Decisión nº 53.582 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 4 de Marzo de 2010

Perención de la Instancia.

Los demandados de autos en la contestación de la demanda alegaron como punto previo la perención de la instancia establecida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, siendo rechazado este alegato por la parte accionante en su escrito de pruebas.

Alegaron los demandados que la demanda fue admitida por el a quo en fecha 14 de agosto de 2008, y que en fecha 08 de octubre de 2008 la parte accionante consignó los fotostatos para la elaboración de las compulsas, argumentando por tal motivo que transcurrieron un mes y quince días para que la parte actora cumpliera con su obligación de impulsar la citación.

Ahora bien, visto los alegatos de perención expuestos por los demandados de autos, pasa este juzgador a revisar las actuaciones de manera de verificar la procedencia de la perención alegada, se observa que ciertamente en fecha 14 de agosto de 2008 fue admitida por el a quo la demanda, es decir, el último día hábil para los tribunales, por cuanto a partir del 15 de agosto de 2008 al 15 de septiembre de 2008 tuvo lugar el receso judicial, periodo en el cual se paralizan los lapsos procesales en las causas.

Posteriormente el 08 de octubre de 2008 la parte accionante presenta diligencia por ante el a quo a los fines de consignar las copias fotostáticas para la elaboración de las respectivas compulsas para la practica de la citación de los demandados, es decir, que habían transcurrido diecisiete días continuos desde la admisión de la demanda hasta que el actor interrumpe el lapso perentorio de treinta días establecido en el artículo 267 ejusdem numeral primero, ya que, el lapso establecido en el receso judicial no se computa.

En consecuencia, el alegato de perención expuesto por los demandados no puede prosperar y así se establece.

DEL FONDO DE LA CAUSA.

La acción de resolución de contrato, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

En la obra “Doctrina General del Contrato” elaborada por Dr. J.M.O. indica como requisitos de la acción resolutoria prevista en la norma antes mencionada: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

En este mismo orden de ideas el referido autor ha señalado que el artículo 1.167 del Código Civil claramente establece la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución (ya que ambas acciones se encuentran previstos en la misma norma), debe “reclamar judicialmente”.

En tal sentido, el incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

En la presente causa la parte actora demanda la resolución del contrato por la falta de pago ya que a su decir los demandados no han cancelado los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, fundamenta su pretensión en los artículos 1.592 del Código Civil en concordancia con los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El aquo en las consideraciones para decidir de la sentencia recurrida establece:

…CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PRIMERO: Conforme las partes demandadas en la contestación de la demanda, alegaron la perención de la instancia, toca a este Tribunal decidirlo como PUNTO PREVIO, en los siguientes términos: Aduce la parte accionada que la demanda fue admitida por este Tribunal en fecha 14 de agosto del 2008 y en fecha 08 de octubre de 2008 la parte accionante mediante diligencia consigna las compulsas para proceder con la citación de la parte demandada… “Ahora bien revisada las actuaciones se constata que la demanda fue admitida el 14 de agosto de 2008, sin haber consignado las copias simples para la certificación de las compulsa, de lo que se desprende que desde esa fecha, hasta el 8 de octubre del 2008 fecha en que la parte actota consigno los fotostatos, han trascurrido el plazo de treinta (30) días contados desde la admisión de la demanda para que la parte actora cumpliera con la obligación de impulsar la citación…”

Por su parte, el demandante rechaza el alegato de la perención de la instancia, por no ser cierta, ya que la demanda fue admitida el 14 de agosto de 2008, al día siguiente a esa fecha, es decir, el 15 de agosto de 2008 se inicio el periodo del receso judicial, desde el 15 de agosto al 15 de septiembre ambas fecha inclusive, por lo que durante dicho lapso de tiempo se paralizaron y las causas de detuvieron.

Ahora bien, sobre estos dichos este Tribunal, considera que la Casación Venezolana, se ha pronunciado reiteradamente entre cuyas decisiones se citan las siguientes:

La perención consiste en la extinción del proceso por el transcurso del tiempo previsto en la ley, sin que se hubiese verificado acto de procedimiento capaz de impulsar el curso del juicio.

Este instituto procesal encuentra justificación en el interés del estado de impedir que los juicios se prolonguen indefinidamente, y de garantizar que se cumpla la finalidad de la función jurisdiccional, la cual radica en administrar justicia; y por otra parte, en la necesidad de sancionar la conducta negligente de la parte, por el abandono de la instancia y su desinterés en la continuación del proceso.

En este sentido se observa de la revisión de las actas del expediente: La demanda fue admitida en fecha 14 de agosto de 2008, el 15 de Agosto hasta el 15 de septiembre de 2008 el tribunal se encontraba en receso judicial.

Posteriormente el 08 de octubre de 2008, la parte demandante comparece ante este Tribunal a los fines de consignar las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa; y el 10 de noviembre de 2008, la alguacil deja constancia que fue imposible la citación de uno de los codemandados (folio 31).

De la actuación siguiente es decir el 12 de noviembre de 2008, a través de diligencia presentada por la actora, en la cual solicita la citación por carteles de los demandados, por auto de 17/11/2008 este Tribunal lo acuerda: En consecuencia desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la diligencia para la compulsa, solamente trascurrieron 23 días, pues bien, el lapso de receso judicial, no se computa para los efectos de la perención. Aun cuando pudiera darse la perención, considera este Tribunal que la búsqueda de la verdad se erige como objetivo y elemento consustancial de la justicia, por lo que es de una notable necesidad el trámite del presente caso. Y así se establece.

SEGUNDO

Resuelto el punto anterior procede este Tribunal a pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción deducida por la parte actora. De tal modo, que observa esta Juzgadora que el actor aduce que celebro contrato de arrendamiento el 01 de agosto de 2005, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Mango Paradise, N° C-06, en la avenida Universidad frente a la Universidad de Carabobo, según consta de documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, el cual fue suscrito con los ciudadanos P.D.C.E.A. y L.A.O.; se estableció que la duración era de seis (6) meses revisable a los seis (6) meses. Por su parte los demandados inquilinos; admite como cierto la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, en fecha, 01 de agosto de 2005, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Mango Paradise, N° C-06, en la avenida Universidad frente a la Universidad de Carabobo, contrato que debido a sus sucesivas prorrogas paso a hacer un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad a lo establecido en el articulo 1.600 del Código Civil, lo que evidencia que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la actora debió demandar el Desalojo.

A tal efecto, es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” A los fines de dilucidar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio al contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento. Siendo ello así, se evidencia del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 01 de agosto de 2005, autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Valencia, bajo el N° 40, Tomo 123, las partes establecieron su duración en la cláusula tercera en los siguientes Términos:

TERCERA El tiempo de Duración del presente contrato será de seis (6) meses, contados a partir del 01 de agosto de 2005, revisable a los seis (6) meses en el supuesto de que EL ARRENDADOR hiciere uso del derecho a la prorroga que le confiere el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esta será de seis (6) meses, como se establece en el literal “A” de dicha Ley… De lo antes trascrito se infiere que el contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, fue fijado a tiempo determinado; pues bien, se observa del texto contractual, que el contrato tiene un plazo fijo, es decir, de seis (6) meses revisable a los seis (6) meses; el supuesto de que EL ARRENDADOR hiciere uso del derecho a la prorroga….esta será de seis meses, es decir, aprecia este Tribunal que la intención de las partes al suscribir el presente contrato fue a tiempo determinado, es decir, de seis meses, contados a partir del 1-08-2005 y concluyendo la relación arrendaticia el 1-02-2006, vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de seis (6) meses, la cual, espiró el 1 de agosto de 2006 y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Situación que no se presentada en el caso bajo estudio; ya que el arrendador consintió con el pago de los cánones de arrendamiento sucesivos y el inquilino quedo en posesión del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y por vía de consecuencia opero la tacita reconducciòn, que el contrato de arrendamiento se presume renovado y convierte el arrendamiento a tiempo indeterminado.

Es de deducir que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO; en este sentido resulta forzoso, concluir que la acción incoada por el actor no es la idónea, quedando abierta la posibilidad a la parte actora de solicitar el Desalojo del contrato de arrendamiento. Y así se declara.

Finalmente; este Tribunal observa que el contrato objeto de estudio merece pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, en cuanto a la notificación inserta al folio seis (6), y a los efectos de su valoración, solo indica que el contrato de arrendamiento vigente se dará por terminado 31-07-2008, y tal como se estableció este se convirtió a tiempo indeterminado; así mismo indica que la suscribirán un nuevo contrato de arrendamiento con un canon diferente, es decir, de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES, de tal modo que aprecia este Tribunal que la notificación solamente indica la fecha de culminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

TERCERO

Ahora bien, aprecia este Tribunal que el punto controvertido se circunscribe, en La Resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2008, la falta de pago de los servicios públicos y las cuotas de condominio.

Por su parte la demandada, niega la falta de pago de las pensiones inquilinarias reclamadas por la parte actora respecto a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2008, y promueve depósitos bancarios que ha efectuado desde el inicio del contrato a favor de la ciudadana E.N. quien es hija del arrendador y propietaria del inmueble arrendado, en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento (BOD) N° 0116-0034-44-0000029355, por otra parte en el contrato no se estableció el pago del condominio, sin embargo en vista de que el arrendador no pago el condominio se vieron obligados a pagarlo y así lo han hecho hasta la presente fecha.

Esta Juzgadora procede analizar la solvencia o insolvencia de los inquilinos, en su obligación principal, como lo es el pago del canon de arrendamiento.

En este orden de Ideas, se observa, que los depósitos marcados con la letra “A”, 1-2, 3, (folio 59), “B” 1,2,y 3 (folio 60), “C” 1,2, y 3 (folio 61), “D” 1,2 y 3 (folio 62), “E” 1,2,y 3 (folio 63), “G” 1,2,y 3 (folio 64), aun cuando no son objeto de la controversia fueron depositados en la en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento (BOD) N° 0116-0034-44-0000029355, cuya beneficiaria es la ciudadana E.N. y los cuales solo denotan la continuidad del pago a favor de un tercero que se ha beneficiado de los mismos y los cuales no fueron impugnados por el actor.

En cuanto a los depósitos marcados con la letra “H” 1,2,y 3 (folio 65), “I” 1, (folio 66), correspondiente a los cánones de arrendamiento reclamados de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto 2008, se desprende de la planilla Nro. 151696671 en fecha 25-04-2008, por la cantidad de UN MIL BOLIVARES, el otro signado con el número 158395977 en fecha 21-06- 2008, por la cantidad de quinientos bolívares y el tercero (3) 158783016 en fecha 20-07- 2008, por la misma cantidad de quinientos bolívares y el deposito marcado con el Nro 158126305 de fecha 12-08-2008 e igualmente por la cantidad de quinientos bolívares

De tales depósitos se evidencia que el mes de abril y mayo fueron consignados acumulativamente; en relación a los depósitos de los meses de junio y julio los mismos fueron consignados extemporáneamente, y el mes de agosto fue pagado dentro del lapso de solvencia a tenor de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; es decir, los inquilinos incumplió con la obligación de pago correspondiente al mes antes aludido; así mismo aun cuando se pagara de manera acumulativa y extemporáneamente en fechas posteriores, la obligación de los inquilinos era el pago mensual, tal como se pacto en el contrato de arrendamiento en cláusula segunda y no es posible que el mismo sea relajado unilateralmente, y así se establece.

Que concatenados con la prueba de informe de fecha 03 de marzo de 2009 la Entidad Bancaria B.O.D da veracidad de los depósitos que fueron a.a.

En consecuencia, se aprecia que los inquilinos P.D.C.E.A. y L.A.O. no cumplieron con lo establecido en el artículo 51 parte infine, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de cuyo contenido se desprende que el arrendatario podrá dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad consignar el canon de arrendamiento, circunstancia que no ocurrió en el caso de auto, en lo que respecta a los meses señalados. Y así se declara.

En cuanto a los recibos CONTENTIVOS DEL PAGO DE CONDOMINIO DEL Conjunto Residencial “MONAGO PARADISE que cursa a los folios 69, 70, 71, 72, 73 y 74, solo demuestran la solvencia de los inquilinos en el pago de las cuotas de condominios según sus dichos. Aun cuando no se evidencia, en el contenido del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que los inquilinos estén obligados a pagar el condominio. Y así se establece.

En cuanto a los servicios públicos reclamados, por el actor, observa este tribunal que consta a los autos, marcado con la letra “Q” constancia de solvencia de pago por suministro del servicio de energía eléctrica de fecha 15 de diciembre de 2008, (CADAFE), de cuyo contenido se desprende que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento “no tiene efectos pendientes por cancelar a la empresa hasta la presente fecha”. Este instrumento privado que no fueron desconocidos ni impugnados por la parte demandante, y los cuales prueban la solvencia de los inquilinos – demandados en lo que respecta a los servicios de energía eléctrica. Así se decide.

En relación a los recibos no cancelados por los demandados correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto, insertos a los folios 41, 42, 43, 44 y 45 correspondientes a los cinco (5) cánones de arrendamiento vencidos e insolutos. Considera esta juzgadora que nadie puede elaborar unilateralmente una prueba a su favor, en virtud de que los mismos los pruebe en el proceso la misma persona de quien emana; este tipo de probanza violan el principio de alterabilidad de la prueba. En consecuencia se desestimando su valor probatorio. Y así se establece... .

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Los demandados de autos admiten en su escrito de contestación al fondo de la demanda haber suscrito con el accionante un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Cuarta de V.d.E.C. en fecha 01 de agosto de 2005 sobre el inmueble identificado en autos y objeto de la presente controversia, así mismo establecen que dicho contrato debido a la sucesivas prorrogas paso hacer un contrato a tiempo indeterminado tal y como lo establece el artículo 1600 del Código Civil Venezolano, por lo tanto, arguyen que el demandante debió demandar por desalojo por las causas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no accionar por vía de resolución de contrato.

Ahora bien, de lo alegado por los demandados pasa esta juzgador a verificar la naturaleza del contrato objeto de la presente controversia, por tal motivo observa que en el contrato suscrito en la cláusula tercera las partes establecieron textualmente lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato será de SEIS (6) MESES contados a partir del 01 de agosto de 2005, revisable a los seis (6) meses en el supuesto de que EL ARRENDATARIO hiciere uso del derecho a la prorroga que le confiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está sería de seis (6) meses, como se establece en el Literal “A” de dicha Ley. Durante este lapso regirán todas las estipulaciones contenidas en este contrato y la señaladas en la Ley, concluida la prorroga legal, si EL ARRENDATARIO hubiere hecho uso de ella, esta deberá entregar el inmueble a EL ARRENDADOR en las mismas condiciones en que lo ha recibido. En caso de que EL ARRENDATARIO no devuelva el inmueble en la oportunidad que legalmente corresponda, es acordado por las partes que EL ARRENDATARIO debe pagar a EL ARRENDADOR a manera de cláusula penal, como lo establece el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.35.000, oo) diarios hasta la entrega definitiva del inmueble…”.

El contrato suscrito por las partes fue a tiempo determinado el cual era de seis meses contados desde el 01 de agosto de 2005 hasta el 01 de febrero de 2006, y que el mismo sería revisable a los seis meses en caso que el arrendatario hiciera uso de la prorroga legal, ahora bien, los demandados al cumplirse el tiempo de duración del contrato siguieron ocupándolo, correspondiéndole la prorroga legal dado al tiempo del contrato que era de seis meses, es decir, el contrato se mantuvo a tiempo determinado hasta el 01 de agosto de 2006, tiempo en el cual vencía la prorroga legal correspondiente a los arrendatarios, desprendiéndose de allí que el contrato se mantuvo a tiempo determinado hasta esa fecha.

Pero tal es el caso en cuestión que vencido dicho término, los demandados siguieron ocupando el inmueble y el demandante siguió cobrando los cánones de arrendamiento, tal y como las mismas partes admitieron, lo que constituyó de pleno derecho que el contrato que fue celebrado a tiempo determinado pasara hacer un contrato a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil; y así se declara.

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le eran aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que las causa para solicitar el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, ya que el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, conforme a las causales taxativamente establecidas en la norma antes mencionadas.

En el caso de autos la demandante alega que la demandada ha incumplido con las cláusulas contractuales y por ello exige judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento, en consecuencia, considera quien juzga que en la presente causa, no es procedente la demanda por resolución de contrato, por cuanto el contrato celebrado entre las partes se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que la demandante dejó en posesión del inmueble a la demandada una vez vencido el termino previsto inicialmente para la duración del contrato.

De modo pues que por tratarse el caso de autos de un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO, ya que la arrendataria continuó ocupando el inmueble después del vencimiento del término, y a ello no se opuso la arrendadora, lógicamente como se indicó previamente, operó la tácita reconducción del contrato, tal como lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil.

Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente N° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: G.R.) sobre situaciones como la controvertida en el presente juicio, decidió:

…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, II) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon…

y otras… ..omissis…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público..(…) En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada B.M.B.F., apoderada judicial del ciudadano J.L.S.B. y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano G.G.R.R. y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.

. (Cursivas del Tribunal).

A manera de conclusión de lo expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia este juzgador entiende que estableció:

1. Que no es posible que el demandante solicite el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. Que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

3. Que hubo una subversión del procedimiento, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, y que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.

Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra Legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34, específicamente el literal “a” de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado, toda vez, que se trata de un contrato de arrendamiento que paso a tiempo indeterminado y el incumplimiento versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento.

Es preciso apuntar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; señaló que:

“…Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma…”. (Cursivas del tribunal).

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, y del estudio realizado a la presente controversia este Juzgador llegó también a la convicción así como lo estableció la recurrida que en efecto se trata de un contrato a tiempo indeterminado, y que la acción idónea; tal como se explicó previamente, es el desalojo de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la presente acción no es la idónea por las razones antes señaladas y produce como consecuencia que resulte inadmisible por ser contraria a derecho razón por la cual será revocada la decisión tomada por el a quo de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y así se decide.

En virtud de la inadmisibilidad declarada de la acción propuesta por el demandante resulta inoficioso emitir pronunciamiento sobre el resto de alegatos expuestos por las partes así como la valoración de las pruebas aportadas distintas al contrato y así se decide.

V

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la demanda por resolución de contrato de arrendamiento intentada por el Abogado L.E.N.F., identificado en autos actuando en su propio nombre y representación contra los ciudadanos P.D.C.E.A. y L.A.O.. En consecuencia, se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 30 de junio de 2009.

Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese y déjese copia.

Remítase el expediente en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los cuatro (04) días del mes de marzo de dos mil diez. Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abog. P.P.

La Secretaria,

Abog. M.O.F.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once y quince de la mañana (11:15 p.m.)

La Secretaria,

Exp. Nro. 53.582

aa.-