Decisión de Superior en lo Civil de Aragua, de 31 de Julio de 2013

Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, y las mismas se relacionan con el recurso de Apelación interpuesto por la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., antes identificada, debidamente asistida por el abogado R.E.R.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 165.892, contra la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 22 de mayo de 2013, mediante la cual se declaró con lugar la demanda por desalojo.

Dichas actuaciones fueron recibidas en este Despacho, y mediante auto dictado el día 15 de julio de 2013, fijó oportunidad procesal para dictar sentencia al décimo (10°) día de despacho siguiente de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (Folio 199 de la pieza principal).

2. DE LA SENTENCIA APELADA

   En fecha 22 de mayo de 2013, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (folios 146 al 156), en la cual se puede observar lo siguiente:

   (…) en el caso que nos atañe se trata pues de una verdadera ruina de la cosa arrendada que amerita su “DEMOLICIÓN” que equivale conforme al Diccionario de la Real Academia Española a: Deshacer, derribar, arruinar, que en caso sobre análisis se concretaría en el derribo de la unidad inmueble alquilado. A tenor de lo anteriormente expresado, resulta prueba plena el informe de bomberos valorado en el capitulo anterior donde se determina que el incendio causó daños estructurales a la edificación producto de las intensas llama, además de ello, resulta pertinente destacar que conforme el artículo 89 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal los únicos competentes para autorizar demoliciones son los organismos autorizados por el alcalde en funciones,(…) . Y en este caso quien otorga el permiso para demolición y nueva construcción fue la Oficina Municipal de Planteamiento Urbano, quienes determinaron que era necesario demoler la estructura mediante permiso de demolición y nueva construcción también fue valorado en su oportunidad respectiva.

   Así las cosas, determina este Juzgador que el demandante logró demostrar mediante las pruebas idóneas que el inmueble amerita una completa demolición y ene este casi como ya sabemos, el contrato no es susceptible a resolución en virtud de ser indeterminado, por ello la demandada debe desalojar el local comercial arrendado para así dar lugar a la demolición de la edificación (…) en consecuencia, se le otorga a la demandada, ciudadana Nallime Torres, un plazo de seis meses para la entrega definitiva del inmueble, contados a partir que la presente sentencia quede definitivamente firme. Y así se decide.- (…)

   (Sic)

3. DE LA APELACIÓN

   Ahora bien, en fecha 27 de mayo de 2013, la parte demandada, ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.737.368, debidamente asistida por el abogado R.R.R., Inpreabogado N° 165.892, mediante diligencia apeló de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 22 de mayo de 2013 (folio 58), en la cual esgrimió lo siguiente:

   …Apelo la Sentencia Recaída en el presente Juicio…

   .

4. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal Superior lo hace con base a las siguientes consideraciones:

   El presente caso, surge a través de la demanda por desalojo interpuesta el 19 de marzo de 2013, ante el Juzgado a quo, por la ciudadana ARÍA L.S.L., antes identificada, debidamente asistida por el abogado M.A.S.U., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 82.936, contra de la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., antes identificada. (Folios 01 al 03 con su vuelto).

   Posteriormente, en fecha 09 de abril de 2013, el Tribunal de la causa, mediante auto admitió la presente demanda (folio 15), y en fecha 26 de abril de 2013, la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., antes identificada, debidamente asistida por el abogado R.E.R.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 165.892, parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda (folios 20 y 21 con sus vueltos).

   En fecha 07 de mayo de 2013, la parte demandante consignó escrito de pruebas (folios 27 y 28).

   En fecha 09 de mayo de 2013, la parte demandada, debidamente asistida por el abogado R.E.R.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 165.892, consignó escrito de pruebas. (51 con su vuelto)

   Ahora bien, el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.l. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, dictó decisión en fecha 22 de mayo de 2013 (folios 146 al 156), la cual fue objeto de apelación por parte de la demandada, mediante diligencia presentada en fecha 27 de mayo de 2013 (folio 158).

   En este sentido, esta Juzgadora evidenció que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar si la sentencia dictada por el Juzgado a quo, en fecha 22 de mayo de 2013, se encuentra o no ajustada a derecho, por lo tanto, quien decide considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente para verificar la procedencia o no de la presente demanda por Desalojo, por lo que, pasa a realizar las siguientes consideraciones:

   DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:

   La parte demandante en su libelo de demanda alego que:

   Que (…) el 19 de octubre de 2012 ocurrió un siniestro en el antes mencionado inmueble de mi -propiedad, donde funcionaba el establecimiento comercial denominado Juguetería POPA, C.A., y como parte del mismo pero en un local de menor extensión y/o anexo, funcionaba el establecimiento comercial Novedades N.I., C.A., el cual tiene dado en arrendamiento a la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., antes identificada, originándose un incendio, comenzando en el local comercial de mayor extensión (…) propagándose el fuego en forma vertical ascendente, de forma inmediata hacia todo el inmueble, afectando también el local comercial de menor extensión (…) dejando como resultado dicho siniestro, todo el inmueble quemado, destruido y/o en ruinas e inhabitable, sin embargo, la precitada arrendataria Nallime Torres, pudo sacar la mercancía y enseres que le pertenecían y gracias a Dios no hubo pérdidas humanas o heridos que lamentar, más no así con el local que poseía y que por su propia cuenta desalojó, pero no ha querido entregar (…).

   Que (…) como consecuencia del fatal siniestro y dadas las condiciones de destrucción e inhabitabilidad en que se encuentra el inmueble así como el peligro o riesgo de derrumbe, he decidido realizar la reestructuración y las reparaciones mayores que amerita, siendo necesario la DEMOLICIÓN del local, incluyendo el de menor extensión y/o anexo, donde funcionaba el establecimiento comercial Novedades N.I., C.A., dado en arrendamiento (…).

   Que (…) Establecida así la relación contractual arrendaticia indeterminada, de carácter consensual, narrados los hechos como anteceden, es evidente que el Local arrendado será objeto de demolición tal como amerita. En síntesis se puede concluir, como efecto jurídico que la pretensión a que se contrae el artículo 34, literal C) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, me asiste el derecho de demandar el DESALOJO del inmueble arrendado, y consecuencialmente la entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes (…).

   La parte demanda en su escrito de contestación de la demanda alego que:

   Que (…) Reconozco que soy arrendataria de un inmueble propiedad de la M.D.L.S.L., ya identificada, desde hace 7 años constituido por un local comercial ubicado en la calle independencia, Sector Centro Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua. (…)

   Que (…) Reconozco que efectivamente el día 19 de octubre de 2012, ocurrió un siniestro en el local ocasionado por un incendio que se originó en el local adyacente donde funcionaba un establecimiento comercial denominado “Jugueteria Popa, C.A.” propiedad de la ciudadana M.L.S.L. (…).

   Que (…) Niego y contradigo, que el inmueble haya quedado destruido y en ruinas, como lo señala la accionante, ya que el cuerpo de Bomberos de Estado Aragua, en el informe emitido con relación a este siniestro, según Exp. DSP2-D-1-402-2012, señala que el establecimiento “NOVEDADES NAZARETH II” solo fue afectado de forma parcial. Es obvio, que la pre nombrada ciudadana lo que pretende es valerse de la ocasión para vulnerar mi derecho como arrendataria y lograr la desocupación forzosa, como ha sido su pretensión en dos oportunidades cuando lo ha intentado de manera fallida utilizando la vía judicial (…).

   Que (…) la argumentación hecha por la ciudadana M.L.S.L., propietaria del inmueble siniestrado, es infundada, puesto el inmueble necesariamente no tiene que ser demolido, ya que sufrió daño parcial, como lo señala el informe de los Bomberos (…)

   Que (…) el local amerita es una reparación por los daños sufridos, cosas que es una obligación de la arrendadora tal como lo consagra el artículo 1586 del Código Civil, no obstante en aras de la ayuda mutua estoy en la disposición de realizar las reparaciones que amerita el local, el cual presenta mayor daño es el techo decorativo de Dray Wall y los exhibidores de madera, porque las paredes y el techa (sic) del local fueron afectados parcialmente, pudiéndose efectuar una reparación sin necesidad de demoler el inmueble (…).

   Expuesto lo anterior esta Superioridad observa, que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar si el inmueble objeto del presente juicio se encuentra en tal estado de deterioro que amerita el desalojo del mismo, de conformidad con lo establecido en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Ahora bien determinado el presente núcleo de apelación quien decide pasa a analizar las pruebas presentadas por las partes en el presente juicio, en tal sentido tenemos que:

   La parte demandante junto al libelo de demanda presento las siguientes pruebas:

   1-. Marcado “A”, copia simple de contrato de arrendamiento, celebrado entre el ciudadano J.A.I.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.735.971, en su carácter de vicepresidente, de la empresa ADMINISTRADORA INMOBILIARIA OFICAD, S.A., en nombre y representación de la ciudadana L.D.V., venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nro. V-332.011, como arrendadora, y la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nro. V- 13.737.368, como arrendataria (folios 05 al 06 y vueltos).

   Ahora bien, de la documental antes descrita observa quien decide que la existencia del referido contrato es un hecho admitido y reconocido por las partes, por lo que, no es un hecho controvertido por las partes, razón por la cual, se tiene como cierto el contenido del mismo quedando demostrado que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio se inició a tiempo determinado, vale decir, desde el 01 de enero de 2007, hasta el 01 de enero de 2008.

   2-. Marcado “B” copia simple de contrato de compra venta, suscrito entre los ciudadanos L.L.D.V., S.L.V.L., M.F.V.L. y R.A.V.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-332.001, V-10.756.869, V-4.366.055 y V-12.611.489, respectivamente, actuando en nombre y representación de la Sucesión de R.A. VARGUILLAS J-31324543-7, como vendedores, y la ciudadana M.L.S.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.883.871, como compradora, sobre un lote de terreno y las bienhechurias sobre el construidas, ubicado en la calle Independencia, identificado con el Nro. Catastral 104-23-09, en la ciudad de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, con una extensión de CUATROCIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (480 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: en una longitud de cuarenta metros (40. Mts.) con inmueble que es o fue de los sucesores de P.H.; SUR: en una longitud de cuarenta metros (40. Mts.) con inmueble que es o fue de B.Z.; ESTE: en una longitud de doce metros (12 Mts) con la calle Independencia que es su frente; y OESTE: en una longitud de doce metros (12 Mts) con el inmueble que es o fue de F.Z., debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Cagua del Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 14 de enero de 2008, quedando inserto bajo el Nro. 21, Tomo 05, de los libros de autenticaciones de llevados por esa Notaria (folios 07 al 09).

   Con relación a la documental antes descrita, trata de un documento de venta el cual no aporta elementos de convicción para decidir los hechos controvertidos (Desalojo), por lo que, se desestima del proceso por inconducente. Así se decide.

   Por su parte, la parte demandada de autos junto a su escrito de contestación de fecha 26 de abril de 2013 (folios 20 al 21 y vueltos), no consignó documental alguna.

   LAPSO PROBATORIO.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   En fecha 07 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas (folios 27 al 28 y vueltos), en los términos siguientes:

   1. - En el capitulo primero, las siguientes documentales:

      - Al respecto, primeramente señaló: “…Promuevo, ratifico y hago valer, contrato de arrendamiento que fue acompañado al Libelo de Demanda…”. Al respecto, esta Alzada observa que la documental antes señalada fue acompañada por la parte demandante junto al libelo de demanda (folios 05 al 06 y vueltos), siendo valorada en líneas anteriores de conformidad con la tarifa legal correspondiente. Así se establece.

      - Asimismo, expuso lo siguiente: “…Promuevo, ratifico y hago valer, documento de compra del inmueble (…) que fue acompañado al Libelo de Demanda…”; a tal efecto, quien decide debe precisar que dicha documental fue valorada en líneas anteriores, siendo desechada del proceso. Así se establece.

      - Marcado “1” original de Renovación de Permiso para Demolición N° 13-012, expedido en fecha 10 de abril de 2013, por la División de Planeamiento Urbano, adscrita a la Alcaldía del Municipio A.J.d.S., Cagua, Estado Aragua, con el objeto de probar la autorización otorgada para la demolición del bien inmueble (local comercial) objeto de desalojo (folio 29), de la cual se desprende lo siguiente:

      …se le notifica que podrá efectuar los trabajos que contempla: DEMOLICIÓN DE: UN LOCAL DE AREA: 320,64 M2 APROX. EN CONDICIONES DE RIESGO, POR PRESENTAR DETERIORO A NIVEL ELECTRICO Y ESTRUCTURAL POR CAUSA DE INCENDIO, propiedad de: M.L.S.L., ubicado en: CALLE INDEPENDENCIA, NRO. 23-09 N° CATASTRAL 04-06-01-04-23-09, SECTOR CENTRO, Cagua, Municipio Sucre, Edo. Aragua…

      .

      De la anterior documental, se desprende que la misma constituye un documento público administrativo, y en este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, con Ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, estableció lo siguiente:

      …Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…

      (Sic).

      En este sentido, el autor A.R.R. considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).

      Al respecto, es importante acotar que los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, al igual que el documento público, gozan de autenticidad desde el momento en que se forma, por emanar de un funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo con las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad. Ahora bien, siendo que la documental supra descrita consta con sello húmedo de la dependencia municipal que la emitió, y se encuentra debidamente suscrita por el Arquitecto O.M. y la Ingeniero Y.C., en sus carácter de Director de Planeamiento y Desarrollo Urbano, y Jefe de División de Planeamiento y D.U., respectivamente, aunado a que en autos no consta prueba en contrario que la desvirtúe, es por lo que, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando demostrado que en fecha 10 de abril de 2013, la División de Planeamiento Urbano, adscrita a la Alcaldía del Municipio A.J.d.S., Cagua, Estado Aragua, autorizó la demolición del local comercial objeto del presente juicio. Así se establece.

      - Marcado “2” original de Variables Urbanas Fundamentales, signado bajo el Exp. N° 13-005, expedido en fecha 18 de marzo de 2013, por la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano, adscrita a la Alcaldía del Municipio Sucre, Cagua, Estado Aragua, dirigido a la ciudadana M.L.S.L., con el objeto de probar las dimensiones de frente y retiro vial que debe tener el inmueble de marras (folios 30 y 31).

      Sobre la documental antes descrita, quien decide observa que la misma resulta inconducente para la demostración del hecho controvertido, razón por la cual, se desecha del proceso. Así se establece.

      - Marcado “3” original de Levantamiento Topográfico Planimétrico, Escala 1/75, emanado de la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano, adscrita a la Alcaldía del Municipio Sucre, Cagua, Estado Aragua, sobre un inmueble ubicado en el sector centro, calla independencia N° 05-13-01-U-04-23-09, Municipio A.J.d.S., Cagua, Estado Aragua, propiedad de la ciudadana M.L.S.L., titular de la cédula de identidad N° V-4.883.871, con el objeto de probar la ubicación del local comercial objeto del presente juicio (folio 32). Quien decide, observa que la documental antes referida resulta inconducente para la demostración del hecho controvertido en el presente juicio, razón por lo que, se desecha del proceso. Así se establece.

      - Marcado “4” original de Exp. N° 3810, nomenclatura interna del Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, contentivo de solicitud y evacuación de inspección judicial extra judicial, de fecha 23 de febrero de 2013, con el objeto de probar que el inmueble objeto de desalojo se encuentra en ruinas, con grandes deterioros, inhabilitado y libre de personas y bienes (folios 33 al 47).

      Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la Sentencia Nro. 1.244, de fecha 20 de octubre de 2.004, dejó sentado lo siguiente:

      …Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste, previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde…

      .

      Ahora bien, en relación a la prueba de Inspección Extra Judicial, realizada por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, observa esta Alzada que del escrito de solicitud de dicha Inspección que riela al folio treinta y cuatro (34 y vuelto), se evidencia que la solicitante señala: “…A los fines de preservar elementos probatorios que pudieran desaparecer con el tiempo o ser modificados, y en virtud de la urgencia en obtener una prueba pre constituida antes de la desaparición de dichos elementos…”; es decir, que efectivamente la parte accionante del presente juicio fundamenta y motiva la solicitud de la inspección, desprendiéndose de la misma las condiciones de urgencia y necesidad en que funda la intervención del Tribunal actuante.

