Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 28 de Noviembre de 2007

Comienza este juicio mediante demanda presentada por el abogado J.M., actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana L.D.M., en la cual expone:

Que su representada es propietaria de un inmueble de uso comercial ubicado en la Calle Ecuador Esquina con Calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón, identificado con el nombre de Euzkalduna, constituido por el edificio (dos plantas) tipo local comercial y el terreno sobre el cual está construido, según se evidencia de documento de propiedad el cual anexa signado con la letra “A”, inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro del entonces denominado Distrito F.d.E.F., en fecha 01 de diciembre de 1970, anotado bajo el No. 51, del Tomo 01, del Protocolo Primero, folios 129 al 131, Cuarto Trimestre del año 1970, y cuyos linderos son: NORTE: Calle Falcón; SUR: Inmueble que es o fue de G.M.; ESTE: Calle Ecuador y; OESTE: Con propiedad que es o fue de V.G..

Que su representada ha celebrado con el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, cuatro contratos de arrendamientos a tiempo determinado, así: Primer contrato de arrendamiento: Celebrado en fecha 06 de febrero de 2001, inserto en los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Estado Falcón, bajo el Nro. 59 del Tomo 07, con vigencia desde el 01 de enero de 2001 hasta el 31 de diciembre de 2001, el cual anexa con letra “C”. Segundo contrato de arrendamiento: Celebrado en fecha 10 de enero de 2002, inserto en los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Estado Falcón, bajo el Nro. 38 del Tomo 01 con vigencia desde el 01 de enero de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2002, el cual anexa con la letra “D”. Tercer contrato de arrendamiento: Celebrado en fecha 14 de marzo de 2003, e inserto en los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Estado Falcón, bajo el Nro. 29 del Tomo 16, con vigencia desde el 01 de enero de 2003 hasta el 31 de diciembre de 2003, el cual anexa con la letra “E”. Cuarto contrato de arrendamiento: Celebrado en fecha 17 de febrero de 2004, e inserto en los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo del Estado Falcón, bajo el Nro. 78 del Tomo 09, con vigencia desde el 01 de enero de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2004, el cual anexa en original signado con la letra “A”.

Que se evidencia de los contratos anteriores, la manifiesta intención de las partes contratantes de celebrar los contratos por tiempo determinado y no indeterminado, estipulándose para cada uno de ellos, la duración de un año.

Que antes del vencimiento del último contrato de arrendamiento, su mandante notificó verbalmente al ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, su decisión de no prorrogar ni renovar voluntariamente el mismo, manifestándole que a partir de su vencimiento comenzaría a correr la prórroga legal, por lo que no se suscribió nuevo contrato de arrendamiento, razón por la cual vencida la vigencia del contrato, el día 31 de diciembre de 2004, comenzó a correr la prórroga, la cual venció el 31 de diciembre de 2005.

Que a pesar de haberle exigido verbalmente en varias oportunidades al ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, injustificadamente e inexplicablemente ha hecho caso omiso a tales requerimientos, incumpliendo con su obligación de entregarle a su representada el inmueble en cuestión, libre de personas y de bienes.

Que en virtud de lo expuesto, procedió en nombre de su representada a solicitar una inspección ocular al inmueble objeto del contrato, a los fines de determinar las condiciones ñeque se encontraba el mismo, y ante la apertura de la prórroga legal, para evitar así que pudieran ocasionar posibles daños al referido inmueble, la cual se practicó sólo en su parte exterior, en virtud de la negativa de acceso al inmueble por parte del ciudadano R.A.H., titular de la cédula de identidad Nro. V-18.940.145, hijo del demandado M.A. Hamad Abo Se.

Que por todo lo expuesto procede en nombre de su representada a demandar formalmente al ciudadano M.A. HAMAD ABO SE por CUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACION DE ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DEL LAPSO DE DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DE LA PRÓRROGA LEGAL, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal en lo siguiente: Primero: A que entregue de inmediato, totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado y; Segundo: A pagar las costas del presente juicio.

En fecha 31 de enero de 2006, se admite la demanda por ante el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial de Estado Falcón, ordenándose la citación del ciudadano M.A. HAMAD ABO SE.

En fecha 22 de febrero de 2006, el alguacil titular Á.C.H. consigna recaudos de citación que le fueran entregados para citar al ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, y expone los motivos por la cual el demandado se negó a firmar los mismos.

……………

En fecha 07 de Marzo de 2006, presenta demanda de TERCERÍA el abogado F.S.P., actuando en su carácter de apoderado judicial del HOTEL RESTAURANTE Y CERVECERIA EUZKALDUNA C.A., contra los ciudadanos M.L.W.V.D.M. y M.A. HAMAD ABO SE, la cual se admite en fecha 14 de marzo de 2006.

………….

En fecha 14 de marzo de 2006, se ordena la notificación en el juicio principal del demandado ciudadano M.A. HAMAD ABO SE M.A. HAMAD ABO SE de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 04 de abril de 2006, la Secretaria deja constancia de haber cumplido las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04 de abril de 2006, presenta diligencia el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, debidamente asistido por el abogado M.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 58.970, mediante la cual se da por citado en el presente juicio.

En fecha 07 de abril de 2006, el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE otorga Poder Apud-Acta a la abogada B.D.C.G.J.. En esta misma fecha el ciudadano demandado presenta escrito contentivo de oposición de cuestiones previas, contestación a la demanda y reconvención, y también en esa misma fecha por auto separado se admite la reconvención presentada por el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, asistido de abogado. En el referido escrito el demandado reconviniente expone:

Que en relación a las cuestiones previas, opone las siguientes: 1) La contemplada en el artículo 346, numeral 6 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de la demanda, de la siguiente manera: a) Por cuanto la accionante indica que es propietaria de un inmueble ubicado en la avenida Ecuador con calle Falcón, de esta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, y también indica que ha celebrado con él cuatro contratos de arrendamiento a tiempo determinado, sin indicar cual es el objeto de esos contratos de arrendamiento, pues no indica que tales contratos de arrendamiento se refieran al inmueble al cual se refiere como de su propiedad; b) Por cuanto no consta de modo expreso el objeto de la pretensión, en el sentido que la demandante no determina ni específica de modo indubitable que los contratos que alega vencieron en su vigencia y en su prórroga legal versen o tengan por objeto tal o cual inmueble; c) Por cuanto la parte demandante demanda las costas, y éstas no forman parte de la pretensión. 2) La existencia del plazo pendiente de la relación arrendaticia convencional, de conformidad con lo establecido en el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los cuatro contratos de arrendamiento celebrados entre las partes convirtieron la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado a tenor de lo dispuesto en el artículo 1614 del Código Civil, considerando que el primer contrato es vinculante respecto a la relación arrendaticia, y los demás contratos sólo constituyen prórrogas, y que, además, a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 7 ejusdem debió ser notificado para que naciera la prórroga legal.

