Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 26 de Octubre de 2012

Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la presente acción por cumplimiento de contrato, pues la misma no tiene asidero legal o fáctico.

Negó, rechazo y contradijo que una vez celebrado el contrato, por exigencia de los demandados, la actora haya efectuado pagos parciales.

Negó, rechazo y contradijo que la actora solo adeude la cantidad de Ochenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 87.500,00), a cada una de las codemandadas.

Negó, rechazo y contradijo que la actora acredite su voluntad de cumplir y cancelar el saldo deudor al comprar y ordenar la emisión de dos cheques de gerencia, los cuales son impugnados por los demandados.

Igualmente invoco la Exeptio Non Adimpleti Contractus. Señalando textualmente que:

No es una verdadera excepción, porque el demandante ha de probar que cumplió o esta dispuesto a cumplir. Por lo que corresponde la carga de la prueba es a la parte demandante, para demostrar haber cumplido o estar dispuesta a cumplir con la obligación. Lo cual no ha sucedido en el presente caso, evidenciado por la fecha en que fueron suscritos los documentos autenticados (desconocidos), que fueron un año y dos años después de la firma del contrato de compra venta.

Es decir, la obligación de la compradora hoy actora es de pagar la cantidad de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES, al momento de la firma del documento definitivo de venta en el Registro Subalterno correspondiente, es en ese momento cuando nace que la parte accionada, LOS PROMITENTES, cumplan con el deber firmar el documento definitivo de la venta en el Registro Subalterno correspondiente, a los OPTANTES. El lapso establecido, para el presente contrato es de 120 días continuos, contados a partir de la firma del referido contrato que lo fue el día 26 de julio de 2007, lapso este que termino y caduco en el mes de noviembre de 2007, sin que la parte optante ofreciera una oferta real de pago dentro del lapso estipulado. Todo de conformidad con lo pactado entre las partes en la cláusula segunda. Era dentro de ese plazo que la actora tenia que demostrar su voluntad de cumplir y cancelar el monto de la obligación y no uno o dos años después, como pretende probar ahora que lo hizo, al suscribir documentos autenticados de compra venta por los derechos con los codemandados N.E.S. Y B.L.S.H.. Lo cual se evidencia de los documentos autenticados de fechas 30 de julio de 2008 y 18 de noviembre de 2009.

Por lo que corresponde, reiteramos, que la parte demandante pruebe durante su acervo probatorio el cumplimiento de la obligación según la cláusula segunda que es Ley entre las partes, para que la parte accionada LA PROMITENTE, cumpliera con su deber de firmar el documento definitivo de venta en el Registro Subalterno correspondiente.

Siendo esto así, mal podría cumplir la PROMITENTE en su obligación aquí demandada, si la parte actora tampoco cumplió con su obligación dentro del lapso establecido de pagar la cantidad restante de la venta o sea el monto total de la venta que son CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES, en la actualidad representan CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES, para cubrir el total del pago del inmueble que ocasione la protocolización del documento definitivo de venta, en cuanto una obligación es derivada de la otra, es decir que tiene que cumplirse una para que se obligue la otra. Así mismo la parte actora no ha demostrado ni podrá demostrar que fue libertado de su obligación por cuanto no se encuentra en auto pago alguno de la cantidad adeudada causada por el contrato, que ocasione la firma del documento definitivo de compra pautado el la cláusula segunda del documento de compra venta y ningún medio pautado en nuestra legislación como el ofrecimiento al pago (Oferta Real de Pago) prueba esta por excelencia en el referente juicio, para poder ser libertado de tal obligación pactada en el documento de opción a compra y que es Ley entre las partes….

Expone la parte demandada que por las razones antes expuestas y las normas transcritas esta jugadora mal podría declarar con lugar la referida demanda de cumplimiento de contrato, por cuanto la accionante no demostró haber cumplido con la obligación pactada para que diera origen a la protocolización del documento de Opción a Compra.

DE LAS PRUEBAS

Estando en la oportunidad procesal para la promoción de las pruebas la parte demandante hizo uso de tal derecho de la siguiente forma:

Copia fotostática del documento de opción a compra suscrita por las partes en fecha 26/07/2007 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Iribarren del Estado Lara. Se valora como instrumento fundamental de la demanda y contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia fotostática de documento autenticado suscrito por la demandante y el codemandado N.S. y Oferta Real llevada a término por las mismas partes; se valora como prueba de la negociación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia certificado de venta suscrita entre la demandante y la co-demandada B.S. se valora como prueba de la negociación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copia fotostática de declaración sucesoral, documento de propiedad y solvencia municipal; se valora como prueba de la condición jurídica en torno al inmueble objeto del contrato.

Capitulo II.- Documentales.

Documental. Consiste en, documento marcado con la letra “A”, constante de dos (02) folios útiles, documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 30/07/2008; Consiste en, documento marcado con la letra “B”, copia certificada de la Oferta Real y Deposito efectuada por la ciudadana M.L.H., al co-demandado N.E.S.H., la cual se encuentra signada bajo el Nº KP02-V-2009-402, y el mismo cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.e.L.; instrumentos ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas.

Capitulo III.- Informes. De conformidad con el Artículo 433 del Código Procesal Civil, se acuerda oficiar a los organismos siguientes: Al Banco de Venezuela, ubicado en la Avenida 20 con Calle 30, Barquisimeto estado Lara, a los fines de que indique; Primero: Si emitió dos (2) cheques, signados bajo los Nos. 00131741 y 00131742, en fecha 30-11-2010, por la suma de Bs. 87.500,00 cada uno. Segundo: Señale que persona ordeno y cancelo el monto de los referidos cheques de gerencia. Tercero: Indique a favor de que persona fueron emitidos cada uno de los cheques señalados anteriormente. Se valora su contenido y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.

Informes. Al Registro Subalterno Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, a la Dirección de Catastro Municipal del Municipio Iribarren del Estado Lara y A la Dirección de Hacienda Municipal del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de que informe sobre el inmueble distinguido bajo el Nº 22-48, 22-56 y 22-52, ubicado en la Calle 33 entre Carreras 22 y 23, Parroquia C.d.M.I.d.E.L., construido sobre un terreno propio que mide Cuatrocientos Noventa y Nueve con Treinta y Cinco Centímetros Cuadrados (499,35 Mts2), alindero así: Norte: Casa y solar de F.D.; Sur: Con solar de casa de R.T.C.; Este: Con Calle 33, que es su frente; y Oeste: Con solar de casa de A.C.; se valora en su contenido como prueba de la condición jurídica en torno al inmueble objeto del contrato.

DEL CONTRATO

Enseña el legislador que los contratos constituyen ley para las partes que la suscriben. Esta fórmula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato.

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

“En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: A.T.P.V., contra F.C.S.R. y J.A.C.C., señaló lo siguiente:

…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.

Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...

(Negritas de la Sala)”.

En el caso de autos de la cláusulas: “PRIMERA: LOS PROPIETARIOS se obligan a vender a EL OPTANTE el inmueble de su exclusiva propiedad anteriormente identificado y a su vez El Optante se obliga a comprarlo en el lapso señalado por la cláusula segunda del presente contrato. SEGUNDA: El precio estipulado por las partes para la venta definitiva es la cantidad de Cuatrocientos Millones de Bolívares (400.000,00) que el optante se compromete en pagar y Los Propietarios en recibir al momento de la firma del respectivo documento definitivo de compra venta en moneda del curso legal, dicho contrato definitivo de compra venta deberá ser celebrado en un plazo máximo de ciento veinte 120) días continuos contados a partir de la firma del presente documento, plazo dentro del cual las partes deberán otorgar la escritura correspondiente de venta del referido bien…”. De las referidas cláusulas se desprenden tres aspectos muy importantes: primero; el consentimiento entre las partes, segundo, la duración del contrato y en tercer lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación a la duración del contrato, la cláusula segunda establece que el término del mismo era de ciento veinte (120) días, los cuales empezaron a contarse a partir de la fecha de autenticación del documento, es decir, desde el día veintiséis (26) de julio del año 2007, comprometiéndose la compradora a cancelar en un plazo máximo de 120 días, el saldo restante Así se establece.

Partiendo de lo anterior el Tribunal recuerda a las partes que una vez suscrito el contrato, indistintamente si es privado o notariado o protocolizado ante un registro, es ley entre las partes que le suscriben, por ello la buena fe, la intención y literalidad del contrato deben prevalecer en la procura del cumplimiento.

El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee.

Dicho lo anterior, el Tribunal valora como la parte actora suscribió un contrato de opción a compra con cuatro ciudadanos para obtener la propiedad de un inmueble suficientemente identificado, asegura el demandante que los accionados se han negado a cumplir con la obligación de suscribir el documento definitivo y tampoco desean aceptar el dinero correspondiente. Por su parte, los demandados centran su defensa en la falta de cancelación por parte de la actora del dinero dentro del lapso acordado.

Así las cosas, considera necesario esta juzgadora referirse como primer punto a las ventas efectuadas por dos de los co-demandantes: Noel y B.S.. Quienes claramente estaban en su derecho de hacer la venta parcial, por lo menos de la parte que eran propietarios, por lo tanto, la negociación produce plenos efectos. No obstante, en cuanto a la mención que hacen la actora sobre el supuesto incumplimiento por el conjunto de herederos, no puede producir el mismo efecto, pues el derecho de estos se limita a la cuota parte correspondiente; era carga de la demandante demostrar la causa imputable al resto de los accionados, tal y como lo establece el artículo.

El punto álgido para quien juzga, lo constituye la propia letra del contrato de opción a compra cuando reza que la compradora, hoy demandante, también estaba comprometida a la cancelación del dinero restante dentro de ciento veinte (120) días posteriores a la fecha 26/07/2007, es decir, antes del 23/11/2007. Estableciendo el artículo 1.211 del Código Civil:

El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

De lo señalado supra verificamos que el término estipulado en el contrato celebrado por las partes, se fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por éstas, no obstante ésta importante parte del pacto no se cumplió, pues en el mejor de los casos, para poder establecer alguna intención de cancelar el monto, la misma sólo podría hacerse efectiva entre las fechas 27-07-2007, día siguiente a la firma del contrato de compra venta y el 23/11/2007, fecha en que vencían los 120 días convenidos en el contrato, lo cual no fue probado por la parte actora, ni su cumplimiento, ni la intención de su cumplimiento, al menos, no consta de autos, por cuanto no fue promovida prueba alguna, que le haga ver a quien juzga, que dentro de la fecha señalada, la demandante tenia a su disposición en alguna cuenta bancaria a su nombre, la cantidad de dinero ofrecida con la finalidad de honrar el compromiso contraído, por el contrario, de las pruebas promovidas y evacuadas, tal como: la oferta real de pago realizada a los codemandados N.E.S. y B.L.S.H., de fechas 30 de julio del año 2008 y 18 de noviembre del año 2009 respectivamente, así como de la prueba de informes librados al Banco de Venezuela, cuyas resultas constan al folio 54 de la segunda pieza y del cual se lee: “Primero: Cumplimos con informarles que en búsqueda realzada en los movimientos de enero y mayo de 2011, se evidencias cheques de gerencia signados con los Nos. 131741, de fecha 19/05/2011, por un monto de Bs. 87.500.00 y cheque de gerencia Nº 131742, de fecha 24/01/2011, por un monto de Bs. 87.500,00 cargados a la cuenta corriente Nº 0102-0211-65-00-03852763, perteneciente a M.L.H., titular de la cédula de identidad V-11.431.818…. Tercero: El beneficiario del cheque signado con el Nº 131741, fue el ciudadano L.S.D. y cheque Nº 131742, Fue la ciudadana M.E. Silva…”, se evidencia que habían transcurrido con creces los 120 días convenidos en el contrato, por cuanto los señalados fueron de fechas 24 de enero de 2011 y 19 de mayo de 2011, Queriendo decir, que la intención de pagar, tal y como quedó demostrado de autos, no fue tal sino hasta mucho después del tiempo pactado, lo cual constituye un incumplimiento de las obligaciones suscritas en el contrato por parte de la demandante, no pudiendo esta juzgadora obligar a la parte demandada a cumplir con su parte del contrato cuando la actora no cumplió con la obligación contraída. Así se decide.

A este hecho debe sumarse la conducta de la demandante, quien en forma diligente y suficiente consiguió la venta de los derechos por dos de los cuatro herederos aquí codemandados, a través de otros contratos y la oferta real; esa misma diligencia la debió ejercer en torno a los otros dos comuneros, debió intentarse la correspondiente oferta real o alguna prueba de haber hecho el ofrecimiento del pago, sólo así podría juzgarse sobre una potencial renuencia de los demandados en conjunto. Al no constar en autos prueba de esa intención de pago, el Tribunal no puede declarar la procedencia de la demanda, porque sería convalidar un pago con más de dos años de extemporaneidad contraviniendo así la voluntad solemne pactada en el contrato.

Corolario de lo antes expuesto, el código civil adjetivo establece:

Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el límite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”...

Por las razones expuestas, estima este Tribunal que estando la demandante en incumplimiento de su principal obligación, mal puede exigir la ejecución por parte de los demandados, por lo tanto, en base al artículo 1.167 del Código Civil y las pruebas valoradas la demanda intentada por la Ciudadana M.L.H. contra los ciudadanos N.E.S.H., M.E.S.S., R.L.S.D.D.L. y B.L.S.H.d. D`Angelo debe ser declarada sin lugar y así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana M.L.H. contra los ciudadanos N.E.S.H., M.E.S.S., R.L.S.D.d.L. y B.L.S.H.D. D`Angelo, todos identificados.

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los Veintiséis (26) días del mes de Octubre de Dos Mil Doce (2012). Años. 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZ.,

LA SECRETARIA.,

ABOG. E.B. CAMACHO MANZANO

ABG. B.E.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:00 p.m.

EBCM/BE/gp.