Decisión nº 185 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 17 de Enero de 2008

Exp. Nº 02619

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.-

Motivo: DESALOJO (ARRENDAMIENTO)

Demandante: LOSANNA GENTILE CERONE venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.869.774, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.-

Apoderados Judiciales de la Parte Actora: ALVIS RIVAS Y J.A.D.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 61.962 Y 67.617, respectivamente y de este mismo domicilio.

Demandado: OLEANDRO J.B.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.405.323 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-

Apoderado Judicial de la Parte Demandada: J.R.B.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 73.499 y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el N° 02619, que este Juzgado en fecha 21 de Junio 2007, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por DESALOJO (ARRENDAMIENTO) incoara la ciudadana LOSANNA GENTILE CERONE en contra del ciudadano OLEANDRO J.B.P., antes identificado; y a tal fin, fue emplazado para que procediera a darle contestación a la demanda en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida con respecto al último acto de comunicación procesal, entiéndase (citación), sabido que, en fecha 09 de Julio de 2007, el demandado de autos quedó formalmente citado, según consta de las actuaciones que corren al folio treinta(30) y su vuelto del expediente.

Posteriormente, en fecha 11 de Julio de 2007, el demandado de autos OLEANDRO J.B.P. se presentó en estrados y con la asistencia del profesional del derecho J.R.B.L., consignó escrito constante de tres (03) folios útiles, trabando la litis con la contestación de la demanda. Siendo que en esa misma fecha el demandado otorgó Poder Apud-Acta al referido profesional del derecho.

Aperturado el juicio a pruebas, ambas partes promovieron en tiempo hábil y consignaron las que constan en actas, pruebas estas que serán analizadas por este Tribunal para su apreciación y valoración en la dispositiva del fallo.-

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en el libelo de demanda, los siguientes hechos:

* Que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano OLEANDRO J.B.P., sobre un inmueble que es de la única y exclusiva propiedad de ella y de su hermana N.R.J.G.C., constituido por un apartamento distinguido con el N° C-3, situado en el piso 1 del edificio denominado “RESIDENCIAS PARENTUM”, Tercera Etapa, ubicado en la calle 176 de la Urbanización La Coromoto, en jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.d.E.Z., todo ello conforme al contrato de arrendamiento que se autenticara por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., en fecha 11 de Febrero de 2000, bajo el N° 90, Tomo 8° de los Libros respectivos, lo cual consignó en forma original en seis (6) folios útiles y se lo opuso al demandado de autos marcado con la letra “A”, afirmando que dicho contrato arrendaticio se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado.-

*Que el señor OLEANDRO J.B.P., se obligó a cancelar el condominio y las cuotas especiales del mismo estipuladas por la Junta de Condominio, entre otros conceptos, todo ello, conforme a la Cláusula Séptima del aludido contrato, la cual transcribe en su libelo de demanda. De igual forma, manifiesta el contenido de la Cláusula Novena del referido contrato, según el cual: “NOVENA: El incumplimiento por parte de El Arrendatario de cualquiera de las obligaciones contraídas para con La Arrendadora, dará derecho a considerar el presente contrato resuelto y a demandar el pago de los daños y perjuicios que tal incumplimiento ocasione”.-

Afirma la parte accionante que, se evidencia de comunicación escrita de relación de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de los años 2006 y 2007, quiénes son los propietarios insolventes para el 20 de mayo de 2007, la cual fue publicada en la entrada principal del edificio y fue emanada de la junta de condominio de Residencias Parentum, Tercera Etapa, del cual forma parte el apartamento C-3, objeto del mencionado contrato; y, que tal apartamento se encuentra insolvente ante ese órgano condominial, en virtud de lo cual debe pagar por concepto de cuotas extraordinarias correspondientes a los años 2006 y 2007; y cuotas ordinarias correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2007 la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), situación esta que le genera temor fundado de ser remitida al departamento legal de la Junta de Condominio. Además, alega la parte actora, que el demandado Oleandro J.B.P., no ha hecho el pago por tales conceptos, aunque se encuentra obligado por la Cláusula Séptima del contrato, hecho este que constituye un incumplimiento grave configurado como causal de desalojo.-

Del mismo modo, alega que se vio en la imperiosa necesidad de hacer pagos parciales de la totalidad del monto adeudado por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias del condominio en el mes de enero de 2007, por un monto que asciende a la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00)

Asimismo, expresa, la accionante, la necesidad que tiene su legitima hermana N.R.J.G.C., anteriormente identificada, de ocupar dicho apartamento conjuntamente con sus dos hijos y esposo, por cuanto se encuentran viviendo junto con su madre y su otra hermana en condiciones de incomodidad, en el lugar donde habitan actualmente, sin las condiciones mínimas de privacidad que necesitan y a las que tienen todos derecho, aspectos estos que, según su decir, evidencian una vida no confortable ni adecuada para sus sobrinos, cuñado, madre, hermana y su persona; hecho el cual se traduce en un interés indudable de necesidad para ocupar el apartamento que, en principio, le cedió en arrendamiento al Arrendatario, causal esta que invoca conforme al artículo 34, literal b del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Afirma que, hasta la presente fecha, han sido infructuosas las gestiones que ha realizado para que, de manera amistosa, el Arrendatario pague las indicadas cantidades de dinero; sin obtener resultados positivos, y, por lo que se ve forzada a demandar el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con el Artículo 34, Literal “B” y “F” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo señalado en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil Vigente, en el sentido de que pague las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias; y, en la necesidad que tiene su hermana con su esposo e hijos de habitar el inmueble objeto del arrendamiento. En solicitud de que el Tribunal admita y sustancie la demanda y la declare con lugar en la definitiva la cual estimó en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00).-

Entre tanto el demandado de autos, OLEANDRO J.B.P., con su escrito trabatorio de la litis, planteó lo siguiente:

Que es cierto que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana LOSANNA GENTILE CERONE, el 11 de febrero de 2000 negó, rechazó y contradijo que se encuentra en estado de insolvencia en cuanto a las cuotas extraordinarias correspondientes a los años 2006 y 2007 y a las cuotas ordinarias correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2007, y a tal efecto consignó recibos de pagos del condominio de fechas 22-05-06 y 20-10-06, en indicación de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así mismo, consignó recibos de pago de condominio que relacionan según su decir, el pago de las cuotas ordinarias de condominio. Afirma que en definitiva pagó la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 555.000,00) y que, como consecuencia de ello, no se encuentra insolvente con los aludidos pagos de condominio y mucho menos que ha violado cláusula contractual alguna ni mucho menos que ha incumplido con las obligaciones que les impone la relación arrendaticia.-

Negó, rechazó y contradijo la parte accionada el hecho de que le adeude al condominio la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), por cuanto afirma que hasta donde tiene entendido, es obligación de la propietaria del inmueble cancelar el monto antes mencionado por concepto de revestimiento de granito proyectado a todo el edificio donde se encuentra ubicado el apartamento y que en conversación verbal que tuvo con la parte actora plenamente identificada en actas, le señaló que no se preocupara, que ella, cancelaría ese monto, ya que no era una remodelación que se le hacia al apartamento sino a todo el edificio.-

Niega la parte demandada que, la parte actora le haya requerido ni siquiera en forma verbal la necesidad que tenía su hermana N.R.J.G.C. de ocupar el apartamento con su esposo e hijos, y que, lo único que la parte le entregó en una oportunidad a la doméstica de la casa de su mamá, fue una comunicación donde se expresaba que él, renunciaba al derecho de preferencia de adquirir el apartamento que se le había ofrecido en venta y que debía desocuparlo dentro de seis meses; y, por último alega, que cursa por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, distinguido con el N° 049, expediente que contiene la respectiva consignación arrendaticia, solicitando que la demanda sea declarada sin lugar con los demás pronunciamientos de ley.-

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, ésto es, el contradictorio y debate procesal se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes; razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que a cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa.

Consecuencia de lo cual, este Operador de Justicia entra a analizar el debate probatorio de la forma y manera siguiente:

Pruebas de las Partes:

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, debiendo el Juez valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

Pruebas de la Parte Demandante:

La parte actora por intermedio de su Apoderado Judicial promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:

a.- Produjo la demandante, conjuntamente con el libelo de demanda, copias fotostáticas de Documento de Propiedad sobre el inmueble objeto del litgio, protocolizado en fecha 13 de Agosto de 1988, por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 11, Protocolo 1°, Tomo 9°, Tercer Trimestre de los Libros respectivos, donde se constata el carácter de propietaria del aludido inmueble para con las ciudadanas Losanna Gentile Cerone y N.R.G.C., así como también consignó la parte actora el documento base de la pretensión, que lo constituye el contrato arrendaticio debidamente autenticado por ante la ya señalada Notaria Pública de San Francisco, anotada bajo el N° 90, Tomo 8°; instrumentos estos que no fueron impugnados, desconocidos y muchos menos tachados de falsos por su adversario, razón por la cual, el Tribunal le atribuye todo su valor probatorio por su carácter de públicos y conforme a los alcances del Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano Vigente. Así se declara.-

b.- En juicio contradictorio, invocó el mérito favorable de las actas, así como también el principio de la comunidad de las pruebas; y solicitó las respectivas pruebas de Informes.-

c.- Consignó, rielante a los folios que van desde el 121 hasta el 127, C.d.R. en original suscrita por la Intendencia de Seguridad de la Parroquia F.O.d.M.S.F.d.E.Z., donde se deja constancia que los ciudadanos N.E.M.G., N.G.C., R.J.M.G., B.C., N.M.T., A.G.C. y Losanna Gentile Cerone, se encuentran residenciados en Sierra Maestra en el inmueble N° 9-08, Avenida 15, jurisdicción de la Parroquia F.O.d.M.S.F.d.E.Z.; la cual fue ratificada a través de la Prueba de Informe para con el órgano emisor de la misma, es decir, la Intendencia de Seguridad Ciudadana del Municipio San Francisco, a través del Secretario del Despacho, inserta a los folios 140 al 146 de las actas procesales, información esta, que este Tribunal valora conforme al Artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil. Así se establece.-

De esa manera, en cuanto a la c.d.r. antes descrita, se hace imperioso transcribir el presente extracto jurisprudencial:

... los documentos - administrativos - conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamental-mente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos, de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad y de los meros documentos privados, que pueden ser incluso desconocidos en contenido y firma por el adversario... OMISSIS...

En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas... (Sala Político Administrativa, de fecha 28 de Mayo de 1998, ponencia Mag. J.C.d.T., Exp. 12.818, Sentencia N° 300). (Subrayados y Negrillas del Tribunal).-

... OMISSIS ... La Sala de Casación Civil, en Sentencia de fecha 16 de Mayo de 2003: Caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refieren a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplía gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el Artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario... OMISSIS ...

... La Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la Ley...

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, Juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública... OMISSIS ... los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite.

Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, los cuales coinciden en que ambos gozan de autenticidad desde que se forma, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad.

Por tanto, la Sala considera que todo documento administrativo, por emanar de funcionario o empleado público facultado por Ley, goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario.

En este sentido, el procesalista A.R.R. ha sostenido que “de no ser destruida la presunción de veracidad y legitimidad, es procedente atribuir al instrumento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos”... (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, pág. 154) (Sala de Casación Civil, de fecha 04 de Mayo de 2004, ponencia Mag. F.A.G.E.. 03513, Sentencia N° RC-00410). (Subrayados del Tribunal).-

Por las razones antes expuestas, y por la naturaleza de público del organismo del cual emana la referida c.d.r., y habiendo sido ratificada por el mismo, ésta le merece fe a este Juzgador, por lo tanto, el Tribunal la estima en todo su valor probatorio. Así se declara.-

d.-Consta de las actas procesales y como uno de los fundamentos de la pretensión de la parte actora, invocando para ello, el literal F del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los folios 14,15 y 16, marcados con las letras B C y D, relación de pagos de cuotas ordinarias y extraordinarias de los años 2006 y 2007, expedido por la Junta de Condominio Residencias Parentum, como presunta Insolvencia del demandado de autos, así como también recibos de pagos efectuados por la ciudadana N.G. por las cantidades de Quinientos y Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo y 600.000,oo) por concepto de gastos de reparación de grietas y frisados del alero, lavado de paredes y colocación de granito a la fachada de todo el edificio, sabido que, el demandado de autos a su vez, consignó y que consta a los folios que van desde el 34 al 40 del expediente ambos inclusive, recibos que acreditan el pago de los conceptos reclamados por la parte actora en lo que respecta a las cuotas ordinarias y extraordinarias, recibos estos que en modo alguno fueron impugnados por las partes, razón por la cual el Tribunal le atribuye pleno valor probatorio, amén de que fueron debidamente ratificados a través de la prueba de Informe por La Junta de Condominio de Residencias Parentum, de donde además se le informó a este Tribunal, que se acordó en el mes de diciembre de 2006, que cada inmueble cancelara la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,oo) por los conceptos antes especificados y cancelados por la parte actora, pero en modo alguno fueron consignadas a las actas, el acta de asamblea que supuestamente se celebrara en el mes de diciembre de 2006, donde se aprobara o estableciera dicha cuota especial y extraordinaria para el frisado de la fachada del edificio y reparación de grietas, de lo cual infiere este Tribunal que el arrendatario, muy a pesar de lo establecido en la cláusula séptima del contrato arrendaticio, no estaba obligado a pagar dicha cuota, por no haberse aprobado en asamblea general y así se decide.-

Prosiguiendo con el hilo procedimental de la presente narrativa y motiva de la sentencia a proferir, observa el Tribunal, que la parte actora, de igual forma, fundamentó su pretensión en la necesidad que tiene su hermana N.R.J.G.C. co-propietaria del inmueble, conjuntamente con su esposo e hijos de habitar el inmueble objeto del contrato arrendaticio e identificado en actas, todo ello, conforme al literal “B” del señalado artículo 34 de la ley especial en la materia y, al efecto, promovió Inspección Judicial sobre el inmueble ubicado en la planta alta del inmueble denominado MINICENTRO COROMOTO, distinguido con el N° 9-08, situado en la Avenida 15, esquina calle 9 del Barrio Sierra Maestra de la Parroquia F.O.d.M.S.F.d.E.Z., a los fines de determinar las personas que se encuentran habitando dicho inmueble, de las condiciones en que se encuentran y de la forma o dependencias del inmueble; inspección esta, que se llevó a efecto el veintiséis (26) de Julio de 2007, según consta del folio ciento treinta y tres (133) y su vuelto del expediente, y que, este Jurisdicente, aprecia y valora en cuanto a su naturaleza pública y a las circunstancias de hecho de las cuales pudo constatar este Tribunal en especial, de que el aludido inmueble se encuentra habitado por la demandante de autos y la ciudadana N.R.J.G.C. , conjuntamente con su esposo e hijos. Así se decide.

Pruebas de la Parte Demandada:

El accionado de autos promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:

1. - Invocó el mérito favorable de las actas procesales y ratificó las pruebas documentales, recibos de pagos para demostrar el estado de solvencia de su persona en relación al pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias para con el Condominio de Residencias Parentum, recibos estos que ya fueron a.y.v.p. este Tribunal en líneas pretéritas y así se decide

2. - Promovió la declaración jurada de la ciudadana: X.R. como testigos.

El Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, es considerado como regla de valoración de la prueba testimonial, en consecuencia es obligatorio para el Juez:

 Hacer la concordancia de la prueba testimonial entre sí, con las demás pruebas aportadas y conforme a su soberanía.-

 El Juez deberá desechar la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, teniendo el Juez el deber legal de desechar el testigo mendaz y el que incurre en contradicción, en base a su libertad de apreciación de la prueba.-

 El Juez al apreciar la testimonial deberá aplicar la sana crítica, esto es, juzgar conforme a su inteligencia lo indique.-

La referida ciudadana, rindió su deposición, el 17 de Julio de 2007, titular de la cédula de identidad N° V-10.434.549, venezolana, de oficios del hogar, soltera, domiciliada en el Municipio San Francisco de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, quien manifestó tener interés al leérsele las Generales de Ley, circunstancia esta que conforme a Ley la hace inhábil para declarar, amén de que con su deposición nada aporta sobre el merito de la controversia, razón por la cual el Tribunal la desestima en su apreciación y valoración. Así se decide

3).- Promovió prueba de Informe para con el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en propósito de acreditar que conforme al expediente de consignación Arrendaticia N° 049, se encuentra al día con los pagos de los cánones de arrendamiento, información esta que consta de las actas y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio en cuanto a la consignación PERSE, por emanar del Órgano Jurisdiccional respectivo, pero en modo alguno dicha prueba aporta elementos de juicio para con el fondo de la controversia, en razón de que la acción interpuesta no fue fundamentada en la falta de pago de los respectivos cánones de arrendamiento y poder este órgano jurisdiccional declarar la legitimidad, o no, de la aludida consignación arrendaticia.- Así se Decide.-

4).- De igual forma, la parte demandada promovió la respectiva prueba de Informe para con la Junta de Condominio de Residencias Parentum, en propósito de determinar si la cuota especial de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,oo), fue debidamente aprobada en asamblea general, sabido que dicha información no consta de las actas; razón por la cual, este Tribunal, hubo de emitir pronunciamiento en relación a este punto en líneas pretéritas, esto es, que el demandado no estaba obligado a pagar dicho monto. Y Así se Decide

La relación jurídico procesal impone a las partes, o sujetos de derechos, determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea, consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto, se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal, engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha establecido el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene que demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe, y, su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.-

Mutatis-Mutandi, el demandado de autos con sus alegatos reconoció lo existencial de la convención arrendaticia, probando que se encontraba solvente con el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias del condominio, así como negó que la ciudadana N.R.j.G.C. conjuntamente con su esposo e hijos, necesitasen el inmueble objeto de la controversia para habitarlo.-

Analizadas y valoradas todas las pruebas traídas a los autos por ambas partes, corresponde a este Sentenciador determinar cuál de las posiciones jurídicas procesales debe prevalecer, y, al respecto observa:

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 34, establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Conforme a la norma antes transcrita, el Legislador exige la concurrencia de dos supuestos de hecho, para que proceda el desalojo de un inmueble arrendado, en fundamento a esta causal, y esos supuestos son:

1) Que la relación arrendaticia se rija por un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En el caso sub. iudice, consta suficientemente que la relación inquilinaria siempre ha estado regida por un contrato de arrendamiento por escrito; en razón de lo cual, concluye este Juzgador que se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo. Así se establece.

2) Que el propietario del inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, necesiten ocuparlo.

En cuanto a este aspecto, debe este Sentenciador señalar que en el escrito libelar, el apoderado judicial de la parte accionante señaló, expresamente, que el inmueble lo necesita para habitarlo su hermana y co-propietaria N.R.J.G.C., con su esposo e hijos”; quedando demostrada la cualidad de propietaria del inmueble objeto de la controversia que le asiste a la ciudadana N.R.J.G.C., y además, se demostró el estado en que habita dicha ciudadana con sus otros familiares a través de la inspección judicial antes analizada y valorada conforme a ley y que dicha ciudadana habita en condiciones de hacinamiento con sus otros familiares.

En cuanto al estado de necesidad, y en este orden de ideas, es oportuno traer a colación la doctrina judicial de vieja data y con vigencia innegable, sobre el concepto de “necesidad”, que establece:

El Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, en sentencia de fecha 13 de agosto de 1984, con ponencia del Dr. J.A.C., hijo, analiza la necesidad aducida por el propietario, cuando requiere el inmueble que tiene cedido en arrendamiento, para habitarlo uno de sus parientes consanguíneos con su grupo familiar, indicando que con ello se conceptúa una situación subjetiva que no se modifica por el hecho de que el destinatario final del inmueble haya cambiado de residencia durante el curso del procedimiento, la cual es del siguiente tenor:

Del examen de los autos se desprende que inicialmente se alegó, en sede administrativa, que el ciudadano G.A.G. y sus mencionados hijos vivían conjuntamente con el solicitante P.M.G. y la familia de este último, en la Quinta LIGIA de la Segunda Calle El Caribe N° 42, Parroquia Sucre de esta ciudad, tales hechos se circunscriben naturalmente a la fecha de la solicitud y actuaciones posteriores a la Resolución recurrida (septiembre de 1981), pero en el escrito de alegatos ante esta Alzada, el solicitante manifiesta que su prenombrado hijo vive actualmente en la Segunda Calle de la Urbanización El Caribe N° 39, Catia, Parroquia Sucre de esta ciudad. Estos últimos hechos fueron alegados el 2 de junio de 1983. Sin embargo, consideran los Juzgadores que los supuestos de hecho no varían por la circunstancia de que el posible destinatario del inmueble objeto del desalojo haya cambiado de residencia, pues lo que se debate en autos es la necesidad que tenga un pariente consanguíneo hasta el segundo grado de habitar el inmueble. No se trata como indica la Resolución apelada de la “incomodidad” que tenga la persona en un momento dado en su morada o habitación. La situación de incomodidad es cuestión subjetiva que varía de persona a persona (lo que es cómodo para unos puede resultar incómodo para otros), y es evidente que cuando a un grupo familiar le resulta incómodo vivir bajo un mismo techo conjuntamente con otro grupo familiar, o lo que es lo mismo, que dos familias compartan una misma casa, esa situación puede traer como consecuencia un comportamiento subjetivo de insatisfacción que hace surgir la incomodidad de vivir conjuntamente dos familias, lo que deviene a su vez en el surgimiento de un “estado de necesidad” de habitar separadamente. Por otra parte, también integra el elemento necesidad de un momento dado, la circunstancia de que una persona sea propietaria de un inmueble y lo requiera para habitarlo, bien directamente o algún pariente consanguíneo de él por carecer de otra vivienda y habitar en un sitio como arrendatario. Este elemento significa la necesidad de habitar lo propio y no un inmueble propiedad de un tercero donde tiene que pagar arrendamiento lo cual evidentemente incide en la personal situación del solicitante por razones de presupuesto familiar. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 389 y 390; subrayado de este Tribunal).

La Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha: 21 de mayo de 1987, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales, en los siguientes términos:-

El apelante le impugna a la sentencia la violación de los artículos 12 y 162 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a su juicio se pone de manifiesto en una serie de elementos, entre los cuales destaca y hace resaltar el erróneo alcance que le atribuye al término necesidad en el sentido utilizado en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Considera el apelante que el criterio expresado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato constituyó “un juicio meramente psicológico…”, cuando el sentenciador señala que la necesidad no se consustancia con la urgencia o perentoriedad, sino más bien con la posibilidad legítima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan a sus intereses.

Estima esta Corte que, si bien como lo señala el apelante la noción semántica de necesidad está vinculada con la urgencia o perentoriedad de obtener un bien o un servicio; jurídicamente no puede adoptarse rígidamente tal criterio, por cuanto el sentido que al mismo debe atribuírsele dependerá de la norma en concreto y de la situación que la misma regule. No hay criterio único de necesidad en el campo del derecho. Por ejemplo “estado de necesidad” alude a la urgencia vinculada con el requerimiento de que se mantenga el orden público; en cuanto que “necesidad social” implica una apetencia que corresponde a la comunidad en general. Con los anteriores ejemplos se quiere recalcar que el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica. Por lo anterior se rechaza el alegato del apelante de que existe un solo sentido del término “necesidad” y el mismo ha debido ser acogido por el juez. En el caso presente el sentenciador se encontraba ante una norma que exige como condición para que se autorice el desalojo la “necesidad” que tenga el propietario del inmueble alquilado. El juez, tal como ha sido señalado en anteriores sentencias, debe analizar el caso concreto para determinar si en el mismo existen motivos válidos que justifiquen la solicitud del desalojo y que constituyan “la necesidad” a la cual la norma alude. Como puede apreciarse el método es inicialmente inductivo, por cuanto parte de los supuestos fácticos y reales para subsumirlo en un segundo tiempo en una noción que responda a las previsiones y al espíritu del legislador. De allí que, cuando el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato va en la búsqueda concreta de la noción de necesidad para la norma cuya aplicación ha sido llamado, no incurre en forma en el vicio que el apelante le impugna, sino que, por el contrario, ejerce correctamente su función interpretativa.

Visto lo anterior que tiene un aspecto esencialmente formal corresponde determinar si el contenido de la calificación resultaba correcto o no. Al efecto, se observa que el sentido que ha de atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre desalojo de Vivienda no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No puede hacerse una diferente interpretación si se quiere ser coherente con el sistema, ya que, si el desalojo no es sólo de las viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales e industriales, es necesario concordar ambas situaciones. Fijadas las anteriores premisas observa esta Corte que el juzgador determinó en su sentido lógico el alcance de la noción de necesidad utilizada por el legislador y, en tal sentido carece de fundamento la impugnación que al efecto hiciera el apelante. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 399 y 400; subrayado de este Tribunal).

Asimismo, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1984, con ponencia del Dr. J.R.D.C., analizó la justificación de la “necesidad”, indicando que el texto legal no establecía qué tipo de necesidad justifica el desalojo, por lo que además de las estrictamente personales, igualmente admisibles, las que vinieran determinadas por requerimientos propios de las actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas del propietario-arrendador, la cual establece:

Por último, no comparte la Corte el criterio de la apelante, de que el tenor del literal c) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, sólo puede solicitarse la desocupación del inmueble arrendado cuando se compruebe una necesidad de carácter humano por parte del propietario de ocupar tales inmuebles. En efecto, el texto legislativo antes referido no distingue qué tipo de necesidad justifica que se acuerde el desalojo, por lo que dentro de tal justificación caben no solamente las necesidades estrictamente personales del propietario arrendador, sino también aquellas que vengan determinadas por requerimientos propios de sus actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas, como ocurre en el presente caso, en el cual la necesidad es de tipo organizativo y de carácter comercial, y así se declara”. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., página 401; subrayado de este Tribunal).

De igual forma, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1988, estableció que la necesidad de ocupar el inmueble debía probarse, que para que procediera el desalojo era necesario la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitar el local, en los siguientes términos:

Ahora bien, a pesar de lo antes señalado observa esta Corte que, el punto concreto que fuera el motivo de la solicitud es la urgencia de ocupar el local comercial respecto a lo cual debe hacerse un pronunciamiento expreso. En efecto, como consta en autos y lo señala el mismo propietario al hacer la solicitud del desalojo, el inquilino ocupaba el inmueble desde la fecha en que lo adquiriera, es decir, en 1976 y con anterioridad había sido destinado al mismo fin. De allí que, para que procediese el desalojo era necesaria la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitarlo, sobre todo si se estima que, como fuera demostrado en autos, disponía de otros locales en el mismo edificio. Este hecho por sí solo no es capaz de impedir que se acuerde la solicitud por cuanto el propietario es libre de escoger entre los que disponga. Desde este punto de vista el criterio de la Dirección de Inquilinato, confirmado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, estuvo ajustado al derecho. El problema estriba en demostrar fehacientemente que existen efectivamente razones indubitables a favor del propietario para decidirse a ocupar el inmueble. Al efecto fue alegada la urgencia pero no se aportó ningún elemento que probase la intención del propietario de trasladarse a ese local; de constituir en él un nuevo fondo de comercio; de desarrollar en el mismo una actividad comercial. Lo que figura es simplemente una manifestación de voluntad, sobre lo cual no se pronuncia esta Corte, del apoderado del propietario, de dedicar en el futuro el local ocupado por un comerciante establecido desde un tiempo relativamente extenso, para un nuevo tipo de gestión económica. El solicitante del desalojo no demostró así que fuera a constituir una nueva empresa o ubicar en el local cuyo desalojo solicitara, la ya existente. No probó la real y efectiva necesidad de modificar el destino comercial del inmueble, sino que limitó su actividad probatoria a contradecir los alegatos del inquilino. Ahora bien, tal como lo señalara la propia resolución administrativa impugnada, en materia de desalojo la carga de la prueba recae totalmente sobre el solicitante sin que pueda, ni el organismo administrativo, ni el organismo jurisdiccional, que sobre éste ejerce su control, sustituirse en el ejercicio de la carga indicada. El peso de probar la necesidad efectiva corresponderá al propietario y no podía ser suplido ni por el organismo administrativo ni por el Juez. En el caso presente se observa la carencia total y absoluta de elementos de juicio demostrativos no sólo de la urgencia alegada sino de la simple necesidad que obligaría a un comerciante establecido durante un extenso período de tiempo a cambiar la sede. El régimen inquilinario es protector del inquilino en la materia relativo al desalojo para impedir que por capricho, animadversión, prácticas desleales o cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, el propietario que no requiere del inmueble para sus propios y reales fines, puede obtener la desocupación del mismo. Sólo una vez que está demostrada la necesidad efectiva del desalojo éste resultaría procedente.

En el caso presente, como se señalara, no se planteó, ni en la instancia administrativa ni ante Tribunal de Apelación de Inquilinato, la necesidad y menos aún la urgencia que fuera alegada y en la cual se basa el desalojo, por todo lo cual, al resultar la misma infundada ha debido denegarse, resultando en consecuencia viciado el fallo que la acordara al confirmar el acto administrativo de la Dirección de Inquilinato. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 401 a 403; Negrillas de este Tribunal). (Extracto tomado de la Sentencia N° 89, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 28 de Marzo de 2005, Exp. N° 4.146-2004).

Acogiéndose este Juzgador a los anteriores criterios jurisprudenciales, y ateniéndose a lo alegado y probado en autos, se observa que la parte accionante demostró todos y cada unos de los requisitos concurrentes para que su alegato sea apreciado conforme a derecho en invocación de la causal alegada, esto es La necesidad de habitar el inmueble por su hermana, esposo e hijos. Es menester señalar que esa carga de probar tal “necesidad”, corresponde a la propietaria, sin que pueda este Sentenciador sustituirse en el ejercicio de dicha carga, toda vez que el peso de probar la necesidad efectiva corresponde al propietario solicitante, y no puede ser suplido por el Juez. En razón de lo antes expuesto, concluye este Operador de Justicia que al haberse demostrado durante el proceso la “necesidad” del familiar de la co-propietaria de ocupar el tantas veces mencionado inmueble, su acción ha de prosperar en derecho y así se determinara en la dispositiva del fallo. Así se establece.

Así las cosas, concluye este Administrador de Justicia, que al encontrarse llenos los dos supuestos de hecho que en forma concurrente exige el legislador en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta procedente la solicitud de desalojo del inmueble identificado en actas. Así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

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 PRIMERO: CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por DESALOJO (ARRENDAMIENTO), incoara la ciudadana LOSANNA GENTILE CERONE contra el ciudadano OLEANDRO J.B.P..-

 SEGUNDO: Se ordena al demandado de autos hacer entrega a la parte actora, libre de personas y cosas del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° C-3, Piso N° 1 del edificio denominado Residencias Parentum, Tercera Etapa, Calle 176 de la Urbanización Coromoto, Jurisdicción de la Parroquia y Municipio San F.d.E.Z., otorgándosele al Arrendatario-demandado un plazo de Seis (06) meses improrrogables contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, todo ello conforme a los alcances del parágrafo primero del artículo 34 de la ley especial de la materia.-

 TERCERO: se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida totalmente in causa, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los diecisiete (17) días del mes de Enero de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez,

Abog. I.P.P.. La Secretaria,

Abog. A.A.R..-

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.).-

La Stria.,

La Suscrita: ABOG. A.A.R.S. del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, hace constar: Que las copias que anteceden es traslado fiel y exacto de su original, que corren insertas en el expediente No. 02619, contentivo del juicio que por DESALOJO sigue la ciudadana LOSANNA GENTILE CERONE contra el ciudadano OLEANDRO BOHORQUEZ, con el cual se hizo la debida confrontación, resultando igual en todo su contenido y firmas. LO CERTIFICO. En Maracaibo, a los veinticuatro (17) días del mes de enero de 2008.-

La Secretaria,

Abog. A.A.R..-