Decisión nº 2833-07 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 27 de Junio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXP. 2833-07

Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana LOLIMAR ALMARZA CHACIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. V.- 9.733.454 y de este domicilio, representada por su apoderado judicial abogado W.B.M., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 53.615 y con domicilio en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, carácter este que se evidencia de documento Poder otorgado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de Octubre de 2.007, anotado bajo el Nº 11, Tomo 147 de los libros respectivos, en contra de la ciudadana G.C.K.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. V.- 17.071.885 y del mismo domicilio, siendo admitida por este Tribunal por auto de fecha 22 de octubre de 2007.

ANTECEDENTES PROCESALES.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Expone la actora en su Libelo de Demanda, que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 08 de septiembre de 1.998, anotado bajo el Nº 23, Tomo 169 de los Libros de Autenticaciones, su mandante adquirió en propietaria de un inmueble ubicado al norte del Cerro del Vigía, en Jurisdicción de la Parroquia C.d.A.d. esta ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, situado en la Avenida 28-B, entre Calles 106-1 y 106-2, Villa Esperanza Nº 106-1-75, el cual esta constituido por un lote de terreno que forma parte de mayor extensión y vivienda unifamiliar, constante de una (01) habitación, sala de recibo, porche, sala de baño, que mide tres metros (3,00 Mtrs) por un metro cincuenta (1,50 Mtrs), constituida por pisos de cementos, techos de zinc, tres (03) puertas y dos (02) ventanas que miden ciento noventa y seis metros cuadrados (196 Mtrs 2) y situada dentro de los siguientes linderos: Norte: Linda con propiedad que es o fue de Á.B.; Sur: Linda con propiedad que es o fue de T.C.; Este: Linda con propiedad que es o fue de Tibisai Daboin y Oeste: Linda con Avenida 28-B.

Asimismo, manifiesta la actora en su escrito Libelar, que en fecha 16 de marzo de 2.007, su mandante, celebró con la ciudadana G.C.K.B., un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 39, Tomo 28 de los libros respectivos, sobre la vivienda unifamiliar antes identificada; estipulándose en su Cláusula Segunda que el mismo tendría un periodo de duración de seis (06) meses, contados a partir de la fecha cierta de suscripción del contrato, prorrogable por un (01) año, y que en principio el cánon de arrendamiento mensual ascendería a la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,oo), equivalentes actualmente a la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 180,oo). Así las cosas, señala igualmente la actora que vencido en contrato, la arrendataria lo cedió a su señora madre M.B., por lo cual no ocupa el inmueble litigioso.

Por otra parte manifiesta la actora, que la arrendataria ha dejado de pagar más de dos (02) mensualidades consecutivas de alquileres, por lo tanto, ha incurrido en el cumplimiento de una de sus principales obligaciones locataria, violando así lo señalando en la Cláusula Cuarta del referido contrato, y en el artículo 34, Ordinal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y por tales motivos se le entregó una comunicación para recordarle los deberes que tiene en cuanto al pago de los meses de febrero y marzo de 2.007, y que desalojara el inmueble, lo cual hizo caso omiso. Sigue manifestando que se elaboró un recibo por los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre y los días transcurridos del octubre y que a pesar de ello, la arrendataria no ha pagado el cánon de arrendamiento de estos meses, lo cual dió motivo para que en fecha diez (10) de Junio de 2007, le remitiera una nueva comunicación, donde se le explican los pormenores relativos a su negativa de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y parte de octubre, negándose la ciudadana M.B., madre de la arrendataria a firmar, incumpliendo nuevamente con su principal obligación.

Así mismo, invoca como fundamento de derecho lo establecido en el artículo 34 Literal “A” y “G” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…” .

En fecha 30 de Octubre de 2.007, el abogado W.B., en representación de la ciudadana LOLIMAR ALMARZA CHACIN, solicitó al Tribunal se libraran los recaudos de citación de la demandada de autos. Hay constancia en actas del cumplimiento de estas formalidades, así como la debida entrega de los respectivos emolumentos por parte del apoderado actor al Alguacil Titular de este Despacho, a los fines de practicar dicha citación. Una vez agotadas todas las vías a fin de efectuar la citación personal de la demandada de autos y resultando infructuosa la misma, en fecha 26 de noviembre de 2.007, el apoderado de la parte actora, solicitó al Tribunal librar los Carteles de Citación, dando cumplimiento este Juzgado con lo solicitado. Así las cosas, se dio cumplido con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la fijación del Cartel de Citación en la puerta del inmueble que ocupa la demandada. Posteriormente el apoderado judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de los Diarios Panorama y La Verdad, en los cuales aparecen los Carteles de Citación correspondientes a la demandada de autos, agregándose los mismos a las actas.

Agotado el lapso de Ley para lograr la comparecencia voluntaria de la demandada de autos, y en vista de resultar todas las gestiones infructuosas, el apoderado actor, solicitó al Tribunal designar Defensor Ad- Litem para el presente proceso, y a tales efectos se juramentó al abogado en ejercicio G.V.J., inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 108.168, quien aceptó el cargo para cumplir fiel y cabalmente la representación judicial para la cual fue designado por el Tribunal (Ex. Art. 224 C.P.C.).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Manifiesta el Defensor Ad-Liten en su escrito de contestación presentado en fecha 07 de marzo de 2008, que a la ciudadana G.C.K.B., no la pudo contactar por ningún medio, razón por la cual en aras de salvaguardar su derecho de defensa, esta contestación será forzosamente negativa, y en consecuencia:

• Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora en su escrito libelar, así como también que la ciudadana LOLIMAR ALMARZA CHACIN, haya celebrado un contrato de arrendamiento con su defendida, ciudadana G.C.K., y que el mismo tuviera una duración de seis (06) meses a partir de la fecha cierta del documento de arrendamiento, prorrogable por un año, asimismo niega que su defendida le haya cedido el inmueble en litigio a su señora madre ciudadana M.B.. De igual forma niega que el cánon de arrendamiento haya sido establecido en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000, oo), equivalentes actualmente a la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 180, oo), mensuales, y que su defendida haya dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas de alquiler.

En fecha 17 de marzo de 2.008, el apoderado judicial W.B.M., en representación de LOLIMAR ALMARZA CHACIN, presentó escrito de prueba:

 Promueve documento de propiedad autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 08 de septiembre de 1.998, anotado bajo el Nº 23, Tomo 169, donde se deja constancia del carácter de propiedad del inmueble en litigio.

 Promueve planilla de liquidación en fotocopia emanada de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, donde se deja constancia de la ubicación del inmueble propiedad de su representada.

 Promueve documento de construcción autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, de fecha 09 de marzo de 2.001, anotado bajo el Nº 86, Tomo 10, donde se deja constancia que la ciudadana LOLIMAR ALMARZA CHACIN, construyó las mejoras del inmueble litigioso.

 Promueve contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Séptima de Maracaibo, en fecha 16 de marzo de 2.006, anotado bajo el Nº 39, Tomo 28, donde se deja constancia de la celebración del contrato de arrendamiento entre las ciudadanas LOLIMAR CHACIN y G.K..

 Promueve comunicación remitida a la ciudadana G.K., para dejar constancia de su manifestación en el sentido que había entrado en estado de mora y que por tal motivo debía entregar el inmueble.

 Promueve recibo de pago, donde se deja constancia el incumplimiento de la ciudadana G.K., en cuanto a las mensualidades adeudadas.

 Promueve escrito donde se le conmina al pago y se deja constancia del procedimiento que tiene que realizar la arrendadora para que se efectué el pago y la entrega del inmueble el cual se negó a firmar.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Conforme a las posturas asumidas por las partes durante el debate judicial, se deja establecido que en el fondo de la controversia, las litigantes mantienen posiciones antagónicas en cuanto al estado de solvencia de la demandada G.K., al haber manifestado el Defensor Ad-Litem, que no era cierto que su defendida adeudara mas de dos (2) pensiones arrendaticias, sin embargo, observa el juzgador la existencia en actas del documento que acredita la celebración de un contrato arrendaticio entre la accionante y la accionada, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 16 de Marzo de 2006, y en consecuencia crea en el razonamiento lógico de este Juzgador de merito, que ciertamente existe una relación arrendaticia entre los sujetos intervinientes en el proceso. De igual forma se evidencia el carácter de indeterminado que asumió el Contrato de Arrendamiento por haber consentido la arrendadora la permanencia de la arrendataria en el inmueble.

Por otra parte, refiere el accionante en su escrito de demanda, que al vencimiento del contrato de arrendamiento, la arrendataria cedió el inmueble litigioso, sin su consentimiento previo o dado por escrito, siendo esta cesión inconsentida un incumplimiento definitivo por la arrendataria, en cuanto a la obligación que tiene de continuar la relación arrendaticia, como ha sido establecido en el contrato de arrendamiento hasta su conclusión o extinción, y cumplir con sus obligaciones, pues el mismo fue celebrado en atención a la persona del locatario, y aceptada por el locador, y es con él mismo y no con otra persona, con quien se entenderá en sus relaciones vinculantes.

De esta forma, y de la fijación de los hechos litigiosos por parte del juzgador, se precisa que en la presente causa se acumulan dos (2) pretensiones de carácter arrendaticio, la primera de ellas por la violación al Literal “A” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la segunda fundamentada en el Literal “G” de la citada Ley especial, que se refiere a la cesión inconsulta del contrato arrendaticio. De las evidencias anteriores pasa de seguida el sentenciador a examinar de manera individual cada una de las causales invocadas para solicitar el Desalojo del inmueble.

De la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas.

Es así que, al resistir la accionada en sus intervenciones el alegato de insolvencia, produce en aplicación del principio de distribución de la carga de la prueba, el efecto de que el thema probandum estará referido al hecho relativo de la existencia de la relación arrendaticia entre la accionante LOLIMAR ALMARZA CHACIN, y la accionada ciudadana G.K., al haber mantenido estos el carácter de controvertidos, en virtud de las características que presenta la contestación de la demanda, que marca para las partes los hechos de necesaria comprobación y fija de igual manera el limite del pronunciamiento judicial, al tener el Juez que atenerse para decidir la controversia, a la demanda y a la defensa, sin que pueda exceder o modificar los términos en que las propias partes han planteado el tema en discusión.

Del material probatorio cursantes en autos se observa que, la representación judicial de la parte demandada negó todos y cada unos de los hechos, así como el derecho invocado, y en aplicación al principio de la Carga de la Prueba, corresponde al accionante desvirtuar las afirmaciones que al efecto formuló la parte demandada. Es así que la demandante para probar la existencia de la relación arrendaticia promueve Contrato de Arrendamiento, así como comunicaciones dirigidas a la arrendataria manifestándole el vencimiento de la Relación Arrendaticia, y el incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses Abril, Mayo y Junio a razón de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000, oo), equivalentes actualmente a la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 180, oo), mensuales. Así las cosas, manifiesta igualmente la accionante que resultaron infructuosas todas las gestiones realizadas en aras de hacer efectivo el pago de los meses adeudados, incrementándose posteriormente a los meses insolutos, las correspondientes pensiones de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007 a razón de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000, oo), equivalentes actualmente a la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 180, oo), mensuales, que sumadas en su conjunto equivalen a siete (7) mensualidades insolutas las cuales ascienden a la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.260.000, oo) equivalentes actualmente a la cantidad de MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 1.260, oo).

Por su parte, la accionada en la oportunidad para promover las pruebas que a su consideración creyera prudente traer al proceso, esta no lo hizo, guardando absoluto silencio, y en tal sentido el ordenamiento jurídico venezolano establece en su Código de Procedimiento Civil, articulo 506 que: “ Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia del 03 de Junio de 1987, con ponencia del Dr. R.P.B., ha establecido: “…la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente. Dentro de tales libramientos, es claro que jurídica y doctrinariamente, solo se configura una excepción suficiente para invertir la carga de la prueba, cuando se contradice directamente la petición del actor…” (Subrayado del Tribunal).

Es así, que siendo la prueba un acto procesal de parte, y siendo el proceso un actus trium personarum, actoris, rei, iudicis, es evidente que corresponde a las partes la promoción de pruebas, como una carga fundamental de ellas, y poder crear de esta manera en el razonamiento lógico del Juez, la convicción de la verdad o falsedad de los hechos alegados en la demanda o en la contestación. De un examen minucioso de las actas procesales, este sentenciador de merito debe atenerse sólo a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados; de modo que corresponde exclusivamente a las partes no solo determinar el alcance y contenido de la causa (thema decidendum), sino también la carga de la alegación y de la prueba de los hechos (iudex secundum allegata et probata partium decidere debet), ya que esta tiene como función, formar la convicción del Juez acerca de lo alegado por cada una de ellas en sus respectivas intervenciones, y esto sólo puede lograse luego de recibida la prueba en la etapa de instrucción y de valorada en la fase de decisión.

Así las cosas, la carencia de medios concretos que permitan al juzgador dejar establecida la certeza de las afirmaciones rendidas por la parte accionada en su contestación, conducen en su actividad técnica de administrar justicia a que se desechen la defensa extintiva del vinculo arrendaticio y de cualquier otra relación afirmada por la accionante en su Libelo de demanda, ya que obligado como está a cumplir con los requisitos que intrínsicamente deben contener el fallo, no puede dar por probado un hecho que amerita la presentación en juicio de la prueba idónea, ya que es el demandado el interesado en procurar la obtención de la prueba que le permita evidenciar lo alegado en su contestación, así como demostrar su solvencia en el pago de una de las obligaciones primarias que la Ley le atribuye al arrendatario, como lo es el pago arrendaticio. De igual manera se debe considerar en este fallo, que no resulta lógico asumir la solvencia de la arrendataria por haber negado esta en su defensa cualquier vínculo que la una con la actora, y por el contrario la demandante trae a juicio el documento que acredita la celebración de un contrato arrendaticio entre ambas partes, evidenciándose de esta manera la existencia de la relación contractual, e igualmente acompaña al proceso notificaciones dirigidas a la ciudadana G.K., que ha pesar de no estar suscrita por la demandada y no surtir efectos probatorios en el juicio, esta circunstancia fáctica en nada interfiere para desvirtuar el estado de insolvencia en que se encuentra la demandada de autos, como consecuencia de la falta de presentación de los instrumentos que acredita el pago de las obligaciones reclamadas.

Es así, que partiendo de los razonamientos que han quedado plasmados en este fallo, el sentenciador ha llegado a la plena convicción de que al no haber quedado probado en su merito la defensa extintiva de las obligaciones demandadas, por la falta de pruebas, produce como consecuencia inmediata que se tenga como cierto en el proceso lo afirmado por la actora en su demanda, en el sentido de que se le adeuda de plazo vencido el pago de las pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, a razón de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000, oo), equivalentes actualmente a la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 180, oo), mensuales, que sumadas en su conjunto equivalen a siete (7) mensualidades insolutas las cuales ascienden a la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.260.000, oo) equivalentes actualmente a la cantidad de MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 1.260, oo), y en consecuencia en el Dispositivo de este fallo se acordará el pago de las pensiones de arrendamiento demandadas, con la consecuente extinción del contrato por ser procedente la solicitud de Desalojo por la falta de pago, debiendo la demandada G.K., hacer la entrega del inmueble dado en arrendamiento, plenamente identificado en los autos. ASÍ SE DECIDE.

De la Cesión del Contrato de Arrendamiento.

Como ha quedado establecido anteriormente, la actora acumula en su pretensión la solicitud de Desalojo bajo el argumento de que la arrendataria sin su consentimiento trasladó su condición de inquilina, en beneficio de un tercero, con lo cual adquirió la condición o posición jurídica de esta, lo que comporta por aplicación de la Ley sustantiva, que la arrendadora continua ante tal hipótesis, en la misma posición que ha tenido con su arrendataria y sin que tenga que admitir o respetar la posición asumida por el cesionario, con el cual no guarda ninguna vinculación jurídica.

No obstante, durante el lapso probatorio, la parte actora no instrumentó los medios necesarios para llevar a la convicción del juzgador, sobre la certeza de la transferencia o cesión del contrato de arrendamiento, lo que impide la acreditación en autos de la cesión inconsentida por parte de la arrendadora, y no puede por tanto, el sentenciador dejar establecido en este fallo, que haya operado un incumplimiento en cabeza de la arrendataria de su obligación de continuar bajo el mismo estatus jurídico, hasta la conclusión o extinción del contrato arrendaticio, tomando en cuenta que esta categoría de convenciones tiene el carácter de ser celebrado intuite personae, en atención a las cualidades personales del locatario. En este caso es necesario concluir, que por la falta de probanzas por parte del accionante, para la comprobación de este alegato, se debe desechar en el proceso la invocación de la causal de Desalojo por la eventual cesión del contrato de arrendamiento que une a las partes y así lo dejará establecido el Sentenciador en el Dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO POR FALTA DE PAGO, intentada por la ciudadana LOLIMAR ALMARZA CHACIN, en contra de la ciudadana G.C.K.B., ordenándose el pago de los cánones arrendaticios insolutos los cuales ascienden a la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.260.000, oo) equivalentes actualmente a la cantidad de MIL DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 1.260, oo), con la consecuente entrega del inmueble producto del litigio.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de Desalojo por la Cesión del Contrato de Arrendamiento por los motivos que han quedado expresados en este fallo.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en el presente proceso.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil vigente.

Dada, firmada y sellada en la sala del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veintisiete (27) días del mes de Junio de dos mil ocho 2008. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. F.A.B.

EL SECRETARIO

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las doce de la tarde (12:00 PM), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho.

EL SECRETARIO