Que en relación a la contestación al fondo de la demanda y reconvención, afirma que es cierto que la accionante es propietaria del inmueble objeto del presente litigio, y que es cierto que ha celebrado con la demandante cuatro contratos escritos de arrendamiento, descritos en el libelo, pero que también es cierto que en el libelo de la demanda la demandante no menciona de modo expreso el objeto del inicial contrato de arrendamiento, omisión que constituye contradicción libelar contenida en el petitorio, cuando expresa que lo demanda a que le entregue de inmediato, totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado, lo cual no lo dice expresamente en el libelo, sino que se limita a identificar un inmueble que alega ser de su propiedad, pero que, en modo alguno, afirma que ese inmueble es el objeto del contrato de arrendamiento.

Que no es cierto y por lo tanto rechaza y contradice, la afirmación libelar que por haberse estipulado en cada contrato de arrendamiento un lapso de un año de duración para cada contrato, ello constituya una manifiesta intención de las partes de celebrar cada contrato por tiempo indeterminado, siendo que por efecto de las prórrogas sucesivas de la vigencias del primer contrato, cuya vigencia expiró el 31 de diciembre de 2001, se convirtió por voluntad de las partes contratantes y por ministerio de la Ley en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Que niega, rechaza y contradice que se le hubiera manifestado por parte de la demandante su decisión de no prorrogar ni renovar el vencimiento del último contrato de arrendamiento y también niega, rechaza y contradice que se le hubiere manifestado que a partir de su vencimiento comenzaría a correr la prórroga legal, sosteniendo como prueba de ello, el hecho de que no se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento.

Que ha venido cancelando los cánones mediante consignaciones en el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.

Que niega, rechaza y contradice lo afirmado por la actora, en relación a que el contrato de arrendamiento hubiere vencido el 31 de diciembre de 2004, y que a parir de esa fecha comenzara a correr la prórroga legal, de manera que las rechaza y contradice por que ni ha vencido la vigencia contractual del arrendamiento que debe ponerse fin mediante una notificación personal escrita o judicial, todo en resguardo de una seguridad jurídica.

Que es cierto que la demandante hizo practicar una Inspección ocular, al inmueble objeto del presente litigio, pero niega, rechaza y contradice que la misma se haya realizado para determinar las condiciones del inmueble, dizque ante la apertura de la prórroga legal, ya que la relación arrendaticia convencional que lo vincula con la demandante no ha terminado y mal puede iniciarse una prórroga legal sin haberse concluido la prórroga convencional.

Que la relación contractual está vigente con ocasión de las continuas y consecutivas prórrogas convencionales correspondientes a los años 2002, 2003, 2004, 2005 y 2006.

Que por las razones expuestas, con fundamento en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, propone reconvención contra la ciudadana L.M.W.V.D.M., para que convenga o de lo contrario a ellos sea condenada por el Tribunal, en la continuación convencional de la relación arrendaticia que ha venido discurriendo mediante prórrogas suscitas y anuales, cuyo objeto es el edificio “Euzkalduna”, ubicado en la avenida Ecuador, esquina con calle Falcón, de esta ciudad de Punto Fijo, propiedad de la demandante. Estima la reconvención en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo).

En fecha 07 de abril de 2006, se admite la reconvención de la demanda presentada por el ciudadano M.A. Hamad Abo Se, en contra de la ciudadana L.M.W.V.d.M..

En fecha 10 de abril de 2006, el abogado J.M. actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana L.M.W.V.D.M., presenta escrito de contradicción de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada ciudadano M.A. HAMAD ABO SE.

En fecha 18 de abril de 2006, el abogado J.M. actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana L.M.W.V.D.M., presenta escrito de contestación al fondo a la reconvención, en la que expone:

Que su poderdante procedió a dar en arrendamiento al ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, un edificio de su propiedad ubicado en la Calle Ecuador, esquina Calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón.

Que dicha relación arrendaticia comenzó así: Primer contrato: desde el 01 de enero de 2001 hasta el 31 de diciembre de 2001; Segundo contrato: desde el 01 de enero de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2002; Tercer contrato: desde 01 de enero de 2003 hasta el 31 de diciembre de 2003, y; Cuarto y Ultimo contrato: desde el 01 de enero de 2004 hasta el 31 de diciembre de 2004.

Que los indicados contratos están determinados por la fecha de inicio y conclusión del mismo, y que la intención de las partes fue la de suscribir contratos nuevos y por tiempo determinado, es decir, tanto el arrendador como el arrendatario saben de antemano cuando comienza la relación contractual y cuando finaliza la misma, no constituyéndose prórroga alguna.

Que el artículo 1614 del Código Civil opera sólo para el caso cuando El Arrendador deja en posesión del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, sin la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, y que si fuera como lo alega el demandado de autos ¿para qué existiría el artículo 1599 ejusdem?. Que ha de entenderse que el espíritu, propósito y razón del legislador fue establecer un artículo que protegiera al inquilino en caso de que el propietario y/o arrendador no celebrara una nueva contratación y lo dejara efectivamente en posesión del inmueble arrendado.

Que la voluntad de las partes era celebrar contratos a término fijo

En fecha 04 de mayo de 2006, se admite escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada B.D.C.G.J., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.A. HAMAD ABO SE.

En fecha 17 de mayo de 2006, se agrega oficio Nro. 0010-2006 de fecha 16 de mayo de 2006, procedente de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón.

En fecha 26 de febrero de 2007, el tribunal ordena notificar a las partes a los fines de una conciliación en el presente juicio.

En fecha 02 de marzo y 02 de abril de 2007, el alguacil consigna boletas de notificación debidamente firmadas por las partes.

En fecha 03 de agosto de 2007, el tribunal dicta decisión en el cual declara sin lugar las cuestiones previas opuestas por el demandado, sin lugar la reconvención propuesta por el demandado ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, sin lugar la demanda de TERCERÍA propuesta por la sociedad de comercio HOTEL RESTAURANTE Y CERVECERIA EUZKALDUNA C.A y con lugar la demanda que por Cumplimiento de la Obligación de entrega del Inmueble arrendado por vencimiento del lapso de duración del contrato de arrendamiento y por vencimiento del término de la prórroga legal, intentada por la ciudadana L.M.W.V.D.M. contra el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE.

En fecha 25 de septiembre de 2007, el tribunal oye en ambos efectos la apelación formulada por los abogados F.S.P., actuando en su carácter de apoderado judicial de la tercera interviniente HOTEL RESTAURANTE Y CERVECERIA EUZKALDUNA C.A y por la abogada B.D.C.G.J., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, ordenándose remitir el original del expediente al Juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, para que conozca del recurso de apelación.

En fecha 18 de octubre de 2007, se le da entrada a la presente causa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, fijándose la causa para sentencia.

En fecha 07 de noviembre 2007, se agregan las pruebas presentadas en segunda instancia por la parte demandada en el juicio principal y la demandante en tercería.

En el Cuaderno donde se lleva el juicio de tercería a que se hace mención ocurrió lo siguiente:

En fecha 07 de marzo de 2006, el abogado F.I.S.P., en su carácter de apoderado judicial de la firma mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZKALDUNA C.A., presenta demanda de tercería en contra de los ciudadanos L.M.W.V.D.M. y M.A. HAMAD ANO SE, en la que expone:

Que interviene en nombre de su representada como tercero en el presente juicio, fundándose en que la Sociedad Mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZKALDUNA C.A., primero como arrendataria y hoy como subarrendataria en la relación arrendaticia, pero en ambos casos como poseedora precaria cuyo objeto es el inmueble que ocupa su establecimiento mercantil, dedicado al alquiler de habitaciones en hotel, expendio de licores en cantina anexo restaurante, club nocturno, presentación de talento en vivo y variedades, tal como se evidencia de acta constitutiva y estatutos sociales que anexa marcada con la letra “C”, discurrida por mas de diez años.

Que desde el inicio de su constitución como sociedad mercantil y personería jurídica adquirida mediante su inscripción en el Registro Mercantil en fecha 25 de septiembre de 1990, su representada HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZKALDUNA C.A, hasta la presente fecha, ha venido ostentando la condición de poseedora precaria con los títulos jurídicos de arrendataria hasta el 20 de febrero de 2001 y a partir del 21 de febrero de 2001 como subarrendataria en la relación arrendaticia sobre el inmueble que ocupa y en el cual cumple su objeto social, ubicado en la avenida Ecuador esquina con calle Falcón de esta ciudad de Punto Fijo, y que tales títulos jurídicos dimanan de los sendos contratos de arrendamiento suscritos con la propietaria del mismo, ciudadana L.M.W.V.D.M., y de los sendos contratos de subarrendamiento con el ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, nuevo arrendatario a partir del 01 de enero de 2001, mediante contrato de arrendamiento con vigencia a partir de fecha 01 de enero de 2001, y que mediante este contrato se autorizó a dicho arrendatario M.A. HAMAD ABO ASE, para sub-arrendar total o parcialmente el inmueble arrendado sin limitación temporal, con la circunstancia de que la vigencia de ese contrato de arrendamiento se fue prorrogando anualmente a la par que también se fue extendiendo en el tiempo y prorrogando la relación arrendaticia a favor de su representada mediante tantos y cuantos contratos de subarrendamiento sirvieron para mantenerla en posesión precaria convencional sobre el inmueble de marras.

Que para demostrar la relación arrendaticia por mas de 10 años sobre el inmueble identificado en autos, discurrida ininterrumpidamente a favor de su representada, señala los contrato de arrendamiento y de sub –arrendamientote de la siguiente forma: 1) Constituida su representada funcionó en el inmueble propiedad de la demandante, mediante contrato autenticado por la Notaría Pública Primera de Punto Fijo Estado Falcón, en fecha 03 de abril de 1991, inserto bajo el Nro. 62, Tomo 13 de los libros respetivos, el cual anexa con la letra “D” en copia certificada, en cuya cláusula tercera se estipuló la vigencia del contrato de arrendamiento por dos años, contados a partir del 01 de junio de 1991 hasta el 01 de junio de 1993, previéndose la posibilidad de prórroga por igual período, si dentro de los tres meses a la terminación del contrato las partes no se notifiquen recíprocamente su voluntad de rescindirlo. 2) Contrato de arrendamiento nuevamente celebrado con el ciudadano G.B.S., otrora representante legal de su representada, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Estado Falcón, en fecha 22 de abril de 1994, inserto bajo el Nro. 129, Tomo 129 de los Libros respetivos el cual anexa en fotocopia con la letra “E”, en cuya cláusula tercera se estipuló la vigencia del contrato de arrendamiento por un año, contados a partir del 01 de junio de 1994 hasta el 31 de mayo de 1995, con posibilidades de prórroga. 3) Contrato de arrendamiento también celebrado con el ciudadano G.B.S., el cual anexa con la letra “F” en copia fotostática, en cuya cláusula segunda se estipuló la vigencia del arrendamiento por un año, contados a partir del 01 de junio de 1995 hasta el 31 de mayo de 1996, continuando funcionando el Hotel Restaurante y Cervecería Euzkalduna. 4) Contrato de arrendamiento también celebrado con el ciudadano G.B.S., el cual anexa con la letra “G” en fotocopia, en cuya cláusula segunda se estipuló la vigencia del arrendamiento desde el 01 de junio de 1996 hasta el 31 de mayo de 1997, para continuar funcionando el fondo de comercio de su representada.

Que destaca que la relación arrendaticia con su representada, para el funcionamiento del fondo de comercio propiedad de su representada HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, C.A., se ha mantenido ininterrumpidamente desde su constitución en fecha 25 de septiembre de 1990, pues, ésta es la que explota su fondo de comercio. 5) El de fecha 06 de febrero de 2001; 6) El de fecha 10 de enero de 2002; 7) El de fecha 14 de marzo de 2003, 8) El de fecha 17 de febrero de 2004.

Que siempre ha sido practica de la demandante el haber celebrado los contratos de arrendamiento para el funcionamiento del fondo de comercio HOTEL RESTAURANTE Y CERVECERIA EUZKALDUNA, con sus representantes legales, primero con G.B.S. y posteriormente con el demandando M.A. Hamad Abo Ase, presidente de su representada.

Que si bien las prórrogas tienen un lapso fijo, no así la relación arrendaticia que se tornó en indefinida, la que para su terminación debe mediar formal y expresa notificación, tanto de la arrendadora como del sub-arrendador, puesto que la voluntad expresada año a año por la demandante de continuar ininterrumpidamente la relación arrendaticia con prórrogas sucesivas anuales sobre el inmueble donde funciona el hotel, restaurant y cervecería, aparece reforzada con los sendos contratos de arrendamiento celebrados con el representante legal con el cargo de Presidente de mi representada, ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, a quien se le facultó expresamente para subarrendar el inmueble donde funciona el hotel, sin limitación temporal, continuando la demandante con la práctica repudiable de celebrar los contratos de arrendamiento con los representantes legales de mi representada y no per se con la sociedad mercantil.

Que la práctica usada por la demandante resultó frustrada con los sendos contratos de sub-arrendamiento que celebró el arrendador y demandado ciudadano M.A. Hamad Abo Ase, cuyo objeto es el inmueble ocupado por el fondo de comercio de su representada, continuando de esa forma mediante prórrogas sucesivas documentadas en contratos de subarrendamiento, la relación arrendaticia sobre el inmueble, manteniéndose en vigencia el celebrado el 21 de febrero de 2006 con duración hasta el 20 de febrero de 2007, y que tales contratos de subarrendamiento son: 9) El de fecha 21 de febrero de 201, 10) El de fecha 21 de febrero de 2002, 11) El de fecha 21 de febrero de 2003, 12) El de fecha 21 de febrero de 2004, 13) El de fecha 21 de febrero de 2005, 14) El de fecha 21 de febrero de 2006, que anexa marcados: “H”, “I”, “J”, “K”, “L” y “C”.

Que siendo la relación arrendaticia inmobiliaria el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluridad de transcendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.

Que su representada como sub-arrendataria está solvente y ha pagado todos los cánones de sub-arrendamiento estipulados contractualmente y nada adeuda por tal concepto.

Que por las razones expuestas propone demanda de tercería contra la demandante ciudadana M.L.W.V.D.M. y contra el demandado M.A. HAMAD ABO ASE, para que la primera en su carácter de propietaria y arrendadora del inmueble también identificado en autos, y el segundo como sub-arrendador del inmueble que ocupa como sub-arrendataria su representada, convengan o de lo contrario a ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: 1) En reconocer ambos a su representada HOTEL RESTAURANTE Y CERVECERIA EUZKALDUNA C.A., su derecho contractual de continuar la relación arrendaticia convencional sobre el inmueble que ocupa como sub-arrendataria y que arrendó la demandante L.M.W.V.D.M. al demandado M.A. HAMAD ABO ASE y, éste como persona natural, a su vez contractualmente facultado, sub-arrendó a su representada, toda vez que está solvente en el pago de las pensiones de sub-arrendamiento y el vigente contrato de sub-arrendamiento expira en su vigencia el 20 de febrero de 2007.

Estima la demanda en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo).

En fecha 14 de marzo de 2006, se admite la demanda de tercería.

En fecha 04 de abril de 2006, presenta diligencia el ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, debidamente asistido de abogado en la cual se da por citado en el juicio de tercería.

En fecha 07 de abril de 2006, el ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, otorga Poder Apud Acta a la abogada B.d.C.G.J..

En fecha 10 de abril de 2006, el alguacil Á.C. consigna recibo de citación debidamente firmada por el ciudadano abogado J.M. apoderado judicial de la ciudadana L.M.d.M..

En fecha 25 de mayo de 2006, la abogada B.d.C.G.J., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, presenta escrito de contestación a la demanda de tercería en la que expone:

Que conviene en la demanda de tercería en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado y que reconoce el derecho contractual, preferente e irrenunciable de la Firma Mercantil HOTEL RESTAURANTE Y CERVECERIA EUZKALDUNA C.A., de continuar la relación arrendaticia convencional sobre el inmueble que ocupa como sub-arrendataria y que le arrendó a su mandante la ciudadana L.M.W.V.D.M., también demandada en tercería, y que su mandante le subarrendó a dicha firma mercantil por estar expresamente autorizado por ésta para subarrendar.

Que reconoce los contratos escritos de subarrendamiento acompañados al libelo de tercería como fundamento de la pretensión de continuación de la relación arrendaticia.

En fecha 30 de mayo de 2006, el abogado J.M., actuando con el carácter antes dicho presenta escrito de contestación a la demanda de tercería en la que expone:

Que los contratos de arrendamiento celebrados entre su poderdante y el ciudadano G.B., se estableció que él no podía ni ceder ni traspasar el contrato de arrendamiento, es decir, que al no poder ceder ni traspasar los contratos de arrendamiento celebrados con su poderdante, incumplió con una de las cláusulas de los mismos, lo cual significa que su alegada cualidad de poseedora precaria y real inquilina no sea del todo cierta antes de dicha fecha.

Que su poderdante procedió a dar en arrendamiento al ciudadano M.A. HAMAD ABO SE un edificio de su propiedad ubicado en la calle Ecuador esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón, mediante los contratos que se ha mencionado anteriormente, por lo que la relación arrendaticia comenzó el día 01 de enero de 2001. Que antes de esa fecha el ciudadano G.B. no estaba autorizado a ceder ni a traspasar los contratos, ni estaba autorizado a subarrendar, por lo que la sociedad mercantil HOTEL RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A. no tienen ninguna relación de arrendamiento, ni de subarrendamiento, ni de posesión precaria ni real, dado que los contratos celebrados entre su poderdante y G.B. son intuitu personae, a tenor de lo establecido en el artículo 1579 del Código Civil

Que es falso de toda falsedad que su poderdante haya celebrado los contratos de arrendamiento con el ciudadano G.B., con la finalidad de que funcionara una empresa de su propiedad.

En fecha 10 de julio de 2006, el abogado J.M., actuando con el carácter antes dicho, presenta escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitida en fecha 12 y 20 de julio de 2006.

M O T I V A

Llegada la oportunidad para decidir y limitándose la presente controversia a la pretensión de la parte demandante, ciudadana L.D.M., en el juicio principal del cumplimiento de la obligación de la entrega de inmueble, la cual es negada por el demandado M.A. HAMAD ABO SE, quien, además reconviene a la parte demandante por continuación convencional de la relación arrendaticia, y donde también se plantea demanda de tercería por parte de la firma mercantil HOTE, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A. en contra de la demandante y del demandado en el juicio principal para que sea reconocido su derecho como subarrendataria, el tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la causa y lo hace previo a pronunciarse sobre las cuestiones previas propuestas y previo el análisis de las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera:

De la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 03 de agosto de 2007, apelan tanto la parte demandada en el juicio principal, ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, como la parte demandante en tercería, firma mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, C.A., encontrando el Tribunal que la referida sentencia decidió lo relativo a la oposición de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en el juicio principal; por lo que la apelación, en principio, parece comprender la decisión sobre tales cuestiones previas que se refieren a los ordinales 6 y 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo que las mismas no tienen apelación a tenor de lo establecido en el artículo 357 ejusdem, razón por la cual, y también por haberlo establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 00293, de fecha 08 de mayo de 2007, donde dejó sentado que: “…habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas –por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del Código Adjetivo Civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto al conocer la apelación contra aquella sentencia dictada por el a-quo, el tribunal de segunda instancia sólo le correspondía resolver al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones in comento”, este Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas y que fueron decididas por el a-quo. Así se decide.

