Decisión nº PJ0192006000250 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 25 de Septiembre de 2006

Ambas partes, de mutuo y amistoso acuerdo, establecen el precio establecido por la casa y parcela opcionada es de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) fijos, que seran cancelados de la manera siguiente: La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) por concepto de INICIAL, pagaderos así: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) los cuales declaran recibir en este acto en dinero efectivo a su entera y cabal satisfacción LOS OPCIONANTES, y el saldo restante, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) complemento de la inicial, serán cancelados a LOS OPCIONANTES por parte de EL OPCIONADO, para el día treinta (30) del mes de octubre del presente año 2004. Ahora bien, la cantidad restante del precio total convenido o sea TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo) serán cancelados en el lapso de un año (doce (12) meses) contados a partir de la firma del presente contrato devengando este saldo deudor restante un interés del doce (12) por ciento anual a lo que es igual el uno (1) por ciento mensual. Por otro lado también se compromete EL OPCIONADO a cancelar UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo) mensual y consecutivo por el tiempo que dure la presente opción o sea por el lapso de doce (12) meses, a partir de la firma del presente contrato, cancelaciones estas dinerarias que serán imputadas al precio del citado inmueble, una vez que se realice la venta definitiva.

La sintaxis o construcción de la cláusula permite inferir que los contratantes estipularon dos obligaciones que debían ser cumplidas por el optante; en la primera parte de la cláusula el optante se comprometió a pagar la cantidad de treinta millones de Bolívares en el lapso de un año contado a partir de la firma del contrato, devengando dicha suma un interés del doce por ciento anual.

En la segunda parte de la cláusula que se inicia con la locución “por otro lado” se pactó clara e inteligiblemente que el optante debía pagar una cuota mensual por un millón quinientos mil Bolívares durante los doce meses siguientes a la firma del contrato que serían imputados al precio del inmueble.

No tiene cabida en criterio del Juzgador la interpretación que hace el demandado para justificar el no pago de las cuotas mensuales. Lo que se desprende de forma indubitable de la cláusula tercera es que el optante disponía de un plazo de doce meses contados a partir de la firma del contrato para 1º) pagar el saldo del precio; 2º) durante ese plazo abonar mensualmente la cantidad de un millón quinientos mil Bolívares y 3º) pagar los intereses al doce por ciento anual sobre el saldo deudor.

Por manera que, no es cierto que el demandado pudiera incumplir con los abonos o cuotas mensuales y esperar al vencimiento del plazo para pagar los treinta millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) más los intereses acumulados. Esa es una interpretación que no se deduce de la sintaxis de la cláusula y, por tanto, no justifica la mora del demandado.

El otro alegato del demandado esta relacionado con la inexistencia del título supletorio supuestamente evacuado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito Judicial y a la inscripción tardía del documento de parcelamiento en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, que son dos argumentos esgrimidos para justificar la suspensión de pagos por parte del accionado. Con relación a tales argumentos se observa:

Respecto de la omisión de los vendedores de inscribir en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el documento de urbanismo o parcelamiento del Conjunto Residencial Las Delicias el Jurisdicente encuentra que las copias fotostáticas producidas por el demandado evidencian que el documento de parcelamiento fue protocolizado el día 22 de febrero de 2005. A pesar de que el apoderado actor impugnó la copia fotostática producida por el demandado, él mismo, en la contestación a la reconvención, produjo una copia simple del documento de parcelamiento que denota la fidelidad de los datos contenidos en la copia impugnada por cuyo motivo el Tribunal estima suficientemente comprobado que el documento de urbanismo ciertamente fue protocolizado en fecha posterior a la del contrato de opción.

La circunstancia anotada no configura una causa suficiente para que el comprador suspendiera el pago del precio ya que la omisión de su vendedor per se no es un hecho del cual se desprenda un fundado temor de perturbación de los derechos del adquirente de la parcela. Lo que sí podía hacer era demandar la nulidad del contrato de opción conforme a lo previsto en el artículo 5º de la Ley de Venta de Parcelas sin que a tal efecto importara la calificación que las partes le hubieren endilgado al contrato, pues lo cierto es que del texto del mismo se desprende con claridad meridiana que las partes convinieron en el precio del inmueble lo que denota sin duda alguna una clara voluntad de perfeccionar una venta y, por si fuera poco, el demandado se obligó a pagar dicho precio inclusive antes que los oferentes, denominados “opcionantes” otorgaran el documento de propiedad registrado, lo cual también era motivo para que el demandado antes que suspender unilateralmente el pago del precio procediera judicialmente a demandar la nulidad esta vez conforme al texto del artículo 9 de la Ley de Ventas de Parcelas.

En vez de accionar la nulidad del contrato el comprador decidió suspender unilateralmente el cumplimiento de su obligación principal, sin que existiera un temor fundado para ello, con tal proceder dio pie a que su contraparte pidiera la resolución del contrato con fundamento en lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil.

En lo que concierne a la inexistencia del título supletorio que justificara la propiedad de la vivienda edificada sobre la parcela número 10, el Tribunal observa:

El demandante produjo junto con el escrito de contestación una copia simple de un documento que da cuenta de la venta que hiciera F.S. de González y L.M.G. a M.J.H.d. una parcela de terreno ubicada en al urbanización M.A., Avenida General Piar, zona urbana de esta ciudad, con una superficie de dos mil seiscientos metros cuadrados comprendida entre los siguientes linderos: Norte: Calle Las Delicias con cuarenta metros (40 mts); Sur: Calle C.M.P. con treinta y seis metros con sesenta centímetros (36,60 mts); Este: Casa y solar de C.A.G., R.D.V. con setenta y cuatro metros (74 mts); y Oeste: Casa y solar de N.G. con sesenta y cinco metros (65 mts); el precio de la venta se fijó en cinco millones de Bolívares pagaderos en parte en dinero en efectivo y en parte mediante la cesión de dos viviendas que se construirían sobre la parcela enajenada.

Estando probada la propiedad de los demandantes sobre el terreno de mayor extensión del cual forma parte la parcela vendida al demandado M.A. la existencia o no del título supletorio es cuestión que pierde relevancia, pues la propiedad del suelo hace presumir que se es propietario de lo que se encuentra sobre la superficie o debajo de ella conforme con lo previsto en los artículos 549 y 555 del Código Civil; partiendo de estas premisas, a los vendedores les bastaba con justificar que eran propietarios de la parcela para justificar que eran propietarios de la vivienda edificada sobre ella.

En cualquier caso, el título supletorio en cuestión, como se desprende del original exhibido por el apoderado actor a requerimiento de su contraparte, fue evacuado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia el 25 de enero de 2005 e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el 27 de enero de ese año. Esto significa que si bien para la fecha de autenticación del contrato de opción el título supletorio no había sido evacuado sí lo fue en el plazo de doce meses previsto para que el comprador pagará el saldo del precio lo que significa que al vencimiento de dicho plazo los demandantes estaban en condiciones de hacer la tradición otorgando el respectivo documento de venta registrado; antes de esa fecha, se insiste, al vendedor, para acreditar que tenía el poder de disposición sobre el inmueble, bastaba con exhibir el documento registrado que comprobara su dominio sobre el terreno.

De acuerdo con lo expuesto, resulta forzoso concluir que la defensa planteada por el demandado, referida a la inexistencia del título supletorio y la omisión en registrar el documento de parcelamiento no justifican la suspensión de pagos en que incurrió. Así se decide.

En cuanto al material probatorio aportado por la parte demandada el Tribunal observa:

1. Contrato de venta de parcela Nº 10 y vivienda en construcción. Este documento no es analizado en vista que la existencia del contrato no es cuestión controvertida ya que ambas partes han convenido en que efectivamente celebraron el referido negocio.

2. Contrato de compra venta de terreno protocolizado en el entonces Registro Subalterno el primero de diciembre de 2003, anotado bajo el Nº 3, folios 23 al 25, protocolo primero, tomo decimotercero, 4º trimestre. Este documento ya fue analizado por el Juzgador encontrando que él prueba que la demandante M.J.H. sí era propietaria de la parcela enajenada y, por ende, tenía el poder para disponer de ella.

   El demandado quiere demostrar que la venta que hicieran F.S. de González y L.M.G. a M.J.H. no fue pura y simple, sino sujeta a término y condición. Nada más alejado de la realidad. En el contrato se lee en forma clara y precisa que la venta se hizo “pura y simplemente” sin que se sometiera a alguna modalidad específica. La forma como se pactó el pago del precio, mitad en efectivo, mitad mediante la construcción y cesión de dos casas, no es un término o condición. Desde el momento en que las partes se acordaron sobre la forma como el comprador pagaría el precio y acordaron la traslación del dominio la venta se perfeccionó y su eficacia no quedó supeditada a ningún acontecimiento futuro, cierto o incierto; sencillamente, como en cualquier negocio de esta naturaleza, si los compradores no pagaban el precio en la forma como fue estipulado los vendedores podrían demandar su resolución.

   En rigor, la obligación de la compradora de pagar el precio mediante la construcción y adjudicación de dos viviendas a la vendedora y el pago en efectivo de cierta cantidad no es una condición ya que es de la esencia de ésta que su ocurrencia no quede al arbitrio de las partes; de tal suerte, que la construcción de las dos viviendas es un hecho que dependía de la compradora cuyo cumplimiento podía ser exigido por su contraparte, por ende, no se trata de una condición resolutoria o suspensiva.

3. Documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar el 16 de diciembre de 2003. Con este instrumento el demandado persigue demostrar que sobre la parcela adquirida pesaba una hipoteca y que la parte actora estaba en mora en el cumplimiento de las obligaciones asumidas para con los vendedores del inmueble. Sobre los efectos de la existencia de la hipoteca y la mora de la parte actora ya ha expresado el Tribunal que no constituían motivo legítimo para suspender el pago de los abonos mensuales.

4. Documento de parcelamiento protocolizado en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria 22 de febrero de 2005, promovido para comprobar que dicho instrumento no existía en la fecha que se firmó el contrato de opción. El Tribunal ya ha señalado que la omisión de los enajenantes u oferentes en protocolizar el documento de urbanismo producía el efecto de anular la venta u opción de compra sobre la parcela a requerimiento del comprador, pretensión que no fue deducida lo que reafirma la conclusión del Jurisdicente en cuanto a que el demandado no podía suspender de facto el pago de las cuotas mensuales alegando un fundado temor en ser perturbado en su derecho lo que es contradictorio con su pasividad en demandar la nulidad del contrato.

5. Documento de liberación de hipoteca de fecha 18 de abril de 2005, promovido para demostrar que la parcela estaba gravada y que los actores estaban en mora en el cumplimiento de las obligaciones asumidas para con sus causantes. Con respecto a estos hechos ya el Tribunal ha abundado en razones sobre su irrelevancia (hipoteca, supuesta mora de los actores) como justificación del incumplimiento del demandado.

6. Documento de venta protocolizado en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el 20 de octubre de 2005, promovido para demostrar que los demandantes reconvenidos enajenaron a un tercero la parcela objeto del contrato de opción siendo ellos quienes incumplieron su obligación.

   Con relación a este alegato el Tribunal observa:

   Los contratantes libremente pactaron que el precio de la parcela y la vivienda sobre ella construida debía ser pagado en un plazo de doce meses contados desde la fecha de firma del contrato, 9 de julio de 2004, de acuerdo al contenido de la cláusula sexta, conviniendo que en ningún caso el plazo se alargaría más allá del expresamente convenido. Se trata, entonces, de un contrato sujeto a un término extintivo cuyo efecto primordial radica en que llegada la fecha fijada en el contrato la obligación se extingue.

   En el subjudice se debe considerar lo dispuesto en el artículo 1214 del Código Civil para determinar a favor de cual de las partes operaba el término establecido en la cláusula 6°. El artículo 1214 dice:

   Siempre que en los contratos se estipula un término o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes

   .

   En el contrato que origina el presente litigio puede leerse que las partes convinieron en un plazo de doce meses para que el comprador pagara el saldo del precio (cláusula tercera) y, además, establecieron un plazo igual (doce meses) que sería el de duración de la opción.

   El juzgador entiende, en ejercicio de la potestad de interpretación de los contratos que presenten oscuridad o ambigüedad en sus estipulaciones, que el denominado “contrato de opción de compraventa” es en realidad una venta con una particularidad: que estando de acuerdo los contratantes en el bien objeto del negocio, el precio y la forma de pagarlo, sin embargo, acordaron que la traslación de la propiedad no se verificara con el sólo consentimiento legítimamente manifestado como lo prevé el artículo 1161 del Código Civil, sino que por aplicación del principio de la autonomía de la voluntad que rige entre nosotros, no siendo el mencionado dispositivo una norma de naturaleza imperativa, las partes acordaron que dicha transferencia del dominio, así como la tradición del inmueble, operaría efectivamente una vez que el comprador pagara el saldo de precio. En otras palabras, pactaron una venta con todos sus elementos característicos, salvo que la propiedad se trasladaría previo pago íntegro del precio, no antes.

   La interpretación precedente es la que permite explicar el plazo de doce meses fijados en la cláusula sexta como duración de la opción, o que en las cláusulas cuarta y quinta se hable de venta definitiva o, finalmente, que en la cláusula cuarta se faculte a los “opcionantes” a negociar el inmueble con terceros si el optante no cumple con sus obligaciones, lo que obviamente no sería posible si la transferencia del dominio y la tradición se hubieren perfeccionado por el sólo consenso como lo prevé el artículo 1161.

   Al hilo de la argumentación que se ha expuesto, se comprende que cuando el demandado suspendió el pago de las cuotas mensuales el plazo de doce meses establecidos de común acuerdo para que se concretara la tradición y la cesión del dominio operó inexorablemente y, por ende, se extinguió la obligación del comprador de pagar el precio y se extinguió la correlativa obligación de los vendedores de transferir la propiedad, quedando facultados para ofrecerlos a terceros, motivo por el cual la prueba analizada deviene irrelevante, pues los hechos que ella comprueba, venta del inmueble a un tercero, no justifican el incumplimiento del demandado. Así se establece.

7. Documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, promovido para demostrar la predeterminación del contrato que celebró el demandado con los actores, la uniformidad de las cláusulas, los vicios y fallas del contrato e, igualmente, para desvirtuar que el demandado conocía las condiciones irregulares del contrato.

   Con relación a este medio de prueba basta observar que la uniformidad de los diversos contratos relativos a las diferentes parcelas que componen el Conjunto Residencial Las Delicias no constituye irregularidad alguna; además, la existencia de una hipoteca legal sobre el inmueble, la no protocolización previa del documento de parcelamiento, el compromiso de pagar la totalidad del precio antes de que se otorgase el correspondiente documento registrado, son motivos para pedir la nulidad del contrato, no su resolución que obedece siempre al incumplimiento de una de las partes del contrato bilateral. La nulidad por razones de ilegalidad debe ser invocada expresamente por la parte en cuyo provecho se estableció la invalidez, lo que no sucedió en el caso subexamine ya que el demandado no opuso de modo expreso la nulidad.

8. Por iguales motivos a los expuestos en el párrafo supra no se concede valor probatorio a los documentos promovidos en los numerales 8 y 9 del escrito de pruebas del accionado, titulado “pruebas documentales” y que se refieren a documentos autenticados en la Notaría Segunda de Ciudad Bolívar los días 7 de mayo y 5 de noviembre de 2004, respectivamente, ya que los hechos que son objeto de prueba son los mismos analizados en el número anterior.

9. En cuanto al documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar el 29 de marzo de 2004, marcado con la letra “K”, promovido para comprobar que los demandantes habrían comprometido la misma parcela y vivienda a dos persona diferentes, el Tribunal encuentra que se trata de un hecho no alegado en la contestación, como lo admite el demandado, lo que hace impertinente la prueba ya que el hecho a probar no forma parte del tema litigioso y, además, la prueba es ilegal ya que luego de la demanda y la contestación no es posible alegar hechos nuevos como lo pretende el accionado al aducir por vez primera la supuesta enajenación simultanea del inmueble a personas distintas en su escrito de pruebas. Así lo preceptúa el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.

10. Por igual motivo el Tribunal desecha la comunicación Nº 117-06 de la División de Regulación U.d.M.H. ya que con ella el demandado persigue probar que la vivienda que le fuera vendida, la número 10 del Conjunto Residencial Las Delicias, no esta en condiciones de habitarse por no contar con los permisos necesarios. Se trata de un hecho no alegado en la contestación por lo que su prueba deviene en impertinente, e ilegal.

11. Prueba de informes. El solicitado a la División de Regulación U.d.M.H. persigue demostrar esencialmente el mismo hecho referido en el ordinal anterior, cual es que la vivienda construida sobre la parcela Nº 10 no está en condiciones de habitarse; por tratarse de un alegato no expuesto en la contestación resulta ajeno al tema litigioso y, por tal circunstancia, es impertinente.

    En cuanto al requerido al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Circuito Judicial para demostrar la inexistencia del título supletorio que justifica la propiedad que ejercen los actores sobre las viviendas y demás bienhechurías construidas en el inmueble de mayor extensión que sirve de asiento al Conjunto Residencial Las Delicias ya el Juzgador hizo ver la irrelevancia de tal hecho como causa justificadora de la suspensión de pagos en que incurrió el demandado y, además, se explayó sobre la vigencia de las normas sobre accesoriedad que rigen en materia de inmuebles por cuyo motivo el resultado de los informes es irrelevante ya que nada abona a la defensa del demandado.

12. En cuanto a la prueba de exhibición promovida para demostrar la inexistencia del título supletorio antes señalado se observa que el 4 de mayo de 2006 el apoderado actor procedió a exhibir el original del título supletorio con lo que quedó demostrado el hecho contrario al que pretendía probar el demandado.

13. Inspección Judicial. Evacuada el día 14 de junio de 2006 (fl. 278) en ella quedó evidenciado que no existían indicios de que la vivienda en litigio se encontrase habitada para la fecha de la inspección. También se constató que la vivienda contaba con un tablero eléctrico y un sistema de iluminación; en cuanto a las aguas blancas no pudo apreciarse un aparato medidor. Ahora bien, en la contestación el demandado no hizo mención a que la vivienda no contara con agua potable o electricidad para justificar la suspensión de pagos lo que inevitablemente lleva a considerar la inspección como impertinente. Así se establece.

    Por lo que respecta a las pruebas ofrecidas por el demandante el Tribunal las analiza así:

1. Contrato de opción de compraventa. Este instrumento no es analizado ya que no es un hecho controvertido su existencia así como el tenor de sus estipulaciones.

2. Cuatro instrumentos privados marcados con las letras “c”, “d”, “e” y “f”, promovidos para demostrar que el demandado no pagó la inicial en la forma convenida en el contrato. El Tribunal se abstiene de analizar estos instrumentos por irrelevantes ya que el motivo aducido para pedir la resolución del contrato de opción es el incumplimiento del accionado en el pago de las cuotas mensuales correspondientes al saldo del precio por lo que la variación de la forma de pagó de la inicial, consentida tácitamente por el actor al recibir el pago fraccionado de su contraparte, deviene en un hecho ajeno al litigio y, por ende, su prueba es impertinente. Además, no es posible demostrar con esos recibos, como lo pretende el actor, el “no pago” de las cuotas en que se dividió el saldo del precio.

3. Documento de parcelamiento y título supletorio sobre doce quintas unifamiliares que conforman el Conjunto Residencial Las Delicias. La eficacia de estos documentos ya fue analizada al examinar las pruebas del demandado por lo que el Juzgador se remite a lo ya dicho sobre ellos.

4. Inspección judicial promovida para acreditar la existencia del Conjunto Residencial Las Delicias y específicamente de la vivienda distinguida con el número 10. El Tribunal se abstiene de analizar este medio de prueba ya que versa sobre hechos no controvertidos.

   Del análisis del material probatorio se desprende que el demandante logró probar fehacientemente la existencia del negocio jurídico cuya resolución se pretende en tanto que el demandado a quien se le imputaba el incumplimiento de las obligaciones asumidas en dicho negocio no llegó a probar el pago, pues su defensa básicamente descansó sobre la existencia de causas que justificaban la suspensión del mismo, las cuales fueron desestimadas, quedando en consecuencia al descubierto su falta con lo que la pretensión resolutoria resulta fundada en derecho y así se decidirá en la dispositiva de esta decisión.

   En cuanto al pago de daños y perjuicios el Tribunal advierte que la cláusula cuarta del contrato se estipuló una especie de cláusula de regulación convencional de la responsabilidad convencional del demandado pactándose que en caso de que no se concretara la compraventa definitiva por motivos imputables a la “opcionada” perdería el cincuenta por ciento de la cuota inicial y de las cuotas mensuales pagadas en beneficio de los demandantes como compensación por los daños y perjuicios experimentados.

   A lo largo de esta decisión ha quedado establecido que el contrato de opción suscrito por los contendientes es, en verdad, una venta en la que se difirió la transferencia del dominio para el momento en que el comprador pagara la última cuota del precio, se trataría entonces de lo que la doctrina denomina “venta obligatoria” (ver J.L.A.G., Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 11ª edición, ediciones Universidad Católica A.B.). Además, se dijo que el comprador no llegó a impugnar la validez de dicho negocio jurídico y que no existía una circunstancia susceptible de calificar de temor fundado de que el comprador pudiese ser perturbado en su derecho por una acción reivindicatoria o hipotecaria y, por último, que no probó que hubiese pagado las cuotas mensuales estipuladas en el contrato, consideraciones éstas que en conjunto hacen procedente la resolución demandada y, consecuentemente, que deba soportar la pérdida del cincuenta por ciento de lo entregado en calidad de cuota inicial, esto es, diez millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) debido a que al demandado le es imputable la imposibilidad de concretar la transferencia de la propiedad como se acordó en el contrato de opción. Así se decide.

   La Sala de Casación Social ratificando una vieja doctrina de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia del 29 de marzo de 1984 al referirse a la distinción entre un contrato de venta y las promesas de venta ha señalado lo siguiente:

   …La Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.

   (…)

   En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas bilaterales de compraventa a ventas definitivas y obligatorias, no obstante cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque esta sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…

   El análisis del contrato suscrito por los hoy litigantes permite establecer que en él los contratantes se acordaron respecto del objeto del contrato y el precio; también convinieron en la forma como se pagaría el precio estipulando un plazo a tal efecto. No aparece que los contratantes hubiesen condicionado la transferencia de la propiedad a un acontecimiento futuro cuyo acaecimiento fuera independiente de su voluntad (ver Sentencia 01744 de la Sala Político Administrativa del 5 de noviembre de 2003, entre otras), ante lo cual se podría admitir que lo pactado fue una promesa y no una verdadera venta. Es lo que habría sucedido, por ejemplo, si la transferencia de la propiedad hubiese quedado sometida a que el comprador obtuviese el financiamiento de una institución bancaria u otra similar.

   EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN

   Por vía de reconvención el demandado pretende la resolución del contrato de opción, la devolución de la suma de veinte millones de Bolívares entregada a la parte actora como pago inicial, una indemnización de diez millones de Bolívares por los daños y perjuicios consistentes en el incumplimiento de los actores y la indexación monetaria correspondiente.

   El demandado alega que la cláusula tercera establecía cuatro formas distintas en que podía pagar el saldo del precio y que la demora en el pago estaba sancionada con el pago del interés convencional estipulado en dicha cláusula; que la resolución sólo operaba si incumplía en pagar el saldo del precio y los intereses causados; que el retardo en el pago de los abonos mensuales sólo origina la obligación de pagar intereses, pero no la resolución por lo que a la fecha de admisión de la demanda no se había producido incumplimiento alguno porque no se había agotado la fecha señalada en el contrato para cumplir la obligación (pago del saldo del precio) y, además, se estaba demandando la resolución por una causa no prevista contractualmente.

   En la primera parte del este fallo se estableció que la cláusula tercera dispone que el optante disponía de un plazo de doce meses contados a partir de la firma del contrato para 1º) pagar el saldo del precio; 2º) durante ese plazo abonar mensualmente, como mínimo, la cantidad de un millón quinientos mil Bolívares y 3º) pagar los intereses al doce por ciento anual sobre el saldo deudor.

   De acuerdo a esa interpretación no es correcto pensar, como lo hace el demandado, que el plazo de doce meses establecido para que se completara el pago del precio del inmueble operara en beneficio exclusivo del comprador u “opcionado”, como se le califica en el contrato, y que, en tal sentido, podía esperar hasta el último mes para cumplir su obligación. Lo cierto del caso es que conforme a lo estipulado en la cláusula cuarta el desistimiento o renuncia al cumplimiento de cualquier obligación contraída en el contrato daba derecho a los “opcionantes” a pedir su resolución siendo, precisamente, el pago de las cuotas en la cantidad y plazo convenidos una obligación que debía ser observada por el demandado quedando al arbitrio de los vendedores pedir la resolución por el retardo, que en si mismo, en la común intención de las partes, debía ser considerado un desistimiento o renuncia, o bien exigir el pago con los intereses convencionales.

   En cuanto a la inexistencia del título supletorio que justificara la propiedad de los vendedores sobre las viviendas y demás bienhechurías asentadas sobre el inmueble de mayor extensión ubicado en la urbanización M.A. de esta ciudad huelga insistir que los demandantes probaron que sí existía el referido justificativo de testigos. En cualquier caso, el título de propiedad debidamente protocolizado sobe la parcela de terreno amparaba a los compradores de las viviendas, siguiendo las reglas sobre accesoriedad, contra cualquier eventual acción reivindicatoria intentada por terceros que se afirmaran dueños de tales bienhechurías.

   En cuanto a la hipoteca legal ya quedó establecido que el demandado podía pedir la nulidad del contrato, pero no lo hizo por cuya virtud no podía cobijarse en un pretendido temor de que los acreedores de su contraparte solicitaran la ejecución de la hipoteca para negarse a pagar las cuotas mensuales señaladas en la cláusula tercera del contrato de opción.

   Por igual motivo, el Tribunal no estima procedente el alegato de inexistencia del documento de parcelamiento ya que los actores probaron fehacientemente que sí existía y si bien fue protocolizado con posterioridad al otorgamiento del contrato de opción el demandado antes que suspender el pago de las cuotas pudo demandar la nulidad del contrato.

   En conclusión, este Jurisdicente considera infundados los alegatos en los que el accionado basa su pretensión en virtud de lo cual la reconvención debe ser desestimada y así lo decidirá en la dispositiva de esta sentencia.

   DECISIÓN

   En mérito de las consideraciones anteriores este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda interpuesta por M.J.H. y L.E.L.L. contra M.A.; en consecuencia: Primero: Se declara RESUELTO el contrato denominado de opción de compraventa autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 09 de julio de 2004.

Se condena al demandado M.A. a pagar a los demandantes en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por la imposibilidad de concluir el contrato de venta sobre la parcela distinguida con el número 10 del Conjunto Residencial Las Delicias, en la urbanización M.A.d.C.B. la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00)

Los demandantes de autos deberán restituir al demandado como consecuencia de la resolución aquí declarada la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) entregados por éste a título de cuota inicial por la adquisición de la parcela número 10.

Se declara SIN LUGAR la reconvención incoada por el demandado M.A..

Se condena al demandado de autos a pagar las costas de la demanda así como las ocasionadas por la reconvención declarada sin lugar.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año Dos Mil Seis. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C.B.-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y treinta y cinco de la mañana (10:35 a.m.).-

La Secretaria,

Abg. S.C.

MACB/SCH/editsira.-

Resolución N° PJ0192006000250