Decisión nº PJ0182009000505 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 28 de Septiembre de 2009

PUNTO PREVIO:

Debe esta juzgadora por razones de técnica procesal, entrar a analizar como primer punto previo, “inadmisibilidad de la presente pretensión”, opuesta por la parte demandada en el acto de contestación, argumentando: “(…) la parte actora en su libelo demanda, en un primer término, en su petitum, pareciera que escoge la vía de la resolución del contrato (particular primero) cuando solicita –lo entendemos así- “dar por resuelto el contrato de arrendamiento” sin embargo demanda a mi representado por desalojo del inmueble, y profusamente entrelazadamente su demanda, en los artículos 1.167, 1.579, 1.586 y 1.592 y causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…).

Como puede observarse, la parte demandante confunde notablemente lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo arrendaticio (…).

Tanto la acción de resolución y el desalojo, tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo -aún cuando tienen un mismo procedimiento- y estas hacen inadmisible demandar la resolución por causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado (…)”. (Negritas nuestras)

En este orden de ideas es bueno señalar, que la justicia constituye uno de los fines propios del Estado Venezolano, conforme lo estatuye el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, fin que realiza a través del proceso, como un instrumento fundamental. El propio Texto Constitucional se ha encargado de desarrollar las garantías y principios que deben imperar en todo proceso, dentro de las cuales se encuentran la garantía de una justicia “sin formalismos o reposiciones inútiles” o la del no sacrificio de la justicia por “la omisión de formalidades no esenciales”, prevista expresamente en sus artículos 26 y 257.

De allí que, por mandato constitucional, el principio de la informalidad del proceso se constituye en una de sus características esenciales.

El principio de la informalidad del proceso ha sido estudiado por la doctrina y la jurisprudencia constitucional, como un elemento integrante del derecho a la tutela judicial efectiva, específicamente al derecho de acceso a la justicia, pues debe garantizársele a todo ciudadano que desee someter un asunto a los órganos jurisdiccionales, que obtendrá una respuesta motivada, proporcionada y conforme al ordenamiento legal preexistente.

A la par del derecho del justiciable a obtener un pronunciamiento de fondo, el propio ordenamiento jurídico ha establecido una serie de formalidades que pueden concluir con la terminación anormal del proceso, ya que el juez puede constatar que la irregularidad formal se erige como un obstáculo para la prosecución del proceso.

Así, el juez puede constatar el incumplimiento de alguna formalidad y desestimar o inadmitir la pretensión de alguna de las partes, sin que ello se traduzca, en principio, en una violación al derecho a la tutela judicial efectiva, ya que esas formalidades han sido establecidas como una protección de la integridad objetiva del procedimiento.

Pero no todo incumplimiento de alguna formalidad puede conducir a la desestimación o inadmisión de la pretensión, ya que para ello el juez debe previamente analizar: a) la finalidad legítima que pretende lograse en el proceso con esa formalidad; b) constatar que esté legalmente establecida, c) que no exista posibilidad de convalidarla; d) que exista proporcionalidad entre la consecuencia jurídica de su incumplimiento y el rechazo de la pretensión.

Solamente cuando el juez haya verificado que no se cumplan con los elementos antes descritos es que debe contraponer el incumplimiento de la formalidad con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, específicamente de acceso a la justicia, para desechar o inadmitir la pretensión del justiciable.

Resulta pertinente citar sentencia del Tribunal Constitucional Español Nº 90/1983 del 7 de noviembre de 1983, que precisó:

Ya que constitucionalmente no son admisibles aquellos obstáculos que pueden estimarse excesivos, que sean producto de un innecesario formalismo y que no se compaginen con el derecho a la justicia o que no aparezcan justiciados y proporcionados conforme a las finalidades para las que se establecen, que deben ser, en todo caso, adecuadas al espíritu constitucional, siendo en definitiva el juicio de razonabilidad y proporcionalidad el que resulta trascendente

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(Subrayado nuestro)

Pues, si bien es cierto, que la parte actora debe invocar en su escrito libelar la relación de los hechos y los mismos fundamentarlos en derecho, tal como lo prevee el numeral 6° del artículo 340 de nuestro ordenamiento adjetivo civil, no es menos cierto que, en virtud del principio “iuria novit curia”, el juez conoce el derecho y aplica el derecho, contemplado en el artículo 12 ejusdem, es por lo que, esta jurisdicente en armonía con dicho principio y de una lectura minuciosa de la demanda en el caso que nos ocupa, observa que ciertamente, el demandante invocó la norma 1.167 del Código Civil, entre otras –que establece la ejecución o resolución del contrato, con los daños y perjuicios si hubiere lugar- sin embargo, del texto del escrito libelar se evidencia claramente, que la pretensión principal del actor, es el desalojo, invocada en la causal contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual, esta jurisdicente, en concordancia con el “principio de la informalidad del proceso”, expuesto precedentemente, en aras de garantizar una tutela judicial efectiva, declara IMPROCEDENTE la declaratoria de inadmisibilidad de la presente demanda, alegada por la parte accionada. Así se resuelve.-

PUNTO PREVIO:

DE LA FALTA DE INTERÉS DEL ACCIONANTE PARA SOSTENER LA PRESENTE DEMANDA

Como primera defensa de fondo, el accionado alega en el acto de litis contestación, “la falta de interés del demandante para sostener este juicio”, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, bajo las siguientes alegaciones:

(…) En el caso concreto, el actor el ciudadano L.S., se dice ser propietario de un inmueble tipo apartamento cuyo arrendamiento fue dado para uso exclusivo de vivienda familiar, el cual consta de ochenta y un metros cuadrados de construcción (81,00 Mts2), sin especificar donde y como fue adquirido, el cual, hoy no sabemos si le pertenece o si le ha pertenecido en algún momento –pues ni siquiera aporta en el escrito de demanda, los actos jurídicos registrados que proceden tal derecho de propiedad, que debe constar en documento inscrito en el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del estado Bolívar (…).

(…) careciendo de interés el demandante para solicitar la tutela jurisdiccional -como lo hemos demostrado- resulta evidente que nuestro demandante carece, a su vez, de interés para sostener el juicio que esta constatado inexorablemente, la procedencia de la cuestión previa hoy alegada, referida al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se produzca la consecuencia jurídica que la misma prevé, es decir, la extinción del proceso y así respetuosamente pido sea decidido (…)

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Sobre tal defensa, es oportuno traer a colación el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva (…)

(Subrayado nuestro)

De la norma transcrita parcialmente, se evidencia, la oportunidad procesal para ejercer las defensas perentorias, propuestas por la parte demandada, a saber, en el acto de litis contestación y el momento en que las mismas deberán ser decididas, vale indicar, en la sentencia de mérito.

Así las cosas, tenemos que en principio, la falta de cualidad o de interés bien sea en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, representa una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de contestación de la demanda, para que en sentencia definitiva el Juez pueda decidirla. Esta posición es la mantenida por la doctrina jurisprudencial, así la propia Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 19 de septiembre de 2002, sostuvo:

(…) La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción (...) y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.

(Sentencia Nº 01116, ya citada).

Pues bien, dentro de las defensas posibles de ser incoadas por el demandado en la contestación de la demanda puede éste hacer valer la falta de cualidad conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, el hecho de que la parte demandada no lo hubiese alegado, debe destacarse la importancia de lo que ha sido el criterio reiterado de nuestro M.T. respecto a que no es obstáculo para que el juez pueda, de oficio, declarar una sentencia inhibitoria si detecta su ausencia dado que se hallan fuera de la voluntad de las partes, ya que, como quedó dicho, por definición, presupuestos procesales son aquellas circunstancias sin las cuales el proceso carece de existencia jurídica o de validez formal.

El Juez tiene la potestad-deber para colocarse en aptitud de emitir de oficio un pronunciamiento sobre este punto, aun cuando no medie alegato expreso y directo de las partes sobre el tema (…)”.

Así, el autor Duque Corredor (1990), señala que el Juez está facultado para “dictar de oficio”, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad e interés (Duque Corredor, Román. 1990. Apuntaciones sobre el Procedimiento Ordinario. Editorial Jurídica Alva, Caracas, 186).

En Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 7 de abril de 1994, con ponencia del Magistrado Rafael Alfonzo Guzmán, exp. N° 93-388), se estableció:

(…) Para resolver tal planteamiento de la recurrida, corresponde a este Supremo Tribunal observar, que dada su especial naturaleza de orden público, el Juez está facultado para ‘dictar de oficio, la prohibición de la ley de admitir la acción, la caducidad legal, la cosa juzgada y la falta de cualidad e interés.

Es indispensable el llamamiento al proceso de todos los legitimados necesarios, por cuanto son quienes pueden verse afectados por el fallo a dictar.

Así pues, para la procedencia en derecho de la demanda de desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, se necesita que el actor, acompañe con el libelo de la demanda, el instrumento que demuestre su condición –relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la Ley concede la acción.

Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora, ciudadano L.S., pretende el desalojo de un bien inmueble –supra identificado en autos- dado en arrendamiento, al ciudadano Á.R.C.R., según contrato celebrado en fecha 22-08-2007, ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anotado bajo el N° 99, Tomo III de los Libros de Autenticaciones, llevados por dicha Notaría, en donde pactaron de mutuo acuerdo el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 450,00; quien a decir del demandante, el referido inmueble es de su propiedad. Es por ello, que se hace necesario explanar algunas ideas sobre el contrato de arrendamiento:

El arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario.

Ha sostenido de manera reiterada la doctrina y la jurisprudencia patria, que la legitimación para dar en arrendamiento, la tiene en principio: El propietario que tenga la plena propiedad, pero si está hipotecado el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; el enfiteuta; el usufructuario; el propio arrendatario; incluso si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario, es decir, si se da en arrendamiento la cosa ajena, el contrato no es nulo ni anulable, porque el arrendatario es un poseedor precario, es un simple detentador de la cosa y por ello, mientras el no sea perturbado en el goce de la cosa, no tiene acción.

Ahora bien, acogiendo tal criterio doctrinario y jurisprudencial, al caso de autos, y tomando en cuenta que estamos en presencia de una acción de desalojo, prevista en la Ley especial en referencia, en su artículo 34, en donde establece las causales taxativas para su procedencia, exigiendo el legislador, que se trate de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminado -nexo causal de su pretensión- además que la fundamente en una de las causales, allí contenidas, por lo que, mal puede alegar la parte accionada que se demuestre la propiedad del bien, cuando no se está en discusión el derecho de propiedad en el caso de marras, sino, el estado de insolvencia del demandado, en razón del contrato de arrendamiento escrito que se inicio a tiempo determinado y luego se convirtió a tiempo indeterminado, el cual fue anexado al escrito libelar, en original, no siendo impugnado por la parte adversaria, en la oportunidad correspondiente, en virtud de lo cual, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código de Procedimiento Civil. Sumado al hecho de que está previsto, como ya quedó sentado precedentemente, la posibilidad de arrendar la cosa ajena, siempre y cuando tenga autorización para ello. En consecuencia, es forzoso para quien aquí decide declarar IMPROCEDENTE la presente defensa de fondo invocada por el accionado. Así expresamente se establece.-

PUNTO PREVIO:

DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACCIONANTE PARA SOSTENER LA PRESENTE DEMANDA

En el mismo escrito de contestación, alega nuevamente como segunda defensa de fondo, “la falta de cualidad del demandante para sostener este juicio, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “la falta de cualidad del actor para intentar o sostener el juicio, por no haberse acompañado el título fundamental de la acción –como es el documento de propiedad del inmueble” (…).

Por todo lo antes expuesto, se desprende, constatada inexorablemente, la procedencia de la cuestión previa hoy promovida, referidas al ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pido se engendre en consecuencia, la extinción del proceso perseguido aviesamente por el demandante y así respetuosamente solicito sea decidido (…)”.

Sobre tal aseveración, es importante señalar, que en el punto previo arriba analizado, el tribunal, dejó sentado plenamente, que la acción bajo estudio es la demanda de “DESALOJO”, por tanto el documento fundamental de la misma, es el contrato de arrendamiento, y por ende el demandante –arrendador- tiene cualidad activa en la presente causa; sin embargo, ante la defensa del arrendatario -demandado- sobre que el documento de propiedad del inmueble arrendado -es el instrumento fundamental de la demanda- es necesario indicarle que, tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido, que el documento fundamental de la acción, es aquel que debe acompañarse a la demanda por derivarse de él consecuencialmente el derecho reclamado que constituye la materia intrínseca de su parte petitoria.

En este orden de ideas, es oportuno acotar que, el instrumento fundamental para alcanzar la justicia y parte del sustrato ideológico de nuestro ordenamiento jurídico, como lo ha reiterado la Sala Constitucional de nuestro M.T., es de primer orden determinar su nacimiento mediante la acción que incoe cualquier justiciable, a fin de que sirva de referencia la situación fáctica existente y permita al administrador de justicia, elaborar una conclusión que a manera de sentencia oriente el rumbo de la acción incoada.

Dicho esto tenemos que, si el asunto controvertido bajo análisis, versa sobre una demanda de desalojo, con motivo a una relación arrendaticia fundamentada en el literal a del artículo 34 de la Ley especial, mal puede considerarse el documento de propiedad, como instrumento fundamental, el cual no es otro que, el contrato de arrendamiento, que cabe destacar tiene que ser a tiempo indeterminado, ya que no se está discutiendo la propiedad. En razón de lo cual, es concluyente para esta jurisdicente declarar IMPROCEDENTE la presente defensa argüida por el accionado de autos. Así se establece.-

PUNTO PREVIO:

DEL DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA PRESENTE DEMANDA

De igual manera en el acto de contestación, el demando promovió “(…) para que sea resuelta como un punto previo a la sentencia de mérito, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de arrendamientos, la cuestión perentoria de fondo, contentiva del defecto de forma de la demanda, preceptuada en el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “el defecto de forma del escrito pretensional, por no haberse acompañado el título fundamental de la acción –como lo es el documento de propiedad del inmueble arrendado- el cual debió ser producido con el libelo de la pretensión, tal cual lo ordena los requisitos del artículo 340 del Código ejuzdem (…)”. (Negritas nuestras)

Sobre este particular, el tribunal se pronunció en el punto previo analizado precedentemente, en virtud de lo cual, ratifica tal pronunciamiento al respecto. Así se expresamente de determina.-

Decididos los puntos anteriores, pasa este tribunal a decidir el fondo de la presente controversia.-

MÉRITO DE LA CAUSA

La presente demanda de desalojo, fue incoada por el ciudadano L.S. contra el ciudadano Á.R.C.R., alegando que dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad al ciudadano hoy demandado, supra identificado, según contrato suscrito en fecha 22-08-2007, por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, bajo el N° 99, Tomo III de los Libros de Autenticaciones, llevados por dicha Notaría, con un canon pactado y convenido entre las partes, por la cantidad de CUATRO CIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) hoy CUATROS CIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), para ser pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes en el sitio que indique el arrendador.

De igual manera señaló, que “(…) El “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” suscrito entre ambas partes fue honrado con su fiel pago, pero a partir del mes de ABRIL DEL AÑO 2.008 “EL ARRENDATARIO” dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento teniendo atrasados el pago de CUATRO (4) mensualidades, como son: los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO Y JULIO DEL AÑO 2.008 a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.450,oo) cada uno conforme a recibos que se acompañan resultando la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.800,oo) (…)”.

Por otro lado, la representación de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la presente demanda, así como que tenga tal condición de insolvencia arrendaticia, “(…) ya que de manera verbal se acordó entre el pretensor y su hoy representado que la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008 le fueron cancelados mediante mecanismo de consignación arrendaticia, en fecha 20 de agosto de 2008, ya que el actor se encontraba para estos meses de viaje en el país de Italia y que este acuerdo de buena fe acordado entre las parte fue lo que lo motivó para la apertura del procedimiento de consignación arrendaticia el cual se encuentra sustanciado por este despacho con la nomenclatura FP02-S-2008-005448 (…)”.

Ahora bien, por cuanto el accionante ha aducido la falta de pago y el demandado se ha excepcionado arguyendo que no existe tal insolvencia, debido a “un acuerdo de buena fe, entre el arrendador y su persona”, correspondiéndole a éste la carga de la prueba conforme lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevén que quien pretende que ha sido libertado de una obligación debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma, máxime cuando la relación locativa ha sido admitida por ambas partes, de ahí que, ha demostrado el arrendador la existencia de la obligación, debiendo el arrendatario probar haber cumplido con la carga que le impone el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil. En virtud de lo cual, pasa esta superioridad analizar las pruebas aportadas por las partes.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el capítulo I, denominado “INTRODUCCIÓN” la representación judicial de la parte demandada, invocó el criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27-02-2003, caso M.H.D.M., J.R.H. y otros, con relación a la indicación del objeto de la prueba por parte del promovente, el tribunal, al respecto le observa, que tanto los planteamientos formulados por el apoderado de la parte actora como los expresados por la apoderada de la parte demandada no constituyen pruebas sino simples defensas de las partes toda vez que independientemente de la existencia del principio de la libertad probatoria en el cual se señalan como admisibles las pruebas que determine el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y de otras Leyes de la República, pues la más acreditada doctrina tanto nacional como extranjera, establecen que la parte no puede fabricar sus propias pruebas; y por cuanto, se tratan de simples alegaciones las mismas son resueltas o bien dentro del iter procesal o en el fallo definitivo que dicte el tribunal. Por lo tanto se desecha de la solución de la litis. Así expresamente se resuelve.- (Subrayado del fallo)

En el capítulo II, de su escrito de pruebas, reprodujo a su favor, el mérito favorable de los autos y demás actuaciones que rielan en la presente causa, en tal sentido, es importante señalar que con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que, por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

Por lo que, quien aquí suscribe considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma, puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil al señalar que tienen su justificación jurídica en que “...como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba, no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba, no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues, el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; y en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por el apoderado judicial de los solicitantes, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues, las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, puede favorecer o desfavorecer a las mismas. Así se decide.-

En el capítulo III, del escrito de pruebas, denominado “PROBANZA DOCUMENTAL O POR ESCRITO”, promovió las siguientes documentales:

1) En ocho (8) legajos originales, los instrumentos privados denominados LETRAS DE CAMBIO, identificados con los números 01/12; 02/12; 03/12; 04/12; 05/12; 06/12; 07/12 y 08/12, todas emitidas en fecha 30-04-2003.

2) En diez (10) legajos originales, los instrumentos privados denominados LETRAS DE CAMBIO, identificadas con los números 03/12; 04/12; 05/12; 06/12; 07/12; 08/12; 09/12; 10/12; 11/12 y 12/12, emitidas las ocho primeras en fecha 01-05-2004 y las otras fechadas 30-04-2004.

3) En doce (12) legajos originales, los instrumentos privados denominados LETRAS DE CAMBIO, identificadas con los números 01/12; 02/12; 03/12; 04/12; 05/12; 06/12; 07/12; 08/12; 09/12; 10/12; 11/12 y 12/12 -las correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2005, fueron emitidas en fecha 01-05-2004 y los restantes títulos valores en fecha 01-05-2005-.

4) En doce (12) legajos originales, los instrumentos privados denominados LETRAS DE CAMBIO, identificadas con los números 01/12; 02/12; 03/12; 04/12; 05/12; 06/12; 07/12; 08/12; 09/12; 10/12; 11/12 y 12/12 -las correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, fueron emitidas en fecha 01-05-2005 y los restantes títulos valores en fecha 01-05-2006-.

5) En doce (12) legajos originales, los instrumentos privados denominados LETRAS DE CAMBIO, identificadas con los números 01/12; 02/12; 03/12; 04/12; 05/12; 06/12; 07/12; 08/12; 09/12; 10/12; 11/12 y 12/12 -las correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007, fueron emitidas en fecha 01-05-2006 y los restantes títulos valores en fecha 01-05-2007-.

6) Tres (3) LETRAS DE CAMBIO, signadas con los números 09/12; 10/12 y 11/12, emitidas en fecha 01-05-2007.

Los títulos valores, arriba identificados, son con el objeto demostrar que “(…) desde el inicio de la relación arrendaticia, los pagos se realizaban por mensualidades anticipadas, es decir, se cancelaban, hasta cuatro (4) cánones de arrendamientos vencidos, sin que esto significara para las partes algún incumplimiento en las obligaciones de pagos acordadas con el propietario del inmueble, pues fue esta la política de pago que se implementó desde el inicio de la relación arrendaticia”, en cuanto a estas documentales, este juzgado observa que las mismas son instrumentos privados, los cuales no fueron negados por la parte adversaria en el lapso legal pertinente, en razón de ello y de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen reconocidas, sin embargo, no es objeto de controversia, la forma de pago de los cánones de arrendamiento, sumado que, de las mismas se evidencia el pago de mensualidades arrendaticias, que no son demandadas en el caso de autos, por lo que este tribunal, las desecha de la litis. Así se resuelve.-

7) En seis (6) legajos originales, “(…) RECIBOS DE PAGO, que comprende la cancelación de los intereses de mora, correspondiente al mes de marzo, abril, mayo y junio del año 2005, julio, agosto y septiembre de 2006 (…)”. Esta probanza naturalmente demuestra que cuando había retraso en el pago de los cánones arrendaticios, se cobraban intereses de mora por cada día de retraso en el pago de las mismas”.

Sobre este medio probatorio, quien aquí suscribe le indica, al promovente que, dichos intereses no son reclamados en el caso de marras, sino la insolvencia del demandado –arrendatario- y por cuanto los recibos en cuestión en nada ayudan a la solución de la litis, se desechan del proceso. Así se establece.-

En el capítulo IV, denominado “Probanza Testimonial”, promovió a los ciudadanos SAMIL J.R., J.C., E.J.G., supra identificados en autos, a fin de demostrar, que el ciudadano L.S. –demandante- y el ciudadano Á.C. –demandado- tenían “(…) acordado de buena fe, que los pagos de las mensualidades arrendaticias, se cancelarían cada tres (3) o cuatro (4) meses por adelantado, que cuando había alguna tardanza en los referidos pagos, esto generaba intereses de mora a favor del propietario del inmueble, que dichos pagos cancelados extemporáneamente por adelantado, no significaba incumplimiento por parte de mi persona (…)”, la cual fue admitida en fecha 29-01-2009, fijándose el tercer día siguiente a la misma, a fin de llevar efecto su evacuación, quienes hicieron acto de presencia el día y hora fijados por el tribunal, con el objeto de realizar sus deposiciones correspondientes, siendo este el resultado de alguna de sus deposiciones:

SAMIL J.R.: Manifestó que conoce de trato, vista y comunicación, desde hace muchos años, al ciudadano A.R.C.. Que conoce de vista, trato y comunicación al señor L.S., desde que acompañaba al profesor a su oficina. Que tiene conocimiento de la relación contractual de arrendamiento suscrita entre los ciudadanos A.R.C. Y L.S., porque él lo acompañó en su vehículo hacia el despacho de dicho señor Salermo el cual en el edificio de auto periquitos ILUSION. Que el presenció el acuerdo entre A.R.C. Y L.S., que comportaba el pago por adelantado de las mensualidades arrendaticias, en donde le hizo saber al señor RANSES que podía cancelar tres a cuatro mensualidades por adelantado de no ser así de atrasarse por el pago que no se preocupara que luego le iba a cobrar como unos intereses de mora.

J.C.: Expuso que conoce de trato, vista y comunicación, desde hace muchos años, al ciudadano A.R.C.. Que conoce de vista, trato y comunicación al señor L.S., porque el iba a acompañar a RANSES a pagar el alquiler del apartamento y lo veía a allí a el ósea un señor alto así calvo de aspecto italiano. Que presenció el acuerdo entre A.R.C. Y L.S., que comportaba el pago por adelantado de las mensualidades arrendaticias, en donde ellos hablaban y llegaron a un acuerdo de que R.C. pagaba cuatro meses adelantado en dado caso de que se retrasara el pago el le cobraría intereses.

E.G.: Depuso que conoce de trato, vista y comunicación, desde hace muchos años, al ciudadano A.R.C. desde hace mucho tiempo, desde que alquiló eses apartamento. Que ha visto muchas veces al señor L.S., y ha ido a su oficina en donde se hacen los pagos de arrendamiento de su apartamento.

En cuanto a este medio probatorio, tenemos que, tales testigos, fueron acomodaticios en sus dichos, para la parte promovente, y aunado al hecho de que, en nada ayudan a resolver la controversia en cuestión, en virtud de lo cual, se desechan de la solución de la litis. Así expresamente se resuelve.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

En el capítulo primero, invocó y reprodujo el mérito favorable que dimana de las argumentaciones esgrimidas en el libelo de la demanda, así como de los recaudos que se produjeron en esa oportunidad, en cuanto a este medio probatorio, el tribunal, le hace la misma acotación realizada a la parte demandada, sobre este particular. Así plenamente reestablece.-

En el capítulo segundo, la representación judicial de la parte actora promovió el mérito favorable del Contrato de arrendamiento, suscrito entre su representado y el demandado, con el objeto de demostrar que el arrendatario incumplió la obligación de cancelar oportunamente los cánones arrendaticios, lo que trajo como consecuencia que incurriera en mora solvendi ex re (…)”, el cual cursa del folio 08 al 11 de la pieza principal de este expediente, la documental en comento, fue valorada en el cuerpo de este fallo, por lo que, el tribunal conservándole el mismo valor probatorio, considera inoficioso entrar nuevamente a emitir pronunciamiento al respecto. Así se determina plenamente.-

En el capítulo tercero, opuso documento de condominio del inmueble objeto, del contrato de arrendamiento, sobre esta documental, el tribunal, aún cuando no fue tachado ni impugnado por la parte contraria, conservando su valor probatorio, lo desecha de la litis, por cuanto no coadyuva en la presente controversia. Así se establece.-

En el capítulo cuarto, promovió los recibos insolutos, correspondientes a los cánones de arrendamiento, que cursan a los folios 13 al 16, de este expediente, con el objeto de probar que, “(…) el Arrendatario No canceló los cánones referidos a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio del pasado año 2008, incurriendo en la insolvencia mencionada precedentemente”, en cuanto a dichos instrumentos, el tribunal observa, que los mismos son instrumentos privados emanados de la parte promovente, los cuales no están suscritos por el demandado, por lo que mal pueden ser oponibles a éste, en virtud de lo cual, se desechan de la controversia. Así expresamente se decide.-

En el capítulo quinto, promovió e hizo valer los recaudos marcados “Y”, contentivos de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario, por ante el tribunal a quo, según expediente N° FP02-S-2008-005488, con el objeto de demostrar, “(…) que fueron (son y seguirán siendo) legalmente EXTEMPORÁNEAS (por tardías) las consignaciones que pretendió realizar el demandado Á.R.C.R. (…)”, siendo esta documental fundamental para la decisión del presente juicio, pasa de seguidas, quien aquí suscribe analizar si la consignación arrendaticia fue legítimamente efectuada, de conformidad con el artículo 51 del Decreto con Rango de Ley de arrendamiento Inmobiliarios, el cual, establece:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

; de modo que, conforme al artículo 56 ejusdem, se considerará solvente al arrendatario que haya efectuado legítimamente la consignación arrendaticia, salvo prueba en contrario.”

En efecto, siguiendo el criterio del Dr. G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 422.) Pago por consignación señala: “(…) Consiste en el beneficio o derecho que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendatario, o a cualquier tercero que actué en nombre y descargo de aquel, cuando el arrendador o propietario rehusé recibir la pensión de arrendamiento vencida, para que pueda consignarla en el Tribunal de Municipio de la Ubicación del Inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de esa mensualidad (…)”. De esta noción se deduce varios elementos como son: La existencia jurídica de la relación arrendaticia; La persona del consignante; El objeto de pago por consignación; Lugar de pago y el tiempo para la consignación. Siempre que la consignación se efectué dentro de los quince (15) días consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad a que se refiere el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo antes señalado a los efectos de verificar si se encuentran llenos los extremos señalados precedentemente, es necesario acotar, que de acuerdo a lo pactado por las partes, en el contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera establecieron: “(…) El canon de arrendamiento mensual ha sido fijado de mutuo acuerdo en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo) –hoy Bs. 450,oo- durante el año de vigencia del presente contrato que “EL ARRENDATARIO” cancelará puntualmente a “EL ARRENDADOR” en su domicilio, dentro de los CINCO (5) primeros días de cada mes, (…)”; por lo que de inmediato se pasa a verificar si la consignación arrendaticia que en copia simple fue traída a los autos por la parte actora, (la cual vale indicar, no fue impugnada por la parte contraria, por lo tanto se tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil), si fueron realizadas legítimamente, de conformidad con el artículo 51 del Decreto con Rango de Ley de arrendamiento Inmobiliarios.

A tal efecto tenemos, que cursa a los folios 152 al 158, de la primera pieza de este expediente, copias simples del asunto N° FP02-S-2008-005488, contentivo de las consignaciones arrendaticias, siendo el consignatario ciudadano Á.R.C., y el beneficiario L.S., nomenclatura particular llevada por el tribunal a quo. Evidenciándose del mismo, que el demandado de autos en fecha 20-08-2008, presentó escrito mediante el cual, consignó, cheque de gerencia del Banco Federal Nro. 00007947, por la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250), por concepto del pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008 -cánones de arrendamiento demandados excepto el mes de agosto-.

Así las cosas, tenemos que del análisis exhaustivo de las actas del expediente de consignación se desprende claramente, que la parte demandada, consignó las pensiones de arrendamiento señaladas en el libelo de la demanda en forma retardada, extemporánea, pues, ambas partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento bajo estudio, arriba transcrita parcialmente, acordaron que el pago de los cánones de arrendamiento se realizarán los primeros cinco (5) días de cada mes, aunado a que en armonía con la norma en referencia, artículo 51 de la Ley especial, el arrendatario tenía la oportunidad de consignar las dos (2) primeras pensiones vencidas, vale indicar, las correspondientes a los meses de abril y mayo de 2008 “(…) dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”; es decir, que en el caso de autos debió consignar los meses de abril y mayo de 2008, en fecha 20 de mayo de 2008, fecha en la cual venció el lapso otorgado por la Ley, y siendo que, es el 20 de agosto de 2008, cuando realizó la consignación arrendaticia, contrariando así lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango de ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que es forzoso para esta jurisdicente, declarar extemporánea por tardía las consignaciones bajo análisis y por ende ilegítimamente efectuada, en consecuencia, insolvente el arrendatario -demandado-. Así expresamente se establece.-

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales se fundamentará la presente decisión, en los siguientes términos:

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

El tribunal antes de pronunciarse al fondo de la presente controversia, realiza la siguiente acotación:

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.

En este mismo orden de ideas, ha venido sosteniendo nuestro m.T.d.J., al señalar, que:

(…) Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas (…)

.

Asimismo, nuestra doctrina patria ha establecido que, el Orden Público Inquilinario, es “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de Protección).”GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.)

De las posiciones antes transcritas, tanto legales, jurisprudenciales como doctrinales, se infiere que las normas tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales. Así se establece.

Así tenemos que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)

.

De la norma parcialmente transcrita se desprende, que para solicitar el desalojo, fundamentada en la causal contenida en el literal a), se requiere que se cumplan dos requisitos a saber, el primero, estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, (verbal o escrito) requisito éste cumplido, en razón de que la relación arrendaticia que se inició por escrito y a tiempo determinado, se convirtió a tiempo indeterminado en razón de haber operado la tácita reconducción, en la cual, se pactó el pago del canon de arrendamiento mensual, en la cantidad de Bs. 450.000 hoy Bs.F. 450, tal como consta del contrato que cursa a los folios 8 al 12 de la primera pieza principal presente expediente.

En cuanto al segundo requisito, que es el que precisamente se refiere a la insolvencia del arrendatario vale señalar -la falta de pago correspondiente a cuatro mensualidades consecutivas- en el caso que nos ocupa, el mismo se cumple- pues quedó plenamente determinado anteriormente, que el accionado está insolvente: primero, por no haber logrado enervar lo alegado por el accionante -arrendador- en cuanto a la insolvencia de los meses aquí demandados, a saber, abril, mayo, junio y julio de 2008, y segundo, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, la parte demandante produjo en el lapso probatorio, copia simple del expediente consignatario, llevado ante el tribunal a quo, signado con el N° S-2008-005488, nomenclatura interna, del cual se evidencia la extemporaneidad de la consignación de los dos (2) primeros meses reclamados, por lo que, infringió lo previsto en el artículo 34 de la Ley especial en referencia y fatalmente la presente demanda debe ser declarada con lugar, lo cual se hará formalmente en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

En vista de los análisis legales y jurisprudenciales antes expuesto este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, AGRARIO Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN. CON LUGAR la acción de desalojo propuesta por el Ciudadano: L.S. en contra del Ciudadano: Á.R.C.R., todos suficientemente identificados en autos.

En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 02-06-2009.

De conformidad con lo establecido, en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al tribunal de origen.-

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho, en Ciudad Bolívar, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de dos mil nueve. AÑOS: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-

La Juez.

Dra. H.F.G..

La Secretaria Temporal,

S.M..

HFG/SM/maye.-

Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las diez de la mañana (10:00 a.m.). Conste.-

La Secretaria Temporal,

S.M..-