Decisión nº PJ02620090065 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 2 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Ciudad Bolívar, dos de junio de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO: FP02-V-2008-001361

Resolución Nº: PJ02620090065

Jurisdicción Civil

Vistos sin conclusiones

-I-

De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por los abogados LEON A. GUEVARA y M.N.P.D.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.604 y 92.655, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano L.S., titular de la Cédula de Identidad número 10.044.134, en contra del ciudadano A.R.C.R., titular de la Cédula de Identidad número 8.880.641, patrocinado por los abogados I.A.M. y O.M.V., inscritos en el mencionado instituto bajo los números 35.971 y 75.894, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que consta de contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 22 de agosto de 2007, bajo el N° 99, tomo III, que su representado celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.R.C.R., sobre un apartamento de su propiedad, distinguido con el N° 3.A, situado en el tercer piso del edificio “Nueva Granada”, también de su propiedad del sitio denominado “Negro Primero”, Avenida “Nueva Granada” cruce con calle Caroní de esta ciudad.

Afirma que su representado cedió en arrendamiento el referido apartamento, siendo entendido que el arrendatario destinará el apartamento arrendado única y exclusivamente para vivienda unifamiliar y que en fecha 1 de mayo de 2007 su representado firmó el último contrato con el ciudadano A.R.C.R. y el cual, al no haberse renovado en su debida oportunidad, se constituyó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Luego de transcribir las cláusulas tercera y cuarta del mencionado contrato, correspondientes al canon de arrendamiento, fijado en cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450) durante el referido año que el arrendatario se obliga a cancelar puntualmente los primeros cinco días de cada mes y a la duración del contrato de un año fijo sin prórroga y sin notificación para su desocupación contados a partir del día 01 de mayo de 2007 hasta 30 de abril de 2008 y del derecho del propietario a exigir la entrega del inmueble en caso de incumplimiento por parte del arrendatario, continua manifestando que dicho contrato fue honrado con su fiel pago, pero a partir del mes de abril de 2008 el arrendatario dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, teniendo atrasados el pago de cuatro mensualidades, como son: abril, mayo, junio y julio de 2008, a razón de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450) cada uno, resultando la cantidad de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800).

Por último, luego de transcribir el contenido de los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil y el artículo 34, ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esgrime que por todo lo antes expuesto procede a demandar, en nombre de su representado al ciudadano A.R.C.R., por DESALOJO del apartamento anteriormente identificado.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800).

-II-

De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, la parte demandada alega, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que “En fecha 22/8/2008 (sic) mi representado formalizó relación contractual arrendaticia con el ciudadano Lorenzo Salerno…”; “La relación arrendaticia consistía en la utilización para fines de habitación de un inmueble tipo apartamento para uso exclusivo de vivienda unifamiliar…”; “El presente contrato arrendaticio, contraído desde la fecha 22/8/2008 (sic), estipulo (sic) que la duración del contrato sería por el término fijo de UN AÑO (1), contado a partir del 1° DE MAYO DE 2007 HASTA EL 3º DE ABRIL DE 2008, sin poderse prorrogar el mismo a voluntad expresa de ambas partes, todo de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 1.615 del Código Civil”.

Afirma que “La voluntad bilateral tacita (sic) de prórroga de la relación arrendaticia se produjo al vencimiento del término inicial (30/4/2008) y con el consentimiento de la demandante nuestro representado conservó el uso del bien arrendado, circunstancia que convirtió el contrato originario a término fijo, en un contrato a tiempo indeterminado (sine die), manteniendo en todo lo demás su vigencia hasta hoy, incluso lo concerniente al canon de arrendamiento el cual se conserva en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 450,00) MENSUALES, monto que no ha variado desde su inicio”.

Expresa que “Asimismo se pactó convencionalmente en la cláusula tercera, en franca concatenación con el artículo 34 inciso A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario (sic), que la falta de pago de “Dos (2) mensualidades consecutivas” daría derecho al demandante a solicitar la resolución del contrato y la desocupación del inmueble, así como el pago de la totalidad de los cánones arrendaticios, lo cual quedó reafirmado por las partes, conforme al pacto resolutorio expreso antes mencionado (..)”.

Arguye “…que desde la instauración de la presente demanda, el propietario del inmueble ha mantenido una conducta reiterada contraria al principio de la buena fe que debe regir la ejecución de los contratos, pues haciendo uso abusivo de la pertinente consignación arrendaticia realizada por nuestro patrocinado, ha imputado falsamente engañando a este tribunal, que desde el mes de abril de 2008, el arrendatario dejo (sic) con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, teniendo atrasado el pago de cuatro (4) mensualidades como lo son los meses de abril, mayo, junio y julio de 2008, conforme a los recibos que acompañan en su pretensión, cuando lo cierto es que no ha querido recibir el pago en forma directa de los referidos cánones de arrendamiento, lo que condujo a nuestro representado a que en fecha veinte (20) de agosto (8) de dos mil ocho (2008), consignara por ante este ilustre despacho la consignación de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, expediento (sic) de consignación arrendaticia que está distinguido con la nomenclatura FP02-S-2008-005448 (sic); con ese proceder de no recibir voluntariamente las referidas obligaciones arrendaticias, obviamente, lo que produjo fue la sustracción tanto de la obligación de pago que tiene de acatar (sic) lo pactado en su exacto alcance, como de todas las consecuencias que se derivan del contrato según la equidad, el uso y la ley. Empero nuestro representado no se percató que con tal proceder tan desleal del propietario, este incurrió sostenidamente en causal suficiente para justificar el acceso a la jurisdicción a fin de obtener la tutela del desalojo por incumplimiento reiterado de la obligación de cancelar oportuna y debidamente, conforme a lo pactado en el contrato, el canon de arrendamiento, con adición de los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, así como todas las otras indemnizaciones a las cuales tiene derecho nuestro mandante a partir de la mora del arrendatario”.

