Sentencia nº RC.00017 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 25 de Enero de 2006

Exp. AA20-C-2004-000029 SALA DE CASACIÓN CIVIL

Ponencia del Magistrado: ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ.

En el juicio por retracto legal, iniciado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, por los ciudadanos L.R.S. Y M.F.F.D.S., representados judicial-mente por las abogadas M.D.C., Ninoska Cooz Sánchez, V.G.A., C.G.A. y A.N.N., contra los ciudadanos M.A.S.L., CELINA DEL VALLE S.D.C. y M.R.S.M., representadas por los abogados P.J.V. y F.Á.G., el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de “Menores” de la mencionada Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 26 de noviembre de 2003, declarando sin lugar el recurso de apelación propuesto por la representación de la parte actora contra la decisión del a-quo y procedente la falta de cualidad del co-demandante L.R.S. para intentar y sostener el presente juicio. Por último, declaró la caducidad de la presente acción y extinguido el proceso.

Contra el referido fallo de la alzada la representación judicial de la parte actora, anunció recurso extraordinario de casación, formalizado oportunamente en fecha 22 de enero de 2004. No hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, siendo la oportunidad para decidir, lo hace esta Sala bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, previas las consideraciones siguientes:

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICO

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia el quebrantamiento de formas procesales, con menoscabo a la garantía al debido proceso, e infracción de los artículos 12, 272 y 273 eiusdem, y 1.395 del Código Civil.

Al respecto, alega el formalizante:

...En desarrollo de la presente denuncia, destaco que tal como fue expresado en el Capítulo titulado RELACIÓN DEL CASO, en el procedimiento, en fecha 08 de Noviembre (sic) de 2.001 (sic), el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO (folios 84 al 89) se había pronunciado, declarando CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte que represento, y en consecuencia SIN LUGAR la caducidad de la acción que como cuestión previa, había promovido el comprador codemandado M.A.S.L....

El Juez de la Causa acatando en parte la decisión firme del juez superior, a través de la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, dispone la tramitación del procedimiento conforme a la Ley Especial que entró en vigencia el 1º de Enero (sic) del año 2.000 (sic), lo que dio oportunidad a las codemandadas para promover como cuestión previa la caducidad de la acción, ya promovida y decidida, y contestar a la vez el fondo de la demanda, y tanto el Juez de la Causa como el Juez de la recurrida, en vez de pronunciarse sobre el fondo del litigio, como lo había ordenado el Juez de Alzada, se pronunciaron nuevamente sobre la caducidad de la acción, en forma contraria a lo establecido el 08 (sic) de Noviembre (sic) del año 2.001 (sic), por la Juez SOL TIRADO ZAMORA, quien para esa fecha ejercía el cargo de Juez provisoria del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, fallo éste que fue violentado por quien es hoy Juez del mismo Tribunal, Abogado (sic) R.A.H., a través de la sentencia que dictó en Alzada el 26 de Noviembre (sic) de 2.003 (sic), y que hoy impugno por vía de Casación por pretender ésta, dejar sin efecto, la cosa juzgada y atentatoria por ello al orden público y a la seguridad jurídicas.

De acuerdo a lo expuesto, la recurrida con su proceder, negó la autoridad que le da la Ley a la COSA JUZGADA y se reveló en su contra, con lo cual infringió el Ordinal (sic) 3º del Artículo (sic) 1.395 del Código Civil y los Artículos (sic) 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil y también el 12 ejusdem (sic), ya que la recurrida debió atenerse a lo alegado y probado en autos, y ya constaba en autos la tramitación de la cuestión previa de caducidad de la acción, y su decisión, no obstante ello, no acató la autoridad de la COSA JUZGADA, y por tanto la recurrida debe ser anulada por vía de Casación como formalmente solicito...

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Para decidir, la Sala observa:

Se denuncia el quebrantamiento de formas procesales, con menoscabo al debido proceso e infracción de los artículos 12, 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.395 del Código Civil, por considerar el formalizante que en el caso en cuestión ya existía cosa juzgada respecto a la solicitud de caducidad de la acción propuesta por la parte demandada, mas sin embargo, el Juez de la causa, en lugar de pronunciarse sobre el fondo, como bien lo había ordenado el Tribunal Superior en una primera oportunidad, repuso la causa al estado de nueva admisión, suceso que aprovechó la parte demandada para proponer por segunda vez la solicitud de caducidad, declarada en esta oportunidad procedente por el órgano del primer grado de la jurisdicción, confirmada luego por el mismo Superior, esta vez a cargo de otro juez distinto.

Ahora bien, de la minuciosa revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que en primigenia oportunidad el Tribunal de la causa, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, dictó sentencia en fecha 21 de febrero de 2001, declarando procedente la cuestión previa de la caducidad opuesta por la parte demandada. (Folios 59 al 65 del presente expediente).

Apelada dicha decisión, el Tribunal de alzada, Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la mencionada Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 8 de noviembre de 2001, declaró con lugar el recurso de apelación propuesto por la representación de la parte actora, y sin lugar la cuestión previa de la caducidad opuesta por la representación de la parte demandada, por considerar que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas había quedado derogado por la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, en su criterio resultaba aplicable al caso lo previsto por el artículo 49 de dicha Ley, y por ende la cuestión previa opuesta resultaba improcedente. Como consecuencia de tal pronunciamiento ordenó al Tribunal de la causa dictar nueva decisión pronunciándose sobre el fondo del juicio. (Folios 84 al 89 del expediente).

En fecha 7 de enero de 2002, en atención a la orden del Superior, el Juzgador a-quo dictó nueva decisión reponiendo la causa al estado de admisión, todo ello, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concordado con los artículo 881 y siguientes del Código Procesal Civil. (Folio 96 del expediente).

Propuesto recurso de apelación por la parte actora contra la citada decisión de reposición, el Tribunal Superior, identificado anteriormente, dictó decisión en fecha 13 de mayo de 2002, confirmando el pronunciamiento del a-quo fechado 7 de enero de 2002. (Folios 157 al 161 del expediente).

Tramitado nuevamente el procedimiento, el Tribunal a-quo, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, dictó sentencia en fecha 15 de mayo de 2003, declarando con lugar la cuestión previa de la caducidad, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concordado con el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 240 al 257 del expediente).

Apelada esta última decisión, el Tribunal de alzada dictó sentencia en fecha 26 de noviembre de 2003, declarando sin lugar la apelación ejercida por la apoderada de la parte demandante contra la decisión del a-quo de fecha 15 de mayo de 2003, confirmando, en consecuencia, la caducidad de la presente acción. Contra esta última decisión es que la representación de la parte actora anuncia recurso extraordinario de casación.

Ahora bien, la cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del Estado cuando se concreta en ella la jurisdicción.

En el caso concreto, tenemos que, efectivamente, el Tribunal de la causa desatendió parcialmente la primigenia sentencia del Tribunal de alzada, en la cual, además, de revocarse la caducidad dictada por aquél, se le ordenaba dictar nueva decisión decidiendo el fondo del proceso. No obstante, en atención a la posterior declaratoria por el a-quo de nulidad de todo lo actuado, acompañada de la orden de reposición del proceso al estado de nueva admisión a los fines de su tramitación conforme a las previsiones del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se abrieron de nuevo para las partes las respectivas oportunidades alegatorias, por consiguiente, mal puede declararse que existe cosa juzgada respecto a una decisión que fue anulada, máxime cuando la causa tenía sustanciarse y decidirse nuevamente.

Por todo ello, esta Sala declara la improcedencia de la presente denuncia por supuesta infracción de los artículos 12, 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.395 del Código Civil. Y así se decide.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 1.395 del Código Civil y 272 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación.

Alega textualmente el formalizante, lo siguiente:

…denuncio como infringido por la recurrida el artículo 1.395 del Código Civil y 272 del Código de Procedimiento Civil, normas estas a las que al haberlas omitido, les negó la recurrida su aplicación, y de no haber sido así, no podía legalmente la recurrida, haber declarado como lo declaró, la caducidad de la acción promovida por segunda vez en el procedimiento, cuando ya antes había sido decidida Alzada negativamente. En efecto, tal como lo señalé en la denuncia por defecto de actividad, cuyos alegatos que constituyen su fundamento, solicito se tengan acá enteramente por reproducidos, ya con anterioridad a la fecha de la recurrida, se había pronunciado en alzada el mismo Tribunal, no el mismo Juez, sobre la caducidad promovida como cuestión previa por el codemandado comprador, la cual había declarado SIN LUGAR, y al haber desatendido la recurrida esa decisión, que no por el hecho de haberse repuesto la causa a los efectos de seguir un procedimiento especial, al estado de admitir nuevamente la demanda, le quitaba validez, es más, la orden de seguirse el procedimiento conforme a lo establecido en la Ley de arrendamiento Inmobiliarios, proviene de esa misma sentencia que desatendió y contravino la recurrida, y ello hace evidenciar que por omisión en su aplicación, infringió las disposiciones legales citadas, y además de violar una máxima de experiencia que hace procedente el recurso de casación, conforme al ordinal 2° del Artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, violó la COSA JUZGADA, supuesto más grave aún, constante en el mismo expediente donde es tramitado el procedimiento, razón por la cual solicito de este Supremo Tribunal, se sirva anular la recurrida, por vía de Casación, con fundamento en lo acá expuesto..

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la infracción de los artículos 1.395 Código Civil, 272 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación.

Al respecto el artículo 1.395 del Código Civil prevé:

“…la presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos hechos.

Tales son:

1. Los actos que la Ley declara nulos sin atender más que a su cualidad, como hechos en fraude de sus disposiciones.

2. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.

3. La autoridad de la Ley a la cosa juzgada.

La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas parte, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

El artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, establece:

…Ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita

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Al respecto, la sentencia recurrida expresa lo siguiente:

…Por lo que respecta a la caducidad de la acción, aprecia este Sentenciador que a los folios 56 y 57 cursa original del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo, el 16 de noviembre de 1999, bajo el número 35, Tomo 6, del Protocolo Primero, por medio del cual las ciudadanas CELINA DEL VALLE S.D.C. y M.R.S.M., dieron en venta al ciudadano M.A.S.L., todos demandados en este proceso, un inmueble consistente en una casa para habitación familiar, con su correspondiente terreno ubicado en jurisdicción de la Parroquia C.M. delM.T. delE.T., inmueble este del cual, según propia expresión de los demandantes, forman parte los locales arrendados a la ciudadana M.F.F. deS..

Si bien en los autos no consta que las arrendadoras le hubieran efectuado la notificación a la arrendataria de su intención de vender tal inmueble para que ésta pudiera ejercer el derecho de preferencia para su adquisición; sin embargo, aparece ostensible que entre la fecha de registro de la referida negociación, esto es 16 de noviembre de 1999, hasta la fecha de interposición de la presente demanda, es decir, 20 de marzo de 2000, transcurrieron más de cuarenta (40) días que es el lapso establecido por el artículo 1.547 del Código Civil, aplicable en armonía con lo dispuesto por el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, bajo cuya vigencia se llevó a cabo la negociación que originó la deducción de la presente demanda.

En efecto, desde el 16 de noviembre de 1999, hasta el 20 de marzo de 2000, transcurrieron ciento veinticinco (125) días, por lo que, para la fecha de interposición de la presente demanda, había transcurrido con creces el lapso de caducidad para el ejercicio de la presente acción, por lo que debe desecharse la misma y declararse extinguido el presente proceso, ello al tenor de lo dispuesto por el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…

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De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada declara la caducidad de la pretensión por haber transcurridos más de los cuarenta (40) días previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, específicamente, ciento veinte (125) días.

En consecuencia, y de acuerdo al cuadro fáctico presentado por la sentencia recurrida, se evidencia que el supuesto de hecho previsto en los artículos 272 del Código de Procedimiento Civil y 1.395 del Código Civil, no enmarca a los hechos establecidos en el proceso, por lo menos en la forma en la que pretende el formalizante, en consecuencia, mal podría el juez del Alzada aplicar unas normas jurídicas que no regulan los hechos establecidos en el caso subjudice.

Por consiguiente, se declara la improcedencia de la denuncia por infracción de los artículos 272 del Código de Procedimiento Civil y el del 1.395 del Código Civil, y así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2° del Artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 1.547 del Código Civil, 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, concatenados con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por infringir una máxima de experiencia.

El formalizante textualmente, alega lo siguiente:

“…En efecto, la recurrida al entrar a decidir la caducidad de la acción, promovida como dije por segunda vez, violentando la cosa juzgada, expresó:

…Omissis…

Siendo calificadas las normas que rigen las relaciones inquilinarias como de orden público, la interpretación que han venido dando los Tribunales a través del tiempo, de las disposiciones contenidas en el Artículo 1.547 del Código Civil, con vigencia desde el 1° de Octubre de 1.942, cuyo texto no varió con la reforma de 1.982, y del Artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se han venido adecuando a las exigencias del Artículo 4 del Código Civil, y en este sentido desde hace casi dos décadas, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia patria, se han inclinado en búsqueda de la seguridad para que el inquilino que tenga derecho a ello, disfrute efectivamente de un plazo que lo posibilite para que dentro del mismo, proceda al ejercicio de la acción de retracto arrendaticio, y fue influenciado por esa Doctrina y Jurisprudencia Patria, que fue incorporado en el título VI de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, sancionado el 21 de Octubre de 1999, tres (3) semanas antes de realizada la negociación, en la que por virtud de la ley, mis representados tenían derecho a ser parte en la negociación como compradores del inmueble, el Capítulo que trata DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. En efecto, en primer lugar, el artículo 43 de la Ley en referencia, define lo que es el retracto legal arrendaticio, luego el artículo 44 le impone la obligación al propietario de notificar mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender, indicando precio, condiciones y modalidades de la negociación, y finalmente el Artículo 47 dispone, que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del lapso de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, anexándole copia certificada del documento contentivo de la negociación. En el caso que nos ocupa ya tal como lo refieren mis representados en el libelo, ellos se enteraron de la negociación del 18 de Febrero del año 2000, a través del escrito presentado en el expediente de consignación de alquileres, por las propietarias arrendadoras, lo cual puede considerarse como una notificación cierta, quienes mediante ese escrito hicieron del conocimiento de mis representados y del Tribunal, que los locales que conformaban el inmueble habían sido vendidos, de manera que es desde esta fecha (18 de febrero de 2000), cuando aparecen notificados y tener conocimiento de la negociación, mis representados, y por tanto es desde, esta misma fecha que comienza a correr el lapso de cuarenta (40) días para interponer la acción de retracto legal arrendaticio, y no desde la fecha de protocolización del documento de venta.

