cuales ha pretendido demostrar la cualidad de propietario como la prorroga legal para la desocupación del inmueble”, los mismos no están firmados por la parte demandada, en razón de ello estos instrumentos no demuestran nada, porque no contienen la firma de la parte contraria, por lo tanto no le son oponibles. Y ASI SE ESTABLECE.-

Promovió las testimoniales de las ciudadanas: M.C. Y KRISCAROL LUGO. Siendo el resultado de la declaración de las mismas el siguiente:

M.C.: Interrogada por la parte promovente declaró que si conoce desde hace bastante tiempo de vista, trato y comunicación al ciudadano: L.L.C.L.. Que no tiene ningún interés en la presente causa. Que sabe y le consta que el ciudadano L.L.C.L. adquirió un inmueble ubicado en la Urbanización Vista Hermosa, Segunda Etapa, distinguida con el N° 0403, Bloque 6, Edificio 2. Que sabe y le consta que el ciudadano: BREDYS J.Z.M. es inquilino del inmueble antes mencionado. Que sabe y le consta que el ciudadano: L.L.C.L. le notificó al ciudadano BREDYS J.Z.M. que el era el nuevo propietario del inmueble y que por tal motivo este debía cancelar los cánones de arrendamiento a él personalmente.- Repreguntada la testigo por la parte demandada estas fueron sus respuestas: Que la une al Sr. L.L.C.L.U.A.D.A.. Que lo que la motiva a declarar en la presente causa es la AMISTAD QUE TIENE con él y que se haga Justicia. Que lo que le da la certeza para afirmar que el apartamento objeto del presente procedimiento esta sujeto a un contrato de arrendamiento es el hecho de haber acompañado a L.L.C.L. hasta el apartamento y la amistad que tiene de años.-

En el mismo sentido de respuestas se pronuncio la testigo KRISCAROL L.Z.: Que si conoce de vista, trato y comunicación desde hace muchos años atrás al ciudadano L.L.C.L.. Que no tiene ningún interés en la presente causa. Que si sabe y le consta que el ciudadano: L.L.C.L. adquirió un inmueble en la Urbanización Vista Hermosa, Segunda Etapa, distinguido con el N° 0403, Bloque 06, Edificio 02 porque la persona le mostró el apartamento a L.L.C.L., fue el señor BREDYS J.Z., quien era el actual inquilino en ese momento. Que si le consta que el Sr. L.L.C.L. notificó al Sr. BREDYS J.Z.M. sobre la prorroga legal correspondiente porque para ese momento ella estaba en la escalera del edificio y observo cuando el Sr. BREDYS J.Z. tomo la notificación y se la metió en la parte trasera de su bolsillo del pantalón. Al ser repreguntada por el apoderado Judicial de la parte demandada: Estas fueron sus respuestas: Que conoce desde hace muchos años al Sr. L.L.C.L.. Que su presencia en este juicio es por la amistad que la une con el Sr. L.L.C.L. desde hace muchos años. Que si sabe y le consta que L.C. es el propietario del inmueble porque lo adquirió hace muchos años… Que sabe y le consta que BREDYS J.Z. es el inquilino en cuestión porque el se lo hizo saber al Sr. L.C., desde el mismo momento que se lo mostró el apartamento y en esa ocasión ella estuvo presente. Que ella estuvo presente y observó acerca de la notificación que el ciudadano BREDYS J.Z. la tomo y se la guardo en el bolsillo trasero del pantalón, para ese momento yo estuve presente y lo observe.-

Ahora bien, de las declaraciones de las testigos las cuales fueron analizadas de una manera detallada, se determinó que las mismas eran con el objeto de probar la propiedad de inmueble y el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en este proceso. Sin embargo, ha sido reiterado el criterio jurisprudencial, que este Tribunal comparte, según el cual dicha probanza debe estar orientada a los hechos perceptibles audiovisualmente, no siendo procedente para la definición, calificación o precisión de nociones o conceptos que, como los Jurídicos, trascienden su objeto o limite especifico.-

De igual manera las referidas declaraciones no crean en quien decide pleno convencimiento de imparcialidad en razón de la amistad que dicen las mismas tener con la parte promovente. En virtud de ello no se les concede ningún valor probatorio. Y ASI SE ESTABLECE.-

Ahora bien, tenemos que el eje principal de la presente acción versa sobre la demanda que interpuso el ciudadano: R.L.C.L. contra el ciudadano: BREDYS J.Z.M. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Que el ciudadano R.L.C.L., adquirio un inmueble en fecha 24 de octubre de 2.002, para uso de su vivienda, constituido por un Apartamento, plenamente identificado en autos, que dicho contrato de compra venta se encuentra inserto a los folios 05 al 08 del presente expediente; Que dentro de las estipulaciones contractuales, en virtud de compromiso de Contrato de Arrendamiento existente entre el ciudadano O.D.P., con el demandado de autos, según documento de fecha 15 de agosto del 2.002, inserto al folio 16 al 18 del expediente, se desprende, que la vigencia del contrato arriba mencionado es desde fecha 15-08-2002, hasta 15-12-2002, por tiempo fijo de Seis (6) meses, con inclusión de prorroga legal de igual tiempo, por SEIS MESES, más es decir hasta la fecha 15-08-2003. que una vez terminada la vigencia del contrato, el demandado debía entregarme el inmueble totalmente desocupado y en perfecto estado, que en virtud de no ser así es por lo que procede a demandar por cumplimiento de contrato al ciudadano BREDYS J.Z.M., ya identificado…………………………………….. ………………………-

Planteado así la idea fundamental del recurso se observa:

Que en el presente caso, ha operado una subrogación o transmisión arrendaticia la cual consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador.-

Así tenemos, que el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

.-

Así, las cosas, es necesario para la aplicación de la norma anteriormente transcrita que se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que exista una relación de arrendamiento: Tiene que existir la relación a través de la cual una de las partes quede obligada a hacer gozar a la otra de un inmueble durante determinado tiempo mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, y no una relación diferente a la arrendaticia. Ahora bien de las actas procesales se desprende que corre inserto a los folios 16 al 18 del expediente Contrato de Arrendamiento realizado, según documento de fecha 15 de agosto del 2.002, asiento N° 65, Tomo 100 de los Libro de Autenticaciones, llevados por la Notaria Pública; Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, cumpliéndose de ésta manera el requisito anteriormente señalado y por no ser impugnado dicho documento este Tribunal le concedió todo valor probatorio.-

2. Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado: En relación a este requisito tenemos que la obligación del adquiriente del inmueble arrendado en orden a respetar esa relación en los términos convenidos, indudablemente no puede comprenderse sin que jurídicamente exista la misma, pero también la presencia documental o material, porque de no serlo de tal manera, no se entiende cómo es que el adquiriente tiene la obligación de respetar esa relación en los términos convenidos, que sólo pueden deducirse si la misma está escriturada. En tal sentido en el caso de autos, claramente se desprende tal requisito pues corre inserto a los folios 16 al 18 documento de contrato de arrendamiento.-

3. Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida: El traslado de la propiedad del inmueble arrendado debe ser valido , en cuanto a trasmitir la propiedad del mismo. De igual menara debe esta Juzgadora hacer del conocimiento que se desprende de las actas procesales folios 05 al 08, de expediente contrato de compra venta de donde surge la transferencia del inmueble arrendado, cumpliéndose de esta menara con el requisito anteriormente señalado.

4. Que se trate de una relación arrendaticia preexistente acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado en la cual el arrendatario ha adquirido el derecho de gozar el inmueble arrendado por cierto tiempo y el deber de pagar determinado precio…En relación a este requisito tenemos: Primero: Que del contrato de arrendamiento que corre a los folios 16 al 18 del presente expediente y el cual se acompañó al escrito libelar se evidencia que el mismo fue realizado en fecha 15 de agosto de 2.002.- Segundo: Del mismo modo del instrumento de compra venta que riela a los folios 05 al 08, se desprende que la transferencia de la propiedad del apartamento en referencia fue posterior al contrato de arrendamiento evidenciándose que el mismo ya existía para el momento de la enajenación del inmueble. De igual manera el presente requisito se tiene por cumplido en atención a los exigidos por el artículo 20 ejusdem.-

Ahora bien, en el caso que nos ocupa y dilucidado categóricamente la sustitución del arrendador en la persona del ciudadano L.L.C.L., parte demandante en el presente juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento le tiene incoado al ciudadano BREDYS J.Z.M., FUNDAMENTANDO LA MISMA EN LOS ARTÍCULOS 1.167, 1.159 Y 1.160 del Código Civil, “señalando que el arrendatario-demandado no ha dado cumplimiento con su obligación contractual en el sentido de haber dejado de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.002, y los meses correspondientes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto de 2.003, a razón del monto convenido de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), mensuales cada uno, tal situación de insolvencia hace patente que el arrendador haya perdido el beneficio de prorroga legal como lo pauta el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en cuyo supuesto el arrendador debe inexorablemente, entregar el inmueble arrendado…..”-

Por su parte el demandado en la litis contestación rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la pretendida demanda por cuanto la misma no se ajusta a la realidad de los hechos, negando a todo evento que su representado haya suscrito contrato de arrendamiento alguno con el demandante.-

Es bueno señalarle a la parte demandada en relación con este alegato que en el presente caso se produjo una sustitución del arrendador inicial en la persona del adquiriente del inmueble subrogándose en él todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento preexistente entre él y él arrendatario hoy demandado.-

Que su representado haya sido notificado de modificación alguna que le ordene desocupar su residencia. Que su representado adeude por concepto de pensiones de arrendamiento la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00). Que su patrocinado tenga que cancelar indexación alguna.

De igual manera señaló “que el arrendador inicial O.D.P., violó el derecho preferente de su patrocinado establecido en el artículo 44 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario”. En cuanto a este alegato es necesario señalar al demandado que para que surja este derecho es necesario que se cumplan ciertos requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley referida, siendo uno de ellos el cual es SENE QUANOM es que el arrendatario tenga más de dos años como tal;… Así las cosas tenemos que en relación a este alegato de las actas del expediente específicamente del contrato locativo se desprende que el demandado tenia dos meses como tal, por otra parte el derecho de preferencia no esta íntimamente ligado a la cuestión de fondo de este juicio. Y así se establece.-

Vistos y a.l.a. señalado tenemos que:

El artículo 1604 del Código Civil establece:

Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.

Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro

.-

De igual manera el artículo 1.167 ejusdem señala:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.-

Así como el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios impone al arrendatario la carga de probar el pago y/o la consignación oportuna como prueba de su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

De allí que sea necesario para esta Juzgadora, determinar el alcance del artículo 1.354 del Código Civil:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.-

En relación al artículo trascrito ha señalado la doctrina lo siguiente:

"Que la prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa, o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el Juez llamado a resolver sobre lo planteado y discutido en el Juicio. para el derecho procesal la prueba es la demostración de la existencias de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.-

Así tenemos que la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es obligación que el Juzgador le impone caprichosamente a una o cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega o sea que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho no a quien lo niegue; más el demandado puede tocar las pruebas de los hechos en que basa su excepción, solo cuando alegue en la excepción hechos nuevos, toca a él la prueba correspondiente.-

Pero de igual manera tanto la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime: "que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en juicio, le basta al actor demostrar o probar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia, del arrendamiento, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago; pero si bien es cierto, que el actor incumbe la carga de la prueba, no es menos cierto, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben los elementales principios de lógica probatoria, que tratándose de contrato escrito, es suficiente que el actor compruebe la existencia de éste, la obligación sin que éste obligado a probar que la deuda no se ha extinguido, pues es sabido que las obligaciones indefinidas no son susceptibles de prueba a causa de su imposibilidad lógica y material".-

Dicho esto, tenemos que si existe en proceso pruebas fehacientes que amparen la pretensión del demandante, es decir, el demandante alega en su demanda el hecho de haber celebrado en fecha 24 de octubre de 2.002, un contrato de compra venta sobre un apartamento plenamente identificado en autos, de donde se desprende que el mismo se encontraba arrendado al momento de realizarse el contrato subrogándose en él todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento preexistente entre el arrendatario y el hoy demandado. Asimismo se desprende que dicho contrato de arrendamiento fue escrito y a término fijo con el Ciudadano: BREDYS J.Z.M., el cual tuvo por objeto un inmueble que actualmente es propiedad del ciudadano: L.L.C.L., hoy demandante, inmueble este constituido por un apartamento, distinguido con el N° 0403, bloque 6, Edificio 02 de la Urbanización Vista Hermosa , II Etapa, en Ciudad B.M.A.H.d.E.B.. Que el apartamento arriba mencionado tiene un área aproximadamente de construcción de sesenta y cinco metros cuadrados con cincuenta y tres centímetros (65.53 mtrs 2) y cuyos linderos y medidas son: NORTE: En una longitud de doce metros con diez centímetros (12,10 mts), limita con el apartamento N° 0402 y está constituido por dos Segmentos recto consecutivo no alineados de 2.50 metros y 9.60 mts respectivamente, SUR: En una longitud de doce metros con diez centímetros (12,10mts) limita con zona verde y esta constituido por dos (2) segmentos consecutivo no alineados de 8,20 y 3,90 mts respectivamente; ESTE: En una longitud de seis metros con noventa centímetros (6, 90 mts ) limita con el apartamentos N° 0404 del Edificio 01 y esta constituido por dos (2) segmentos consecutivo no alineados de 1,80 mts y 5, 10 mts respectivamente; y OESTE: En una longitud de seis metros con noventa centímetros 6,90 mts limita con el pasillo y las escalera, y esta constituido por dos (2) segmentos consecutivos no alineados de 3,45 mts,. ubicada en la Manzana H, casa N° 1 de la Urbanización Vista Hermosa de ésta Ciudad, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con casa N° 5 de la referida Urbanización, con 6,40 metros; SUR: con acera peatonal que es su frente con 6,15 metros; ESTE: Con acera peatonal con 19, 50 metros y OESTE: Con casa N° 2 de la Manzana H con 19,50 metros, donde se establece que el contrato es por un lapso de seis (6) meses con un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL (Bs. 150.000,ºº).-

Ahora bien, el contrato celebrado en fecha 15 de Agosto de 2002 que consta de autos, (folio 16 al 18), estipuló una cláusula que el término de duración del mismo era de seis (6) meses a contar de su fecha de celebración el cual podría ser prorrogado por acuerdo entre las partes.-

Pero es el caso, a decir del arrendador ciudadano L.L.C.L. que el arrendatario ciudadano: BREDYS J.Z.M. entro en un estado de insolvencia hasta el punto de no cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.002, y los meses correspondientes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto de 2.003. Ahora bien vencido el lapso establecido en el contrato de arrendamiento, incumpliendo con los pagos de los canones de arrendamiento de los meses arriba señalados causa por la cual se demanda el cumplimiento de contrato, objeto de este procedimiento, hecho este negado por la parte demandada en el acto de contestación por lo cual le correspondía a él probar la solvencia arrendaticia ya que la falta de pago de los arrendamientos como hecho negativo indefinido que es no corresponde al arrendador- propietario. Y así se decide.-

La doctrina más exacta ha señalado: "corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la n.J. aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal". Dice la Jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal que "el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, pueden prosperar sino se demuestra".-

En este mismo orden de ideas, en aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba explanada en la presente sentencia, tenemos que la parte actora cumplió con su carga de demostrar la obligación que tiene la accionada como arrendatario de cumplir con el pago de un cánon mensual de arrendamiento, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento escrito y a tiempo fijo, anexo a los folios 16 al 18, del expediente.-

Ahora bien, analizadas las pruebas ofrecidas por la partes tenemos que el demandante probó la existencia del contrato de arrendamiento que lo vincula con la parte demandada, como también probó la insolvencia del arrendatario.-

En cuanto a la parte demandada, no logro probar los hechos en la contestación de la demanda. Así tenemos, que los alegatos sobre que él no suscribió contrato alguno con el demandante; que por lo tanto no adeuda por concepto de canones de arrendamiento la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00); así como el derecho preferente que a su decir le fue violado por el arrendador inicial ciudadano: O.D.P.; este Tribunal observa que tales aseveraciones las fundamenta la parte demandada: En primer lugar: En que el ciudadano L.L.C.L., no es el arrendador del inmueble ocupado, ya que el contrato fue celebrado por el ciudadano O.D.P. y su persona, en relación a este primer alegato, ya quedó plenamente determinado en el cuerpo de ésta sentencia que en el presente caso hubo una sustitución de arrendador. Y así se establece. Segundo: Con respecto al segundo punto, en relación de que la parte demandada no adeuda la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00), por concepto de canones de arrendamiento insolventes, es importante señalar que nada aportó la parte demandada para desvirtuar este alegato en la cual fundamenta la parte actora su demanda, por lo tanto es claro para quien sentencia que la parte demandada esta insolvente de manera total en relación a los meses anteriormente discriminados incumpliendo con la obligación principal cual es el pago de los canones de arrendamiento correspondientes. Y así se resuelve. Y en cuanto al tercer punto, que tiene que ver con la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, ya se dijo que para que el arrendatario goce de ese derecho debe cumplir con los requisitos señalados en la Ley especial, entre los cuales figura de que el arrendatario tenga más de dos años como tal……………….requisitos estos que no cumple la parte demandada. Y así se decide.-

En fin, al constar en autos que el contrato de arrendamiento si existe el cual es escrito y a tiempo determinado, con un canon mensual de arrendamiento, el cual es el señalado por la parte actora en el libelo de la demanda, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,ºº) mensuales, y al no haber demostrado el arrendatario que haya pagado los cánones reclamados por el arrendador, este Tribunal considera que el arrendatario efectivamente se encuentra en el estado de insolvencia con respecto a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.002, y los meses correspondientes de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto de 2.003, como alega la parte actora en el libelo de la demanda. Y así se declara.-

Ahora bien, en vista de lo antes expuesto, es evidente que el arrendatario no cumplió con la obligación principal derivada de la relación arrendaticia, cual es la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, por lo que el arrendador, no está obligado a mantenerlo en la posesión del inmueble sino por el contrario tiene el derecho de exigir el cumplimiento del contrato. Este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara CON LUGAR LA ACCION propuesta por el Ciudadano: L.L.C.L. representada por los Abogados X.E. CONTRERAS FIGARELLA Y J.F.F.C. en contra del Ciudadano: BREDYS J.Z.M., representada por los abogados M.A. ALCANTARA Y N.D.V.G.A., todos suficientemente identificados en autos.-

En consecuencia, SE CONFIRMA LA SENTENCIA DICTADA por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 25 de Mayo de 2005. En virtud de esto se declara SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION.-

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil SE CONDENA EN COSTAS a la Apelante por haber sido ratificada la Sentencia recurrida en todas sus partes. Y por cuanto ésta Sentencia ha sido dictada después de vencido el lapso legal, se ordena la Notificación de las partes.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.-

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en Ciudad Bolívar, a los 03 días del mes de M.d.D.M.S.. AÑOS: 195º de la Independencia y 147º de la Federación.-

La Juez.

Dra. H.F.G..-

La Secretaria Temporal,

S.M..-

HFG/oddimis

Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las Dos de la tarde. Conste.-

La Secretaria Temporal,

S.M..-