Decisión nº 29 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 1 de Marzo de 2004

la presente demanda este referida a CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual fue instaurada por D.M.L.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.542.170 en su carácter de Presidente de la Firma Mercantil “INVERSORA LOZADA” C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 24 de Marzo de 1998, anotado bajo en N° 63, tomo 14-A contra “TECSELA” C.A , inscrita en el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 05 de agosto de 1976 con el N° 44, asentado en los folios vto. (182) ciento ochenta y dos al (185) ciento ochenta y cinco fte. del libro de Comercio N° 3: modificado en los estatutos por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08 de febrero de 1979 con el N°3, tomo 03-A y en fecha 19 de Agosto de 1981 bajo el N°59, tomo 05-E, representada por el Ciudadano E.G.P., Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.271.900, en su condición de Gerente de la firma Mercantil “TECSELA” C.A.

Aduce la demandante que es propietaria de dos locales de uso comercial distinguidos con los N° 19-65 y 19-71, pero unidos en un sólo local. Estos están ubicados en la calle 30 entre carreras 19 y 20 parroquia C.M.I., y afirma que fueron cedidos en arrendamiento a plazo de (1) un año con lapsos prorrogables de igual tiempo, en fecha 1° de octubre de 1993, conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, que suscribió la citada empresa con la AGENCIA GUILLÉN C.A. que en ese momento administraba los locales. El 21 de Agosto del 2000 la arrendataria fue notificada que el contrato no sería renovado y afirma que esto consta de telegrama con acuse de recibo que acompaña al libelo y también la notificación que la prórroga legal comenzaba a correr desde el 1º de Octubre de 2000. Asevera que vencido el término de la prórroga legal prevista en la norma inquilinaria para desalojar, la arrendataria se ha negado al desalojo de los locales comerciales antes mencionados. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano. Afirmando que la arrendataria se ha negado a entregar los locales comerciales en las gestiones amistosas que se han realizado tanto por los propietarios del inmueble como en la persona del abogado M.M.G., por lo que solicita a este Tribunal que a la empresa “TECSELA”C.A ut supra identificada convenga o en su defecto sea condenada a cumplir con el contrato y hacer entrega del inmueble a la demandante sin mas dilaciones, pagando las costas derivadas del procedimiento, estimando la demanda en DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00). Asimismo solicita que se decrete medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente acción, basándose en el artículo 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Cumpliendo con el procedimiento legal, este Tribunal procedió a citar a la parte demandada. En la oportunidad de dar contestación a la demanda comparece el ciudadano E.G.P., actuando en representación de la sociedad mercantil TECSELA C.A., asistido por el Abogado V.P., quien niega, rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes la demanda incoada. Afirma que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 34 establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, y dado que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, la demanda no debió haberse intentado por cumplimiento de contrato como erróneamente lo hace la demandante. Es indeterminado pues desde 1993, fecha en la cual conviene se celebró el contrato escrito, la demandada continuó en la posesión del inmueble pagando los cánones de arrendamiento. Afirma que existe una confesión calificada por parte de la actora puesto que ésta afirma en el libelo que el inicio del contrato fue en fecha 1° de octubre de 1993 y que le fue notificado a la arrendataria, el día 21 de agosto del 2000, que el contrato no sería renovado, es decir siete años después es que se le notifica, reconociendo así el hecho de que el contrato expiró en 2000. Continua la demandada afirmando que la accionada desde 1993 está en posesión continua disfrutando el bien, por lo que este contrato es a tiempo indeterminado y le es aplicable la norma antes citada de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en su articulo 34 y no por cumplimiento de contrato. Como consecuencia de ello opone la falta de cualidad de la accionante para sostener el juicio por cumplimiento de contrato de conformidad a lo pautado en el articulo 361 en el Código de Procedimiento Civil, ya que el demandante no es titular del derecho invocado o generador de la pretensión, dado que los supuestos de hecho no encuadran en la normativa indicada por el pretensor. Finalmente el demandado solicita que la demanda sea declarada inadmisible.

Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga considera prudente pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato. Es así como del contenido de la cláusula cuarta, la cual ambas partes alegan, se desprende la duración del mismo: “El tiempo de duración es de UN (1) AÑO (1), contado a partir del 01 DE OCTUBRE DE 1993, prorrogable por lapsos iguales y consecutivos DE UN AÑO, siempre que alguna de las partes no dé aviso a la otra de su intención de no prorrogarlo, con treinta (30) días de anticipación por Telegrama P.C.” (sic). Al respecto señala el artículo 1.159 del Código Civil: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley." Igualmente señala el artículo 1.264 ejusdem: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención." De una lectura cuidadosa de lo convenido por las partes se concluye que el contrato aquí discutido fue pactado por un tiempo determinado, un (1) año, el cual tendría prórrogas automáticas A MENOS que una de las partes avisara a la otra su deseo de no prorrogarlo. Por lo que evidentemente se concluye que la voluntad de las partes es que la relación contractual sea a tiempo determinado, y así se decide. Siendo el contrato a tiempo determinado, puede la parte demandante solicitar el cumplimiento o resolución según la naturaleza de la acción. En el caso que nos ocupa la parte actora exige el cumplimiento del contrato y de la obligación legal, establecida en el artículo 38 ordinal "C" del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, la entrega libre de personas y cosas.

De acuerdo a estas consideraciones, este Tribunal procede a valorar las pruebas aportadas por las partes. Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda son: documento privado del contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 1993, telegrama donde se informa de la entrega el 23.08.00 de telegrama pc dirigido al ciudadano E.G.P. de fecha 21.08.00, Formulario para la consignación de telegramas de fecha 21 de agosto de 2000, telegrama donde se informa de la entrega de telegrama dirigido al ciudadano E.G.P. de fecha 01.11.00, Formulario para la consignación de telegramas de fecha 01 de noviembre de 2000. Con respecto al contrato de arrendamiento, los artículos 1361 y 1363 del Código Civil establecen que los documentos privados conservan toda su fuerza probatoria si fuesen reconocidos, y al no haber sido tachado ni impugnado el contrato en cuestión, y aún más haber sido expresamente aceptada su existencia, queda el mismo reconocido y, por ende, esta Sentenciadora le da todo su valor probatorio. En relación a los telegramas, estatuye el artículo 1375 del Código Civil:

El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.

Omissis

La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas.

Por lo que, al llevar la firma autógrafa de la persona que aparece como remitente, estos instrumentales hacen fe como documentos privados, y al no haber sido éstos impugnados, al contrario la demandada se basó en la existencia de algunos de ellos para hacer su defensa, esta Juzgadora debe otorgarle toda su fuerza probatoria a los telegramas presentados, y a los formularios que los acompañan. Y así se decide.

Es pertinente destacar que abierta la causa a pruebas ambas partes hacen uso de tal facultad. La parte demandada: 1.- Reprodujo el mérito favorable de las actas procesales. 2.- Consignó Contrato de arrendamiento del año 1972. 3.- Consignó Contrato de arrendamiento del año 1993. 4.- Testimoniales de D.G.G., P.M.B., N.P., J.C.R.B., J.S.S., M.D.R.M.D.G., titulares respectivamente de las cédulas de identidad números 10.145.394, 3.082.415, 7.364.781, 9.542.598, 7.409.252 y 81.221.138. Por su lado, la parte demandante: 1.- Reprodujo el mérito favorable de las actas procesales. 2.- Impugnó el escrito de contestación por parte de la demandada. 3.- Hace valer el auto de fecha 31 de agosto de 1999 que cursa en la parte final del contrato de arrendamiento que sirve como fundamento a la presente acción. 4.- Presenta original de documento de propiedad del inmueble en discusión. 5.- Impugna las copias de los contratos de arrendamiento presentadas por la parte demandada en el período probatorio. 6.- Invoca el artículo 1601 del Código Civil.

Esta Juzgadora pasa a analizar las pruebas promovidas: En relación a las copias de los Contratos de arrendamiento: el del año 1972, fue impugnado por la parte contraria por no aportar nada a la presente causa. Observa quien juzga que efectivamente en el contrato bajo análisis, si bien se encuentra suscrito como arrendadora por la persona jurídica que también suscribe el contrato de arrendamiento arriba analizado, tanto el inmueble objeto del contrato y como la arrendataria son otros, por lo que al no haberlo señalado el promoverte quien juzga no encuentra relevancia ni inherencia en este caso, a este instrumento. Y así se decide. En relación al de 1993, aún cuando fue impugnado tempestivamente y no ratificado por la parte promoverte. Tal impugnación es inútil, por cuanto es copia del mismo contrato que sirve como fundamento a la demanda y fue traído en original por el impugnante, y el cual fue analizado ut supra. Y así se decide. Con respecto a los Testimoniales de J.C.R.B., J.S.S., M.D.R.M.D.G., titulares respectivamente de las cédulas de identidad números 9.542.598, 7.409.252 y 81.221.138, tomada el 08 de diciembre de 2003 fue solicitada su nulidad por el representante judicial de la parte accionante, aduciendo que el abogado V.P., identificado en autos, actuó sin poder y asumió su responsabilidad. A tal efecto, esta Juzgadora observa que efectivamente las testimoniales evacuadas lo fueron por el abogado V.P. y por el representante judicial de la parte accionante, quien hizo las respectivas repreguntas. El artículo 168 del Código de Procedimiento Civil establece:

Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.

Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados.

Ahora bien, al haber estado presente la parte demandante, realizado repreguntas y dado que la nulidad solicitada es por la formalidad exigida en el artículo 703 ejusdem concerniente a la figura de la posesión, señalando que no se hizo responsable de su actuar el abogado PACHECO, arriba identificado, esta Juzgadora observa que se cumplió con la finalidad del acto y que el abogado de la parte actora convalidó esta actuación con su presencia e intervención. Así de acuerdo con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil: “En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”, tal impugnación queda sin efecto alguno. Y así se decide.

Ahora pasa este Tribunal a analizar las deposiciones realizadas. La segunda testigo J.S., arriba identificada, se contradijo pues en momentos decía que el ciudadano E.S. es arrendatario, pregunta cuarta, y en otras, repregunta primera, el dueño del inmueble. A la segunda pregunta respondió que conocía al representante de la demanda en 1988 o en 1999, en alguno de estos dos años. Por lo que este testigo no merece fiabilidad para esta Sentenciadora. Y así se decide. El primero y el tercer testigo son concordantes en sus respuestas, y de ellas concluye quien esto analiza que la empresa TECSELA, ha ocupado el inmueble desde hace muchos años y que no había firmado nuevo contrato desde el año 1993. Y así se decide.

En relación al documento de propiedad del inmueble en discusión, registrado bajo el Nº 25 tomo 7 Protocolo Primero, el 18 de agosto de 199 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, el cual fue traído en original. Este es un documento público que no fue impugnado ni tachado de manera alguna por lo que tiene toda su fuerza probatoria. Y así se decide.

Esta Juzgadora pasa a pronunciarse sobre el alegato de la demandada, quien fundamentándose en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone la falta de cualidad del demandante para sostener el juicio, ya que el demandante no es el titular del derecho invocado, porque los supuestos de hecho no encuadran en la normativa indicada por el pretensor. Ahora bien, siendo que el contrato aquí discutido y arriba concluido como de tiempo determinado, el alegato opuesto por la demandada no tiene fundamento alguno, pues la acción invocada y la realidad planteada son claramente subsumibles en la norma indicada por la actora. En consecuencia, la oposición de falta de cualidad, con los argumentos planteados carece de validez alguna. Y así se decide. Adicional a ello, es de destacar, que la condición tanto de propietario y arrendador de la accionante no se puso en tela de juicio en ningún momento, por lo es inoficioso hacer algún pronunciamiento al respecto. Y así se declara.

En otro orden de ideas, se desprende de las actas procesales, que la actora probó la debida notificación de su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento suscrito con el arrendatario. De las declaraciones concordantes de los testigos J.C.R.B. y M.D.R.M.D.G., arriba identificados, y según lo convenido por la demandante en su contestación al libelo es claro, que el último contrato suscrito es, como también lo señala la actora, de fecha 01 de octubre de 1993. Quedó demostrado en autos que el 21 de agosto de 2000, poco más de treinta días antes de la fecha de finalización de su última prórroga, que finalizaba el 30 de septiembre de ese año según su cláusula CUARTA, fue enviado telegrama (folios 8 y 9) a la arrendataria, donde señala la arrendadora que el contrato de arrendamiento “que vence el día treinta (30) de Septiembre de 2000 coma no será renovado” (sic). Asimismo, se desprende del otro telegrama (folios 10 y 11), enviado el 01 de noviembre de 2000, el cual este Tribunal en análisis expuesto más arriba le otorgó toda su fuerza probatoria, que la arrendadora tenía plena conciencia de la existencia de la “prórroga legal (que) comenzó a correr día primero de octubre presente año. Participación que le hago fines consiguientes.” Quedando así notificada, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato suscrito por las partes, la arrendadora demandada de la finalización del contrato y de su derecho de utilizar el pacto legal respectivo. Y así se declara.

Así las cosas, siendo el contrato a tiempo determinado, quedando demostrado que la actora cumplió con su obligación contractual de notificar su deseo de no renovación en tiempo oportuno, toca a quien juzga determinar el tiempo pautado para la prórroga legal. El tiempo, aceptado por ambas partes, de comienzo de la relación contractual es el 01 de Octubre de 1993, hasta el momento de la finalización del mismo, 30 de Septiembre de 2000, por lo que transcurrieron siete años de contrato. Y así se declara. Por lo que conforme a lo establecido en el artículo 38 ordinal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga es por un lapso máximo de dos (2) años, los cuales se cumplieron el 30 de septiembre de 2002. Y así se decide.

Ahora bien, el artículo 1601 del Código Civil establece:

Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.

El contrato, convenido por ambas partes, que da comienzo a la relación arrendaticia es el contrato suscrito en 1993 a tiempo determinado. Es de una claridad meridiana, que la voluntad de las partes jamás fue que este contrato se convirtiera en uno a tiempo indeterminado, puesto que pactaron la posibilidad de sucesivas prórrogas a fin de que el mismo continuara siendo determinado en relación al tiempo, y la demandante, cumpliendo lo establecido en el contrato, que es Ley entre las partes, participó tempestivamente su deseo de no renovar el contrato. Por lo que, siendo que contractualmente, en la tantas veces nombrada cláusula CUARTA, se convino que al no desear continuar con el contrato se le diera aviso a la otra parte, con treinta días de anticipación a la culminación del tiempo de prórroga, este es el procedimiento para desahucio establecido por las partes contratantes. Y así se declara. Por lo que en consecuencia, la actora ejecutó el desahucio de la manera pactada como quedó demostrado en la presente litis, por lo que es forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

-III-

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1) CON LUGAR la demanda por cumplimiento de la obligación legal establecida en el artículo 38 ordinal "C" del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, intentada por D.M.L.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.542.170 en su carácter de Presidente de la Firma Mercantil “INVERSORA LOZADA” C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 24 de Marzo de 1998, anotado bajo en N° 63, tomo 14-A contra “TECSELA” C.A , inscrita en el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 05 de agosto de 1976 con el N° 44, asentado en los folios vto. (182) ciento ochenta y dos al (185) ciento ochenta y cinco fte. del libro de Comercio N° 3: modificado en los estatutos por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08 de febrero de 1979 con el N°3, tomo 03-A y en fecha 19 de Agosto de 1981 bajo el N°59, tomo 05-E, representada por el Ciudadano E.G.P., Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.271.900, en su condición de Gerente.

2) Por lo que SE ORDENA a la demandada, la entrega libre de bienes y personas del inmueble arrendado constituido por dos locales de uso comercial distinguidos con los números 19-65 y 19-71, pero unidos en un sólo local, ubicados en la calle 30 entre carreras 19 y 20 parroquia C.M.I., a la parte actora o a quien haga sus veces.

3) Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto al primer día del mes de M.d.D.M.C. (2.004). Años 193° de la Independencia y 144° de la Federación.

La Juez Temporal,

Abog. P.R.P.

La Secretaria Accidental,

Y.S.M.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 10:30 de la mañana.

La Secretaria.