Decisión nº 190-N-12-11-14 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 12 de Noviembre de 2014
| Fecha de Resolución | 12 de Noviembre de 2014 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Freddy Alejandro PernÃa Candiales |
| Procedimiento | Desalojo (Apelacion) |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.
DEL ESTADO FALCÓN
EXPEDIENTE Nº: 5704.-
DEMANDANTE: L.B.B.D.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.747.841, con domicilio en la ciudad de S.A.d.C., estado Falcón.
APODERADO JUDICIAL: C.A.L.C.A., abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.226.
DEMANDADO: J.C.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.475.303, con domicilio en la urbanización J.L.C., calle 2, casa Nº 61, parroquia San Gabriel en S.A.d.C., estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES: F.M. y A.F., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.618 y 81.359, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA
I
Recibido el presente expediente por esta alzada para conocer de recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra sentencia dictada en fecha 17 de julio de 2014, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda del estado Falcón, en juicio por Desalojo de Vivienda, seguido por la ciudadana L.B.B.d.G. contra el ciudadano J.C.M.V., en cuyo dispositivo declara con lugar la pretensión, ordena la entrega material del inmueble y condena al pago de costas procesales.
Cursa del folio 1 al 9, escrito de demanda presentado por el apoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual alega:
1) Ser propietaria junto a su cónyuge Magdio E.G.G., de un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la planta alta de su casa de habitación denominada Quinta Cantonia, en la urbanización J.L.C., calle 2, Nº 61, Parroquia San Gabriel de la ciudad de S.A.d.C., estado Falcón, según se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Miranda del estado Falcón en fecha 29 de junio de 1994, bajo el Nº 42, protocolo primero, tomo 10°.
2) Que en fecha 26 de febrero de 2002, arrendó mediante contrato autenticado por tiempo determinado de seis meses al ciudadano J.C.M.V., y que dicho contrato estipula en la cláusula tercera que en caso de prórroga la arrendadora tendrá derecho a modificar el canon de arrendamiento con un incremento del 20 %. Que en fecha 05 de octubre de 2009, la demandante interpuso demanda por resolución de contrato de arrendamiento contra el ciudadano J.C.M.V., y que en fecha 24 de mayo de 2010, el Juzgado Tercero de Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial declaró con lugar la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia declarando extinguido el proceso, sentencia que quedó firme al ser declarado inadmisible el recurso de apelación interpuesto por la parte actora.
3) En la parte de su escrito titulada “LOS NUEVOS HECHOS”, indicó que desde la oportunidad en que fue ejecutada medida preventiva de secuestro sobre el inmueble, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, y ordenada la restitución del inmueble al ciudadano J.C.M.V. el 24 de mayo de 2010 por el mismo juzgado, dicho inmueble no ha sido ocupado por el arrendatario o por sus hijos, que a su vez ha realizado depósitos incompletos y sin el respectivo incremento estipulado en el contrato desde el año 2002 hasta el 2012,y que en los meses transcurridos del año 2013 hasta la interposición de la demanda no ha realizado ningún pago.
4) Que en fecha 18 de julio del año 2013, se interpuso ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en su oficina de la ciudad de Coro, la solicitud correspondiente al procedimiento previo a la demanda, llevándose a efecto la audiencia conciliatoria donde se acordó la realización de una inspección en el inmueble, y finalmente fue emitida la resolución Nº 00013, de fecha 23 de septiembre de 2013, donde la descrita institución administrativa resolvió habilitar la vía jurisdiccional a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto.
Finalmente citó el ordinal 1° del articulo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y solicitó la entrega material del inmueble objeto de la demanda o en su defecto fuera decretado el desalojo, se ordenara la desocupación inmediata del mismo la condenatoria en costas procesales a la parte demandada, indicando su domicilio procesal y estimando la demanda en la cantidad de noventa y uno punto dos unidades tributarias (U.T.91,2) equivalente en bolívares a la cantidad de noventa y siete mil quinientos ochenta y cuatro bolívares (97.584,00). (f. 01-09, I p.)
En fecha 06 de febrero de 2014, la demandada opone cuestión previa que fuera declarada sin lugar en primera instancia y desistida su apelación, en el mismo escrito da contestación a la demanda alegando:
1) Que rechaza a la estimación de la cuantía de la demanda por exagerada, pues la arrendadora la estimó en 91,2 U.T., y que a decir de la parte actora alcanza a la suma de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs.97.584,00), lo que estimó como una incongruencia en relación al valor oficial de la unidad tributaria vigente, por lo que llegó a la conclusión de que el valor de la demanda de desalojo es de NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.9.758,40), por lo que solicitó pronunciamiento al respecto.
2) Admite como cierto que por causas justificadas el inmueble no ha sido ocupado desde que se practicó medida preventiva de secuestro, también reconoció como cierto que suspendió el pago del canon de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2012 por causas que estimó justificadas en las cláusulas primera y cuarta del contrato de arrendamiento, al señalar que la parte actora se encuentra obligada a garantizar el uso y goce del inmueble durante el tiempo del contrato, señala de esos derechos del arrendatario fueron “torpedeados” por la parte actora al cambiar la cerradura para acceder al apartamento, además de suspender en varias oportunidades los servicios de agua y electricidad. Además alegó que otra causa justificada para suspender el pago de los cánones de arrendamiento y la imposibilidad de ocupar el apartamento es que el inmueble requiere de reparaciones mayores que la arrendadora se ha negado a realizar; por último alegó que a la arrendadora se le exigió que fijara el monto del canon de arrendamiento debidamente calculado por la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda, y que no se encuentra obligada a pagar cánones superiores al fijado por el mencionado ente administrativo.
Solicitó fuera declara sin lugar la acción y Presentó reconvención que fue inadmitida por el a quo. (f. 201-219, I p.)
En fecha 17 de julio de 2014, el Tribunal de la causa dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda de desalojo; ordenó la entrega material del inmueble y condenó en costas a la parte demandada. (f. 291-302, I p.).
Mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada, apela de la sentencia de fecha 17 de julio de 2014. (f. 313, I p.).
Por auto de fecha 19 de septiembre de 2014, el Juzgado de la causa niega oír la apelación. (f. 314, I p.)
Presentado recurso de hecho ante este juzgado superior, contra el auto dictado por el a quo, de fecha 19 de septiembre de 2014 que negó oír la apelación.
En fecha 16 de octubre de 2014, esta superior instancia declaró con lugar el recurso de hecho interpuesto por la representación judicial de la parte demandada; revocó el auto dictado por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda y ordenó oír en ambos efectos la apelación. (f. 3-5, II p.)
Por auto de fecha 27 de octubre de 2014, el juzgado de la causa oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir el expediente a esta alzada para que conozca de la misma; librando oficio Nº 440-2.014 de esa misma fecha. (f. 7, II p.)
Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 4 de noviembre de 2014, y de conformidad a lo establecido en el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda fija el tercer día de despacho siguiente para la audiencia oral. (f. 10, II p.).
En fecha 7 de noviembre de 2014, siendo la fecha y hora fijadas se llevó a cabo en el despacho de este juzgado la audiencia oral, verificada la asistencia de los apoderados judiciales de las partes en juicio, y cuyas exposiciones constan en acta (f.11-14, II p.), seguidamente se otorgó un lapso de 15 minutos para que fuera emitido el fallo definitivo, consta en los folios 16 y 17 de la segunda pieza del expediente el dispositivo del fallo.
Siendo la oportunidad para la publicación de la totalidad del fallo, esta alzada lo hace ante las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
II
Punto Previo
Vistos los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada apelante, se observa que su motivación en perseguir la nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Miranda, se encuentra fundada en asuntos de derecho, a saber: a su entender, la jueza a quo en su sentencia definitiva omitió el pronunciamiento sobre la falta de inscripción o registro de la arrendataria ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, así como de la falta de determinación del monto del canon de arrendamiento según las reglas establecidas en la Ley Para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, por otra parte señaló la naturaleza de la relación arrendaticia como a tiempo determinado, lo que excluiría la procedencia de la acción de desalojo por las causas previstas en la ley especial. En atención a los anterior se procede a decir la presente apelación en los asuntos de derecho para lo cual solo se requiere el análisis de la prueba documental consistente en el contrato de arrendamiento auténtico suscrito por las partes en fecha 26 de febrero de 2002. Así se declara.-
En relación a los alegatos sobre las formalidades de registro y cálculo del monto del canon de arrendamiento, establece el artículo 20 del la Ley Para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda:
Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley...(omisión)
De la norma transcrita queda en evidencia para quien suscribe, que es el mencionado ente administrativo (Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda), el órgano encargado por la ley especial, para el control y sanción del incumplimiento de las normas previstas en el tantas veces mencionado texto legal, donde debió acudir la parte demandada en su condición de arrendataria a solicitar la regulación de lo que considerara violatorio a sus derechos, además en la mencionada ley no se encuentra justificada la suspensión unilateral de pago del canon de arrendamiento bajo ninguna circunstancia. Así se establece.-
En relación al alegato sobre la calificación de la naturaleza de la relación arrendaticia como a tiempo determinado, no puede dejar de mencionarse que la cuestión previa relacionada con este punto, a pesar de ser apelada la decisión que negó la procedencia de la misma, dicha apelación en su oportunidad fue declarada desistida en este mismo juzgado, no obstante, en la sentencia apelada se observa que el Tribunal a quo, luego de citar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que en evidente error de transcripción se indicó como disposiciones del Código de Procedimiento Civil, se pronunció de la siguiente manera:
De acuerdo con los preceptos legales anteriormente transcritos, considera quien aquí decide que en el caso bajo estudio os encontramos frente a un Contrato de Arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, razón por la cual al haber accionado la parte actora por la vía del Desalojo, ésta Juzgadora constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión
De lo anterior se colige la actividad lógica jurídica empleada por el a quo en aplicación de la tácita reconducción sobre el contrato de arrendamiento que originado como de plazo a tiempo determinado, deviene en un contrato a sin determinación de tiempo. De las pruebas aportadas al proceso, observa esta alzada, que el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera estableció:
DEL TIEMPO DE DURACIÓN DE ESTE CONTRATO: El término de duración de este contrato es de seis (6) meses a partir del día 1ro. de febrero de 2002, prorrogable por periodos iguales, a menos que con quince (15) días de anticipación a la fecha de conclusión del contrato, cualquiera de las partes manifestare por escrito su voluntad de no querer prorrogar el contrato.
Para quien suscribe el presente fallo, la transcrita disposición contractual dio inicio a una relación de arrendamiento a tiempo determinado por un plazo de seis meses, vencido dicho lapso sin que ninguna de las partes hubiera manifestado la voluntad de no prorrogar el contrato, en principio operó la prórroga contractual, sin embargo, la disposición contractual no fijó una oportunidad determinada que señale en momento exacto en que se extingue la relación de arrendamiento, lo que evidentemente causaría una incongruencia como llegar a calificar el contrato a “tiempo determinado con vigencia indefinida”, a todas luces, vencido el lapso de seis meses y continuada la posesión arrendaticia sobre el inmueble por aproximadamente ocho años, interrumpida en el año 2010 por medida cautelar, se considera acertada la aplicación de los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, y en consecuencia se procede como en los contratos que se hacen sin determinación de tiempo.
Vistos los alegatos de la parte apelante y la exposición del representante de la parte actora, así como de la revisión exhaustiva del expediente y la sentencia recurrida en apelación, no se observan suficientes elementos de convicción sobre error del fallo que conlleve a la declaratoria de su nulidad, para este juzgador resulta acertada la estimación del a quo en la calificación de la naturaleza de contrato de arrendamiento, que devino en una relación arrendaticia de a tiempo indeterminado, y en esa circunstancia es la acción legal de desalojo prevista en la Ley Especial, la aplicable en la resolución de la presente controversia. En tal virtud debe declararse sin lugar la apelación y confirmarse la sentencia recurrida. Así se declara.-
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado A.J.F.P., Inpreabogado 81.359, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.C.M.V., mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2014; en consecuencia, se CONFIRMA la sentencia de fecha 17 de julio de 2014, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de Desalojo de Vivienda, seguido por la ciudadana L.B.B.D.G. contra el apelante, mediante el cual declaró CON LUGAR la demanda; ordenó la entrega del inmueble arrendado y condenó el pago de las costas procesales. Así se decide.-
Se condena costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los doce (12) días del mes de noviembre de dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL
(FDO)
Abg. F.A.P.C.
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA
Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 12/11/14, a la hora de las dos de la tarde (2:00 p.m.), conforme a lo ordenado en el sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.
LA SECRETARIA TEMPORAL
(FDO)
Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA
Sentencia N° 190-N-12-11-14.-
FAPC/YTB.-
Exp. Nº 5704.
ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.