Aclarado lo relativo a la apelación en relación a la decisión de las cuestiones previas, pasa este Tribunal a analizar las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL JUICIO PRINCIPAL:

Promueve la parte demandante acompañadas al libelo de la demanda las siguientes pruebas:

1) Inspección judicial practicada en fecha 11 de febrero de 2005, por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en la calle Ecuador esquina Falcón, edificio Euzcalduna de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, donde se procedió a notificar al ciudadano RAFAI AL HAMAD, dejándose constancia de que no se permitió el acceso al inmueble, que se designó como práctico-fotógrafo al ciudadano J.J.S., que la fachada del edificio EUZCALDUNA se encuentra en regular estado, al poder apreciar un cableado no empotrado, aires acondicionados y unos motores de artefactos eléctricos, así como una puerta de hierro pintada de marrón oxidada; que en la fachada del inmueble se observa tres avisos publicitarios en la parte externa, los cuales son: “HOTEL RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, C.A.”, “EL ANCLA, AGENCIA DE LOTERÍA” y “FALCON CREST, MINIMARKETERÍA”, y desde la acera hacia adentro de la entrada principal del edificio se observa otro aviso que se lee “PELUQUERÍA”. Prueba esta a la que se valora como demostrativa de los hechos en esa inspección establecidos, por cuanto, si bien fue evacuada extrajudicialmente, también fue promovida por la parte demandada en el juicio principal, a tenor de lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

2) Documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito F.d.E.F., en fecha 01 de diciembre de 1970, el cual quedó registrado bajo el No. 51, folios 129 al 131, Protocolo Primero, Tomo 1º Principal, Cuarto Trimestre, el cual se valora como demostrativo de que la demandante es propietaria del inmueble descrito en la demanda, ubicado en la calle Ecuador esquina con calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

3) Documentos contentivos de contratos de arrendamiento celebrados entre la ciudadana L.M.W.V.D.M. y el ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, sobre una edificación tipo local comercial, ubicada en la avenida Ecuador con calle Falcón, autenticados en fechas 06 de febrero de 2001, 10 de enero de 2002 y 14 de marzo de 2003, los cuales se valoran como demostrativos de la celebración de tales contratos de arrendamiento en los términos en ellos expuestos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

4) Documento contentivo de contrato de arrendamiento acompañado a la inspección ocular a que se ha hecho referencia, celebrado entre la ciudadana L.M.W.V.D.M. y el ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, sobre una edificación tipo local comercial, ubicada en la avenida Ecuador con calle Falcón, de la ciudad de Punto Fijo, Estado Falcón, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, en fecha 17 de febrero de 2004, bajo el No. 78, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones, el cual se valora como demostrativo de la celebración de tal contrato de arrendamiento en los términos en él expuestos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

5) Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Primera de Punto Fijo del Estado Falcón, en fecha 08 de abril de 1996, bajo el No. 01 del Tomo 35, mediante el cual la ciudadana L.W.V.D.M. da en arrendamiento al ciudadano G.B.S. una edificación ubicada en la avenida Ecuador esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón, desde el 01 de junio 1996 hasta el 31 de mayo de 1997 y en el cual en su cláusula QUINTA se le prohíbe expresamente al ciudadano G.B. no traspasar ni ceder el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora, el cual se valora como demostrativo de tales hechos de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

6) Testimonial del ciudadano G.B. para que ratifique instrumento privado emanado de él que se acompaña al escrito de promoción de pruebas presentado en el juicio de tercería, el cual no fue evacuado y por lo cual no se le otorga ningún valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA EN EL JUICIO PRINCIPAL

1) Documentos privados de subarrendamiento de fechas 21 de febrero de 2006, 21 de febrero de 2001, 21 de febrero de 2002, 21 de febrero de 2003, 21 de febrero de 2004, 21 de febrero de 2005, celebrados por el ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE con la sociedad mercantil denominada HOTEL RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, C.A., los cuales se valoran como demostrativos de de la existencia de tal hecho, sin que ello implique que se valoren como determinantes en la decisión que ha de tomarse en el presente juicio, pues, al momento de la argumentación correspondiente, el juez deberá considerar si es o no procedente el alegato de la parte demandante en el juicio principal y demandada en tercería de que el los contratos de subarrendamiento siguen la misma suerte de los contratos de arrendamiento, dado que no fueron desconocidos por las partes a quienes se le opuso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil.

2) Inspección Judicial promovida por la parte actora con el libelo de la demanda, evacuada por ante el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 11 de febrero de 2005, como demostrativa de la existencia y funcionamiento de las empresas que en dicha inspección se mencionan en el referido edificio, la cual ya fue valorado, y se ratifica tal valoración.

3) Documentos autenticados por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, del Estado Falcón, de fecha 03 de abril de 1991, inserto bajo el No. 62, Tomo 13, el primero; y el segundo de fecha 22 de abril de 1994, inserto bajo el No. 129, Tomo 129, donde la ciudadana L.M.W.V.D.M. da en arrendamiento al ciudadano G.B.S. un inmueble ubicado en la calle Ecuador esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón, donde funciona un fondo de comercio denominado HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, los cuales se valoran como demostrativos de ese hecho, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

4) Prueba de Informes al Departamento de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Carirubana del Estado Falcón, constando respuesta de la mencionada institución al folio 114 del expediente que contiene el juicio Principal, mediante oficio No. 0010-2006, de fecha 16 de mayo de 2006, donde se informa que el establecimiento comercial “HOTEL RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, C.A. ha funcionado en la avenida Ecuador esquina calle Ecuador desde el año 2000, prueba que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de tal hecho.

PRUEBAS DEL DEMANDANTE EN TERCERÍA

1) Documento contentivo del Acta Constitutiva Estatutos del HOTEL, RESTAURANTE Y CERVECERÍA EUZKALDUNA C.A., marcado “B”, el cual se valora como demostrativo de tal hecho a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

2) Contrato de subarrendamiento de fecha 21 de febrero de 2006, marcado con la letra “C”, el cual ya fue valorado y se ratifica su valoración en los mismos términos efectuados ut supra.

3) Documento marcado “D”, contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 03 de abril de 1991, inserto bajo el No. 62, Tomo 13, donde la ciudadana L.M.W.V.D.M. da en arrendamiento al ciudadano G.B.S. un inmueble ubicado en la calle Ecuador esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón, donde funciona un fondo de comercio denominado HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, el cual ya fue valorado, y se ratifica su valoración.

4) Documento marcado “E”, contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 22 de abril de 1994, inserto bajo el No. 129, Tomo 129, donde la ciudadana L.M.W.V.D.M. da en arrendamiento al ciudadano G.B.S. un inmueble ubicado en la calle Ecuador esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón, donde funciona un fondo de comercio denominado HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, el cual ya fue valorado, y se ratifica su valoración.

5) Documento marcado “F”, contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 18 de mayo de 1995, inserto bajo el No. 38, Tomo 45, donde la ciudadana L.M.W.V.D.M. da en arrendamiento al ciudadano G.B.S. un inmueble ubicado en la calle Ecuador esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón, el cual se valora como demostrativo de tal hecho a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

6) Documento marcado “G”, contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, en fecha 08 de abril de 1996, inserto bajo el No. 1, Tomo 35, donde la ciudadana L.M.W.V.D.M. da en arrendamiento al ciudadano G.B.S. un inmueble ubicado en la calle Ecuador esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo del Estado Falcón, el cual se valora como demostrativo de tal hecho a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

7) Documentos privados de subarrendamiento de fechas, 21 de febrero de 2001, 21 de febrero de 2002, 21 de febrero de 2003, 21 de febrero de 2004, 21 de febrero de 2005, celebrados por el ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE con la sociedad mercantil denominada HOTEL RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, C.A., los cuales ya fueron valorados y se ratifica su valoración.

8) Documentos marcados “M”, “N”, “N” y “O” contentivos de copias de Actas de accionistas de la sociedad mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A., donde el ciudadano G.B.S. vende las 1000 acciones que posee en dicha sociedad al ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, que representan el total accionario de dicha empresa; designación del Presidente y representante legal de la compañía; aprobación de los Estados Financieros desde 1991 hasta 1999, las cuales se valoran como demostrativas de tales hechos a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

9) Documentos administrativos marcados “P, Q, R, S y T” contentivos de Licencia de Funcionamiento expedida por la Alcaldía del Municipio Carirubana, Permiso Sanitario expedido por el Ministerio de Sanidad y Asistencia Social, R.I.F. de la demandante en tercería, y pagos de Patente de Industria y Comercio, los cuales se valoran como demostrativos de su contenido, a tenor de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos.

Valoradas como han sido las pruebas promovidas y evacuadas por las partes el Tribunal pasa a decidir al fondo la controversia y los hace de la siguiente manera:

La demanda que da origen al presente juicio tiene como pretensión el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento del lapso de duración del contrato de arrendamiento y por vencimiento del término de prórroga legal, alegándose que la arrendadora demandante en el juicio principal celebró con el arrendatario M.A. HAMAD ABO SE, cuatro contratos de arrendamiento a tiempo determinado, con vigencia de un año cada uno, a partir del día 01 de enero de 2001 hasta el día 31 de diciembre de 2004, y que la prórroga legal transcurrió desde el día 01 de enero de 2005 hasta el 31 de diciembre de 2005, siendo la voluntad de las partes celebrar contratos por un lapso de un año cada uno, es decir, por tiempo determinado y no indeterminado, invocando como fundamento de derecho el artículo 1599 del Código Civil.

La parte demandada conviene en que en efecto celebró los mencionados contratos de arrendamiento con la parte demandante sobre el inmueble ubicado en la avenida Ecuador esquina con calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, pero rechaza que por el hecho de haberse realizado cada contrato por el tiempo de un año, ello haya constituido una manifiesta intención de las partes de celebrar cada contrato por tiempo determinado, pues, por efecto de las respectivas prórrogas se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado a tenor de lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, por lo que el contrato se encuentra vigente.

Señala la parte demandada que también fue autorizado por la arrendataria a subarrendar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y que son sus subarrendatarias la firmas mercantiles HOTEL RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A., PANADERÍA FALCON CREST, C.A., y E & L CELULAR SERVICE COMPAÑÍA ANÓNIMA.

Así planteada la situación corresponde al juzgador determinar si, en efecto, los referidos contratos de arrendamiento fueron a tiempo determinado o fueron a tiempo indeterminado, en tal sentido, se encuentra que en la doctrina, en particular, en opinión del doctor J.L.A.G., se afirma que: “Si en un contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas” (Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 15ª Edición, Universidad Católica A.B., Caracas, 2005, Pág. 371), y en el presente caso, se realizaron contratos consecutivos a tiempo determinado, lo que implica que la intención de las partes fue contratar, como lo afirma el demandante, por tiempo determinado, pues, el artículo 1614 del Código Civil invocado por el demandado, establece una situación distinta, que prevé una circunstancia de hecho en que el arrendador no hace ningún tipo de oposición ni nada dice al término del contrato, pero en el caso que nos ocupa, el arrendador ratificaba en cada oportunidad del vencimiento del contrato su intención de que el contrato siguiera siendo a tiempo determinado.

Asimismo se encuentra que el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., mediante sentencia de fecha 04 de julio de 2003, expediente No. 8592, publicada en la serie JURISPRUDENCIA Ramírez & Garay correspondiente, estableció:

Los contratos en que se prevé un término fijo y su renovación por períodos determinados, son arrendamientos por tiempo determinado en los que se confiere a las partes el derecho a rescindir el contrato por voluntad unilateral, es decir de prescindir de la renovación; de lo que se infiere la circunstancia de que todo contrato en el que se prevea un término determinado y su renovación por períodos determinados, está sobreentendido que cualquiera de las partes puede darlo por terminado a su vencimiento o al de cualquiera de sus prórrogas, sin necesidad de que ello se establezca expresamente

,

Criterio éste que es concordante con lo establecido en el artículo 1599 del Código Civil, que establece:

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio

,

También se encuentra en la jurisprudencia nacional, en decisión de fecha 10 de enero de 1997, dictada por el Juzgado superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., en el expediente No. 8.353 (Dr. O.R.P. TAPIA, JURISPRUDENCIA DE LOS TRIBUNALES DE ÚLTIMA INSTANICA correspondiente a esa fecha, pág. 232), lo siguiente:

En relación con el alegato de la parte demandada, en el sentido de que en el caso de autos operó la tácita reconducción, haciendo valer las consignaciones de los alquileres, antes referidos, encuentra el tribunal que para que se dé la figura contemplada en el artículo 1.614 del Código Civil, se requiere que el arrendatario continúe ocupando el inmueble, una vez vencido el contrato, sin oposición del arrendador, es decir, con el consentimiento de éste. En el caso que nos ocupa la presente acción constituye una clara demostración de la oposición de las arrendadoras, por lo que no es procedente el alegato de la demandada. Así se decide

.

Se plantea en esta decisión, el caso de que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario siga ocupando el inmueble, aclarándose que para que ocurra la tácita reconducción debe el arrendatario continuar ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador; situación ésta que era vista de esa manera antes de la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 01 de enero de 2000, pero con la entrada en vigencia de ésta se plantea un nueva situación, y es que, si bien se establece un día fijo para la terminación del contrato, el arrendador obligatoriamente debe soportar una prórroga que depende de la potestad del arrendatario, por lo que, si el arrendatario opta por seguir ocupando el inmueble, de nada vale el consentimiento del arrendador, pues, a éste sólo le queda esperar que se cumpla la prórroga, para solicitar, si esa fuere su voluntad, el cumplimiento del contrato, en consecuencia, sólo podrá saberse si la voluntad del arrendador es continuar la relación arrendaticia, en el caso de la tácita reconducción, bajo el imperio de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se termine el período de la prórroga; en consecuencia debe concluirse que la relación arrendaticia existente entre la ciudadana L.M.W.V.D.M. y el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE fue una relación a tiempo determinado. Así se decide.

Afirma la parte demandada que el contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana L.M.W.V.D.M. está vigente por la sucesivas prórrogas de la manera como ha quedado explanado, y que por cuanto tiene una vigencia de más de cinco años, le corresponde una prórroga de tres años, por lo que está dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en base a lo expuesto propone reconvención en contra de la ciudadana L.M.W.V.D.M. para que convenga en la continuación de la relación arrendaticia. En lo que se refiere a este alegato de la parte demandada, el Tribunal observa que el mismo queda desvirtuado por la decisión anterior que determinó que la relación arrendaticia que nos ocupa en este juicio, celebrada entre los tantas veces mencionados ciudadanos L.M.W.V.D.M. y M.A. HAMAD ABO SE fue por tiempo determinado. Así se deja establecido.

En la demanda de tercería incoada por la firma mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A., se afirma que la referida firma mercantil ha ocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el juicio principal, desde el mismo momento de su constitución en fecha 25 de septiembre de 1990, primero como arrendatario y luego como subarrendatario, por lo que tiene derecho a continuar en dicha posesión; señalando que los títulos jurídicos dimanan de los contratos de arrendamiento celebrados entre el demandante y el demandado en el juicio principal, donde se le autorizó a este último a subarrendar sin limitación temporal.

En la misma demanda de tercería se indica que la prueba de la relación arrendaticia por más de diez años está reflejada en los contratos de arrendamiento celebrados entre la ciudadana L.M.W.V.D.M. con el ciudadano GIUSEPE BERTOLI SIMONINI, otrora propietario del fondo de comercio, de los cuales ya se ha hecho referencia, donde específicamente en el autenticado en fecha 22 de abril de 1994, se estableció que en el referido inmueble funcionaría la firma mercantil HOTEL, RESTAURANTE Y CERVECERÍA EUZCALDUNA; y también en los contratos de arrendamiento celebrados posteriormente con el ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, de los cuales también se ha hecho referencia. Para decidir sobre tales alegatos, se observa que, afirma la sentenciadora del a-quo, que la ciudadana L.M.W.V.D.M. mantuvo una relación arrendaticia con el ciudadano G.B.S. desde el 1º de junio de 1991 hasta el 31 de diciembre de 2000, mediante una serie de contratos, los cuales valoró el referido tribunal como plena prueba, y que también lo ha hecho esta alzada; apreciando la referida juzgadora que el ciudadano G.B.S. siempre fungió como arrendatario a título personal y no como Presidente o accionista de la sociedad mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A., aun cuando en el texto de alguno de los contratos de arrendamiento se mencionara que en el inmueble arrendado funcionara el HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A., pero con la salvedad que se estableció la prohibición de ceder, traspasar y subarrendar el contrato, por lo que concluye la mencionada juzgadora que el contrato fue entre la ciudadana L.M.W.V.D.M. y el ciudadano G.B.S., y que en consecuencia la tercera interviniente, sociedad mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA, C.A. no tiene el carácter de arrendataria del inmueble desde 1991. Asimismo toma en cuenta el Tribunal para decidir sobre los alegatos planteados en la demanda de tercería, que en el escrito presentado por la tercera interviniente en segunda instancia, señala que juzgadora del a-quo fundamenta su decisión sobre la demanda de tercería en la no opuesta defensa de falta de cualidad como arrendatario del demandado, ciudadano M.A. HAMAD ABO ASE, argumentando que al momento de suscribir los contratos de subarrendamiento el 21 de febrero de 2005 y 21 de febrero de 2006, el arrendatario M.A. HAMAD ABO ASE no tenía la condición de arrendatario, porque la relación arrendaticia con la ciudadana L.M.W.V.D.M. había terminado el 31 de diciembre de 2004, señalando tal proceder infringe el principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que tal defensa no fue opuesta; alegato, este último, que queda desvirtuado al observarse que al contestar la demanda de tercería, la propietaria del inmueble L.M.W.V.D.M., en la persona de su apoderado judicial, señala expresamente que los contratos de subarrendamiento siguen la misma suerte del contrato principal, con lo que dejó sentado, según su afirmación, que al vencerse el contrato de arrendamiento el arrendatario no podía efectuar ningún otro contrato de subarrendamiento, por lo que a criterio de este juzgador de alzada la juzgadora a-quo no violó el principio dispositivo del proceso.

Así planteada la situación con relación a la posesión de la parte interviniente en tercería, se encuentra, que en efecto, ésta, no aparece como arrendataria en ninguno de los contratos de arrendamiento celebrados por la ciudadana L.M.W.V.D.M. con el ciudadano G.B.S. que constan en el curso del proceso, tal como lo afirma la parte demandante reconvenida en el juicio principal y demandada en tercería, al señalar que la firma mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERIA EUZCALDUNA, C.A., no puede invocar la condición de arrendataria, ni subarrendataria, ni de poseedor precario antes del 21 de febrero de 2001. Sobre tal hecho observa el Tribunal que en los contratos autenticados en fechas 03 de abril de 1991 y 22 de abril de 1994, entre la ciudadana L.M.W.V.D.M. y G.B., se deja constancia de que en el inmueble arrendado funciona el fondo de comercio denominado HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A., pero que en los contratos posteriores tal aclaratoria no aparece, incluso se prohíbe ceder o traspasar el contrato de arrendamiento, por lo que, como lo indica la parte demandante en el juicio principal y demandada en tercería L.M.W.V.D.M., no podía el arrendador ceder ni traspasar el contrato, por lo que concluye este juzgador que no tuvo la firma mercantil demandante en tercería HOTEL, RESTAURANT Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A., la condición de arrendataria antes del 21 de febrero de 2001. Así se decide.

Señala la parte demandante en el juicio principal y demandada en tercería, ciudadana L.M.W.V.D.M., en la contestación de la demanda de tercería, que dio en arrendamiento al ciudadano M.A. HAMAD ABO SE el referido edificio ubicado en la calle Ecuador esquina calle Falcón de la ciudad de Punto Fijo, Estado Falcón, mediante contratos a término fijo, y que los contratos de subarrendamiento mencionados corren la misma suerte que el principal, y que por lo tanto el subarrendatario también deberá desocupar.

Sobre el contrato de subarrendamiento, para poder decidir sobre la demanda de tercería propuesta, hay que destacar que en la doctrina y según la opinión del doctor J.L.A.G., en su obra citada (pág. 387 y 398 respectivamente), se señala que: “El subarrendamiento, como hemos visto, en principio, no afecta las relaciones entre arrendador y arrendatario cuyos derechos y deberes recíprocos subsisten”, y “…el subarrendatario carece de acción directa (contractual) frente al arrendador puesto que él no es sino un arrendatario del subarrendador. Es cierto que puede ejercer los derechos de éste frente al arrendador por vía de acción oblicua (C.C. art. 1.278); pero debe rechazarse el argumento de que el subarrendatario tiene acción directa frente al arrendador con el argumento de que la no prohibición de subarrendar constituye un mandato del arrendador al arrendatario para que escoja a eventuales subarrendatarios. Nada obsta, por lo demás, para que el subarrendatario pueda ejercer contra el arrendador acciones directas fundadas en el hecho ilícito”, por lo que en consecuencia, a criterio de este juzgador, siguiendo la opinión citada, que le sirve de argumento de autoridad, el subarrendamiento celebrado entre el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE con la firma mercantil HOTEL, RESTAURANTE Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A. no afecta las relaciones entre el arrendador y el arrendatario, y los derechos y deberes entre ambos subsisten, por lo que debe entenderse que, siendo como ha quedado determinado que la relación arrendaticia entre la ciudadana L.M.W.V.D.M. y el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE fue una relación a tiempo determinado, resulta lógico entender, de la manera como lo manifiesta la parte demandante en el juicio principal y demandada en tercería, y como a la vez lo afirma la sentenciadora a-quo, que el contrato de subarrendamiento sigue la misma suerte del contrato principal, criterio que acoge también este juzgado de alzada, por lo que se impone confirmar la decisión de la juzgadora a-quo en lo que a este punto se refiere. Así se decide.

Por otra parte se observa, siguiendo el mismo criterio doctrinal citado, que el subarrendatario no tiene acción directa contra el arrendador, puesto que él no sino un arrendatario del subarrendador, por lo que si bien tiene acción en contra del subarrendador no tiene acción en contra del arrendador, por lo que no debe prosperar la acción de tercería propuesta, y en ese mismo sentido el convenimiento realizado por el arrendatario-subarrendador en el juicio de tercería no tiene ningún efecto en contra de la propietaria demandante en el juicio principal y demandada en tercería, ciudadana L.M.W.V.D.M., en virtud del mismo criterio de que el subarrendatario no tiene acción directa en contra del arrendador, por lo que este Tribunal, obligado como está a revisar los presupuestos procesales para decidir sobre la homologación de un convenimiento y por cuanto el mismo afecta derechos del arrendador no obligado a favor del subarrendatario, niega la homologación del mismo, dejando sentado que el responsable frente al subarrendatario es el arrendatario-subarrendador y no el arrendador, tal como lo explica el doctor N.V.R. en su obra DERECHO MERCANTIL, Ediciones FABRETON, Caracas-Venezuela, 1982, pág. 459, donde afirma: “El subarrendador no debe subarrendar por un término mayor del contrato original; pues si lo hace, responderá ante el subarrendatario por los daños y perjuicios que le cause si le es exigida la desocupación por el arrendador del inmueble subarrendado, antes del vencimiento del contrato de subarriendo…”. Así se decide.

Siendo como ha quedado establecido, que la relación de arrendamiento en el presente caso fue una relación a tiempo determinado, se observa que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en este tipo de contrato existe una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, de la manera siguiente: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…Omissis…), b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”, por lo que habiendo existido entre la demandante y el demandado una relación de arrendamiento que duró cuatro años consecutivos, producto de cuatro contratos anuales, el arrendatario gozaba potestativamente, de conformidad con la Ley, con una prórroga de un año, la cual era obligatoria para la arrendadora, en tal sentido esa prórroga comenzó a correr a partir del día siguiente del vencimiento del último contrato, es decir, que la prórroga comenzó a correr, sin necesidad de desahucio, por ser el contrato a tiempo determinado a tenor citado artículo 1599 del Código Civil, a partir del primero de enero de 2005 y terminó el día 31 de diciembre de 2005, por lo que, habiendo finalizado la relación arrendaticia, incluida la prórroga, en fecha 31 de diciembre de 2005, entre la ciudadana L.M.W.V.D.M. y el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, se impone declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana L.M.W.V.D.M. en contra del ciudadano M.A. HAMAD ABO SE. Así se decide.

Conforme al análisis de las pruebas realizado y las argumentaciones sustentadas se concluye que debe decidirse la causa de la siguiente manera:

1) Sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada-reconviniente en la causa principal y demandada en tercería, ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, y por la demandante en tercería, firma mercantil HOTEL, RESTAURANTE Y CERVECERÍA EUZCALDUNA C.A., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 03 de agosto de 2007, la cual se confirma. Así se decide.

2) Con lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana L.M.W.V.D.M. en contra del ciudadano M.A. HAMAD ABO SE, por cuanto venció la relación arrendaticia entre ellos, incluyendo la prórroga. Asís de decide.

3) Sin lugar la reconvención por continuación convencional de la relación arrendaticia incoada por el ciudadano M.A. HAMAD ABO SE en contra de la ciudadana L.M.W.V.D.M., por cuanto ya se encuentra finalizada la relación arrendaticia que existió entre ellos de la manera como ha quedado explicado. Así se decide.

4) Sin lugar la acción de tercería por reconocimiento a su derecho de continuar ocupando el inmueble que posee precariamente como subarrendataria, incoada por la firma mercantil HOTEL, RESTAURANT Y CERVERCERÍA EUZCALDUNA C.A. en contra de los ciudadanos L.M.W.V.D.M. y M.A. HAMAD ABO SE, por cuanto habiendo finalizado la relación arrendaticia entre los ciudadanos L.M.W.V.D.M. y M.A. HAMAD ABO SE, el contrato de subarrendamiento sigue la misma suerte que el contrato de arrendamiento, de la manera como ha quedado establecido. Se deja expresa constancia que no se homologa el convenimiento efectuado por demandando en tercería M.A. HAMAD ABO SE por los motivos expuestos ut supra. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

En mérito de las situaciones de hecho y de derecho a.e.T. impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: