Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 28 de Septiembre de 2006

La INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A. representada por las Abogadas E.M.R. y A.O.M., actuando como Administradora y Arrendadora de un

inmueble propiedad del INSTITUTO DE BENEFICENCIA PÚBLICA Y BIENES SOCIAL DEL ESTADO TÁCHIRA; ocurrieron ante este Tribunal para demandar a los ciudadanos D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO.

Fundamentaron la acción en los hechos siguientes:

-Que el objeto de la demanda era conseguir que los arrendatarios hicieron entrega del inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Edificio Residencial Lotería del Táchira, apartamento signado con el Nº 3-A, piso 3, Avenida Libertador, sector Las Lomas, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T..

-Que el contrato de arrendamiento fue firmado por ante la Notaría Pública 1ª de San Cristóbal, en fecha 21/03/2003, anotado bajo el Nº 12, Tomo 22 de los libros respectivos.

-Que su mandante dio en arrendamiento a D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO, el inmueble descrito.

-Que según la cláusula 2ª del contrato, se estableció una duración de un (1) año, desde el 01/01/2003 hasta el 31/12/2003. Que dicho término era improrrogable.

-Que a partir del 01/01/2004 los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble.

-Que el 03/03/2004 se enteró de la apertura de un procedimiento de consignación ante este mismo Juzgado, distinguido con el Nº 361, por la suma de CIEN

MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) de canon mensual. Que a partir de febrero de 2005 las consignaciones del canon mensual fueron de SEIS MIL BOLIÍVARES (Bs. 6.000,00).

-Que en fecha 17/05/2004 la arrendadora a través del Tribunal 1º de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, notificó a los arrendatarios de no continuar la relación arrendaticia, concediéndoles la prórroga legal, la cual venció el 17/05/2005.

-Que vencida la prórroga legal y dado que los arrendatarios no han entregado el inmueble, era que

demandaba a los ciudadanos a D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO, para que convinieran o sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:

1) En la ejecución o cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia, la entrega del inmueble.

2) En hacer la entrega del inmueble sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, en las condiciones en que lo recibió al inicio de la relación contractual.

3) En pagar DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) diarios, como cláusula penal, por cada día que transcurrió desde el 17/05/2004, fecha de vencimiento de la prórroga legal.

4) En pagar los honorarios profesionales y las costas procesales.

Estimó la demanda en CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) y la fundamentó en los artículos 1.159, 1.167, 1.592 y siguientes del Código Civil, en los artículos 33 y 39 en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en las disposiciones del Código de Procedimiento Civil (fs. 1 al 34).

El 14/06/2005 se admitió la demanda (f. 35).

Por auto del 09/11/2005 se acordó la citación por carteles de la parte demandada, cumpliéndose la última formalidad el 13/01/2006 (fs. 43 y 49).

CUADERNO DE MEDIDA:

El 27/07/2005 se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de controversia, la cual fue practicada por comisión por el Tribunal 2º Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal, Torbes, Cárdenas, Guásimos, F.F., Libertador y A.B. de esta Circunscripción Judicial, según acta de fecha 09/08/2005; dejándose constancia de la presencia de la codemandada JANIZE PEÑALOZA QUINTERO (fs. 1, 17 al 19).

PARTE MOTIVA

SINTESIS CLARA, PRECISA Y LACONICA DE LOS TERMINOS COMO HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA

La presente litis se inicia por demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento fue incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A., a través de sus Apoderadas Judiciales A.O.M. y E.R.C., contra D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA QUINTERO, en donde exponen que: demandan el cumplimiento del contrato de arrendamiento firmado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 21 de marzo de 2003, Nº 12, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por encontrarse dicho contrato totalmente vencido y por encontrarse vencida de igual forma la prorroga legal concedida, conforme a la ley de arrendamientos inmobiliarios.

Por su parte la codemandada D.I.C.D.P., en la oportunidad de contestación de demanda expuso:

Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la actora, en razón de que a su decir, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por el hecho de que el contrato contempla en la cláusula quinta que la duración es del 01 de enero de 2003 y el término de duración del mismo es de un (01) año fijo contado a partir de la fecha indicada, es decir, su duración es hasta el 31 de diciembre de 2003, y no haya sido hasta el 15 de mayo de 2004, que LA ARRENDADORA, notificara a LOS ARRENDATARIOS del vencimiento del contrato y que compute desde esa fecha el lapso de un (1) año para el vencimiento de la prorroga, que la interpretación hecha por la actora del lapso para la prorroga legal contradice el contenido del artículo 41 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

Que la demanda debe declararse inadmisible por los razonamientos esbozados, conviniendo la demandada en los particulares primero, segundo y tercero indicados en el Capitulo DE LOS HECHOS y negando, rechazando y contradiciendo en toda forma de derecho el particular tercero letra B y CUARTO, por ser falso lo alegado, que igualmente niega y rechaza el fundamento legal de la demanda incoada.

Igualmente la codemandada JANIZE PEÑALOZA QUINTERO da contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que el pago de los cánones de arrendamiento por encima de lo regulado constituye un ilícito por contrariedad legal y que los apoderados de la demandante tienen pleno conocimiento de esta circunstancia.

Que el 24 de mayo de 2002, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, dictó sentencia en procedimiento de nulidad del acto administrativo emanado de la División de Inquilinato que reguló el inmueble constituido por el Edificio Lotería del Táchira, que repuso tal causa, y que en consecuencia hasta tanto no se cumpla tal orden Judicial, no se pude regular nuevamente el inmueble, constituyendo ello, violación al orden Público inquilinario.

Que admitir una nueva regulación de alquileres, constituiría violación a lo previsto en el artículo 32, literal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

Que firme como se encuentra tal sentencia, el canon del inmueble objeto de la presente demanda no se podía incrementar.

Que faltando a la lealtad y probidad que deben demostrar los funcionarios al servicio de empresas que representan los intereses de los Organismo Públicos, la arrendadora demanda por cumplimiento de contrato, demanda que se sustenta en un contrato nulo.

Que partiendo de que los demandados en el cumplimiento del contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, son débiles jurídicos que tienen que ser protegidos por los entes Estadales, por lo que éste Tribunal deberá tomar en consideración la cualidad de consumidores de los demandados y en especial la de su representado para la resolución de la presente causa.

Que partiendo del hecho cierto de que el conocimiento de sus mandantes se encontraba viciado al momento de realizar la contratación por la necesidad de tener vivienda, a éstos les fue exigidos por parte del arrendador, la aceptación las cláusulas que garantizan el cumplimiento de sus obligaciones, por lo que los mismos deciden contratar y obligarse a pagar daños y perjuicios más una suma por cláusula penal, siendo su mandante sujeto de un delito de usura ya que en la cláusula tercera se encubrió tal delito al denominarse una sanción como gastos de cobranzas, por lo que estamos en presencia de una doble sanción para la misma conducta, o dos pagos por la misma causa.

Que bajo la formula encubierta de cláusula de cobranzas por gastos, el actor pretende obtener un beneficio económico desproporcionado por un monto que supera la tasa legal establecida en el artículo 27 de la ley de arrendamientos inmobiliarias por la mora o el retardo en el incumplimiento del pago, la cual, a su decir, es nula por mandato del artículo 7 eiusdem y del 114 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Que en virtud de que Constitucional y legalmente se niega tutela jurídica a la situación de hecho invocada por la actora, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Alega subsidiariamente para el caso de que se considere admisible la acción, la oposición de la excepción de fondo de la nulidad de las cláusulas tercera y sexta del Código Civil, de conformidad con el segundo aparte del artículo 1346 del Código Civil.

De igual forma indica, que para el caso de admitirse la acción propuesta alega subsidiariamente que su representada jamás debió pagar un monto superior a lo regulado por el canon de arrendamiento, porque entre el actor y su mandante opera de pleno derecho la compensación entre lo pagado sin causa desde el inicio del contrato hasta el mes de julio de 2005, por haber la arrendadora cobrado indebidamente sumas que legalmente no se le adeudaban.

Indica que todo pago supone una deuda, pero siendo las cláusulas del contrato de arrendamiento contrarias al orden público, el pago realizado carece de causa lícita, siendo necesario que el demandante proceda a restituir o repetir lo que recibió indebidamente conforme al artículo 1.178 del código civil.

Que en razón de que su arrendadora no cumplió sus obligaciones de no cobrar sobre alquileres y de mantener el inmueble arrendado en perfectas condiciones, se acoge subsidiariamente a la excepción conocida en doctrina como NON ADIMPLETI CONTRACTUS, es decir, se niega a cumplir con las obligaciones exigidas, con fundamento en el artículo 1168 del código civil.

Denuncia el demandado la infracción de los artículos 12,17, 170 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 7, 13 y 63 de la ley de arrendamientos inmobiliarios y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Con base a lo anterior corresponde a quien juzga explanar el camino lógico mental recorrido, para finalmente sobre dichas motivaciones soportar la parte dispositiva, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y en respeto a las reglas de valoración sobre el mérito de las pruebas, y en efecto tenemos:

El presente juicio se tramitó por el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con el artículo 33 de la ley de arrendamientos inmobiliarios establece:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

La litis quedó planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, de lo contrario, se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

La pretensión deducida se establece, según el análisis del escrito de la demanda así: La parte actora solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y consecuencialmente entregar el inmueble dado en arrendamiento, en pagar lo correspondiente a la cláusula penal establecida en el contrato en la cláusula sexta y cancelar los honorarios y costas procesales.

Ahora bien, como quiera que el demandado en su escrito de contestación, alegó cuestiones previas y defensas de fondo, pasa en primer término éste Juzgador a resolver las mismas, conforme a la disposición del artículo 35 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, que reza:

“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer la reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y por la cuantía. ( …)

En primer término opone el actor la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en razón de que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la ley de protección al consumidor, la ley de arrendamientos inmobiliarios y el Código Civil niegan tutela jurídica a la situación de hecho invocada por la actora, al respecto tenemos lo siguiente:

El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene los supuestos en los cuales el demandado puede oponer defensas previas con el objeto de, asegurar desde el inicio del proceso judicial, la regularidad de la relación Jurídico Procesal, para depurar, si es el caso, los defectos procesales que impidan una sentencia de fondo, o extinguiéndolo en caso que no sea posible dictar una sentencia de fondo. Así, la cuestión previa del numeral 11 del artículo 3 prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: A) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y B) Cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, que al no invocarse en el libelo de demanda conllevan a declarar la demanda improponible.

En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel, que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Criterios Jurisprudenciales han establecido que tal prohibición no requiere ser expresa, basta deducir ello del texto legal, concluyéndose del mismo que no es posible ejercer el derecho de acción; así por ejemplo, el artículo 1801 del Código Civil expresa: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”; pero en otro caso como el del artículo 1547 eiusdem, puede inferirse la misma conclusión, considerando en este caso que ha caducado la acción para ejercer el derecho de retracto legal, lo cual no se prevé de manera expresa en tal norma.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776 del 18 de mayo de 2001, ha señalado que además de las dos causales del ordinal en comento, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: A) Cuando no existe interés procesal, B) Cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, C) Cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, D) Cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, E) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, F) Cuando la accionante no pretende que se administre Justicia, y G) cuando la demanda atente contra la majestad de la Justicia y contra el Código de ética Profesional del Abogado.

En relación al segundo supuesto de la cuestión previa en comento, se refiere al caso de que la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, en este caso, está presente el derecho de acción para el demandante, sólo que se encuentra limitado para su ejercicio. Así, a manera de ejemplo, una demanda de divorcio sólo puede ser admitida por una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código civil.

Así las cosas tenemos que en el caso de autos, se ha instaurado una demanda por cumplimiento de contrato en la entrega del inmueble arrendado por estar vencido el contrato y la prorroga legal, según indica el actor en su libelo, observando quien juzga que tal acción es perfectamente aceptada en derecho, no existiendo prohibición expresa ni tácita para su admisión, ni encontrándose limitada de manera alguna por la ley a su admisión por determinadas causales, por razón de lo cual, la cuestión previa alegada debe ser declarada improcedente. Y así se decide.

Pasa de seguidas éste Tribunal a pronunciarse sobre la excepción de fondo de nulidad de las cláusulas tercera y sexta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se cumple. En relación a la misma, éste Tribunal observa que la demandada opone la nulidad de tales cláusulas conforme a lo establecido en el artículo 1.346 del Código Civil. En relación a tal alegato quien juzga considera que la nulidad de cláusulas por las causas señaladas, constituye una acción autónoma e independiente, para lo cual la demandada debió incoar de la manera prevista en la legislación que regula la materia, en razón de lo cual, no debió ser propuesta como defensa de fondo, en tal consideración se desecha tal pedimento. Así se decide. En igual consideración se pronuncia el tribunal ante el alegato de la demandada sobre la infracción de los artículos 12, 17, 170 y 510 del Código de Procedimiento Civil, 7,13 y 63 de la ley de arrendamientos inmobiliarios

De igual forma plantea la accionada, la excepción non adimpleti contractus y consecuencialmente la falta de interés de la actora. Ante tal planteamiento de falta de interés de la actora considera éste Juzgado que en los términos en que ha quedado planteada la controversia, se evidencia la condición de propietario-arrendador del demandante, y la condición de arrendatario del demandado, ésta última no controvertida, y que riela en autos, en consecuencia, se denota relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), por lo que, para quien juzga, no es oponible al demandante, la falta de interés para sostener el presente proceso. Así se decide.

Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa en la presente decisión a análisis del acervo probatorio, indicando previamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

CON EL LIBELO DE DEMANDA.

1. Documental: Solicitud signadas 5437 de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, referida a notificación hecha por la actora a los arrendatarios-demandados, realizada en fecha 17 de mayo de 2.004, donde les informa que a partir de tal fecha comenzarán a gozar de la prórroga legal a que tiene derecho, la cual es de un (1) año, y que al término del mismo deberán entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento totalmente desocupado, libre de personas y cosas, y en el mismo buen estado en que lo recibieron. En relación a tal prueba, la misma se valora como documento público, por ser emanado de autoridad con tal carácter, y no haber sido impugnada de manera alguna, en consecuencia, se aprecia en todo su contenido. Todo de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

2. Documental: Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la presente litis, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 21 de marzo de 2.003, inserto bajo el Nº 12, Tomo 22 de los libros de autenticaciones. Esta prueba se refiere a documento Público, el cual no resultó de manera alguna tachado de falso, por lo que al mismo éste Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia se aprecia en todo su contenido, evidenciándose del mismo los particulares por el que las partes regularon su relación locaticia.

3. Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 06/09/77, anotado bajo el Nº 66, Tomo 265. se trata de documento de los que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser producidos en juicio en tal forma, y como el mismo no resultó impugnado de manera alguna, se le tiene como fidedigno en su contenido, para deducirse del mismo que entre el Instituto de Beneficencia Pública y bienestar social del estado Táchira, Lotería del Táchira y la Sociedad Mercantil Inmobiliaria las lomas, C.A., se celebró un contrato de administración, en razón de lo cual, la demandante puede obrar con el carácter con que expresa en su libelo de demanda.

4. Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 25/02/2.002, anotado bajo el Nº 50, Tomo 20. se trata de documento de los que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser producidos en juicio en tal forma, y como el mismo no resultó impugnado de manera alguna, se le tiene como fidedigno en su contenido, para deducirse del mismo el carácter de Apoderado Judicial de la actora para la abogada en mención.

5. Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 25/02/2.002, anotado bajo el Nº 49, Tomo 20. Se trata de documento de los que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser producidos en juicio en tal forma, y como el mismo no resultó impugnado de manera alguna, se le tiene como fidedigno en su contenido, para deducirse del mismo el carácter de Apoderado Judicial de la actora para la abogada en mención.

   EN EL LAPSO PROBATORIO

1. Mérito de las actas: En relación a ésta prueba, para quien juzga, tal indicación constituye un pedimento que el sentenciador está en la obligación de analizar conforme al principio de exhaustividad, comunidad y unidad de la prueba, sin que sea necesaria alegación de parte.

2. Documental: Contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la litis, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 21 de marzo de 2.003, inserto bajo el Nº 12, Tomo 22 de los libros de autenticaciones. Tal documento ya fue objeto de valoración, en consecuencia y conforme al principio de comunidad de la prueba, se extienden y acogen plenamente sus efectos, conforme a la valoración realizada.

3. Documental: Notificación Judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Tal documento ya fue objeto de valoración, en consecuencia y conforme al principio de comunidad de la prueba, se extienden y acogen plenamente sus efectos, conforme a la valoración realizada.

4. Documental: Cuenta de ahorros Nº 0007-0001-16-0010563755 de BANFOANDES, aperturada por este Tribunal, En relación a esta prueba documental, quien juzga no la aprecia ni la valora, ya que la misma nada indica en relación al hecho controvertido del cumplimiento para el demandado en la entrega del inmueble por el vencimiento del término contractual y el haber disfrutado de la prorroga legal. Así se declara.

   PRUEBAS DE LA CO DEMANDADA JANIZE PEÑALOZA

   EN EL LAPSO PROBATORIO

1. Copia de documento poder otorgado por la demandada a los Abogados P.B.O., W.J.M.G., Anggie M.R.E., Pascuale Colangelo, M.D. y Wassim Azan Zayed. autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 17/08/2.005, anotado bajo el Nº 16, Tomo 114. se trata de documento de los que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser producidos en juicio en tal forma, y como el mismo no resultó impugnado de manera alguna, se le tiene como fidedigno en su contenido, para deducirse del mismo el carácter de Apoderados Judiciales de la demandada para los abogados en mención.

2. Del contrato de arrendamiento mencionado como regulador de la relación arrendaticia entre las partes, cláusulas tercera y sexta. En referencia a tal prueba, quien juzga considera que las mismas forman parte del contrato de arrendamiento anteriormente valorado, en consecuencia y conforme al principio de comunidad de la prueba, se extienden y acogen plenamente sus efectos, conforme a la valoración realizada.

3. Prueba de informes solicitada a éste mismo Tribunal, para verificar si recibe en calidad de depósito cánones de arrendamiento a favor de Inmobiliaria las lomas, C.A. por los ciudadanos Janize Peñaloza Quintero y C.E.M., expedientes signados con los números 361 y 66. La referida prueba resultó evacuada en fecha 22 de marzo de 2.006, informándose que se recibe en éste Tribunal consignación de alquileres en los expedientes signados con los números 66 y 361, siendo los consignatarios C.E.M.P. y J.P.Q., respectivamente. Tal prueba no se aprecia ni se valora por quien juzga, en razón de que la misma nada indica sobre el hecho controvertido.

4. Prueba de informes solicitada al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para verificar si recibe en calidad de depósito cánones de arrendamiento a favor de Inmobiliaria las lomas, C.A. por el ciudadano R.E.B., expediente signado con el número 54-99. La referida prueba resultó evacuada en fecha 27 de marzo de 2.006, informándose que se recibe en ese Tribunal consignación de alquileres en expediente signado con el número 54-99, siendo consignatario R.E.B. y beneficiario Inmobiliaria las lomas, C.A.. Tal prueba no se aprecia ni se valora por quien juzga, en razón de que la misma nada indica sobre el hecho controvertido, no siendo además los mencionados consignatarios parte en la presente litis

5. Prueba de informes solicitada al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para verificar si recibe en calidad de depósito cánones de arrendamiento a favor de Inmobiliaria las lomas, C.A. por la ciudadana E.P.M., expediente signado con el número 090. La referida prueba resultó evacuada en fecha 31 de marzo de 2.006, informándose que se recibe en ese Tribunal consignación de alquileres en expediente signado con el número 090, siendo consignatario E.P.M. y beneficiario Inmobiliaria las lomas, C.A.. Tal prueba no se aprecia ni se valora por quien juzga, en razón de que la misma nada indica sobre el hecho controvertido, no siendo además los mencionados consignatarios parte en la presente litis

6. Prueba de informes solicitada a la Dirección de Catastro, división de inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, para informar y enviar copia de la regulación del apartamento Nº 3-A, piso 3, edificio residencial Lotería del Táchira. Resolución Nº 090, del 20 de febrero de 1992, expediente 090-91. Para quien juzga, a pesar de que tal prueba resultó evacuada el 20 de abril de 2.003 nada aporta en resolver el hecho controvertido del cumplimiento en la obligación de la entrega del inmueble, por lo que no hay nada para apreciar ni valorar.

7. Inspección Judicial: La prueba solicitada resultó evacuada en fecha 21 de marzo de 2.006 por el Tribunal de la causa, en la misma se dejó constancia de: Que el ascensor donde se encuentra ubicado el apartamento Nº 3-A, piso 3, no se encuentra en funcionamiento. Que no existen escaleras externas de emergencia, que no hay evidencia de la existencia de extintores de incendios. Que los jardines externos del edificio están llenos de maleza, no presentando evidencias de mantenimiento. Que se observan a simple vista filtraciones, pedazos de pared desprendidos. Que las motobombas de agua funcionan y que la puerta de acceso al estacionamiento del edificio no funciona de manera eléctrica sino manual. De los puntos evacuados en la Inspección Judicial realizada, no puede derivarse hecho alguno para la resolución del hecho controvertido, ya que nada se prueba en lo referente al alegato del demandante ni a la excepción de la accionada, por lo que se desecha la prueba en comento.

   PRUEBAS DE LA CODEMANDA D.C.D.P.

   EN EL LAPSO PROBATORIO

1. Mérito favorable, solicitando la aplicación del principio de adquisición procesal y de comunidad de la prueba. Tal consideración constituye para el Juez una obligación en sentencia, por medio de la cual debe realizar la aplicación de tales principios sin necesidad de alegación de parte.

2. Valor probatorio que se desprende del contrato de arrendamiento de fecha 21 de marzo de 2.003, Nº 12, Tomo 22. Tal documento ya fue objeto de valoración, en consecuencia y conforme al principio de comunidad de la prueba, se extienden y acogen plenamente sus efectos a las partes, conforme a la valoración realizada.

3. Valor probatorio de la notificación efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes Tal documento ya fue objeto de valoración, en consecuencia y conforme al principio de comunidad de la prueba, se extienden y acogen plenamente sus efectos a las partes, conforme a la valoración realizada.

   PRUEBAS DE LA CODEMANDADA JANIZE PEÑALOZA QUINTERO

   EN EL LAPSO PROBATORIO

1. Copias de recibos de pago marcados E-1 hasta E-37, se trata de copia simple de documentos privados, los cuales no son de los indicados por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para ser producidos en juicio, por lo que se desechan los mismos, no habiendo nada para apreciar ni valorar.

2. Originales de recibos de pago marcados E-1 hasta E-37. Tales recibos, a pesar de ser acompañados en original, nada demuestran en relación al hecho controvertido, puesto que en el presente juicio nada se discute acerca de la solvencia de los co demandados, en consecuencia, nada hay para apreciar, ni valorar.

   Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, y conforme a los principios que rigen la materia probatoria, éste Juzgador observa:

   En el presente caso se ha ejercido el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento que la parte demandada celebró con la parte actora, así como la entrega del inmueble arrendado, y pagar lo correspondiente a la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento, así como los honorarios y costas procesales, por la vía del procedimiento breve, por haber finalizado la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria, originada con ocasión de la relación arrendaticia que existió entre la parte actora INMOBILIARIA LAS LOMAS, C.A. y D.I.C.D.P. y JANIZE PEÑALOZA DE QUINTERO,, de conformidad con lo establecido en las cláusulas del contrato de arrendamiento acompañado a la presente acción como instrumento fundamental, la ley de arrendamientos inmobiliarios y el Código Civil.

   Así las cosas, en el contrato de arrendamiento en su cláusula QUINTA, las partes establecieron:

   “El presente contrato de arrendamiento empezará a regir a partir del 01 de enero de 2003 y el término de duración del mismo es de un (1) año fijo, contado a partir de la fecha indicada, es decir, su duración es hasta el 31 de diciembre de 2003, término que a todo evento consideramos improrrogable y que sólo podrá renovarse mediante la suscripción de un nuevo contrato que llevará implícita la revisión de las condiciones contractuales y del canon de arrendamiento que en ningún caso lo convertirá en un contrato a tiempo indeterminado. En caso de que alguna de las partes no desee continuar con la relación arrendaticia deberá notificarlo a la otra con un mes de anticipación como mínimo al vencimiento del presente contrato. La ocupación del inmueble por parte de la arrendatario después de vencido el término de duración del contrato significa que se acoge a la prórroga legal a la cual tiene derecho de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Si después de vencida la prorroga legal continua el arrendatario ocupando el inmueble no significa en modo alguno que opera la tácita reconducción y dará derecho a la arrendadora a solicitar el desalojo judicial del inmueble, y al cobro de todas las indemnizaciones contractuales y lo establecido en la cláusula penal de este contrato. Queda expresamente convenido que en la suscripción de un nuevo contrato para la renovación, el canon de arrendamiento será ajustado a la última regulación vigente para determinado inmueble emanada de la División de Inquilinato de la Alcaldía de San Cristóbal.

   El artículo 1.133 del Código Civil establece:

   …el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   Artículo 1.159 del Código Civil:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley…

   Así mismo la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica: “…los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1169 del Código Civil Venezolano vigente”, dicho artículo establece:

   …los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley…

   Artículo 1.264 del Código Civil:

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

   .

   En relación a la prorroga legal, se ha establecido que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. De tal manera que la misma constituye una especie de equilibrio entre las partes contratantes, ya que por una parte no procede el beneficio de la prorroga legal en los casos en que el arrendador estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales o legales, y por otra parte, porque la duración de la prórroga dependerá de la duración de la relación arrendaticia.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos; así de los instrumentos cuyo valor probatorio ha quedado establecido, que el demandado gozó de la prorroga legal que le correspondía con ocasión de la relación arrendaticia que existió entre las partes, previa notificación hecha por el demandante a los arrendatarios de la no prorroga del contrato el comienzo del beneficio de la prorroga legal, lo cual se realizó conforme a las previsiones establecidas por las partes en el contrato.

   El contrato es ley entre las partes, y se evidencia de autos, la manifestación de la actora de la no prórroga del mismo, conviniendo además las partes de manera expresa en su intención en no convertir su contrato de arrendamiento en una convención a tiempo indeterminado; ahora bien, por cuanto la demandada hizo uso de su prorroga legal a la cual tenía derecho conforme a la previsión del artículo 38 del Decreto con fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, en consecuencia, la parte demandada debe entregar a la parte actora el inmueble objeto de la presente demanda, por cuanto conforme al artículo 39 eiusdem, “… la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”. De la norma citada se desprende, que vencida la prórroga el arrendatario está en la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo que la presente acción de cumplimiento de contrato debe prosperar. Así se decide.

   DE LA CLAUSULA PENAL DEMANDADA

   En relación a la cláusula penal demandada, se observa que: La ley de arrendamientos inmobiliarios contempla en el literal c) del artículo 8 que la cláusula penal “Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato; en tanto que el artículo 28 establece: “las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”.

   Del texto de las normas antes citadas, el legislador hace la distinción de las cláusulas penales en materia arrendaticia, en dos tipos o clases; a) Cláusula penal in genere, que es la aplicable, como sanción al ser prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato y b) cláusula penal específica, regulada por el artículo 28 de la ley y que se refiere únicamente al incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo.

   Si bien la cláusula penal del artículo 28, antes referida, existe cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado en determinada fecha, se compromete a indemnizar al arrendador con el pago de determinada suma de dinero, la mayoría de veces superior al canon de arrendamiento estipulado, para el caso del incumpliendo de esa obligación o retardo en el cumplimiento de la misma. Ahora bien, conforme al artículo 1.258 del código civil, “la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, sin embargo el arrendatario no está obligado a entregar el inmueble recibido en arrendamiento a plazo fijo, al vencimiento del plazo, puesto que la ley le concede el derecho de la prórroga legal para continuar ocupándolo al vencimiento del plazo previsto y durante cierto tiempo más, de conformidad con el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Siendo entonces, la cláusula penal la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, no puede entonces el acreedor reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

   Respecto a la cláusula penal el doctrinario patrio G.G.Q., en su obra Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario (2.006) nos indica: “Tal como se ha venido desarrollando, la operatividad y eficacia aparentemente inmediata de la cláusula penal, en torno a la temporalidad en los contratos de arrendamientos, ha quedado sustancialmente desvirtuada, al observarse su incompatibilidad para con los diversos supuestos que se pueden verificar con el devenir y ejecución del contrato mismo en razón del tiempo…”

   La sola previsión legislativa que concede al arrendatario el derecho de la prórroga legal para continuar ocupando el inmueble arrendado, enerva el efecto que podría tener esa cláusula contractual, puesto que no podría ser condenado el inquilino a cumplir una obligación que no es exigible todavía; además de no constituir la devolución del inmueble la obligación principal del arrendatario a que se refiere el artículo 1258 del código civil, si tomamos en consideración que el artículo 1.592 eiusdem establece, de modo expreso, las obligaciones principales del arrendatario entre las que no se encuentra, precisamente la obligación de entregar el inmueble arrendado. En tales consideraciones, para quien juzga no es procedente el pago de los conceptos expresados en la cláusula penal demandada. Así se decide.

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: