Decisión de Juzgado Superios Cuarto Civil, Mercantil, Transito, Trabajo, de Protección del Niño y el Adolescente, Agrario y Bancario de Tachira, de 15 de Noviembre de 2010

En fecha 10 de mayo de 2.010 (folios 1 al 3), es presentado para su distribución libelo de demanda junto con anexos que van de los folios 4 al 190). Por auto de fecha 13 de mayo de 2010 el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 191).

Por escrito de fecha 4 de agosto de 2010 (folios 203 al 206), la parte demandada promovió cuestiones previas y contestó la demanda.

Riela a los folios 210 y 211, escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada B.O.T. en representación de los demandados, consignando anexos que van del folio 212 al 347; y por escrito del 21 de septiembre de 2010 (folio 2 pieza N° 2), la parte actora hizo lo propio.

A los folios 4 al 15 (pieza N° 2), corre inserta la decisión dictada el 23 de septiembre de 2010 con asiento diario N° 30, ya relacionada ab initio. Decisión que fue apelada en fecha 1° de octubre de 2010 (folio 17 pieza N° 2) por la representación de la parte demandada, y que por auto de fecha 5 de octubre de 2010 el a quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor correspondiente (folio 18 pieza N° 2).

En fecha 20 de octubre de 2010 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.368 (folios 20 y 21 pieza N° 2).

Hallándose la causa dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, lo hace de seguidas quien suscribe el presente fallo previas las consideraciones siguientes:

II

DE LA DEMANDA

La parte actora en su escrito contentivo de la demanda arguyó que:

…El 12 de diciembre de 2005, mi representada… suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana M.V.L.D.Z. y F.O.Z.L.…, sobre un local comercial ubicado en la Carrera 8 con Calle 9 de esta Ciudad…, tal y como se evidencia en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el N° 32, Tomo 177, el cual riela desde el folio 10 al 12.

…El contrato de arrendamiento fue suscrito el 12 de diciembre de 2005 finalizando el lapso de tiempo contractual, el 12 de diciembre de 2006, y surgió para los arrendatarios…, la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo una vez finalizada la prórroga legal, se demandó su cumplimiento, como consta en el expediente al folio 14… y decisión definitivamente firme que corre inserta a los folios 164 al 173, mediante el cual el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, actuando en segundo grado de la jurisdicción, determinó la existencia de una relación arrendaticia que data de más de 10 años y en consecuencia la prórroga legal finalizaba el 12 de diciembre de 2009. …

…Ahora bien, ciudadano Juez los arrendatarios…, no han cumplido con su obligación de desalojar y entregar el inmueble en las condiciones que lo recibieron de mi representada, una vez finalizada la prórroga legal el día 12 de diciembre de 2010 subsumiéndose su conducta en el supuesto fáctico de la norma transcrita.

Asimismo, según la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, convinieron en establecer una penalización por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000) diarios, hoy con el nuevo signo monetario, la cantidad de treinta bolívares (Bs. 30,00) por incumplimiento de los arrendatarios de entregar el inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento por indemnización de daños y perjuicios, por consiguiente es procedente hacer su petición. Así tenemos que los arrendatarios al no dar cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble una vez finalizada la prórroga legal, la cual finalizó el 12 de diciembre de 2009 y hasta el día 09 de mayo de 2010 (día anterior a la presentación de la demanda), han transcurrido noventa (117) (sic) días que al multiplicarlos por treinta bolívares (Bs. 30,00) nos da la suma de tres mil quinientos diez bolívares (Bs. 3510,00), que se deben a mi representada por indemnización de daños y perjuicios.

…Es por lo que acudo a su competente autoridad para demandar y como en efecto lo hago a los ciudadanos: M.V.D.Z. y F.O.Z.L., para que convengan o sean condenados por este Tribunal, en lo siguiente:

PRIMERO: En el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO suscrito el 12 de diciembre de 2005 por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal…; en consecuencia la ENTREGA del local comercial libre de objetos y personas, ubicado en la Carrera 8 con Calle 9 N° 8-88 de esta ciudad de San Cristóbal…, y que la entrega la hagan en las condiciones que lo recibieron.

SEGUNDO: La cantidad de tres mil quinientos diez bolívares (Bs. 3.510,00), que se deben a mi representada por indemnización de daños y perjuicios hasta el día 9 de mayo de 2010… . Asimismo, la cantidad de treinta bolívares (Bs. 30,00) diarios por los daños y perjuicios que se sigan originando desde la admisión de la demanda hasta la definitiva entrega del inmueble. …

TERCERO: Condenatoria en costas y costos del proceso.

…, Fijo la cuantía de la presente demanda en la cantidad de tres mil quinientos diez bolívares (Bs. 3.510,00) equivalentes a 54 Unidades Tributarias.

…Solicito al ciudadano Juez decrete medida de secuestro sobre el bien objeto de litigio. …

. (Subrayado y negritas de quien Sentencia).

III

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La parte demandada en su escrito de contestación expresó:

…CUESTIONES PREVIAS

De conformidad con el Código de Procedimiento Civil… OPONGO LA CUESTIÓN PREVIA del numeral 11 del Artículo 346…, que se refiere a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, para que sea, resuelta como un punto previo en la sentencia definitiva.

Por las siguientes razones de hecho y de derecho: Existe una RELACIÓN ARRENDATICIA DE MÁS DE TREINTA AÑOS, como se puede comprobar indubitablemente en los recibos de pago, que corren insertos en la copia certificada del expediente N° 4594, anexada a este expediente por la parte demandante, pero es el caso que la parte demandante, pretende demandar el CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento de fecha 12 de diciembre de 2005…, por haber concluido la prórroga legal en fecha 12 de diciembre de 2.009 como dice la sentencia del Tribunal Tercero de Primera Instancia…, que corre inserta al expediente en copia certificada, la cual declaró que la prórroga legal vencía en esa fecha. Pero olvida la parte demandante, que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, señala en su cláusula TERCERA lo siguiente: “La duración de este contrato es de un (1) año, fijo contado a partir de la autenticación del presente contrato”, …, el lapso de prórroga lega, terminó el 12 de diciembre de 2.009, y como quiera que después de esta fecha a los arrendatarios se les dejó en posesión del inmueble arrendado sin ninguna oposición, ni extrajudicial ni judicial, se produjo la tácita reconducción, originada por el simple hecho de que los arrendatarios continuaron en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el lapso de la prórroga legal, todo ello en virtud de los artículos del Código Civil… 1.599 y 1.600.

…, por lo tanto al no solicitar la arrendadora la entrega del inmueble por ningún medio ni extrajudicial ni judicialmente dentro de un lapso que no podría, en todo caso, ser mayor de un mes, contados a partir del 12 de diciembre de 2009, el contrato se renovó por i.d.L., toda vez que la demanda fue presentada en fecha 10 de mayo de 2010, después de cuatro (4) meses con veintiocho (28) días, para ser más exactos, de haber vencido el lapso de la prórroga legal correspondiente…, en otras palabras estamos ante un contrato por escrito por tiempo indeterminado…y en tal virtud resulta improcedente demandar el CUMPLIMIENTO de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. … .

CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, la demanda incoada en contra de mis mandantes, porque la misma es contraria a derecho, por las siguientes razones de hecho y de derecho:

1.- Rechazo, niego y contradigo, y con las pruebas promovidas, por la misma demandante, se comprueba, que a pesar de que el último contrato de arrendamiento…, que nos ocupa, se efectuó el 12 de diciembre de 2.005, con una vigencia de un año, no es menos cierto que la relación entre mi mandante… con los González Zerpa…, tiene una data de más de treinta(30) años…. .

2.- Rechazo, niego y contradigo, porque es falso lo que dice la parte demandante cuando afirma textualmente: “Ahora bien…, los arrendatarios…, no han cumplido con su obligación de desalojar y entregar el inmueble…. .

3.- Rechazo, niego y contradigo, que se pretenda aplicar la supuesta penalización de treinta mil bolívares (Bs. 30.00) diarios, estipulada en la cláusula décima cuarta del contrato, por indemnización de los supuestos daños y perjuicios, por cuanto el contrato de arrendamiento de fecha 12 de diciembre de 2005…, se transformó en un contrato escrito por tiempo indeterminado… .

4.- Rechazo, niego y contradigo, que mis mandantes deban entregarles el local comercial…, porque se encuentran en los supuestos de hecho del artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

5.-Rechazo, niego y contradigo, que pueda ser procedente la acción del CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, suscrito el 12 de diciembre de 2.005…, como lo señala la parte demandante, ya que esa acción no es procedente, para un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, porque la acción procedente es la de desalojo, por las cusas tipificadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6.-Rechazo, niego y contradigo, que mis mandantes tengan que pagarle a la demandante cantidad alguna de dinero por ningún concepto, mucho menos… por concepto de indemnización de daños y perjuicios hasta el 9 de mayo de 2010 y muchísimo menos la cantidad de TREINTA BOLIVARES (Bs. 30,00) diarios hasta la definitiva entrega del inmueble, por las razones especificadas supra. …

7.-Rechazo, niego y contradigo, que condenen a mis mandantes al pago de las costas y costos del proceso, por el contrario pido que se haga justicia y que se condene a la parte demandante al pago de las costas y costos del proceso.

8.- Rechazo, niego y contradigo, la supuesta fijación de la cuantía de la demanda, en la cantidad de (Bs. 3.510,00) equivalentes a 54 Unidades Tributarias, porque como ya se comprobó el contrato que nos ocupa es un contrato por tiempo indeterminado. …

IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

La decisión apelada resolvió:

…De seguidas pasa esta operadora de justicia a emitir pronunciamiento sobre la cuestión previa de inadmisibilidad propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada,…, en tal sentido tenemos:

De la copia fotostática del expediente de N° 4594, que cursó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ciertamente se desprende que cursa inserta Sentencia dictada en fecha 28 de enero de 2008, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, donde dictaminó que la prórroga legal dada la duración de la relación arrendaticia del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 12 de diciembre de 2005, bajo el N° 32, Tomo 177, de los libros respectivos, culminaba el día 12 de diciembre de 2009, contrato de arrendamiento éste que al constar igualmente en la copia fotostática del expediente aquí referido, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De la certificación del expediente de consignaciones N° 542 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual es valorada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al folio 330 consta que la última autorización peticionada para retirar cánones de arrendamiento correspondió al mes de noviembre de 2009, habiendo sido peticionada por la representante legal de la beneficiaria, aquí demandante, en fecha 10 de diciembre de 2009, tal y como se evidencia al folio 114, es decir, que la arrendadora retiró mensualidades de alquiler, hasta antes del vencimiento de la prórroga legal, que ocurrió el día 12 de diciembre de 2010, por lo tanto, no ha retirado el dinero depositado correspondiente a los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses posteriores, entre los que se encuentra el mes de vencimiento de la prórroga legal, este es diciembre, por lo que a criterio de quien aquí juzga, la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, esta ajustada a derecho, por cuanto no se ha renovado la relación arrendaticia, caso contrario sería que la arrendadora hubiese retirado el dinero producto de las consignaciones arrendaticias, después de vencida la prórroga legal, ya que de haberlo hecho, la relación arrendaticia habría quedado renovada, pero a tiempo indeterminado...., en consecuencia tendría que haber sido declarada inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato, situación ésta que no ocurrió en el caso bajo examen, motivo por el cual se tiene que la presente acción no es contraria a derecho, debiendo ser declarada Sin Lugar la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda, opuesta por la representación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Como contestación al fondo negó, rechazó y contradijo: La demanda por considerarla contraria a derecho. Que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues a su parecer, el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado, por la negligencia de la parte demandante. Que la parte demandante pretenda aplicar la supuesta penalización de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30,00) diarios, estipulada en la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, por indemnización de los supuestos daños y perjuicios, dado que a su criterio, el contrato se transformó en un contrato escrito a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil vigente, considerando que es la parte actora la que deberá pagarle a sus poderdantes indemnización por los daños y perjuicios producidos por la presente perturbación en el ejercicio de sus legítimos derechos de arrendatarios, todo ello en virtud, de que a su decir, se les dejó en posesión del local arrendado desde el 12 de diciembre de 2009 hasta el 10 de mayo de 2010. Que sus mandantes deban entregar el local arrendado, porque se encuentran en los supuestos de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que el contrato de arrendamiento quedó renovado por tiempo indeterminado, encontrándose los arrendatarios, a su decir, solventes en el pago de los cánones de arrendamiento, que a su decir, la arrendadora ha retirado periódicamente del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Que sus mandantes deban pagar a la demandante cantidad alguna de dinero por ningún concepto y menos la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.510,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios hasta el 09 de mayo de 2010 por la cantidad de TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) diarios hasta la definitiva entrega del inmueble, dado que sus poderdantes se encuentran solventes en el pago de los cánones de arrendamiento y el contrato se encuentra vigente por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Que sus mandantes deban ser condenados al pago de las costas y costos del proceso, pues a su parecer, …quien debe ser condenada a dicho pago, es la parte demandante.

Por último rechazó, negó y contradijo la cuantía de la demanda en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 3.510,00) equivalente a CINCUENTA Y CUATRO (54) Unidades Tributarias, porque el contrato, insiste que es a tiempo indeterminado y la cuantía en su opinión deberá ser calculada de conformidad con la disposición del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, dicho rechazo, se resuelve como punto previo, observando esta Juzgadora, que el mismo fue realizado de manera pura y simple, sin que la parte demandada haya calculado el monto en que a su criterio debió haber sido estimada la demanda, amén que no estamos en presencia de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como lo indica en su petición la apoderada judicial de la parte demandada, considerando esta operadora de justicia acertada por ende la estimación hecha por la parte actora; y así se decide.

…Vista las actas procesales y valoradas las pruebas aportadas por las partes al proceso, ha quedado demostrado: Que los arrendatarios-demandados al no entregar el inmueble, vencido el lapso de la prórroga legal arrendaticia, esto fue, el día 12 de diciembre de 2009, tal como lo estableció el Juzgado Tercero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, teniendo por ende pleno conocimiento, que debían entregar el inmueble arrendado en dicha fecha, da por sentado el derecho que le asiste a la arrendadora-demandante, establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que clara y ciertamente contempla:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado (…).

En razón de lo cual, al haber sido demostrados en el iter procesal, los requisitos para la procedencia de la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, ya que de los autos se desprende que el contrato de arrendamiento no pasó a ser a tiempo indeterminado como lo alegó la parte demandada, pues era bien sabido que la relación era a tiempo determinado, que había ido a un juicio anterior, donde claramente quedó establecida la fecha de culminación de la prórroga legal que no acataron los arrendatarios, quedando demostrada de igual manera la no aceptación de la demandante-arrendadora respecto a la continuación de la relación arrendaticia, ya que no prosiguió retirando los cánones de arrendamiento consignados con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, intentando a través del tiempo la culminación de la relación arrendaticia, pues de las actas procesales se desprende que ha acudido a la intervención de los órganos judiciales para obtener la entrega del inmueble arrendado, independientemente que haya interpuesto esta demanda en fecha 10 de mayo de 2010; de manera alguna ha retirado cánones de arrendamiento, no avalando con dicha actitud asumida y demostrada en el expediente de consignaciones valorado en el proceso, la continuación de los arrendatarios en el inmueble arrendado, por lo que, esta operadora de justicia no encuentra impedimento alguno para que la presente acción prospere; y así se decide.

Concluye esta administradora de justicia, salvo mejor criterio que esta demanda, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada Con Lugar y así se decide.

III PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por la Sociedad Mercantil “INVERSIONES LOVERA C.A.” a través de su co-apoderado judicial, abogado A.R., contra los ciudadanos M.V.L.D.Z. y F.O.Z.L., todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a los demandados en lo siguiente:

PRIMERO: HACER ENTREGA a la parte demandante el inmueble arrendado, consistente en un local comercial distinguido con el N° 8-88, ubicado en la carrera 8 con calle 9, Parroquia San J.B., San Cristóbal, estado Táchira, libre de objetos y personas, en las mismas condiciones en que lo recibieron.

SEGUNDO: PAGAR la suma de TRES MIL QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 3.510,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados desde el vencimiento de la prórroga legal hasta el día 09 de mayo de 2010, conforme a lo convenido por las partes en la cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento objeto de la demanda, los cuales son a razón de TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) diarios.

TERCERO: PAGAR la suma de CUATRO MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 4.020,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados desde el día 13 de mayo de 2010, fecha en la cual se admitió la demanda hasta el día de hoy, 23 de septiembre de 2010, conforme a lo convenido por las partes en la cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento objeto de la demanda, los cuales fueron calculados a razón de TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) diarios, más los que se originen hasta la entrega definitiva del inmueble.

CUARTO: PAGAR las costas procesales de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber vencimiento total de la demandada. …

.

V

MOTIVOS DE LA DECISIÓN

PUNTO PREVIO

DE LA CUESTIÓN PREVIA

por escrito del 4 de agosto del año 2010 (folios 203 al 206), la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, con fundamento, en que la parte actora ejerció una acción contraria a la ley, por cuanto según su decir, el contrato objeto de controversia se configuró en un contrato bajo la modalidad de a tiempo indeterminado, siendo procedente en derecho demandar una acción por desalojo, y no una acción por cumplimiento.

Al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 8 de mayo de 2007, expediente N° AA20-C-2006-000843, con ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., resolvió:

…En este sentido, en la obra “Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios” (Editorial Torino, Caracas, 2000, página 102)…, al analizar lo relativo al procedimiento aplicable a las causas en las cuales se ventilan asuntos relativos a dicha materia opinan lo siguiente:

…Sin embargo, téngase en cuenta que en materia inquilinaria la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé ciertas normas peculiares a las causas por ella tuteladas. Dichas reglas procesales son:

a) No existe diferencia entre el acto de interposición de las cuestiones previas en el artículo 346 y del Código de Procedimiento Civil y el de contestación al fondo de la demanda. En el mismo acto de contestación a la demanda deben interponerse las cuestiones previas, conjuntamente con las excepciones perentorias (defensas de fondo) y la reconvención que ejerza el demandado. …

.

Ahora bien, siendo que en el sub iudice, fueron opuestas las cuestiones previas…, lo aplicable al caso particular, es lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 10 de julio del año 2008, dictada en el expediente N° 2007-000553, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., dejó sentado que:

…La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...

Ahora bien, de las doctrinas anteriormente transcritas se desprende que, era labor del juez de la recurrida, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en razón a que se trata de un punto de pleno derecho, verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada. (Resaltado de la Sala).

…De la anterior transcripción se infiere, que lo establecido por la Sala en la sentencia que refieren los formalizantes en el texto de la presente denuncia, se puede circunscribir en lo siguiente: i) que aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, era labor del juez verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada, por tratarse de un asunto de pleno o mero derecho; y, ii) que aun cuando en la recurrida de aquélla ocasión se señaló que la parte demandante no contradijo expresamente la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en el escrito de contradicción de las cuestiones previas, tratándose de un asunto de pleno o mero derecho, el juez de alzada debió analizar los alegatos expuestos en los informes que le fueron presentados, “…pues no es posible dar como ciertas las imputaciones de inadmisibilidad, con la sola afirmación del oponente, sin verificar la existencia de los supuestos fácticos correspondientes a la misma…”.

Es decir, que en los casos de la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 de nuestra ley civil adjetiva, corresponde como labor al operador de justicia, verificar la existencia legal de la prohibición legal de tutelar la situación jurídica planteada, esto, en razón de que se trata de un punto de pleno derecho y no de hecho.

La acción por cumplimiento contractual arrendaticio, se encuentra regulada sustantiva como adjetivamente por el ordenamiento jurídico venezolano, a saber, en el artículo 1.167 del Código Civil, “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” En el presente caso, la parte actora peticiona el cumplimiento del contrato fundado en el incumplimiento por parte de los demandados en una sus obligaciones contractuales “la no desocupación del inmueble después del vencimiento de la prórroga legal”, pretensión que encuadra dentro de los supuestos que permiten accionar la resolución del contrato de arrendamiento bajo la modalidad de “a tiempo determinado”.

Por su parte, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Así las cosas, al constituir la pretensión el demandante una acción por cumplimiento de contrato derivada de una relación arrendaticia, por vencimiento de la prórroga legal, entraña sin lugar a dudas que la pretensión incoada se corresponde con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que precisamente prevé la posibilidad de demandar una acción por cumplimiento en el caso del vencimiento de la prórroga legal por la no entrega del inmueble arrendado.

En consecuencia, a criterio de quien aquí decide es improcedente la cuestión previa opuesta contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE RESUELVE.

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada, rechazó la estimación de la demanda de manera pura y simplemente.

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estatuye:

Artículo 38: “…El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva.”

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20 de julio de 2010, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., dejó sentado:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: J.M.R.E. y Otros, contra P.S.B. y Otros, estableció lo que a continuación se transcribe:

…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.

Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la > por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la > , en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la > cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la > debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la > de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la > realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la > hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…

. (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, se constata que conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito, cuando la parte demandada rechace la > de la demanda en forma pura y simple, sin probar un hecho nuevo que permita verificar que la misma resulta exigua o exagerada, la oposición se tendrá como no formulada y quedará firme la > de la cuantía realizada por la parte demandante en su escrito de demanda. Así se decide. …

.

En el caso bajo estudio, tal como se indicó supra, la demandada se limitó simplemente a contradecir la cuantía estimada en el libelo de la demanda, sin indicar si la consideraba exagerada o insuficiente, y por ende probar tal alegato en juicio, razón por la cual, la cuantía estimada por la parte demandante, debe tenerse por firme, Y ASÍ SE DECIDE.

Resuelto, lo anterior pasa de seguidas esta Alzada a pronunciarse sobre el mérito de la causa.

En la presente acción de cumplimiento de contrato arrendaticio, la parte actora en su libelo de demanda señaló que su representada en su condición de arrendadora dio en alquiler mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado a los ciudadanos M.V.L.D.Z. y F.O.Z.L. un bien inmueble identificado así: Local comercial, ubicado en la Carrera 8 con Calle 9 San Cristóbal del estado Táchira. Que en dicho contrato fue previsto un plazo de duración de un (1) año fiijo, con vigencia desde el día 12 de diciembre de 2005 hasta el 12 de diciembre de 2006 (ambas fechas inclusive); que vencido el contrato, comenzó a transcurrir en favor de los arrendatarios su derecho a la prórroga legal de conformidad con establecido en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, seis (6) meses; que habiéndose vencido la prórroga legal, se demandó su cumplimiento; que mediante sentencia del 28 de enero de 2008, y la cual se encuentra definitivamente firme, se declaró inadmisible la demanda, por cuanto se determinó la existencia de una relación arrendaticia que sobrepasa los diez (10) años, y que le correspondía una prórroga legal de tres (3) años, la cual venció el doce (12) de diciembre del año 2009; que la demandada, una vez vencida con creces la prórroga legal no ha cumplido en la entrega del inmueble, incurriendo de esta manera en un incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Efectivamente, esta Alzada constató:

.-Que entre la compañía INVERSIONES LOVERA C.A., y los ciudadanos M.V.L.D.Z. Y F.O.Z.L., fue autenticado contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 37 Tomo 177.

.-Que a los folios 173 al 182, ambos inclusive, riela copia fotostática certificada de la decisión proferida el 28 de enero de 2010 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con motivo del recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada en fecha 10 de diciembre de 2007 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta misma Circunscripción Judicial, de la cual se observa:

-Que el Tribunal de Alzada constató entonces la existencia de una relación arrendaticia entre las partes que sobrepasaba holgadamente los 10 años que establece el literal d) del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para tener derecho a una prórroga legal de tres años a favor de los arrendatarios, hasta el día 12 de diciembre del año 2009.

-Que la misma se encuentra, definitivamente firme, y por tanto adquirió el carácter de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.

.-Que efectivamente la prórroga legal de tres (3) años establecida en la sentencia, se encuentra vencida.

.-Que no es cierto el alegato del demandado sobre que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado en virtud de un desahucio que no probó la parte actora, pues en atención a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una vez vencida la prórroga legal el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

Así pues, en el presente asunto ha sido demandado el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil Venezolano, establecen:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo: 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

La acción por resolución de contrato encuentra su fundamento legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que señala:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Negritas y subrayado del Tribunal).

Esta norma es la base legal de la acción por Resolución o Cumplimiento de Contrato, estableciendo la misma como requisito el hecho de que una de las partes no ejecute su obligación, la cual es procedente solo respecto de los contratos bilaterales. En los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes.

Sobre este aspecto, es decir, en cuanto a las condiciones de procedencia, el autor E.D.N.A. en su libro “La relación Arrendaticia”, Año 2.009, Pág. 275, señala:

…la resolución obedece a determinadas características, para que ella surja es menester que se den en el caso concreto de manera concomitante los siguientes requisitos:

1° Se debe estar en presencia de un contrato bilateral, es decir, de un vínculo contractual por el cual ambas partes de manera coetánea adquieren obligaciones para cumplir prestaciones frente a su contraparte.

2° Se debe producir un incumplimiento en las obligaciones adquiridas, en la falta de ejecución de alguna prestación…

3° Debe haber cumplimiento obligacional por parte de la persona que exige que se resuelva el contrato, para evitar entonces que se oponga la excepción del contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil. 4° Es menester la intervención judicial, para que se declare la resolución o disolución del vínculo contractual.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL ITER PROCESAL

La parte demandante trajo a los autos:

-Con el libelo.

1.- Copia fotostática certificada relacionada con el expediente signado con el N° 4.594 de la nomenclatura particular llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual contiene entre otras actuaciones, copia fotostática certificada de la sentencia dictada el 28 de enero de 2008 por el Juzgado de Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en la causa signada con el N° 483-2008 contentiva del juicio que por Cumplimiento de Contrato incoara el abogado A.R. actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES LOVERA C.A.,” en contra de los ciudadanos M.V.L.D.Z. y F.O.Z.L.. Se le concede valor probatorio por cuanto de su parte motiva se desprende que “quedó evidenciada la existencia de una relación arrendaticia por más de diez (10) años, por lo que de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponden tres (3) años de prórroga legal a los arrendatarios, con vencimiento el 12 de diciembre de 2009.

-En la oportunidad para aportar pruebas:

1.- Copia certificada del expediente N° 4594. Probanza supra valorada.

2.- Copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento. Se le concede valor probatorio en cuanto sirve para demostrar que a pesar de que la prórroga legal venció el 12 de diciembre de 2009, la parte demandada continuó depositando unos cánones que no han sido retirados por la parte demandante, con lo que evidencia su voluntad de con continuar la relación arrendaticia con la parte demandada.

La parte demandada y apelante trajo a los autos:

1.- Copia certificada del expediente N° 4594, la misma ya fue objeto de valoración en el presente fallo.

2.- Copia certificada del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 32 Tomo 177. Este documento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado.

3.- Sentencia dictada el 28 de enero de 2008 por el Juzgado de Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la misma ya fue objeto de valoración en el presente fallo.

4.- Copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento, la misma ya fue valorada en el presente fallo.

Del análisis probatorio efectuado, y vistos los fundamentos de la pretensión, observa esta Juzgadora que la parte demandante alegó en su escrito libelar el incumplimiento en la entrega del inmueble arrendado por parte de los arrendatarios a partir del 12 de diciembre del año 2009, fecha ésta para la cual se verificó el vencimiento de la prórroga legal, sin que la parte demandada (arrendataria) en su escrito de contestación haya argüido ni con las pruebas haya demostrado lo contrario, pues efectivamente sigue ocupando el inmueble arrendado luego de vencida la prórroga legal, ya que así lo acepta la propia parte demandada cuando insiste reiteradamente en que la relación arrendaticia pasó a ser por tiempo indeterminado por el hecho de que la presente demanda no se interpuso dentro del mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal y por la consignación de los cánones de los meses siguientes al 12 de diciembre de 2009. Observa quien decide que la parte actora no ha retirado los cánones que la parte demandada ha venido depositando a partir del 12 de diciembre de 2009, por lo que mal puede prosperar la tácita reconducción alegada por la representación de los demandados, quienes estaban en pleno conocimiento de que su prórroga legal venció en dicha fecha. En tal sentido, en el caso sub examine resulta procedente en derecho la acción por cumplimiento de contrato incoada, Y ASÍ SE RESUELVE.

En cuanto al pago de la cláusula penal, cabe indicar que nuestro Código Civil en sus artículos 1.257 y 1.258 establece:

Artículo 1.257: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

Artículo 1.258: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”

De las normas transcritas debe tenerse que la cláusula penal comporta una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o el retardo en el cumplimiento de una obligación, y que en el caso de autos, de la cláusula DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento se desprende que fue prevista por el retardo en la entrega del inmueble arrendado, por lo que tal concepto es procedente, Y ASÍ SE RESUELVE.

Finalmente, advierte esta operadora de justicia que en el dispositivo TERCERO de la sentencia apelada se incurrió en una indeterminación objetiva en cuanto a la condenatoria a pagar con sujeción a la cláusula penal la cantidad de TREINTA BOLIVARES (Bs. 30,00) diarios “hasta la entrega definitiva del inmueble”. En tal razón, se modifica tal dispositivo en el sentido que tal indemnización por daños y perjuicios será pagada por los demandantes “hasta la fecha en que quede firme la presente decisión”, sin que este aspecto altere los términos de la sentencia, pues quedó demostrado que no prosperó la apelación interpuesta, Y ASÍ SE RESUELVE.

VI

DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: