Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 15 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 15 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito |
| Ponente | Alfredo José Peña Ramos |
| Procedimiento | Apelacion |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, Quince (15) de Abril de dos mil diez (2.010)
199º y 151º
JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES
Asunto: BP02-R-2008-000577.
Parte demandante: Ciudadana L.P. deR., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.304.200 y de este domicilio.
Abogado Apoderada de la demandante: Abogada M.R.Z., de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 32.644.
Parte demandada: Ciudadana M.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 24.577.004 y de este domicilio.
Juicio: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Motivo: Apelación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
Ha subido a esta Instancia, el presente Expediente, mediante Oficio Nº 1950–08, de fecha 12 de Agosto de 2.008, y recibido por este Tribunal en fecha 25 de septiembre de 2.008, procedente del Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, contentivo de Recurso de Apelación, interpuesto en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por la ciudadana L.P. deR., contra la ciudadana M.G.C..
Manifiesta en su decisión en Tribunal que
: “…El Tribunal a fin de pronunciarse sobre la admisión o no de la misma observa: En el libelo de la demanda la parte demandante señala su poderdista concedió en arrendamiento a la demandada, una casa ubicada en la Calle 6 (Freites) Nº 6-24 de esta ciudad.- Que en la cláusula segunda de dicho contrato se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00) equivalentes a Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,00) fuertes, que el arrendatario debía cancelar a El Arrendador los primeros cinco días por mensualidades vencidas.- Que en la cláusula décima primera del contrato se estableció que si existiere incumplimiento por parte del arrendatario de alguna de las cláusulas el arrendador podrá demandar la resolución del mismo.- Que en la cláusula tercera del contrato consta que el arrendatario pagará por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Veinte Bolívares (Bs. 20,00) diarios desde los meses insolutos hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, en consecuencia demanda la cantidad de Tres Mil Seiscientos cuarenta Bolívares (Bs. 3.640,00).- que el arrendatario ha incumplido flagrantemente con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, por cuanto no ha pagado los meses de febrero hasta julio de 2008, adeudando a la presente fecha por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 2.700,00).- Que el arrendatario reencuentra a la presente fecha incurso en la falta de pago de las mensualidades indicadas ut supra y que por tal razón demanda por Resolución de Contrato de arrendamiento a la ciudadana M.G.C., en su carácter de arrendatario, para que convenga en la Resolución del Contrato de Arrendamiento o a ello sea condenada por el Tribunal a la entrega real y efectiva del inmueble arrendado libre de cosas y personas. Que fundamenta la demanda en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y estima la misma en la cantidad de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 2.700,00). Ahora bien, por cuanto la demanda intentada es por resolución del contrato de arrendamiento, es necesario establecer si dicho contrato, para la oportunidad de la demanda era a tiempo determinado, en razón de ello se evidencia del referido libelo de la demanda y de los anexos acompañados, que dicho contrato de arrendamiento en su cláusula TERCERA consta que éste tendría una duración de seis (6) meses fijos e improrrogables, salvo pacto expreso entre las partes, contados a partir del 01-01-2006 hasta el 01-07-2006, y resulta que hasta la presente fecha se mantiene dicha relación arrendaticia esto conlleva a establecer que el contrato objeto de la demanda se convirtió a tiempo indeterminado, al operar la tácita reconducción, a tenor del artículo 1.600 del Código Civil. En este supuesto, la demanda que debió intentarse era la de desalojo, aplicable a los contratos a tiempo indeterminados, y no la de resolución que corresponde al contrato a tiempo determinado. Por lo tanto, la demanda intentada por resolución de contrato es contraria a derecho, por cuanto al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, debió demandarse el desalojo del inmueble ya que el artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario lo establece expresamente. En conclusión de lo alegado por el actor y de la revisión del libelo de la demanda y del contrato de arrendamiento, se tiene que el mismo es a tiempo indeterminado por lo que no se puede demandar la Resolución de dicho Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, en consecuencia este Tribunal NIEGA la admisión de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…”
Mediante diligencia presentada en fecha 07 de Agosto de 2008, el apoderado judicial de la demandante, apela de la decisión de fecha 04 de Agosto de 2008 dictada del Tribunal Primero del Municipio S.B. de esta misma Circunscripción Judicial.
Para decidir la apelación interpuesta, pasa este Tribunal a dictar sentencia conforme a las consideraciones que serán expuestas en el capitulo siguiente:
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
El caso sub-examine se refiere al juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto por la ciudadana L.P. deR., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.304.200 y de este domicilio asistida por la Abogada M.R., de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 32.644, contra la ciudadana M.G.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 124.577.004 y de este domicilio.
En este sentido el Artículo 1.159 del Código Civil expresa:
…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…
Por su parte el Artículo 1.160 ejusdem dispone:
…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…
Asimismo el Artículo 1.167 ejusdem, contempla:
…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…
El Artículo 1.600 del referido Código Civil establece:
…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…
Por su parte el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios presupone que:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
-
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
-
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
-
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
-
En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
-
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
-
Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
-
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
El Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:
…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…
Alega la parte actora en el libelo de la demanda, que el contrato tuvo una duración de seis (6) meses fijos e improrrogables, desde el 01 de Enero de 2006 hasta el 01 de Julio de 2006, vencido el e contrato comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 01 de Enero de 2007, que vencida la prorroga legal, la inquilina no cumplió con su obligación de entregar el inmueble, por lo que comenzó a regir el pago de la cantidad de VEINTE BOLIVARES (Bs. 20,00) diarios por la no entrega del inmueble como penalidad, de conformidad con lo establecido en el cláusula Tercera del contrato, por lo que, demanda la resolución del contrato de arrendamiento y se decrete el desalojo de la demandada, en tal sentido se debe señalar:
Que la acción de resolución de contrato fundamentada en el artículo 1167 del Código Civil, se intenta cuando el contrato es a tiempo determinado y se ha incumplido con lo establecido con alguna o algunas de las cláusulas contractuales o cuando siendo el contrato a tiempo indeterminado el inquilino ha incumplido con lo establecido con alguna o algunas de las cláusulas contractuales, cuya situación no este regulada taxativamente en los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por otra parte, la acción de desalojo se intenta cuando el contrato es a tiempo indeterminado y la demanda se fundamente en cualquiera de los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ultimo se debe indicar, que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino del contrato y la prorroga legal, fundamentada en el artículo 1167 del Código Civil, se debe intentar, cuando vencido el contrato y la prorroga legal, el inquilino no cumple con la obligación de la entregar del inmueble, pero con la salvedad, de que para intentar esta acción, la parte actora debe estar segura, que el contrato no ha pasado a tiempo indeterminado, por haber permitido esta, el goce pacifico del inmueble por parte del inquilino y haberle recibido los cánones de arrendamientos.
Los hechos alegados por la actora en el libelo, no encuadran dentro de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, motivos por los cuales el Tribunal a quo se vio impedido de admitir la referida demanda por resolución de contrato de arrendamiento y así se declara.
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, subrayado negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoo la acción idónea, en consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar ratificada la Decisión del Tribunal a quo y por ende INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por la ciudadana: L.P. deR., mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.304.200, asistida judicialmente por la abogada M.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.644, en contra de M.G.C., mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 24.577.004. Y así se declara.
IV
DECISIÓN
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara
Se declara Sin lugar el Recurso de Apelación interpuesto por la parte actora contra la decisión de Fecha 04 de Agosto de 2.008 dictada por el Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Así se decide.
Como consecuencia de lo decidido por este Tribunal se Confirma el auto dictado en fecha 04 de Agosto de 2.008 dictada por el Juzgado Primero del Municipio S.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui y por tanto se devuelve el presente expediente al tribunal de origen. Así se decide.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo. Así también se decide.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, cumplidas como hayan sido las formalidades de ley. Cúmplase.
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los quince (15) días del mes de Abril de 2.010, Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Temporal,
A.J.P.R.
La Secretaria,
J.M.M.S.
En esta misma fecha, siendo las nueve y diez minutos de la mañana (09:10 a.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.
La Secretaria
J.M.M.
