Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 20 de Diciembre de 2006

La INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A. representada por las Abogadas E.M.R. y A.O.M., actuando como Administradora y Arrendadora de un inmueble propiedad del INSTITUTO DE BENEFICENCIA PÚBLICA Y BIENES SOCIAL DEL ESTADO TÁCHIRA; ocurre para demandar a los ciudadanos D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO, antes identificados, fundamentándose en la siguiente hipótesis:

-Que el objeto de la demanda es conseguir que los arrendatarios hagan entrega del inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Edificio Residencial Lotería del Táchira, apartamento signado con el Nº 3-A, piso 3, Avenida Libertador, sector Las Lomas, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T..

--Que su mandante dio en arrendamiento a D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO, el inmueble descrito, segùn contrato de arrendamiento que fue firmado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 21/03/2003, anotado bajo el Nº 12, Tomo 22 de los libros respectivos.

-Que según la cláusula QUINTA del contrato, se estableció una duración de un (1) año, desde el 01/01/2003 hasta el 31/12/2003. Que dicho término era improrrogable.

-Que a partir del 01/01/2004 los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble.

-Que el 03/03/2004 se enteró la parte actora, de la apertura de un procedimiento de consignación ante el Juzgado a quo, distinguido con el Nº 361, por la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) de canon mensual. Que a partir de febrero de 2005 las consignaciones del canon mensual fueron de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00).

-Que en fecha 17/05/2004 la arrendadora a través del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, notificó a los arrendatarios su decisión de no continuar la relación arrendaticia, concediéndoles la prórroga legal, la cual venció el 17/05/2005.

-Que vencida la prórroga legal y dado que los arrendatarios no han entregado el inmueble, demanda a los ciudadanos a D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:

1) En la ejecución o cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia, la entrega del inmueble.

2) En hacer la entrega del inmueble sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, en las condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual.

3) En pagar DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) diarios, como cláusula penal, por cada día que transcurrió desde el 17/05/2004, fecha de vencimiento de la prórroga legal.

4) En pagar los honorarios profesionales y las costas procesales.

Estimó la demanda en CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y la fundamentó en los artículos 1.159, 1.167, 1.592 y siguientes del Código Civil, en los artículos 33 y 39 en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en las disposiciones del Código de Procedimiento Civil (fs. 1 al 34).

CUADERNO DE MEDIDAS:

El 27/07/2005 se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de controversia, la cual fue practicada por comisión por el Tribunal 2º Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal, Torbes, Cárdenas, Guásimos, F.F., Libertador y A.B. de esta Circunscripción Judicial, según acta de fecha 09/08/2005; dejándose constancia de la presencia de la codemandada JANIZE PEÑALOZA QUINTERO (fs. 1, 17 al 19).

DE LA EXCEPCION DE LA PARTE DEMANDADA:

Por su parte el codemandado D.I.C.D.P., en la oportunidad de contestar a la demanda, expuso:

• Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora, en razón de que a su decir, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por el hecho de que el contrato contempla en la cláusula quinta que la duración es del 01 de enero de 2003 y el término de duración del mismo es de un (01) año fijo contado a partir de la fecha indicada, es decir, su duración es hasta el 31 de diciembre de 2003, y no había sido hasta el 15 de mayo de 2004, que LA ARRENDADORA, notificara a LOS ARRENDATARIOS del vencimiento del contrato y que compute desde esa fecha el lapso de un (1) año para el vencimiento de la prórroga, que la interpretación hecha por la actora del lapso para la prórroga legal contradice el contenido del artículo 41 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

• Que la demanda debe declararse inadmisible por los razonamientos esbozados, conviniendo la demandada en los particulares primero, segundo y tercero indicados en el Capitulo DE LOS HECHOS y negando, rechazando y contradiciendo en toda forma de derecho el particular tercero letra B y CUARTO, por ser falso lo alegado, que igualmente niega y rechaza el fundamento legal de la demanda incoada.

• Igualmente la codemandada JANIZE PEÑALOZA QUINTERO da contestación a la demanda en los siguientes términos:

- Que el pago de los cánones de arrendamiento por encima de lo regulado constituye un ilícito por contrariedad legal y que los apoderados de la demandante tienen pleno conocimiento de esta circunstancia.

- Que el 24 de mayo de 2002, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, dictó sentencia en procedimiento de nulidad del acto administrativo emanado de la División de Inquilinato que reguló el inmueble constituido por el Edificio Lotería del Táchira, que repuso tal causa, y que en consecuencia hasta tanto no se cumpla tal orden Judicial, no se pude regular nuevamente el inmueble, constituyendo ello, violación al orden Público inquilinario.

- Que admitir una nueva regulación de alquileres, constituiría violación a lo previsto en el artículo 32, literal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

- Que firme como se encuentra tal sentencia, el canon del inmueble objeto de la presente demanda no se podía incrementar.

- Que faltando a la lealtad y probidad que deben demostrar los funcionarios al servicio de empresas que representan los intereses de los Organismo Públicos, la arrendadora demanda por cumplimiento de contrato, demanda que se sustenta en un contrato nulo.

- Que partiendo de que los demandados en el cumplimiento del contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, son débiles jurídicos que tienen que ser protegidos por los entes Estadales, es por lo que éste Tribunal deberá tomar en consideración la cualidad de consumidores de los demandados y en especial la de su representado para la resolución de la presente causa.

- Que partiendo del hecho cierto de que el conocimiento de sus mandantes se encontraba viciado al momento de realizar la contratación por la necesidad de tener vivienda, a éstos les fue exigidos por parte del arrendador, la aceptación las cláusulas que garantizan el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que los mismos deciden contratar y obligarse a pagar daños y perjuicios más una suma por cláusula penal, siendo su mandante sujeto de un delito de usura ya que en la cláusula tercera se encubrió tal delito al denominarse una sanción como gastos de cobranzas, por lo que señala “estamos en presencia de una doble sanción para la misma conducta, o dos pagos por la misma causa”.

- Que bajo la formula encubierta de cláusula de cobranzas por gastos, el actor pretende obtener un beneficio económico desproporcionado por un monto que supera la tasa legal establecida en el artículo 27 de la ley de arrendamientos inmobiliarias por la mora o el retardo en el incumplimiento del pago, la cual, a su decir, es nula por mandato del artículo 7 eiusdem y del 114 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Cuestión Previa opuesta:

- Que en virtud de que Constitucional y legalmente se niega tutela jurídica a la situación de hecho invocada por la actora, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Alega subsidiariamente para el caso de que se considere admisible la acción, la oposición de la excepción de fondo de la nulidad de las cláusulas tercera y sexta del Contrato, de conformidad con el segundo aparte del artículo 1346 del Código Civil.

- De igual forma alega, que para el caso de admitirse la acción propuesta alega subsidiariamente que su representada jamás debió pagar un monto superior a lo regulado por el canon de arrendamiento, porque entre el actor y su mandante opera de pleno derecho la compensación entre lo pagado sin causa desde el inicio del contrato hasta el mes de julio de 2005, por haber la arrendadora cobrado indebidamente sumas que legalmente no se le adeudaban.

- Indica que todo pago supone una deuda, pero siendo las cláusulas del contrato de arrendamiento contrarias al orden público, el pago realizado carece de causa lícita, siendo necesario que el demandante proceda a restituir o repetir lo que recibió indebidamente conforme al artículo 1.178 del Código Civil.

- Que en razón de que su arrendadora no cumplió sus obligaciones de no cobrar sobre alquileres y de mantener el inmueble arrendado en perfectas condiciones, se acoge subsidiariamente a la excepción conocida en doctrina como NON ADIMPLETI CONTRACTUS, es decir, se niega a cumplir con las obligaciones exigidas, con fundamento en el artículo 1168 del código civil.

- Denuncia el demandado la infracción por parte del demandante, de los artículos 12, 17, 170 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 7, 13 y 63 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Determinación de la litis:

La pretensión de la parte actora es el cumplimiento del contrato de arrendamiento firmado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 21 de marzo de 2003, Nº 12, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por encontrarse dicho contrato totalmente vencido y por encontrarse vencida de igual forma la prorroga legal concedida, conforme a la ley de arrendamientos inmobiliarios. La parte actora solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y consecuencialmente entregar el inmueble dado en arrendamiento, en pagar lo correspondiente a la cláusula penal establecida en el contrato en la cláusula sexta y cancelar los honorarios y costas procesales; de lo cual rechazó la parte actora que fuese a tiempo determinado el contrato, razón por la cual opuso la Cuestión Previa contemplada en el numeral 11 del artículos 346 del Código de Procedimiento Civil, y que por tanto no está sujeto al cumplimiento del contrato. Además de ello propuso hechos nuevos relativos al monto a cobrar por concepto de cánones de arrendamiento y al derecho que al respecto tenga la parte actora.

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, de lo contrario, se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:

Conforme a la disposición del artículo 35 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, que reza:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer la reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y por la cuantía. ( …)

, pasa esta Alzada a analizar la Cuestión Previa propuesta:

Opone el demandado la cuestión previa contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en razón de que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la ley de protección al consumidor, la ley de arrendamientos inmobiliarios y el Código Civil niegan tutela jurídica a la situación de hecho invocada por la actora.

El tribunal para decidir observa:

La cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa, a saber:

1. Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y B) Cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, que al no invocarse en el libelo de demanda conllevan a declarar la demanda improponible.

En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel, que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Criterios Jurisprudenciales han establecido que tal prohibición no requiere ser expresa, basta deducir ello del texto legal, concluyéndose del mismo que no es posible ejercer el derecho de acción; así por ejemplo, el artículo 1801 del Código Civil expresa: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”; pero en otro caso como el del artículo 1547 eiusdem, puede inferirse la misma conclusión, considerando en este caso que ha caducado la acción para ejercer el derecho de retracto legal, lo cual no se prevé de manera expresa en tal norma.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776 del 18 de mayo de 2001, ha señalado que además de las dos causales del ordinal en comento, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: A) Cuando no existe interés procesal, B) Cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, C) Cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, D) Cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, E) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, F) Cuando la accionante no pretende que se administre Justicia, y G) cuando la demanda atente contra la majestad de la Justicia y contra el Código de ética Profesional del Abogado.

En relación al segundo supuesto de la cuestión previa en comento, se refiere al caso de que la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, en este caso, está presente el derecho de acción para el demandante, sólo que se encuentra limitado para su ejercicio. Así, a manera de ejemplo, una demanda de divorcio sólo puede ser admitida por una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código Civil. De manera tal que en el sub iúdice, la parte actora demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble arrendado por –a su decir- estar vencido el contrato y la prórroga legal, siendo la pretensión escogida aceptada en Derecho, no existiendo prohibición expresa ni tácita para su admisión, ni encontrándose limitada de manera alguna por la ley a su admisión por determinadas causales, razón por la cual, la cuestión previa alegada debe ser declarada improcedente. Y así se decide. El que el contrato por ser determinado o indeterminado haga o no procedente en Derecho la pretensión del actor, es distinto al supuesto de hecho de la Cuestión Previa alegada. Y así se establece.

DEL ACERVO PROBATORIO: MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE DEMANDANTE :

CON EL LIBELO DE DEMANDA.

1. Documentales:

   • Solicitud signada con el Nº 5437 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, referida a notificación hecha por la actora a los arrendatarios-demandados, realizada en fecha 17 de mayo de 2.004, donde les informa que a partir de tal fecha comenzarán a gozar de la prórroga legal a que tiene derecho, la cual es de un (1) año, y que al término del mismo deberán entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento totalmente desocupado, libre de personas y cosas, y en el mismo buen estado en que lo recibieron.

   En relación a tal prueba, la misma se valora como documento público, por ser emanado de autoridad con tal carácter, y no haber sido impugnada de manera alguna, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido. Todo de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

   En tal virtud se comprueba una vez más la naturaleza determinada del contrato de arrendamiento, base de la relación material de las partes en el presente juicio. Y así se establece.

   • Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 21 de marzo de 2.003, inserto bajo el Nº 12, Tomo 22 de los libros de autenticaciones.

   Sobre la misma no se pronuncia el Tribunal pues no fue un hecho controvertido la relación jurídico material que existiera entre las partes. Y así se establece.

   • Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 06/09/77, anotado bajo el Nº 66, Tomo 265, el cual por tratarse de documento de los que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser producidos en juicio en tal forma, y como el mismo no resultó impugnado de manera alguna, se le tiene como fidedigno en su contenido, para deducirse del mismo que entre el Instituto de Beneficencia Pública y Bienestar Social Del Estado Táchira, Lotería del Táchira y la Sociedad Mercantil Inmobiliaria las lomas, C.A., se celebró un contrato de administración, en razón de lo cual, la demandante puede obrar con el carácter con que expresa en su libelo de demanda. Y así se establece.

   • Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 25/02/2.002, anotado bajo el Nº 50, Tomo 20, y Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 25/02/2.002, anotado bajo el Nº 49, Tomo 20; respecto de los cuales el Tribunal no se pronuncia pues el carácter de Apoderado Judicial de la actora por parte de los profesionales del derecho mencionados, no fue un hecho controvertido. Y así se decide.

   EN EL LAPSO PROBATORIO

1. Mérito de las actas: En relación a ésta prueba, para quien juzga, tal indicación constituye un pedimento que el sentenciador está en la obligación de analizar conforme al principio de exhaustividad, comunidad y unidad de la prueba, sin que sea necesaria alegación de parte, por tanto se desecha como prueba. Y así se decide.

2. Documentales:

   • Contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la litis, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 21 de marzo de 2.003, inserto bajo el Nº 12, Tomo 22 de los libros de autenticaciones y Notificación Judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Tales documentos ya fueron objeto de valoración, en consecuencia y conforme al principio de comunidad de la prueba, se extienden y acogen plenamente sus efectos, conforme a la valoración realizada.

   • Cuenta de ahorros Nº 0007-0001-16-0010563755 de BANFOANDES, aperturada por el a quo. En relación a esta prueba documental, quien juzga no la aprecia ni la valora, ya que la misma nada indica en relación al hecho controvertido del cumplimiento para el demandado en la entrega del inmueble por el vencimiento del término contractual y el haber disfrutado de la prorroga legal. Así se decide.

   MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE CO- DEMANDADA Ciudadana JANIZE PEÑALOZA:

   EN EL LAPSO PROBATORIO

1. El contrato de arrendamiento antes referido, especialmente las cláusulas tercera y sexta. En referencia a tal prueba, tal documental anteriormente fue valorada, en consecuencia y conforme al principio de comunidad de la prueba, se extienden y acogen plenamente sus efectos, conforme a la valoración realizada. Y así se establece.

2. Prueba de informes solicitada al a quo, para verificar si recibe en calidad de depósito cánones de arrendamiento a favor de Inmobiliaria las lomas, C.A. por los ciudadanos Janize Peñaloza Quintero y C.E.M., expedientes signados con los números 361 y 66. La referida prueba resultó evacuada en fecha 22 de marzo de 2.006, informándose que se recibe en el Juzgado a quo, consignación de alquileres en los expedientes signados con los números 66 y 361, siendo los consignatarios C.E.M.P. y J.P.Q., respectivamente. Tal prueba no se aprecia ni se valora pues la misma no se refiere a los hechos controvertidos, basados en la pretensión principal. Y así se decide.

3. Prueba de informes solicitada al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para verificar si recibe en calidad de depósito cánones de arrendamiento a favor de Inmobiliaria Las Lomas, C.A. por la ciudadana R.E.B., expediente signado con el número 54-99. La referida prueba resultó evacuada en fecha 27 de marzo de 2.006, informándose que se recibe en ese Tribunal consignación de alquileres en expediente signado con el número 54-99, siendo consignatario R.E.B. y beneficiario Inmobiliaria las lomas, C.A y Prueba de informes solicitada al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para verificar si recibe en calidad de depósito cánones de arrendamiento a favor de Inmobiliaria las lomas, C.A. por la ciudadana E.P.M., expediente signado con el número 090. La referida prueba resultó evacuada en fecha 31 de marzo de 2.006, informándose que se recibe en ese Tribunal consignación de alquileres en expediente signado con el número 090, siendo consignatario E.P.M. y beneficiario Inmobiliaria las lomas, C.A. Tales medios documentales no constituyen prueba para este juicio, y por tanto no se aprecian ni se valoran en razón de que las mismas nada indican sobre los hechos controvertidos, no siendo además los mencionados consignatarios parte en la presente litis. Y así se decide.

4. Prueba de informes solicitada a la Dirección de Catastro, División De Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, para informar y enviar copia de la regulación del apartamento Nº 3-A, piso 3, Edificio Residencial Lotería del Táchira. Resolución Nº 090, del 20 de febrero de 1992, expediente 090-91. Para esta Alzada en concordancia con el criterio del a quo, a pesar de que tal prueba resultó evacuada el 20 de abril de 2.003 nada aporta en resolver el hecho controvertido del cumplimiento en la obligación de la entrega del inmueble, por lo que no hay nada para apreciar ni valorar. Y así se decide.

5. Inspección Judicial: La prueba solicitada resultó evacuada en fecha 21 de marzo de 2.006 por el Tribunal de la causa, en la misma se dejó constancia de:

   • Que el ascensor donde se encuentra ubicado el apartamento Nº 3-A, piso 3, no se encuentra en funcionamiento. Que no existen escaleras externas de emergencia, que no hay evidencia de la existencia de extintores de incendios. Que los jardines externos del edificio están llenos de maleza, no presentando evidencias de mantenimiento. Que se observan a simple vista filtraciones, pedazos de pared desprendidos. Que las motobombas de agua funcionan y que la puerta de acceso al estacionamiento del edificio no funciona de manera eléctrica sino manual. De la Inspección Judicial realizada, no puede derivarse hecho alguno que le permita a la parte demandada desvirtuar el hecho controvertido, ya que nada se prueba en lo referente al alegato del demandante ni a la excepción de la accionada, por lo que se desecha la prueba en comento. Y así se decide.

   MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE CO-DEMANDADA Ciudadano D.C.D.P.

   EN EL LAPSO PROBATORIO:

1. Mérito favorable, solicitando la aplicación del principio de adquisición procesal y de comunidad de la prueba. Tal consideración constituye para el Juez una obligación en sentencia, por medio de la cual debe realizar la aplicación de tales principios sin necesidad de alegación de parte. En razón de ello se desecha como prueba. Y así se decide.

2. Valor probatorio que se desprende del contrato de arrendamiento de fecha 21 de marzo de 2.003, Nº 12, Tomo 22. Respecto de tal documento se pronunció supra esta Alzada.

3. Valor probatorio de la notificación efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes. Tal documento ya fue objeto de valoración, en consecuencia y conforme al principio de comunidad de la prueba, se extienden y acogen plenamente sus efectos a las partes, conforme a la valoración realizada. Y asi se decide.

   MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE CO- DEMANDADA JANIZE PEÑALOZA QUINTERO:

   EN EL LAPSO PROBATORIO:

1. Copias de recibos de pago marcados E-1 hasta E-37; fotocopias de documentos privados no reconocidos los cuales no tienen ninguna fuerza probatoria dentro del proceso y no requieren por tanto ser impugnados por la parte a quien se le oponen, ello se desprende del propio contenido del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuando señala que, los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes y continúa señalando el artículo que las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas sino fueren impugnadas por el adversario. Esto significa que solo a esta categoría de documentos la ley les reconoce valor probatorio es decir a los documentos públicos originales y los privados reconocidos o tenidos por reconocidos y a las copias fotográficas o fotostáticas de estos, de manera que las fotocopias de documentos privados no reconocidos no encuadran dentro del presupuesto de las norma y solo servirían como lo señala el tratadista patrio R.E.L.R. en su Código de Procedimiento Civil comentado, como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a los artículos 436 y 437 ello por supuesto tratándose de documentos emanados de las partes directamente o remotamente como el caso de estas documentales pero siendo estas simples fotocopias de documentos privados no reconocidos no tienen ningún valor probatorio por ende no pueden surtir efecto alguno en el proceso. En todo caso, promovió sus originales: lo que sucede en el caso subiúdice es que son pruebas impertinente pues no se refieren a los hechos controvertidos ni a desvirtuar la pretensión de la parte actora; en tal virtud se desechan, puesto que en el presente juicio nada se discute acerca de la solvencia de los co demandados Y así se decide.

   CONCLUSIONES PROBATORIAS:

   De las probanzas aportadas por las partes: La parte actora logró demostrar:

Que la INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A. representada por las Abogadas E.M.R. y A.O.M., actuando como Administradora y Arrendadora de un inmueble propiedad del INSTITUTO DE BENEFICENCIA PÚBLICA Y BIENES SOCIAL DEL ESTADO TÁCHIRA; realizaron un contrato de arrendamiento con los Ciudadanos D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO, antes identificados, según contrato de arrendamiento que fue firmado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 21/03/2003, anotado bajo el Nº 12, Tomo 22 de los libros respectivos; siendo el objeto de la demanda conseguir que los arrendatarios hagan entrega del inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Edificio Residencial Lotería del Táchira, apartamento signado con el Nº 3-A, piso 3, Avenida Libertador, sector Las Lomas, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T.. Y así se establece.

-Que según la cláusula SEGUNDA del contrato, se estableció una duración de un (1) año, desde el 01/01/2003 hasta el 31/12/2003. Que dicho término era improrrogable.

-Que a partir del 01/01/2004 los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble.

-Que en fecha 17/05/2004 la arrendadora a través del Tribunal Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, notificó a los arrendatarios su decisión de no continuar la relación arrendaticia, concediéndoles la prórroga legal, la cual venció el 17/05/2005.

-Que vencida la prórroga legal y dado que los arrendatarios no han entregado el inmueble, los ciudadanos D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO, deben ser condenados por el Tribunal en lo siguiente:

1) En la ejecución o cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia, la entrega del inmueble.

2) En hacer la entrega del inmueble sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, en las condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual.

Y ASÍ SE DECIDE.

Así las cosas, en el contrato de arrendamiento en su cláusula QUINTA, las partes establecieron:

“El presente contrato de arrendamiento empezará a regir a partir del 01 de enero de 2003 y el término de duración del mismo es de un (1) año fijo, contado a partir de la fecha indicada, es decir, su duración es hasta el 31 de diciembre de 2003, término que a todo evento consideramos improrrogable y que sólo podrá renovarse mediante la suscripción de un nuevo contrato que llevará implícita la revisión de las condiciones contractuales y del canon de arrendamiento que en ningún caso lo convertirá en un contrato a tiempo indeterminado. En caso de que alguna de las partes no desee continuar con la relación arrendaticia deberá notificarlo a la otra con un mes de anticipación como mínimo al vencimiento del presente contrato. La ocupación del inmueble por parte de la arrendatario después de vencido el término de duración del contrato significa que se acoge a la prórroga legal a la cual tiene derecho de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Si después de vencida la prorroga legal continua el arrendatario ocupando el inmueble no significa en modo alguno que opera la tácita reconducción y dará derecho a la arrendadora a solicitar el desalojo judicial del inmueble, y al cobro de todas las indemnizaciones contractuales y lo establecido en la cláusula penal de este contrato. Queda expresamente convenido que en la suscripción de un nuevo contrato para la renovación, el canon de arrendamiento será ajustado a la última regulación vigente para determinado inmueble emanada de la División de Inquilinato de la Alcaldía de San Cristóbal.

LA PARTE DEMANDADA NO LOGRÓ DEMOSTRAR:

- Que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por el hecho de que el contrato contempla en la cláusula quinta que la duración es del 01 de enero de 2003 y el término de duración del mismo es de un (01) año fijo contado a partir de la fecha indicada, es decir, que su duración era hasta el 31 de diciembre de 2003, y no había sido hasta el 15 de mayo de 2004, que LA ARRENDADORA, notificara a LOS ARRENDATARIOS del vencimiento del contrato y que compute desde esa fecha el lapso de un (1) año para el vencimiento de la prórroga, que la interpretación hecha por la actora del lapso para la prórroga legal contradice el contenido del artículo 41 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

Alegó hechos que no eran los controvertidos en relación a la pretensión principal de la actora, tales como:

- Que el pago de los cánones de arrendamiento por encima de lo regulado constituye un ilícito por contrariedad legal.

- Que el 24 de mayo de 2002, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, dictó sentencia en procedimiento de nulidad del acto administrativo emanado de la División de Inquilinato que reguló el inmueble constituido por el Edificio Lotería del Táchira, que repuso tal causa, y que en consecuencia hasta tanto no se cumpliera tal orden Judicial, no se podía regular nuevamente el inmueble, constituyendo ello, violación al orden Público inquilinario.

- Que admitir una nueva regulación de alquileres, constituiría violación a lo previsto en el artículo 32, literal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

- Que firme como se encuentra tal sentencia, el canon del inmueble objeto de la presente demanda no se podía incrementar.

- Que faltando a la lealtad y probidad que deben demostrar los funcionarios al servicio de empresas que representan los intereses de los Organismo Públicos, la arrendadora demanda por cumplimiento de contrato, demanda que se sustenta en un contrato nulo.

- Que partiendo de que los demandados en el cumplimiento del contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, son débiles jurídicos que tienen que ser protegidos por los entes Estadales, es por lo que éste Tribunal debía tomar en consideración la cualidad de consumidores de los demandados y en especial la de su representado para la resolución de la presente causa.

- Que bajo la formula encubierta de cláusula de cobranzas por gastos, el actor pretende obtener un beneficio económico desproporcionado por un monto que supera la tasa legal establecida en el artículo 27 de la ley de arrendamientos inmobiliarias por la mora o el retardo en el incumplimiento del pago, la cual, a su decir, es nula por mandato del artículo 7 eiusdem y del 114 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

- De igual forma alega, que para el caso de admitirse la acción propuesta alega subsidiariamente que su representada jamás debió pagar un monto superior a lo regulado por el canon de arrendamiento, porque entre el actor y su mandante opera de pleno derecho la compensación entre lo pagado sin causa desde el inicio del contrato hasta el mes de julio de 2005, por haber la arrendadora cobrado indebidamente sumas que legalmente no se le adeudaban.

- Indica que todo pago supone una deuda, pero siendo las cláusulas del contrato de arrendamiento contrarias al orden público, el pago realizado carece de causa lícita, siendo necesario que el demandante proceda a restituir o repetir lo que recibió indebidamente conforme al artículo 1.178 del Código Civil.

De otra parte, tenemos:

El Código Civil dispone:

Artículo 1.133:

…el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley…

Luego el artículo 1169 ejusdem instituye:

…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley…

Artículo 1.264 del Código Civil:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

.

Tal como acertadamente lo indicó el a quo, en relación a la prorroga legal, se ha establecido que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. El contrato es ley entre las partes, y quedó evidenciada y en nada desvirtuada, la manifestación expresa de la parte demandante su decisión de la no prórroga del contrato de arrendamiento, conviniendo además las partes de manera expresa en su intención en no convertir su contrato de arrendamiento en una convención a tiempo indeterminado.

De tal manera tampoco desvirtuó la parte demandada que no disfrutó de su prorroga legal a la cual tenía derecho conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley Inquilinaria Venezolana vigente; en consecuencia, la parte demandada debe entregar a la parte actora el inmueble objeto de la presente demanda, por cuanto conforme al artículo 39 eiusdem, “… la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”. Y así se decide. (El subrayado es del Tribunal).

En razón de lo anterior los hechos probados se subsumen en el supuesto de hecho contemplado en el referido artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

De las otras excepciones perentorias alegadas:

En el escrito de Informes interpuesto en esta Alzada, el recurrente solicita al Tribunal se pronuncie sobre lo siguiente, y fundamenta su Apelación:

1. - Alegato del codemandado D.I.C.D.P.. Explana que se le señaló al a quo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado. (folio 56).

   La parte co-demandada D.C., ya identificado, plantea que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, fundamentándose en el artículo 1600 del Código Civil y que aun cuando las partes en la Cláusula Quinta acordaron un término de duración en el Contrato de Arrendamiento del inmueble descrito en autos, este se convirtió en uno a tiempo indeterminado. Señala: En efecto el hecho que el contrato contempla en la Cláusula Quinta que la duración es del 01 de enero de 2003 y el término de duración del mismo es de un (01) año fijo contado a partir de la fecha indicada, es decir, su duración es hasta el 31 de Diciembre de 2003 y no haya sido hasta el 15 de mayo de 2004¸ que la ARRENDADORA notificara a LOS ARRENDATARIOS a través del Juzgado Primero …. del vencimiento del contrato y que compute desde esta fecha el lapso de un año para el vencimiento de la prórroga. Por ello solicita se declara inadmisible la demanda con base en el artículo 41 de la LAI.

   Más adelante acepta: Hecho establecidos en los particulares 1, 2 y 3, letra A del libelo de demanda. Entonces aceptó:

   --Que entre las partes existe un contrato de arrendamiento, según contrato que fue firmado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 21/03/2003, anotado bajo el Nº 12, Tomo 22 de los libros respectivos.

   -Que según la cláusula QUINTA del contrato, se estableció una duración de un (1) año, desde el 01/01/2003 hasta el 31/12/2003. Que dicho término era improrrogable y que sólo podía renovarse mediante la suscripción de un nuevo contrato que implicaría la revisión de las cláusulas contractuales y que las partes debían notificar la continuación o no del contrato. Que igualmente la cláusula establece claramente que la ocupación del inmueble por parte del arrendatario después de vencido el término significaba que se acogía a la prórroga legal.

   -Que a partir del 01/01/2004 los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble, teniendo dos opciones: a) se acogían a la prórroga legal de un año que iba hasta el 31 de Diciembre de 2004.

   Por lo demás se limitó a rechazar los demás argumentos.

   Si la parte demandada aceptó que según la cláusula QUINTA del contrato, se estableció una duración de un (1) año, desde el 01/01/2003 hasta el 31/12/2003. Que dicho término era improrrogable y que sólo podía renovarse mediante la suscripción de un nuevo contrato que implicaría la revisión de las cláusulas contractuales y que las partes debían notificar la continuación o no del contrato. Que igualmente la cláusula establece claramente que la ocupación del inmueble por parte del arrendatario después de vencido el término significaba que se acogía a la prórroga legal, y que a partir del 01/01/2004 los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble, teniendo dos opciones: a) se acogían a la prórroga legal de un año que iba hasta el 31 de Diciembre de 2004, esta aceptando la ley entre las partes que se desprende del contenido de tal cláusula, y es que las partes acordaron que sólo podía renovarse mediante la suscripción de un nuevo contrato y por ello la parte actora señala – y ello de ninguna forma fue desvirtuado por la parte demandada- que las partes acostumbraban a firmar los contratos pasado el término fijo, pues así ocurrió en el año 2001, que firmaron a partir del 15 de marzo de 2001; en el año 2002 que firmaron el día 17 de abril de 2002; en el año 2003, que firmaron el 21 de marzo de 2003. Pero la sorpresa de nuestra representada fue que los arrendatarios no acudieron a firmar contrato para el año 2004 ni a pagar los cánones de arrendamiento y además se entera que habían aperturado un procedimiento de consignación de alquileres (…). Y así mismo se acogieron entonces a la prórroga legal, en consecuencia efectivamente no hubo continuidad en el contrato, y dicha prórroga fue de un (01) año, es decir hasta el 31 de Diciembre de 2004, tal como lo señala la letra a) que también aceptó la parte demandada en su contestación a la demanda muy claramente. Y así se establece.

   En consecuencia se niega el pedimento de la parte demandada en el sentido de que el contrato es a tiempo indeterminado y el de inadmisibilidad de la pretensión incoada. Y así se decide.

   DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE LA CO-DEMANDADA JANIZE PEÑALOZA QUINTERO:

1. - En relación al alegato de Violación al orden público inquilinario, este Juzgado observa que la co-demandada hace una serie de alegatos referente al proceso de regulación que tiene el apartamento objeto material de la pretensión y que por tanto no debería cancelar un canon por el monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo), esgrimiendo una serie de fundamentos legales, este Juzgado advierte a dicha parte, que la demanda por cumplimiento de contrato no versa sobre el incumplimiento en el pago o no de los cánones de arrendamiento lo que pudiera haber originado la discusión sobre su legalidad o no; por tanto no es materia de controversia, y en consecuencia no entra a decidirse sobre dicho alegato. Y así se decide.

2. - PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA PRETENSIÓN. DELITO DE USURA. NULIDAD PARCIAL DEL CONTRATO. (Folios 60-66).

   Primariamente es de advertir que como se señaló anteriormente que la parte demandada aceptó que era costumbre y por tanto la ley entre las partes que sólo podía renovarse mediante la suscripción de un nuevo contrato el contrato original, y por ello la parte actora señala – y ello de ninguna forma fue desvirtuado por la parte demandada- que las partes acostumbraban a firmar los contratos pasado el término fijo, pues así ocurrió en el año 2001, que firmaron a partir del 15 de marzo de 2001; en el año 2002 que firmaron el día 17 de abril de 2002; en el año 2003, que firmaron el 21 de marzo de 2003. En consecuencia mal puede ampararse ahora en una posición paradójica de “debilidad jurídica” cuando entre las mismas partes respetando la autonomía contratante, firmaban los contratos con tales cláusulas y en tales términos.

   Ahora bien, respecto al alegato de que las Cláusulas tercera y sexta son nulas: El Tribunal para decidir considera:

   El Contrato estableció:

   CLÁUSULA TERCERA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) el cual se obliga el Arrendatario a pagar puntualmente a la Arrendadora en sus propias oficinas por mensualidades vencidas, dentro de los tres (3) primeros días subsiguientes al vencimiento de cada mensualidad, de lo contrario si pasaren más de 30 días de vencimiento de la mensualidad deberá pagar la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo) mensuales, por gastos de cobranza, mas los intereses de mora por cada día de atraso, de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)

   CLAUSULA SEXTA: En caso de demora en la entrega del inmueble a la finalización del contrato El Arrendatario se obliga a pagar por concepto de cláusula penal como indemnización de los daños y perjuicios que sufra la Arrendadora la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo) por cada día que transcurra desde la fecha en que se venció su prórroga legal de conformidad con el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más los gastos extrajudiciales y judiciales que se llegaren a ocasionar por tal incumplimiento. Se estipulan, y así lo acepta el arrendatario, que los gastos de cobranza extrajudicial serán de un 10% del monto adecuado y por concepto de cobranza judicial serán del 30% del monto adecuado…”.

   Estas cláusulas refieren a la voluntad de las partes para la cobranza de algunos conceptos que allí se discriminan. Ahora bien, por cuanto la pretensión principal del demandante versa es sobre la entrega del inmueble por vencimiento del término del contrato, mal puede alegar el Abogado de esta parte, la nulidad de unas cláusulas cuyo contenido ni pagos se discuten y ni siquiera son reclamados los de la Cláusula Tercera. En consecuencia no entra a pronunciarse este Tribunal sobre los mismos, pues estos no pertenecen a la pretensión principal de la parte actora ni son hechos controvertidos. Y así se decide.

   Sobre la Cláusula Penal (Sexta) se pronunciará más adelante este Juzgado.

   De otra parte alega el Abogado W.M., que el consentimiento estaba viciado al momento de contratar lo cual no probó de ninguna forma durante el juicio.

   Este Tribunal observa que la demandada opone la nulidad de la cláusula 3º del contrato, conforme al segundo aparte del artículo 1.346 del Código Civil.

   Dicho artículo dispone: “La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley. Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.

   En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”. (Subrayado del Tribunal).

   En el mismo orden de ideas, refiriéndose a la Cláusula Tercera, al artículo 1277 del Código Civil, e invocando la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, denuncia la parte demandada un supuesto delito de usura por el cobro de gastos de cobranza e intereses establecidos en el contrato. Pues bien, debe conocer el profesional del Derecho que estas supuestas irregularidades que implican un presunto delito, deben ser interpuestas no ante un Juzgado Civil sino ante un Juzgado Penal, por la naturaleza del asunto. Mal puede entonces pronunciarse este Juzgado sobre invocaciones que no son de su competencia, en consecuencia no entra a proferirse decisión sobre las mismas. Y así se decide.

   En todo caso, y a todo evento, si la parte demandada denuncia la nulidad de la Cláusula, repetimos lo dicho supra en relación a que: Estas cláusulas refieren a la voluntad de las partes para la cobranza de algunos conceptos que allí se discriminan. Ahora bien, por cuanto la pretensión principal del demandante versa es sobre la entrega del inmueble por vencimiento del término del contrato, mal puede alegar el Abogado de esta parte, la nulidad de unas cláusulas cuyo contenido ni pagos se discuten y ni siquiera son reclamados los de la Cláusula Tercera. En consecuencia no entra a pronunciarse este Tribunal sobre los mismos, pues estos no pertenecen a la pretensión principal de la parte actora ni son hechos controvertidos. Y así se decide.

   3) Alegato de su representada: PROHIBICIÓN DE COBRAR SOBREALQUILERES. NULIDAD PARCIAL DEL CONTRATO. (folios 66-67).

   Con relación a esta defensa, repetimos lo dicho supra en relación a que: Estas cláusulas refieren a la voluntad de las partes para la cobranza de algunos conceptos que allí se discriminan. Ahora bien, por cuanto la pretensión principal del demandante versa es sobre la entrega del inmueble por vencimiento del término del contrato, mal puede alegar el Abogado de esta parte, la nulidad de unas cláusulas cuyo contenido ni cobros se discuten y ni siquiera son reclamados los de la Cláusula Tercera. En consecuencia no entra a pronunciarse este Tribunal sobre los mismos, pues estos no pertenecen a la pretensión principal de la parte actora ni son hechos controvertidos. Y así se decide.

   4) Alegato de su representada: COMPENSACIÓN OBLIGATORIA. CONTINUIDAD DEL CONTRATO HASTA QUE SE CUMPLA EL PAGO. (Folios 67vuelto-69).

   Con relación a este alegato la parte demandada solicita que de admitirse la “acción” la parte actora impute a alquileres futuros desde el presunto vencimiento de la prórroga legal ocurrida el 17 de mayo de 2005 hasta que transcurran SETECIENTOS VEINTIDÓS MESES DE ARRENDAMIENTO QUE EQUIVALEN A SESENTA MESES calculados a alquileres de Bs.4.814,70.

   Con relación a esta defensa, repetimos lo dicho supra en relación a que: Estas cláusulas refieren a la voluntad de las partes para la cobranza de algunos conceptos que allí se discriminan. Ahora bien, por cuanto la pretensión principal del demandante versa es sobre la entrega del inmueble por vencimiento del término del contrato, mal puede alegar el Abogado de esta parte, la nulidad de unas cláusulas cuyo contenido ni cobros se discuten y ni siquiera son reclamados los de la Cláusula Tercera. En consecuencia no entra a pronunciarse este Tribunal sobre los mismos, pues estos no pertenecen a la pretensión principal de la parte actora ni son hechos controvertidos. Y así se decide.

   5) Alegato de su representada: NON ADIMPLETI CONTRACTUS. (folio 201).

   De otra parte plantea la accionada, la excepción non adimpleti contractus y consecuencialmente la falta de interés de la actora. Ante tal planteamiento de falta de interés de la actora considera éste Juzgado que en los términos en que ha quedado planteada la controversia, se evidencia la condición de propietario-arrendador del demandante, y la condición de arrendatario del demandado, ésta última no controvertida, y que riela en autos, en consecuencia, se denota relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), por lo que, para quien juzga, no es oponible al demandante, la falta de interés para sostener el presente proceso. Así se decide.

   Alega la demandada que la actora incumplió con su obligación contractual de cobrar los cánones que le correspondían. La EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, está preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dice:

   En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

   .

   Como podemos observar, la excepción del contrato no cumplido constituye, como lo señala Mazeaud, un procedimiento indirecto de cumplimiento. Señala el mismo autor, que la resolución judicial o la teoría del riesgo conducen a una extinción retroactiva de las obligaciones nacidas del contrato sinalagmático y que si bien la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, aunque se refiera al cumplimiento del contrato y no a su extinción, prepara con frecuencia esa extinción (Derecho Civil parte II, página 379). Si la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, es un medio de suspender el efecto del contrato, cuyo cumplimiento se pide, pareciera ilógico hacer uso de ella cuando el referido contrato se ha puesto ya en ejecución, precisamente por la rescisión del contrato principal –contrato de obra- cuya inejecución y de incumplimiento motiva el ejercicio de la acción. En otras palabras, la excepción del contrato no cumplido, es un procedimiento indirecto de cumplimiento y no un medio de extinción del contrato. Doctrinalmente se considera que uno de los requisitos para que prospere la excepción aludida, está dado por el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando (Eloy Maduro Luyando, Curso de obligaciones –Derecho Civil III- Pág. 506). El mismo autor, expresa, que la referida excepción suspende los efectos del contrato y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del contrato. El contrato objeto de la excepción, queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato. (Obra citada Pág. 507). En el caso de autos, estamos en presencia de un contrato bilateral, donde el arrendador se obligó a dejar en uso y goce la cosa y el arrendatario a pagar mensualmente un monto por concepto de alquiler, calificando en consecuencia en uno de los contratos de tracto sucesivo; razón que excluye la pertinencia del alegato de la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS por parte de la demandada. Así se decide.

   Finalmente, conforme al artículo 1.168 del Código Civil, donde se consagra la excepción a la que se viene haciendo referencia, se deja a salvo el supuesto de que se haya fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones. Ya dijimos, que el contrato cuya ejecución de las obligaciones no es simultánea es de tracto sucesivo. Y dijimos, que el contrato cuya ejecución se pide, trae fecha u oportunidades diferentes para su cumplimiento, de manera que, conforme al texto legal señalado, por mandato legal expreso repetimos no procede la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS alegada por la demandada, en razón de haberse fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones, así se decide.

   6) Alegato de su representada: PROHIBICIÓN DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA. PROHIBICIÓN DE DEMANDAR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. FALTA DE INTERÉS EN LA PARTE DEMANDADA. (Folios 71-72).

   Respecto de este alegato, ya se pronunció esta Alzada con ocasión de proferir decisión sobre la Cuestión Previa relativa al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Además, es importante señalar que la prórroga legal operó de pleno derecho por los motivos expuestos ut supra el día 31 de Diciembre de 2004, conforme al artículo 39 de la LAI, y la demanda fue interpuesta el 20 de Mayo de 2005, esto es, una vez concluida la misma, en consecuencia debe desecharse la defensa del demandado en relación a la prohibición de la admisión de la acción, por estar vigente la prórroga legal, tal como lo establece la misma Doctrina por el Abogado W.M. invocada al folio 72, donde se señala puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la Ley ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato; este será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga; pues una cosa es “no tener derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal” (Art.40) y otra muy distinta la inadmisibilidad de la acción interpuesta por cumplimiento de contrato. (art.41). Y así se decide.

   7) Alegato de su representada. DERECHO DE RETENCIÓN. SOLVENCIA ARRENDATICIA. NULIDAD PARCIAL CONTRACTUAL. PROTECCIÓN DE LOS INQUILINOS. (Folios vuelto 74. vuelto 75).

   En este Capítulo el referido abogado, invoca a favor de su mandante un supuesto derecho de retención y para ello esgrime que éste último cumple con los requisitos exigidos a tal fin:

   1. Alega que contrató de buena fe.

   2. Que tienen o posee la cosa, a tenor de una supuesta confesión de la parte actora.

   3. Que el crédito sea cierto.

   4. Que el crédito sea por razón de la cosa retenida.

   Solicita se acuerde no solo la reestructuración del contrato de arrendamiento sino la retención legal del inmueble por parte de su representada hasta que el actor cumpla con sus obligaciones legales.

   Con relación a esta defensa, repetimos lo dicho supra en relación a que: por cuanto la pretensión principal del demandante versa es sobre la entrega del inmueble por vencimiento del término del contrato, y se han desechado los alegatos anteriores referentes a las supuestas irregularidades del contrato, y respecto a que no son hechos controvertidos ni objeto de la pretensión principal, mal puede entrar a calificar este Juzgado si existe un crédito que sea cierto, exigible, aunado a que debe probar la veracidad de su crédito, lo cual en todo caso no hizo la parte demandada en el lapso probatorio, pues señala que ello se desprende del documento de arrendamiento, de la regulación Arrendaticia (que de por sí no consta en autos Resolución Administrativa alguna), de los recibos de pago (los cuales no los entrará a valorar el Tribunal por no referirse la pretensión al pago de cánones y por ende al incumplimiento del contrato), ni de la copia certificada del Expediente de Consignaciones (los cuales no los entrará a valorar el Tribunal por no referirse la pretensión al pago de cánones y por ende al incumplimiento del contrato). En consecuencia se desecha dicho alegato. Y así se decide.

   8) Alegato de su representada FRAUDE PROCESAL. VIOLACIÓN DEL ORDEN PÚBLICO. FALTAS A LA LEALTAD Y PROBIDAD POR LA PARTE DEMANDANTE.

   Alega también la parte demandada la presunta infracción de los artículos 12, 17, 170 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

   Los artículos 12, 17 y 170 de la Ley Adjetiva se refieren a la conducta procesal del Juez al decidir los asuntos que se coloquen a su consideración conforme al Derecho y velar porque la conducta procesal de los Abogados también sea la acorde con los valores Universales del derecho en forma general; de modo tal que tal normativa no le es atribuida a la conducta del Juez y el que haya fraude procesal o no debe ser decidido en una pretensión autónoma en otro juicio. Y así se establece.

   Alega también la parte demandada la presunta infracción de los artículos 7, 13 y 63 de la ley de arrendamientos inmobiliarios: Al respecto estos establecen:

   Artículo 7º: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

   Artículo 13: El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.

   Artículo 63: Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.

   Al observar este alegato normativo, éste no corresponde con la pretensión principal del actor, cual es la entrega del inmueble arrendado por la supuesta culminación del plazo respectivo; de allí que estas disposiciones además de que en nada tienen que ver con la pretensión, en todo caso y a todo evento tampoco la desvirtúan. Consecuentemente, debe del mismo modo desecharse tal alegato de la parte demandada. Y así se decide.

   En todo caso ha sido reiterada la Jurisprudencia que ha establecido que todo Fraude Procesal debe ser denunciado por una acción autónoma, y el Juez que la sustancie lo hará por el Procedimiento Ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil.

   DE LA CLAUSULA PENAL DEMANDADA

   Tal como lo estableció el a quo, la ley de arrendamientos inmobiliarios contempla en el literal c) del artículo 8 que, la cláusula penal “Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato”; en tanto que el artículo 28 establece: “las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”. Esto es, el legislador hace la distinción de las cláusulas penales en materia arrendaticia, en dos tipos o clases; a) Cláusula penal in genere, que es la aplicable, como sanción al ser prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato y b) cláusula penal específica, regulada por el artículo 28 de la ley y que se refiere únicamente al incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo.

   Respecto al cobro de la denominada Cláusula Penal la parte demandada alegó:

   - Que partiendo del hecho cierto de que el conocimiento de sus mandantes se encontraba viciado al momento de realizar la contratación por la necesidad de tener vivienda, a éstos les fue exigidos por parte del arrendador, la aceptación las cláusulas que garantizan el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que los mismos deciden contratar y obligarse a pagar daños y perjuicios más una suma por cláusula penal, siendo su mandante sujeto de un delito de usura ya que en la cláusula tercera se encubrió tal delito al denominarse una sanción como gastos de cobranzas, por lo que señala “estamos en presencia de una doble sanción para la misma conducta, o dos pagos por la misma causa”.

   Si bien la cláusula penal antes referida, existe cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado en determinada fecha, se compromete a indemnizar al arrendador con el pago de determinada suma de dinero, la mayoría de veces superior al canon de arrendamiento estipulado, para el caso del incumplimiento de esa obligación o retardo en el cumplimiento de la misma., no menos es cierto que de acuerdo al contenido del artículo 1.258 del Código Civil, “la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, sin embargo el arrendatario no está obligado a entregar el inmueble recibido en arrendamiento a plazo fijo, al vencimiento del plazo, puesto que la ley le concede el derecho de la prórroga legal para continuar ocupándolo al vencimiento del plazo previsto y durante cierto tiempo más, de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Comparte el criterio del a quo, esta Juzgadora apoyada en la Doctrina Patria, en que la sola previsión legislativa que concede al arrendatario el derecho de la prórroga legal para continuar ocupando el inmueble arrendado, enerva el efecto que podría tener esa cláusula contractual, puesto que no podría ser condenado el inquilino a cumplir una obligación que no es exigible todavía; además de no constituir la devolución del inmueble la obligación principal del arrendatario a que se refiere el artículo 1258 del código civil, si tomamos en consideración que el artículo 1.592 eiusdem establece, de modo expreso, las obligaciones principales del arrendatario entre las que no se encuentra, precisamente la obligación de entregar el inmueble arrendado.

   En este sentido establece el artículo 1167 del Código Civil tantas veces citado que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante optar entre la resolución o el cumplimiento y en ambos casos puede conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “cláusula penal” así articulo 1258 del Código Sustantivo estipula que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una cláusula penal el pago de los daños solo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo. Vale decir que cuando se estipule una cláusula penal queda excluida la posibilidad de reclamar además el pago de la obligación principal y solo sería posible obtener las dos prestaciones es decir la principal y la fijada en la cláusula penal si expresamente se señala en el contrato que la cláusula penal solo se estipula para compensar el retardo.

   Ahora bien, teniendo en cuenta que la Cláusula SEXTA del Contrato dispone: En caso de demora en la entrega del inmueble a la finalización del contrato. El Arrendatario se obliga a pagar por concepto de cláusula penal como indemnización de los daños y perjuicios que sufra La Arrendadora la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,oo) por cada día que transcurra desde la fecha en que se venció la prórroga legal de conformidad con el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más los gastos extrajudiciales y judiciales que se llegaren a ocasionar por tal incumplimiento. Se estipulan, y así lo acepta El Arrendatario, que los gastos por cobranza extrajudicial serán de un 10% del monto adeudado y por concepto de cobranza judicial serán del 30% del monto adeudado.”

   En este caso –señaló el a quo- no puede el demandante reclamar el pago de una cantidad por el retardo en la entrega del inmueble que sería el equivalente al pago del canon de arrendamiento que no es otra cosa que la obligación principal y pedir además el pago de un monto diario por el retardo.

   Ahora bien, esta Alzada es del criterio que si así lo pactaron las partes, sí procedería el pago de la cantidad estipulada en la Cláusula Penal, sin embargo, debe este Tribunal aplicar la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, de fecha 19 de julio de 2000, Exp. 99-941, en el juicio de I.M. contra R.P.M. y otro, en la que consideró :

   “...La presente denuncia de infracción se contrae a evidenciar la supuesta falta de aplicación por la recurrida del artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, ya que siendo la recurrente la única apelante en el fallo dictado por el a-quo de unos conceptos que por síndico de la quiebra le correspondían, el juzgado superior al dictar su fallo desmejoró su condición, al concederle menos de lo que el juzgado de instancia había establecido, considerando que esta decisión adolecería del vicio que la doctrina ha denominado “Reformatio In Peius”.

   Para Chiovenda “En ningún caso la decisión del Juez de apelación sobre la demanda de fondo puede llegar a ser más desfavorable al apelante y más favorable al apelado que la decisión de primer grado (prohibición de la reformatiu in peius). En suma cada parte debe tomar la iniciativa de la sentencia en todo lo que es contraria a su interés. Sin la iniciativa formal de la parte, la decisión queda firme. El principio de que la apelación es común a las dos partes, recibe este límite importante por el interés del Estado en eliminar cuestiones”.

   En este sentido, se ha pronunciado la Sala en decisión de fecha 18 de diciembre de 1986, reiterada posteriormente en fecha 2 de noviembre de 1988, en la cual expresó:

   ‘…El vicio denominado en la doctrina “reformatio in peius” que consiste en desmejorar la condición del apelante sin mediar el correspondiente recurso de apelación de su contraparte, no aparece sancionado en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil. Dicho vicio comporta en realidad una violación del principio “tantum apellatum quantum devolutum” consagrado en el artículo 175. El desarrollo del principio llamado de la “reformatio in peius” implica estudiar en que extensión y profundidad puede el Juez de la alzada conocer de la causa, esto es determinar cuales son los poderes con respecto al juicio en estado de apelación. Ahora bien, el efecto devolutivo de la apelación, no se produce sino en la medida de la apelación: “tantum devollotum quantum apellatum”. Conforme a este principio, reiteradamente afirmado por la doctrina y la jurisprudencia, las facultades del Juez de la apelación quedan estrechamente circunscritas a la materia que había sido objeto específico del gravamen denunciado por el apelante…’

   Asimismo, en decisión de fecha 23 de septiembre de 1992, se ratificó lo siguiente:

   ‘Ha sostenido esta Sala, en reiterada doctrina, que “este último vicio, denominado reformatio in peius, comporta una violación del principio tantum devolutum quantum appellatum, implícito en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, y no constituye ultrapetita, que consiste en acordar algo que no ha sido pedido en la fase de alegación del proceso, vicio en el cual pudiese incurrir tanto el Juez de alzada como el de primera instancia; en tanto que la reformatio in peius consiste en una obligación que se impone exclusivamente a los jueces de alzada, de ceñirse rigurosamente a lo que es el tema del recurso de apelación, sin favorecer a quien no lo interpuso’.

   Por otra parte, aunado a lo anteriormente expresado la doctrina igualmente ha considerado, que el vicio de la “reformatio in peius”, no constituye ultrapetita,(Sentencia Nº 406, del 27 de Septiembre de 1995, Exp. 90-373). Vicio en el cual puede incurrir tanto el juez de alzada como el de primera instancia, en tanto que la “reformatio in peius” es una obligación impuesta solamente a los jueces alzada.

   En consecuencia, debe confirmar este Juzgado la Sentencia recurrida en el sentido de que NO PROCEDE acordar el pago de la cláusula penal, y así se decide.

En razón de las precedentes consideraciones, este Juzgado PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con la facultad otorgada en el artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: