Decisión nº 1.297 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 3 de Diciembre de 2007

Procedente de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, del Poder Judicial en virtud de la apelación intentada por el abogado A.M.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 89.875 con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadana L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.117.305 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de Octubre de 2007, que declaró DESECHADA, la demanda que por Desalojo ha intentado la ciudadana L.R., en contra de la ciudadana G.B.D.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.745.174 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 8 de Agosto de 2007, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera ante el Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda incoada.

En fecha, 26 de Septiembre de 2007, el alguacil del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dejó constancia de haber citado a la parte demandada.

En fecha, 28 de Septiembre de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 3 de Octubre de 2007, tanto la parte demandada como la parte demandante presentaron escrito de promoción de pruebas y en fecha 4 de Octubre de 2007 fueron admitidas por el Tribunal a quo.

En fecha, 30 de Octubre de 2007, el Juzgado a quo, dicta sentencia declarando desechada la demanda de desalojo, intentada.

En la misma fecha, la parte demandante apela de la decisión dictada.

En fecha, 2 de Noviembre de 2007, el Juzgado a quo, oye la apelación intentada en ambos efectos, y ordena remitir el expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que resultara competente.

En fecha, 14 de Noviembre de 2007, es recibido por este Juzgado el expediente, fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que en fecha, 22 de Febrero de 1999, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 06, Tomo: 31 de los libros de autenticaciones, su representada L.R., concedió en calidad de arrendamiento a la ciudadana G.B.D.R., antes identificada, recibiendo la mencionada ciudadana a su satisfacción un inmueble tipo apartamento con sus respectivos accesorios, instalaciones eléctricas, sistemas de plomería y vitrales, todo en perfectas condiciones y debidamente funcionando, además de los bienes muebles que se especifican en el mencionado contrato, situado en la Urbanización El Naranjal, Bloque 15 J-57, apartamento A-4, en la Parroquia J.d.A., de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, con una duración de seis (06) meses contados desde el 19 de Febrero de 1999, hasta el 19 de Octubre de 1999, prorrogándose hasta la fecha de la interposición de la demanda.

Que es el caso que la hija de su representada MARYOLGA DE LA SANTISIMA T.P.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.863.434, domiciliada en la ciudad de M.d.E.M., según se evidencia del acta de nacimiento, y su cónyuge, no tienen vivienda donde habitar para formar su familia en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, debido a la falta de vivienda debido a las necesidades que presentan los mismos en la actualidad, lo cual ha manifestado su representada verbalmente en innumerables oportunidades a la ciudadana G.B.D.R., para que procediera a desocupar el apartamento.

Que es el caso que la arrendataria G.B.D.R., antes identificada, permanece ocupando el inmueble hasta la presente fecha, negándose injustificadamente a desalojarlo de forma pacífica, sin tomar en cuenta la misma, la necesidad que tiene la pariente consanguíneo de su representada, como lo es su hija la ciudadana MARYOLGA DE LA SANTISIMA T.P.R., antes identificada, de ocupar el apartamento, conjuntamente con su cónyuge, lo cual hasta la fecha no ha sucedido.

Que la falta de cumplimiento oportuno por parte de la arrendataria de la obligación legal que tiene de desalojar el inmueble, deduce la acción que esta intentado, según lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 literal “B”, vale decir, la Acción de Desalojo, fundamentada en al necesidad que tiene uno de los parientes consanguíneos, dentro del segundo grado de su representada de ocupar el inmueble.

Que como consecuencia de lo antes expuesto y por haber agotado infructuosamente las gestiones de desalojo de forma pacífica, sin resultado alguno, por lo que con el carácter de apoderado de la arrendadora del inmueble descrito, es que demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la ciudadana G.B.D.R., en su carácter de arrendataria del inmueble objeto de esta acción, para que convenga en desalojar el inmueble en cuestión de conformidad con lo establecido en el literal “b”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la hija de su representada la ciudadana MARYOLGA DE LA SANTISIMA T.P.R., antes identificada, conjuntamente con su esposo e hija recién nacida, necesitan ocupar el inmueble antes mencionado.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opone como punto previo la falta de cualidad para sostener el juicio de la parte demandante, alegando lo siguiente:

Que efectivamente celebró en el año 1999, el contrato de arrendamiento con la ciudadana L.R., ya que, ella era la propietaria del inmueble arrendado, pero resulta que conforme se evidencia en el documento autenticado, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de fecha 13 de Noviembre de 2006, bajo el No. 73, Tomo: 131, la prenombrada ciudadana L.R.R., le dio venta al inmueble que ella ocupa en calidad de arrendataria al ciudadano X.F.L., de nacionalidad francesa, y titular de la cédula de identidad No. E-82.267.439.

Que a mediados del mes de Noviembre de 2006, la ciudadana L.R., le comunicó verbalmente la referida compraventa y le hizo llegar una copia fotostática del documento contentivo de la misma, indicándole además que a partir de esa fecha los cánones de arrendamiento, debía cancelarlos al prenombrado X.L..

Que en virtud de ello y pese al hecho que le fue violado el derecho preferencial, que le ampara para adquirir el inmueble arrendado conforme lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a depositarle al señor LARROQUE, los cánones a partir del mes de Noviembre de 2006, en la cuenta de ahorros del Banco de Venezuela, que se le indicó cuestión que ha hecho hasta la presente fecha.

Que la ciudadana L.R., carece de legitimidad para intentar la acción propuesta en su contra, ya que, ella no es la titular del derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado, y mal puede pretender que se le obligue a desalojar el inmueble arrendado alegando al causal prevista en el literal b, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acción está que de ser procedente sólo pudiera intentarla el propietario del inmueble arrendado, que no es otro que el ciudadano X.L., en consecuencia pide al Tribunal, declare Sin Lugar, la demanda.

Posteriormente, da contestación a la demanda en los siguientes términos:

Niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes la demanda por Desalojo, intentada en su contra por el Abogado G.P., procediendo en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana L.R.R., por carecer esta de cualidad para intentar la acción incoada y por ser totalmente falsos todos los hechos alegados, por el apoderado actor en el libelo contentivo de la demanda, y los cuales pretenden utilizar como fundamento de su ilegítima acción.

Que tal como lo indicó ciertamente ella celebró en calidad de arrendataria con la ciudadana L.R.R., un contrato de arrendamiento, en relación al inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 4 A, ubicado en el Bloque 15J-57, de la Urbanización El Naranjal, en territorio de la Parroquia J.d.Á.d.M.M.d.E.Z., conforme a documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 22 de Febrero de 1999, bajo el No. 06, Tomo:31.

Que desde el inicio de la relación arrendaticia, mantuvo con la arrendadora una comunicación fluida y amistosa, y en tal sentido, la misma se fue desenvolviendo sin problema alguno, tanto que una vez, vencido el lapso de duración acordado en el contrato el siguió ocupando el inmueble cumpliendo fielmente con todas y cada una de las obligaciones que le correspondían tal como lo ha hecho hasta ahora.

Que periódicamente se fue fijando el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00) y luego de diversos ajustes, para abril de 2006, se fijó en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,00) cantidad ésta que está cancelando actualmente.

Aduce que ha cumplido con la obligación de preservar en su integridad el inmueble que ocupa, lo cual ha hecho con esmero, ya que, en varias oportunidades se le ha realizado el mantenimiento y las mejoras necesarias tendentes a garantizar su preservación, por lo tanto ha cuidado el inmueble como un buen padre de familia, tal como lo exige la ley y nunca ha dado lugar a considerar que haya incumplido con las obligaciones que contrajo con ocasión al, ya referido, contrato de arrendamiento.

Alega que para él fue una gran sorpresa cuando la ciudadana L.R.D.R., se comunicó con ella para informarle que había dado en venta el apartamento alquilado, al señor LARROQUE, porque primero, ella debió respetar el derecho preferencial de compra que le asiste legalmente y segundo por que ella mejor que nadie sabía que de haberle propuesto su intención de vender el inmueble arrendado, ella habría hecho las gestiones necesarias para comprarlo, tal como en una oportunidad, ella lo manifestó verbalmente, máxime si toman en cuenta que para el momento en el cual se materializó la venta al señor LARROQUE, ya ella tenía ocupando el inmueble siete (7) años y ocho (8) meses, por lo cual la ciudadana L.R., violó su derecho preferente a adquirir el inmueble.

Aduce que es totalmente falso, que la ciudadana L.R., le haya manifestado siquiera alguna vez que procediera a desocupar el apartamento por cuanto algún familiar supuestamente tenía la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, ni por esa razón, ni por ninguna otra, la ciudadana L.R., nunca le requirió que desocupara el apartamento, por lo cual resulta suspicaz y llama la atención que sea luego de ocho meses de haber realizado la venta del apartamento, que la ciudadana L.R., pretenda la desocupación del mismo cuando ella no es la propietaria, y alegando una causal manifiestamente improcedente cuando mal puede ella demandar el desalojo del inmueble arrendado cuando fue ella quien informó sobre dicha venta y le indicó el número de cuenta en la que debía ser depositada a favor del nuevo propietario los respectivos cánones de arrendamiento lo cual ha venido haciendo hasta ahora.

En virtud de lo anteriormente expuesto solicita al Tribunal: Primero: Desestime y declare sin lugar la demanda, por carecer la demandante de cualidad para intentarla. Segundo: Desestime y declare Sin Lugar la presente demanda por carecer la misma de fundamento legal. Tercero: Desestime los hechos alegados en la demanda por ser los mismos inciertos, tal como quedará probado en la oportunidad procesal correspondiente, Cuarto: Condene al pago de las costas procesales a la parte perdedora.

IV

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha, 29 de Octubre de 2007, el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró DESECHADA, la demanda de DESALOJO, intentada por la ciudadana L.R., en contra de la ciudadana G.B., con fundamento en las siguientes consideraciones:

…En este orden de ideas, cabe destacar que la actora pretende el desalojo del inmueble, alegando que lo necesita para que su hija MARYOLGA DE LA SANTISIMA T.P.R., lo habite junto con su esposo y su hija, fundamentada en el contenido del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…OMISSIS…

En el iter procesal, quedó demostrado que la ciudadana L.R. (ARRRENDADORA), en el transcurso de la relación arrendaticia (trece -13- de Noviembre del año 2006) dio en venta el inmueble al esposo de su hija, ciudadano X.F.L., sin que pueda ésta invocar en su favor y en perjuicio del demandado la falta de la formalidad del registro del título de conformidad con las previsiones del artículo 1.920 del Código Civil, venezolano, pues es un principio general del derecho de que nadie puede valerse de su propia torpeza… OMISSIS…

Del contenido del artículo 1.924 antes transcrito, puede concluirse que en caso de contienda, sólo puede ser invocado a su favor, por aquella parte en contra de quien se quiera hacer valer un documento, que según la Ley, requiere la formalidad del registro, y en el caso planteado ocurre lo contrario, toda vez que la ciudadana G.B.D.R., no opone como defensa la falta de registro del documento de venta, siendo un tercero que acepta que la venta se efectuó, y ellos se infiere de la correspondencia dirigida por la ciudadana L.R. a la ciudadana G.B.D.R., en fecha seis (06) de Febrero de 2007, mediante la cual se le informó aunque no en la forma prevista en la ley, que el inmueble había sido vendido, y se le requirió la entrega, alegando la necesidad de que el comprador requería la vivienda para habitarla con su esposa e hija; al igual que de la comunicación dirigida por la ciudadana G.B.D.R., a la ARRENDADORA, ciudadana L.R. en la cual consta que LA ARRENDATARIA estaba en conocimiento de la compraventa del inmueble, y el reclamo que le hace a LA ARRENDADORA de que no se le dio el derecho preferente establecido en la Ley para su adquisición, pero manifestando que necesita algún tiempo para desalojar. De manera, que resultaría en fraude a la Ley, y contrario a los postulados constitucionales contenidos en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que consagra que Venezuela es un Estado Social de Derecho y de Justicia, pretender soslayar la venta por falta de formalidades para hacerla valer frente a terceros, haciendo uso en provecho propio del contenido del ordinal 1° del artículo 1.920, del Código Civil y 1924 eiusdem, alegando que el contrato de compra venta no fue registrado, para eludir la aplicación del contenido del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de que establece el derecho para el propietario del inmueble de solicitar el desalojo, cuando éste o algún pariente consanguíneo tenga necesidad, que en el caso de autos como anteriormente se mencionó, recae en el nuevo adquiriente. …OMISSIS…

En este sentido, de las actas se evidencia, que aún cuando no fue producida por parte de la demandante prueba de que haya cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para conceder a LA ARRENDATARIA la preferencia ofertiva a los fines de la adquisición del inmueble, queda claro de la redacción del libelo de la demanda, que si bien la demandada alega que le fue violado tal derecho, no manifiesta su voluntad de acogerse al retracto legal arrendaticio establecido en la ley, el cual es un derecho que debe ser ejercido en forma expresa por el arrendatario, en virtud del artículo 43 del referido cuerpo legal; sino que alega la falta de cualidad para demandar por parte de la anterior propietaria, aceptando la venta del inmueble.

En consecuencia, dando cumplimiento a las previsiones establecidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece el deber del juez de decidir conforme a 10 alegado y probado en autos, considera este tribunal, que la defensa esgrimida por la demandada, referente a la falta de cualidad para demandar de la ciudadana L.R. debe prosperar en derecho, en virtud de que la ley le atribuye al propietario, la facultad para solicitar el desalojo del inmueble fundamentado en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 20 eiusdem, y en el caso de autos, corresponde al ciudadano X.F.L., adquiriente del inmueble, derivada de la subrogación en los derechos de LA PROPIETARIA ARRENDADORA, por efecto de la compra venta celebrada sobre el inmueble arrendado, aún cuando el comprador sea pariente de LA ARRENDADORA, Y alegare que éste necesita el inmueble para habitarlo con su esposa e hija.

Como corolario de lo expuesto, habiendo prosperado la defensa de fondo de la falta de cualidad para demandar de la ciudadana L.R., no se hace necesario pasar a examinar las otras defensas y pedimentos realizados por las partes. OMISSIS…

V

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Apela el apoderado judicial de la parte demandante, de la decisión dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con fundamento en los siguientes alegatos:

Que el Tribunal de la causa, le otorgó pleno valor probatorio al documento autenticado que no tiene carácter de público, cursante en el presente expediente, violentando normas de orden público, en virtud de que el mismo no tiene valor frente a terceros, es decir, no tiene efectos erga omnes o como lo señala la doctrina reiterada para que tenga validez una venta de inmuebles es necesario el registro para la protocolización de la misma, es decir, es un requisito ad solemnitatem, sin el cual cualquier manifestación de voluntad de venta no tiene eficacia frente a terceros, vale decir, frente a la demandada.

Que es por ello que forzosamente la parte demandada en la presente causa, debió tal como lo señaló en el escrito de promoción de pruebas, presentar documento registrado de la mencionada compraventa, celebrado y por ello la cualidad de arrendadora su representada no la pierde, es decir, la cualidad de la misma se mantiene, así se manifieste lo contrario, en virtud de que existen normas de orden público, establecidas en el Código Civil Vigente, que impiden la eficacia probatoria frente a terceros de los documentos autenticados, y violentar estas normas sería atentar contra el estado de derecho, en razón de que se permitiría transmitir propiedades inmobiliarias, sin el conocimiento de terceras personas, que puedan tener interés sobre dichos bienes, y no se podría investigar en las Oficinas Registrales el tracto sucesivo de los bienes inmuebles o quien es el verdadero propietario de un bien inmueble en el cual puedan tener interés.

De lo antes expuesto, señala que el Juzgado a quo, erra en su la interpretación de la norma y desecha la pretensión de su representada alegando la falta de cualidad de la misma sin la existencia de algún documento registrado, el cual es carga probatoria de la demandada hacerlo valer en la causa, para alegar la falta de cualidad y en ningún momento lo realizó según consta en el expediente en virtud de su no existencia, tal como lo señaló en el escrito de pruebas. Es por ello que solicita se declare con lugar la demanda y se reestablezca la situación jurídica infringida a su representada para obtener la tutela judicial efectiva de sus intereses individuales y de esta forma preservar el orden constitucional.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

De actas se desprende que se inició el presente juicio por demanda de Desalojo, intentada por la ciudadana L.R., en contra de la ciudadana G.B.D.R., fundando su demanda en la causal establecida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de ocupar el inmueble, aduciendo que su hija MARYOLGA DE LA SANTISIMA T.P.R., y su esposo, tienen la necesidad de ocupar el inmueble, toda vez, que han contraído matrimonio y no tienen donde habitar.

Por su parte, la demandada, opone la falta de cualidad de la parte demandante para intentar y sostener el juicio, aduciendo, que la ciudadana L.R., vendió el inmueble al ciudadano X.L., y por lo tanto ésta no ostenta la cualidad de propietaria del inmueble y en consecuencia, no está legitimada para intentar la demanda.

Posteriormente niega, rechaza y contradice, todas y cada uno de los hechos en los cuales se fundamenta la demanda.

En este sentido, el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró que la parte demandante carecía de legitimación para intentar la presente causa, ya que, de actas se evidenciaba que la misma había vendido el inmueble al ciudadano X.L., quien ostentaba la legitimación para demandar el Desalojo.

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

De las actas que conforman el expediente se evidencia, que la parte demandada acompaña a su escrito de contestación, copia fotostática, de un documento autenticado, por medio de cual la ciudadana L.R., presuntamente, le vende al ciudadano X.L., el inmueble arrendado, constituido por apartamento ubicado en la Urbanización El Naranjal, Bloque 15 J-57, Apartamento A-4, en la Parroquia J.d.Á.d. esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue impugnado por la parte demandante, mediante diligencia de fecha, 8 de Octubre de 2007, no obstante, la parte promovente solicitó prueba de informes con la finalidad de acreditar la cualidad de propietario del ciudadano X.L., y la falta de legitimación de la ciudadana L.R., para intentar el presente juicio de desalojo, para que se oficiara a la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, a los fines que remitiera la copia fotostática del mismo, y en tal sentido, la referida Notaría remitió la copia certificada correspondiente.

En tal sentido, es necesario, puntualizar, lo siguiente:

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse

A este respecto, el tratadista A.R.R., al referirse a la Legitimación establece lo siguiente:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido, en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. La Regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

La cualidad o legitimación a la causa es definida por Chiovenda como:

un juicio de relación y no de contenido y puede ser activa o pasiva. La primera es aquella que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito. Y la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción.

La Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sido pacífica y reiterada al considerar que dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.

En el caso bajo estudio, de las actas se desprende que la parte demandada pretende acreditar la falta de cualidad de propietaria del inmueble de la ciudadana L.R., mediante la presentación de un documento autenticado.

En tal sentido, el artículo 1920 del Código Civil, dispone:

Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a Título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…

En este mismo orden de ideas, establece el artículo 1.924 del Código Civil, lo siguiente:

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

En sentencia, de fecha 27 de Abril de 2004, con ponencia del Magistrado. Francklin Arriechi, Caso: M.A.Z.D.M., la Sala de Casación Civil, dejo sentado lo siguiente:

La Sala para decidir observa:

La alzada desestimó la acción intentada, por considerar que la demandada había acreditado con un instrumento privado, que L.d.V.F.P. había dado en “venta pura y simple, perfecta e irrevocable” a Yohaina A.d.A.K., los derechos que tenía sobre el inmueble objeto de la presente controversia.

En tal sentido, declaró que “...la venta efectuada por el ciudadano L.d.V.F.P. a la ciudadana Yohaina A.d.A.K., la tiene esta Alzada como lícita solo respecto de sus derechos y no de la totalidad del inmueble, toda vez que sobre el mismo, detenta también el derecho de propiedad la ciudadana M.A.Z.d.M....” .

Esta Sala no comparte el razonamiento expuesto por el Juez Superior, pues el artículo 1.924 del Código Civil establece que los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades de registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Asimismo, señala la norma que cuando la ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

Los documentos que la ley sujeta a las formalidades de registro están contemplados en el artículo 1.920 del mismo Código, y en este sentido establece el ordinal 1º del citado artículo, que debe cumplir con dicha formalidad: “Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca”.

En un caso similar, la Sala estableció el siguiente criterio:

“ omissis …Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos:

En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad-probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad-solemnitatem.

Cuando el registro es ad-probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

En el presente juicio es evidente que el ad quem infringió por falta de aplicación los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, por cuanto no es admisible otra prueba para hacer valer el derecho de propiedad sobre un inmueble, que el título registrado; dicha formalidad es la que le da validez al acto traslativo de propiedad frente a las partes y contra terceros, y no un simple documento privado que sólo surte efecto entre las partes, aun cuando en fecha 19 de septiembre de 2000 hubiera sido reconocido en su contenido y firma por un tribunal. Dicho de otra manera, la naturaleza del referido instrumento de ninguna manera puede acreditar la “venta pura y simple, perfecta e irrevocable” de un inmueble ante un tercero, con la misma fuerza legal, tiene el documento registrado, tal y como lo consideró el juez de la recurrida.”

De manera, que en el presente caso, se ha demandado el Desalojo, conforme a la causal contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece la necesidad del propietario del inmueble de ocupar el mismo, o de algún pariente suyo dentro del segundo grado de consanguinidad, en el caso que se analiza la ciudadana L.R., aduce que su hija requiere el inmueble para habitarlo con si cónyuge y su hija, por carecer de vivienda, por lo cual, tal como se demuestra de las actas que conforman el expediente la referida ciudadana no sólo actúa como arrendadora, sino como propietaria del inmueble, por lo cual al alegar la parte demandada, que la misma no ostenta la cualidad de propietaria, y que el inmueble fue vendido al ciudadano X.L., conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le incumbe la carga de la prueba. Siendo así, es su carga la de demostrar, a través del medio idóneo para ello, la cualidad de propietario del ciudadano X.L., para que consecuencialmente, se considere procedente la excepción de falta de cualidad de la actora.

Así tomando en consideración, el criterio jurisprudencial, citado, y la disposición contenida en el artículo 1.924 del Código Civil, concluye este operador de justicia, que al contrario de lo decidido por la Juez a quo, la prueba fehaciente de la propiedad, la constituye el documento de compraventa debidamente registrado, formalidad esta necesaria para que el mismo, surta efectos erga omnes.

No comparte este operador de justicia, el criterio del a quo, cuando plantea que la ciudadana G.B.R., no opone la falta de registro, siendo un tercero que aceptó la venta, y en entre otras cosas, que resultaría un fraude a la Ley, pretender soslayar la venta por falta de formalidades para hacerla valer frente a terceros, toda vez, que las disposiciones contenidas en el Código Civil, son de orden público, y de estricto cumplimiento, por los Jueces de la República, y el hecho que la demandada no haya opuesto la falta de registro del documento, y acepte la venta, no es excusa para el cumplimiento de las formalidades que la Ley impone sobre todo, cuando se pretende acreditar la propiedad del inmueble, a cuyo efecto se requiere que el documento, haya cumplido con lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 1.920 del Código Civil, máxime cuando en función del principio iura novit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicar las disposiciones legales, a las situaciones fácticas planteadas por las partes.

De lo anterior, colige este juzgador, que el hecho que la demandada, no haya acreditado, en el lapso probatorio, mediante el documento de venta registrado, que el ciudadano X.L., es el propietario del inmueble, y que por lo tanto la ciudadana L.R., no esta legitimada para sostener la presente causa, conlleva a que deba declararse como improcedente la defensa de fondo incoada, y en tal sentido, debe revocarse la decisión dictada por el Juzgado Noveno de la Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de Octubre de 2007, y declararse que la ciudadana L.R., si tiene cualidad para intentar y sostener el presente juicio, ordenando al Juzgado a quo, se pronuncie sobre el fondo de la controversia. Así se establece.

VI

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1. CON LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio, A.M.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 89.875 con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadana L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.117.305 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de Octubre de 2007, que declaró DESECHADA, la demanda que por Desalojo ha intentado la ciudadana L.R., en contra de la ciudadana G.B.D.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.745.174 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

2. Se REVOCA, la decisión dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 29 de Octubre de 2007.

3. Se DECLARA IMPROCEDENTE, la defensa de fondo, opuesta por la parte demandada referida a la falta de cualidad de la demandante ciudadana L.R., para sostener el presente juicio.

4. SE ORDENA, al Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictar sentencia sobre el fondo de la controversia.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Tres (03) días del mes de Diciembre de 2007. Año 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella

La Secretaria Accidental,

Abog. Z.V.G..

En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria Accidental,

Abog. Z.V.G..