Decisión de Juzgado del Municipio Urdaneta de Miranda, de 9 de Noviembre de 2009
| Fecha de Resolución | 9 de Noviembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Urdaneta |
| Ponente | Josefina Gutierrez |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
CUA, NUEVE (09) DE NOVIEMBRE DE DOS MIL NUEVE (2009).
199° y 150°
EXPEDIENTE: N° D-700-08
PARTE ACTORA: L.M.A. venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-5.611.792.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: E.A.M., venezolano, mayor de edad, profesional del derecho, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 123.585, conforme Poder autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Cuarta de Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, el 15-04-2008, bajo el Nº 47, Tomo 16, del Libro de Autenticaciones.
PARTE DEMANDADA: M.C.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° V-13.703.456.
DEFENSOR AD-LITEM PARTE DEMANDADA: B.R.H., venezolano, mayor de edad, profesional del derecho, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.210, conforme designación y juramentación ante este Tribunal.
MOTIVO: DESALOJO del inmueble que a continuación se identifica: Inmueble ubicado en la Urbanización “José de San Martín” sector 2, vereda 5, casa Nº 54, Nueva Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda.
NARRATIVA
Se plantea la controversia cuando la Apoderada Judicial de la actora manifiesta que en fecha 20-01-2007, su mandante celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble previamente identificado en el encabezamiento de la presente decisión, con la ciudadana M.C.A., parte demandada, cuyas cláusulas son objeto de discusión. En la misma se estableció un canon de arrendamiento mensual de Bolívares Ciento Setenta Mil (Bs. F. 170,oo) pagaderos los cinco (5) primeros días de cada mes, con una duración de seis meses fijos contados a partir del 20 de enero de 2007, prorrogable automáticamente a voluntad de las partes por periodos iguales. Asímismo el arrendatario se compromete a desocupar el inmueble una vez vencido el contrato o su prorroga si así le fuere solicitado; pudiendo exigírsele una cláusula penal de Bs. F. 5,oo diarios contados a partir desde aquel en que debió desocupar; que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones y que las reparaciones menores están a cargo del arrendatario, así como los gastos de consumo eléctrico, gas, agua teléfono y otros servicios, y que las reparaciones mayores corren por cuenta del arrendador.
Explana que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de 20 de febrero, 20 de marzo, 20 de abril, 20 de mayo, 20 de junio y 20 de julio de 2007, fecha esta última en que finalizó el contrato, y a partir de la cual debe la arrendataria darle cumplimiento a la cláusula penal establecida, que lo único que ha cumplido es con el pago de un mes de canon de arrendamiento, así como la entrega de un depósito por tres meses conforme la Cláusula Novena, no realizando la entrega del inmueble en razón de la no prorroga e incumpliendo además lo estipulado en las cláusulas Quinta, Sexta y Séptima que se refiere al pago de los servicios públicos.
Que ante tal incumplimiento del contrato su representada decide demandar a la arrendataria M.C.A. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, fundamentándose para ello en el incumplimiento de las cláusulas contractuales antes nombradas y en los artículos, 1160, 1592, en su ordinal 1º, 1594, 1167 todos del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
La accionante en su petitorio y con fundamento en los elementos de hecho y de derecho alegados formalmente demanda la RESOLUCION DEL CONTRATO de conformidad con lo estipulado en el artículo 34 literal “a” y literal “e” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.160, 1.592, 1.594 y 1.167 del Código Civil, solicitando que sea admitida la demanda, declarada con lugar la acción intentada y que se restituya la situación infringida garantizando al demandante la desocupación del inmueble.
De la contestación de la demanda.
El defensor ad-litem en la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocados por la demandante, señalando al Tribunal que la accionante demanda la RESOLUCION DEL CONTRATO fundamentando su pretensión en el artículo 34 en sus literales “a” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a lo cual se opone por cuanto el legislador ha establecido claramente la distinción entre las demandas de DESALOJO y las de RESOLUCION DE CONTRATO entre otras. Razón suficiente para que sea desestimada la demanda por cuanto el demandante pretende la RESOLUCION DEL CONTRATO fundamentándose en el artículo 34 en sus literales “a” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios norma esta que se refiere a los juicios de desalojo y no de RESOLUCION DEL CONTRATO que es lo demandado.
Alega el defensor ad-litem en defensa de su patrocinado, que tal confusión obstruye la determinación de las estrategias de la defensa, al no ser las mismas a utilizar en los juicios de resolución de contrato que en un juicio de desalojo. Agrega que si la demandante alegara que el contrato celebrado entre las partes se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, la defensa podría contradecir tal alegato debido a que el contrato tenia un termino inicial de seis (6) meses con sus respectivas prorrogas, se podría argumentar que no hubo desahucio y en consecuencia cobrarían validez las prorrogas automáticas previstas en el contrato y la vigencia del mismo al resultar inobjetable la permanencia del inquilino en el mismo y el silencio de las partes presumiéndose el consentimiento tácito del arrendamiento y la vigencia de las determinadas prorrogas, incidiendo ello en la viabilidad o no de la reclamación pecuniaria prevista en al cláusula penal e invocada por la accionante en el libelo de demanda.
De igual forma la parte accionada alega que la actora invoca el artículo 1.167 del Código Civil como si el presente caso versare sobre un contrato a tiempo determinado, de manera que la imprecisión del accionante en la utilización de la n.e., su ambigüedad y falta de calificación del contrato, en el caso de autos lesiona el derecho a la defensa, habida cuenta que la demanda es por resolución de contrato y simultáneamente se invoca normas propias de juicios de desalojo. Para finalizar la parte accionada solicita del Tribunal declare sin lugar la presente demanda, habida cuenta que es una prioridad la calificación del contrato de arrendamiento opuesto para poder determinar los efectos y alcance de la sentencia, que siempre deberá ser dictada conforme a derecho en un procedimiento expedito.
Ahora bien, corresponde a este Tribunal analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil con el fin de determinar, conforme los términos en que fue planteada la demanda y conforme los alegatos y defensas del demandado la existencia o no de la relación arrendaticia, la calificación del contrato de arrendamiento, y si procede o no la pretensión de la demandante.
Pruebas de la demandada durante el lapso probatorio: Reproduce el Mérito favorable de autos.
Pruebas de la demandante durante el lapso probatorio:
Testimoniales de la ciudadana L.M.A. a los fines que señale los deterioros hechos a la infraestructura del inmueble y que constan en las fotografías que se anexan. Acto que se declaro DESIERTO por la incomparecencia de la misma. En consecuencia el Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Así se declara.
Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en copia simple. El mismo no fue desconocido por la contraparte por lo que conserva todo su valor probatorio. Así se declara.
Documento de propiedad registrado del inmueble a que se refiere el presente juicio a los fines de demostrar los linderos y división física del inmueble. Instrumento que no fue impugnado por la parte contraria por lo que se conserva todo su valor probatorio. Así se declara.
Solvencias emanadas de Hidrocapital y de la Compañía Anónima Administración y Fomento Eléctrico C.A.D.A.F.E., donde se evidencia que el inmueble a que se refiere el presente juicio no presenta facturas pendientes de pago. Documento administrativos los cuales no fueron impugnados conservando todo su valor probatorio. Así se declara.
Certificado de Solvencia Municipal documento Administrativo que no se valoran y se desecha por cuanto no tiene relación con lo controvertido en el presente juicio. Así se declara.
MOTIVA.
Para decidir se observa:
El contrato de arrendamiento, viene definido por el artículo 1.579 del Código Civil “como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”. Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado por la intervención estatal a través de leyes especiales que regulan la materia; siendo la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario el instrumento aplicable a las relaciones arrendaticias que comenzó a regir a partir de Enero del 2.000.
En ese sentido se hace necesario emitir pronunciamiento previo sobre la naturaleza del contrato en cuestión. A los autos fue acompañado contrato de arrendamiento por escrito, estableciéndose en el mismo como plazo de duración seis meses fijos contados a partir del 20 de enero de 2007, prorrogable automáticamente a voluntad de las partes por periodos iguales.
De los recaudos de autos no se evidencia que el contrato locativo haya sido objeto de prórroga alguna, de lo que se infiere que la voluntad de las partes fue de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que a juicio de esta sentenciadora el contrato de arrendamiento concluyó el 20 de julio de 2007, debiendo otorgarse una prorroga legal de seis (6) meses conforme lo establece el artículo 38 en su literal “a”:
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses
.
La arrendadora afirma que la arrendataria dejo de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de: 20 de febrero; 20 de marzo; 20 de abril; 20 de mayo; 20 de junio y 20 de julio de 2007, asimismo afirma que desde el 20 de julio de 2007, la arrendataria ha debido pagar la cantidad de Bs. F. 5 por cada día transcurrido hasta que ocurra la entrega material del inmueble arrendado, de lo que se colige que la arrendataria continuo ocupando la vivienda a partir del día 20 de julio de 2007, sin oposición de la actora y por efecto del artículo 1.600 del Código Civil, el Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado” se convirtió en un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, aunado a ello no es sino hasta después de transcurrido un año, el 07-07-2008, que la accionante concurre ante la jurisdicción a demandar a su arrendataria.
En el presente caso la parte actora pide la Resolución del Contrato de arrendamiento conforme lo dispuesto en el artículo 34 en sus literales “a”, y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.160, 1592, 1.594 y 1.167 del Código Civil, en razón del incumplimiento por la arrendataria de las obligaciones contractuales expresadas en las cláusulas segunda, tercera, quinta, sexta y séptima del mencionado contrato, y en las causales “a” y “e” de la Ley que rige la materia de arrendamientos.
Tal Petitum, a juicio de esta sentenciadora, no se encuentra ajustado a derecho habida cuenta que la accionante pretende demandar con fundamento en dos acciones que son contradictorias entre si, es decir, pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, esta acción se ejerce cuando el contrato de arrendamiento es por escrito y a tiempo determinado, aún es valido y eficaz, y existe incumplimiento u omisión de alguna de las cláusulas del mismo; simultáneamente con la ACCIÓN RESOLUTORIA, invoca el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus literales “a” y “e”, norma esta que se refiere a la ACCIÓN DE DESALOJO por las causales que taxativamente se expresan en dicha norma, en el caso de contratos de arrendamientos escritos o verbales a tiempo indeterminado.
En consecuencia al plantear el petitorio en esta forma, la arrendataria, deja a la discrecionalidad del Tribunal escoger cual ACCION es mas conveniente a su pretensión, rompiendo con ello el equilibrio procesal, lo cual pondría en dudas su imparcialidad en desmedro de la garantía de los justiciables a una justicia imparcial, idónea, transparente, responsable y equitativa conforme el precepto constitucional y aunado a ello la demandada se encontraría en una situación de confusión en la determinación de la estrategia a seguir en su defensa, ya que no son las mismas en un contradictorio por ACCION RESOLUTORIA que en una ACCION DE DESALOJO, como así lo ha alegado en su defensa la parte accionada. En consecuencia es forzoso para esta sentenciadora declarar que la presente demanda es improcedente en derecho. Así se Declara.
DISPOSITIVA
Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba explanadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta el siguiente pronunciamiento:
SIN LUGAR por improcedente la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana L.M.A. venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-5.611.792, representada judicialmente por el Dr. E.A.M., venezolano, mayor de edad, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 123.585, conforme Poder autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Cuarta de Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, el 15-04-2008, bajo el Nº 47, Tomo 16, del Libro de Autenticaciones, contra la ciudadana M.C.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° V-13.703.456, representada por el DEFENSOR AD-LITEM, Dr. B.R.H., venezolano, mayor de edad, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.210, conforme Designación y Juramentación ante este Tribunal. Así se decide.
Se condena en Costa a la parte totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los nueve (09) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez,
Dra. J.G..
La Secretaria,
Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.
En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo la una y treinta de la tarde (01:30 pm), se publicó la anterior decisión.
La Secretaria,
Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.
Exp. N° D-700-09
Jo.-