Posteriormente opuso la falta de interés del demandante para sostener este juicio, manifestando, luego de realizar citas doctrinarias y jurisprudenciales, que en el caso concreto el actor se dice propietario del inmueble tipo apartamento, ya identificado, sin especificar donde y como fue adquirido, el cual “hoy no sabemos si le pertenece o le ha pertenecido en algún momento –pues ni siquiera aporta en el escrito de demanda, los actos jurídicos registrados que preceden tal derecho de propiedad, que debe constar en documento inscrito en el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar”.

Indica que estando basada la presunta propiedad del actor en la simple afirmación de ser propietario del mismo en los falsos actos jurídicos que ni siquiera hoy se acompañan con la pretensión como instrumentos fundamentales de la presente acción, que contenga por lo menos los simples datos de adquisición contentivo de los mencionados documentos y que no sabe quienes fueron sus vendedores si este afirma ser propietario por haber heredado los derechos de dominio vendidos.

Niega que el actor sea el propietario del bien que dice pertenecerle porque ni siquiera ha probado quienes le vendieron el inmueble, si pudo hacerlo algún familiar o de cualquier otra persona, y no siendo propietario carece de interés para que la jurisdicción pronuncie un fallo que le reconozca un derecho que no tiene y ordene por resolución contractual arrendaticia la entrega de un bien que no sabemos si pertenece legítimamente al demandante de autos, pues tampoco lo ha demostrado con la aportación en la incipiente demanda de la titulación documental pública del bien inmueble sujeto a la resolución de goce arrendaticio y del mismo modo por efecto de la bifrontalidad que surge de la bilateralidad de la audiencia, careciendo de interés el demandante para solicitar la tutela jurisdiccional resulta evidente que “su demandante carece, a su vez, de interés para sostener el juicio que este ha producido”.

Continúa el demandado oponiendo la falta de cualidad del actor para sostener este juicio, “por no haberse acompañado el titulo fundamental de la acción -como lo es el documento de propiedad del inmueble arrendado- el cual debió ser producido con el libelo de la pretensión, tal cual lo orden (sic) los requisitos que indica el artículo 340 del Código ejusdem”.

Luego de realizar citas doctrinales y jurisprudenciales afirma que “en nuestro caso, el actor ha instado la jurisdicción por causa de un pretenso, falso e inexistente derecho de propiedad, que no ha demostrado tener él, ni sus eventuales causantes a título particular alguno, ni los causantes a título universal de éstos, y en cuya cabeza se coloca demandante (sic) el origen de su pretenso y falso derecho de propiedad…” “…De modo que –ajustándonos a la calificada doctrina referida- no siendo cierto que el actor es propietario del apartamento sujeto a la demanda por resolución arrendaticia, no se da la relación jurídica mediata que permita considerarlo como el legitimado activo para pretender la resolución contractual que solicita, habida cuenta que el demandante, nuestro opositor procesal, no ha demostrado que es el verdadero propietario del inmueble tipo apartamento, cuya resolución y entrega pretende como actor de la demanda, pues el mismo no es propietario, faltando así un requisito de hecho esencial para dar nacimiento a la relación jurídica inmediata que no solo perfeccione el interés sustancial tutelable a su favor sino que perfeccione la legitimatio ad causam que lo autorice a sostener el juicio y a nuestro mandante a someter su interés al de él”.

Manifiesta que definitivamente, del examen de los instrumentos que se acompañaron a la demanda no existe patentizado el vínculo jurídico tutelable alguno entre demandante y demandado, ni entre aquel y el objeto a reivindicar, pues es falso que ostente el actor el derecho de propiedad sobre el apartamento y, por el contrario, no sabe si existe otro sujeto procesal que sea el verdadero, único, exclusivo y excluyente propietario del inmueble en litigio, propiedad que no tiene demostrada suficientemente con la prueba documental que debió ser acompañada en el escrito de pretensión como instrumento fundamental de la demanda.

Expresa que “por todo lo antes expuesto, se desprende, constatada inexorablemente, la procedencia de la cuestión previa hoy promovida, referidas al ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pido se engendre en consecuencia, la extinción del proceso perseguido aviesamente por el demandante y así respetuosamente solicito sea decidido”.

Posteriormente el demandado opone la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, conforme al artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse acompañado el documento de propiedad del inmueble arrendado, como lo ordena el artículo 340.6 ejusdem, alegando que el demandante debió producir junto con el libelo los instrumentos en que se fundamenta su pretensión, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido y que existe un defecto en la pretensión judicial, cuando no se acompañan los documentos fundamentales de la pretensión, aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse.

Niega y contradice que tenga (el demandado) tenga condición de insolvencia arrendaticia ya que de manera verbal se acordó entre el pretensor y su hoy representado que la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008 le fueron cancelados mediante mecanismo de consignación arrendaticia, en fecha 20 de agosto de 2008, ya que el actor se encontraba para estos meses de viaje en el país de Italia y que este acuerdo de buena fe acordado entre las parte fue lo que lo motivó para la apertura del procedimiento de consignación arrendaticia el cual se encuentra sustanciado por este despacho con la nomenclatura “FP02-S-2008-005448” (sic).