Constituye un hecho notorio, por lo menos desde los años 60 con el auge de las negociaciones de compraventa de inmuebles, y más aún recientemente, que las Oficinas Subalternas de Registro se ven colmadas de personas que acuden precisamente a tramitar esos asuntos, siendo necesario incluso la habilitación mediante pagos extras o aranceles, para que sus solicitudes y negociaciones sean atendidas y protocolizadas con preferencia, de manera que a diario esas Oficinas están repletas de personas que acuden a esos y a otros fines, teniendo que intervenir horas para conseguir un resultado, como el que podría se informarse si alguien vendió tal o cual inmueble, diligencia ésta que resulta difícil y agotadora para un profesional del derecho, más lo será para una persona común que desconozca el manejo de la Oficina. Fueron esas y otras circunstancias que poco a poco la Doctrina y la Jurisprudencia patria fueron adecuando a los fines perseguidos por el Legislador, dando un valor relativo al carácter erga omnes de la negociación que otorgaba un documento registrado y flexibilizando de esa forma, en búsqueda de la seguridad jurídica, el plazo que se le acordaba al arrendatario para ejercer el retracto legal arrendaticio, previsto en el Artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre desalojo de Viviendas, se entendía que comenzaba a correr desde que ciertamente estaba en conocimiento de la negociación, y en ese sentido es mayoritaria y hoy tiene que ser unánime y pacífica, la Jurisprudencia que establece que el lapso de caducidad para interponer la acción de retracto legal arrendaticio, previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se entendía que comenzaba a correr desde que ciertamente estaba en conocimiento de la negociación, y en ese sentido es mayoritaria y hoy tiene que ser unánime y pacífica, la Jurisprudencia que establece que el lapso de caducidad para interponer la acción de retracto legal arrendaticio, es de cuarenta (40) días, contados a partir del día en que el arrendatario aparezca en forma inequívoca notificado de que fue realizada una venta del inmueble que ocupa como arrendatario hecha por un tercero, quien pagó determinado precio por dicho inmueble, y repito que en el caso que nos ocupa, lo cual no es un tercero, quien pagó determinado precio por dicho inmueble, y repito que en el caso que nos ocupa lo cual no es un hecho controvertido, la parte que represento tuvo conocimiento de la negociación el 18 de Febrero del año 2000, y es desde esta fecha que en todo caso, comienza a transcurrir el lapso de caducidad, y para el 20 de Marzo del año 2000, cuando es consignado el libelo, aún no habían transcurrido esos cuarenta (40) días, de manera que no se pudo haber operado como lo asienta la recurrida la caducidad de la acción, y por tanto resulta evidenciado que la recurrida, incurrió en error de interpretación acerca del contenido y alcance del Artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y 1.547 del Código Civil, y además de ello, violó una máxima de experiencia, constituida por el conocimiento que obligadamente debe tener el Juez acerca del tráfico diario que presentan las Oficinas Subalternas de Registro, que dificultan que una persona común, pueda tener conocimiento de todas las negociaciones que a diario allí se realizan, lo cual hace que prácticamente a los arrendatarios, como lo son mis representados, les resulte imposible percatarse de las negociaciones que pudieran haberse realizado sobre el inmueble que ocupan en calidad de arrendatarios, de manera que el carácter de erga omnes que tiene el documento registrado, no presupone, como lo hace la recurrida, que sobre la negociación sobre la cual versa, tengan que entenderse notificados los arrendamientos, y al no atender el juez a esos conocimientos que se encuentran comprendidos en la experiencia común para fundar su decisión, dejó como letra muerta el dispositivo contenido en el Artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre desalojo de Viviendas, que consagra a favor de los arrendatarios, el derecho al ejercicio del retracto legal arrendaticio, y debió tener en cuenta el juez, en este sentido, que el Artículo 1.547 del Código Civil constituía una normativa supletoria y que tratándose de materia inquilinaria, donde estaba interesado el orden público, su interpretación debía estar inclinada más hacia la normativa inquilinaria que al derecho de comuneros, previsto en el artículo 1.546 del Código Civil. Por las circunstancias de hecho y de derecho anteriormente invocadas, se solicita de estas Sala anule la recurrida por vía de casación…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que la sentencia recurrida incurrió en la infracción de una máxima de experiencia y en la de los artículos 1.547 del Código Civil y 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, por cuanto considera que el vencimiento del lapso de caducidad debía computarse a partir del momento en que el comunero se enterara de la negociación.

En reiterada jurisprudencia la Sala ha establecido lo que se entiende por una máxima de experiencia y la técnica exigida para su denuncia en casación. En sentencia N° 324 de fecha 15 de octubre de 1997, caso: R.A.T.A. c/ J.F., establece lo siguiente:

En cuanto a estas últimas, la Sala en sentencia de fecha 25 de marzo de 1992, estableció lo siguiente:

En la doctrina procesal, el concepto de máximas de experiencia o reglas de experiencia, ha sido explicado de la siguiente forma:

‘…son ciertas normas de estimación y valoración inducidas de las realidades prácticas de la vida, que son fruto de la observación de los hechos que acaecen en la vida social’. (de la Plaza).

‘…son juicios generales, no privativos de la relación de la relación jurídica de que se trate, fundados en la observación de lo que comúnmente acontece y que, como tales, pueden hacerse en abstracto por cualquier personas sana de mente y de un nivel medio cultura’. (Chiovenda).

‘…Son juicios hipotéticos de contenido general, sacados de la experiencia; sean luego leyes, tomadas de las distintas ramas de la ciencia, o aun simples observaciones de la vida cotidiana’. (Stein).

…Omissis…El principio que desarrolla el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, permite al juez tomar en cuenta en su decisión aquellos conocimientos de hecho comprendidos en la experiencia común, esto es, que el juzgador, como cualquier otra persona, tiene la facultad de servirse de sus propios conocimientos, de su ciencia privada como se le llama, que no es de él en particular, sino que es general de todos los dúos con uso de razón y en posesión de un grado determinado de cultura, a objeto de que pueda integrar con tales conocimientos de la experiencia común, aquellas normas jurídicas adecuadas en el caso para resolver la controversia particular que se le ha sometido. Concepto que la Sala ya había elaborado en su decisión de fecha 27 de enero de 1982, donde se dice que: ‘Las argumentaciones de derecho y de lógica que el fallo contiene no pueden ser calificadas de elementos extraños a los autos, ya que ellas son de uso corriente y permitido en la elaboración de los fallos para lo cual también se puede acudir a las máximas de experiencia, como lo hizo en este caso el sentenciador, pues tales máximas responden al saber o conocimiento normal o general que todo hombre de cierta cultura tiene el mundo y de sus cosas en el estado actual de información que poseemos’.

Algunos ejemplos de máximas de experiencia serían los siguientes: El sol sale por el este; un cuerpo abandonado en el vacío, cae; los frutos maduran en el verano; en Venezuela se conduce por la derecha; las personas ancianas caminan con lentitud; las aves emigran en el invierno

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De la doctrina transcrita, que una vez más se reitera, se puede deducir que si bien la infracción de una máxima de experiencia puede conducir a la casación del fallo, es necesario que se exprese claramente de cuál máxima se trata, relacionándola con la infracción de una regla legal; para o cual debe el concurrente indicar, por una parte, el contenido de la disposición que resulta incompatible con la máxima de experiencia, para luego explicar cómo el resultado de la violación de la premisa mayor fáctica o máxima de experiencia tiene como resultado la violación de la regla legal”.

En aplicación de la jurisprudencia precedentemente transcrita, al caso de autos, observa la Sala que el formalizante no cumplió con la técnica casacional exigida para denunciar la infracción de una máxima de experiencia, pues alega la contravención de los artículos 1.547 del Código Civil, 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, concatenado con el 12 del Código de Procedimiento, por errónea interpretación, sin precisar cómo, cuándo y en qué sentido incurrió en la misma, tampoco relaciona las normas denunciadas con la máxima de experiencia, ni expresa cuál es la correcta interpretación que debía darle el juez de alzada a las citadas disposiciones legales, todo lo cual hace que la Sala se vea imposibilitada de entrar en el análisis de la presente denuncia, pues de lo contrario estaría supliendo defensas del formalizante causando un menoscabo al derecho de la defensa de la contraparte.

En consecuencia, y en virtud de los razonamientos antes expuestos, se desestima la denuncia de infracción de los artículos 1.547 del Código Civil, 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por indebida fundamentación, y así se decide.

III

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 47 y 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por falta de aplicación.

Alega textualmente el formalizante, los siguientes:

…En desarrollo de esta denuncia, destaco en primer término que la caducidad es una institución procesal, cuya función es la determinación de un lapso de tiempo, por medio del cual tiende a limitar o impedir el proceso. Siendo así, la caducidad está sujeta al dispositivo contenido en el Artículo 24 de la CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, que dispone, que las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, y ello es tan así, que en el caso que nos ocupa, se dispuso la tramitación del procedimiento conforme a lo dispuesto en el artículo 88 de la Ley de Arrendatarios Inmobiliarios, y precisamente el Artículo 88 de esta Ley, que también denuncio como infringidos por la recurrida, dispone que las normas contempladas en ese Decreto, se aplicarían desde su entrada en vigencia, con lo cual se le imprime vigencia a la institución de la caducidad prevista en el Artículo 47, que establece que el derecho de retracto a que se refiere el Artículo 43, deberá ser ejercido por el ejercicio por el arrendatario, dentro del plazo de cuarenta (40) días, contado a partir de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, y en este caso como lo señalé, tal notificación aunque no por parte del adquiriente, si no por las vendedoras, mis representados fueron notificados de la negociación, el 18 de febrero del año 2000, de manera que es desde esta fecha, que en todo caso, comienza a correr el lapso de caducidad, sin embargo, la recurrida al pronunciarse sobre la caducidad, lo hace aplicando la norma supletoria contenida en el Artículo 1.547 del Código Civil, en vez de aplicar el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era el que resultaba vigente.

…Omissis…

De la transcripción anterior y de lo que al respecto se expuso, resulta evidenciado que la recurrida al decidir acerca de la caducidad, aplicó el Artículo 1.547 de Código Civil, norma que no estaba vigente por haber sido derogada para el caso del retracto arrendaticio, por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que entró en vigencia el 1° de Enero de 2000, cuando lo correcto era que al pronunciarse acerca de la caducidad, debió la recurrida fundamentarse en el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera que por tales circunstancias, la recurrida infringió el Artículo 24 de la CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZELA y los Artículos 88 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razones que resultan suficientes para que esta Sala de Casación, ANULE la sentencia recurrida como acá se le solicita.

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Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que la sentencia recurrida infringe por falta de aplicación los artículos 47 y 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto estas normas prevén un lapso de caducidad de cuarenta (40) días, los cuales se comienzan a computar a partir de la fecha cierta en que las partes se enteren de la negociación, es decir, el 20 de febrero de 2000, según alega el formalizante.

Ahora bien, respecto de la fecha en que se debe comenzar a computar el lapso de caducidad para poder interponer la acción de retracto legal, esta Sala en sentencia de fecha 20 de mayo de 2005, caso REGALOS COCCINELLE, C.A. contra INVERSORA EL RASTRO C.A. y PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., expediente 04-807, dejó textualmente establecido lo siguiente:

…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, imponen las necesidades de una justicia efectiva y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos, garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la negociación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación en casos como el planteado, es lo que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción, sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso amable Dugarte contra C.M. o Meza de Mora y otro, gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada también por la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G. deA. y otra, gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes, el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp. N° 97.366, caso Rafic El Halaba contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp. N° 99.761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide.

Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que los contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la república Bolivariana de Venezuela…

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Ahora bien, al respecto la sentencia recurrida expresa lo siguiente:

…La parte demandada, opuso la cuestión previa de caducidad de la acción, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia con el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando la misma en el hecho de que, al momento de intentarse la presente acción (20 de marzo del 2000), ya había entrado en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a tenor de lo establecido en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, debió admitirse y tramitarse la presente causa, según el procedimiento establecido en dicha Ley, habida consideración que las leyes de carácter procesal se deben aplicar desde su entrada en vigencia; pero que también es cierto que los actos y hecho ya cumplidos y sus efectos procesales aun no verificados todavía, se regulan por la Ley anterior. Que en el presente caso, de conformidad con lo establecido en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y los artículos 1.546 al 1.548 del Código Civil, aplicables para la fecha en que sus representadas realizaron la venta global del inmueble (16 de noviembre de 1999), opero de pleno derecho la caducidad de la acción, ya que la arrendataria M.F.F. deS., disponía de un lapso de cuarenta días desde la fecha de registro para intentar la presente acción de retracto legal arrendaticio, los cuales vencieron en fecha 26 de diciembre de 1999, sí se computan por día continuos, y en fecha 12 de enero de 2000, en caso de computarse por días hábiles; de tal manera que al incoarse la demanda en fecha 20 de marzo de 2000, había operado la caducidad de la acción. Que es necesario destacar que sus representadas no tenían la obligación de haber notificado por escrito y en forma autentica a la arrendataria, su manifestación de vender, ya que esta obligación fue establecida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que entró en vigencia el primero de enero del 2000, y de exigir su cumplimiento en fecha anterior se estaría violando el principio de irretroactividad de la Ley, previsto en el artículo 24 de la Constitución vigente.

A los fines de establecer el Tribunal, si en el presente asunto operó la caducidad de la acción propuesta, observa lo siguiente: Que consta en autos de los folios 56 al 57, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios de Trujillo, Pampan y Pampanito del estado Trujillo, en fecha 16 de noviembre de 1999 ,…, en original contentivo del documento de compra venta suscrito entre las ciudadanas C.S. deC. y M.S. deT., en su condición de vendedoras y el ciudadano M.A.S.L., en su condición de comprador de un inmueble, …Con el referido documento que no fue tachado de falso por los demandantes, y que el tribunal valora con la fuerza probatoria prevista en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se da por demostrado que la venta del inmueble objeto de litigio, se efectúo el 16 de noviembre del año 1999.

Ahora bien, de autos se desprende, que la parte demandante intentó la acción de retracto legal arrendaticia en fecha 20 de marzo del (sic) 2000, tal como se demuestra de nota de recibo del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial inserta al folio 5 del expediente.

En relación a la procedencia de la caducidad de la acción en juicios de retracto legal arrendaticio, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 21 de marzo de 2000, que a continuación se transcribe parcialmente, estableció lo siguiente:

…Omissis…

Observa el tribunal como antes ya se estableció que a demanda se presentó el 20 de marzo de 2000, y en la misma se señala que los demandantes no fueron notificados de la venta realizada en fecha 16 de noviembre de 1999, pero de lo establecido en el artículo 1.547 del Código Civil y en la sentencia ut supra transcrita, se desprende que si el inquilino no fue notificado por el vendedor o comprador con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, por tratarse de un supuesto de hecho no previsto por el legislador, en aplicación de la analogía prevista en el único aparte del artículo 4 del Código Civil, y la doctrina pacífica y reiterada de la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, se debe proceder a aplicar la solución establecido en el numeral 2 de la sentencia antes transcrita, es decir, que el lapso de caducidad legal en el caso, era de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, esto es el 16 de noviembre de 1999.

En efecto, se observa, que desde e 16 de noviembre de 1999, fecha esta en que se registró el documento de venta del inmueble objeto de litigio, hasta el 20 de marzo de 2000, fecha en que los actores introdujeron su demanda de retracto legal arrendaticio, habían transcurrido sobradamente mas de cuarenta (40) días calendarios consecutivos, habiéndose consumado en fecha 26 de diciembre de 1999, tal como se desprende de un simple cálculo matemático, de sumatoria de los días calendarios consecutivos transcurridos, y en consecuencia operado la caducidad de la acción intentada.

Considera importante este juzgador aclarar que, si bien es cierto, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios inició su vigencia el 1° de enero de 2000, y habiéndose iniciado el presente juicio en fecha 20 de marzo de 2000, el mismo debía tramitarse, como en efecto se tramitó por el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por mandato expreso del artículo 88, pero no es menos cierto, que para antes de entrar en vigencia dicho texto legal, ya había operado la caducidad previsto en el artículo 1.547 de Código Civil, lo que produjo la muerte del derecho de los demandantes a solicitar el retracto legal arrendaticio, toda vez que los lapsos de caducidad una vez iniciados no están sujetos a suspensión o interrupción, sino que los mismos transcurren fatalmente y así se decide.

Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera que en el presente asunto ha operado la caducidad de la acción intentada, razón por la cual este Tribunal hace innecesario entrar a analizar la falta de cualidad y las defensas de fondo opuesta por la parte demanda y así se decide…

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De acuerdo a la transcripción de la sentencia recurrida se desprenden las siguientes consideraciones: 1) Que la fecha en que se protocolizó la venta del inmueble objeto del litigio fue el 16 de noviembre de 1999, 2) que el 20 de marzo de 2000, la parte actora ejerció la acción de retracto legal, y que los cuarenta (40) días de ley se habían cumplido el 26 de diciembre de 1999, lo que significa que operó la caducidad, antes de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tomarse como base para el cálculo de dicha caducidad, la fecha de protocolización de la referida negociación.

No obstante, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial del criterio reciente de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida se encuentra inficionada por la infracción de ley alegada por el recurrente, por cuanto el Juzgador Superior con su proceder incurrió en falta de aplicación de los artículo 47 y 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al tomar en el caso como lapso de caducidad, el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, en casos como el de autos, y a falta de aviso a partir del momento en que demuestre que tuvo conocimiento de la predicha enajenación.

Como consecuencia, de lo antes expuesto, la presente denuncia sustentada en la falta de aplicación de los 47 y 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concordados con los artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela resulta procedente. Y así se decide.

D E C I S I Ó N

Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación propuesto por la representación de los ciudadanos L.R.S. y M.F.F.D.S., contra la sentencia dictada en fecha 26 de noviembre de 2003, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de “Menores” de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo. En consecuencia se decreta la nulidad del fallo recurrido, y se ordena al Juzgado Superior que resulte competente dictar nueva decisión acogiendo el criterio aquí establecido.

No hay condenatoria en costas, dada la índole de la decisión.

Publíquese y regístrese. Bájese el expediente.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinticinco ( 25 ) días del mes de enero de dos mil seis. Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

Presidente de la Sala,

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C.O. VÉLEZ

Vicepresidenta Temporal,

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ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO

Magistrado-Ponente,

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A.R.J.M.,

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YRIS PEÑA DE ANDUEZA

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

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ENRIQUE DURÁN F.E.. AA20-C-2004-000029