      Así las cosas, se observa que en fecha 01 de marzo de 2013, el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, fijó la oportunidad para su traslado y practicar la inspección solicitada (folio 35), por lo que, en fecha 04 de marzo de 2013, el Tribunal se constituyó en la dirección indicada (folios 37 al 39), y dejó constancia de los particulares siguientes:

      …Primer Particular. Se deja constancia que existe un local comercial menor extensión que forma parte de otro de mayor extensión. Segundo Particular. Se deja constancia que en la parte superior de la fachada del local de menor extensión se l.N.N.I.. Tercer Particular, se deja constancia que en el lugar objeto de esta inspección se encuentra en ruinas y/o destruido por un incendio. Cuarto Particular. Se deja constancia que el local de menor extensión, se encuentra inhabilitado, con grandes deterioros, el techo destruido y un boquete en la pared posterior que da al local de mayor extensión; asimismo se deja constancia que el local antes mencionado (menor extensión), se encuentra libre de personas y bienes…

      .

      De la inspección extra judicial antes trascrita, conforme a la sana crítica establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, así como de las impresiones fotográficas insertas a los folios 41 al 46, se desprende que el bien inmueble objeto de desalojo, se encuentra en ruinas y destruido por un incendio, inhabilitado con grandes deterioros, por lo que, esta Alzada le otorga valor probatorio. Así se establece.

   2. - En el capitulo segundo, promovió la prueba de exhibición de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, referida a la solicitud de inspección judicial realizada por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, signada bajo el N° 3817-2013.

      Al respecto, se observa que dicha prueba fue admitida en fecha 07 de mayo de 2013 (folio 48), no obstante, siendo la oportunidad para su evacuación en fecha 14 de mayo de 2013 (folio 106), se dejó constancia de la incomparecencia de la parte promoverte, y se declaró desierto el acto, razón por la cual, quien decide no le otorga valor probatorio y la redesecha del proceso. Así se establece.

      PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

      Por su parte, la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., titular de la cédula de identidad N° V-13.737.368, en su carácter de parte demandada, debidamente asistida por el abogado R.R.R., Inpreabogado N° 165.892, consignó escrito de promoción de pruebas de fecha 09 de mayo de 2013 (folio 51 y vuelto), en la forma siguiente:

   1. - En el capitulo primero, señaló: “…Promuevo como prueba el Principio de la Comunidad de la Prueba…”. Con relación a ello, en cuanto al principio de la comunidad de la prueba, se observa que el mismo no es un medio de prueba, conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, sino un principio que debe aplicar el Juez al momento de valorar los medios probatorios aportados por las partes, por lo que, dicho alegato se desecha del proceso. Así se establece.

      - Asimismo, promovió marcado “A” copia certificada de Informe levantado por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de de Emergencias de Carácter Civil del Departamento de Investigaciones adscrito al Gobierno Bolivariano del Estado Aragua, signado bajo el N° Exp. DSP2-D1-402-2012, con el objeto de probar la afectación parcial del local comercial Novedades Nazareth C.A., a causa del incendio ocurrido en fecha 19 de octubre de 2012 (folios 52 al 103), mediante el cual, se concluyó lo siguiente:

      …PRIMERO: Se estableció que el origen del incendio, se ubicó en el área de la mezzanina específicamente en una de la acometida eléctrica adyacente las lámparas florecentes, la cual se encontraba al final del deposito del lado izquierdo visto de frente.

      TERCERO: la fuente de ignición es de tipo eléctrica ya que tal situación corresponde al vencimiento o fatiga del cableado interno que conduce la energía hacia todo el establecimiento (…).

      SEGUNDO: De acuerdo a las características del incendio se cataloga dicho siniestro, según lo establecido en la N.C. N° 3507-1999…

      .

      Al respecto, esta Alzada observa que dicha documental no arroja elemento de convicción alguna respecto del hecho controvertido en el presente juicio, por lo que, se desecha del proceso. Así se establece.

   2. - En el capitulo segundo, promovió la prueba testimonial de los ciudadanos L.M.T.C., I.V.L.J. y W.J.P.Y., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.060.181, V-20.057.040 y V-11.090.324, respectivamente, sin embargo, de las actas procesales se observa que en fecha 09 de mayo de 2013, dicha prueba no fue admitida, por lo que, se desecha del proceso. Así se establece.

      Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, este Juzgado Superior, considera necesario hacer las siguientes consideraciones:

      Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil (Subrayado y negrillas de la Alzada).

      En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

      Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”.

      Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”, tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.

      Así las cosas, demostrada como ha quedado la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la parte demandada, resulta necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone:

      El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…

      .

      En atención a la norma antes transcrita, el autor L.A.R. en su obra “Comentarios sobre Contratos”, determinó cuales deben considerarse elementos contractuales en el arrendamiento, a saber:

      a) Hay la obligación de parte del arrendador, consistente en hacer gozar al arrendatario de la cosa, sea ésta mueble o inmueble.

      b) Existe el elemento precio que debe ser pagado por el arrendatario al arrendador, y es convenido entre las partes (…).

      c) Hay un lapso establecido para la duración del contrato, que no puede ser perpetuo; pero que tampoco tiene porque ser determinado

      .

      En el caso sub examine, en cuanto a la pretensión central de la parte actora, referida a que se ordene el desalojo del inmueble supra descrito; esta Juzgadora observa que la misma se fundamentó en lo establecido en el artículo 34 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual a la letra establece:

      “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

      (…) c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

      Sobre este particular, quien decide considera oportuno, traer a colación el criterio explanado por el tratadista G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, en la cual establece:

      …El motivo conducente l desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición como establece el literal c) del artículo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado…

      .

      Como se observa, la causal de desalojo prevista en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se corresponde con: 1) el estado de ruina, 2) construcción de una nueva edificación, y 3) fallas estructurales por fuerza mayor u otros motivos que justifiquen la destrucción total o parcial del inmueble.

      Ahora bien, observa esta Alzada que la parte actora alegó la existencia de una relación arrendaticia, lo cual fue un hecho admitido por la parte demandada en la contestación de la demanda (folios 20 al 21 y vueltos), verificándose del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, donde se constata que iniciaron la relación arrendaticia en fecha 01 de enero de 2007 (folios 05 al 06 y vueltos).

      Asimismo, la parte actora alegó en su escrito libelar (folios 01 al 03 y vueltos) que en fecha 19 de octubre de 2012, ocurrió un siniestro en el inmueble de marras, resultando afectado (quemado) en su totalidad, destruido y en ruinas, y en razón de ello, el inmueble objeto de desalojo requiere una reestructuración y reparaciones mayores, para lo cual se hace necesario la entrega por parte de la arrendataria. A tal efecto, de la exhaustiva revisión de las actas procesales, se constata que la parte accionante logró demostrar que el bien inmueble arrendado debe ser objeto de demolición o de reparaciones que ameritan su desocupación, específicamente de la Renovación de Permiso para Demolición N° 13-012, expedido en fecha 10 de abril de 2013, por la División de Planeamiento Urbano, adscrita a la Alcaldía del Municipio A.J.d.S., Cagua, Estado Aragua (folio 29), mediante la cual se autoriza la demolición del local comercial objeto del presente juicio, en concordancia con la inspección judicial extra litem realizada por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, en el Exp. N° 3810 (folios 33 al 47), de la cual se desprende que el bien inmueble objeto de desalojo, se encuentra en ruinas y destruido por un incendio, inhabilitado y con grandes deterioros, razón por la cual, quien decide considera que la presente demanda fundada en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe proceder. Así se establece.

      Como consecuencia de las razones antes expuestas, considera esta Juzgadora que la acción por desalojo interpuesta ante el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, por la ciudadana M.L.S.L., titular de la cédula de identidad N° V-4.883.871, debidamente asistida por el abogado M.A.S.U., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 82.936, contra la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., titular de la cédula de identidad N° V-13.737.368, debe ser declara Con Lugar, lo cual se hará de forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

      En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuestos y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso Declarar Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.737.368, debidamente asistida por el abogado R.E.R.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 165.892, contra la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, en fecha 22 de mayo de 2013, en consecuencia, SE CONFIRMA en los términos expuestos por esta Alzada la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, en fecha 22 de mayo de 2013. Así se decide.

5. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: