Decisión nº 162 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 29 de Octubre de 2007

En el juicio principal, acaecieron los siguientes eventos procesales:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 01.02.2007, por ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó los instrumentos con los cuales fundamenta su pretensión el día 23.03.2007.

Acto seguido, en fecha 26.03.2007, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin de que diese contestación a la demanda, durante las horas establecidas en la tablilla del Tribunal para despachar.

A continuación, el día 03.04.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa, así como abierto el cuaderno de medidas.

De seguidas, el día 17.04.2006, el abogado M.I.L., dejó constancia mediante diligencia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada, siendo que dicho funcionario judicial informó acerca de la infructuosidad en su práctica en fecha 20.04.2007, consignando la compulsa en esa oportunidad.

Después, el día 05.06.2007, el abogado M.I.L., solicitó la citación de la parte demandada mediante cartel, lo cual fue acordado por este Tribunal a través del auto proferido en fecha 07.06.2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo que el día 30.07.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse cumplido las formalidades exigidas por dicha norma jurídica.

Luego, en fecha 20.09.2007, el abogado M.I.L., solicitó la designación de un defensor ad-litem, lo cual fue acordado por este órgano jurisdiccional mediante auto dictado el día 24.09.2007, cuyo cargo recayó en la abogada C.N.A.V..

Sin embargo, en fecha 25.09.2007, el ciudadano E.F.G.C., debidamente asistido por el abogado L.F.B.S., se dio expresamente por citado.

Por consiguiente, el día 27.09.2007, el abogado L.F.B.S., consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual también opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Acto continuo, en fecha 02.10.2007, el abogado L.F.B.S., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto dictado el día 04.10.2007, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, por lo que en virtud de la prueba testimonial promovida en el capítulo 3º del referido escrito, se fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a esa oportunidad, a las once de la mañana (11:00 a.m.) y doce de la tarde (12:00 p.m.), para que los ciudadanos M.T.B.B. y L.C.C.S., rindieran a su turno su declaración testimonial.

A continuación, en fecha 08.10.2007, el abogado M.I.L., consignó escrito de promoción de pruebas, así como otro en el cual exigió un pronunciamiento respecto a una supuesta reconvención que en su opinión había opuesto la parte demandada en la contestación de la demanda.

Acto seguido, el día 09.10.2007, a las once de la mañana (11:00 a.m.) y doce de la tarde (12:00 p.m.), se llevó a cabo la evacuación de la prueba testimonial recaída sobre los ciudadanos M.T.B.B. y L.C.C.S.. También, en esa misma oportunidad, el abogado L.F.B.S., desestimó mediante diligencia que en la contestación haya opuesto reconvención contra la parte actora, así como consignó escrito de promoción de pruebas. Además, este Tribunal dictó auto en el cual excitó a las partes a un acto conciliatorio, a cuyo efecto, se fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a aquél día, a la una de la tarde (1:00 p.m.).

Por lo tanto, llegada la oportunidad para que tuviese lugar el acto conciliatorio en fecha 15.10.2007, en el acta levantada al efecto se dejó constancia de la comparecencia de la parte actora, así como de la incomparecencia de la parte demandada, por lo que se declaró concluido el referido acto.

Después, el día 17.10.2007, el abogado M.I.L., consignó escrito a título de conclusiones.

Luego, en fecha 19.10.2007, se difirió por cinco (05) días de despacho, la oportunidad para dictar sentencia definitiva, en aplicación analógica de lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 03.04.2007, se abrió cuaderno de medidas.

A continuación, el día 11.04.2007, se instó a la accionante a que consignase copias certificadas del documento de propiedad del bien inmueble sobre el cual recaería la medida preventiva de secuestro solicitada en el libelo de la demanda, a tenor de lo dispuesto en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, siendo que la parte actora satisfizo tal requerimiento en fecha 24.04.2007.

Por tal motivo, el día 26.04.2007, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuyo efecto, se exhortó para su práctica al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, librándose en esa misma oportunidad despacho y oficio nº 0183-07.

Después, en fecha 06.06.2007, se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro, procedentes del Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados C.A.M. y M.I.L., actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de la ciudadana M.d.L.O.d.V., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujeron lo siguiente:

Que, en fecha 18.08.2005, su representada suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano E.F.G.C., el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 39, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, del mencionado contrato se desprende que tiene por objeto un inmueble propiedad de la parte actora, constituido por una oficina distinguida con el número y letra 41-B, ubicada en el piso 04 del Edificio Artico, ubicado en la Avenida J.M.V., Urbanización S.F., Municipio Baruta del Estado Miranda; cuya superficie aproximada es de treinta y siete metros cuadrados (37,00 M2), siendo que además forman parte del referido contrato los bienes muebles indicados en la cláusula primera.

Que, el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) mensuales que el arrendatario consintió en pagar, siendo que en la cláusula tercera del contrato se pactó su duración por un (1) año fijo, contado a partir del día 01.07.2005.

Que, en fecha 04.04.2006, la parte actora procedió a notificar al arrendatario, en la dirección acordada en la cláusula segunda, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, advirtiéndole sobre el vencimiento acordado para el día 30.06.2006, pero, que el arrendatario manifestó que por instrucciones de su abogado, no podía recibir ni firmar ningún documento, por lo que se negó a recibir la notificación quedando constancia pública de ello en las actuaciones practicadas por la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04.04.2006.

Que, a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir, el día 30.06.2006 y conscientes de la prórroga legal innegable a todo arrendatario prevista en el literal (a) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte actora recibió cada uno de los cánones de arrendamiento de los meses de la prórroga legal, estos son, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006.

Que, a pesar de haber vencido el contrato de arrendamiento y su prórroga legal, el arrendatario se niega a hacer entrega del inmueble indicando que permanecerá allí.

Fundamentaron la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.159, 1.211 y 1.160 del Código Civil, así como en los artículos 1, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, procedieron a demandar al ciudadano E.F.G.C., en primer lugar, para que cumpla el contrato de arrendamiento suscrito, que en su criterio está vencido desde el día 30.06.2006, y en consecuencia, proceda a la entrega inmediata del inmueble arrendado, libre de bienes y personas, y en el mismo estado en que le fue entregado al inicio del contrato; en segundo lugar, reconocer la culminación de la prórroga legal prevista en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció según su dicho el día 31.12.2006; en tercer lugar, pagar a título de indemnización, la cantidad de seiscientos veinte mil bolívares (Bs. 620.000,oo), a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) diarios, sin que se considere tacita reconducción, tal y como fue acordado en la cláusula cuarta del contrato accionado, a cuyo efecto, solicitó una experticia complementaria del fallo; y, en cuarto lugar, pagar las costas y costos que se causen con ocasión del presente procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 287 del Código de Procedimiento Civil.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El abogado L.F.B.S., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano E.F.G.C., en el escrito de contestación de la demanda consignado en fecha 27.09.2007, sostuvo lo siguiente:

Que, opone a la demanda la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto con la admisión de la presente demanda fundamentada en hechos falsos y fraudulentos, propuestos en su libelo por la parte actora ocultando la verdad de la relación contractual existente entre las partes en el presente juicio, causan graves daños morales y patrimoniales a su representado.

Que, el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe la admisión de demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, cuando estuviere en curso la prórroga legal.

Que, al arrendatario no le es aplicable el literal (a) del artículo 38 ejúsdem, como lo dice la demandante en la demanda, sino el literal (b) del citado artículo, pues la relación arrendaticia e ininterrumpida entre las partes del juicio se inicio y viene desde el día 04.07.2003.

Que, la presente demanda se interpuso en fecha 05.02.2007, o sea, dentro del lapso vigente de la prórroga legal que le corresponde por ley a su representado, y permaneció ocupando la oficina como le correspondía y ejerciendo su derecho.

Que, rechaza y contradice la demanda en todos y cada una de sus partes, tanto en los hechos que como indicó son en su criterio falsos, como en el derecho que no asiste a la actora, por su violación de norma expresa de Ley.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Llegada la oportunidad para resolver la pretensión procesal deducida por las partes, se procede de seguidas a dictar la sentencia de mérito, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

PUNTO PREVIO

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Preliminarmente, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual opuso la parte demandada conjuntamente con la contestación de la demanda en fecha 27.09.2007, con fundamento en el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que en su criterio la accionante propuso la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, cuando la misma aún no había concluido, ya que en virtud de la convención locativa autenticada por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 04.07.2003, bajo el Nº 33, Tomo 44, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, afirmó que “…al arrendatario de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le corresponde y es obligatoria una prórroga de un año y no de seis meses como pretenden indicar, por tanto, la misma se vencía no en el mes de diciembre de 2006 como supuestamente se le hizo saber [a este Tribunal], sino en el mes de junio de 2007…”.

En este sentido, la cuestión previa opuesta está referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil).

La prohibición a la cual alude la norma jurídica en comento estriba en que una disposición legal prohíba expresamente la admisión de la demanda, como por ejemplo, la reclamación que persiga el pago de una deuda proveniente de juegos de envite y azar, cuando expresamente no lo permite el artículo 1.801 del Código Civil, o que se pretenda la resolución de un contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone como acción idónea y eficaz para deshacer los efectos jurídicos que emanan del mismo a la acción de desalojo.

En lo que respecta a la cuestión previa bajo análisis, el autor A.R.R., sostiene lo siguiente:

…También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que ‘debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción’, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.

De lo expuesto se sigue, que es procedente la cuestión previa a que se refieren los Ordinales (sic) 10º y 11º C.P.C., (sic) cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción).

En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso…

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, año 1997, páginas 82 y 83)...".

Conforme al criterio autoral antes transcrito, la prohibición de admitir una demanda debe provenir directamente de una norma legal que así expresamente lo disponga, o que permite hacerlo por otras causales distintas a las invocadas libelarmente.

Al respecto, el artículo 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla:

Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Clara e inequívoca es la disposición jurídica antes señalada, en prohibir expresamente la admisión de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando aún estuviere en curso la prórroga legal.

En cuanto al análisis exegético de la disposición especial en referencia, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, ha expuesto lo siguiente:

“…El artículo 41 pareciera establecer una inadmisibilidad pro tempore de la demanda al expresar que «cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales». ¿Cuál es la interpretación que debe dársele a esta norma? En principio pareciera que la intención del legislador –a la cual debe atender el intérprete según el artículo 4° del Código Civil– es la evitar que con la instauración del juicio provoque una controversia in lite sobre el derecho a la prórroga y el inquilino corra el riesgo de perder el goce de la cosa por virtud de una medida cautelar anticipada, fundada sólo en presunción grave de encontrarse él incurso en el supuesto normativo del artículo 40, es decir incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Sin embargo, tal interpretación lleva a un sofisma de petición de principio; equivale a afirmar que no se puede dilucidar judicialmente la validez de la prórroga por estar en curso la prórroga misma cuestionada. De allí que el sentido de la disposición debe ser otro. Entendemos el alcance de esta regla, en sentido complementario al último acápite del artículo 38, o sea, como reafirmación del derecho del arrendatario a continuar gozando del inmueble durante la prórroga legal, sin que pueda ser perturbado por acciones de desalojo fundadas en la finalización del término convenido en el contrato…”. (Henríquez La Roche, Ricardo. Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial Torino; Caracas, 2000, página 108)

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana M.d.L.O.d.V., en contra del ciudadano E.F.G.C., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18.08.2005, bajo el Nº 39, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por una oficina distinguida con el alfanumérico 41-B, situada en el piso 04, del Edificio Artico, ubicado en la Avenida J.M.V., Urbanización S.F., Municipio Baruta, Distrito Capital, en virtud alegado incumplimiento del arrendatario de entregar la cosa arrendada luego de vencida la prórroga legal a que se contrae el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 31.12.2006.

En este sentido, se desprende de la cláusula tercera de la convención locativa accionada que su duración fue pactada entre las partes por un (01) año fijo, contado a partir del día 01.07.2005, de modo que vencido el término de duración contractual, en fecha 30.06.2006, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, la prórroga legal por el plazo que conforme a ese contrato correspondería por seis (06) meses, la cual debió precluir el día 31.12.2006.

Sin embargo, consta en autos que la parte demandada acreditó conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04.07.2003, bajo el Nº 33, Tomo 44, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se le atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la documental en referencia que la relación arrendaticia existente entre las partes tuvo su génesis en fecha 01.07.2003.

En efecto, se evidencia de la cláusula tercera del primigenio contrato de arrendamiento que su duración fue pactada entre las partes por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.07.2003, el cual podía ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no notificare a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento su voluntad de no prorrogarlo.

En tal sentido, no consta en autos probanza alguna que demuestre la voluntad de alguna de las partes de no prorrogar en su oportunidad el primitivo contrato de arrendamiento, a través del aviso requerido para tal fin, de tal manera que fenecido el plazo de duración contractual en fecha 30.06.2004, la convención locativa en referencia se prorrogó por un (01) año más, a cuyo vencimiento el día 30.06.2005, comenzó a transcurrir el plazo de duración de un (01) año fijo, establecido por las partes como duración del novísimo contrato de arrendamiento (accionado), autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18.08.2005, bajo el Nº 39, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Así las cosas, estima este Tribunal que resultaba dable para la accionante fundamentar su pretensión en el último contrato de arrendamiento que regía la relación arrendaticia existente entre las partes; pero, sin embargo, la accionante no podía ignorar la existencia de la primigenia convención locativa para el cómputo del plazo de duración de la prórroga legal, ya que su establecimiento depende del tiempo que haya durado la relación arrendaticia, bien sea porque medie un sólo contrato o, en su defecto, varias convenciones con suscripción continua o prórrogas automáticas.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que vencido el plazo de duración contractual de la última convención locativa, en fecha 30.06.2006, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, la prórroga legal en beneficio del arrendatario por el plazo de un (01) año, a tenor de lo establecido en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual finalizó el día 30.06.2007, de modo que habiéndose interpuesto la demanda sometida al conocimiento de este Tribunal en fecha 01.02.2007, cuando aún cursaba la prórroga legal, es por lo que esta circunstancia conduce a declarar la procedencia de la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación, por cuanto el artículo 41 ejúsdem, prohíbe su admisión. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: