Decisión nº 90 de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquin de Carabobo, de 27 de Junio de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUIN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DICTA LA PRESENTE

SENTENCIA DEFINITIVA

Guacara, 27 de Junio de 2007.-

197° y 148°

DEMANDANTE: L.M.P.D.C., Venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.467.858.

ABOGADO ASISTENTE: Abg. ROBERTSON E.B.C. y B.M.S.H., Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 95.762 y 95.769

DEMANDADO: L.R.F., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-9.660.408.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: 2328.-

I

NARRATIVA

Se inició la presente causa en fecha 17 de Mayo del 2007, mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la Ciudadana L.M.P.D.C., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.467.858, asistida por los Abgs. ROBERTSON E.B.C. y B.M.S.H., Inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 95.769 y 95.762, contra el ciudadano L.R.F..

En fecha 21 de Mayo de 2.007, se admitió la demanda, emplazando a la parte demandada de autos antes identificada.

En fecha 24 de Mayo del 2007, la demandante de autos confiere poder a los Abogados ROBERTSON E.B.C. y B.M.S.H., para que la represente y sostenga sus derechos en la presente causa.

En esa misma fecha, la Abg, B.M.S.H., mediante diligencia solicita la citación del demandado.

En fecha 01 de Junio de 2.007, comparece el ciudadano L.R.F., portador de la Cédula de Identidad Número 9.660.408 y mediante diligencia solicita copias del libelo.

En fecha 04 de Junio el ciudadano L.R.F., mediante diligencia otorga poder APUD ACTA a la Abg. F.T.H., para que la represente y sostenga sus derechos e intereses en la presente causa.

En fecha 05 de Junio, La Abg. F.T.H., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consigna escrito de contestación a la demanda.

En fecha 19 de Junio del 2.007, la Abg. F.T.H., actuando con el carácter acreditado en los autos, consigna escrito contentivo promoción de pruebas.

En fecha 19 de junio del 2007 se admiten las mencionadas pruebas.

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega la demandante Ciudadana L.M.P.D.C., que en fecha 03 de Septiembre de 2005, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el Ciudadano L.R.F., antes identificado; sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización La Pradera, Bloque Apamate 9, Planta baja, número 1-3, Carretera Nacional en Jurisdicción del Municipio San J.d.E.C.. Alega que el mismo tenía una duración de seis (6) meses contados a partir del 03 de Septiembre del 2005 hasta el 03 de febrero del 2006, que el canon mensual de arrendamiento es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.220.000,oo), debía ser pagado los días dos (2) de cada mes; que vencido el contrato de arrendamiento le notifico que le entregara el inmueble desocupado de personas y cosas, manifestando el ARRENDATARIO que el tenía una prorroga para entregarle el inmueble, que a los fines de ley se le concedió la prorroga legal la cual estaba comprendida desde 03 de febrero del 2006 hasta 03 de julio del 2006, que el demandado se niega a entregar el inmueble; que por ello recurrió a la Oficina de Inquilinato de San Joaquín donde se le otorga un lapso para la desocupación del inmueble, lo cual el arrendatario no cumplió, que en la actualidad tiene morosidad en el pago de los cánones de arrendamientos. Que por todo lo anterior es por lo que demanda al ciudadano L.R.F., para que cumpla con el contrato de arrendamiento vencido 03 de febrero del 2007 y prorrogado legalmente hasta el 03 de Julio del 2006, y entregue el apartamento desocupado de personas y cosas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; en apagar la cantidad de Bs.1.720.081,oo por los siguientes conceptos: Bs. 900.000,oo, correspondiente a la suma de los meses de Marzo, Abril y Mayo del 2007 adeudados por el arrendatario; Bs.80.081,oo, correspondiente a las mensualidades de condominio adeudadas, a pagar la cláusula pena por mora en el pago puntual de los cánones de arrendamiento en base a Bs. 7.000,oo, sobre el 28/02/2007; 31/03/2007; 30/04/2007 y 15/05/2007; a pagar a los meses de arrendamiento condominio y cláusula penal que sigan corriendo hasta la entrega definitiva del inmueble; a pagar la indexación de las cantidades de dinero adeudadas.

Fundamenta su demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en los Artículos 27, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:

En la oportunidad de la contestación de la demanda la Abg. F.T.H., actuando con el carácter acreditado en los autos consigna escrito contentivo de lo siguiente: rechaza, niega y contradice la fecha 03 de febrero de 2006, como termino de lapso, por cuanto según la Cláusula del contrato de arrendamiento comenzó el 03 de Septiembre del 2005; Niega, rachaza y contradice que se le haya notificado. La Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento establece el común acuerdo que debe existir por las partes para prorrogar dicho lapso por escrito y con quince días de anticipación, por lo que la propietaria debió notificar con quince días de anticipación su negativa de no prorrogar dicho contrato y es a partir de ese momento que comenzaba a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; Rechaza como válidos los documentos emanados de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de San Joaquín ya que nunca fue notificado de dichas actuaciones; niega y rechaza que este incumpliendo en el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto ha estado consignando las mensualidades las cuales han sido aumentadas, según expediente número 1081 y otras mensualidades han sido cobradas directamente por la arrendadora entregándole su respectivo recibo; niega que tenga una deuda por concepto de condominio; Niega el cobro por intereses de mora, ya que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece en su articulo 27, establece que los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Industrial de Venezuela, razón por la que ese cobro configura una usura.

DE LAS PRUEBAS EN EL PROCESO

POR LA PARTE DEMANDANTE:

En el lapso probatorio la demandante de autos no promovió pruebas

POR LA PARTE DEMANDADA:

En el lapso probatorio la parte demandada consigna escrito contentivo de promoción de las siguientes pruebas:

-. Copia fotostática de los recibos de pago emitidos por la mencionada ciudadana en su oportunidad; así como copia fotostática de los pagos realizados por consignación ante el Tribunal, según expediente número 1081, tales como: recibo s/n de fecha 11 de noviembre del 2005, cancelando el mes de Octubre del 2005; recibo s/n de fecha 12 de Noviembre del 2005, por Bs.220.000,oo, pagando el mes de Noviembre del 2005; recibo que indica el pago del mes de Octubre; el mes de Diciembre del 2005; Enero del 2006; febrero del 2006; recibo de Mayo del 2006, por Bs.400.000,oo, pagando el mes de marzo y abonando al mes de Abril del 2006; recibo de fecha 27 de Junio de 2006, por Bs.500.000,oo, pagando el mes de Abril y el mes de Mayo; planilla de depósito por número 49646523, de fecha 15 de agosto del 2006, del Banco Industrial de Venezuela, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; por la cantidad de Bs.600.000,oo, pagando los meses de Julio y Agosto del 2006: recibo s/n de fecha 02 de Octubre de 2006, por la cantidad de Bs.300.000,oo, pagando el mes de Septiembre del 2006; recibo s/n, de fecha 30 de Octubre del 2006, pagando el mes de Octubre 2006; Planilla número 49646607 de fecha 21 de Noviembre del 2006, por Bs. 300.000,oo, pagando el mes de Noviembre del 2006, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Planilla número 51540144, de fecha 11 de Enero del 2007, por Bs. 300.000,oo, pagando el mes de Diciembre del 2006 depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Planilla número 51646666 de fecha 05 de Febrero del 2007, por Bs. 300.000,oo, pagando el mes de Enero, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Planilla número 52415873 de fecha 09 de Abril del 2007, por Bs. 300.000,oo, pagando el mes de Marzo 2007, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Planilla número 53150510, de fecha 16 de Mayo del 2007, por Bs. 600.000,oo, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, pagando los meses de Abril y Mayo del 2007; Planilla número 553150549 de fecha 12 de Junio del 2007, por Bs. 300.000,oo, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, pagando del mes de Junio del 2007.

ANALISIS Y VALORACIÓN DE DICHAS LAS PRUEBAS:

Consta a los folios 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55,56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, copias fotostáticas Simples de instrumentos contentivos –según se lee- de lo siguiente: Recibo s/n de fecha 11 de noviembre del 2005, cancelando el mes de Octubre del 2005; recibo s/n de fecha 12 de Noviembre del 2005, por Bs.220.000,oo, pagando el mes de Octubre del 2005; recibo de fecha 24 de Mayo del 2006, por Bs.400.000,oo, pagando el mes de marzo y abonando al mes de Abril del 2006; recibo de fecha 27 de Junio de 2006, por Bs.500.000,oo, pagando el mes de Abril y el mes de Mayo, y señalando que queda pendiente el mes de Junio; planilla de depósito por número 49646523, de fecha 15 de agosto del 2006, del Banco Industrial de Venezuela, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; por la cantidad de Bs.600.000,oo, pagando los meses de Julio y Agosto del 2006: recibo s/n de fecha 02 de Octubre de 2006, por la cantidad de Bs.300.000,oo, pagando el mes de Septiembre del 2006; recibo s/n, de fecha 30 de Octubre del 2006, pagando el mes de Octubre 2006; Planilla número 49646607 de fecha 21 de Noviembre del 2006, por Bs. 300.000,oo, pagando el mes de Noviembre del 2006, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Planilla número 51540144, de fecha 11 de Enero del 2007, por Bs. 300.000,oo, pagando el mes de Diciembre del 2006 depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Planilla número 51646666 de fecha 05 de Febrero del 2007, por Bs. 300.000,oo, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Planilla número 52415873 de fecha 09 de Abril del 2007, por Bs. 300.000,oo, pagando el mes de Marzo 2007, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Planilla número 53150510, de fecha 16 de Mayo del 2007, por Bs. 600.000,oo, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, pagando los meses de Abril y Mayo del 2007; Planilla número 553150549 de fecha 12 de Junio del 2007, por Bs. 300.000,oo, depositados en la cuenta corriente de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En relación a los mencionados instrumentos el Tribunal los aprecia, valora y las tiene como fidedignas, toda vez que los mismos no fueros impugnados por la parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

MOTIVA

Tramitada convenientemente la litis y no observando este Tribunal causa alguna que invalide lo actuado, se pasa a sentenciar conforme a las siguientes consideraciones:

La demandante de autos ejerció acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentando su demanda en los artículos 1.159, 1.160, y 1.167 de Código Civil: y en los artículos 33, 40 y 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, alegando el mismo que el demandado” incumplió con las obligaciones que les fuerón impuestas en el citado contrato de arrendamiento y en la prorroga que se le concedió según la Ley contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que no me entrega el bien inmueble” señalando además que el término o plazo de duración era de 6 meses contados a partir del 03 de Septiembre del 2005 hasta el 03 de febrero del 2006; y que el demandado tiene insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2007. Por su parte, el demando al momento de dar contestación, negó, rechazó y contradijo los alegatos formulados por el actor, en éste sentido negó haber incumplido con las obligaciones derivadas del contrato, vale decir, el correspondiente pago de los cánones de arrendamiento, señalando que los ha pagado mediante consignación efectuada ante éste Tribunal. Igualmente niega que fecha 03 de febrero de 2006 haya vencido el contrato de arrendamiento; niega que se le haya practicado alguna notificación, señala que la propietaria debió notificar con quince días de anticipación al vencimiento del contrato su negativa de no prorrogar dicho contrato y es a partir de ese momento que comenzaba a correr la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; impugna los documentos emanados de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de San Joaquín ya que nunca fue notificado de dichas actuaciones.

De lo anterior arriba el Tribunal que los hechos controvertidos son los siguientes:

1. -La existencia o no de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

2. -El incumplimiento por parte del arrendatario de entregar el inmueble por vencimiento del mismo.

3. - La insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo, Abril y Mayo del 2007.

Entablada la litis bajo los términos antes señalados, pasa ésta Sentenciadora a verificar primeramente si de autos se desprende la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y si por vencimiento del mismo existe incumplimiento del ARRENDATARIO en la entrega del inmueble objeto del contrato, al respecto, observa el Tribunal que al folio 28 corre inserto Copia fotostática simple de documento supuestamente autenticado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre L.P.D.C., quien figura como LA ARRENDADORA y L.R.F., quien figura como EL ARRENDATARIO, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización La Pradera, Bloque Apamate 9, Planta Baja, Número 1-3, Carretera Nacional en Jurisdicción del Municipio San Joaquín, Estado Carabobo. Del mencionado contrato se lee que el mismo tiene una vigencia de seis meses contados a partir del tres (3) de Septiembre del 2.005, prorrogable por tiempo igual, siempre que así lo convengan las partes de común acuerdo y por escrito por lo menos quince (15) días de antelación del vencimiento del contrato, vale decir, que el mismo vencía el 03 de marzo del año 2006. Dicho documento no fue impugnado ni desconocido durante el lapso probatorio por la parte demandada y en consecuencia valorado por esta Juzgadora a los fines de determinar la relación arrendaticia entre las partes.

Ahora bien, conforme lo ha establecido la doctrina y la Jurisprudencia Patria la calificación de los contratos corresponde al Juez de la causa puesto que la calificación de la naturaleza del contrato es materia de Orden Público; de tal manera que la interpretación del contenido del contrato consiste en la determinación o fijación de los hechos dados o aportados por las partes en el proceso, que permitan conocer el tipo de contrato que tenemos a la vista, sobre todo con respecto a su admisión, que permita establecer si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado y de allí la procedencia o no de la presente acción de cumplimiento de contrato. Así las cosas, la parte actora señala que “…vencido el tiempo del contrato le notifique a EL ARRENDATARIO el término de la vigencia y que me entregara el bien inmueble”, sin embargo no observa esta Sentenciadora notificación alguna a los fines de terminar o bien de prorrogar el contrato de arrendamiento antes señalado, por cuanto en la cláusula tercera del mismo se convino que el contrato sería “…prorrogables por un (1) lapso de igual duración , siempre que así lo convengan las partes de común acuerdo u por escrito con por lo menos quince (15) días de antelación del vencimiento de este contrato”, lo que llevan a la convicción de quien aquí juzga, que al no haber un acuerdo expreso en relación a la prorroga convenida en el contrato, opera a partir del vencimiento de dicho contrato, vale decir, a partir del 03 de Marzo del 2006, la prorroga legal establecida en el articulo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual debió vencer el 03 de Septiembre del 2006. Establecido lo anterior, tenemos que desde ese entonces (03/09/2006), el arrendador–demandado, ha venido ocupando el inmueble objeto de el cumplimiento intentado en forma ininterrumpida, ya que los instrumentos aportados por la actora que rielan a los folios 30, 31, 32 y 33 del expediente de marras, no tienen valor probatorio alguno, toda vez que los mismos no son oponibles al demandado y fueron oportunamente impugnados por el accionado; y por un lapso mayor al establecido tanto en el contrato como en la prorroga legal que lo amparaba, es evidente que ha operado la tacita reconducción, toda vez que hasta la fecha de haberse intentando la presente acción (21 de Mayo del 2007) la parte accionada viene ocupando el inmueble; así las cosas, estima éste Tribunal que no estamos frente a un contrato a tiempo determinado sino al contrario, estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado, todo a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”. Y así se decide.-

En relación a la insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de Marzo, Abril y Mayo del 2007, tenemos que en la Cláusula Segunda del contrato en cuestión se convino que las mensualidades debían “…ser pagados por EL ARRENDATARIO por mensualidades anticipadas dentro de los días siguientes al vencimiento de cada mes..”, presentando dudas, con respecto a lo convenido en ella, vale decir, que permita determinar si el pago es por mensualidades anticipadas o vencidas y de allí la procedencia o no de dicho reclamo. Así las cosas, ante la ambigüedad que surge con respecto a la oportunidad para el pago de los cánones de arrendamientos, tomando en cuenta los hechos alegados por las partes y los elementos de autos, resulta aplicable la regla del Principio in dubio contra stipulatorem, y el beneficio de esa duda resulta aplicable a favor del arrendatario, y conduce a esta Sentenciadora a entender los cánones de arrendamientos como pagaderos por mensualidades vencidas. Establecido lo anterior, aprecia el Tribunal que la parte accionada consigna en el lapso de pruebas una serie de recibos de pago y de planillas de depósito bancarios, de los cuales se desprenden a los folios 61 y 62, planilla número 52415873 y recibos de fechas 09 de Abril del 2007, emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín del la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con ocasión a Expediente de Consignación aperturado por el ciudadano L.R.F. a favor de la ciudadana L.D.C., consignando la cantidad de Bs.300.000,00, por concepto de pago del mes de Marzo 2007; y a los folios 63 y 64, planilla número 53150510 y recibos de fechas 16 de Mayo del 2007 emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín del la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con ocasión al mismo Expediente de Consignación, consignando la cantidad de Bs.600.000,oo, por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de Abril y Mayo 2007. De los mencionados recibos, valorados en su oportunidad, se desprende que el accionado ha venido depositando de manera oportuna dicho cánones de Arrendamientos, conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; razon por la cual resulta improcedente dicho reclamo. Y así se decide.-

Siendo así y en los términos en que ha sido planteado el presente juicio resulta improcedente la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; en razón de lo cual la misma debe ser declarada SIN LUGAR. Y así se declara.-.