Expone que, como tema de inadmisibilidad de la pretensión se deduce que la parte actora afirma en su escrito libelar que en virtud que el contrato de arrendamiento no fue renovado en su oportunidad, se constituyó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, conforme a la cláusula primera del contrato. Que la parte actora en su petitum pareciera que escoge la vía de la resolución del contrato cuando solicita “dar por resuelto el contrato de arrendamiento” y sin embargo lo demanda (al arrendatario) por desalojo de inmueble y profusamente fundamenta entrelazadamente su demanda en los artículos 1.167, 1579, 1586 y 1592 y causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que esta acertación jurídica está plasmada en el capítulo libelar relativo a los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, indicando textualmente el contenido de los artículos 1579, 1692 y 1167 del Código Civil.

Afirma que “…la parte demandante confunde notablemente lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo arrendaticio; que ambas tienen por objetivo resolver jurídicamente el término contractual pactado entre las partes de la relación arrendaticia que genere en consecuencia la consecuencial (sic) entrega del inmueble alquilado; Doctrinalmente (sic) se presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo.

Alega que “Tanto la acción por resolución y el desalojo, tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo –aún cuando tienen un mismo procedimiento-, y estas hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado.

Expresa que en el presente caso de las alegaciones contenidas en la demanda se impetra que la demandante no demostró o por lo menos consignó como instrumento fundamental de la pretensión prueba suficiente que acreditara la insolvencia arrendaticia.

Arguye que “…la actora afirma que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual es negada rotundamente en la presente contestación, motivo por el cual resulta a todas luces inconsistente la presente demanda, en relación con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho positivo, le corresponde a ella la carga de la prueba no correspondiéndole a la otra parte demostrar el hecho negativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció en amparo…”

Por último aduce que “…la parte demandante alega que mi representado no dio cumplimiento en el pago de las mensualidades arrendaticias de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2008, sin demostrar por lo menos probatoriamente (sic) cuales son las probanzas o medios con que va a probar su afirmación; En este orden de ideas inferimos que la parte demandante, tiene la carga de probar su respectiva afirmación de que el demandado no pagó los cánones de arrendamiento antes señalados; es conveniente advertir que, el actor tiene la carga de probar este hecho negativo imputado a mi representado, pues se trata de un hecho negativo concreto, específico, determinado con plena posibilidad de prueba por parte del demandante.

-III-

De la inadmisibilidad de la acción alegada por la parte demandada

Como punto previo a las demás defensas previas y perentorias propuestas por el demandado y sobre el mérito de la presente controversia, debe este Juzgador pronunciarse sobre el alegato de la inadmisibilidad de la “pretensión” esgrimida por el accionado.

Sobre este particular el demandado arguye que:

“…la parte actora en su libelo de demanda, en un primer término, en su petitum, pareciera que escoge la vía de la resolución del contrato (particular primero) cuando solicita -lo entendemos así- “dar por resuelto el contrato de arrendamiento”; sin embargo demanda a mi representado, por desalojo del inmueble y profusamente fundamenta entrelazadamente su demanda, en los artículos 1.167, 1579, 1586 y 1592 y causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

Manifestando que: “Esta acertación jurídica esta (sic) plasmada en el capítulo libelar relativo a los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, indicando textualmente el contenido de los artículos 1579, 1692 y 1167 del Código Civil Venezolano”, y que: “…la parte demandante confunde notablemente lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo arrendaticio; que ambas tienen por objetivo resolver jurídicamente el término contractual pactado entre las partes de la relación arrendaticia que genere en consecuencia la consecuencial (sic) entrega del inmueble alquilado; Doctrinalmente (sic) se presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo.

Alega que “Tanto la acción por resolución y el desalojo, tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo –aún cuando tienen un mismo procedimiento-, y estas hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado”.

Para decidir el Tribunal observa:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

El primer requisito indispensable para accionar el desalojo de un inmueble arrendado es que el contrato –escrito o verbal- sea a tiempo indeterminado. Y el segundo requisito es que la demanda se fundamente en alguna de las causales previstas en el citado artículo, siendo una de ellas la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas.

Quiere decir ello que, fuera de las causales allí previstas, no es admisible demandar el desalojo. Igualmente tampoco es admisible demandar la resolución del contrato a tiempo indeterminado amparándose en las causales previstas para el desalojo. Podrá demandarse la resolución del contrato pero por otras causales distintas a las previstas en la norma citada, verbigracia, por incumplir en realizar mejoras en el inmueble, prevista en alguna cláusula contractual; pero si la fundamentación es la falta de pago necesariamente debe demandarse el desalojo y no la resolución.

Ahora bien, en el sub iudice se observa que la parte actora, habiendo alegado –y así lo admite el demandado- que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por haberse producido la tácita reconducción, procede a demandar “el desalojo” del inmueble en litigio por haber dejado de cancelar el arrendatario mas de dos mensualidades consecutivas, fundamentándose en la causal a) del artículo 34 de la citada Ley, es decir, que el actor escogió correctamente la vía del desalojo previsto y fundamentado ex artículo 34.

Si bien es cierto que el actor citó el artículo 1.167 del Código Civil que trata de las acciones de resolución y ejecución de los contratos, sin embargo esa cita no hace inadmisible la acción de desalojo interpuesta, por cuanto, como ya se expuso, la parte actora demandó correctamente el desalojo por falta de pago en un contrato a tiempo indeterminado, siendo falsa la aseveración de la parte demandada según la cual el actor solicita “dar por resuelto el contrato de arrendamiento”, ya que en ninguna parte del escrito de demanda la parte actora solicita la resolución del contrato.

Por todo lo antes expuesto este Tribunal considera que la demanda de desalojo interpuesta por la parte actora no es contraria a derecho, a las buenas costumbres o a alguna disposición especial de ley, pues, por el contrario, está debidamente fundamentada en las disposiciones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por tanto se desestima la inadmisibilidad de la acción alegada por la parte demandada. Así se declara.

-IV-

De la cuestión previa opuesta por la parte demandada

Igualmente, como punto previo a las defensas perentorias y de fondo alegadas por el demandado, debe este Tribunal pronunciarse sobre la cuestión previa por defecto de forma de la demanda alegada por la parte accionada.

En este sentido, el demandado opone la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse acompañado el instrumento en que se fundamenta la pretensión, conforme al ordinal 6° del artículo 340 ejusdem.

Para decidir el Tribunal observa:

El artículo 340 del citado Código adjetivo dispone que:

El libelo de demanda deberá expresar:

6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

Por su parte, los artículos 434 y 435 disponen:

434: Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.

En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren, privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.

435: Los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar con la demanda, ya por no estar fundada en ellos la misma, ya por la excepción que hace el artículo 434, podrán producirse en todo tiempo, hasta los últimos informes.

De las anteriores disposiciones legales se colige que, en principio, los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, sean públicos o privados, deben acompañarse con el libelo demanda.

Sin embargo, por excepción, los mencionados documentos fundamentales -públicos o privados-, así como los que no fundamentales, se pueden producir en oportunidades diferentes, a saber: Los privados se pueden producir en el lapso de promoción de pruebas, si se encuentran dentro de las excepciones previstas en el encabezamiento del artículo 434 (indicación de la oficina o lugar donde se encuentren, sean de fecha posterior, etc.) o si no son fundamentales de la pretensión; mientras que los públicos se pueden producir hasta los últimos informes si se encuentran también en alguna de las excepciones mencionadas o si no son fundamentales para la pretensión.

Ahora bien, el punto a determinar en el presente caso es cuál es el instrumento fundamental de la pretensión, es decir, del cual se derive inmediatamente el derecho deducido.

Sobre este particular, el autor A.R.-Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. III, pág. 42, Edit. Arte, Caracas, 1.995) opina:

Los documentos fundamentales de la demanda, a que se refiere el léxico común del foro, son como lo expresa ahora más técnicamente el nuevo código: “Los instrumentos en que se fundamenta la pretensión”; y su concepto lo expresa el mismo ordinal 6°: “aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido” Como se ha visto (supra: n. 161) la afirmación que existe en toda pretensión, se concreta en la alegación de que entre las partes existe una determinada relación o estado jurídico, de la cual se origina el derecho pretendido. De donde se sigue, que el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es aquél del cual deriva esa relación material entre las partes, o ese derecho que de ella nace, cuya satisfacción se exige con la pretensión contenida en la demanda. De allí, una distinción muy frecuente en la doctrina, entre “documentos en que se funda el derecho” y “documentos que justifican la demanda”.

En la práctica, la jurisprudencia también ha hecho la distinción. El concepto de instrumento fundamental de la acción (rectius: pretensión), o del cual se derive ésta inmediatamente –ha dicho la Casación- está ligado al de los hechos constitutivos de la acción, o sea, aquellos sin los cuales la acción no nace o no existe. Puede haber muchos otros instrumentos sobre hechos que necesite probar el actor y sin embargo no ser fundamentales o constitutivos de la demanda, y esos instrumentos pueden presentarse en oportunidades posteriores.

Lo esencial del concepto, es pues, que del instrumento derive inmediatamente el derecho deducido. Son variadísimos los casos en que la jurisprudencia ha tenido ocasión de precisar este concepto y descartar su aplicación en hipótesis concretas. Así v. gr., no podría considerarse como fundamental de la demanda una prueba documental producida para enervar una excepción de prescripción opuesta en la contestación33, ni la partida de matrimonio como fundamental de la acción de divorcio, porque ésta deriva inmediatamente de los hechos que tipifican la causal prevista en la ley34; ni tampoco el plano o levantamiento catastral de la manzana de la población donde se pretende ubicado el inmueble objeto de la reivindicación, sino el título de propiedad que el actor dice tener sobe la casa35, ni tampoco los permisos de urbanismo, presentados en el juicio para destruir una defensa esgrimida por el demandado, de que aquél no había sido ejecutado y consecuencialmente habían pasado al dominio público las áreas objeto del permiso de construcción36; ni la prueba documental del despido del trabajador en la reclamación laboral, sino el contrato de trabajo, en caso de ser escrito, pues la acción deriva de la existencia de ese contrato que rige la relación laboral37, etc.

Como puede observarse de la cita expuesta, el instrumento fundamental de la pretensión es aquél de donde se origina la relación material que existe entre las partes, es decir, de donde dimana el derecho sustantivo reclamado por el actor.

En un juicio de reivindicación de inmueble es indudable que el documento fundamental de la pretensión lo constituye el documento de propiedad del inmueble, porque es de este instrumento de donde se deriva el derecho de propiedad pretendido por el actor. En un juicio de divorcio, como lo expone el autor, el acta de matrimonio no es un documento fundamental de la demanda ya que el hecho constitutivo o que da origen al divorcio es la respectiva causal, aunque es necesario producir el acta de matrimonio a los fines de que el juez verifique el vínculo matrimonial cuya extinción se solicita, pero que, por no ser fundamental de la pretensión, puede acompañarse en otra oportunidad diferente a la demanda.

Ahora bien, en el caso sub iudice, para determinar cuál es el instrumento fundamental de la pretensión habría que preguntarse ¿de dónde se origina la relación material que existe entre las partes y que por ende da origen a la pretensión de desalojo?. Es indudable, en este caso, que el instrumento fundamental de la pretensión es el documento contentivo del contrato de arrendamiento por escrito que se convirtió a tiempo indeterminado y cuyo incumplimiento en el pago, por parte del arrendatario, es la causa por la cual el arrendador pretende el desalojo del inmueble.

En una relación arrendaticia pactada en forma verbal, no existe un documento fundamental de la demanda y en consecuencia dicho contrato debe ser demostrado a través de otros medios de pruebas, verbigracia, con testigos, confesión, indicios, etc. Pero si el contrato fue pactado por escrito, entonces es ese instrumento el que se convierte en el fundamental para la pretensión y hay que acompañarlo con la demanda, pues de allí se deriva el derecho sustantivo que une a las partes.

No cabe duda de que el documento de propiedad no es el documento fundamental de la pretensión en una demanda de desalojo, ni de resolución, ni de cumplimiento contractual, pues de aquél no se deriva inmediatamente el derecho deducido, es decir, que del documento de propiedad no surge inmediatamente la relación material que une al arrendador con el arrendatario. Es del contrato de arrendamiento, como se expuso, de donde se origina la relación existente entre arrendador y arrendatario. El documento de propiedad del inmueble, al no ser un documento fundamental de la pretensión, puede producirse hasta los últimos informes, por ser un documento público, como lo dispone el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil.

En tal virtud, por cuanto este Tribunal observa que el documento contentivo del contrato de arrendamiento que existe entre las partes y que es el documento fundamental de la demanda incoada, fue acompañado por el actor con el libelo de demanda, y tomando en consideración que el documento de propiedad del inmueble no es el documento fundamental en una demanda de desalojo, en consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se declara.

-V-

De la falta de cualidad del actor para sostener el juicio opuesta por la parte demandada

La parte demandada opone la defensa perentoria de falta de cualidad del actor para sostener el juicio “por no haberse acompañado el titulo fundamental de la acción -como lo es el documento de propiedad del inmueble arrendado- el cual debió ser producido con el libelo de la pretensión, tal cual lo orden (sic) los requisitos que indica el artículo 340 del Código ejusdem”, manifestando, igualmente, que “el actor ha instado la jurisdicción por causa de un pretenso, falso e inexistente derecho de propiedad, que no ha demostrado tener él, ni sus eventuales causantes a título particular alguno, ni los causantes a título universal de éstos, y en cuya cabeza se coloca demandante (sic) el origen de su pretenso y falso derecho de propiedad…” “…De modo que –ajustándonos a la calificada doctrina referida- no siendo cierto que el actor es propietario del apartamento sujeto a la demanda por resolución arrendaticia, no se da la relación jurídica mediata que permita considerarlo como el legitimado activo para pretender la resolución contractual que solicita, habida cuenta que el demandante, nuestro opositor procesal, no ha demostrado que es el verdadero propietario del inmueble tipo apartamento, cuya resolución y entrega pretende como actor de la demanda, pues el mismo no es propietario, faltando así un requisito de hecho esencial para dar nacimiento a la relación jurídica inmediata que no solo perfeccione el interés sustancial tutelable a su favor sino que perfeccione la legitimatio ad causam que lo autorice a sostener el juicio y a nuestro mandante a someter su interés al de él”.

Para decidir el Tribunal observa:

Cursa en los folios 159 al 168 documento de condominio levantado por los ciudadanos L.S.S. y su cónyuge, C.A.D.S., protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 30 de julio de 1998, bajo el N° 10, protocolo primero, tomo 3 del tercer trimestre de 1998, según el cual se destina a la enajenación por apartamentos para vivienda y locales para comercio (propiedad horizontal) el inmueble conformado por una parcela de terreno y el edificio en ella construido denominado “Edificio Nueva Granada”, dentro del cual se encuentra comprendido el apartamento N° 3-A, situado en el tercer piso objeto de este juicio e igualmente cursa en los folios 189 al 192, documento de compra venta de casa y terreno sobre el cual se construyó el edificio en cuestión, protocolizada por ante la Oficina mencionada, en fecha 1 de noviembre de 1.989, bajo el N° 44, tomo 6 del cuarto trimestre de 1.989.

Estos documentos pertenecen al ámbito de los instrumentos públicos, conforme al artículo 1.357 del Código Civil, por haber sido autorizados por funcionarios públicos facultados para darle fe pública a los mismos, y al no ser los mismos documentos fundamentales de la demanda, ya que de ellos no se origina la relación arrendaticia que existe entre las partes, conforme a lo ya declarado en capítulo previo, es claro que fueron producidos en forma tempestiva en las oportunidades previstas en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, el mencionado documento de condominio fue producido dentro del lapso probatorio previsto 889 del Código de Procedimiento Civil y con respecto al segundo de los mencionados (documento de propiedad del terreno donde se encuentra construido el edificio), si bien es cierto que en las disposiciones que regulan el procedimiento breve no se prevé una oportunidad para la presentación de informes, sin embargo la jurisprudencia patria ha sido consecuente en afirmar que, en este caso, los documentos públicos, en los supuestos previstos en el citado artículo 345, pueden presentarse antes de que el juez pronuncie la respectiva sentencia, por lo cual ambos documentos fueron producidos en forma tempestiva.

En tal sentido, y por cuanto los citados documentos no fueron impugnados en forma alguna en este proceso, en consecuencia este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y, en tal virtud, este juzgador verifica y determina que el ciudadano L.S., hoy actor, es propietario del inmueble objeto de este litigio. Así se declara.

Por otra parte, en el documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en este proceso, expresamente en la cláusula primera, el arrendatario “reconoce sin discusión la propiedad que el arrendador tiene sobre el apartamento objeto de este negocio arrendaticio”. Esta manifestación es un reconocimiento expreso, sin lugar a dudas, por parte del arrendatario, de que el arrendador es propietario del bien en litigio, pues, de otra forma, no hubiese contratado con esta persona.

No puede ahora el arrendatario entrar a discutir, en este juicio, la cualidad de propietario del actor, ya que, en caso contrario, es decir, si considera haber contratado con una persona que se dice propietario de un bien, sin serlo, puede tener otras acciones (verbigracia nulidad del contrato), pero nunca alegar la falta de cualidad (por considerar que el actor no es propietario) como defensa de fondo.

Por todo lo expuesto, este Juzgador estima que el ciudadano L.S., es propietario del bien en litigio y, por tanto, es evidente que tiene cualidad para sostener el presente juicio, cuestión por la cual se desestima la defensa de falta de cualidad del actor para sostener el juicio opuesta por la parte demandada. Así se declara.

-VI-

De la falta de interés del actor para sostener el juicio opuesta por la parte demandada

La parte demandada, conjuntamente con la cuestión previa y la falta de cualidad del actor para sostener el juicio, opuso la falta de interés de éste en sostener el litigio, fundamentando esta defensa, al igual que la falta de cualidad, en que el actor no es propietario del bien en litigio.

Con respecto al interés jurídico actual, a que se refiere el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, para proponer la demanda, el autor R.H.L.R. (Código de Procedimiento Civil, T. I, Pág. 16, Edit. Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, Caracas, 1.996) opina lo siguiente:

La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar. La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza (…)

El precepto en análisis concierne los tres tipos, ya indicados, de interés de procesal: por falta de incumplimiento, por falta de certeza o por exigir la Ley el proceso. Si se pretende una sentencia de condena y no existe interés por falta de cumplimiento; es decir, que el reo, siendo deudor, no haya incumplido todavía con la obligación pretendida –no ha habido irrespeto o desconocimiento, en el caso de los derechos reales-, el demandado podrá oponer la cuestión previa de , que son dos: la 7a por , es decir, la pendencia de la condición o plazo, y la 11a, por existir prohibición de la ley –prohibición expresada en este artículo 16 bajo comentario- de admitir la demanda. Igualmente, en el supuesto que se reclamase al órgano jurisdiccional una sentencia constitutiva de una situación jurídica ajena al orden público, como por ej., la homologación judicial de capitulaciones matrimoniales, el tribunal debería inadmitir la demanda por falta de interés en la ley (absoluta) respecto de tal asunto. En todo caso, la falta de interés jurídico actual es atacable in limine litis, a través de las mencionadas cuestiones previas, y sin perjuicio de la declaratoria de inadmisibilidad ab inicio que confiere al juez el artículo 341.

El mismo autor (Ob. Cit., T. III, pág. 117), analizando la falta de interés expresa:

Devis Echandía, afirma que la (cfr. Nociones Generales)…, 119-A). Es decir –podemos precisar con Calamandrei (Instituciones…, I, 37, p.268)-, hay una verdadera necesidad del proceso originada en un doble motivo: de una parte la obligación legal de la justicia por propia mano que obliga a acudir a los órganos del Estado; de otra, el motivo deviniente de la contraparte (del actor, en el caso del interés en contradecir), o de una circunstancia anónima, que le lleva a reclamar una declaración de certeza oficial sobre la no sumisión de su condición jurídica a lo que pretende el demandante (cfr Art. 16).

Devis Echandía pone dos ejemplos de falta de interés en obrar, para denotar la diferencia de este concepto con el cualidad: .

Estos ejemplos ponen de manifiesto el carácter preliminar al mérito que tiene el interés en obrar y contradecir (interés procesal), y explica por qué las cuestiones previas de condición o plazo pendiente, que obstan dictar la sentencia definitiva, encierran una denuncia de falta de interés procesal en el demandante (…).

(…) Un ejemplo de falta de interés para contradecir lo hallamos en todos aquellos casos en los que el demandado no tiene –como tampoco el actor- motivo para actuar efectivamente en el proceso en defensa suya. Vgr., en el ejemplo anterior: si se demanda al causante para que reconozca la vocación hereditaria del actor, el demandado podrá alegar su falta de interés en contradecir, ya que el reparto de los bienes relictos es cuestión concerniente a sus causahabientes a título universal y no a su persona. Igual puede alegarla el arrendatario en el otro ejemplo, respecto a la hipótesis de que no llegue a devolver, cuando le corresponda, la cosa arrendada. La falta de interés procesal, a diferencia de la ilegitimidad a la causa (que es activa o pasiva), atañe en muchos casos a ambas partes al unísono; y en otros al demandante sólo, como el de inexigibilidad del crédito por condición o plazo pendiente.

Como bien lo expresa el autor citado, el interés procesal denota la necesidad de acudir ante los organismos jurisdiccionales, a través del proceso, como el único medio para dirimir los conflictos intersubjetivos entre los particulares. No se puede confundir el interés jurídico actual con la cualidad o legitimación ad causam o con la titularidad del derecho reclamado.

En el caso sub iudice se observa que el demandado fundamenta su excepción de falta de interés del actor para actuar en que no es propietario del inmueble en litigio, es decir, en la falta de titularidad del derecho de propiedad, no explica cuál es la falta de necesidad o la falta de motivo que tuvo el actor para acudir al órgano Jurisdiccional al interponer la demanda.

Por el contrario, se observa que la parte actora pretende el desalojo fundamentando su acción en la falta de pago de dos –o más- mensualidades consecutivas, a tenor de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo éste suficiente para determinar que el actor tiene interés jurídico actual para proponer la demanda y el demandado para sostenerla. Si en realidad el demandado está insolvente o no, es una circunstancia que atañe al mérito de la controversia pero nunca de falta de interés.

Cuestión diferente ocurriría si, por ejemplo, el actor hubiese demandado al arrendatario a los fines de que, en caso de que incurriese en falta de pago, sea declarado como insolvente por el tribunal, sin alegar la insolvencia actual, pues allí sería evidente la falta de interés actual y serio en proponer su demanda.

Por todo lo antes expuesto, se estima improcedente la defensa de falta de interés opuesta por el demandado. Así se declara

-VII-

Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas

Declarado en consecuencia que el actor tiene cualidad e interés para demandar el desalojo del inmueble arrendado, corresponde ahora dilucidar el fondo o mérito del presente asunto de la siguiente manera:

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por L.S., contra A.R.C.R., fundamentándose la parte actora en la falta de pago por parte del arrendatario, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2008, a razón de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 400) mensuales, causal ésta previstas en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que entre ambas partes existe un contrato escrito que fue convenido, en un principio, a tiempo determinado, pero que posteriormente se transformó a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción.

Por su parte el demandado admitió la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, admitiendo que dicha relación es a tiempo indeterminado, como también el canon de arrendamiento actual señalado por la actora (Bs. 450 mensual), por lo que se releva de pruebas estos hechos; pero se excepciona alegando que el arrendador no ha querido recibir el pago en forma directa de los referidos cánones de arrendamiento demandados, y que ambas partes habían acordado que los cánones de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008 le fueren cancelados mediante mecanismo de consignación arrendaticia, lo que lo motivó a consignar los mencionados cánones a través del respectivo procedimiento de consignación arrendaticia, conforme al expediente N° FP02-S-2008-005488, llevado ante este mismo juzgado.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1. - La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folio 8 al 12) documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 22 de agosto de 2007, bajo el N° 99, Tomo 111, el cual, por tratarse de documento público, en atención al artículo 1.357 del Código Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece.

2. - Con respecto a los recibos acompañados junto con la demanda (folios 13 al 16) este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio, ya que son instrumentos elaborados por la misma parte actora sin participación y sin el control de la otra parte, lo que vulnera el principio de la “alteridad probatoria” según el cual nadie puede fabricarse su propia prueba sin el control o la intervención de la contraparte. Así se establece.

3. - En el lapso probatorio la parte actora acompañó copia simple de actuaciones realizadas por el demandado en el expediente N° FP02-S-2008-005488, contentivo del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por el arrendatario a favor del actor, llevado ante este mismo juzgado; copias estas que fueron declaradas fidedignas de los originales que rielan en el mencionado expediente, motivado a impugnación efectuada por la parte demandada sobre estas copias, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se efectuó inspección ocular en fecha 25 de febrero de 2009.

   En relación a estas actuaciones (procedimiento de consignación arrendaticia), el Juzgador observa que conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado consignatario y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

4. - En relación a los documentos de condominio y de propiedad protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 30 de julio de 1998, bajo el N° 10, protocolo primero, tomo 3 del tercer trimestre de 1998 (folios 159 al 168), y en fecha 1 de noviembre de 1.989, bajo el N° 44, tomo 6 del cuarto trimestre de 1.989 (folios 189 al 192), respectivamente, ya previamente, al analizar el punto sobre la falta de cualidad, este Tribunal les otorgó pleno valor probatorio, por lo que se remite al capítulo en referencia.

   Pruebas de la parte demandada

1. - La parte demandada produjo en la contestación de la demanda, letras de cambio (folios 79 al 135), como recibos de pago correspondientes a los meses desde mayo de 2003 a marzo de 2008. Estos instrumentos en nada coadyuvan a la resolución del litigio, ya que los pagos de los meses anteriores a abril de 2008 no están en discusión. Son los meses posteriores a abril de 2008, inclusive, los que fueron denunciados como impagados por la parte actora; cuestión por la cual no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

2. - En relación a los recibos privados por cancelación de intereses de mora y de actualización de depósito (folios 136 al 147), acompañados por la parte demandada con la contestación de la demanda, al igual a los anteriores, se observa que tampoco coadyuvan a la resolución del litigio, ya que ni los intereses de mora relativos al retardo en el pago, ni el depósito dado por el arrendatario, forman parte de esta litis, ya que, se repite, el punto controvertido en este juicio es la insolvencia o no de los cánones correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2008, cuestión por la cual no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

3. - En cuanto a la declaración de los testigos SAMIL J.R., J.J.C.Z. y E.J.G.A., promovidos por la parte demandada, este Tribunal observa que los mismos fueron traídos al proceso, como se infiere de sus respuestas a las preguntas cuarta y quinta, a los fines de demostrar que las partes habían acordado en que el arrendatario podía cancelar varios meses por adelantados y que la puntualidad en el pago no era necesaria y en caso de atrasarse le cobraría intereses de mora.

   En este sentido, el artículo 1.387 del Código Civil dispone que la prueba de testigos no “es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiere dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares” (dos bolívares fuertes de acuerdo a la reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional).

   Así las cosas este juzgador observa que las partes acordaron, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento –previamente analizado- que el canon de arrendamiento debía ser cancelado por el arrendatario “dentro de los CINCO (5) primeros días de cada mes (…) y que “El incumplimiento de “EL ARRENDATARIO” en el pago del canon de arrendamiento de dos mensualidades, facultará a “EL ARRENDADOR” a exigir la devolución del apartamento en referencia e igualmente d.D. (sic) a “EL ARRENDADOR” a proceder de conformidad con la Cláusula DECIMA-SEGUNDA, independientemente de su derecho al cobro de los cánones de arrendamiento adeudados y los que faltaren hasta su vencimiento, además de pedir consecuencialmente, el apartamento completamente desocupado (…)”.

   Conforme a lo expuesto es evidente que, en este caso, las testimoniales promovidas por el demandado tienen por finalidad demostrar lo contrario a lo convenido en el documento público contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Concretamente tienden a tratar de probar que las partes acordaron que el arrendatario podía pagar en forma atrasada los cánones de arrendamiento sin que ello implicara contrariar lo dispuesto en la cláusula transcrita. Es por ello que, al ser promovidas estas testimoniales para probar lo contario a lo convenido en el documento público de arrendamiento, es claro la prueba de testigos es inadmisible conforme a lo establecido en el citado artículo 1.387. Así se establece.

   Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

   En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

   En este sentido el Tribunal observa que al admitir el arrendatario la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, así como el monto del canon de arrendamiento indicado por la actora, la carga de la prueba se traslada al demandado, quien debe demostrar las excepciones opuestas. No es al arrendador a quien corresponde demostrar la insolvencia del arrendatario, como lo asevera la parte demandada en el escrito de contestación, sino que al manifestar el arrendatario estar solvente en el pago, la carga de la prueba se desplaza hacia él.

   En relación a la falta de pago de los cánones arrendaticios, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y en descargo del arrendatario, consignarlas por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Por tal razón se observa que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, los cánones arrendaticios los cancelará el arrendatario “puntualmente a “EL ARRENDADOR” en su domicilio, dentro de los CINCO (5) primeros días de cada mes, contados a partir de la fecha de entrada en vigencia del presente contrato (…)”, es decir, que el arrendatario gozaba de oportunidad para pagar hasta el día cinco (5) de cada mes siguiente al vencido y, en caso de que el arrendador se negare a recibir el pago, tendría hasta el día 20 del mes siguiente para consignar, ante el Tribunal respectivo, los cánones de arrendamientos, conforme a las disposiciones del citado artículo 51.

   O sea, que el arrendatario tenía hasta el día 20 de mayo de 2008 para consignar los cánones arrendaticios correspondientes al mes de abril de 2008, y hasta el día 20 de junio de 2008 (si no hubiese consignado el primero) para consignar ambos cánones (abril y mayo) y evitar incurrir en la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (falta de pago de dos mensualidades consecutivas).

   Sin embargo se desprende del expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2008-005488 llevado ante este mismo Tribunal, que el arrendatario introdujo el escrito de consignaciones de las mensualidades de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008 en fecha 20 de agosto de 2008, y en fecha 22 de dicho mes es que procede a consignar el respectivo cheque de gerencia contentivo de la suma ofrecida, es decir, que la consignación de los meses de abril, mayo y junio de 2008 fueron realizadas fuera del lapso previsto en el ya comentado artículo 51 de la Ley.

   No puede excusarse el arrendatario en que el arrendador se negaba a recibir los cánones de arrendamiento, pues para ello la ley prevé el procedimiento de consignación arrendaticia para que el arrendatario no incurra en insolvencia ante tal negativa del arrendador en recibir el pago. Tampoco puede excusarse en que verbalmente pactaron que el pago atrasado no significaría que incurriese en insolvencia pues debió hacerse de una prueba escrita si en realidad hubo tal acuerdo. La prueba testimonial, como ya se expresó al analizar las pruebas producidas en este juicio, es inadmisible para demostrar lo contrario a una convención contenida en instrumentos públicos o privados.

   Por todo ello es evidente que las consignaciones efectuadas por el arrendatario son extemporáneas por tardías y, por tal virtud, no se puede considerar al arrendatario en estado de solvencia, ya que dichas consignaciones no fueron legítimamente efectuadas, conforme lo prevé el artículo 56 ejusdem.

   En consecuencia, a juicio de quien decide, el arrendatario incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a mas de dos mensualidades consecutivas, teniendo el arrendador el derecho de exigir el desalojo del inmueble, cuestión por la cual la pretensión ejercida por el demandante debe prosperar, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

   Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano L.S. en contra del ciudadano A.R.C.R.. ASI SE DECIDE.

   En consecuencia se condena a la parte demandada al desalojo del apartamento distinguido con el N° 3.A, situado en el tercer piso del edificio “Nueva Granada”, del sitio denominado “Negro Primero”, Avenida “Nueva Granada” cruce con calle Caroní de esta ciudad, propiedad de la parte actora y, como consecuencia de ello, a entregársela a ésta última, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.

   Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

   Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los dos días (02) días del mes de junio del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

   El Juez.,

   Dr. N.A.R..

   La Secretaria.

   ENELIDE ARREDONDO.

   La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

   La Secretaria.

   ENELIDE AREDONDO